松崗中心地區(qū)西片法定圖則規(guī)劃研究報告

1、深圳市寶安區(qū)ba203-03片區(qū)松崗中心地區(qū)西片法定圖則 規(guī)劃研究報告contents目 錄1.前言11.1.規(guī)劃背景11.2.規(guī)劃編制過程12.規(guī)劃依據(jù)與原則12.1.規(guī)劃編制依據(jù)及參考文件12.2.規(guī)劃原則13.現(xiàn)狀概況與問題分析13.1.現(xiàn)狀概況13.2.現(xiàn)狀存在的主要問題43.3.規(guī)劃對策54.規(guī)劃目標(biāo)54.1.功能定位54.2.發(fā)展目標(biāo)64.3.圖則地區(qū)規(guī)模65.用地布局65.1.影響用地布局的因素分析65.2.用地布局76.城市設(shè)計96.1.上層次規(guī)劃要求96.2.整體空間景觀特征96.3.城市空間組織96.4.環(huán)境設(shè)計要求96.5.歷史文化傳統(tǒng)的保護(hù)117.土地相容性117.1.

2、用地相容性類型及原則117.2.用地相容性要求118.土地細(xì)分與合并118.1.土地細(xì)分118.2.土地合并129.地塊控制129.1.地塊劃分129.2.控制指標(biāo)1210.公共配套設(shè)施規(guī)劃1210.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求1210.2.公共設(shè)施布局原則1210.3.公共設(shè)施類型1310.4.上層次規(guī)劃要求1310.5.公共配套設(shè)施規(guī)劃1311.道路交通規(guī)劃1511.1.現(xiàn)狀問題以及發(fā)展需求分析1511.2.總體交通對策1511.3.對外交通1511.4.內(nèi)部交通1511.5.靜態(tài)交通1612.給水工程規(guī)劃1612.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求分析與評價1612.2.規(guī)劃對策1612.3.規(guī)劃依據(jù)16

3、12.4.規(guī)劃用水量預(yù)測1612.5.給水管網(wǎng)規(guī)劃1812.6.消防工程規(guī)劃1813.雨水、防洪工程規(guī)劃1813.1.雨水工程規(guī)劃1813.2.防洪工程規(guī)劃1914.污水工程規(guī)劃1914.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求分析與評價1914.2.規(guī)劃對策1914.3.規(guī)劃依據(jù)1914.4.污水量計算1914.5.污水工程規(guī)劃2115.電力工程規(guī)劃2115.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求分析與評價2115.2.規(guī)劃對策2115.3.規(guī)劃依據(jù)2115.4.負(fù)荷預(yù)測2115.5.110kv及以上網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)規(guī)劃2215.6.10kv電力系統(tǒng)規(guī)劃2215.7.市政電纜溝規(guī)劃2215.8.道路照明2216.電信工程規(guī)劃2316

4、.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求分析與評價2316.2.規(guī)劃對策2316.3.規(guī)劃依據(jù)2316.4.電話容量預(yù)測2316.5.電信局所及電信光節(jié)點規(guī)劃2316.6.郵政工程2316.7.有線電視工程2416.8.移動通信規(guī)劃2416.9.綜合通信管網(wǎng)規(guī)劃2417.燃?xì)夤こ桃?guī)劃2417.1.現(xiàn)狀問題及發(fā)展需求分析與評價2417.2.規(guī)劃對策2417.3.規(guī)劃依據(jù)2417.4.氣源規(guī)劃2417.5.供氣規(guī)模2517.6.管網(wǎng)規(guī)劃2517.7.瓶裝液化氣供應(yīng)站2618.實施措施與建議2618.1.制定圖則地區(qū)舊城更新策略和分期實施計劃2618.2.多渠道籌集社會資金，加快公共設(shè)施建設(shè)2719.附表2719.

5、1.附表一：現(xiàn)狀用地匯總表2719.2.附表二：規(guī)劃用地匯總表2819.3.附表三：公共配套設(shè)施規(guī)劃一覽表2819.4.附表四：地塊控制指標(biāo)一覽表29圖集：1 區(qū)域關(guān)系圖2 土地適用性評價分析圖3 用地地籍圖4 現(xiàn)狀建筑物質(zhì)量評價圖5 土地利用現(xiàn)狀圖6 土地利用規(guī)劃圖7 城市設(shè)計導(dǎo)引圖8 地塊劃分編號圖9 公共配套設(shè)施規(guī)劃圖10 道路交通規(guī)劃圖（一）11 道路交通規(guī)劃圖（二）12 建筑密度分區(qū)圖13 地塊改造示意圖14 給水工程規(guī)劃圖15 雨水工程規(guī)劃圖16 污水工程規(guī)劃圖17 電力工程規(guī)劃圖18 電信工程規(guī)劃圖19 燃?xì)夤こ桃?guī)劃圖2廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 深圳市寶安區(qū)ba203-03片區(qū)松

6、崗中心地區(qū)西片法定圖則 規(guī)劃研究報告1. 前言1.1. 規(guī)劃背景 在經(jīng)濟全球化、市場化和網(wǎng)絡(luò)化的大背景下，隨著松崗城市化進(jìn)程加快和舊城改造的推進(jìn)，松崗將迎來新的發(fā)展契機，松崗次中心作為西部工業(yè)組團(tuán)的居住地區(qū)級生活服務(wù)中心，承擔(dān)商業(yè)、文化娛樂、居住等功能。圖則地區(qū)作為松崗次中心的重要組成部分，有效引導(dǎo)其各項建設(shè)活動，對帶動區(qū)域發(fā)展，優(yōu)化城市空間布局具有重要的意義。受深圳市規(guī)劃局寶安分局委托，我院承擔(dān)松崗中心地區(qū)西片法定圖則的編制工作。規(guī)劃范圍為廣深高速公路、海濱大道、寶安大道圍合的區(qū)域。 1.2. 規(guī)劃編制過程規(guī)劃工作于2005年9月正式開始。2005年910月，項目組對圖則地區(qū)的現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料進(jìn)

7、行全面的調(diào)查收集工作。2005年11月23日及12月26日，項目組就現(xiàn)狀調(diào)研報告和初步方案分別向深圳市規(guī)劃局寶安分局相關(guān)科室以及松崗街道辦、居委會、相關(guān)職能部門匯報。會后，根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研報告及初步方案審查會的審查意見和項目組收集的相關(guān)意見，項目組對現(xiàn)狀調(diào)研報告進(jìn)行了完善，并著手方案的深化研究。2006年2月23日及3月20日，項目組就二次方案分別向深圳市規(guī)劃局寶安分局相關(guān)科室及松崗街道辦征求意見，并根據(jù)收集的意見對方案進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。2006年3月30日，深圳市規(guī)劃局寶安分局規(guī)劃科等相關(guān)科室再次對調(diào)整方案進(jìn)行審查，項目組依據(jù)審查意見對方案進(jìn)行完善后，于2006年4月，向深圳市規(guī)劃局寶安分局提交法

