百貨商場、購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)計算方法及結(jié)果1

1、百貨商場、購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)計算方法及結(jié)果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場需要一個反映商鋪?zhàn)饨饍r格水平、波動幅度和變動趨勢的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng)營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時了解影響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展形勢。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了預(yù)測誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細(xì)分化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調(diào)查方法調(diào)查項(xiàng)目規(guī)模的界定：商鋪項(xiàng)目5000平方米以上。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)專家的判斷或調(diào)查

2、人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整：當(dāng)基期距計算期的時間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時對樣本進(jìn)行替換調(diào)整。2、計算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的計算頻率：由房地產(chǎn)的特點(diǎn)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)每季度計算一次。權(quán)數(shù)的確定：計算商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營業(yè)面積為權(quán)數(shù)。3、計算公式理論基礎(chǔ)運(yùn)用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標(biāo)綜合變動的方向和程度，也就是價格變動對銷售額的影響。1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實(shí)質(zhì)上是一個變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價格指數(shù)公式為： 其中p1、q1報告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和

3、物量值。拉氏價格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品的價格的綜合變動程度的。2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報告期水平上，又被稱為“報告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實(shí)際上是一個調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價格指數(shù)的公式為： 其中p1、q1報告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和物量值。帕氏價格指數(shù)以計算期商品銷售量作為同度量因素，這說明它是在計算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品價格的綜合變動程度的。3）費(fèi)雪指數(shù)：它是對拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進(jìn)行平均的結(jié)果，又被稱為“理想指數(shù)”。費(fèi)雪指數(shù)的公式為： 利用交叉指數(shù)公式得到

4、的計算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。費(fèi)雪指數(shù)公式實(shí)質(zhì)上是一個幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大于調(diào)和平均數(shù)又小于算術(shù)平均數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。指數(shù)的選擇在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準(zhǔn)確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無疑是科學(xué)的，但由于fish費(fèi)雪公式計算復(fù)雜，在實(shí)際計算中缺乏具體經(jīng)濟(jì)含義，在結(jié)果上得到的準(zhǔn)確性的改進(jìn)要遠(yuǎn)小于它在計算中所帶來的繁瑣?？紤]到商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)同質(zhì)性的特點(diǎn)，我們選擇以基期物量作為同度量因素的拉氏指數(shù)計算。其基本計算公式如下所示：即該種店型報告期相對于基期的價格水平的變化。商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r格的計算步驟1）各類型（樓層）商鋪的平均

5、價格2）該商圈租金的比較價格將該商圈的該期商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r格與基期北京商鋪?zhàn)饨鸨容^價格相比即可得到該商圈該期的商鋪?zhàn)饨饍r格指數(shù)?；诘倪x擇：北京商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)以2003年第四季度的北京商鋪?zhàn)饨鹂偹奖容^價格為基準(zhǔn)，定為100。n計算期租金成交價格的推算n在實(shí)際的租金價格的計算中，會出現(xiàn)沒有成交價格的商鋪?zhàn)饨鸬那闆r，我們采用一元線形回歸的方法對同一層樣本進(jìn)行回歸推算，折算出相應(yīng)的成交價。具體方法如下：在同一層中，根據(jù)一些樣本的實(shí)際成交價分別為y1、y2yn。對應(yīng)的報價分別是：x1、x2xn。擬合直線為，由最小二乘法可以得出：由此可以根據(jù)計算期的報價得到該期的成交價。p.s：本指數(shù)體系處于試行階段，如

6、有不妥之處請讀者指出，使之能不斷完善。由于百貨商場、購物中心商鋪的占有率最高。經(jīng)過一個多月的實(shí)地調(diào)研，我們基本上掌握了本市的大型百貨商場、購物中心的情況，經(jīng)過認(rèn)真選擇樣本，本期內(nèi)刊率先推出百貨商場、購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。樣本選擇n由于百貨商場、購物中心商鋪面向的客群是全市居們，根據(jù)其特殊性我們選擇王府井、朝外、亞運(yùn)村、西單、cbd這五個較為成熟的商圈。在普查的基礎(chǔ)上，在各商圈中選擇不同檔次有代表特征的商場，最終挑選了11個商場作為樣本。表1為我們進(jìn)行普查的部分商場的名稱。表1：北京各商圈內(nèi)商場一覽表所屬商圈朝外商圈cbd商圈王府井商圈西單商圈亞運(yùn)村商圈燕莎商圈阜成門-復(fù)興門商圈百貨商場購物中心

