城市房屋拆遷補(bǔ)償探究論文

1、城市房屋拆遷補(bǔ)償探究論文 內(nèi)容摘要：城市房屋拆遷，是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對房屋所有者或使用者給予一定補(bǔ)償或視情況進(jìn)行遷移安置的活動。城市房屋拆遷，既關(guān)系到拆遷人和被拆遷人的切身利益，又關(guān)系到城市規(guī)劃的具體落實，是一個敏感而又普遍的社會問題。由于土地的地上附著物凝結(jié)了被拆遷的原住戶、用戶的資金與勞動力，并且可能是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在拆遷過程中，必須給予被拆遷人合理補(bǔ)償，對其進(jìn)行妥善的安置。本文對城市房屋拆遷的現(xiàn)狀進(jìn)了初步研究，就其充分補(bǔ)償問題進(jìn)行了探討。 關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補(bǔ)償 我國始于20世紀(jì)90年

2、代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問題中，同時暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛的“民心工程”，在某些地方卻變成了以贏利為目的、動輒不由分說予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。十多年來，我國國家和地方先后制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的法規(guī)和規(guī)章，但并沒有從根本上解決房屋拆遷中的補(bǔ)償糾紛，不能完全保護(hù)被拆遷人的利益。本文旨在通過分析拆遷補(bǔ)償?shù)牟缓侠硪蛩?，對城市房屋拆遷的補(bǔ)償事宜提出建議。 一、城市

3、房屋拆遷概述 （一）城市房屋拆遷的普遍性 我國始于20世紀(jì)90年代的大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，近年來，為適應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展的需要，各地加大了房屋拆遷管理工作的力度。根據(jù)相關(guān)資料顯示，“九五”期間，全國城鎮(zhèn)累計拆除房屋約3.3億平方米，比“八五”期間增長了近一倍。北京市“九五”期間拆除房屋總量415萬平方米，拆遷戶近14萬戶，被拆遷人數(shù)近50萬人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830萬平方米，拆遷65萬戶居民住房，拆除了6907家單位的房屋。明珠地鐵二期工程，一個項目就拆遷居民7000多戶，拆遷面積21萬平方米，拆除單位190個，面積15萬平方米，拆

4、遷資金29個億，占項目總投資的22。 大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環(huán)境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。但在拆遷問題中，同時暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國房屋拆遷已演化成為最易激發(fā)矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。本應(yīng)彰顯政府關(guān)愛、較易贏得群眾擁戴的“民心工程”，近年來在某些地方卻變成了以贏利為目的、動輒不由分說予以強(qiáng)制執(zhí)行的“擾民工程”，這種現(xiàn)象不容忽視。 （二）城市房屋拆遷糾紛的復(fù)雜性 根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)統(tǒng)計，2002年18月份共受理群眾來信4820件次，其中涉及拆遷問題的占28%；群眾上訪1720批次，其中反映拆遷問題的占70%，在集體上訪的123批次中拆遷問題

5、占83.7%；國家信訪局近年來接到的關(guān)于拆遷問題的信件也逐年遞增，截至2003年8月底，當(dāng)年該局收到拆遷投訴信件11641封，比2002年同期上升50%；上訪人數(shù)5360人次，同比增長47%。一件件因拆遷而起的風(fēng)波更讓人怵目驚心。震驚國務(wù)院的湖南省嘉禾“縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷”事件暴露了少數(shù)的地方政府嚴(yán)重濫用職權(quán)，縱容或者放任違法違規(guī)拆遷的惡劣做法；另外，暴力抗遷、自殺抗遷的事例亦頻繁出現(xiàn)：2000年9月12日，安徽省池州市青陽縣下崗工人朱正亮不滿縣政府的舊城改造拆遷安置，在天安門金水橋上自焚；2003年8月22日，南京市鄧府巷39歲的翁彪因為不滿當(dāng)?shù)夭疬w辦強(qiáng)行拆遷，在南京市