8、定圖則草案。2006年4月13日，在寶安分局召開了分局業(yè)務(wù)會對法定圖則草案進(jìn)行審查。項目組根據(jù)審查會意見，對草案修改完善，并于2006年5月13日提交深圳市規(guī)劃局相關(guān)科室審查。2006年68月，根據(jù)市局各處室審查意見修改草案。2006年10月27日，就修改后草案向深圳市規(guī)劃局規(guī)劃處匯報。2006年11月，根據(jù)各處室意見修改完善草案。2. 規(guī)劃依據(jù)與原則2.1. 規(guī)劃編制依據(jù)及參考文件(1). 規(guī)劃編制依據(jù)u 中華人民共和國城市規(guī)劃法（1989）u 城市規(guī)劃編制辦法（2006）u 廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例（2005）u 深圳市城市規(guī)劃條例（2001）u 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2004

9、）u 深圳市法定圖則編制技術(shù)規(guī)定（2003）u 深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）u 深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定（2005）u 深圳市西部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）(2). 規(guī)劃參考文件u 法定圖則年度編制計劃u 圖則地區(qū)1：1000現(xiàn)狀地形圖(深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心提供)u 圖則地區(qū)現(xiàn)狀地籍資料(深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心提供)u 圖則地區(qū)已批規(guī)劃設(shè)計要點(深圳市規(guī)劃局寶安分局提供)u 相關(guān)專項規(guī)劃u 其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范與要求u 本片區(qū)法定圖則編制基礎(chǔ)資料調(diào)查表2.2. 規(guī)劃原則(1). 承上啟下，區(qū)域協(xié)調(diào)的原則充分落實上層次規(guī)劃的規(guī)劃意圖，聯(lián)系圖則地區(qū)已有相關(guān)規(guī)劃，對

10、用地進(jìn)行合理調(diào)整；同時考慮本片區(qū)與其它周邊地區(qū)在公共配套設(shè)施、景觀環(huán)境等方面相互協(xié)調(diào)的關(guān)系。(2). 適度彈性，復(fù)合開發(fā)的原則隨著松崗次中心區(qū)的建設(shè)，圖則地區(qū)的開發(fā)需求越來越強，不可預(yù)見的因素增多。因此，在土地的兼容性上要對土地的各類性質(zhì)進(jìn)行充分的考慮，保持適度彈性，相容用地功能適當(dāng)?shù)鼗旌喜季郑鰪娡恋乩玫男б妗?3). 公共設(shè)施優(yōu)先，生態(tài)優(yōu)先的原則圖則地區(qū)為松崗次中心的重要組成部分，應(yīng)優(yōu)先考慮公共設(shè)施的布局，提高綜合服務(wù)功能；盡可能地保護(hù)自然山體和水體，重視公共開敞空間的營造，形成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的城市中心區(qū)。(4). 近遠(yuǎn)期結(jié)合，有機更新的原則規(guī)劃應(yīng)兼顧圖則地區(qū)近遠(yuǎn)期開發(fā)的發(fā)展秩序和步

11、驟，結(jié)合現(xiàn)狀，充分考慮近遠(yuǎn)期建設(shè)的合理性和聯(lián)系性。對城中村地區(qū)，應(yīng)尋找適當(dāng)契機，加快改造更新的步伐，推動片區(qū)整體的協(xié)調(diào)發(fā)展。3. 現(xiàn)狀概況與問題分析3.1. 現(xiàn)狀概況3.1.1. 規(guī)劃范圍圖則地區(qū)位于深圳市寶安區(qū)西北部，為廣深高速公路、海濱大道、寶安大道圍合的區(qū)域，包括松崗街道紅星、江邊、沙浦、沙浦圍、朗下、碧頭、溪頭社區(qū)的部分用地，以及沙井街道的后亭社區(qū)的少量用地，規(guī)劃面積270.25公頃，是西部工業(yè)組團(tuán)的重要組成部分。3.1.2. 自然條件(1). 自然條件圖則地區(qū)地處亞熱帶和熱帶氣候的過渡區(qū)，屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，長夏無冬，降水豐富，日照時數(shù)多，雨熱同期。年均氣溫在22.0，常年主導(dǎo)

12、風(fēng)向為東南風(fēng)和東北風(fēng)。圖則地區(qū)屬沿海沖積平原區(qū)，區(qū)內(nèi)大部分用地相對平坦，圖則地區(qū)北部有少量丘陵山體。區(qū)內(nèi)用地海拔高度從0.847.1米不等，主要為28米。松崗河從圖則地區(qū)南部由東至西穿越，目前受污染較為嚴(yán)重，水質(zhì)很差。(2). 土地開發(fā)適用性評價影響土地適用性的因素較多，圖則地區(qū)屬沿海沖積平原區(qū)，地質(zhì)穩(wěn)定，結(jié)合現(xiàn)狀地形地貌的具體條件，選取地面坡度作為主要評價依據(jù)，按照土地開發(fā)適用性的不同將區(qū)內(nèi)土地劃分為四類：土地適宜性評價一覽表用地類別面積(公頃)占規(guī)劃總用地比例(%)評定標(biāo)準(zhǔn)類用地253.9793.98坡度小于10%，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地類用地3.541.31坡度10

13、25%，需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地類用地6.762.50河流、湖泊等水域類用地5.982.21坡度大于25%，不適于建設(shè)的用地，必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)規(guī)劃總用地270.25100.00（資料來源：項目組統(tǒng)計, 截止日期2005年10月）根據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)適宜建設(shè)的、類用地為257.51公頃，占總用地的95.29%。3.1.3. 人口狀況圖則地區(qū)居住人口主要集中在中部，分屬江邊、沙浦圍、朗下、沙浦社區(qū)，至2005年6月，圖則地區(qū)總?cè)丝跒?4714人，其中戶籍人口1514人，外來暫住人口約33200人，圖則地區(qū)現(xiàn)狀人口密度為12846人/平方公里。人口

