不動產與不動產價格

1、不動產估價不動產估價李世平 教授西北農林科技大學經濟管理學院課程內容1第一章第一章 不動產與不動產價格不動產與不動產價格1第二章第二章 不動產估價的原則與程序不動產估價的原則與程序1第三章第三章 市場比較法及其應用市場比較法及其應用 1第四章第四章 收益法及其應用收益法及其應用 1第五章第五章 成本法及其應用成本法及其應用 1第六章第六章 假設開發(fā)法及其應用假設開發(fā)法及其應用 1第七章第七章 路線價法及其應用路線價法及其應用 1第八章第八章 長期趨勢法長期趨勢法 1第九章第九章 基準地價的評估基準地價的評估 1第十章第十章 宗地地價的評估宗地地價的評估 1第十一章第十一章 不動產估價報告不動產

2、估價報告 1第十二章第十二章 不動產估價制度不動產估價制度 第一章第一章 不動產與不動產價格不動產與不動產價格了解了解不動產的概念和類型，不動產價格的概不動產的概念和類型，不動產價格的概念與形成條件；念與形成條件；熟悉熟悉不動產的特性，不動產不動產的特性，不動產的供求與其價格的關系及不動產價格的特征；的供求與其價格的關系及不動產價格的特征；掌握掌握不動產價格種類，不動產價格的影響因不動產價格種類，不動產價格的影響因素。素。 本章內容本章內容第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型第二節(jié) 不動產價格的概念與形成基礎第三節(jié) 不動產價格的影響因素第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型 一、不動產概念一、不動產概念

3、 （一）定義（一）定義 財產分為動產和不動產。財產分為動產和不動產。 動產一般指能夠移動位置且移動后不改變其性質、動產一般指能夠移動位置且移動后不改變其性質、性狀的財產。性狀的財產。 不動產（不動產（real estatereal estate，real propertyreal property）一般指不）一般指不能移動位置或移動后會引起性質、性狀改變而造成能移動位置或移動后會引起性質、性狀改變而造成經濟損失的財產。不動產主要是指土地、建筑物及經濟損失的財產。不動產主要是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。各種權益

4、。 重要性：不僅是最基本的生產要素，也是最基本的重要性：不僅是最基本的生產要素，也是最基本的生活資料。生活資料。 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型 （二）不動產：物質實體、權益與區(qū)位的結合（二）不動產：物質實體、權益與區(qū)位的結合 1 1、實物、實物(1)(1)土地：土地指地球外殼的表面及其上下空間。對土地：土地指地球外殼的表面及其上下空間。對一塊土地的基本認識：坐落位置；面積大小；形狀；一塊土地的基本認識：坐落位置；面積大?。恍螤?；四至、土地權利狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設計要求；生四至、土地權利狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設計要求；生熟程度；地質、水文和氣象條件，其他。熟程度；地質、水文和氣象條件，其他。

5、(2)(2)建筑物：建筑物指人工建筑而成的東西，包括房建筑物：建筑物指人工建筑而成的東西，包括房屋和構筑物兩類。對建筑物的基本認識：坐落位置，屋和構筑物兩類。對建筑物的基本認識：坐落位置，面積大小，建筑層數(shù)與高度，用途，基礎設計，建筑面積大小，建筑層數(shù)與高度，用途，基礎設計，建筑結構，建筑裝修，附屬設備，建成年月，外觀，平面結構，建筑裝修，附屬設備，建成年月，外觀，平面格局，產權狀況，工程質量，公共配套設施完備程度，格局，產權狀況，工程質量，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀等。利用現(xiàn)狀等。 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型(3)(3)其他附著物（其他附著物（fixturesfixtures） 2

6、.2.權益：不動產權益是由法律設定的不動產各種權權益：不動產權益是由法律設定的不動產各種權利以及享有這些權利所能獲得的利益或收益。利以及享有這些權利所能獲得的利益或收益。 3.3.區(qū)位：某地域空間范圍內各種事物的位置分布及區(qū)位：某地域空間范圍內各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性、其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地與自身的社聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地與自身的社會經濟地位等。會經濟地位等。 4.4.實物、權益、區(qū)位對不同財產價值的影響實物、權益、區(qū)位對不同財產價值的影響 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型二、不動產的特性

