南昌酒店式公寓精裝修可行性報(bào)告

1、酒店式公寓精裝修可行性報(bào)告 近兩年，酒店式公寓已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵；作為近年來(lái)一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。 根據(jù)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長(zhǎng)期發(fā)展和存在的一個(gè)物業(yè)類型，目前在我國(guó)剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價(jià)格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國(guó)省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)。

2、沒(méi)有調(diào)查，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。在對(duì)香溢花城高層小戶型進(jìn)行精裝修可行性分析、乃至項(xiàng)目定位及市場(chǎng)推廣提案前，我們將首先對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的小戶型價(jià)格、戶型、銷售情況等進(jìn)行調(diào)查分析，以對(duì)本案的定位及推廣提供切實(shí)可行的數(shù)據(jù)支撐。一、 南昌市小戶型酒店式公寓的市場(chǎng)背景南昌市酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展軌跡南昌市酒店式公寓的發(fā)展歷史可以追溯到2001年開(kāi)始炒作的“東方巴黎”?！皷|方巴黎”作為第一代的酒店式公寓，在當(dāng)時(shí)南昌樓市拋出了一個(gè)能用“驚鴻一瞥”來(lái)形容的營(yíng)銷概念酒店式公寓，全部精裝修酒店式公寓，頗為惹人側(cè)目。 繼“東方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14層的爛尾樓經(jīng)重新改裝，易名“天龍商務(wù)公寓”，以小戶型的商務(wù)公寓形

3、式投入市場(chǎng)銷售，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。 2003年，同為爛尾樓改造工程，位于高新開(kāi)發(fā)區(qū)的“爵士館”粉墨登場(chǎng)，這是個(gè)對(duì)“酒店式公寓”概念作全面演繹的項(xiàng)目，從提供個(gè)性化裝修套餐、到個(gè)性時(shí)尚的會(huì)所配套全面開(kāi)放、再到新鮮多樣的業(yè)主聯(lián)誼派對(duì)，無(wú)不揮灑得淋漓盡致。 自此，緊隨其后的自由都、金色水岸、洪城時(shí)代廣場(chǎng)、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂國(guó)際華城、博泰博泰江濱威尼斯、勝利廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金匯、明珠廣場(chǎng)等小戶型樓盤、紛至沓來(lái)。不論是以冠以“酒店式公寓”的頭銜，還是“類酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在樓市中經(jīng)蔓延開(kāi)來(lái)，將作為一種樓市產(chǎn)品的補(bǔ)充類型悄

4、然綻放。 如今，越來(lái)越多的購(gòu)房者都想從買房中得到額外的投資回報(bào)，于是，精明的開(kāi)發(fā)商便適時(shí)地推出各種投資型產(chǎn)品。自前段時(shí)間風(fēng)行一時(shí)的小戶型，到現(xiàn)在的酒店式公寓的不斷推出，都讓南昌的投資者再次掀起了投資高潮。此類物業(yè)其實(shí)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它們的出現(xiàn)使之很快成為了樓市的亮點(diǎn)，給購(gòu)房者也帶來(lái)了全新的投資理念和置業(yè)方式。 二、目前南昌公寓市場(chǎng)供需分析1、公寓市場(chǎng)供應(yīng)量分析 據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上林林總總、名目繁多的小公寓項(xiàng)目，有十余來(lái)個(gè)，從這十余個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售率逐一看過(guò)來(lái)，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)銷售率均較高，不少項(xiàng)目在短期內(nèi)達(dá)到 100的傾巢而出。排除個(gè)別樓盤因地理位置及部分戶型過(guò)大而導(dǎo)致的銷售周期長(zhǎng)的個(gè)別現(xiàn)象外，

5、從總體來(lái)看，南昌市酒店式公寓市場(chǎng)反響熱烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南昌市現(xiàn)有酒店式公寓5個(gè)，即將推出的有5個(gè)，去年開(kāi)盤項(xiàng)目如尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情、時(shí)代廣場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)、天佑國(guó)際、鉑金特區(qū)等均已建至尾期，恒茂水晶座、博泰濱江威尼斯現(xiàn)已交樓入住。即將推出的樓盤的是：明珠廣場(chǎng)、海航白金匯、星河國(guó)際、江信國(guó)際嘉園銀座、精英匯、東方百靈、劍橋春天等。 43公寓項(xiàng)目一覽表樓盤項(xiàng)目建筑形式推出套數(shù)地理位置年限開(kāi)盤售價(jià)交房時(shí)間備注爵士館兩幢22層高層一房 160二房 160南昌市高新開(kāi)發(fā)區(qū)一路與發(fā)展路交匯處50年起價(jià)2500 均價(jià)2800（精裝修另計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)約500元/平方）2003/12已入住自由都一幢18層高層共約18

6、9青山南路25號(hào)50年起價(jià)2498 均價(jià)2800 最高價(jià)3048（含簡(jiǎn)裝）2004/3已入住東方巴黎一幢22層高層一房270二房38三房30洪城路武警總隊(duì)對(duì)面70年起價(jià)3550 均價(jià)3980最高價(jià)5300 （含精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約800元/平米）2004/1已入住地王廣場(chǎng)一幢28層高層單間70一房40二房60三房16中山路八一公園對(duì)面70年起價(jià)5000 最高價(jià)6800均價(jià)5700（含精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約8001000元/平米）2003/12已入住金色水岸一幢30層高層青山湖東岸南京東路與湖濱路交匯處70年起價(jià)3300最高價(jià)4200均價(jià)38002004/5已入住洪城時(shí)代廣場(chǎng)二期4幢1831層高層紅谷

