惠州大亞灣西區(qū)上楊項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、大亞灣西區(qū)上楊項目整體定大亞灣西區(qū)上楊項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈：惠州大亞灣中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司2008gw-sz-002房地產市場機會分析房地產市場機會分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議項目屬性界定項目屬性界定目標解析與核心問題界定目標解析與核心問題界定區(qū)域價值研判區(qū)域價值研判整體規(guī)劃與分期構思整體規(guī)劃與分期構思物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議原則原則 城市價值體系 宜居體系 價格支撐體系金地金地梅隴鎮(zhèn)梅隴鎮(zhèn)主題鮮明、形象獨特，憑借產品規(guī)劃主題鮮明、形象獨特，憑借產品規(guī)劃和緊湊實用的戶型設計

2、獲得良好市場反應和緊湊實用的戶型設計獲得良好市場反應金地金地梅隴鎮(zhèn)概況梅隴鎮(zhèn)概況開發(fā)商：深圳市金地住宅開發(fā)有限公司 ；位置：龍華二線拓展區(qū)東北側，北臨布龍路，西靠梅龍路 ；占地面積：136000 ；建筑面積：420000；容積率：3.08；綠化率：30%；一期占地面積：50432平方米，建筑面積：住宅127904平方米、商業(yè)5037平方米，1238戶；配套：商業(yè)街，幼兒園；共分3-4期開發(fā)，一期于06年5月開盤，08年2月3期開盤。“代言城市未來的梅隴鎮(zhèn)代言城市未來的梅隴鎮(zhèn)”地處龍華片區(qū)，憑借其在空間、交通和規(guī)劃等方面的優(yōu)勢該區(qū)域將迅速發(fā)展成為深圳的城市新區(qū) 。項目項目戶型戶型實現(xiàn)價格實現(xiàn)價格

3、銷售速度銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75m小三居：105-110m大三居：110-120m7500元/平米推出1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82%周邊項目二居：75-85m小三居：110m左右大三居：120m左右6500-7000元/平米40-50套/月地產江湖地產江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！整體規(guī)劃獨具匠心，充分利用坡地地形，不同整體規(guī)劃獨具匠心，充分利用坡地地形，不同高度板樓的排列勾勒出錯落有致的天際線高度板樓的排列勾勒出錯落有致的天際線梅隴鎮(zhèn)由11-18層的小高層和24-33層的高層建筑組成的，共4000多個單位p由于

4、地塊破地的特性，梅隴鎮(zhèn)建于城市8米臺地之上，與周邊區(qū)域形成天然區(qū)隔，渾然天成；p12棟板樓、6棟塔樓以點陣式布局，錯落其間；p社區(qū)外圍布置街區(qū)、城市廣場、商業(yè)街等，內部設置架空層、中心花園等，將城市的繁華和社區(qū)的私密寧靜巧妙結合一期二期三期四期德式純凈主義風格之下線條簡潔，但色彩絢麗，德式純凈主義風格之下線條簡潔，但色彩絢麗，營造出富有活力的建筑外立面形象營造出富有活力的建筑外立面形象p德國wsp建筑設計公司用簡約、純粹的德式純凈主義風格，突出簡潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位p彩虹般絢麗七色立面百葉，通過百葉內墻多種色彩的運用，強調建筑時尚、活潑的一面，營造出最具都市氣質的建筑表情社

5、區(qū)內道路設計注重人性化、參與和互動，園社區(qū)內道路設計注重人性化、參與和互動，園林景觀變化豐富林景觀變化豐富p以前衛(wèi)、陽光、時尚、自然、健康為總體風格，結合起伏的臺地與坡地進行簡潔、流暢的設計，以“人景互動”為原則，采用構架、廊道、雕塑小品等要素強調人的參與性和景觀的可達性p園林景觀由中央公園、水立方泳池、派對架空層、鄰里共享庭院、商業(yè)休憩庭院、前廣場、下沉式庭院等組成業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)街彰顯了強烈的生活意向，架業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)街彰顯了強烈的生活意向，架空層和主題區(qū)的設置情趣十足、功能多樣空層和主題區(qū)的設置情趣十足、功能多樣p架空層作為“自然泛會所”，一期架空層中設置了6個party主題區(qū)，1個運動健

6、身區(qū)和1個兒童游樂區(qū)；p其中6個party架空層采用不同的情景設計，作為全天候供業(yè)主享用的私家酒吧、咖啡廳和派對場所；p商業(yè)業(yè)態(tài)以主題小品牌店，便利店和餐飲為主，為社區(qū)提供最適用的生活配套戶型面積區(qū)間多樣，為客戶群設置了不同的選戶型面積區(qū)間多樣，為客戶群設置了不同的選擇，設計緊湊、精致?lián)?，設計緊湊、精致p項目一期的主力戶型是100100110110平方米的三房，72-7872-78平方米的兩房，此外還有部分110121平方米的三房、140平方米的四房和少量的復式、大平面單位；p全部為一梯兩戶或兩梯三戶的板式結構，南北通透，戶型方正實用，大面積贈送入戶花園、雙層挑高大露臺、生活陽臺、大凸窗等 2

7、 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)7272平米平米3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)109109平米平米4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)139139平米平米p戶型方正合理，南北通透，采光和通風俱佳，舒適度強；p面積控制適當，既保證了功能齊全，又不降低舒適度，減少客戶的成本支出；p廚房和衛(wèi)生間全明設計，提高舒適度；p贈送大面積入戶花園、凸窗和露臺，給客戶最大的實惠。金地金地梅隴鎮(zhèn)梅隴鎮(zhèn)規(guī)劃別具一格、外立面風格鮮明，社規(guī)劃別具一格、外立面風格鮮明，社區(qū)完善功能和配套適用，使項目雖處陌生依然魅力十足區(qū)完善功能和配套適用，使項目雖處陌生依然魅力十足p大膽利用板樓南北排布與點樓穿插，規(guī)劃別具一格p充分利用地形優(yōu)勢和