14、狀況詳見下表?，F(xiàn)狀人口狀況一覽表社區(qū)名稱社區(qū)總?cè)丝趫D則地區(qū)內(nèi)人口總?cè)丝趹艏丝跁鹤∪丝诳側(cè)丝趹艏丝跁鹤∪丝诮吷鐓^(qū)12427427120001242742712000沙浦圍社區(qū)18477477180001847747718000朗下社區(qū)3310210310033102103100沙浦社區(qū)1594194115000500400100合 計5015520554810034714151433200（資料來源：各社區(qū)居委會提供，截止日期2005年6月）3.1.4. 土地利用現(xiàn)狀圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀已建設(shè)總用地182.55公頃，占總用地的67.55%。主要分布在地塊的南北兩端，其中沙江路以北地區(qū)以工業(yè)廠房和

15、居民住宅為主，兼有少量行政辦公、商業(yè)和教育等用地。松河南路以南地區(qū)多為工業(yè)廠房，還有少量的教育、醫(yī)療和商業(yè)等用地。老沙江路與松河北路之間除了少量的工業(yè)廠房和居民住宅外基本為待建設(shè)空地。(1). 居住用地現(xiàn)狀居住用地面積34.34公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地18.81。區(qū)內(nèi)居住用地主要為村民自建住宅，有三個主要的居住社區(qū)，分別為江邊社區(qū)、朗下社區(qū)和沙浦圍社區(qū)；另有少量的高層住宅，主要集中于沙江路兩側(cè)。(2). 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地現(xiàn)狀商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積3.48公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地1.91。圖則地區(qū)內(nèi)沿老沙江路兩側(cè)建筑底層設(shè)有部分商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，朗下、沙浦圍社區(qū)分別設(shè)有一處綜合市場，圖則地區(qū)內(nèi)還設(shè)有賓館

16、、信用合作社等商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施。(3). 政府社團(tuán)用地現(xiàn)狀政府社團(tuán)用地面積為6.15公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地3.37。圖則地區(qū)內(nèi)政府社團(tuán)用地主要包括江邊、朗下、沙浦圍三個居委會，北亭實驗學(xué)校、崇文小學(xué)以及位于紅星工業(yè)區(qū)的復(fù)亞醫(yī)院。(4). 工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地面積為96.62公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地52.93。工業(yè)用地集中在圖則地區(qū)南北兩端，現(xiàn)狀工業(yè)以一類工業(yè)為主，工業(yè)門類較多，主要為電子、五金、塑膠、工藝品、家具制造等。(5). 倉儲用地現(xiàn)狀倉儲用地面積為1.01公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地0.55。圖則地區(qū)的北部有少量的倉儲用地，建筑質(zhì)量較差。(6). 對外交通用地現(xiàn)狀對外交通用地面積為4.25公頃，占現(xiàn)狀

17、建設(shè)用地2.33，主要為廣深高速公路用地。(7). 道路廣場用地現(xiàn)狀道路廣場用地面積為33.90公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地18.57。圖則地區(qū)內(nèi)道路廣場用地主要包括松明大道、沙江路、松河北路、朗碧路等道路用地，以及中部的朗下、沙浦圍社區(qū)廣場用地。(8). 綠地現(xiàn)狀綠地面積為2.80公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地1.53。圖則地區(qū)內(nèi)零星分布有少量綠地，主要為江邊、朗下、沙浦圍社區(qū)的社區(qū)公園，規(guī)模較小，缺乏休息娛樂設(shè)施?，F(xiàn)狀用地匯總表序號用地代號用地名稱用地面積(公頃)占現(xiàn)狀城市建設(shè)用地比例(%)占規(guī)劃總用地比例(%)1r居住用地34.3418.8112.7其中r2二類居住用地5.623.082.08r3三類居住

18、用地2.061.130.76r4四類居住用地26.6614.609.862c商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地3.481.911.29其中c1商業(yè)用地2.931.601.08c2商業(yè)性辦公用地0.230.130.09c4旅館業(yè)用地0.320.180.123gic政府社團(tuán)用地6.153.372.28其中g(shù)ic1行政辦公用地1.380.760.51gic2體育用地0.830.450.31gic4醫(yī)療衛(wèi)生用地1.490.820.55gic5教育科研用地2.451.340.914m（m1）工業(yè)用地（一類工業(yè)用地）96.6252.9335.755w（w1）倉儲用地（普通倉庫用地）1.010.550.376t（t2）對外

19、交通用地（公路用地）4.252.331.577s道路廣場用地33.9018.5712.55其中s1道路用地32.2917.6911.95s2廣場用地0.560.310.21s3社會停車場庫用地1.050.570.398g（g1）綠地（公共綠地）2.801.531.04小 計現(xiàn)狀城市建設(shè)用地182.55100.0067.559e水域和其它非城市建設(shè)用地87.7032.45其中e1水域6.762.50e4林地11.314.18e9發(fā)展備用地69.6325.77合 計規(guī)劃總用地270.25100.00（資料來源：項目組統(tǒng)計, 截止日期2005年10月）3.1.5. 用地地籍現(xiàn)狀依據(jù)深圳市規(guī)劃局信息中

20、心9月提供的地籍、紅線信息資料，圖則地區(qū)內(nèi)共有167個宗地，根據(jù)用地的合法性將宗地劃分為三類：合法宗地、紅線、其他宗地。合法宗地：指目前已辦全用地手續(xù)、具有產(chǎn)權(quán)和合同的任一項、以及歷史用地、行政劃撥用地和征地返還地。根據(jù)統(tǒng)計，有合同有產(chǎn)權(quán)用地1宗，有合同無產(chǎn)權(quán)用地7宗，無合同有產(chǎn)權(quán)用地1宗，行政劃撥用地10宗（其中6宗有合同），圖則地區(qū)無歷史用地及征地返還地。合法宗地面積為19.71公頃。紅線：指圖則地區(qū)內(nèi)有用地紅線，但并無產(chǎn)權(quán)或者合同的宗地。該類宗地有1宗，用地面積3.73公頃，目前已建，為工業(yè)用地。其他宗地：指圖則地區(qū)內(nèi)除上述兩類外的宗地，面積為246.81公頃。本區(qū)有兩處用地取得規(guī)劃設(shè)計

21、要點：松崗街道辦招標(biāo)拍賣地塊，建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號05-2005-0059，為商住混合用地；松崗鎮(zhèn)寶安山莊（一期），建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號05-2001-0126，為商住混合用地。3.1.6. 建筑物狀況目前，圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積約為131.03萬平方米，現(xiàn)狀建成區(qū)毛容積率為0.72，毛建筑密度為35.47。從各地塊容積率情況看，圖則地區(qū)內(nèi)的容積率分布并不均勻，總體上，多數(shù)地塊的容積率小于1.0，但也有部分地塊的容積率超過2.0。從建筑密度看，圖則地區(qū)建筑密度均較大，最密集區(qū)域集中在北部工業(yè)區(qū)，但在這些地塊中基本為13層的低層建筑，具備一定的改造空間。圖則地區(qū)現(xiàn)狀建筑物主要為工業(yè)和居住建