7、灘新區(qū)紅谷六路與紅谷大道交界處70年起價(jià)2500 均價(jià)2700最高價(jià)32002005/10已入住恒茂國(guó)際華城皇冠座1幢31層高層600八一廣場(chǎng)南側(cè)廣場(chǎng)南路333號(hào)70年最高價(jià)6400 均價(jià)5500（含精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約1000元/）2004已入住恒茂國(guó)際華城水晶座1幢26f高層480均價(jià)：68002005博泰濱江威尼斯1幢30層高層共348紅谷灘新區(qū)，紅谷大道與紅谷一路交界處70年均價(jià)3600 樓層差價(jià)30（毛坯）2005/12已入住尚東大道17#樓180套3490套6090套北京東路、高新大道口70年均價(jià)3800（毛坯）2007/7尾房銷售，銷售率92%世紀(jì)風(fēng)情8#、9#、10#550套10

8、# 4634套5166141套北京東路、京東大道口40年均價(jià)3800（毛坯）2007/1010號(hào)樓推出175套銷售率77%，9號(hào)樓于本月發(fā)放vip卡東方明珠城鉑金特區(qū)2棟 25f960套3060900套8560套南昌市解放西路360號(hào)40年均價(jià)4950（精裝修）2007/12總計(jì)960套目前基本受售罄勝利廣場(chǎng)a#20層266套4156224套7477 28套108 14套勝利路與疊山路交匯處50年均價(jià)6600（ 精裝修）2007/12售罄時(shí)代廣場(chǎng)中段18層182套4557130套72 52套勝利路步行街和民德路交匯處40年均價(jià)6600（精裝修）2007/9售罄天佑國(guó)際1號(hào)樓 16層112套68

9、28套7584套解放西路26號(hào)70年均價(jià)55002007/71號(hào)樓推出122套，已售69%q時(shí)代200套江大南路178號(hào)均價(jià)3800（精裝修）產(chǎn)權(quán)不能交易江信國(guó)際花園金領(lǐng)域18#15層19#22層330套4150258套7188 60套101子12套紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處70年均價(jià)40002007/12售罄2、公寓市場(chǎng)需求量 a、多年的改革開(kāi)放已使民間積累了相當(dāng)?shù)耐顿Y資金，而與此同時(shí)，城市發(fā)展長(zhǎng)期滯后卻嚴(yán)重影響了市民投資的合理需求，調(diào)查表明：南昌市民對(duì)現(xiàn)有的投資方式滿意僅為10%。表明消費(fèi)者對(duì)投資的需求十分巨大。政府對(duì)南昌市城市建設(shè)的力度加大，吸引著越來(lái)越多的公司前來(lái)發(fā)展，外來(lái)人員的增加

10、，也必然帶動(dòng)著住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，而小戶型的公寓也成為了白領(lǐng)階層購(gòu)房的首選。例如在恒茂皇冠座、水晶座有不少房東把酒店式公寓租給二房東做家庭賓館。而且租房率達(dá)到90%左右。使得業(yè)主沒(méi)有后顧之憂。 b、同時(shí)，目前南昌寫字樓業(yè)不夠成熟，大量中小型企業(yè)，私人創(chuàng)業(yè)，集中在創(chuàng)意、廣告、it、銷售等行業(yè)精英，往往選擇租住在市中心附近的酒店式公寓進(jìn)行辦公。三、公寓市場(chǎng)分布狀況 目前南昌市場(chǎng)內(nèi)，純住宅小區(qū)內(nèi)的酒店式公寓大（毛坯）多分布在京東和紅谷灘片區(qū)，在較繁華的市中心片區(qū)以高檔酒店式公寓（全屋品牌精裝修+部分家電）為主。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國(guó)際商都南昌市

11、青山湖區(qū)北京東路1666號(hào)青山湖區(qū)京東爵士館高新開(kāi)發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園廬郡南昌市青山湖區(qū)南京東路666號(hào)青山湖區(qū)京東世紀(jì)風(fēng)情北京東路與京東大道交匯處青山湖區(qū)京東自由都青山南路25號(hào)市中心恒茂國(guó)際華城（恒茂水晶座、皇冠座）廣場(chǎng)南路333號(hào)市中心東暉6號(hào)soho公寓南昌市二七北路19號(hào)市中心勝利廣場(chǎng)勝利路與疊山路交匯處市中心時(shí)代廣場(chǎng)勝利路步行街和民德路交匯處市中心天佑國(guó)際解放西路26號(hào)市中心q時(shí)代江大南路178號(hào)市中心東方明珠城鉑金特區(qū)南昌市解放西路360號(hào)市中心東方巴黎洪城大道武警總隊(duì)對(duì)面朝陽(yáng)洲天使領(lǐng)寓洪城路洪城大市場(chǎng)正大門往西200米朝陽(yáng)洲江信國(guó)際花園金領(lǐng)域紅谷灘豐和

12、大道和世貿(mào)路交匯處紅谷灘海航白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號(hào)紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場(chǎng)特征分析 1、酒店式公寓的戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 單從戶型來(lái)看，南昌小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復(fù)式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項(xiàng)目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對(duì)性的單位數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)供給之最，遠(yuǎn)超二居、三居，而在今年推出的兩個(gè)酒店式公寓恒茂國(guó)際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)得更為純粹全部單位為一居室（單間）戶型，沒(méi)有二、三居戶型的配置。 在戶型面積上，小公寓的一居（單間）面積從范圍2070平米不等，其中，3050平米左右