7、二、不動產的特性 不動產主要包括土地和建筑物，不動產的特性主不動產主要包括土地和建筑物，不動產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。 （一）自然特性（一）自然特性 不可移動性不可移動性長期使用性（壽命長久性、耐久性）長期使用性（壽命長久性、耐久性）個別性（獨一無二性）個別性（獨一無二性）數(shù)量有限性數(shù)量有限性 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型（二）社會經濟特性（二）社會經濟特性 用途多樣性用途多樣性相互影響性（涉及廣泛性）相互影響性（涉及廣泛性）易受政策限制性易受政策限制性( (管制權、征稅權、征收權、充管制權、征稅權、征收權、充公權公權

8、) )難以變現(xiàn)性難以變現(xiàn)性保值增值性保值增值性價值高大性價值高大性 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型三、不動產類型三、不動產類型（一）按用途劃分（一）按用途劃分居住居住不動產不動產商業(yè)商業(yè)不動產不動產辦公不動產辦公不動產旅館不動產旅館不動產餐飲不動產餐飲不動產 娛樂不動產娛樂不動產工業(yè)和倉儲工業(yè)和倉儲不動產不動產農業(yè)農業(yè)不動產不動產特殊特殊用途不動產用途不動產綜合用途不動產綜合用途不動產第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型 （二）按是否產生收益劃分（二）按是否產生收益劃分 收益性不動產收益性不動產: :能直接產生租金或其他經濟收益的不能直接產生租金或其他經濟收益的不動產。動產。 非收益性不動產非收

9、益性不動產: :不能直接產生經濟收益的不動產。不能直接產生經濟收益的不動產。 收益性不動產可以采用收益法估價，非收益性不動收益性不動產可以采用收益法估價，非收益性不動產則難以采用收益法估價。產則難以采用收益法估價。 收益性不動產與非收益性不動產的劃分，不是看它收益性不動產與非收益性不動產的劃分，不是看它們目前是否正在產生經濟收益，而是看這種類型的們目前是否正在產生經濟收益，而是看這種類型的不動產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。不動產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。如目前空置的某公寓或商務辦公樓。如目前空置的某公寓或商務辦公樓。 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型（三）按經營使用方

10、式劃分（三）按經營使用方式劃分出售的不動產出售的不動產出租的不動產出租的不動產營業(yè)的不動產營業(yè)的不動產自用型的不動產。自用型的不動產。對選用估價方法有用，如出售型不動產可以采用對選用估價方法有用，如出售型不動產可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型不動產可以采用收益比較法估價；出租或營業(yè)型不動產可以采用收益法估價；自用型不動產可以采用成本法估價。法估價；自用型不動產可以采用成本法估價。 第一節(jié) 不動產的概念、特征與類型 （四）按開發(fā)程度劃分（四）按開發(fā)程度劃分 生地：不具有城市基礎設施的土地。生地：不具有城市基礎設施的土地。 毛地：具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的毛地：具有一定城市基礎設施

11、，但地上有待拆遷房屋的土地。土地。 熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。其上進行房屋建設的土地。 在建工程：地上建筑物已開始建設但尚未建成，不具有在建工程：地上建筑物已開始建設但尚未建成，不具有使用條件的不動產。使用條件的不動產。 現(xiàn)房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不現(xiàn)房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不動產。動產。 第二節(jié) 不動產價格 一、不動產價格的概念一、不動產價格的概念 不動產價格不動產價格是不動產經濟價值的貨幣表現(xiàn)，是指是不動產經濟價值的貨幣表現(xiàn)，是指在某個時點上為取得他人不動產

