鳳凰休閑美食城招商策劃案

1、 “鳳凰耍都”項(xiàng)目方案一、概況1、項(xiàng)目名稱鳳凰耍都2、地理位置本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于 中心鳳凰小區(qū)，上臨人民街餐飲黃金地段，下接花城中街中小餐飲集中地段，左鄰川惠大酒店，右連大梯道、美力娛樂會所、攀枝花影城等休閑中心地帶，金江啤酒廣場、老鹽邊燒烤城等飲食廣場環(huán)繞四周；與鳳凰小區(qū)、臨亞家園、曼哈頓國際商務(wù)公寓等高檔住宅區(qū)緊密相鄰。3、項(xiàng)目規(guī)模在原建材市場的基礎(chǔ)上對現(xiàn)有商鋪進(jìn)行改造，共分為三期進(jìn)行。一期（2006-12-17）：賣場改造。在日趨激烈的市場競爭下，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、過硬的產(chǎn)品質(zhì)量、良好的品牌形象都可以使一個企業(yè)離成功更近一步，而良好的形象，不僅是體現(xiàn)在對外宣傳上，局部的細(xì)節(jié)安排更是不能忽

2、視，首先是改變現(xiàn)有的賣場形象，包括門頭、地面、內(nèi)部裝修等，力爭突出飲食城的特色。（門頭改造方案附后）整體改造遵循以下原則進(jìn)行：一是規(guī)劃布局要合理，強(qiáng)調(diào)整體性；二是設(shè)計(jì)理念要新，裝飾風(fēng)格要獨(dú)特，體現(xiàn)“完美舒適即是豪華”這一新理念；三是整體改造要綠色環(huán)保，隱蔽工程要完善配套，為賣場整體經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。水、電改造。在原有水、電基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，做到一戶一表，抄表到戶。招商。針對耍都的初步定位鳳凰休閑、美食、娛樂新銳地帶，建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。一是根據(jù)攀枝花的實(shí)際，推出羊肉、狗肉湯鍋系列，鹽邊燒烤、雅江魚等具有地方特色的菜品進(jìn)駐，并給予

3、前期進(jìn)入的商家一定優(yōu)惠政策，給經(jīng)營者增強(qiáng)入駐的信心，從而有力的促進(jìn)招商。二是針對目前人氣不足，賣場消沉的狀況，為達(dá)到帶動人氣，實(shí)行“客戶領(lǐng)袖”獎勵計(jì)劃。凡已入駐的客戶若能帶動其他客戶前來入駐并成交，按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵“領(lǐng)袖客戶”，如：按所租商鋪?zhàn)饨鸬?%作為優(yōu)惠獎勵或其他形式。三是采取直郵（DM）策略。針對目標(biāo)客戶，通過郵政或直接安排人員上門向各商家派發(fā)招商傳單、海報(bào)等資料給客戶，達(dá)到目標(biāo)客戶人人皆知的效果。四是設(shè)置招商部，安排專職招商人員，負(fù)責(zé)客戶咨詢、項(xiàng)目介紹、初簽合同等一系列問題。二期（2006-12-30）：區(qū)域劃分。在一期基礎(chǔ)是上對整個賣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分好小吃區(qū)、中餐區(qū)、火鍋區(qū)、

4、燒烤區(qū)、休閑品茗區(qū)、娛樂區(qū)等，針對各分區(qū)的經(jīng)營要求進(jìn)行賣場改造。經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)。制定一系列入駐商戶經(jīng)營規(guī)范要求，包括要求經(jīng)營戶按照國家有關(guān)規(guī)定作好排煙、排水管道的處理，作好操作間店堂內(nèi)外保潔規(guī)范等內(nèi)容。設(shè)施改造。主要包括用外墻漆對現(xiàn)有墻面粉刷、將現(xiàn)有通道改造成為休閑步行街、修建專用排污道、修建垃圾投放點(diǎn)、對每個門面的店招進(jìn)行統(tǒng)一尺寸設(shè)置等內(nèi)容。三期（2006-2-10）：對二樓進(jìn)行改造，主要引入茶樓等休閑娛樂項(xiàng)目。二、現(xiàn)狀 現(xiàn)有建筑面積約13000余平方米，由A、B、C、綜合大樓四個部份組成，有商鋪2179間，營業(yè)面積約8000余平方米，其中三四樓為商務(wù)公寓。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水、電設(shè)施完備，并配有專用停車