13、占主導(dǎo)，二居室戶型多集中在70平米左右，三房則達(dá)到120平米上下。 小公寓戶型面積小，在功能格局的劃分布局上受到拘束，臥、廳、廚、餐、衛(wèi)難以面面俱到的全部兼顧，通常在小公寓的戶型設(shè)計(jì)功能劃分側(cè)重層次上來(lái)說(shuō)，臥、衛(wèi)放在首要位置，廳其次，廚、餐排在最后，在酒店式小公寓的戶型設(shè)計(jì)上，廚、餐功能完全弱化甚至被省略。此種功能側(cè)重排序是源于小公寓產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)者的生活方式和特點(diǎn)所致。 不可忽略的一點(diǎn)是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結(jié)構(gòu)的高層建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風(fēng)效果不暢的缺陷。 2、酒店式公寓的硬件設(shè)施及軟體服務(wù) 酒店式公寓項(xiàng)目大多規(guī)模小，在社區(qū)的景觀園林

14、上因無(wú)地施展而留有空白，因此小公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)而傾注對(duì)服務(wù)與管理的重視，“酒店式服務(wù)”、“商務(wù)式功能”是定位為酒店式公寓的小公寓項(xiàng)目最常見(jiàn)的服務(wù)管理方式。 酒店式服務(wù)是指能提供清潔、送餐、代購(gòu)物等類似于酒店式的貼身服務(wù)，商務(wù)式功能是指能需足復(fù)印、打字、會(huì)客等簡(jiǎn)單商務(wù)性需求。相應(yīng)的在酒店式公寓的硬件配套設(shè)施，通常配置娛樂(lè)休閑及商務(wù)性配套如：酒吧、咖啡、健身房、ktv、洗衣房、商務(wù)中心、會(huì)客廳等。 從目前南昌市已交付使用的酒店式公寓來(lái)看，硬件配套、軟體服務(wù)處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。東方巴黎、天龍商務(wù)公寓、金色水岸等大多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)所配套設(shè)施，而對(duì)于酒店式、商務(wù)式的軟體服務(wù)，不

15、少物管公司甚至沒(méi)有這個(gè)概念，只停留在最原始的環(huán)衛(wèi)、保安等基本服務(wù)層面上。 當(dāng)然，沒(méi)有配置相應(yīng)的會(huì)所配套及軟體服務(wù)，也存在一定的客觀原因，社區(qū)業(yè)主少，沒(méi)有足夠的消費(fèi)力足以支撐相關(guān)配套的運(yùn)營(yíng)是根本原因。爵士館就是最好的例證，裝修一新的健身房、酒吧、小超市等會(huì)所配套在免租半年的優(yōu)惠政策下，最終酒吧還是以關(guān)門告終。 針對(duì)會(huì)所配套的難以運(yùn)營(yíng)，大多數(shù)小公寓項(xiàng)目的通用做法是，針對(duì)酒店、商場(chǎng)、超市等大型商家招商，將裙樓改為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店或是商場(chǎng)，如東方巴黎就是將原來(lái)承諾給業(yè)主的會(huì)所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國(guó)際華城等項(xiàng)目現(xiàn)在也將會(huì)所配套改為對(duì)商場(chǎng)、酒店招商。 3、建筑特征分析 1）酒店式公寓（如尚

16、東大道、博泰江濱威尼斯、恒茂國(guó)際華城） 酒店式公寓建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格變化小，公共設(shè)施和建筑外觀是多參考于酒店，立面材質(zhì)多使用涂料。 建筑設(shè)計(jì)采用單體造型，外墻均為先進(jìn)的中空、鋼化、鍍膜玻璃幕墻，具有良好的隔音、保溫、節(jié)能功能。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、挺拔、時(shí)尚，充滿了現(xiàn)代氣息。 4、產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢(shì)看好 南昌市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國(guó)際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 2）開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形式多樣 在產(chǎn)品形式上，開(kāi)發(fā)商采用高層獨(dú)立開(kāi)發(fā)（如東方巴黎、爵士館）、高層和多層混合開(kāi)發(fā)（如尚東大道、鉑金特區(qū)）、寫字樓與公寓混合開(kāi)發(fā)（恒茂國(guó)際華城

17、、博泰江濱威尼斯）。 5、營(yíng)銷特征分析 1）酒店式公寓：小風(fēng)險(xiǎn)投資模式 酒店式公寓有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)住酒店又較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“爛尾樓”改造包裝而成（如、東方巴黎、自由都），因此在售價(jià)上面占有很大的優(yōu)勢(shì)，業(yè)主在購(gòu)買后做為一種投資渠道，回報(bào)率高過(guò)多層、高層的住宅樓，是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一種新型的投資物業(yè)。 6、價(jià)格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)看，酒店式公寓均價(jià)差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價(jià)因地而宜，但從總體來(lái)看，價(jià)格不菲，單價(jià)從38006800元/平米不等

18、。需要注意的是，在部分項(xiàng)目是夾帶精裝修銷售，在銷售單價(jià)中，含有500800元/的精裝修價(jià)格。 小公寓項(xiàng)目雖然單價(jià)高，但是戶型面積小，總價(jià)也只有十余、二十萬(wàn)，低總價(jià)是小公寓項(xiàng)目的市價(jià)優(yōu)勢(shì)，也是小公寓受市場(chǎng)青睞的主要原因。 酒店式公寓的租金價(jià)格受總價(jià)影響較大，一般來(lái)說(shuō)，單套房型租金價(jià)格控制在1200元以下較受居住型房客歡迎，而價(jià)格在1200元/套/月，以上對(duì)于居住型房客則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)抗力，取而代之絕大多數(shù)被辦公型房客、做二房東或高級(jí)白領(lǐng)承租。目前處在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價(jià)普遍為3045元/月。 五、酒店式公寓的租金回報(bào)狀況 附表：各酒店式公寓租賃市場(chǎng)分析 樓盤項(xiàng)目租 金