12、而獲得相應權益在某個時點上為取得他人不動產而獲得相應權益所必須付出的代價。在不動產估價上不動產價格所必須付出的代價。在不動產估價上不動產價格一般是指市場價格，但有時根據(jù)特殊的估價目的一般是指市場價格，但有時根據(jù)特殊的估價目的及估價條件，也需要估價人員確定特定價格。有及估價條件，也需要估價人員確定特定價格。有三層含義：不動產價格隨市場供求關系變化，是三層含義：不動產價格隨市場供求關系變化，是某個時點狀態(tài)下的價格；不同的不動產權益對應某個時點狀態(tài)下的價格；不同的不動產權益對應于不同的價格；一般以貨幣形式支付但也可以實于不同的價格；一般以貨幣形式支付但也可以實物或勞務等其他形式支付。物或勞務等其他形

13、式支付。 第二節(jié) 不動產價格二、不動產價格形成條件二、不動產價格形成條件 與其他商品相同，不動產價格的形成也是由其與其他商品相同，不動產價格的形成也是由其功能效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用功能效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用的結果。的結果。有用性有用性：能滿足人們的某種需要或欲望，即：能滿足人們的某種需要或欲望，即“有有用用”，經濟學上稱為使用價值或效用。，經濟學上稱為使用價值或效用。 不動產如果沒有用，人們就不會產生占有不動不動產如果沒有用，人們就不會產生占有不動產的要求或欲望，更談不上花錢去購買，從而也產的要求或欲望，更談不上花錢去購買，從而也就不會有價格。有用性是形成價格的

14、必要條件。就不會有價格。有用性是形成價格的必要條件。第二節(jié) 不動產價格 相對稀缺性相對稀缺性：稀缺性是形成價格的充分條件。不動稀缺性是形成價格的充分條件。不動產要有價格，還必須具有稀缺性，只有有用并稀缺，產要有價格，還必須具有稀缺性，只有有用并稀缺，人們才肯付出金錢等代價去占有或使用它。人們才肯付出金錢等代價去占有或使用它。 有效需求有效需求：不動產價格要成為現(xiàn)實，而不是有價無：不動產價格要成為現(xiàn)實，而不是有價無市，還必須對不動產形成有效需求。只有購買欲望市，還必須對不動產形成有效需求。只有購買欲望而無購買能力，或者雖然有購買能力但無購買欲望，而無購買能力，或者雖然有購買能力但無購買欲望，都不

15、會發(fā)生購買行為。都不會發(fā)生購買行為。 綜上所述，不動產價格是由不動產的有用性、稀缺綜上所述，不動產價格是由不動產的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結合而產生的。不同不動產性和有效需求三者相互結合而產生的。不同不動產的價格有高低，同一宗不動產的價格有變動，都是的價格有高低，同一宗不動產的價格有變動，都是由于這三者的程度不同及其變化引起的。由于這三者的程度不同及其變化引起的。 第二節(jié) 不動產價格三、不動產供求與價格三、不動產供求與價格 （一）不動產的需求（一）不動產的需求不動產的需求是指消費者在特定時間、按特定價不動產的需求是指消費者在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種不動產的數(shù)量。形格

16、所愿意且有能力購買的該種不動產的數(shù)量。形成需求有成需求有2 2個條件：消費者愿意購買；消費者有個條件：消費者愿意購買；消費者有購買能力。購買能力。影響不動產需求量的因素有：該種不動產的價格影響不動產需求量的因素有：該種不動產的價格水平；消費者的收入水平；相關不動產的價格水水平；消費者的收入水平；相關不動產的價格水平（替代品和互補品）；消費者的偏好；消費者平（替代品和互補品）；消費者的偏好；消費者對未來的預期。對未來的預期。 第二節(jié) 不動產價格（二）不動產的供給（二）不動產的供給不動產的供給是指不動產開發(fā)商和擁有者在特定不動產的供給是指不動產開發(fā)商和擁有者在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的