5、場、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施。三、項(xiàng)目建設(shè)必要性1、歷史及現(xiàn)狀為了安置鳳凰社區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非居民，同時考慮到當(dāng)時市區(qū)無專業(yè)建材市場，由鳳凰社區(qū)居委會牽頭修建了鳳凰建材市場。隨著元亨建材市場、博美華龍建材城的興建，倉儲式、賣場式先進(jìn)經(jīng)營模式引入行業(yè),同時新興市場推出半年以上零租金、無稅收等營銷策略，導(dǎo)致鳳凰建材市場內(nèi)商家紛紛撤離市場。2、改建必要性在市場經(jīng)營消退情況下，市場經(jīng)營戶情緒極不穩(wěn)定，紛紛要求對市場從新進(jìn)行定位。結(jié)合市場地理位置優(yōu)越、周邊居民消費(fèi)能力較強(qiáng)、流動人口較多、餐飲氛圍濃等有利因素和目前在市區(qū)尚無規(guī)模性、全季候的美食娛樂場所因素，考慮對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造，在原由的基礎(chǔ)上將市場改造成為集餐飲、休閑

6、、娛樂為一體的消費(fèi)中心。3、改建的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)市場整體構(gòu)建為框架結(jié)構(gòu)，便于實(shí)現(xiàn)多種改造；店面裝修較規(guī)范，可以直接改造成為餐飲店面；原有水、電等設(shè)施完備，稍加改造則可使用；市場配套設(shè)施完整，有專用停車場，可滿足消費(fèi)者泊車需求；交通便利，社區(qū)巴士、公交6路、64路、中巴車等公交站點(diǎn)距市場僅100米，市場周邊有常住人口約5萬人，流動人口約3.5萬人，群體消費(fèi)能力強(qiáng)。四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目定位的優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢：區(qū)位：項(xiàng)目位于攀枝花大道核心地段、緊臨鳳凰小區(qū)、川匯大酒店和臨亞廣場，地理位置昭示性強(qiáng)；交通：攀枝花大道貫通東南，濱江大道、大河中路等環(huán)繞四周，交通便捷；規(guī)劃：項(xiàng)目是東區(qū)政府規(guī)劃的休閑美食城所在地

7、，能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng)；定位：鳳凰耍都的市場定位，集美食、休閑、娛樂等為一體，將倍受現(xiàn)代消費(fèi)者關(guān)注；人氣：鳳凰耍都四周聚集了攀枝花最具消費(fèi)力的消費(fèi)人群，利于鳳凰耍都未來的發(fā)展；管理：專業(yè)市場統(tǒng)一管理，相對于原有娛樂美食消費(fèi)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營者自發(fā)形成更具科學(xué)性和合理性。項(xiàng)目劣勢：鳳凰耍都尚未展開市場攻勢，東區(qū)及周邊區(qū)縣的影響力不夠；由于原有建材商撤走后門頭廣告及市場整體廣告尚未更換，對美食城市場氛圍形成了一定的沖淡作用。2、市場機(jī)會：目前在東區(qū)沒有一個完善的休閑娛樂場所，而一些經(jīng)營商戶規(guī)模小，分布零散，不易形成市場規(guī)模；現(xiàn)有東區(qū)的幾家啤酒廣場不能滿足攀枝花市消費(fèi)人群的現(xiàn)代

8、消費(fèi)需求和龐大的市場容量；現(xiàn)有東區(qū)的幾家啤酒廣場由于環(huán)境和地理位置不能滿足攀枝花市民在冬季的消費(fèi)；對于美食娛樂個體經(jīng)營戶來說，鳳凰耍都相對于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的共榮價值和聚集效應(yīng)。3、定位的優(yōu)勢政府支持，樹立項(xiàng)目獨(dú)特的市場形象；低投入，可以讓商戶回避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定入住信心，提升項(xiàng)目市場競爭力，增強(qiáng)入住商戶熱度，統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動區(qū)域市場；深厚的市場容量：市區(qū)聚集了攀枝花市最具消費(fèi)力的人群，從而形成了一個龐大的消費(fèi)市場；集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前東區(qū)美食分布零散，不形成市場氣候，僅有的幾家場所不能滿足市區(qū)人群的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目有很大的發(fā)展空間；鳳凰耍都前景不可限量：鳳凰耍都地段位置