8、樓宇排布，營造出靈活豐富的社區(qū)形象。p外立面線條簡潔，但利用斑斕的建筑色彩營造出時尚、活潑的形象，建立自身特有的社區(qū)氣質；p豐富的產品，緊湊精致的設計滿足了不同客戶的選擇。p利用坡地和架空層設置出多個主題區(qū)，把健康、快樂的社區(qū)生活意向展現(xiàn)在客戶面前；p業(yè)態(tài)豐富，功能適用的商業(yè)配套即營造出良好的生活意向，同時也解決了一定的陌生新區(qū)基礎生活要求。結合客戶需求，貫徹項目戰(zhàn)略，打造新城宜居結合客戶需求，貫徹項目戰(zhàn)略，打造新城宜居的領導者的三大策略的領導者的三大策略大亞灣新城宜居生活領導者三大策略大亞灣新城宜居生活領導者三大策略1自我中心化的自我中心化的建立城市價值體系建立城市價值體系2鮮明的生活主題和

9、緊湊舒適的產品戶型鮮明的生活主題和緊湊舒適的產品戶型建立宜居體系建立宜居體系3充分的、震撼的展現(xiàn)充分的、震撼的展現(xiàn)建立項目價格支撐體系建立項目價格支撐體系城市意向的建立，成為新城焦點；城市意向的建立，成為新城焦點；商業(yè)配套、休閑設施等的打造形成閃商業(yè)配套、休閑設施等的打造形成閃亮的城市節(jié)點，凸現(xiàn)城市價值。亮的城市節(jié)點，凸現(xiàn)城市價值。主題鮮明的會所和園林烘托舒適生活主題鮮明的會所和園林烘托舒適生活氛圍；氛圍；高容積率的產品，以差異化、品質化高容積率的產品，以差異化、品質化定義宜居，倡導緊湊舒適化去贏取客定義宜居，倡導緊湊舒適化去贏取客戶。戶。風格獨特的商業(yè)街滿足社區(qū)生活的同風格獨特的商業(yè)街滿足社

10、區(qū)生活的同時，支撐著項目的城市價值；時，支撐著項目的城市價值；震撼的展示，呈現(xiàn)項目的價值點，打震撼的展示，呈現(xiàn)項目的價值點，打動客戶。動客戶。物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議原則 城城市市價價值值體體系系 宜居體系 價格支撐體系城市意向體系城市意向體系城市配套體系建立城市意向要做到：鮮明的風格，標志性建立城市意向要做到：鮮明的風格，標志性的建筑，差異的邊界，目的地般的歸宿感的建筑，差異的邊界，目的地般的歸宿感一種鮮明的建筑風格一種鮮明的建筑風格一排標志物般的建筑一排標志物般的建筑形成城市的一個節(jié)點形成城市的一個節(jié)點區(qū)別于周邊的邊界區(qū)別于周邊的邊界目的地感的區(qū)域目的地感的區(qū)域大亞灣區(qū)域內現(xiàn)

11、有項目的建筑風格凌亂、形象大亞灣區(qū)域內現(xiàn)有項目的建筑風格凌亂、形象陳舊，缺乏鮮明城市氣息的標志建筑陳舊，缺乏鮮明城市氣息的標志建筑規(guī)劃中的大亞灣新城缺規(guī)劃中的大亞灣新城缺乏城市居住的引領者乏城市居住的引領者從客戶測試來看，現(xiàn)代簡約和現(xiàn)代風尚是客戶從客戶測試來看，現(xiàn)代簡約和現(xiàn)代風尚是客戶所傾向的所傾向的大大亞亞灣灣代代表表項項目目市場上的項目城市市場上的項目城市意向不強，風格不意向不強，風格不突出突出測測試試偏偏愛愛的的風風格格測試中，與市場現(xiàn)測試中，與市場現(xiàn)有項目對比下，這有項目對比下，這些現(xiàn)代城市感的建些現(xiàn)代城市感的建筑引起客戶關注筑引起客戶關注在測試中我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代城市感的建筑是人們對大亞灣

12、在測試中我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代城市感的建筑是人們對大亞灣新城審美的趨勢，這些風格也成為我們建筑風格的方新城審美的趨勢，這些風格也成為我們建筑風格的方向向現(xiàn)代感，城市感現(xiàn)代感，城市感較成熟現(xiàn)代建筑風格與項目定位的匹配后發(fā)現(xiàn)較成熟現(xiàn)代建筑風格與項目定位的匹配后發(fā)現(xiàn)簡簡約派或時尚派能體現(xiàn)項目追求的城市生活約派或時尚派能體現(xiàn)項目追求的城市生活風格簡約、內涵厚重風格簡約、內涵厚重p簡約鮮明，城市地標簡約鮮明，城市地標p歸宿內涵，城市家園歸宿內涵，城市家園時尚、繽紛年輕、活力p潮流前端p城市方向p新興階層p體驗生活簡約簡約前衛(wèi)前衛(wèi)風尚的外在表現(xiàn)于淡雅明快中展現(xiàn)自然和樸實，風尚的外在表現(xiàn)于淡雅明快中展現(xiàn)自然和樸實，增

13、添建筑的沉穩(wěn)韻味增添建筑的沉穩(wěn)韻味積極務實、品質生活p自然樸實的建筑品格p積極務實的生活態(tài)度p淡雅明快，品質體現(xiàn)風尚風尚p厚重的色彩，彰顯財富階層生命的沉淀尊崇尊崇在沿主干道一側，用富有現(xiàn)代城市氣息的建筑在沿主干道一側，用富有現(xiàn)代城市氣息的建筑形成標志物形成標志物城市中標志物吸引著人們的目光城市中標志物吸引著人們的目光地標代表著這里是城市的中心地標代表著這里是城市的中心體現(xiàn)在眾多建筑中品質地位體現(xiàn)在眾多建筑中品質地位打造標志性現(xiàn)代城市建筑是城市意向的集中表現(xiàn)打造標志性現(xiàn)代城市建筑是城市意向的集中表現(xiàn)標志物有很好的昭示性和影響力標志物有很好的昭示性和影響力地表性的建筑有助于項目建立品質感和與其他