22、筑，有少量商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑、政府社團(tuán)建筑和倉儲建筑?，F(xiàn)狀大部分建筑為九十年代以后建設(shè)，建筑質(zhì)量較好，項目組根據(jù)建筑質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)對圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑進(jìn)行目測質(zhì)量評定，建筑質(zhì)量好的一類建筑為12.22%，建筑質(zhì)量較好的二類建筑為73.97%，建筑質(zhì)量較差的三類建筑占8.50%，建筑質(zhì)量差的四類建筑占5.31，具體結(jié)果參見下表：現(xiàn)狀建筑物質(zhì)量評定一覽表建筑質(zhì)量類別建筑面積(平方米)占總建筑面積比例()評定標(biāo)準(zhǔn)一類建筑160089.2312.22新近建設(shè)、建筑結(jié)構(gòu)和整體環(huán)境良好、造型美觀的建筑二類建筑969265.6373.97九十年代建造，建筑結(jié)構(gòu)和外觀較好的建筑三類建筑111428.988.50八十

23、年代建造，建筑結(jié)構(gòu)和外觀一般的建筑四類建筑69546.285.31臨時性建筑和危舊建筑，建筑質(zhì)量很差、幾乎不能按原有功能正常使用的建筑合 計1310330.12100.00（資料來源：項目組統(tǒng)計，截止日期2005年10月）3.1.7. 公共配套設(shè)施現(xiàn)狀圖則地區(qū)現(xiàn)有小學(xué)兩所（崇文小學(xué)，20班；北亭實驗學(xué)校，29班），醫(yī)院一所（深圳復(fù)亞醫(yī)院，股份制民營醫(yī)院，98張床位），社區(qū)健康服務(wù)中心三處（江邊、沙浦圍、朗下社區(qū)健康服務(wù)中心），居委會三處（江邊、朗下、沙浦圍居委會），綜合市場兩處（朗下、沙浦圍市場），沿朗碧路、沙江路、松明大道建筑底層設(shè)有商鋪，以飲食、日雜店為主?，F(xiàn)狀圖則地區(qū)公共配套設(shè)施較少，無

24、成規(guī)模、檔次較高的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，缺乏文化娛樂等設(shè)施，無法滿足本地居民和眾多外來人口的生活需求。公共配套設(shè)施現(xiàn)狀一覽表設(shè)施類別項目名稱用地面積(公頃)建筑面積(平方米)配置標(biāo)準(zhǔn)備注教育設(shè)施小學(xué)崇文小學(xué)1.90300020班民辦學(xué)校北亭實驗學(xué)校1.001034629班民辦學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施醫(yī)院深圳復(fù)亞醫(yī)院1.263369698張床位獨立占地，股份制民營醫(yī)院社區(qū)健康服務(wù)中心江邊社區(qū)健康服務(wù)中心0.03205獨立占地沙浦圍社區(qū)健康服務(wù)中心270附建朗下社區(qū)健康服務(wù)中心0.02175獨立占地體育設(shè)施社區(qū)體育活動場地江邊運動場0.83獨立占地行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施社區(qū)委員會江邊居委會0.03448獨立占地朗

25、下居委會0.571572獨立占地沙浦圍居委會0.642438獨立占地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施社區(qū)肉菜市場朗下綜合市場0.141340獨立占地沙浦圍市場0.224383獨立占地（資料來源：現(xiàn)狀統(tǒng)計，截止日期2005年10月）3.1.8. 道路交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀圖則地區(qū)內(nèi)已形成“三橫一縱”的路網(wǎng)格局，橫向的道路包括老沙江路、松河北路以及松明大道，縱向的道路主要為朗碧路。圖則地區(qū)的東側(cè)城市主干道寶安大道正在平土，道路控制寬度為70m，是圖則地區(qū)未來對外交通的重要干線?，F(xiàn)狀圖則地區(qū)南部紅星工業(yè)區(qū)的道路網(wǎng)較為規(guī)整，北部工業(yè)區(qū)的道路相對而言系統(tǒng)性不強。村民居住區(qū)內(nèi)部的道路系統(tǒng)較為混亂?，F(xiàn)狀主要道路情況一覽表道路類別名稱路

26、幅(m)車道數(shù)（條）橫斷面形式路面類型道路長度(km)合計(km)高速公路廣深高速公路308水泥2.502.50主干道松明大道406二塊板水泥0.612.06沙江路234一塊板水泥1.45次干道朗碧路404一塊板水泥1.642.59松河北路354一塊板水泥0.95圖則地區(qū)現(xiàn)狀道路廣場用地面積為33.90公頃，占現(xiàn)狀建設(shè)用地18.57。主干道路網(wǎng)密度為1.13km/km2，次干道路網(wǎng)密度為1.42km/km2，支路路網(wǎng)密度為5.5 km/km2，相對于深標(biāo)來看，主次干道路網(wǎng)密度偏低。圖則地區(qū)現(xiàn)狀有一處停車場，森成貨運停車場，為臨時性停車場，主要停放貨運車輛，其它車輛一般沿路停放；公共交通較為落后

27、，公交線路較少。總體而言，圖則地區(qū)現(xiàn)狀道路系統(tǒng)不完善，路網(wǎng)密度偏低，缺少停車場，公共交通落后，公交線路較少。區(qū)內(nèi)主要道路路面質(zhì)量較好，但缺少信號燈、交通標(biāo)志等城市交通公用設(shè)施，部分路段無路燈。3.1.9. 市政公用設(shè)施現(xiàn)狀給水工程方面，圖則地區(qū)由松崗水廠、五指耙水廠和長流陂水廠聯(lián)合供水，市政給水管已接入圖則地區(qū)，基本滿足用戶需求。排水工程方面，松崗的排水體制以合流制為主，現(xiàn)狀沒有污水處理廠。圖則地區(qū)現(xiàn)狀污水排水管不夠完善?；緹o雨水排水管。消防工程方面，圖則地區(qū)的消防通道不順暢，現(xiàn)有的消防設(shè)施不夠完備。電力工程方面，圖則地區(qū)現(xiàn)狀用電主要依靠圖則地區(qū)周邊的現(xiàn)狀松崗110kv變電站、松北110kv