17、該種不動時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種不動產的數(shù)量。形成供給有產的數(shù)量。形成供給有2 2個條件：開發(fā)商或擁有個條件：開發(fā)商或擁有者愿意供給；開發(fā)商或擁有者有能力供給。者愿意供給；開發(fā)商或擁有者有能力供給。影響不動產供給量的因素有：該種不動產的價格影響不動產供給量的因素有：該種不動產的價格水平；該種不動產的開發(fā)成本；該種不動產的開水平；該種不動產的開發(fā)成本；該種不動產的開發(fā)技術水平；開發(fā)商對未來的預期。發(fā)技術水平；開發(fā)商對未來的預期。 第二節(jié) 不動產價格（三）不動產的均衡價格（三）不動產的均衡價格不動產的均衡價格，是指不動產的市場需不動產的均衡價格，是指不動產的市場需求量與市場供給量相等

18、時的價格，也就是求量與市場供給量相等時的價格，也就是不動產的市場需求曲線與市場供給曲線相不動產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。交時的價格。總的來講，不動產價格與不動產的需求正總的來講，不動產價格與不動產的需求正相關，與不動產的供給負相關。相關，與不動產的供給負相關。 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響變化方向變化方向變動幅度變動幅度均衡價格均衡價格均衡交易量均衡交易量同方向變化同方向變化供給增加需求增加供給增加需求增加供給減少需求減少供給減少需求減少供給增加需求增加供給增加需求增加供給減少需求減少供給減少需求減少供給增加需求增加供給增加需求增加供給減少需求減少供給減少需求減少不變不

19、變不變不變下降下降下降下降上升上升上升上升增加增加減少減少增加增加減少減少增加增加減少減少反方向變化反方向變化供給增加需求減少供給增加需求減少供給減少需求增加供給減少需求增加供給增加需求減少供給增加需求減少供給減少需求增加供給減少需求增加供給增加需求減少供給增加需求減少供給減少需求增加供給減少需求增加下降下降上升上升下降下降上升上升下降下降上升上升不變不變不變不變增加增加增加增加減少減少減少減少第二節(jié) 不動產價格 （五）不動產供求與價格之間關系的特殊性（五）不動產供求與價格之間關系的特殊性 不動產的供求狀況可以分為四種類型：不動產的供求狀況可以分為四種類型： （1 1）全國不動產總的供求狀況；

20、）全國不動產總的供求狀況； （2 2）本地區(qū)不動產總的供求狀況；）本地區(qū)不動產總的供求狀況； （3 3）全國本類不動產的供求狀況；）全國本類不動產的供求狀況； （4 4）本地區(qū)本類不動產的供求狀況。）本地區(qū)本類不動產的供求狀況。 由于不動產的不可移動性及變更用途的困難性，決由于不動產的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一不動產價格水平高低的供求狀況，主要是本定某一不動產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類不動產的供求狀況。地區(qū)本類不動產的供求狀況。第二節(jié) 不動產價格四、不動產價格的特征四、不動產價格的特征 土地價格不由生產成本決定土地價格不由生產成本決定 不動產的保值性與增值性不動產的保

21、值性與增值性 原因有三：一是隨著社會與經濟的發(fā)展、人口增原因有三：一是隨著社會與經濟的發(fā)展、人口增長，對不動產的需求日益增加；二是不動產的供長，對不動產的需求日益增加；二是不動產的供給受種種條件的限制；三是公共投資增加了不動給受種種條件的限制；三是公共投資增加了不動產的效用。產的效用。不動產價值的個別性不動產價值的個別性 不動產價格構成的復雜性不動產價格構成的復雜性 第二節(jié) 不動產價格不動產價格構成的復雜性不動產價格構成的復雜性 不動產價格的多因素制約性不動產價格的多因素制約性 不動產價格表現(xiàn)形式的多樣性不動產價格表現(xiàn)形式的多樣性 不動產價格與物權的密切相關性不動產價格與物權的密切相關性 不動