14、項目差異化地表性的建筑有助于項目建立品質感和與其他項目差異化利用主要展示面形成一個城市中的節(jié)點，一個利用主要展示面形成一個城市中的節(jié)點，一個廣場或是一條商業(yè)街廣場或是一條商業(yè)街p街角形成的短小而富街角形成的短小而富有風情的商業(yè)街；有風情的商業(yè)街；p社區(qū)入口處圍合成的社區(qū)入口處圍合成的小體積的廣場；小體積的廣場；p廣場或商業(yè)街都能構廣場或商業(yè)街都能構成集中節(jié)點成為城市的成集中節(jié)點成為城市的一個中心，并向外輻射。一個中心，并向外輻射。打造項目的廣場或商業(yè)街區(qū)，打造項目的廣場或商業(yè)街區(qū)，形成區(qū)域的集節(jié)的中心，這形成區(qū)域的集節(jié)的中心，這是典型的城市意向體現(xiàn)，也是典型的城市意向體現(xiàn)，也有利于銷售展示和生

15、活氛圍有利于銷售展示和生活氛圍的形成的形成建筑群與其他項目產生區(qū)別，但自身要有整體性，確建筑群與其他項目產生區(qū)別，但自身要有整體性，確定項目在城市中的區(qū)域，形成城市里家園般的目的地定項目在城市中的區(qū)域，形成城市里家園般的目的地項目整體的特征在城市中項目整體的特征在城市中產生強烈的意向，告訴人產生強烈的意向，告訴人們，這里是城市里的家，們，這里是城市里的家，這里是目的地這里是目的地整體色系建議整體色系建議以高檔質感的淡雅色系為主以高檔質感的淡雅色系為主色，配以鮮艷明亮色塊，形成鮮明對比色，配以鮮艷明亮色塊，形成鮮明對比淡藍主色系示例主色系示例白搭配色塊示例搭配色塊示例深紅酸橙色橙色。p主色系顯示

16、品質、安逸，而搭配色系增添一抹靈動和跳躍，表現(xiàn)現(xiàn)代、城市。色彩的選用既符合城市發(fā)展又形成差異化；p兩種色系的融合表現(xiàn)現(xiàn)代感和差異感；p具有較好的昭示性和地標作用，有利于項目銷售。細節(jié)建議細節(jié)建議局部的凹凸和色彩改變筑成項目特有的新城氣質，局部的凹凸和色彩改變筑成項目特有的新城氣質，個性細節(jié)的集合產生目的地的家園歸宿感個性細節(jié)的集合產生目的地的家園歸宿感p局部的凸起和造型變化展現(xiàn)建局部的凸起和造型變化展現(xiàn)建筑個性；筑個性；p鮮明的色塊體現(xiàn)新城氣質；鮮明的色塊體現(xiàn)新城氣質；p細節(jié)凸現(xiàn)的獨特風格使項目擁細節(jié)凸現(xiàn)的獨特風格使項目擁有目的地和家園的意向有目的地和家園的意向p細節(jié)決定品質；細節(jié)決定品質；p

17、注重窗框、欄桿、空調注重窗框、欄桿、空調位等細部工藝的品質，從位等細部工藝的品質，從細處展示項目的高品質。細處展示項目的高品質。物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議原則 城城市市價價值值體體系系 宜居體系 價格支撐體系城市意向體系城市配套體系城市配套體系本項目開發(fā)前期的配套除服務社區(qū)外，最主要的作用是本項目開發(fā)前期的配套除服務社區(qū)外，最主要的作用是形成城市生活氛圍，商業(yè)選擇攔截型與目的地型較適宜形成城市生活氛圍，商業(yè)選擇攔截型與目的地型較適宜商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別主要特征主要特征具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)本項目適宜性本項目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）（鄰里商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的

18、第一考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離較現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價格稍低或質量、服務稍好，也不會使消費者改變原有選擇日常快速消費品零售及服務日?？焖傧M品零售及服務，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必備商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。當具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)、如購物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等目的地型（特色商業(yè)）（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，

19、即使消費者會將一部分消費轉向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色餐飲、家居建材、家電、圖書城、大型超市、大型娛樂場所等較不受區(qū)位限制，結合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間攔截型商業(yè)攔截型商業(yè)2424小時營業(yè)店，全天候不間小時營業(yè)店，全天候不間斷服務，生活方式全面升級斷服務，生活方式全面升級2424小時生活服務體系：小時生活服務體系：p引進7-11便利店、麥當勞、肯德基等快餐店，24小時營業(yè)；p零家務24小時服務，電話上門服務；p充分體現(xiàn)社區(qū)都市化意向，帶來生活方式的全面升級。便利店便利店干洗店干洗店藥店藥店快餐店快餐店商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)目的地型商業(yè)目的地型商業(yè)餐飲、休

20、閑、娛樂，為工作在工業(yè)區(qū)餐飲、休閑、娛樂，為工作在工業(yè)區(qū)的中高端客戶提供壓力釋放的空間，形成向外輻射力的中高端客戶提供壓力釋放的空間，形成向外輻射力目的地型商業(yè)目的地型商業(yè)打造成為產業(yè)區(qū)中高層客戶特打造成為產業(yè)區(qū)中高層客戶特色餐飲場所、名流聚會的聚合空間。色餐飲場所、名流聚會的聚合空間。商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧小型超市、便利店、音像店、藥店花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)建議一：建議一：p開發(fā)初期由于項目周邊人氣相對不足，以餐飲帶以餐飲帶動外向

21、商業(yè)是比較容易操動外向商業(yè)是比較容易操作的方法作的方法；建議二：建議二：p商業(yè)面積劃小商業(yè)面積劃小，進行小面積銷售，以減少商業(yè)投資的資金壓力；建議三：建議三：p休閑類商業(yè)相對需要區(qū)域成熟度的支持，在先期在先期展示的功能更重要。展示的功能更重要。特色餐飲店美容美發(fā)干洗店銀行商業(yè)排布考慮地塊昭示性、展示需要、啟動次商業(yè)排布考慮地塊昭示性、展示需要、啟動次序選擇序選擇p起勢階段起勢階段商業(yè)氛圍不足，高商業(yè)價值區(qū)域設置滿足社商業(yè)氛圍不足，高商業(yè)價值區(qū)域設置滿足社區(qū)內部需要的社區(qū)商業(yè)、避免沉淀資金，臨西二大道展示區(qū)區(qū)內部需要的社區(qū)商業(yè)、避免沉淀資金，臨西二大道展示區(qū)主要為展示目的的社區(qū)商業(yè)主要為展示目的

