房地產(chǎn)價(jià)格組成部分

1、 類別：方案類 【編號：20080318】 房地產(chǎn)房價(jià)組成部分（一）成本法公式計(jì)算公式：房價(jià)=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤房價(jià)=土地成本+（前期工作費(fèi)用+建安成本+配套費(fèi)用）+（銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+辦公費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)）+（營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤項(xiàng)目序號項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房價(jià)比例土地費(fèi)用1土地費(fèi)用土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等單方土地成本=總地價(jià)/（建設(shè)用地面積*容積率）3050%300萬/畝以下：30%左右300萬/畝以上：40%左右前期開發(fā)成本2前期工作費(fèi)用地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積x（2-3）元/文物勘探費(fèi)：基地面積x2元/總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）多層

2、8-10元/，高層15-20元/人防收費(fèi)：自建人防不交三通一平費(fèi)：10-15元/（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等35%3建筑工程費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購多層：500600元/平米小高層：11001200元/平米高層：15001600元/平米超高層（25層以上）：18002000元/平米15%30%多層：約15%高層：約30%4基礎(chǔ)及市政配套市政配套費(fèi)：170元/道路及硬化、綠化：20元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項(xiàng)目費(fèi)用低）人防異地建設(shè)費(fèi)及其它510%開發(fā)費(fèi)用5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%6-8%6財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約2%7銷售費(fèi)用策劃、銷售

3、、推廣等，約3%8不可預(yù)見費(fèi)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約2%稅費(fèi)9營業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12%開發(fā)利潤10利潤=銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)1020%一般15%房地產(chǎn)房價(jià)舉例以占地100畝，建設(shè)規(guī)劃用地89畝，每畝地350萬，容積率3.0的小高層、高層、商業(yè)綜合體為例項(xiàng)目建筑指標(biāo)總占地面積100畝建筑用地面積89畝建筑面積177822平米 各項(xiàng)目建筑面積其中住宅155000平米,商業(yè)20000平米，其它2822平米容積率3.0住宅綜合價(jià)5000元/商業(yè)8000元/銷售收入93500萬各項(xiàng)成本計(jì)算項(xiàng)目序號項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房價(jià)比例土地費(fèi)用1土地費(fèi)用土地款、拆遷、安置、土地

4、出讓金、手續(xù)費(fèi)等單方土地成本=總地價(jià)/（規(guī)劃用地面積*容積率）總地款:35000萬單方:1970元/平米占住宅價(jià)39%前期開發(fā)成本2前期工作費(fèi)用地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積x（2-3）元/文物勘探費(fèi)：基地面積x2元/總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）多層8-10元/，高層15-20元/人防收費(fèi)：自建人防不交三通一平費(fèi)：10-15元/（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等2133萬單方：120元/平米占住宅價(jià)3%3建筑工程費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購多層：500600元/平米小高層：11001200元/平米高層：15001600元/平米超高層（25層以上）：18002000元/平

5、米23116萬平均建安：1300元/占住宅價(jià)26%4基礎(chǔ)及市政配套市政配套費(fèi)：170元/道路及硬化、綠化：20元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項(xiàng)目費(fèi)用低）人防異地建設(shè)費(fèi)及其它3555萬200元/占住宅價(jià)4%開發(fā)費(fèi)用5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%7000萬390元/占住宅價(jià)7.8%6財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約2%7銷售費(fèi)用策劃、銷售、推廣等，約3%8不可預(yù)見費(fèi)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約2%稅費(fèi)9營業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12155萬680元/占住宅價(jià)的13.6%開發(fā)利潤10利潤=銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)10541萬,約11%占住宅價(jià)的12%（二）銷售法公式房價(jià)=

6、土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤+（附加值價(jià)格）房價(jià)=土地成本+（前期工作費(fèi)用+建安成本+配套費(fèi)用）+（銷售+財(cái)務(wù)+辦公費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)）+（營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤+（品牌價(jià)值+成熟價(jià)值+升值價(jià)值+教育價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+物業(yè)服務(wù)價(jià)值+其它價(jià)值） 1、品牌價(jià)值一級品牌：300500元/平米二級品牌：200300元/平米三級品牌：50100元/平米2、成熟價(jià)值： 大盤：200500元/平米中檔樓盤：100200元/平米3、升值價(jià)值：升值潛力大：5001000元/平米一 般：100300元/平米4、物業(yè)價(jià)值：一級知名物業(yè)：300500元/平米二級物業(yè)：100200元/平米三級物業(yè)：50100元/平米5、教育價(jià)值：優(yōu)質(zhì)教育：300500元/平米一般教育：100200元/平米6、產(chǎn)品價(jià)值： 創(chuàng)新