19、承租率交房條件承租用途物管費(fèi)承租消費(fèi)群體特征備注爵士館一房 900元/月二房 1300元/月90%精裝修居住1.3元/月白領(lǐng)階層外籍教師特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用自由都8001500元/月（3770簡(jiǎn)裝修/精裝修辦公、居住1.2私營(yíng)業(yè)主由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用東方巴黎平均30元/平米/月95%以上精裝修帶家電居住 90%辦公 10%1.3白領(lǐng)階層私營(yíng)業(yè)主特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用金色水岸30元/平米/月（50以上）80%左右精裝修帶家電辦公 80%居住 20%辦公2居住1.28私營(yíng)業(yè)主白領(lǐng)階層由物業(yè)管理公司代租。該項(xiàng)目戶型面積偏大（最小的5

20、0），租金總價(jià)較高，故此，租作辦公之用的較多恒茂國(guó)際華城平均35元/月70%左右精裝修帶家電辦公 20%居住 80%13白領(lǐng)階層私營(yíng)業(yè)主特殊群體30%為家庭式酒店35%為二房東來(lái)經(jīng)營(yíng)20%為業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)15%為業(yè)主自住六、酒店式公寓的客源分析 一般而言，小戶型產(chǎn)品的消費(fèi)群體大致可分為六類：1、過(guò)渡性家庭；2、都市單身白領(lǐng)；3、“soho一族”；4、以丁克家庭為代表的小家庭；5、以辦公為目的的置業(yè)者；6、投資客。根據(jù)南昌市目前在售樓盤的消費(fèi)群體消費(fèi)行為的調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)南昌市的消費(fèi)市場(chǎng)顯示出一定的地域性，分類及各類比重具有一定特點(diǎn)。 1、過(guò)渡性家庭。過(guò)渡性家庭是指家庭人口少，手頭沒(méi)有太多積蓄，有

21、二次、三次置業(yè)準(zhǔn)備的家庭。過(guò)渡性家庭購(gòu)買小戶型產(chǎn)品，主要源于小戶型總價(jià)低，能輕松負(fù)擔(dān)，但是小戶型產(chǎn)品并非受有終身，只作暫住過(guò)渡之用。過(guò)渡性家庭在南昌市小戶型項(xiàng)目的消費(fèi)群體中占有一定比重，但所占份額不大。導(dǎo)致比例不大原因是，小戶型產(chǎn)品作為過(guò)渡性產(chǎn)品，其部分客戶被具有相同之用的二手房分流，二手房?jī)r(jià)格低、地理位置大多不錯(cuò)，是許多年輕小家庭作為過(guò)渡之用的理想選擇，與小戶型項(xiàng)目存有很大的競(jìng)爭(zhēng)性。另外，市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的商品房面積趨向小型化，不少項(xiàng)目還配置了部分的小戶型房源，這對(duì)于小戶型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，具有相當(dāng)沖擊。 2、都市單身白領(lǐng)。這部分消費(fèi)階層為中、青年齡段，收入比較高比較穩(wěn)定，崇尚自由，接受新生事物能力較強(qiáng)。

22、都市單身白領(lǐng)購(gòu)買小戶型產(chǎn)品的需求，一部分來(lái)自都市年輕人參加工作后想獨(dú)立，想脫離原有家庭束縛而產(chǎn)生的需要，一部分是來(lái)自異地的工作者，想省去租房的麻煩而產(chǎn)生的需要。在南昌市小戶型的這部分消費(fèi)市場(chǎng)中，以后者占大多數(shù)，異地來(lái)昌工作者，是小戶型項(xiàng)目的購(gòu)買及終端使用上占有部分份額。 3、“soho一族”?！皊oho”的全稱是“small office home office”，指在家辦公的意思，“soho一族”可以視為都市單身白領(lǐng)的一個(gè)分支，但是因工作性質(zhì)及需求上的的特殊性，特單列出來(lái)分析?！皊oho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻譯、漫畫(huà)工作者，這部分從業(yè)者工作比較自由，生活品味較高，對(duì)小戶型產(chǎn)品要求

23、既要有辦公性質(zhì)，又要有居住性質(zhì)。從調(diào)查顯示的結(jié)果來(lái)看，南昌市限于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“soho一族”明顯偏少，不成氣候，“soho一族”占小戶型消費(fèi)市場(chǎng)的份額很少。4、丁克家庭。所謂丁克家庭是指夫妻雙方自動(dòng)要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭選擇小戶型產(chǎn)品的根本原因是家庭成員小，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。在中國(guó)大多數(shù)城市，丁克家庭還比較少見(jiàn)，一些名義上的丁克家庭實(shí)際上也只是“暫時(shí)性的”，基本可歸入過(guò)渡性家庭一類。5、以辦公為目的的置業(yè)者。這類消費(fèi)群體大多是私營(yíng)業(yè)主，與其它消費(fèi)群體不同，其將小戶型項(xiàng)目作辦公之用，而非住宅之用。小戶型項(xiàng)目地處商業(yè)高度集中的商業(yè)街區(qū)，交通通暢便利，租售價(jià)格都按住宅的標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，諸般利好條