22、的社區(qū)商業(yè)p發(fā)展階段發(fā)展階段待區(qū)域逐漸成熟，增大商業(yè)規(guī)模臨南側道路待區(qū)域逐漸成熟，增大商業(yè)規(guī)模臨南側道路，西南角可適當設置大型商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)中心，西南角可適當設置大型商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)目的：商業(yè)目的：p展示、部分消化高容積展示、部分消化高容積率，并且提升社區(qū)居住品率，并且提升社區(qū)居住品質；質；p完善配套的客戶心理預完善配套的客戶心理預期，提高項目溢價空間。期，提高項目溢價空間。展示商業(yè)：社區(qū)內部配套展示商業(yè)：社區(qū)內部配套規(guī)模：規(guī)模：10002000平米平米小型集中商業(yè)：社區(qū)商業(yè)中心小型集中商業(yè)：社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模：規(guī)模：20004000平米左右平米左右商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃入口文化商業(yè)廣場入口

23、文化商業(yè)廣場入口開放商業(yè)街入口開放商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心住宅底商住宅底商類型類型形態(tài)形態(tài)面積（）面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)中心12層20004000中小型超市、餐飲、休閑娛樂住宅底商1層70008000特色商業(yè)街，餐飲、娛樂休閑、社區(qū)服務等入口廣場結合臨街一層商鋪小超市、快餐、酒吧入口廣場結合臨街一層商鋪小超市、快餐、酒吧休閑，打造極具城市化意向的小區(qū)入口展示休閑，打造極具城市化意向的小區(qū)入口展示開放性、街區(qū)感開放性、街區(qū)感入口廣場商業(yè)入口廣場商業(yè)開放商業(yè)街開放商業(yè)街商業(yè)意向商業(yè)意向社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心 以大超市、餐飲滿足社區(qū)以大超市、餐飲滿足社區(qū)同時輻射周邊，最大化實現(xiàn)項目利潤同時

24、輻射周邊，最大化實現(xiàn)項目利潤商業(yè)意向商業(yè)意向劃鋪方式建議：以劃鋪方式建議：以50-10050-100平米為基本單元，局部嘗試靈活劃平米為基本單元，局部嘗試靈活劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過鋪，除特定商家外，建議一般不超過200200平米平米p靈活劃鋪；p分戶樓梯中庭外置p直接進入目的店面、與一層可分可合；p二層商鋪入考慮單獨銷售的業(yè)態(tài)選擇；p二層商鋪的弱勢在于進入性較差，不適于停留時間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對層數(shù)要求不嚴格的餐飲類商家，這種銷售形式可實現(xiàn)性較強。代表代表業(yè)態(tài)舉例業(yè)態(tài)舉例需求面積需求面積銷售方式銷售方式銷售面積銷售面積說明說明餐飲休閑中餐、西餐、咖啡廳一拖二100m2餐飲一拖二

25、銷售在目前市場上較易于接受，可以小一層、大二層方式生活服務洗衣店、沖印店、面包房等100m2單層銷售50m2控制面積，便于快速銷售劃鋪方式劃鋪方式p商業(yè)形成連廊，上蓋高層，住宅單獨的入口，部分內街p商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)：以一層為主，層高層高5米米, 局部可采用二層商業(yè)p與社區(qū)公共空間聯(lián)系，與住宅建筑風格一致根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗總結，社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗總結，社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考單元指標參考社區(qū)商業(yè)參考社區(qū)商業(yè)參考開間開間進深進深面積面積生活服務類商業(yè)生活服務類商業(yè)藥店藥店4-64-6米米6-86-8米米20-5020-50平米平米面包房面包房2.5-42.5-4米米4-74-7

26、米米15-2515-25平米平米洗衣店洗衣店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-4015-40平米平米沖印店沖印店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-3015-30平米平米便利店便利店5-125-12米米6-106-10米米20-10020-100平米平米家政服務家政服務2.5-52.5-5米米6-86-8米米20-3020-30平米平米中介中介3-103-10米米7-107-10米米20-8020-80平米平米布藝布藝4-54-5米米7-127-12米米30-5030-50平米平米美容美發(fā)美容美發(fā)3-103-10米米7-127-12米米20-10020-100平米平米音像

27、店音像店3-83-8米米6-96-9米米15-5015-50平米平米休閑餐飲類商業(yè)休閑餐飲類商業(yè)酒吧酒吧6-86-8米米10-1510-15米米70-10070-100平米平米餐飲餐飲6-106-10米米12-1812-18米米劃鋪方式劃鋪方式按照本項目規(guī)劃設計要點中停車位比例，停車數(shù)按照本項目規(guī)劃設計要點中停車位比例，停車數(shù)量過大，即無必要且造成發(fā)展商資金壓力過重量過大，即無必要且造成發(fā)展商資金壓力過重大亞灣規(guī)劃局規(guī)劃設計要點：大亞灣規(guī)劃局規(guī)劃設計要點：p停車數(shù)量：不低于停車數(shù)量：不低于1 1個停車位個停車位/100/100平米建筑面積；平米建筑面積；p本項目計容建筑面積：本項目計容建筑面積

28、：3.983.98* *148584=59148584=59萬平米萬平米p停車位數(shù)量：停車位數(shù)量：5959萬萬/100/100平米平米=5900=5900個個p停車位面積：停車位面積：59005900* *4545平米平米/ /個個=26=26萬平米萬平米p對于中高端定位的住宅項目，對于中高端定位的住宅項目，1 1：1 1的停車位比例顯然偏高；的停車位比例顯然偏高；p本項目大量產業(yè)員工的定位，消費者通勤地點相對集中，公共本項目大量產業(yè)員工的定位，消費者通勤地點相對集中，公共交通體系將會是更好的通勤手段；交通體系將會是更好的通勤手段；p2626萬的地下停車將導致項目較大資金壓力；萬的地下停車將導

29、致項目較大資金壓力；p過大地面停車將不利于項目園林環(huán)境打造，降低品質。過大地面停車將不利于項目園林環(huán)境打造，降低品質。 衡量與政府溝通成本與地下室的建造成衡量與政府溝通成本與地下室的建造成本，建議與政府協(xié)商減少停車位比例指標本，建議與政府協(xié)商減少停車位比例指標停車位規(guī)模停車位規(guī)模停車位比例及設置方式停車位比例及設置方式建議整體車位戶數(shù)建議整體車位戶數(shù)比為比為0.5 : 1 0.5 : 1 ，采取地下或半地下停車方式，采取地下或半地下停車方式停車位建造原則：停車位建造原則：p整體原則：最大限度地實行人車分流； 合理控制比例，以實現(xiàn)車位的成功銷售為目標；p地上停車：控制地上停車量，以盡量消除地上停

