住房制度改革存在的問(wèn)題

1、文章來(lái)源 畢業(yè)論文網(wǎng) 住房制度改革存在的問(wèn)題文章來(lái)源 畢業(yè)論文網(wǎng)     央行在年月日宣布，調(diào)整個(gè)人住房信貸政策：不再對(duì)房貸實(shí)行優(yōu)惠利率；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，最低首付款比例可提高到。央行意欲引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期，抑制部分不合理的住房需求，控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。社會(huì)對(duì)此反響強(qiáng)烈，再次引發(fā)人們對(duì)住房和住房政策的關(guān)注和期待。    我國(guó)從年提出住房制度改革，經(jīng)十多年的醞釀和準(zhǔn)備，年啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性改革，歷時(shí)年，主要經(jīng)歷以下幾項(xiàng)改革：提租補(bǔ)貼、建立租賃關(guān)系；建立了住房公積金制度；公有住房按成本價(jià)向職工出售，盤(pán)活存量住房資產(chǎn)

2、；開(kāi)放二手房市場(chǎng)。提前允許房改房上市交易，為職工進(jìn)入市場(chǎng)賣(mài)舊房、買(mǎi)新房創(chuàng)造了條件；實(shí)施住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。一、住房改革面臨的困難、問(wèn)題    經(jīng)過(guò)多年努力，目前全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了停止實(shí)物分房、逐步實(shí)行了以建立住房公積金制度、發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼或按月發(fā)放住房公積金補(bǔ)貼等形式的住房貨幣化補(bǔ)貼制度，初步建立了收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)或租賃市場(chǎng)價(jià)商品房、中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應(yīng)體系。但住房公積金制度、住房補(bǔ)貼制度、住房供應(yīng)體系依然存在和面臨不適應(yīng)、不適合的困難和問(wèn)題，主要表

3、現(xiàn)在：    （一）住房公積金制度有待進(jìn)一步完善    現(xiàn)行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴(yán)重、住房公積金的個(gè)體差異過(guò)分懸殊、住房公積金占個(gè)人工資收入的比重過(guò)高、一些企業(yè)利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現(xiàn)象，不利于住房公積金制度的健康有序發(fā)展。    國(guó)務(wù)院住房公積金條例規(guī)定，住房公積金每月按工資基數(shù)的一定比例繳交。但對(duì)工資基數(shù)界定未作具體規(guī)定，由各地自行規(guī)定，且未對(duì)工資基數(shù)實(shí)行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公

4、積金月繳額過(guò)分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達(dá)元，有的單位平均不足元，個(gè)體最高達(dá)上萬(wàn)元。顯然存在過(guò)分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的嫌疑。由于與工資收入掛鉤，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現(xiàn)象。    由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)住房公積金條例的宣傳和執(zhí)法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據(jù)來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，年實(shí)際繳存職工人數(shù)為萬(wàn)人，覆蓋率僅為。主要是住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)的職工還未建立住房公積金制度，大量進(jìn)城務(wù)工人員，非常需要在城市買(mǎi)房或

5、租房居住，但目前住房公積金也沒(méi)有覆蓋到他們身上。一些單位利用當(dāng)前就業(yè)壓力，對(duì)一些新招員工簽訂固定薪酬合同，將住房公積金故意排除在外。    住房公積金的作用沒(méi)有得到完全發(fā)揮。據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為億元，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，仍有沉淀資金億元。這些資金的保管運(yùn)作完全掌控在多家住房公積金管理中心手中。近年來(lái)擠占、挪用等違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)住房公積金的運(yùn)作管理強(qiáng)化監(jiān)管已刻不容緩。由于住房公積金管理委員會(huì)制度沒(méi)有真正發(fā)揮職能作用，“房委會(huì)決策”流于形式；住房公積金管理中心未能真正作為“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”運(yùn)行，個(gè)別地方

6、資金管理分散，有過(guò)分追求自身利益的現(xiàn)象；住房公積金的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮；一些地方住房公積金監(jiān)督機(jī)制不健全，住房公積金存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。    （二）住房補(bǔ)貼制度矛盾突出，住房補(bǔ)貼發(fā)放進(jìn)展緩慢    以杭州市區(qū)為例，對(duì)年月日前參加工作的住房未達(dá)標(biāo)和無(wú)房戶按可享受面積每平方米元發(fā)放住房補(bǔ)貼，對(duì)年月日以后參加工作的無(wú)房新職工按月工資的發(fā)放住房公積金補(bǔ)貼。    一方面，對(duì)于杭州市市區(qū)商品房?jī)r(jià)高達(dá)每平方米元甚至遠(yuǎn)郊也高達(dá)元以上，住房補(bǔ)貼簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪；另一方面，企事業(yè)單位對(duì)龐大住房補(bǔ)貼資金需求不堪重負(fù)，至今累計(jì)發(fā)放

7、率不到。新人的住房補(bǔ)貼比例又明顯過(guò)高，按現(xiàn)行住房公積金同口徑計(jì)算，住房補(bǔ)貼每月普遍高達(dá)元，新老職工之間嚴(yán)重不平衡。    （三）住房供應(yīng)體系亟待完善    過(guò)高的商品房?jī)r(jià)使大多數(shù)中低收入家庭的住房夢(mèng)難以成為現(xiàn)實(shí)，苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭既買(mǎi)不到也買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又不能租住廉租房。    根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房