24、件特別適宜中、小型公司單位使用。從調(diào)查顯示的結(jié)果來(lái)看，南昌市相當(dāng)部分的小戶型產(chǎn)品作為辦公之用而被售出，小戶型作為寫字樓銷售，倍受市場(chǎng)青睞。 6、以投資為目的的投資客。這部分投資客將小公寓作為投資性產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)售或租賃以賺取投資利潤(rùn)。小公寓產(chǎn)品，占據(jù)黃金口岸，宜商宜住，不論是作為住宅還是寫字間轉(zhuǎn)租，都有市場(chǎng)。而隨著南昌市近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流動(dòng)人口的大幅增多，房地產(chǎn)的三級(jí)租賃市場(chǎng)也的確日趨火爆。從目前市場(chǎng)上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江濱威尼斯、爵士館、東方巴黎等的入住情況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目的承租率達(dá)到80%以上，租賃價(jià)格達(dá)30元/，其投資收益極可觀，甚至可以做到“以租還貸”的收益，投資小公寓以后

25、會(huì)以可觀的收益成為一種投資熱潮在小公寓的消費(fèi)市場(chǎng)中所占比重將會(huì)越來(lái)越大！ 附表：各酒店式公寓消費(fèi)群體分析 樓盤項(xiàng)目消費(fèi)群體類別消費(fèi)群體特征描述所占比例置業(yè)用途選擇該項(xiàng)目的原因爵士館外地來(lái)昌工作人員以2840年齡階段消費(fèi)為主，有較穩(wěn)定較豐厚的收入。30%自用戶型小、總價(jià)低、精裝修方便、交通比較便利。單身人士15%自用市區(qū)小家庭35%自用/投資市區(qū)投資客20%投資自由都私營(yíng)業(yè)主中、青、老年各年齡層都有，附近周邊消費(fèi)占多數(shù)。30%辦公戶型小、總價(jià)低、地理位置較好。外地/本地投資客60%投資單身/小家庭10%自住東方巴黎私營(yíng)業(yè)主以中、青年消費(fèi)為主，洪城大市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主是消費(fèi)大戶。55%自用/辦公/投資

26、總價(jià)低、地理位置較好、有知名度、有投資潛力。白領(lǐng)人士20%自用/投資本地投資客35%投資地王廣場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主消費(fèi)群體層面較廣，主要特征是收入頗豐的高消費(fèi)群體。60%不明地段位置、區(qū)位環(huán)境、彰顯身份公務(wù)員20%異地來(lái)昌工作者10%其它10%洪城時(shí)代廣場(chǎng)市區(qū)、外地投資客中、青年消費(fèi)群體居多60%投資戶型小、總價(jià)低、戶型設(shè)計(jì)合理、未來(lái)升值潛力空間私營(yíng)業(yè)主5%辦公中年家庭贈(zèng)送其它不詳恒茂國(guó)際華城投資客中、青年消費(fèi)群體居多70%投資地段位置、精裝修戶型、開(kāi)發(fā)商品牌力單身白領(lǐng)30%自住博泰江濱威尼斯各類投資客以中、青年的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體70%投資地段位置、交通便利、升值潛力年輕小家庭2

27、0%自住單身白領(lǐng)10%投資/自住八、酒店式公寓的營(yíng)銷手法分析 小公寓產(chǎn)品因本身的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品功用上具多樣性與特殊性的特點(diǎn)，因此在營(yíng)銷手法上受一定產(chǎn)品屬性上的牽制和影響，具有一定的特點(diǎn)。 1.首先從項(xiàng)目定位的角度來(lái)看，“酒店式公寓”、“商務(wù)公寓”、“商住型公寓”“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，始終沒(méi)有走出一個(gè)套路“產(chǎn)權(quán)式歸屬酒店式服務(wù)公寓式住宅”：即從用途屬性上都定位于公寓式住宅；在服務(wù)類別上都是“賓館式”、“酒店式”的高檔服務(wù)；在歸屬上，“產(chǎn)權(quán)式”“世襲式”，意味幾十年的物業(yè)所有權(quán)。 2.另外，夾帶精裝修銷售，越來(lái)越廣泛的應(yīng)用于小公寓的銷售中，成為小公寓銷售中的一項(xiàng)慣用營(yíng)銷策略，在北京、上海等城市非常多

28、見(jiàn)，當(dāng)然，在南昌的大部分小戶型項(xiàng)目中也沿襲了這種營(yíng)銷手法。甚至可以說(shuō)，在2007年之前，毛坯小戶型還是市場(chǎng)主流，而2008年的南昌小戶型市場(chǎng)，將是酒店式精裝修公寓的天下。 3.小戶型，精裝修，最大的作用在于能幫助提升小戶型項(xiàng)目的形象。小戶型項(xiàng)目通常位于鬧市中，規(guī)模不大，沒(méi)有景觀綠化方面的美化，戶型沒(méi)有朝向、采光、通風(fēng)的講究，尤其是單間小戶型，連起碼的功能分區(qū)都沒(méi)有，而美觀精致的精裝修恰恰能彌補(bǔ)戶型上的不足，一些有品味的裝修，令人倍增好感，甚至能幫助提升對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的印象，從而弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，換言之，精裝修就是項(xiàng)目的另一種形象包裝手段。 4.另外，小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)使用群體以青、中年消費(fèi)為主，這部分

29、消費(fèi)群體的行為特征之一是生活節(jié)奏快，品味較高，消費(fèi)觀念前衛(wèi)，精裝修小戶型恰好能符合這部分人群的消費(fèi)“胃口”，滿足消費(fèi)需求。 九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 1.通過(guò)對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)消費(fèi)群體分析及消費(fèi)行為分析詳見(jiàn)下表所示： 戶型單間 / 一居二居三居戶型面積305070120銷售客戶投資客/單身白領(lǐng)過(guò)渡小家庭私營(yíng)單位消費(fèi)行為分析這是最受投資客追捧的房型，總價(jià)低、首付低，易租賃，收益穩(wěn)定有保障。 投資客最關(guān)心的因素是物業(yè)的投資回報(bào)、物業(yè)升值潛力。 單身白領(lǐng)較關(guān)注物業(yè)的品質(zhì)服務(wù)，文化品味。 過(guò)渡小家庭是70二居的主力消費(fèi)群，因?yàn)槭稚蠜](méi)有太多積蓄，轉(zhuǎn)而選擇低總價(jià)小戶型作為