30、車對景觀營造的影響；p地下停車： “先少后多”，同時充分考慮與地下人防工程的結合。鑒于目前市場整體配置不高、銷售不好的現(xiàn)狀，確定具體停車位比例：鑒于目前市場整體配置不高、銷售不好的現(xiàn)狀，確定具體停車位比例：p車位比：車位比：按照車位戶數(shù)比0.5 : 10.5 : 1設計，基本建于地下p部分組團外圍可局部設置架空層停車場架空層停車場；p地下、半地下停車場可利用鏤空、天井等手法處理通風、采光，減少后期的使用成本。根據(jù)總體居住型產品總套數(shù)（根據(jù)總體居住型產品總套數(shù)（55115511戶）確定車位數(shù)規(guī)模：戶）確定車位數(shù)規(guī)模：停車位停車位28002800個，面積個，面積28002800* *4545平米平

31、米/ /個個=12=12萬平米萬平米地下停車場入口地下停車場入口地下停車場地下停車場半地下停車場半地下停車場半地下停車場入口半地下停車場入口通過地下車庫的樓梯，直接到通過地下車庫的樓梯，直接到達社區(qū)庭院達社區(qū)庭院停車位規(guī)模停車位規(guī)模雙語幼兒園雙語幼兒園優(yōu)質教育零距離優(yōu)質教育零距離教育配套教育配套p從主要客戶的年齡結構與項目規(guī)模來看，本項目應設立小學及幼兒園從主要客戶的年齡結構與項目規(guī)模來看，本項目應設立小學及幼兒園p片區(qū)已有中小學，未來周邊也存在規(guī)劃，項目教育配套應是內外結合片區(qū)已有中小學，未來周邊也存在規(guī)劃，項目教育配套應是內外結合p從客戶生活的便利性，及開發(fā)的成本控制出發(fā)，建議本項目只設立

32、高級的從客戶生活的便利性，及開發(fā)的成本控制出發(fā)，建議本項目只設立高級的國際雙語幼兒園國際雙語幼兒園p運作方式1.三遠投資，引進知名教育機構（如高新一幼）；2.社區(qū)業(yè)主子女就讀幼兒園學費可有折扣3.招聘國內高素質的幼兒教師（學士學位、2年以上經(jīng)驗）4.全體班級實施雙語教育p幼兒園規(guī)模1.教育部規(guī)定：每千人口中按40名學齡前兒童計算配建幼兒園規(guī)模；2.社區(qū)人口共約1.63萬人，按660名學齡前兒童計算，至少應配備2個12班幼兒園；物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議原則 城市價值體系 宜宜居居體體系系 價格支撐體系園林景觀建議園林景觀建議產品戶型建議園林景觀體系需支撐城市品質生活，關鍵是營園林景

33、觀體系需支撐城市品質生活，關鍵是營建主題性、參與性的品質生活感園林建主題性、參與性的品質生活感園林 突破機會：主題性、參與性突破機會：主題性、參與性普遍水平：綠化普遍水平：綠化+景觀景觀較高水平：精細化、品質感較高水平：精細化、品質感較高水平的園林如菩提園，做到了一定程度的精細化較高水平的園林如菩提園，做到了一定程度的精細化市場上項目大多正在施工中，但表現(xiàn)出園林品質不高市場上項目大多正在施工中，但表現(xiàn)出園林品質不高生活主題的園林形成差異化，構筑競爭力，突破競爭生活主題的園林形成差異化，構筑競爭力，突破競爭營造主題性、參與性園林的建議營造主題性、參與性園林的建議主題鮮明的景觀體系主題鮮明的景觀體

34、系高層間院落生活空間的營造高層間院落生活空間的營造追求品質的細節(jié)處理追求品質的細節(jié)處理園林主題要能體現(xiàn)熱烈的生活氛圍和居住的舒園林主題要能體現(xiàn)熱烈的生活氛圍和居住的舒適享受適享受園林主題選擇園林主題選擇地中海風格地中海風格親水親水p快速差異化快速差異化p風格明確，標識感強；風格明確，標識感強；p氛圍濃郁，易形成居住氣氛氛圍濃郁，易形成居住氣氛濃郁濃郁這里的園林主題推薦只是建議，并非非此即彼；只要精心打造，任何能體現(xiàn)生活舒適，情趣性，參與性的園林都可采用；園林不是要面面俱到，要接合項目和市場，抓住園林主題中的某些元素，將其放大，也能達到效果。地中海風格區(qū)別于周邊項目園林，異域風情足，生活地中海風

35、格區(qū)別于周邊項目園林，異域風情足，生活感強，能烘托項目需要打造的舒適生活的氛圍感強，能烘托項目需要打造的舒適生活的氛圍主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質無邊界泳池與景觀結合無邊界泳池與景觀結合園林選擇的原則園林選擇的原則地中海風格是三方面元素的結合地中海風格是三方面元素的結合不加修飾不加修飾的天然、鮮明的色彩與形狀、休閑純樸的庭院的天然、鮮明的色彩與形狀、休閑純樸的庭院地地中中海海風風格格的的三三要要素素p開放的水系和綠化開放的水系和綠化p高聳的棕櫚樹高聳的棕櫚樹p纏繞的葡萄藤纏繞的葡萄藤p主色為海藍色主色為海藍色p陶罐與花草陶罐與花草p鵝卵石或陶瓷磚鋪鵝

36、卵石或陶瓷磚鋪的小徑的小徑p葡萄藤架葡萄藤架p構筑物和植被的圍構筑物和植被的圍合合p充滿風情的庭院充滿風情的庭院主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質營建差異化、主題鮮明的園林，建議放大地中營建差異化、主題鮮明的園林，建議放大地中海風格中水系的作用，用泳池群貫穿于項目海風格中水系的作用，用泳池群貫穿于項目主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質p大大小小的泳池形成泳池群落，散布在樓宇之間；p不必建設大量泳池，泳池數(shù)量只要保證每一建筑組團都有水景支撐即可；p各組團泳池間用淺水系穿插貫通，形成景觀體系。親近綠色和樓宇間距中休閑小品的