28、變電站以及港聯(lián)110kv變電站提供。距本圖則地區(qū)北側(cè)1.0公里處，正在新建奮進(jìn)220kv變電站，將于06年底投入運行，建成后可為本圖則地區(qū)供電。圖則地區(qū)北部現(xiàn)狀有奮進(jìn)220kv變電站至公明220kv變電站一回及奮進(jìn)220kv變電站至環(huán)象220kv變電站兩回的220kv高壓走廊橫穿，高壓走廊寬度為45米。西南部有奮進(jìn)220kv變電站至舊基110kv變電站兩回110kv高壓走廊，沿廣深高速公路西南側(cè)架設(shè)，緊鄰圖則地區(qū)，高壓走廊寬度為30米。郵政工程方面，本規(guī)劃現(xiàn)狀共有郵政代辦所四個。分別位于江邊社區(qū)、朗下社區(qū)、沙浦圍工業(yè)區(qū)及紅星工業(yè)區(qū)。電信工程方面，松崗現(xiàn)有電信母局（東方母局）一座，規(guī)劃裝機容量為

29、60000門；電信端局（松崗電信端局）一座，規(guī)劃裝機容量為10000門。圖則地區(qū)屬松崗電信端局服務(wù)范圍。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有電信光節(jié)點三座，分別為江邊光節(jié)點、沙浦光節(jié)點及港聯(lián)工業(yè)區(qū)光節(jié)點。廣播電視工程方面，松崗現(xiàn)有廣電中心一座，其中主機裝機容量為47026戶，分機容量為4189戶，圖則地區(qū)均在服務(wù)范圍內(nèi)。圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廣電光纖節(jié)點三座，分別位于江邊社區(qū)、朗下社區(qū)及紅星工業(yè)區(qū)內(nèi)。燃?xì)夤こ谭矫?，本圖則地區(qū)內(nèi)暫無市政燃?xì)夤艿兰肮艿廊細(xì)庠O(shè)施。區(qū)內(nèi)居民及商業(yè)用戶均為瓶裝供氣，圖則地區(qū)內(nèi)無已登記的正規(guī)瓶裝供應(yīng)站，由區(qū)外瓶裝供應(yīng)站（門市部）送鋼瓶氣至用戶?？傮w來說，現(xiàn)狀市政公用設(shè)施缺乏，市政管網(wǎng)建設(shè)零亂，區(qū)內(nèi)電力供應(yīng)嚴(yán)

30、重不足，嚴(yán)重影響了居民的生產(chǎn)、生活。3.2. 現(xiàn)狀存在的主要問題圖則地區(qū)被確定為西部工業(yè)組團(tuán)次中心的重要組成部分，需要承擔(dān)城市中心的部分職能，輻射帶動周邊區(qū)域發(fā)展，而現(xiàn)狀的城市建設(shè)與該定位存在著較大的差距，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：(1). 現(xiàn)狀建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，總體用地不平衡，高密度低強度的開發(fā)模式導(dǎo)致土地利用效益低下現(xiàn)狀建成區(qū)主要以居委會為單位進(jìn)行建設(shè)，各自為政，未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，圖則地區(qū)內(nèi)大量建設(shè)工業(yè)廠房和可供出租的住宅，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、綠地用地不足，無市政公用設(shè)施用地，土地利用效益低下，且內(nèi)部用地功能混雜，環(huán)境質(zhì)量較差。(2). 公共設(shè)施配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足使

31、用要求圖則地區(qū)現(xiàn)狀公共設(shè)施配套不完善，沒有大型的商場，缺乏相對集中成規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，也無文化娛樂等設(shè)施，無區(qū)級公共配套設(shè)施，社區(qū)級設(shè)施也存在較大缺口，難以滿足居民使用需求。區(qū)內(nèi)市政設(shè)施系統(tǒng)不完善，各種市政管線建設(shè)零亂，停電現(xiàn)象較為嚴(yán)重，不能滿足使用要求。(3). 道路交通體系不完善，缺乏交通設(shè)施，公共交通較為落后圖則地區(qū)現(xiàn)狀路網(wǎng)呈枝狀，道路系統(tǒng)不完善，缺少停車場，公共交通落后，重要地段缺乏交通管制設(shè)施，不能高效、有序地組織區(qū)內(nèi)交通。(4). 缺乏公共綠地，城市建設(shè)面貌及環(huán)境質(zhì)量較差圖則地區(qū)內(nèi)的公共綠地面積較少，且缺乏必要的休息娛樂設(shè)施。生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量不高，且城市景觀單調(diào)，建設(shè)面

32、貌較差。(5). 城中村面積較大，安全隱患多，未來改造有一定難度圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀原農(nóng)村居民點分布相對集中，建筑密度較高，采光、通風(fēng)較差，缺少市政設(shè)施及公共配套設(shè)施，而且存在消防安全隱患。由于現(xiàn)狀建設(shè)量較大，未來改造有一定難度。3.3. 規(guī)劃對策此次法定圖則的編制以組團(tuán)規(guī)劃為框架，對圖則地區(qū)的用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，確定總體規(guī)模、用地布局以及開發(fā)強度等。(1). 土地利用方面本著集約高效利用土地資源的原則，優(yōu)化城市空間布局結(jié)構(gòu)，合理配置各項用地功能，對地塊開發(fā)建設(shè)提出明確要求，以指引下一層次規(guī)劃。(2). 公共配套設(shè)施方面根據(jù)上層次規(guī)劃要求進(jìn)一步落實公共配套設(shè)施，對圖則地區(qū)內(nèi)各項設(shè)施提出具體的要求與安排

33、。(3). 道路交通方面利用良好的交通區(qū)位條件，建立高效便捷的道路交通系統(tǒng)，扶持公共交通；完善交通設(shè)施的建設(shè)。(4). 城市設(shè)計方面強調(diào)城市特色塑造，結(jié)合圖則地區(qū)的現(xiàn)狀特點、功能定位，提出城市設(shè)計要求，著重對城市建設(shè)強度、高度以及城市空間組織進(jìn)行梳理與控制，改善中心區(qū)的城市環(huán)境。(5). 舊城改造方面對圖則地區(qū)現(xiàn)狀土地資源進(jìn)行優(yōu)化整合，提出舊城更新的方案與措施，加速舊城的二次開發(fā)，使其成為與新區(qū)功能互補、特征各異的城市地區(qū)。4. 規(guī)劃目標(biāo)4.1. 功能定位4.1.1. 上層次規(guī)劃要求深圳市西部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃提出：西部工業(yè)組團(tuán)分為兩個中心沙井主中心、松崗次中心。沙井主中心以行政文化、商業(yè)金融、