30、中轉(zhuǎn)站，價(jià)格因素、戶型因素是他們較關(guān)心的因素。 120三房是酒店式公寓最難處理的房型，現(xiàn)在越來(lái)越多的酒店式公寓不再配置此房型。 該房型的主要消費(fèi)群體是一些私營(yíng)單位、公司買來(lái)做辦室之用。因此物業(yè)位置、交通、停車位等是其關(guān)注的因素。 2.參照市場(chǎng)分析結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下所述： 核心目標(biāo)客戶：全市各類投資客。該類投資客看中本項(xiàng)目戶型面積小、地理位置好，交通便利，投資回報(bào)率高，此類群體消費(fèi)力強(qiáng)勁，預(yù)估投資客消費(fèi)群將占據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的七成比例。有針對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)目投資前景、投資收益方面的宣傳將會(huì)是一劑強(qiáng)有力的催化劑，堅(jiān)定的客戶投資信心，促成購(gòu)買行為。 其它客戶群：此類群體將占據(jù)全部目

31、標(biāo)客戶的三成比例。 a）單身人士。單身人士主要指都市白領(lǐng)階層或收入較高的公務(wù)員等消費(fèi)群體，他們置業(yè)的目的并不明晰，或自用或投資，模棱兩可，地理位置優(yōu)越、周邊環(huán)境熱鬧、交通便利是吸引該類消費(fèi)群體選擇本項(xiàng)目的主要原因。 b）過(guò)渡小家庭。一般是指手中沒(méi)有足夠積蓄，有梯度置業(yè)準(zhǔn)備的年輕家庭，酒店式公寓的低總價(jià)、位置好，是他們選擇本項(xiàng)目的主要因素。 c）私營(yíng)單位。這類群體購(gòu)買小公寓是用作寫字間，辦事處等，酒店式公寓相對(duì)低于寫字樓的售價(jià)，及便利的交通是最大的優(yōu)勢(shì)，此類群體一次性購(gòu)買的數(shù)量可觀，通常是數(shù)套并購(gòu)，或整層購(gòu)買。3.南昌市潛在酒店式公寓預(yù)計(jì) a、近兩三年來(lái)，以恒茂國(guó)際華城（水晶座、皇冠座）、博泰江

32、濱威尼斯為代表的酒店式公寓成為市場(chǎng)的主角，圍繞酒店式公寓的探討也在業(yè)界展開(kāi)。但無(wú)論褒貶，熱點(diǎn)地區(qū)的酒店式公寓好賣卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。南昌是發(fā)展中城市，區(qū)域中心形態(tài)還未形成，一批社會(huì)品牌、實(shí)用性品牌將進(jìn)入南昌，這就促進(jìn)高層次、高品味、配套完善、科技含量高的酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生。 南昌市潛在酒店式公寓預(yù)計(jì)表樓盤備注星河國(guó)際星河國(guó)際占地面積:15000平方米，總建筑面積:58000平方米。由2棟高層600套左右酒店式公寓和1棟寫字樓組成，預(yù)計(jì)下半年第四季度推出。精裝修房每戶配備指紋防盜鎖提高樓盤品質(zhì)。世奧中心一棟寫字樓，一棟酒店式公寓，酒店式公寓共計(jì)200套，陽(yáng)明東路由四方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。預(yù)計(jì)明年推出

33、海航白金匯酒店式公寓4090m2 501套，預(yù)計(jì)5月份推出，開(kāi)發(fā)商自留123套做酒店，精裝修，每平方900元裝修費(fèi)，面積4090 m2，18層共3部電梯，四星級(jí)酒店定位，也可打通做寫字樓。隆鑫廣場(chǎng)c區(qū)規(guī)劃為小戶型白領(lǐng)公寓面積14410，預(yù)計(jì)明年推出金域名都規(guī)劃中有一棟酒店式公寓，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為2008年左右皇冠花園酒店皇冠國(guó)際酒店項(xiàng)目位于南昌市沿江中大道東側(cè)，毗鄰西湖區(qū)政府、西面緊鄰贛江一線江景。項(xiàng)目總占地面積約113畝（其中公共綠化部分33畝，公建部分約20畝，住宅部分約60畝），容積率為4.5，地上總建筑面積約24萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)有五星級(jí)國(guó)際酒店，甲級(jí)寫字樓、soho、國(guó)際公寓等。聯(lián)發(fā)大廈酒店

34、式公寓建筑面積5萬(wàn)，目前工程進(jìn)度：打地基泰耐克國(guó)際金融大廈精裝修酒店式公寓，層高27層，建筑面積35164，精裝修酒店公寓514戶精英匯精英匯位于南昌市北京東路1462號(hào)（原京東鎮(zhèn)桃竹村）?？傉嫉孛娣e20畝，總建筑面積近2.2萬(wàn)平方米，2棟6層公寓樓和1棟15層高層建筑組成。多層公寓為精裝修住宅，1層為6米高的商業(yè)，2-6層為33-60平方米不等的精裝修公寓，高層為1棟15層商住樓，一房50、二房90、三房130平方米等多種戶型。 1樓6層多層商業(yè)金融用房，2樓15層二類高層展銷大廈，1樓a座地下1層停車庫(kù)和設(shè)備用房?？偨ㄖ娣e21929.72平方米，其中地上120496.42平方米，地下14