37、配合，演繹親近綠色和樓宇間距中休閑小品的配合，演繹城市中自然和諧的生活城市中自然和諧的生活主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的共享空間，形成院落共享空間，形成院落主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質p架空層或半地下室產生的高差處理成緩坡，緩坡上營造園林和建筑小品，形成景觀面，增添居民在高層空間下的趣味性，同時消減高層壓抑感；p水系與綠化景觀圍合成的親水院落，具有更多情趣和參與性；p還可利用建筑小品配上景觀形成院落。 緩坡院落緩坡院落親水休閑空間

38、親水休閑空間建筑小品與高差圍成共享空間建筑小品與高差圍成共享空間充分利用高層建筑間空間營造具有風情的多彩充分利用高層建筑間空間營造具有風情的多彩各種生活院落各種生活院落主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質一堵矮墻一片綠地，家人飯后的庭院一堵矮墻一片綠地，家人飯后的庭院架空層與綠樹圍成的運動空間架空層與綠樹圍成的運動空間考慮兒童游戲玩耍的場地考慮兒童游戲玩耍的場地水岸邊人們共享的空間水岸邊人們共享的空間突出生活情趣，用細節(jié)打動消費者突出生活情趣，用細節(jié)打動消費者主題景觀體系主題景觀體系院落生活空間院落生活空間細節(jié)追求品質細節(jié)追求品質物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物

39、業(yè)發(fā)展建議原則 城市價值體系 宜宜居居體體系系 價格支撐體系園林景觀建議產品戶型建議產品戶型建議定位回顧定位回顧系統(tǒng)性的差異化全面提升產品力，系統(tǒng)性的差異化全面提升產品力，突破同質化競爭的市場突破同質化競爭的市場定位層面定位層面大亞灣居住價值的示范和領先者打造大亞灣城市居住價值的領導者打造大亞灣城市居住價值的領導者“城市城市”是外延，是外延，“居住居住”是內涵是內涵客戶層面客戶層面居家戶型為主流需求，對總價敏感，容易被贈送打動競爭層面競爭層面緊湊型居家產品，空間組織精細化不足 產品發(fā)力點產品發(fā)力點 實用性實用性 功能提升功能提升 附加值附加值p注重戶型空間組織的合理性注重戶型空間組織的合理性p

40、在相對緊湊戶型中不降低居住價值在相對緊湊戶型中不降低居住價值p贈送外延空間和功能空間贈送外延空間和功能空間p戶型功能提升戶型功能提升p強化標桿產品對整體價值的帶動強化標桿產品對整體價值的帶動p基本功能以外的產品延展基本功能以外的產品延展定位回顧定位回顧將產品分級，針對性提出核心發(fā)將產品分級，針對性提出核心發(fā)力點力點戶型戶型公公寓寓1 1房、單房房、單房 (50 (50 ) )小小2 2房（房（ 60607070 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）3 3房房迷你迷你3 3房（房（8590 8590 ）小小3 3房（房（90105 90105 ）3 3房（房（105120 10

41、5120 ）4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）緊湊產品緊湊產品主流產品主流產品標桿產品標桿產品實用性實用性功能提升功能提升附加值附加值 產品競爭策略：產品競爭策略：緊湊型產品以實用性突破市場競爭；主流產品在實用性基本面上注重居住緊湊型產品以實用性突破市場競爭；主流產品在實用性基本面上注重居住功能提升，而標桿產品更加注重產品附加值的打造。功能提升，而標桿產品更加注重產品附加值的打造。 以下我們將從實用性、功能提升和產品附加值三個方面提供系統(tǒng)化的產品建議以下我們將從實用性、功能提升和產品附加值三個方面提供系統(tǒng)化的產品建議單房公寓產品的實用性提升單房公寓產品的實用性提升實用緊湊

42、、功實用緊湊、功能齊備的廚衛(wèi)空間能齊備的廚衛(wèi)空間實用性實用性 緊湊的廚衛(wèi)空間提緊湊的廚衛(wèi)空間提升產品的空間感：升產品的空間感：p單房和一房一廳和單房產品中，廚衛(wèi)空間的設置尤為重要；p緊湊的廚衛(wèi)空間對小戶型和空間感提升巨大。 建議采用功能建議采用功能齊備開放式廚房盡量齊備開放式廚房盡量放開其它生活空間。放開其它生活空間。緊湊的廚衛(wèi)空間緊湊的廚衛(wèi)空間小兩房公寓產品實用性提升小兩房公寓產品實用性提升落地凸窗內落地凸窗內陽臺陽臺實用性實用性 落地凸窗內陽臺提升小兩房實用性落地凸窗內陽臺提升小兩房實用性p面積定位在60-70平米之間的小兩房以高梯戶比形式出現(xiàn)；p常采用落地凸窗增加臥室使用面積，內陽臺增加

43、功能空間。迷你三房的實用性提升迷你三房的實用性提升強調臥室、雙衛(wèi)和強調臥室、雙衛(wèi)和外延空間外延空間 在空間緊湊的前提在空間緊湊的前提下迷你三房設計要點：下迷你三房設計要點：p主臥套間化，雙衛(wèi)設計：為增加主臥的尊貴感和實用性，迷你三房一定要保障兩個衛(wèi)生間；p三個臥室均設置落地凸窗作為外延空間；p用大露臺增加客廳（或主臥的外延空間）。在空間緊湊的情況下在空間緊湊的情況下盡量強調主臥的功能盡量強調主臥的功能外延空間是臥室功能外延空間是臥室功能提升的重要手段提升的重要手段實用性實用性在標桿產品和主流產品中，合理分配梯戶比、在標桿產品和主流產品中，合理分配梯戶比、保持開間尺寸，全面保障產品舒適度保持開間

44、尺寸，全面保障產品舒適度戶型區(qū)間戶型區(qū)間客廳開間客廳開間主臥開間主臥開間第一次臥開間第一次臥開間最小開間最小開間50m250m2（單房、一房）（單房、一房）3.6m3.6m 3.2m3.2m60-7060-70（兩房）（兩房） 3.53.5m 3.23.2m 2.62.6m70-8070-80（兩房）（兩房） 3.9m3.9m 3.6m3.6m 3.0m3.0m8590m28590m2（三房）（三房） 3.63.6m 3.33.3m 3.13.1m 2.62.6m90105m2 90105m2 （三房）（三房） 3.93.9m 3.63.6m 3.33.3m 2.82.8m105120m2 1