34、文教體衛(wèi)、居住、休閑、旅游為主，是組團(tuán)級綜合服務(wù)中心，松崗次中心則為居住地區(qū)級的生活服務(wù)中心，主要服務(wù)于松崗生活片區(qū)。圖則地區(qū)定位為“組團(tuán)北部次中心區(qū)的生活居住區(qū)”，與其東部區(qū)域共同構(gòu)筑具有綜合服務(wù)職能的居住地區(qū)級中心。4.1.2. 周邊區(qū)域的綜合分析松崗街道老的城市中心沿廣深公路分布，而現(xiàn)狀廣深公路周邊建筑密集，已無發(fā)展空間。而松崗街道西南部區(qū)域緊鄰眾多區(qū)域性交通廊道。寶安大道，連接沙井主中心和松崗次中心，是通向特區(qū)和廣深公路的重要區(qū)域性干道；海濱大道與深圳市外環(huán)快速路相連，強化西部工業(yè)組團(tuán)與特區(qū)、特區(qū)以東地區(qū)的交通聯(lián)系；輕軌6號線的開通將進(jìn)一步加強西部工業(yè)組團(tuán)與深圳市其它組團(tuán)的聯(lián)系。區(qū)域交

35、通條件的改善，必將帶動沿線土地的開發(fā)建設(shè)，且此區(qū)域與沙井中心區(qū)相距僅3公里左右，未來沙井主中心的形成，也將促進(jìn)其發(fā)展，原有松崗生活片區(qū)的城市中心的部分功能將向西南部地區(qū)轉(zhuǎn)移、集聚，將成為未來松崗重點發(fā)展區(qū)域之一，構(gòu)筑西部工業(yè)組團(tuán)的次中心松崗次中心區(qū)。松崗次中心作為西部工業(yè)組團(tuán)的次中心，為居住地區(qū)級的生活服務(wù)中心，主要為松崗住區(qū)居民服務(wù)。作為居住地區(qū)級的生活服務(wù)中心，一般應(yīng)包括商業(yè)、金融、文化、體育、教育、醫(yī)療等功能。圖則地區(qū)位于松崗次中心區(qū)的西片，與其東部區(qū)域共同構(gòu)成松崗次中心。東部區(qū)域由于靠近老的城市中心以及軌道6號線的站點，考慮到軌道交通對土地利用空間布局的影響，軌道沿線附近便于吸引人流、

36、物流，形成高密度的活動片區(qū)，大大提高商業(yè)、住宅等用地的經(jīng)濟效益，因此松崗次中心東部區(qū)域?qū)⒁园l(fā)展商業(yè)、金融、辦公、服務(wù)業(yè)及居住為主，且依托老的城市中心，加強區(qū)級文化、體育中心的建設(shè)。圖則地區(qū)所處的松崗次中心區(qū)西片，由于原先發(fā)展較為滯后，缺乏公共服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃利用中部空地，設(shè)置相應(yīng)的文化、教育、醫(yī)療等設(shè)施，并結(jié)合松崗河兩側(cè)工業(yè)用地的改造，建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)，與寶安大道東部商業(yè)地塊共同組成居住地區(qū)級商業(yè)中心，延續(xù)沿軌道6號線的商業(yè)帶，與東部區(qū)域相互呼應(yīng)、功能互補，不僅僅服務(wù)自身的居民，還將輻射周邊區(qū)域。通過公共設(shè)施的建設(shè)，改善環(huán)境，提升片區(qū)品質(zhì)，推動區(qū)域發(fā)展。4.1.3. 圖則地區(qū)功能定位規(guī)劃根據(jù)深圳市

37、西部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（20052020）的要求，結(jié)合現(xiàn)狀建設(shè)情況，確定松崗中心地區(qū)西片的功能定位為：松崗次中心的重要組成部分，以公共服務(wù)設(shè)施及居住為主的綜合性片區(qū)。4.2. 發(fā)展目標(biāo)根據(jù)片區(qū)的現(xiàn)狀條件和功能定位，確定圖則地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)為：充分利用本地區(qū)的區(qū)位及交通優(yōu)勢，加快新區(qū)建設(shè)，完善城市設(shè)施配套，盡快形成次中心區(qū)主體形象，同時結(jié)合舊城改造，整合現(xiàn)有用地，改善人居環(huán)境，形成以居住、大型商業(yè)、文化娛樂為主的綜合性片區(qū)。規(guī)劃分目標(biāo)：(1). 合理的土地利用通過對圖則地區(qū)內(nèi)土地的合理利用和功能結(jié)構(gòu)的科學(xué)組織，完善次中心區(qū)的職能，使其具備相當(dāng)?shù)幕盍湍哿?，成為松崗生活片區(qū)新的商業(yè)、文化及其它公共生

38、活中心的重要組成部分。(2). 便捷的交通組織利用良好的交通區(qū)位條件，合理劃分道路等級，增加路網(wǎng)密度，組織理順內(nèi)部交通，形成與周邊地區(qū)便捷的交通聯(lián)系。(3). 完善的配套設(shè)施完善各類公共及市政設(shè)施，增強地區(qū)的吸引力及輻射力，帶動區(qū)域發(fā)展。(4). 宜人的城市環(huán)境加強綠化建設(shè)，嚴(yán)格控制和保護(hù)已有綠地，注重環(huán)境整治，改善區(qū)域內(nèi)部水體質(zhì)量，創(chuàng)造景觀優(yōu)美、富于特色的宜人環(huán)境。4.3. 圖則地區(qū)規(guī)模規(guī)劃通過借鑒其他地區(qū)中心區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，結(jié)合松崗中心地區(qū)西片的實際情況和建設(shè)集約型城市的要求，確定圖則地區(qū)的建設(shè)規(guī)模。深圳主要中心區(qū)規(guī)劃指標(biāo)一覽表片區(qū)用地規(guī)模(公頃)人口規(guī)模(萬人)建筑規(guī)模(萬平方米)建筑毛容

39、積率居住用地規(guī)模(公頃)人均居住用地(平方米/人)寶安中心區(qū)71817.77401.03216.5112.23龍崗中心區(qū)281.685.90319.41.1396.316.3布吉中心區(qū)154.953.18168.41.0940.2512.66（資料來源為已批準(zhǔn)公布的法定圖則或控規(guī)）4.3.1. 人口規(guī)模無論一個區(qū)域的吸引力有多大，該區(qū)域所能提供的居住用地總量將決定該地區(qū)的人口規(guī)模。(1). 方法一圖則地區(qū)二類居住用地面積44.03公頃，四類居住用地19.24公頃。深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中關(guān)于居住用地的人均居住用地控制指標(biāo)為：居住用地人均控制指標(biāo)（單位：平方米/人）住宅類型小區(qū)組團(tuán)低層（13層