22、產價格實質上是這些無形權益的價格。同一不動產價格實質上是這些無形權益的價格。同一宗不動產，轉移的權益不同，其價格也會不同。宗不動產，轉移的權益不同，其價格也會不同。因此，不動產估價必須全面掌握不動產的權利狀因此，不動產估價必須全面掌握不動產的權利狀態(tài)。態(tài)。 第二節(jié) 不動產價格五、不動產價格的種類五、不動產價格的種類 （一）按價格形成形式分（一）按價格形成形式分成交價格：不動產交易雙方的實際成交價格。成交價格：不動產交易雙方的實際成交價格。 正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象本身具備市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣本身具備市場性；眾多的買者和賣

23、者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；買者和賣者者都不受任何壓力，完全出于自愿；買者和賣者都具有完全信息；理性的經濟行為；適當?shù)钠陂g都具有完全信息；理性的經濟行為；適當?shù)钠陂g完成交易。完成交易。市場價格：特定時期某種不動產在市場上的平均市場價格：特定時期某種不動產在市場上的平均水平價格，是短期均衡價格。水平價格，是短期均衡價格。第二節(jié) 不動產價格理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格。理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格。也就是經濟學假設的也就是經濟學假設的“經濟人經濟人”的行為和預期是的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形理性的，或真實需求與真實供給相等的條

24、件下形成的價格。是長期均衡價格。成的價格。是長期均衡價格。 一般來說，成交價格圍繞市場價格而上下波動，一般來說，成交價格圍繞市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交價格、市場價格、理論價格相對而言，不動產估價格、市場價格、理論價格相對而言，不動產估價評估的是市場價格。價評估的是市場價格。 第二節(jié) 不動產價格 公開市場價值：在競爭和公開市場條件下最可能形公開市場價值：在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。或完全競爭市場上所能形成的價格。完成的價格。或完全競爭市場上所能形成的價格。完全競爭市場需具備以下條件：（全競爭市場需具備以下條

25、件：（1 1）市場上有足夠的）市場上有足夠的生產者和消費者；（生產者和消費者；（2 2）市場上的產品是同質的，即）市場上的產品是同質的，即有相互替代性；（有相互替代性；（3 3）資源完全自由流動：（）資源完全自由流動：（4 4）市）市場信息完全暢通，不存在信息不對稱問題。場信息完全暢通，不存在信息不對稱問題。 評估價格：估價人員根據(jù)估價目的對不動產在一定評估價格：估價人員根據(jù)估價目的對不動產在一定時點的客觀合理價格做出的一種估計、推測或判斷時點的客觀合理價格做出的一種估計、推測或判斷的結果。從理論上講，一個良好的評估價格正常的結果。從理論上講，一個良好的評估價格正常成交價格市場價格。成交價格市

26、場價格。 第二節(jié) 不動產價格 政府指導價和政府定價政府指導價和政府定價 政府指導價是政府有關部門按照定價權限和范圍規(guī)政府指導價是政府有關部門按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度。政府定價是政府有關部門定基準價及其浮動幅度。政府定價是政府有關部門按照定價權限和范圍直接制定的價格。按照定價權限和范圍直接制定的價格。 我國不動產價格中具有政府指導價性質的主要有基我國不動產價格中具有政府指導價性質的主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格、經濟適用房銷準地價、標定地價、房屋重置價格、經濟適用房銷售價，具有政府定價性質的主要是城鎮(zhèn)住房制度改售價，具有政府定價性質的主要是城鎮(zhèn)住房制度改革中出售公有住房的

27、標準價、成本價。革中出售公有住房的標準價、成本價。 基準地價：城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住基準地價：城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基準容積率評估的土地使用權在某一時期的平均價格。準容積率評估的土地使用權在某一時期的平均價格。 第二節(jié) 不動產價格 標定地價：在基準地價的基礎上，選擇一系列能代標定地價：在基準地價的基礎上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對接近的標志性宗地，按各自法定最高年限和基相對接近的標志性宗地，按各自法定最高年

