開發(fā)立項、報規(guī)、報建行政審批流程

1、開發(fā)立項、報規(guī)、報建行政審批流程第一局部房地產開發(fā)公司的準備工作？在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院 對待建工程進行研究并制作報告書應附有詳細 的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠 的開發(fā)資金。第二局部行政審批局部？根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章， 房地產建設工程的行政許可程序一般共分六個階段：1選址定點；2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3初步設計及施工圖審查；4規(guī)劃報建圖審查；5施工報建；6建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。？此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行工程立項。?2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供給方

2、式 的審查。?3建委辦理投資 開發(fā)工程建設條件意見書。？4、環(huán)保局辦理生產性工程環(huán)保意見書表。？5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相 關專業(yè)內容和范圍進行審查。？6、規(guī)劃部門辦理工程選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。？2、國土資源局辦理土地預審。？3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城 管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內？容和范圍進行審查。?4規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地 規(guī)劃許可證?。?5規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一

3、般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。?2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。？3、公安局交警支隊對初步設 計的交通條件進行審查。?4、人防辦對初步設計 的人防設計進行審查。？5、國土資源局進行用地預審。？6、市政部門、環(huán)保局、 衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計 的相關專業(yè)內容進行審查。？7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。？8建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。？，發(fā)放建設工程？9、 建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告?施工圖設？計文件審查批準書?。?四、規(guī)劃報建圖

4、審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。?2、人防辦進行人防設施審查。？3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分 對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。？4規(guī)劃部門對變更局部的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核 發(fā)建設工程規(guī)劃？許可證?副本。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：?1、建設單位辦理施工報建登記。？2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工 程直接發(fā)包。？3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā) 建筑工程施工許可證?。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產

5、管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證?。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證?？應當提交以下證件復印件及資料：1、以下證明材料：？ 1已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；？ 2持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；?3按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金到達工程建設總投資 的？25%以上，并已經確定施工進度？和竣工交付日期。？2、 開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照?和資質等級證書；？3、工程施工合同；？4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房 的位置、裝修標 準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后 的?物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案

6、階段。此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站機構對建設單位提供 的竣工驗收報告進行備案審查。？2、財政部門對建設工程應繳納 的行政事業(yè)性收 費和基金進行核實驗收。？3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、 環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的？部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。 規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗？(正本)？ 收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證?？。？4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程工程竣工綜合驗收備案證明；不？符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三局部房地產工程權屬初始登記階段

7、1由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。？2、開發(fā)商應提交材料：? (1)申請書；? (2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；? (3)用地證明文件或者土地使用權證；? (4)建設用地規(guī)劃許可證；? (5)建設工程規(guī)劃許可證；?(6)施工許可證；?(7)房屋竣工驗收資料? (8)房屋測繪成果；? (9)根據有關規(guī)定應當提交 的其他文件。？以上幾個階段，需增加或減少 的相關事項及時限， 各地根據實際情況，會有不同 的差異。各個的辦理？時間，絕大局部都少于?15?天，一般在?7?天內。所需要的費用，由于相當部 分屬于地方收費，所以就不再明細列？表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不

8、計。？申請規(guī)劃設計 條件、建設用地規(guī)劃許可證?須知?(建筑類)?一、為什么要申請規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)劃許可證?？中華人民共和國城市規(guī)劃法?第三十一條規(guī)定： 在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地 的，必須持國家？批準建設工程的有關 文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由 城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界？限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地 規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向 ？，？縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地 中華人民共和國城市規(guī)劃法?第三十九條又規(guī)定：?在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、 占用土地的，批準文件無效，

9、占用？的土地由縣級以上人民政府責令退回。核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證? 的目的在于確保土地利 用符合城市規(guī)？劃，維護建設單位按照規(guī)劃使用土地 的合法權益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內行使權屬管理職能提供必要？的 法律依據。二、哪些建設工程需要申請建設用地規(guī)劃許可證?？1、凡新建、改建、擴建工程工程需要新征用地 的；？2、用地性質或面積發(fā)生變化 的建設工程；？3、土地權屬發(fā)生變化 的建設工程；？4、 在城市規(guī)劃區(qū)內需要辦理拆遷手續(xù) 的。三、 申請規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)劃許可證?需報送哪些圖紙、文件和資料？取得哪些審批文件？并應？注意哪些事項？(一) 建設單位應報送以下圖紙、文件：?1、規(guī)劃設計條件、