40、）26372130多層（46層）18251420中高層（79層）14201216高層（10層以上）1015811圖則地區(qū)二類居住用地以中高層與高層住宅混和為主；四類居住用地為原農(nóng)村居民住宅用地，規(guī)劃對其進(jìn)行綜合整治，以多層住宅為主。二類居住用地按中高層住宅與高層住宅混和的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測人口規(guī)模，取人均居住用地1216平方米/人，則約可居住人口2.753.67萬人；由于四類居住用地的居住人口含有大量的暫住人口，人口密度高于普通的多層居住小區(qū)，在綜合平均測算中，四類居住用地取人均居住用地1825平方米/人，則約可居住人口0.771.61萬人，圖則地區(qū)約可居住人口3.525.28萬人。(2). 方法

41、二根據(jù)本地區(qū)現(xiàn)狀人口統(tǒng)計，圖則地區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀人口34714人（各社區(qū)居委會提供），其中戶籍人口1514人，外來暫住人口約33200人。由于深圳外來人口與戶籍人口的有效需求存在很大差別，根據(jù)組團(tuán)規(guī)劃，當(dāng)量人口系數(shù)取0.65，則實際容量人口數(shù)約2.31萬人。規(guī)劃新建二類居住用地約34.60公頃。按中高層住宅與高層住宅混和的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測人口規(guī)模，取人均居住用地1216平方米/人，新建居住用地可居住人口2.162.88萬人，則圖則地區(qū)可居住人口4.475.19萬人。綜合上述兩方面的分析，對比深圳其他中心區(qū)的人均居住用地標(biāo)準(zhǔn)，考慮本區(qū)域土地資源的緊缺性，圖則地區(qū)人口規(guī)模控制在4.55.3萬人，公共設(shè)施配套

42、按5.3萬人規(guī)?？紤]。4.3.2. 用地規(guī)模及開發(fā)強度控制規(guī)模圖則地區(qū)總用地面積270.25公頃，其中城市建設(shè)用地266.67公頃。由上文中深圳主要中心區(qū)規(guī)劃指標(biāo)一覽表可知特區(qū)外的中心地區(qū)容積率在1.01.15左右，現(xiàn)狀圖則地區(qū)毛容積率為0.72，具備一定的提升空間，借鑒其他地區(qū)中心區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，規(guī)劃建筑毛容積率按1.01.1考慮，規(guī)劃總建筑面積267293萬平方米。當(dāng)實際開發(fā)建設(shè)的總量超過規(guī)模總量時，會對圖則地區(qū)的交通及配套設(shè)施帶來影響，應(yīng)對圖則進(jìn)行必要的檢討。5. 用地布局5.1. 影響用地布局的因素分析5.1.1. 周邊地區(qū)發(fā)展的影響圖則地區(qū)作為松崗次中心的組成部分，應(yīng)對周邊區(qū)域作出必要

43、的考慮，從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度出發(fā)，優(yōu)化整體用地布局。根據(jù)組團(tuán)規(guī)劃，圖則地區(qū)東北部為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，將依托現(xiàn)有松崗?fù)辉９I(yè)園區(qū)，整合原有產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展勞動密集型和現(xiàn)代制造業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃應(yīng)考慮與周邊工業(yè)區(qū)的生產(chǎn)協(xié)作、配套和鏈接，同時應(yīng)考慮對其提供相關(guān)的公共服務(wù)。圖則地區(qū)東部為松崗次中心區(qū)的重要居住區(qū)，將整合舊區(qū)用地，結(jié)合軌道交通站點發(fā)展商貿(mào)等服務(wù)設(shè)施，與圖則地區(qū)共同構(gòu)成具有綜合服務(wù)職能的居住地區(qū)級中心。規(guī)劃在建設(shè)時應(yīng)考慮與其形成功能互補，共同構(gòu)建松崗片區(qū)的生活服務(wù)中心。圖則地區(qū)西南部為規(guī)劃發(fā)展備用地，主要考慮在交通、市政等方面預(yù)留相應(yīng)的接口，以適應(yīng)未來發(fā)展。5.1.2. 區(qū)域交通建設(shè)的影響

44、根據(jù)上層次規(guī)劃及相關(guān)專項規(guī)劃，圖則地區(qū)及周邊地域?qū)⑦M(jìn)行寶安大道、海濱大道等干線性主干道以及軌道6號線、廣深城際線的建設(shè)，圖則地區(qū)的對外交通條件也將隨之大大改善。(1). 對外交通干道建設(shè)影響寶安大道、海濱大道的建設(shè)以及廣深高速公路與海濱大道互通立交的興建，將進(jìn)一步加強松崗與特區(qū)及特區(qū)以東地區(qū)的交通聯(lián)系，強化其深圳市西北門戶地位。交通條件的改善，將提高城市的聚集能力，引導(dǎo)松崗城市中心由廣深公路沿線向西拓展，城市中心的相關(guān)職能也將隨之轉(zhuǎn)移，圖則地區(qū)將結(jié)合道路的建設(shè)展開新區(qū)的開發(fā)及舊城更新。(2). 軌道交通建設(shè)影響軌道6號線，沿寶安大道從機場至松崗，在圖則地區(qū)南部由寶安大道轉(zhuǎn)向松明大道，其建設(shè)將為

45、松崗帶來巨大的發(fā)展機遇，軌道交通的快捷性使得其站點吸引大量人流，形成不同功能的活動中心，帶動周邊土地升值。軌道6號線松崗中心站距圖則地區(qū)約1.3公里，根據(jù)深圳市西部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃，在站點周邊形成商業(yè)、居住等功能為一體的綜合功能區(qū)，圖則地區(qū)的南部受其影響，將促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，加快工業(yè)區(qū)改造更新，進(jìn)行功能調(diào)整，形成協(xié)調(diào)的功能布局。廣深城際線為珠三角城際軌道網(wǎng)絡(luò)中的重要線路，主要解決廣州、東莞、深圳等城市之間以及深圳特區(qū)外圍各組團(tuán)之間及其與主城區(qū)的交通聯(lián)絡(luò)問題，其線型與站點設(shè)計均在論證中，具有一定的不確定因素，其中方案之一在圖則地區(qū)西南側(cè)由寶安大道轉(zhuǎn)向廣深高速，并在與松興路交會處設(shè)置一站點。考