9、和交通條件十分理想，具有川匯大酒店及周邊娛樂場所帶動，為美食城聚集人氣。4、目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步這次招商宣傳的對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。隱性目標(biāo)客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。顯性目標(biāo)客戶群：經(jīng)營本區(qū)美食娛樂發(fā)展前景的其它地區(qū)的經(jīng)營者；本區(qū)域的美食娛樂經(jīng)營者；經(jīng)營特色餐飲和經(jīng)營娛樂休閑的加盟者或連鎖店。五、項(xiàng)目建設(shè)保障措施設(shè)立方案制定組、招商引資組、安全保衛(wèi)組、后勤保障組、綜合協(xié)調(diào)組5個工作小組開展工作。對各小組進(jìn)行責(zé)任分工，做到在項(xiàng)目實(shí)施期間內(nèi)各小組各司其職、相互配合、共同參與、通力合作，確保項(xiàng)目建設(shè)按時、按質(zhì)、節(jié)約

10、、高效運(yùn)行，具體如下：1、方案制定組組長 成員 職責(zé)：負(fù)責(zé)制定整個項(xiàng)目的方案制訂；圖片、文字、圖像的宣傳報(bào)道工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的氛圍營造、宣傳造勢；負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商策劃書的制定；負(fù)責(zé)項(xiàng)目內(nèi)商鋪門頭的廣告宣傳以及整體廣告宣傳的監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)開業(yè)后一系列活動的推出。2、招商組組長 成員 職責(zé)：負(fù)責(zé)前期對外招商宣傳工作；并負(fù)責(zé)到周邊區(qū)縣向美食經(jīng)營者宣傳本項(xiàng)目的優(yōu)越性和長遠(yuǎn)性，吸引美食經(jīng)營者入駐；負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)制定招商政策、合作方式、合同文本的制定；負(fù)責(zé)制訂公司業(yè)務(wù)談判程序及組織實(shí)施；負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同的保管、查詢、建立合同檔案；負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同的簽訂、變更、執(zhí)行、終止；負(fù)責(zé)入駐商戶的優(yōu)化管理；負(fù)責(zé)商鋪裝修、形象整改

11、的監(jiān)督、協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)大型促銷活動方案和措施的落實(shí)和協(xié)調(diào)。3、安全保衛(wèi)組組長 成員 職責(zé)：負(fù)責(zé)市場內(nèi)各項(xiàng)安全、保衛(wèi)工作；協(xié)調(diào)指導(dǎo)各商鋪?zhàn)龊梅阑?、防盜及外來車輛的管理等治安保衛(wèi)工作和市場周邊環(huán)境綜合整治工作；協(xié)調(diào)處理市場內(nèi)不安定事端和突發(fā)事件，開展商家安全教育，維護(hù)市場穩(wěn)定，發(fā)現(xiàn)特殊事件及時向上級有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。加強(qiáng)對值班人員和安全保衛(wèi)人員值班到崗情況的檢查。4、后勤保障組組長 成員 職責(zé)：代表投資者對后勤服務(wù)進(jìn)行宏觀管理，制定后勤服務(wù)管理與資產(chǎn)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施與檢查；按合同對入駐商戶的服務(wù)、管理、經(jīng)營予以監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)同愛衛(wèi)會、供電、供水、城建、環(huán)保、防疫、市區(qū)政府及街道辦事處等有關(guān)部門