10、建設用地規(guī)劃許可證?申請表 ？1?分。？2、方案批準文件(限政府 投資工程1?份。？3、市勘測院出具的勘測放線成果？1?套。？4涉及規(guī)劃地鐵控制線 的建設工程 出具市地鐵管理部門 的意見；？5、 涉及規(guī)劃紫線范圍內的建設工程出具市文化部門 的意見；?6、涉及土地整合的建設用地，出具市國土部門整合土地 的意見。？7、 涉及航空限高的建設工程，出具規(guī)劃處的航空限高要求或空軍對航空限高的要求。&其它需要說明的圖紙、文件等。(二) 建設單位送齊上述圖紙、文件，經規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日七天審批完畢，經審核？不同意的，規(guī)劃管理部門將予以書面答復。經審核同意 的，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設單位以

11、下審批文件：?1、需要核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證? 的項目，核發(fā)以下資料：? (1)蓋有成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章的規(guī)劃設計條件(或規(guī)劃設計要求)1?份；? (2)蓋有成都 市規(guī)劃管理局章的建設用地規(guī)劃許可證?1?份；? (3)蓋有 成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章的用地紅線圖？4?分(含設計 紅線圖？1?份)。？2、不需要發(fā)建設用地規(guī)劃許可證? 的工程，核發(fā)以下資料：? (1)蓋有成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章 的規(guī)劃設計條件(或規(guī)劃設計要求)1?份；? (2)蓋有成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章的設計紅線圖？4?份。(三) 建設單位在辦理規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)劃許可證?應注意以下事項：?1、

12、建設單位應在一年內，向規(guī)劃管理部門報送建筑設計方案及有關文件、資料，否那么規(guī)劃設計條件自行失效。？2、建設單位應依據規(guī)劃設計條件、設計紅線圖和市勘測院提供的勘測成果進行方案設計，設計方案內容 的真實？性及準確性由建設單位負責。？3、建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證?一 年內，應向國土局申請辦理土地使用批準文件。如因故超期又未？申請延期的，建設單位所持的建設用地規(guī)劃許可證?及附件即自行失效。需延期的建設工程，建設單位應持？取得的審批文件申請延期，由規(guī)劃管理部門重新認定。？4、用地面積和用地性質及土地權屬不發(fā)生改變的建設工程，不需發(fā)建設用地規(guī)劃許可證?。？5、如屬特別地區(qū)范圍的建設工程，不受本時限

13、限制。申請建筑方案審查須知?一、申請建筑方案審查需報送哪些圖紙、文件和資料？1、建筑設計總平面圖(1:500?或?1:1000) 4?份；？2、建筑設計方案(含平、立、剖面圖)2?套；？3、規(guī)劃設計條件(或規(guī)劃設計 要求)中要求報送效果圖的，方案中應含效果圖(A3?幅面)。？4、當新建建筑或用地周邊現狀建筑對日照有要求時，總平圖 的 設計說明中應有日照分析 的結論。？5其它需要說明的圖紙、文件等。二、建設單位應取得哪些審批文件？建設單位在送齊上述圖紙、文件，經規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日八天審批完畢，由規(guī)劃管？理部門發(fā)給建設單位下列審批文件：？1、經審核同意的，核發(fā)以下資料：? 1蓋

14、有成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章的建筑方案總平面圖？3?分、方 案？1?套；?2工程工程坐標放線通知單？1?分。？2、經審核需要修改的，那么退回設計方案？1?套、建筑方案總平圖？3?分，并附建 筑方案審查意見單?1份。三、建設單位在辦理建筑方案審查應注意哪些事項？1、總平面圖必需在?1/500?地形藍圖上以？AUTOCAD?形式繪制大型或特殊建設工程繪制比例可放寬至 ？1/1000。？2、總平面 圖需加蓋相應資質的設計單位出圖章和注冊 建筑師章以及標注綜合技術經濟指標。?3、總平面圖中需注明用地周邊道路及紅線及 道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標以勘測院放線成果坐標?o ?為準？4、建筑設計