45、05120m2 （三房）（三房） 4.0m4.0m 3.63.9m3.63.9m 3.33.6m3.33.6m 2.8m2.8m120150m2 120150m2 （四房）（四房） 4.5m4.5m 3.94.2m3.94.2m 3.6m3.6m 2.8m2.8m實用性實用性p為保障高層產品的基本舒適度，在開間上應當保持以下尺寸:戶型戶型梯戶比梯戶比公寓公寓1 1房、單房房、單房 (50 (50 ) )公寓或一梯八公寓或一梯八小小2 2房（房（ 50-6550-65 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六3 3房房迷你迷你3 3房（房（8590 85

46、90 ）一梯六一梯六小小3 3房（房（90105 90105 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六3 3房（房（105120 105120 ）一梯三、一梯四一梯三、一梯四4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）一梯三，一梯四一梯三，一梯四p以合理的方式分配產品梯戶比，將優(yōu)勢資源分配給主流和標桿產品：在做到市場常規(guī)層面以外，主流和標桿產品應在做到市場常規(guī)層面以外，主流和標桿產品應當突破市場現(xiàn)有水平當突破市場現(xiàn)有水平功能提升功能提升高度創(chuàng)新高度創(chuàng)新突破市場突破市場常規(guī)層面常規(guī)層面贈送外延空間：贈送外延空間：p入戶花園入戶花園p凸窗凸窗p大露臺大露臺p陽光花房陽光花房p贈送功能空間：贈送功

47、能空間：p內陽臺內陽臺p雙層入戶花園雙層入戶花園p花架贈送房間花架贈送房間p集成衛(wèi)浴提升集成衛(wèi)浴提升功能空間的合理性功能空間的合理性市場上的高層產品都采取贈送外延空間市場上的高層產品都采取贈送外延空間應當作為產品的基本面達到應當作為產品的基本面達到少量項目采用少量項目采用可以采用以突破市場競爭可以采用以突破市場競爭市場未出現(xiàn)產品市場未出現(xiàn)產品在成熟條件下可以少量采用在成熟條件下可以少量采用為打造居住價值的示范，本項目的主流產品和標桿產品在居住功為打造居住價值的示范，本項目的主流產品和標桿產品在居住功能的提升上應當在做到市場常規(guī)層面的基礎上采取突破市場現(xiàn)有能的提升上應當在做到市場常規(guī)層面的基礎上

48、采取突破市場現(xiàn)有水平。水平。方式一方式一采用內陽臺贈送完整的功能空間，采用內陽臺贈送完整的功能空間，建議在主流產品中普遍采用建議在主流產品中普遍采用110110平米三房平米三房贈送贈送120120平米三房平米三房贈送贈送 優(yōu)點：優(yōu)點：p贈送后的功能空間方正實用；p改為房間后對外立面的效果影響最小。 缺點：缺點：p贈送面積有限，效率不高。 建議在主流產品中建議在主流產品中普遍采用。普遍采用。功能提升功能提升方式二方式二入戶花園贈送，建議在主流產品中入戶花園贈送，建議在主流產品中普遍采用普遍采用優(yōu)點：優(yōu)點：p改善了不規(guī)則平面對戶型的影響；p可作為臨時換鞋、放雜物的地方，使用功能也很強；p部分入戶花

49、園可以做雙層通高；缺點：缺點：p改為房間后對生活動線產生影響p目前規(guī)范中不允許大于9平米的“異性”入戶花園存在。功能提升功能提升在非公寓產品中普遍使用，在非公寓產品中普遍使用，在規(guī)則允許的情況下可以在規(guī)則允許的情況下可以在主流產品中適度采用雙在主流產品中適度采用雙層通高的入戶花園。層通高的入戶花園。方式三方式三采用花架贈送整個功能空間，在標采用花架贈送整個功能空間，在標桿和少量主流產品中采用桿和少量主流產品中采用戶型圖戶型圖改成房間后改成房間后花架原形花架原形 優(yōu)點：優(yōu)點：p符合目前測量規(guī)則p贈送面積效率高p形式組織靈活 缺點：缺點：p對容積率實現(xiàn)構成較大影響 在標桿和主流產品中少量使用在標桿

50、和主流產品中少量使用功能提升功能提升方法四方法四集成衛(wèi)浴提升產品功能，在條件成集成衛(wèi)浴提升產品功能，在條件成熟的情況下可少量試用熟的情況下可少量試用功能提升功能提升p從經(jīng)濟性的角度出發(fā)，89平米的三房設計，帶有兩個衛(wèi)生間，客廳與主臥開間均達到3.9米，在保證居住舒適度的同時，提升了居住功能實用空間；p衛(wèi)生間聯(lián)體設計，壓縮了不必要的空間，增強房屋的使用功能。89平米3*2*2萬科金域東郡89平米3*2*2vsvs集聚高附加值于高端產品，帶動整個社區(qū)形象集聚高附加值于高端產品，帶動整個社區(qū)形象的提升的提升產品附加值產品附加值高端產品是社高端產品是社區(qū)形象的代言區(qū)形象的代言居家居家創(chuàng)新創(chuàng)新尊貴尊貴套

51、間設計：套間設計：p以完善的功能提升主臥的實用性；p適用于標桿產品和高端主流產品。復式設計：復式設計：p復式產品提升價值感性和實用性；p適用于大戶型標桿產品和少量主流產品?？罩性吼^：空中院館：p強調院落生活和景觀占有；p適用景觀資源最優(yōu)的標桿產品。套房設計套房設計主臥室有大尺度衛(wèi)生間、步入式主臥室有大尺度衛(wèi)生間、步入式衣帽間、書房，全面體現(xiàn)居住舒適性衣帽間、書房，全面體現(xiàn)居住舒適性產品附加值產品附加值 提升主臥的舒適提升主臥的舒適度就在一定程度上保度就在一定程度上保障了整個戶型的舒適障了整個戶型的舒適度：度：p標桿產品的主臥套房建議有大尺度衛(wèi)生間、步入式衣帽間和書房；p高端標桿產品的主臥套房建