12、的工作協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)市場購置專項(xiàng)的立項(xiàng)、審批、購置、驗(yàn)收等各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)市場維修專項(xiàng)的立項(xiàng)、審批、招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)決算、驗(yàn)收等項(xiàng)工作；供水、供暖、城建、環(huán)保、防疫、省市區(qū)政府及街道辦事處等有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)市場內(nèi)房屋出租費(fèi)用收繳工作。5、綜合協(xié)調(diào)組組長： 成員： 職責(zé)：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)在項(xiàng)目改造后的工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等部門的證照辦理工作；負(fù)責(zé)市場改建方案實(shí)施過程中的組織協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)小組的各項(xiàng)活動；負(fù)責(zé)有關(guān)資料的收集、整理及聯(lián)絡(luò)工作。六、營銷推廣策略 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們在有效控制廣告宣傳費(fèi)用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項(xiàng)目的宣傳策略與招

13、租策略緊密配合，從而達(dá)到入駐商戶爆滿的效果。（一）、媒體資源 作為是在東區(qū)政府各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下誕生的鳳凰耍都，參與本次報(bào)道的媒體覆蓋了攀枝花所有具有影響力的媒體。具體媒體資源如下： 電視媒體：攀枝花電視臺、攀枝花有線電視臺、攀鋼電視臺 報(bào)紙雜志：攀枝花日報(bào)、攀枝花晚報(bào)、攀鋼日報(bào)、攀枝花廣播電視報(bào)等 廣播電臺：攀枝花人民廣播電臺 網(wǎng)絡(luò)媒體：攀枝花市公眾信息網(wǎng)、攀枝花市東區(qū)公眾信息網(wǎng)、天府美食網(wǎng)等造勢：領(lǐng)導(dǎo)小組將通過現(xiàn)場招商橫幅、戶外廣告牌、活動海報(bào)、DM單、刀旗、等廣告形式，進(jìn)行強(qiáng)大的宣傳攻勢，同時還將在攀枝花日報(bào)、攀枝花晚報(bào)、攀鋼日報(bào)、攀枝花電視臺、攀枝花有線電視臺、攀鋼電視臺進(jìn)行本次活動的廣

14、告發(fā)布，讓全市人民在第一時間了解到本次“鳳凰耍都”的項(xiàng)目地址、時間以及相關(guān)情況。時間：2006-12-12006-12-15方式：1、攀枝花日報(bào)、攀枝花晚報(bào)、攀鋼日報(bào)、攀枝花電視臺、攀枝花有線電視臺、攀鋼電視臺、攀枝花電臺、政府公眾信息網(wǎng)站進(jìn)行本次招商的宣傳報(bào)道，讓全市人民在第一時間了解到鳳凰耍都的地址以及招商情況；2、租用長安貨車20輛，對車輛外圍制作鳳凰耍都的招商噴繪廣告，在東區(qū)、西區(qū)、仁和、鹽邊等人流量相對集中的區(qū)域進(jìn)行宣傳，給市民強(qiáng)有力的廣告宣傳；3、采取請人派發(fā)在DM單的方式在市內(nèi)各機(jī)關(guān)、企事業(yè)部門以及人群相對集中的場所進(jìn)行派發(fā)；4、安排專人在市內(nèi)以及市外具有特色的羊肉、狗肉餐館進(jìn)行

15、宣傳，吸引商家入駐；5、在現(xiàn)有的鳳凰建材市場的門頭上重新設(shè)計(jì)制作新的霓虹燈招牌；6、在市場大門兩側(cè)制作招商噴繪廣告。7、在市場內(nèi)設(shè)置招商辦公室，并安排專人進(jìn)行咨詢。（二）推廣目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目“鳳凰耍都”全新形象。（三）推廣主題基于本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時，主要圍繞以下幾個方面進(jìn)行：1、在對外宣傳時要體現(xiàn)“鳳凰耍都”的“?！弊?，將“鳳凰耍都”是吃、喝、玩、樂的天堂，是市民休閑娛樂的理想場所。2、宣傳該項(xiàng)目地段蓬勃發(fā)展，必將帶動娛樂美食業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而使入駐本項(xiàng)目的商家對于鳳凰耍都的發(fā)展前景與潛力充滿信心。3、本項(xiàng)目位于攀枝花市區(qū)的中心地段，交通便捷，發(fā)展休閑娛樂行業(yè)極具潛力。4、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有，人有我優(yōu)、人優(yōu)我精的特點(diǎn)，我們的“有”市區(qū)黃金地段；我們的“優(yōu)”合理的租價；我們的“精”統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理。1）、第一階段推廣計(jì)