46、慮到站點周邊產(chǎn)生的集聚效應(yīng)，在用地布局規(guī)劃中，對周邊用地功能進(jìn)行調(diào)整，對土地開發(fā)強度予以一定提升，并在交通等方面形成良好的協(xié)調(diào)。5.1.3. 現(xiàn)狀建設(shè)發(fā)展的影響圖則地區(qū)中部基本為未建設(shè)用地，且地形平坦，適于建設(shè)，將作為次中心區(qū)城市功能的主要載體，形成地區(qū)開發(fā)建設(shè)核心。圖則地區(qū)的工業(yè)區(qū)占據(jù)了大量的建設(shè)土地，土地利用效益低下，工業(yè)廠房的功能置換也將是用地布局中需重點考慮的問題。5.1.4. 用地結(jié)構(gòu)規(guī)劃充分整合利用區(qū)內(nèi)外的資源，形成 “一核三區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式?！耙缓恕保阂詫毎泊蟮琅c沙江路交接點作為圖則地區(qū)發(fā)展的核心區(qū)，通過商業(yè)、文化、教育等大型公共設(shè)施以及綠化廣場的建設(shè)，樹立城市中心區(qū)的形象，提升片

47、區(qū)品質(zhì)，推動區(qū)域發(fā)展。“三區(qū)”：圖則地區(qū)形成三大功能區(qū)，即北面的工業(yè)片區(qū)、中部的居住片區(qū)和南部的公共服務(wù)設(shè)施片區(qū)。工業(yè)片區(qū)：位于圖則地區(qū)北部，規(guī)劃考慮與周邊工業(yè)區(qū)的生產(chǎn)協(xié)作、配套和鏈接，對原有的工業(yè)區(qū)進(jìn)行整治，挖掘土地潛力、提高土地效益，同時加大市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入，完善配套設(shè)施，提升區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。居住片區(qū)：位于圖則地區(qū)中部，一方面利用中部的空地建設(shè)中高檔住宅小區(qū)及商住區(qū)，另一方面，選擇適當(dāng)時機，對原農(nóng)村居民住宅用地及部分工業(yè)用地進(jìn)行改造更新，加強配套，改善環(huán)境。公共服務(wù)設(shè)施片區(qū)：主要位于圖則地區(qū)南部，一方面通過中部儲備用地的開發(fā)，優(yōu)先建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，迅速增強服務(wù)功能，提升片區(qū)品質(zhì)，另一方

48、面，結(jié)合現(xiàn)狀工業(yè)用地實施功能置換或改造更新，加強公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，推動松崗次中心的建設(shè)。5.2. 用地布局圖則地區(qū)用地由居住用地（r）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（c）、政府社團(tuán)用地（gic）、工業(yè)用地（m）、對外交通用地（t）、道路廣場用地（s）、市政公用設(shè)施用地（u）、綠地（g）及水域和其它非城市建設(shè)用地（e）等九大類用地組成，城市建設(shè)用地面積266.67公頃。規(guī)劃用地匯總表序號用地代號用地名稱用地面積（公頃）占規(guī)劃城市建設(shè)用地比例（%）占規(guī)劃總用地比例（%）1r居住用地63.2723.7323.41其中r2二類居住用地44.0316.5116.29r4四類居住用地19.247.217.122c

49、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地17.486.556.47其中c1商業(yè)用地16.006.005.92c2商業(yè)性辦公用地1.480.550.553gic政府社團(tuán)用地25.099.419.28其 中g(shù)ic1行政辦公用地0.590.220.22gic2文化設(shè)施用地0.890.330.33gic4醫(yī)療衛(wèi)生用地6.812.552.52gic5教育科研用地16.806.306.224m（m1）工業(yè)用地（一類工業(yè)用地）42.3715.8915.685t（t2）對外交通用地（公路用地）4.271.601.586s道路廣場用地（道路用地）70.1026.2925.94其中s1道路用地69.7826.1725.82s3社會停車

50、場庫用地0.320.120.127u市政公用設(shè)施用地1.200.450.44其中u1供應(yīng)設(shè)施用地0.620.230.23u2交通設(shè)施用地0.190.070.07u3郵政設(shè)施用地0.230.090.08u5環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地0.160.060.068g綠地42.8816.0815.87其中g(shù)1公共綠地25.719.649.51g2生產(chǎn)防護(hù)綠地17.176.446.35小 計城市建設(shè)用地266.67100.0098.689e（e1）水域和其它非城市建設(shè)用地（水域）3.581.32合 計規(guī)劃總用地270.25100.00(1). 居住用地（r） 居住用地規(guī)模規(guī)劃居住用地總面積約為63.27公頃，占規(guī)劃

51、城市建設(shè)用地的23.73%，其中包括二類居住用地和四類居住用地。規(guī)劃居住人口控制在5.3萬人以內(nèi)。 居住用地構(gòu)成與布局二類居住用地為44.03公頃，占居住用地總量的69.59，主要分布在沙江路沿線，一方面利用中部的空地建設(shè)配套完善、環(huán)境優(yōu)美的中高檔商住區(qū)；另一方面對中部工業(yè)用地進(jìn)行改造，建設(shè)設(shè)施齊全，布局完善的住宅小區(qū)。四類居住用地為19.24公頃，占居住用地總量的30.41，主要分布在老沙江路與松興路之間。由于現(xiàn)狀舊村面積較大，全面改造較為困難，主要是對原有居住環(huán)境較好、建筑量大的舊村進(jìn)行綜合整治，未來時機成熟，再進(jìn)行全面改造。 居住用地控制指標(biāo)本次規(guī)劃對于現(xiàn)狀保留的居住用地開發(fā)強度維持現(xiàn)狀

52、不作改變，其余居住用地的指標(biāo)控制除依據(jù)已批的設(shè)計要點外，將根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，對各類居住用地的指標(biāo)作出控制。各類居住用地控制指標(biāo)用地類別容積率建筑密度（）綠地率（）建筑限高（層）多層住宅用地1.8253225306中高層住宅用地2.430309高層住宅用地3.2223032 居住用地技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)名稱單位數(shù)量居住用地公頃63.27100.00其中二類居住用地公頃44.0369.59四類居住用地公頃19.2430.41居住人數(shù)人4500053000戶均人口人/戶3.5居住戶數(shù)戶1300015000居住用地總建筑面積萬平方米140.86其中住宅建筑面積萬平方米131.77配套公共設(shè)施建筑面積萬平方米9.09平均戶居住建筑面積平方米/戶88101人口毛密度