6、玄武區(qū)鄧府巷拆遷指揮部點燃汽油自焚身亡；2003年10月1日，北京市人葉國強(qiáng)因為不滿房屋拆遷跳入天安門金水河。毋庸置疑，房屋拆遷糾紛已成為值得高度關(guān)注、亟待妥善解決的重大和復(fù)雜問題。 房屋和土地是城鄉(xiāng)居民的生存之本，土地的地上附著物凝結(jié)了被拆遷的原住戶、用戶的資金與勞動力，并且可能是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，這類糾紛一旦無法妥善處理就易激化國家與民事行為個體之間的矛盾，公權(quán)力與私權(quán)利的交鋒往往會產(chǎn)生兩敗俱傷的結(jié)局，進(jìn)而影響到社會的穩(wěn)定和發(fā)展的大局，問題更為復(fù)雜。 （三）當(dāng)前我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牧⒎捌浔锥?1991年6月1日國務(wù)院發(fā)布了我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)

7、城市房屋拆遷管理條例（國務(wù)院令第78號，以下簡稱舊條例）。舊條例的對拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前城市房屋拆遷工作的需要，主要是對被拆遷房屋所有人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。舊條例規(guī)定，對房屋所有人實行作價補(bǔ)償?shù)?，作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。而對房屋的使用人則實行現(xiàn)房安置。兩相比教，房屋所有人得到的補(bǔ)償可能遠(yuǎn)低于房屋使用人，導(dǎo)致房屋所有人對拆遷的積極性不高，甚至產(chǎn)生抵觸情緒；同時，舊條例對拆遷單位的資金運用缺乏有效的監(jiān)管，出現(xiàn)由于拆遷單位取得拆遷許可證后抽逃資金，導(dǎo)致安置房不能及時建設(shè)、補(bǔ)償資金不能及時到位的情況。 針對這些弊端，2001年11月1日城市房屋拆遷管理條例（以下簡

8、稱新條例）開始實施。到目前為止，取得了明顯成效，但仍存在拆遷評估隨意性大的問題。拆遷評估是否準(zhǔn)確，決定了拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，被拆遷人的合法權(quán)益能否得到有效保證。一些評估機(jī)構(gòu)違法操作，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實評估；甚至有些城市拆遷評估為獨家經(jīng)營，缺乏監(jiān)督，評估實際難以達(dá)到市場價格的標(biāo)準(zhǔn)，損害了被拆遷人的合法權(quán)益，而被拆遷人對評估結(jié)果有異議時難以得到合理解決。 （四）.國外立法情況 國外立法無“拆遷”的說法，但是按照國外的立法及釋義，其“有償征收”（指政府依法有償取得財產(chǎn)所有人的財產(chǎn)的行為），究其實質(zhì)，應(yīng)該就是我國所說“拆遷”。美國的有償征收制度是這樣設(shè)計的： 美國聯(lián)邦憲法對政府

9、實施強(qiáng)制征稅來保護(hù)公民的財產(chǎn)。在權(quán)利和自由法案（即美國憲法前十條修正案）中，第五修正案規(guī)定：無論何人，“不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得被剝奪生命、自由或財產(chǎn)。不給予公平補(bǔ)償，私有財產(chǎn)不得充作公用”。規(guī)定在保護(hù)公民私人財產(chǎn)的同時默示了聯(lián)邦政府享有行使有償征收的權(quán)利，條件是正當(dāng)程序、公共使用和公平補(bǔ)償。其中公平補(bǔ)償常以“對公眾和私有財產(chǎn)所有人同樣公平”為標(biāo)準(zhǔn)，雙方是否能夠真正簽訂合理的征收補(bǔ)償合同，關(guān)鍵在于被征收人是否得到了合理的補(bǔ)償。具體包括：第一，合理的主體。即不僅財產(chǎn)的所有人有權(quán)得到補(bǔ)償，財產(chǎn)的相關(guān)使用收益人如房屋的承租人也有權(quán)得到補(bǔ)償。第二，合理的客體。即獲得補(bǔ)償?shù)膶ο蟛粌H包括房屋本身，還應(yīng)當(dāng)包括

