有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算若干問題的思考

1、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算若干問題的思考 【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家的大力扶持之下目前已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍行業(yè)，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)中的最為重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成本核算是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤多少的重要核算項目必須予以高度重視。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；開發(fā)管理費用；融資成本；配套設(shè)備費用支出 【引導(dǎo)語】我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個最大的特征就是就是投資方的資金投入數(shù)額極為巨大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)行業(yè)中的全部投入資金量已經(jīng)在我國屢創(chuàng)新高，成為了我國的國民經(jīng)濟(jì)的重中之重。作為一項傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算問題一直是所有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們最為關(guān)心的問題。因為，成

2、本核算問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的贏利狀況，贏利狀況又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的未來的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金較為密集的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂則房地產(chǎn)企業(yè)必將以失敗而告終。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須對成本進(jìn)行較為準(zhǔn)確的核算以保證流動資金在可控下的穩(wěn)定流轉(zhuǎn)，企業(yè)在可控的狀態(tài)下穩(wěn)步向前發(fā)展。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實際的成本核算過程中存在著諸多方面的問題。 1.當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)的主要組成部分 房地產(chǎn)的開發(fā)成本即指房地產(chǎn)企業(yè)在其整個項目的開發(fā)全過程中所產(chǎn)生的全部費用的總和。這些成本不但包括了前期的土地資源使用費用，而還也包括了前期投資所花費的費用以及工程設(shè)計相關(guān)的費用。在工程施工過程中還包

3、括工程材料、配套生產(chǎn)設(shè)施的購置或使用費用、融資費用、流通費用等。 1.1 土地和土建費用以及相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的費用 土地是國家的寶貴資源，我國因土地的糾紛而引發(fā)的流血事件屢見報端，其中絕大部分的起因都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)地塊投資建設(shè)所致。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的必要因素，土地不但決定了房地產(chǎn)一開發(fā)的位置而且也決定了房地產(chǎn)開發(fā)的出售價格，在房地產(chǎn)業(yè)的一句金科玉律就是價格決定的三種因素就是“地塊、地塊、還是地塊”。也正因為如此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)才會不惜一切代價也要買到較為適宜的地塊，我國的許多大城市的地王也因此產(chǎn)生。在這種意義上，可以說土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中用于購買土地與土建開

4、發(fā)的費用占到了房地產(chǎn)開發(fā)的總成本的百分之八十。房地產(chǎn)行業(yè)的費用購成較為復(fù)雜，單就其中的土地費用一項來說，就包括了土地的拆遷、租賃、成本置換、出讓金等費用。這些費用既構(gòu)成了對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行的判定的極為重要的依據(jù)，又構(gòu)成了評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的高低的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性的研究通常都是要通常計算開發(fā)總面積的總成本，再加上土地費用還要加上建筑費用、機械設(shè)備購置租賃費用、配套設(shè)施費用、人工費用、資金成本等。然后根據(jù)總面積的平均預(yù)測售價來決定該項目是否可行。 1.2 配套設(shè)備費用支出 配套設(shè)備的費用支出與土地土建費用占了房地產(chǎn)開發(fā)總費用的百分之九十五以上?？梢哉f這兩大項的費用

5、幾乎就是房地產(chǎn)開發(fā)費用的全部。房地產(chǎn)不僅僅是單純的土建工程，也不僅僅只是構(gòu)筑物，房地產(chǎn)還包括了讓房地產(chǎn)真正成為宜居的的相關(guān)的配套設(shè)備，比如水、暖、電、氣等，此外還有必要的通訊、綠化等設(shè)施，此外還包括了一些比如抵押金、保證金等項費用。我國目前有兩種房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法，其中一種就是將高昂的土地購置費用的一部分交到當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)，然后由政府機構(gòu)出面強征土地，這種方法一般都會以較低價格的賠償，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)開發(fā)商如愿以償獲得土地告終。這種控制成本的方法雖然較為簡單，而且其中獲取的利潤較高，但是由于我國近年來法律的不斷完善，房地產(chǎn)商除極個別仍然樂此不疲而外已經(jīng)較少有人采用。另一種控制成本

6、的方法就是對配套設(shè)備費用支出進(jìn)行控制。這項費用支出，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最容易受外界因素所影響的費用，這些費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有的比例大約在16%左右，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取有效手段對這些費用支出加以控制，其主要原因在于這些成本支出具有較大的可操作性。因此，這部分的費用支出可以通過很多渠道來降低，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到有效保障。 1.3 開發(fā)管理費用支出以及融資成本 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其他行業(yè)最大區(qū)別在于，房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的建設(shè)周期，資金投入較大，另外資金風(fēng)險也明顯的高于其他行業(yè)，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目投資過程中，只靠企業(yè)本身的資金是無法完成項目開發(fā)的要求，必須通過

7、向銀行借貸的方式來獲得資金，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入數(shù)額較大，融資成本相對較高。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題 當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算中常見的問題有三點，第一、成本核算對象的確認(rèn)不明確、缺乏有效的成本費用分配方案、開發(fā)成本計算不精確。下面將對這幾種常見問題進(jìn)行逐一分析。 2.1 成本核算對象確定不明。當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模參差不齊，占地面積小則幾十畝，大則上千畝。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于成片分期開發(fā)，產(chǎn)品模式多種多樣，使得成本核算對象無法明確確定，當(dāng)今的房地產(chǎn)成本核算會計制度上也沒有做出明確的指示，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作難度加大，資金缺乏一定的確定性。 2.2 成本分

8、配方法不當(dāng)，分配方向不明確。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)上的規(guī)定，只要在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，所產(chǎn)生的任何與產(chǎn)品有關(guān)的費用，都必須納入到產(chǎn)品生產(chǎn)成本當(dāng)中，至于與多種產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的費用應(yīng)算作產(chǎn)品的共同成本費用，因此應(yīng)采取有效措施將這些資金進(jìn)行分配，或采取其他方法將費用納入到相關(guān)產(chǎn)品成本費用中，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)品成本的核算也應(yīng)遵守上述規(guī)定，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，土建費用和相應(yīng)的工程費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接成本。 2.3 成本周期核算不明。通常情況下，對一種產(chǎn)品進(jìn)行核算的周期為月或者生產(chǎn)周，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此其核算周期較長，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本核算的主要任務(wù)就是計算房地

9、產(chǎn)項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的總費用，從而有效的計算稅金。 3.針對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施 3.1 應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況為基本依據(jù)，對成本核算對象進(jìn)行確認(rèn)，對于規(guī)模小的、周期短的項目，應(yīng)以整個項目為成本核算對象，主要原因在于，規(guī)模較小的，開發(fā)周期較短的工程項目沒有過多的成本分配問題，另外，這種成本核算對象具有唯一性。 3.2 根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況來確定資金的分配方法，對于相應(yīng)的建筑工程費用可以作為直接成本，可直接將其納入到產(chǎn)品成本當(dāng)中。 3.3 開發(fā)項目的實際情況為基本依據(jù)，對于規(guī)模大的開發(fā)項目，應(yīng)按照開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行成本核算，一個施工標(biāo)段為周期單位進(jìn)行成本核算。 【結(jié)束語】總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中占有的位置是十分重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)成本核算更是其中的重中之重，隨著當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場競爭逐漸激烈，使我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的考驗和挑戰(zhàn)，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保證自身在激烈的市場競爭環(huán)境下立于不敗之地，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作予以高度重視，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而為國民經(jīng)濟(jì)增長提供有利條件。 參考文獻(xiàn) 1李曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中應(yīng)注意的問題j.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011，（01）. 2楊