28、限和基準容積率，同時考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂準容積率，同時考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估出的這些標志性宗地的使用權在某一時期的價評估出的這些標志性宗地的使用權在某一時期的價格。格。 房屋重置價格：在估價期日采用此時的建筑材料、房屋重置價格：在估價期日采用此時的建筑材料、建筑構配件和建筑技術等，重新建造質量、功能的建筑構配件和建筑技術等，重新建造質量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的費用、稅金并加上新房屋所需的一切合理和必要的費用、稅金并加上應得的利潤，能體現(xiàn)此時價格水平的貨幣值。應得的利潤，能體現(xiàn)此時價格水平的貨幣值。第二節(jié) 不動產價格 經濟適用房銷售價：根據(jù)政府規(guī)定的成本構成項目

29、和利經濟適用房銷售價：根據(jù)政府規(guī)定的成本構成項目和利潤率所確定的價格。潤率所確定的價格。 （二）按實物形態(tài)分（二）按實物形態(tài)分 1 1土地價格：不動產中土地部分的價格土地價格：不動產中土地部分的價格 按開發(fā)程度有：生地價格、毛地價格、熟地價格按開發(fā)程度有：生地價格、毛地價格、熟地價格 根據(jù)土地使用權取得市場不同分為：出讓價格和轉讓價根據(jù)土地使用權取得市場不同分為：出讓價格和轉讓價格格 出讓價格出讓價格是指在土地使用權一級市場上，國家以土地所是指在土地使用權一級市場上，國家以土地所有者身份將國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地有者身份將國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定

30、向國家支付的代價。使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價。第二節(jié) 不動產價格 轉讓價格轉讓價格是指在土地使用權二、三級市場上，土地使用是指在土地使用權二、三級市場上，土地使用權在土地使用者之間轉讓時的成交價格。權在土地使用者之間轉讓時的成交價格。 根據(jù)價格表示單位分為：總地價、單位地價和樓面地價根據(jù)價格表示單位分為：總地價、單位地價和樓面地價 總地價是一宗土地的總價格。總地價一般不能反映地價水總地價是一宗土地的總價格。總地價一般不能反映地價水平的高低。平的高低。 單位地價是單位土地面積的土地價格，一般可以反映地價單位地價是單位土地面積的土地價格，一般可以反映地價水平的高低。水平的高低。樓面地價是

31、指平均分攤到單位建筑面積上的土地價格。樓面地價是指平均分攤到單位建筑面積上的土地價格。最能反映地價水平的高低。最能反映地價水平的高低。 樓面地價總地價樓面地價總地價建筑總面積單位地價建筑總面積單位地價容積率（建容積率（建筑總面積筑總面積土地總面積）土地總面積） 第二節(jié) 不動產價格 補地價補地價是指經政府主管部門批準，更改原出讓土地是指經政府主管部門批準，更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，增加原出讓土地使用權時規(guī)使用權時規(guī)定的用途，增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率，轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，定的容積率，轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，出讓的土地使用權期滿后續(xù)期，由土地使用者向政出讓的土地

32、使用權期滿后續(xù)期，由土地使用者向政府補交的地價。府補交的地價。 對改變用途，補地價改變用途后的地價改變用對改變用途，補地價改變用途后的地價改變用途前的地價途前的地價 對于增加容積率，補地價對于增加容積率，補地價( (單價單價) )(增加后的容積增加后的容積率原容積率率原容積率) )原容積率原容積率 原容積率下的土地單原容積率下的土地單價價( (增加后的容積率原容積率增加后的容積率原容積率) )原樓面地價原樓面地價 第二節(jié) 不動產價格 2.2.建筑物價格：僅指不動產中建筑物部分的價格。建筑物價格：僅指不動產中建筑物部分的價格。有總價和單位價格，總價一般不能反映建筑物價格有總價和單位價格，總價一般

33、不能反映建筑物價格水平的高低，單價可以反映建筑物價格水平的高低。水平的高低，單價可以反映建筑物價格水平的高低。 3.3.不動產價格：在此指建筑物連同所占用土地的整不動產價格：在此指建筑物連同所占用土地的整體價格。有總價和單價。體價格。有總價和單價。 按不動產交易付款方式不同，分為實際價格和名義按不動產交易付款方式不同，分為實際價格和名義價格：實際價格是在成交日起一次付清的價格，或價格：實際價格是在成交日起一次付清的價格，或根據(jù)此時的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實和未來支付折算到這根據(jù)此時的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實和未來支付折算到這一日期的支付總額。名義價格一日期的支付總額。名義價格是成交雙方在成交日是成交雙方在成交