8、。由于商品房?jī)r(jià)過(guò)高，廣大中低收入家庭對(duì)政府經(jīng)濟(jì)適用住房寄予厚望，而經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量又非常有限，供需矛盾非常突出。同時(shí)，這里還存在一個(gè)由什么機(jī)構(gòu)、怎么來(lái)認(rèn)定個(gè)人家庭收入的問(wèn)題。由于巨大的利益差異，又缺乏相關(guān)權(quán)威的收入證明機(jī)構(gòu)，收入線的劃分形同虛設(shè)，使得一些事實(shí)上的中高收入者能利用各種手段，模糊收入來(lái)源，混入購(gòu)房隊(duì)伍，加劇供需矛盾。    四異地調(diào)動(dòng)、軍轉(zhuǎn)干部住房政策矛盾較大    由于各地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的不平衡，住房政策、標(biāo)準(zhǔn)、需求有較大的差異，各地住房政策也不盡相同，這對(duì)組織需要異地調(diào)動(dòng)的干部、軍轉(zhuǎn)干部的住房安置帶來(lái)較大的差異和矛盾

9、。從落后地區(qū)調(diào)到發(fā)達(dá)地區(qū)工作的干部、軍轉(zhuǎn)干部解決自住住房的能力較弱，難度很大。由于干部交流、異地調(diào)動(dòng)造成兩地分居的家庭又增加了居住成本，個(gè)人難以承擔(dān)。    五住房維修基金作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮    在公有住房按房改政策向住戶出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位按售房款的提取了住房公共部位和公用設(shè)施維修基金簡(jiǎn)稱(chēng)住房維修基金，由于同一小區(qū)或同一幢住房原產(chǎn)權(quán)有多個(gè)單位管理交叉，許多居住區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，房改部門(mén)沒(méi)有統(tǒng)一的可操作的住房維修基金使用管理辦法，使得住房維修資金長(zhǎng)期在銀行沉淀，其作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮。二、進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革的對(duì)策和建議&nb

10、sp;   （一）進(jìn)一步完善住房公積金制度    住房公積金制度中存在的月繳額差距過(guò)大、覆蓋面不廣、比重過(guò)高、管理不善等問(wèn)題，主要是制度缺陷和管理缺位問(wèn)題。    住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點(diǎn)。不同單位、不同職位之間不應(yīng)有過(guò)分的懸殊。職工工資中已體現(xiàn)了按勞分配、多勞多得的原則，住房公積金再與工資掛鉤，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所限制，對(duì)一個(gè)職工年平均工資

11、不到元的城市，一些單位住房公積金人均月繳額高達(dá)元是有點(diǎn)離譜的，比個(gè)人所得稅起征點(diǎn)元也高出許多，從制度上也給人進(jìn)行所謂合理避稅的驅(qū)動(dòng)力，顯現(xiàn)住房公積金制度上的缺陷。筆者認(rèn)為，住房公積金月繳額應(yīng)與工資基數(shù)脫鉤，按當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、住房市場(chǎng)價(jià)格水平、適當(dāng)拉開(kāi)差距、適當(dāng)考慮職務(wù)職稱(chēng)等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場(chǎng)均價(jià)每平方米元購(gòu)買(mǎi)平方米住房計(jì)萬(wàn)元，按工作年計(jì)，通過(guò)銀行按揭需每月支付元，按夫妻二人計(jì)算，職工個(gè)人享受的住房公積金和住房補(bǔ)貼每月合計(jì)不應(yīng)超過(guò)元，對(duì)享受住房補(bǔ)貼的職工每月的住房公積金應(yīng)不超過(guò)元。    住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對(duì)住房公積金條例宣傳不夠和

12、執(zhí)行不力。據(jù)了解，許多新參加工作人員、私企員工和進(jìn)城務(wù)工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念，更不了解立法規(guī)定，在當(dāng)前就業(yè)壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向企業(yè)提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)各種媒體大力宣傳住房公積金條例，設(shè)立維權(quán)機(jī)構(gòu)，加大執(zhí)法力度，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，維護(hù)職工權(quán)益。    加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理機(jī)構(gòu)的管理，是有效規(guī)避住房公積金風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮住房公積金效能的重要措施。要充分發(fā)揮住房公積金管理委員會(huì)的決策作用，優(yōu)化住房公積金管理委員會(huì)成員的結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加金融、房地產(chǎn)、法律專(zhuān)業(yè)人才比例，為科學(xué)決策提供保障。&nb