52、議設置獨立衛(wèi)生間、步入式衣柜和會客空間。復式創(chuàng)新產品分為兩個層級復式創(chuàng)新產品分為兩個層級大面積復式體大面積復式體現(xiàn)尊貴，小面積復式充當差異化產品現(xiàn)尊貴，小面積復式充當差異化產品產品附加值產品附加值大面積復式大面積復式樓王，設置樓王，設置在標桿產品在標桿產品頂層，體現(xiàn)頂層，體現(xiàn)尊貴感和資尊貴感和資源占有。源占有。小面積復式，小面積復式，在主流產品在主流產品內部產生，內部產生，體現(xiàn)空間的體現(xiàn)空間的合理性和實合理性和實用性。用性?？罩性吼^引入院落概念，和景觀資源最優(yōu)的高空中院館引入院落概念，和景觀資源最優(yōu)的高端產品結合提升標桿價值端產品結合提升標桿價值產品附加值產品附加值p空中院館是大露臺的升級版，

53、強調院落和鄰里生活意境；p可以在景觀資源最優(yōu)的產品中再提升項目價值；p在130平米以上的標桿產品中才能更出效果地產江湖地產江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議原則 城市價值體系 宜居體系 價價格格支支撐撐體體系系會所建議會所建議展示區(qū)建議根據(jù)世聯(lián)的案例總結，大部分社區(qū)會所的常規(guī)根據(jù)世聯(lián)的案例總結，大部分社區(qū)會所的常規(guī)表現(xiàn)表現(xiàn)p會所往往成為銷售期的賣點和格調展示場銷售期的賣點和格調展示場，在銷售期有重要的作用，但實際使用時，會所空置率高、使用率低會所空置率高、使用率低是相當普遍的現(xiàn)象；p大型會所往往

54、演變?yōu)椴惋嬛行幕蛏鐓^(qū)商業(yè)中心，但受原有規(guī)劃和位置的限制，經(jīng)營情況和租金不理想；p相對而言，使用率較高的會所功能有使用率較高的會所功能有：運動主題方面游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球室、乒乓球室、；文化休閑主題方面棋牌室、麻將室、文藝活動室； p住戶對會所是歡迎的，但實際參與度不高，主要是會所的收費問題以及管理問題，以及聚友消費習慣問題（找公共區(qū)域，往往不在家門口），住戶往往對會所收費較為敏感，除了運動場所的收費以外，其余會所功能的收費，住戶都較為抗拒。p目前會所經(jīng)營常見的有四種方式會所經(jīng)營常見的有四種方式：1、發(fā)展商自已委托物業(yè)公司管理絕大部分會所；2、免費會所如城市綠洲、星河明居；3、部分出租

55、，部分自行管理如波托菲諾會所：餐飲租給丹桂軒，運動設施由發(fā)展商管理；4、聘請會所經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理： 合作模式（全權交由經(jīng)營公司（分取5%作為經(jīng)營利潤） 顧問模式。 比如： 洪湖湖景花園會所會員制會所； 佳寧娜會所豪華酒店式服務會所； 華僑城錦繡花園會所整體規(guī)劃、服務全面、檔次會所。會所的主要作用為會所的主要作用為支持銷售，入伙后支持銷售，入伙后與商業(yè)同質，會所與商業(yè)同質，會所和商業(yè)的彈性轉換和商業(yè)的彈性轉換組合是很好的方式，組合是很好的方式，尋找商家出租或合尋找商家出租或合作經(jīng)營是會所未來作經(jīng)營是會所未來經(jīng)營的出路。經(jīng)營的出路。會所會所本項目會所配套建議及一般性原則本項目會所配套建議及

56、一般性原則對于項目會所的營建，通常遵循以下原則：對于項目會所的營建，通常遵循以下原則：p強化會所前期的營銷功能，作為風情展示與銷售中心的載體；p設置于核心展示區(qū)，強調對景觀資源的占有，與水系景觀聯(lián)系；p弱化會所后期使用功能，避免成為項目負累；p視具體情況部分提供休閑功能，部分改建為社區(qū)級小型商業(yè)中心，引入超市以滿足實際需求。打造現(xiàn)代風格會所，形成核心展示區(qū)內客戶視線的焦點打造現(xiàn)代風格會所，形成核心展示區(qū)內客戶視線的焦點本項目的會所規(guī)模以滿足其實際需求為主，絕不能一味圖大，主報告通本項目的會所規(guī)模以滿足其實際需求為主，絕不能一味圖大，主報告通過綜合考慮，建議項目主會所建面過綜合考慮，建議項目主會

57、所建面2000m2000m2 2，兩層建筑，下面我們看看，兩層建筑，下面我們看看這一規(guī)模是否能滿足前期銷售與后期使用的功能。這一規(guī)模是否能滿足前期銷售與后期使用的功能。會所會所前期會所作為銷售中心的建議前期會所作為銷售中心的建議遠郊項目更遠郊項目更強調格調的營造，適度控制面積利于渲染氛圍強調格調的營造，適度控制面積利于渲染氛圍p銷售中心為了營造營銷熱度，通常規(guī)模不宜過大，避免因人氣分銷售中心為了營造營銷熱度，通常規(guī)模不宜過大，避免因人氣分散而導致冷清的場面；散而導致冷清的場面；p對于本項目這種規(guī)模的郊區(qū)樓盤，會所中承擔營銷功能的區(qū)域規(guī)對于本項目這種規(guī)模的郊區(qū)樓盤，會所中承擔營銷功能的區(qū)域規(guī)模大概模大概600700m600700m2 2左右較為適宜；左右較為適宜；p其他非營銷區(qū)域可結合會所未來的使用功能展示設施及配置，作其他非營銷區(qū)域可結合會所未來的使用功能展示設施及配置，作為營銷體驗場所。為營銷體驗場所。p項目營銷中心主要劃分為以下區(qū)域項目營銷中心主要劃分為以下區(qū)域：前臺接待區(qū)、模型展示區(qū)、體驗區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；p合理控制展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)的規(guī)模，不宜過大，以免給客戶造成銷售現(xiàn)場過于冷清的錯覺；p待設計單位擬定好初步方案之后，可進行進一步的深入探討。下面將對各功能區(qū)域的設計要點分別進行提示下