10、其附屬物以及與該地產(chǎn)商譽相關(guān)的無形資產(chǎn)。第三，合理的估價。即對被征收物補(bǔ)償?shù)膬r金應(yīng)以“公平的市場價值”為依據(jù)。而目前對公平的市場價值最普遍的評估方式是各自單獨聘請資產(chǎn)評估師作出評估報告（雖然資產(chǎn)評估師的報告并非絕對完美和科學(xué)）；如果雙方各自獨立的評估報告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。在美國的司法實踐中，法院通常會認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價格的評估報告。 德國現(xiàn)行公益征收制度的基本原則主要規(guī)定于德國基本法（憲法）第14條中。依據(jù)基本法的思想，一個合憲的公益征收行為，必須予以公正的補(bǔ)償。同時，為了確保公民的財產(chǎn)權(quán)在征收時獲得補(bǔ)償，規(guī)定對財產(chǎn)進(jìn)行征收必須依據(jù)法律，而且立法必須同時規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)摹邦~

11、度”和“種類”有效，這種“無補(bǔ)償即無征收”的規(guī)定，促使財產(chǎn)權(quán)保護(hù)、征收和補(bǔ)償在法律上融為一體。 二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償 （一）補(bǔ)償?shù)母拍?在我國，城市拆遷補(bǔ)償，是指在城市建設(shè)和開發(fā)過程中，由于拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償，是典型的行政補(bǔ)償。 （二）補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn) 世界大多數(shù)國家對拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)是在土地征收制度中加以規(guī)定的。前文概括介紹了美國征收制度中的“合理補(bǔ)償”原則，美國的合理補(bǔ)償所要依據(jù)的公平市場價格，既包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值，也包括財產(chǎn)未來贏利的折扣價值。英國則主要按征收土地之前的市場價格計算，如果被征土地因變?yōu)楣灿玫卦斐傻貎r上漲，原則上不考慮上漲部分的補(bǔ)償。 法國實行“公平補(bǔ)

12、償”原則，在占用被征收財產(chǎn)前，事先支付補(bǔ)償，公平補(bǔ)償被征收人的損失。 德國實行“公正補(bǔ)償”，在征收時的補(bǔ)償協(xié)議價格計算標(biāo)準(zhǔn)，以官方公布征收決定時的被征土地交易價格為準(zhǔn)。 根據(jù)憲法，日本實行“正當(dāng)補(bǔ)償”，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場交易價計價”的原則?？梢娺@里所說的正當(dāng)補(bǔ)償實際上是一種比較全面的補(bǔ)償。 由此看來，各國憲法確定的征用補(bǔ)償程度雖不完全相同，但它們多少都受到傳統(tǒng)憲法理論的影響，有的要求“充分”補(bǔ)償，有的規(guī)定“公平”或“公正”補(bǔ)償，有的要求“適當(dāng)”或“合理”補(bǔ)償?！昂侠硌a(bǔ)償”、“正當(dāng)補(bǔ)償”和“公平補(bǔ)償”，一般說來，是指

13、補(bǔ)償價值與被征用財產(chǎn)價值大體相當(dāng)。但“合理”、“正當(dāng)”和“公平”都是空泛的表達(dá)方法，從現(xiàn)實情況來看，認(rèn)定何為“適當(dāng)”與“合理”的權(quán)力顯然握于政府之手，被征用財產(chǎn)的人無權(quán)要求?！斑m當(dāng)補(bǔ)償”和“相當(dāng)補(bǔ)償”則是一種較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，即只要給予補(bǔ)償即可。從“充分補(bǔ)償”、“合理補(bǔ)償”再到“適當(dāng)補(bǔ)償”，從本質(zhì)上都是不完全補(bǔ)償。 相比較而言，我國的憲法僅言明了“給予補(bǔ)償”，物權(quán)法草案建議稿也只是規(guī)定了“公平補(bǔ)償”，除此之外再無更高層次的補(bǔ)償。如前所述，“公平”是空泛的說法，對國家“公平”和對個人“公平”的標(biāo)準(zhǔn)肯定不同，而且公平補(bǔ)償?shù)牟僮鳈?quán)掌握在政府手中，被拆遷人的利益無法得到正當(dāng)?shù)纳鞆?。所以至少我國立法?yīng)規(guī)定