7、北京藍(lán)島大廈豐聯(lián)廣場商場太平洋百貨盈科店國貿(mào)商城貴友大廈東方新天地東安市場世都百貨王府井女子百貨西單華威商場西單賽特商城中友百貨首都時代廣場安貞華聯(lián)商廈北辰購物中心華堂商場飄亮購物中心北京燕莎友誼商城北京友誼商店華堂商場燕莎奧特萊斯北京百盛購物中心北京新世界中心阜成門華聯(lián)商廈指數(shù)計算結(jié)果以及分析2004年第二季度北京百貨商場、購物中心商鋪?zhàn)饨鹂傮w及各商圈情況，如表2所示：表2：北京百貨商場、購物中心商鋪平均租金和指數(shù)比較圖(單位：元/平方米天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亞運(yùn)村商圈西單商圈中關(guān)村商圈cbd商圈商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035.0

8、5指數(shù)值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22商圈橫向?qū)Ρ确治鰠^(qū)域是經(jīng)營者和投資者首要考慮的因素。就各區(qū)域商鋪指數(shù)，本期不同區(qū)域作橫向?qū)Ρ确治?。從分析中使投資者了解不同區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚?。總體情況分析北京百貨商場、購物中心商鋪的平均租金為：24.11元/平方米天從本期數(shù)據(jù)可以看出：2004年，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場較為紅火。王府井、西單商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析位于王府井、西單等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類店鋪之榜首，指數(shù)值也高于其它商圈近百點(diǎn)，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢。隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出。而另有報道說王府井將興

9、建規(guī)模達(dá)數(shù)十萬平米的地下商城，屆時可將丹耀大廈、新東安市場等商業(yè)物業(yè)連通起來。加之現(xiàn)有的大型獨(dú)立商業(yè)設(shè)施東方廣場、老東安市場等其商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍將更加濃厚。cbd商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以商務(wù)概念的朝陽cbd商圈強(qiáng)調(diào)辦公功能和地區(qū)主題的特點(diǎn)，cbd商圈內(nèi)呈現(xiàn)各行業(yè)百花齊放的現(xiàn)象，理想的商業(yè)氛圍更加受到投資商和經(jīng)營商的認(rèn)可。其商場租金指數(shù)值已經(jīng)緊隨傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展情況較好，大型商業(yè)中心有國貿(mào)商城、嘉里中心商場等都具有很高的知名度。近三年內(nèi)cbd區(qū)域?qū)⒂谐^50萬平方米的新增商業(yè)面積，cbd區(qū)域未來商業(yè)業(yè)態(tài)將以建筑綜合體中的連鎖小經(jīng)營店和休閑新概念型店、小規(guī)模精品型的shopp

10、ing mall 為主流。亞運(yùn)村商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。本指數(shù)顯示該商圈百貨商場、購物中心的租金水平較低，這與商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目的租售水平并不相益。究其原因：雖然該商圈內(nèi)商業(yè)氛圍較好，但對于百貨商場、購物中心這種面向全市消費(fèi)者的店型，在該商圈內(nèi)的承受能力還顯薄弱，盡管商圈內(nèi)有北辰購物中心、飄亮購物中心、安貞華聯(lián)等大型商業(yè)設(shè)施，但其對全市居民的吸引力還稍顯薄弱。朝外商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析朝外商業(yè)街作為北京cbd的門戶，連通東二環(huán)和東三環(huán)路，是北京市總體規(guī)劃中五個市級商業(yè)中心之一。朝外大街規(guī)劃面積是100萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)建成了64萬平方米。其中商業(yè)占三分之一，商務(wù)占三分之二，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了未來向北京cbd平緩過渡。朝外商圈的飛速