35、33.3平方米。 江信國(guó)際嘉園銀座江信國(guó)際嘉園2007年3月17日首度推出銀座vip卡（31.02-77.41小戶型 326套）,預(yù)計(jì)5000元/，20000元/卡，享受1%的優(yōu)惠明珠廣場(chǎng)項(xiàng)目位于南昌市壇子口立交橋東南側(cè)，小區(qū)規(guī)劃為全高層，南昌首個(gè)6a寫字樓及3個(gè)三棟公寓，分別為22層、25層、28層，以公寓（4080 m2 884套）、辦公寫字樓（70100 250套）、商業(yè)（店鋪30100 321套）等為主，作為高級(jí)公建區(qū)，將為城市的建設(shè)和發(fā)展構(gòu)筑新型象。項(xiàng)目總建筑面積206079.28平米，其中地上建筑面積：181772.45平米，地下建筑面積：24306.83平米。b、根據(jù)上表顯示，我

36、們可發(fā)現(xiàn)除隆鑫廣場(chǎng)、江信國(guó)際嘉園已確定為非裝修的小戶型，其他樓盤基本為精裝修酒店式小戶型。十、酒店式公寓重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)酒店式公寓項(xiàng)目詳解 我們選擇重點(diǎn)項(xiàng)目的原則是： 1、 項(xiàng)目素質(zhì)較高或與本項(xiàng)目素質(zhì)相若，有一定的參照可考性； 項(xiàng)目是近期發(fā)售的項(xiàng)目，在市場(chǎng)把握上對(duì)本項(xiàng)目具借鑒作用。 恒茂國(guó)際華城 博泰濱江威尼斯 no 1 恒茂國(guó)際華城酒店式套房 地理位置：八一廣場(chǎng)南側(cè)，廣場(chǎng)南路333號(hào) 建筑形式：一幢31層高層 建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 戶 型： 單間、一房一廳 戶型面積配比：?jiǎn)伍g：33 / 36 / 42 一居室：50 / 77 銷 售 率：100% 整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設(shè)計(jì)

37、特點(diǎn)戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：1000元/裝修設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：外墻：高級(jí)環(huán)保涂料或面磚，色彩簡(jiǎn)潔明快，特有隱藏空調(diào)一居 77.41臥室附帶小書(shū)房，動(dòng)靜分區(qū)，生活陽(yáng)臺(tái)方便生活。外機(jī)設(shè)計(jì)大堂及公有部位：天然石材或?；孛媸覂?nèi)地面：采用品牌實(shí)木地板室內(nèi)墻面：品牌環(huán)保涂料，配品牌分體壁掛空調(diào)衛(wèi)?。簤γ?、地面采用?；虼纱u，配備品牌電熱水器、品牌浴缸、面盆及座便器開(kāi)放式廚房：設(shè)有垂直排煙通道，配備品牌單眼電磁爐，品牌脫排油煙機(jī)及廚柜門窗：高級(jí)入戶門、彩色鋁合金窗電梯：合資名牌電梯網(wǎng)絡(luò)：配備寬帶接口，有線電視接口單間50.72單間戶型，戶型狹長(zhǎng)，衛(wèi)生間是暗室，缺生活陽(yáng)臺(tái)。單間33.54戶型方正，臥室兩面采光

38、，附帶陽(yáng)臺(tái)。（圖略）一居70.52戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間閉塞。（圖略）單間36.2單間戶型，衛(wèi)生間無(wú)采光，弧形折角窗，改寫了空間直線的呆板感。（圖略）單間42.61消費(fèi)群體分析暢銷戶型項(xiàng)目賣點(diǎn)群體類別比例戶型特點(diǎn)賣點(diǎn)1賣點(diǎn)2各類投資客70%地理位置投資收益高且穩(wěn)定單身人士及其它30%營(yíng)銷手法剖析 1.戶型定位：戶型定位的純粹性，與其它酒店式公寓大小面積兩邊通吃所不同的是，恒茂酒店式公寓全部是小面積戶型，以3040平米左右的單間戶型占據(jù)一半的戶型供給，參照酒店裝修效果，全部統(tǒng)一風(fēng)格精裝交付，賦予真正意義酒店式公寓相關(guān)硬件條件。 2.客戶定位：在該項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，明確的對(duì)

39、投資客作了投資回報(bào)方面的宣傳，從客戶定位角度來(lái)看，很顯然，其定位鎖住在投資客一族。在酒店式公寓的主要消費(fèi)群體中，投資客占據(jù)了相當(dāng)大的份額，且這一比率趨向走高，恒茂國(guó)際華城酒店式公寓這種有的放矢的定位宣傳，具有針對(duì)性，值得學(xué)習(xí)借鑒。 3.全部精裝修房交付：為了能達(dá)到酒店式公寓的品質(zhì)，銷售單位全部精裝修后交付給業(yè)主，這種做法，一來(lái)能為業(yè)主省力省心，二來(lái)可以統(tǒng)一公寓的裝修品質(zhì)，達(dá)到酒店式公寓的品味檔次要求，保證酒店式公寓租賃市場(chǎng)的水平與穩(wěn)定。 no 2 博泰濱江威尼斯 地理位置：紅谷灘新區(qū)八一大橋邊、 紅谷大道與紅谷一路交界處 建筑形式：一幢30層高層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義風(fēng)格 戶 型：一居 53、5