15、方案總平圖表達信息應全面準確，具 體內容如下：? 1建設工程各項經濟技術指標：除標明規(guī)劃設計條件中規(guī)定的內容外，還須將該工程中不同使用功能及附屬 ?用房的面積標注在總平圖中；? 2用地紅線，規(guī)劃道路的紅線位置、道路名稱及寬度，相鄰現狀建筑、擬撤除的現狀建筑、相鄰單位名稱；? 3擬建建筑的外輪廓尺寸、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離、至現狀建筑的距?離、建筑高度、層數；? 4標明躍層部份、躍層范圍；? 5準確標明架空層位置、范圍和功能；? 6機動車、人行出入口的位 置、寬度，用地內部 的交通組織；? 7綠地布置及集中綠地位置；? 8配套設施位置及面積；? 9居住建筑和對用地周

16、邊 現狀居住建筑有影響的建設工程，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。？5、建筑設計方案應符合規(guī)劃設計條件、成都市 規(guī)劃管理技術規(guī)定?及有關規(guī)劃法規(guī)，主要包括以下幾個方面：? 1建筑性質、容積率、建筑密度、建設規(guī)模、建筑高度、層數、停車數量、綠地率、集中綠地、配套設施；? 2建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退 用地紅線距離；? 3地下建構筑物包括汽車坡道外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機動車開口后退道路？紅線的距離、位置、寬度；?4各層平面圖都應明確標明使用功能，且名稱應該標準。？6臨街及重要節(jié)點建筑需報效果圖 的，要求效果圖實景嵌入，反映與周邊建筑或環(huán)境的關系，不得以綠化效

17、果？虛化。效果圖應反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。？7、在建筑方案確定后，建議建設單位持審批通過 的建筑方案，在施工圖報審前到市勘測院坐標放線。？8、報送我局的建筑方案應真實有效，如因內容不實而發(fā)生的一切矛盾、糾紛，均由建設單位負責。？9、如屬特別地區(qū)范圍的建設工程，不受本時限限制。申請建設工程規(guī)劃許可證?須知?市政類一、為什么要申請建設工程規(guī)劃許可證?？中華人民共和國城市規(guī)劃法?第三十二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道 ？路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向 城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門？根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核 發(fā)

18、建設工程規(guī)劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證？件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù) 。二、哪些市政工程需要申請建設工程許可證?？、擴建的城市道路和橋梁工程。？一新建、改建指改變現狀道路中心線和道路橫斷面？、擴建的上跨、下穿立交及道路隧道工程。？二新建、改建指改變現狀道路中心線和道路橫斷面？三新建的有軌交通工程及地下鐵路工程。？四新建、改建的人行天橋和人行地道。?五雨水、污水、給水、煤氣等市政公用管線。?六電力、通信、路燈等排管淺溝和埋設電纜、架空線纜。?七熱力、氣體、油料、化工物料等特殊管道。三、哪些市政工程不需申請建設工程規(guī)劃許可證?？一城市道路和橋梁工程的大修和養(yǎng)護工程。?二為解決施工期間臨時交通而建 的便道、便橋工程。?三在城市道路上 新建、改建、擴建長度在?100?米以內的地下管線工程須進行施工圖審批，但不發(fā)放建設 ？工程規(guī)劃許可證。？四各類臨時 管線工程須進行施工圖審批，但不發(fā)放建設工程規(guī)劃許可證。 ?五建設單位用地范圍內的專業(yè)管線工程須進行施工圖審 批，但不發(fā)放建設工程規(guī)劃許可證。四、申請建設工程規(guī)劃許可證?前需要辦理哪些手續(xù)？一需要到方案管理部門進行任務立項 的，應向規(guī)劃管理部