14、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為“充分補(bǔ)償”，才可能保護(hù)被拆遷人權(quán)益。 當(dāng)前許多國家補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的當(dāng)期房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的。我國新條例第24條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。這在我國是一個進(jìn)步，它打破了以往以房屋重置價作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的舊模式，在綜合考慮房屋位置、用途、建筑面積等諸多影響房價的因素之后按市場評估價來確定補(bǔ)償價格，這相對來說是比較客觀公正的，在一定程度上保障了被拆遷免受或少受欺詐。 （三）補(bǔ)償?shù)姆沙绦?對于整個房屋拆遷過程，被拆遷人最關(guān)心的實際問題是自己能夠獲得多少補(bǔ)償，如果補(bǔ)償能夠讓被拆遷人滿意，就不會存在拆遷難和強(qiáng)制拆遷引

15、發(fā)的諸多問題。 根據(jù)新條例第23條的規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式”。依照法律和法規(guī)的規(guī)定，在我國，拆遷的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，而除了法規(guī)有明文規(guī)定的情況需要指定的補(bǔ)償方式外，當(dāng)事人可以自由選擇貨幣補(bǔ)償或者是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。雖然實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換看似對被拆遷人有利，但往往由于被調(diào)換房屋不能達(dá)到被拆遷人要求或者遲遲不能交房而導(dǎo)致被拆遷人處于無家可歸的狀況，對拆遷人并不能進(jìn)行有效補(bǔ)償；根據(jù)當(dāng)前國際通行標(biāo)準(zhǔn)和我國的實際情況，貨幣補(bǔ)償即金錢補(bǔ)償是最實用最靈活最便捷的補(bǔ)償方法，雖然有時實物補(bǔ)償給人一種真實感，“有房在手，萬事不愁”，

16、但從某種意義上講，在實際中，“金錢賠償雖非理想但相當(dāng)實用”，被拆遷人可以即刻領(lǐng)取補(bǔ)償金再尋找住房，盡可以選擇符合自己意愿的房屋。所以，我們選擇房屋拆遷的金錢補(bǔ)償作為對拆遷人的補(bǔ)償方式，在此重點闡述金錢補(bǔ)償?shù)姆沙绦颉?根據(jù)新條例的規(guī)定，補(bǔ)償?shù)某绦蚍秩齻€階段：公告、雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款。公告階段要求政府決定拆遷時在公告中明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，這也是被拆人的知情權(quán)；在雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的階段，被拆遷人可以充分行使自己的權(quán)利發(fā)表意見，也可以自己聘請資產(chǎn)評估師對被拆遷的房屋進(jìn)行價格評估，雙方確定具體的補(bǔ)償價格，如果不滿意政府的補(bǔ)償價，可以依法提起訴訟；在發(fā)放補(bǔ)償款

17、階段，拆遷人應(yīng)當(dāng)盡快將補(bǔ)償款發(fā)放給被拆遷人，使被拆遷人因拆遷受到的損失降至最低。 在政府的拆遷補(bǔ)償中，各個階段都應(yīng)該嚴(yán)格依照法律程序來進(jìn)行，這樣才能保證被拆遷人得到合理補(bǔ)償，防止行政部門濫用職權(quán)，法律程序一方面是對行政部門行使職權(quán)的監(jiān)督，另一方面可以保證拆遷工作的效率。拆遷工作涉及千家萬戶，關(guān)系到權(quán)利人的切身利益，所以必須以嚴(yán)格的行政程序規(guī)范拆遷補(bǔ)償，這樣才能有效解決拆遷矛盾，同時防止因拆遷引起的被拆遷人以過激方式對抗拆遷的事件。 （四）當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)碾y點及處理辦法 我國新條例第4條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱拆遷人