40、4、72 單間 45 戶型面積配比： 單間 45 58 一居 52 58 一居 54 58 一居 72 174 售 價(jià)：均價(jià)3600元/，樓層差價(jià)30元/， 景觀差價(jià)1000元/ 整層戶型平面圖3、4、5 戶型一8、9、10戶型一圖略6、7 戶型二 1、12 戶型三2、11 戶型四戶型圖戶型面積戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)公共設(shè)施及建材戶型一（圖略）一居5354該款戶型是主力房型：方正大臥室，外加大視野轉(zhuǎn)角凸窗，營(yíng)造舒適自由空間；配置觀景陽(yáng)臺(tái)，晾衣觀景方便生活；衛(wèi)生間較大但欠缺規(guī)則；完全弱化廚房功能；此款房型是注重主人享受的房型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)：建筑主體采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。外觀：建筑底層采用花崗巖貼面；上部主體

41、采用高級(jí)外墻涂料。門廳：每戶設(shè)置信報(bào)箱，地面采用天然石材，墻面采用高級(jí)乳膠漆，配以藝術(shù)燈飾。門窗陽(yáng)臺(tái)：各入戶大門采用優(yōu)質(zhì)防盜門，門鎖防盜警眼；框窗采用高級(jí)靜電粉末噴涂彩色鋁合金；客廳陽(yáng)臺(tái)采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼欄桿，玻璃欄板。樓層電梯廳及過(guò)道：地面采用優(yōu)質(zhì)防滑地磚，戶型二c一居72此款房型的采光較好，沒(méi)有一間暗房。大臥室、大衛(wèi)生間，舒適自由空間，但形狀有欠規(guī)則。動(dòng)靜分區(qū)，互不干擾。墻面采用高級(jí)乳膠漆 廚房：冷水管敷設(shè)到位并預(yù)留電路接線盒。 衛(wèi)生間：冷水管敷設(shè)到位，并預(yù)留電路接線盒及衛(wèi)生潔具排水口。戶型三（圖略）一居52各房采光較好，大臥房舒適獨(dú)立，但唯缺陽(yáng)臺(tái)，客廳形狀不方正，利用率低。戶型四（圖略）單間

42、45唯一的一款單間戶型，各功能空間區(qū)分模糊，臥室空間小消費(fèi)群體分析暢銷戶型項(xiàng)目賣點(diǎn)群體類別比例戶型特點(diǎn)賣點(diǎn)1賣點(diǎn)2投資客80%54平米一居位置好交通便利可觀江景其它20%營(yíng)銷手法剖析 1.成功一：戶型定位。博泰江濱威尼斯的戶型定位與恒茂國(guó)際華城的酒店套房類似，全部是5070的單間和一居，產(chǎn)品定位相當(dāng)純粹，與項(xiàng)目市場(chǎng)定位相一致。此外，該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)新感，別具匠心，大臥室、大衛(wèi)生間賦予個(gè)人更大的活動(dòng)空間；觀景陽(yáng)臺(tái)、觀景凸窗，增加了更多的觀景享受元素；同時(shí)又能兼顧各房的采光。 2.失敗一：銷售進(jìn)度的拖沓。該項(xiàng)目自8月8日拿出10、11、12、20、21、22六層出來(lái)作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后，轉(zhuǎn)至三個(gè)月，再

43、沒(méi)有任何響動(dòng)，銷售進(jìn)度的拖沓，無(wú)形中容易使客戶對(duì)該項(xiàng)目的造成一些疑慮和猜測(cè)，同時(shí)容易流失客戶。 2、項(xiàng)目是近期發(fā)售的項(xiàng)目，但缺少精裝修、毛坯房入市。 代表樓盤為世紀(jì)風(fēng)情“星座”小戶型尚東大道小戶型no 1 世紀(jì)風(fēng)情“星座”地理位置：青山湖區(qū)北京東路1588號(hào)世紀(jì)風(fēng)情大街建筑形式：3棟高層（一號(hào)地塊8.9.10#綜合樓）建筑風(fēng)格：地中海主義建筑風(fēng)格 戶 型： 單間、一房一廳 戶型面積配比：?jiǎn)伍g：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：45% 整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)46.76帶陽(yáng)臺(tái)，適宜soho商務(wù)辦公46.76帶陽(yáng)臺(tái)，布局緊湊，適宜居住51.46戶型方正，帶陽(yáng)臺(tái)，短進(jìn)深、大

44、面寬臥室相對(duì)獨(dú)立，近衛(wèi)生間，生活較為便捷舒適51.46戶型方正，帶陽(yáng)臺(tái)，短進(jìn)深、大面寬適宜辦公使用66.81臥室?guī)勾?、客廳帶陽(yáng)臺(tái)但入戶有部分空間利用率較低營(yíng)銷手法剖析 1.戶型定位：戶型定位的不夠純粹，居住與sohu、辦公兼有，但毛坯房交付，造成項(xiàng)目推售的半年內(nèi)、去化緩慢、價(jià)格幅度增加緩慢。 2.客戶定位：從客戶定位角度來(lái)看，很顯然，其定位鎖住在自住、soho一族。但項(xiàng)目所處區(qū)位，該類客源較少，造成銷售的停滯。3.附加值提供：該方面極度欠缺，除景觀配套外，額外的物業(yè)服務(wù)欠缺。no 2 尚東大道地理位置：青山湖區(qū)北京東路、高新大道口建筑形式：17、18號(hào)樓組團(tuán)“炫特區(qū)”建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格戶 型：?jiǎn)伍g/一居戶型面積配比：?jiǎn)伍g：46/51 一居室：51/66 銷 售 率：95%整層戶型平面圖戶型圖戶型面積戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)獨(dú)有超大l型陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間帶凸窗戶型適宜居住超大弧度陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)空間緊湊臥室?guī)勾埃?/p>