13、sp;   （二）采取更加靈活的政策，推進(jìn)住房補(bǔ)貼發(fā)放進(jìn)程    政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大力度，推進(jìn)住房補(bǔ)貼的發(fā)放。據(jù)分析，住房補(bǔ)貼發(fā)放進(jìn)展緩慢主要有四個(gè)方面的原因：    一是企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，一些單位沒(méi)有將住房補(bǔ)貼工作列入本單位工作計(jì)劃，無(wú)視弱勢(shì)職工的權(quán)益，不愿意有計(jì)劃地安排資金發(fā)放住房補(bǔ)貼。    二是住房補(bǔ)貼資金來(lái)源嚴(yán)重不足，事業(yè)單位本身收入來(lái)源有限，財(cái)政補(bǔ)貼又難以到位，企業(yè)單位要看經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定。    三是由于企事業(yè)改革改制過(guò)程中未考慮老職工的

14、住房補(bǔ)貼問(wèn)題，改制后的企業(yè)又不愿承擔(dān)住房補(bǔ)貼的責(zé)任，造成無(wú)人管現(xiàn)象。    四是企事業(yè)單位對(duì)住房補(bǔ)貼政策的了解不夠，不了解國(guó)家、省、市對(duì)住房補(bǔ)貼政策的優(yōu)惠支持，如企業(yè)發(fā)放住房補(bǔ)貼資金可以在成本上列支等等。    筆者認(rèn)為，房改、財(cái)政部門(mén)應(yīng)加大力度，促進(jìn)住房補(bǔ)貼的發(fā)放進(jìn)程，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：    一是加強(qiáng)政策推動(dòng)力度，對(duì)企事業(yè)單位區(qū)分情況分類(lèi)指導(dǎo)，對(duì)有能力解決的單位應(yīng)限期發(fā)放，對(duì)一次性解決有困難的單位應(yīng)研究辦法分步實(shí)施，對(duì)確實(shí)困難又符合財(cái)政支持的要加大加快財(cái)政支持。  &nbs

15、p; 二是對(duì)企事業(yè)單位改制改革中未考慮的應(yīng)由現(xiàn)企業(yè)會(huì)同國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)、房改部門(mén)研究解決。    三是加大住房補(bǔ)貼宣傳力度，讓企事業(yè)單位重視和掌握政策，加快實(shí)施步伐。    四是加強(qiáng)對(duì)住房補(bǔ)貼政策研究，增強(qiáng)解決政策實(shí)施中出現(xiàn)矛盾的能力，盡快出臺(tái)解決群眾反響較大的新老職工補(bǔ)貼不平衡問(wèn)題的政策。    （三）加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，調(diào)整供需關(guān)系，完善住房供應(yīng)體系    住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要立即解決全部的住房問(wèn)題是很困難的，也是

16、不現(xiàn)實(shí)的。政府應(yīng)從確保廣大中低收入家庭“有房住”，通過(guò)完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體系。    一要合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象。在收入多元化的今天僅通過(guò)工資性收入作為收入線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)摒棄不具有操作性的收入線作剛性規(guī)定，對(duì)正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應(yīng)作為簡(jiǎn)單條件，改戶口遷入年限作為要件，如將具有本市常住戶口年以上的住房困難中低收入家庭作為供應(yīng)對(duì)象將更加具有合理性，抑制那些為了馬上購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房遷移戶口的出現(xiàn)。    二要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房

17、面積標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)。住房是經(jīng)久耐用商品，要有適當(dāng)超前意識(shí)，盡管是經(jīng)濟(jì)適用住房，但也不宜過(guò)小、功能過(guò)于簡(jiǎn)單。要與全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)一致，如多數(shù)城市為了節(jié)省建設(shè)成本，經(jīng)濟(jì)適用房選址較遠(yuǎn)離市區(qū)，生活成本又很高，房子戶型、面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無(wú)肉、棄之可惜”的雞肋。這與開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的初衷是不相符的。因此，要根據(jù)需求適當(dāng)增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。    三要倡導(dǎo)租售并舉，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，改變“有房產(chǎn)”為“有房住”的觀念。購(gòu)買(mǎi)住房不是解決住房的惟一途徑，應(yīng)通過(guò)規(guī)范租賃市場(chǎng)、加強(qiáng)租賃服務(wù)、減低租賃租費(fèi)等有力措施大力倡導(dǎo)向市場(chǎng)租賃

18、來(lái)解決自住住房困難。據(jù)了解，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，通過(guò)租賃解決住房的人占以上，自有住房率在左右。要合理引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產(chǎn)權(quán)”，二者可分步解決，不求一次到位。    四要適當(dāng)擴(kuò)大“廉租房”供應(yīng)對(duì)象。對(duì)賣(mài)不起甚至租不起經(jīng)濟(jì)適用住房又不是最低收入的困難家庭，應(yīng)逐步列入廉租房解困對(duì)象，采取適當(dāng)補(bǔ)貼支持向市場(chǎng)租房，逐步消除住房“夾心層”。    五要采取措施抑制投資炒房帶來(lái)的“泡沫需求”。政府宜采用金融、稅費(fèi)政策抑制購(gòu)買(mǎi)第二套住房的投資者，如通過(guò)對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房和大戶型購(gòu)房者加大首付比例、貸款利息、交易時(shí)間限制、交易稅費(fèi)等政策，來(lái)抑制投資購(gòu)房和非理性住房消費(fèi)。    （四）因地制宜、實(shí)事求是地制定實(shí)施異地調(diào)動(dòng)、軍轉(zhuǎn)干部的住房管理政策