34、日期約定，但不使一次付清的價格。期約定，但不使一次付清的價格。 第二節(jié) 不動產價格（三）按不同的經濟行為分類（三）按不同的經濟行為分類1 1買賣價格：通過市場買賣交易方式轉移不動買賣價格：通過市場買賣交易方式轉移不動產產權時支付或收取的貨幣額、商品或其他有價產產權時支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物。物。2 2租賃價格：不改變歸屬關系，由出租人將不租賃價格：不改變歸屬關系，由出租人將不動產按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租動產按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。人向出租人支付的租金。3 3抵押價格：以抵押貸款方式將不動產作為債抵押價格：以抵押貸款方式將不動產作為債

35、權擔保時的價格。權擔保時的價格。第二節(jié) 不動產價格4 4保險價值：是將不動產投保時，為確定其保保險價值：是將不動產投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。5 5課稅價格：為課稅的需要，由估價人員評估課稅價格：為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。的作為計稅依據(jù)的價值。6 6征用價格：政府為了公共利益的需要，征用征用價格：政府為了公共利益的需要，征用不動產時給予的補償金額。不動產時給予的補償金額。第三節(jié) 不動產價格的影響因素一、不動產價格的一般影響因素一、不動產價格的一般影響因素 （一）供求狀況（一）供求狀況（二）經濟因素：影響不動產價格的經

36、濟因素主（二）經濟因素：影響不動產價格的經濟因素主要有：經濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，要有：經濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利率，居民收入，不動產投資。率，居民收入，不動產投資。 （三）人口因素（三）人口因素（四）社會因素：主要有政治安定狀況、社會治（四）社會因素：主要有政治安定狀況、社會治安程度、不動產投資和城市化。安程度、不動產投資和城市化。 第三節(jié) 不動產價格的影響因素（五）行政因素：土地制度（五）行政因素：土地制度 、住房制度、住房制度 、城市、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略、城市

37、規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 、不動產、不動產價格政策、稅收政策、行政隸屬變更。價格政策、稅收政策、行政隸屬變更。 政府抑制不動產價格的措施主要有：（政府抑制不動產價格的措施主要有：（l l）制定）制定最高限價。（最高限價。（2 2）制定標準價格。（）制定標準價格。（3 3）調整土地）調整土地供應量、土地出讓價格及不動產開發(fā)經營的稅費供應量、土地出讓價格及不動產開發(fā)經營的稅費負擔。（負擔。（4 4）政府在不動產價格高漲時拋出一定）政府在不動產價格高漲時拋出一定量的不動產。（量的不動產。（5 5）建立并完善不動產交易管理）建立并完善不動產交易管理制度。制度。第三節(jié) 不動產價格的影響因素（六）心理因素（六）

38、心理因素 影響不動產價格的心理因素主要有：（影響不動產價格的心理因素主要有：（1 1）價格）價格預期。（預期。（2 2）購買或出售心態(tài)。（）購買或出售心態(tài)。（3 3）欣賞趣味。）欣賞趣味。（4 4）時尚風氣。（）時尚風氣。（5 5）接近名家住宅心理。（）接近名家住宅心理。（6 6）講究門牌號碼。（講究門牌號碼。（7 7）講究風水。（）講究風水。（8 8）價值觀的）價值觀的變化。變化。（七）國際因素（七）國際因素（八）其他因素（八）其他因素第三節(jié) 不動產價格的影響因素二、影響不動產價格的區(qū)域因素二、影響不動產價格的區(qū)域因素不動產所在區(qū)域由于本身特性而對不動產價格產不動產所在區(qū)域由于本身特性而對不動產價格產生影響的因素。主要有：商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，生影響的因素。主要有：商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度，自然和人自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質量，人文景觀和自然風景，文環(huán)境條件及環(huán)境