18、，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人?！痹摋l的規(guī)定，實際涉及兩個問題：一是是否給予補(bǔ)償；二是給予何人補(bǔ)償。對于是否補(bǔ)償?shù)膯栴}，答案顯然是肯定的。但關(guān)于補(bǔ)償與安置的對象，我認(rèn)為是補(bǔ)償?shù)碾y點。 根據(jù)新條例第4條的規(guī)定，補(bǔ)償與安置的對象是“被拆遷人”，而根據(jù)該條第三款的規(guī)定，被拆遷人的范圍限于“被拆遷房屋的所有人”。所有人也就是所有權(quán)人。也就是說，拆遷人僅對被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。事實上，隨著社會的發(fā)展，當(dāng)前房屋所有權(quán)人與其所有物之間的關(guān)系日漸復(fù)雜，所有權(quán)人有時只是所有物的法律上的歸屬主體，對于所有物的占有、使用甚至收益權(quán)越來越普遍地由所有權(quán)人以外的

19、其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他權(quán)利日漸增多，主要包括債權(quán)如承租人的權(quán)利、用益物權(quán)如承包經(jīng)營權(quán)和典權(quán)、擔(dān)保物權(quán)如抵押權(quán)。在被拆遷的房屋上存在所有權(quán)人以外的其他民事主體的民事權(quán)利的情況下，僅僅保護(hù)所有權(quán)人的利益，就顯得不盡合理，也應(yīng)當(dāng)同時規(guī)定對因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關(guān)系的權(quán)利人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。 常見的對非所有人被拆遷人的拆遷是租賃財產(chǎn)的拆遷。如果財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)出租給承租人，此時發(fā)生征收，那么承租人的財產(chǎn)權(quán)將受到影響。我國新條例第13條第2款規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租

20、人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！备鶕?jù)這些規(guī)定，在現(xiàn)實生活中遇到此問題，目前一般作如下處理：出租房屋被拆遷，若建設(shè)單位安置的新房，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主，原房屋已存在的租賃關(guān)系依然有效，可按租賃合同繼續(xù)執(zhí)行，出租人不得以拆遷為借口，終止租賃合同，收回房屋，意即“拆遷不破租賃”，但因所補(bǔ)償安置的房屋與被拆遷房屋原狀有所不同，租賃雙方也可根據(jù)實際情況，對租金作相應(yīng)的調(diào)整。已租賃的非居住房屋被拆

21、遷時，建設(shè)單位可根據(jù)使用人的實際情況和要求，安置新房或作價補(bǔ)償。如果采取安置新房的形式，原租賃關(guān)系可繼續(xù)保持；如果安置后的房屋，不適合承租人原用途，房屋租賃雙方可以解除合同，承租人的用房由建設(shè)單位另行安置，如果采取作價補(bǔ)償?shù)男问剑课葑赓U關(guān)系自然解除，承租人的用房由建設(shè)單位安置。 房屋抵押是指房屋所有人以房屋作為抵押物，向債權(quán)人擔(dān)保債務(wù)履行的一種方式。抵押房屋的所有人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。新條例第30條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！蔽覈鴵?dān)保法對于怎樣在拆遷過程中保護(hù)抵押權(quán)人利益未作規(guī)定，僅能參照抵押權(quán)的實現(xiàn)理論；建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第38條規(guī)定：“因

22、國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！币罁?jù)相關(guān)法規(guī)和有關(guān)擔(dān)保的理論，抵押房屋拆遷補(bǔ)償目前一般作如下處理：補(bǔ)償形式可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以作價補(bǔ)償。對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，可以由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報拆遷主管部門批準(zhǔn)，并對設(shè)有抵押權(quán)的房屋做好勘察記錄，辦理證據(jù)保全后，實施拆遷；設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，抵押人應(yīng)當(dāng)以償還的房屋作為抵押標(biāo)的物，并與抵押權(quán)人重新簽訂抵押協(xié)議。為了維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后原抵押關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持，抵押人不能以此為借口擅自解除原抵押關(guān)系。在拆遷的期限內(nèi)，抵押人如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式，應(yīng)當(dāng)與抵押人就調(diào)換后的房屋作為抵押標(biāo)的物達(dá)成原則上的一致，