擔保有限公司房貸業(yè)務(wù)風險控制

1、擔保有限公司房貸業(yè)務(wù)風險控制第一節(jié) 基本防范第一條 我司制定房貸的業(yè)務(wù)操作規(guī)程及配套應(yīng)用文本房貸擔保業(yè)務(wù)的品種：（一）二手樓交易擔保贖樓業(yè)務(wù)（二）二手樓交易墊資贖樓業(yè)務(wù)（三）贖樓貸款擔保業(yè)務(wù)（四）加（減）按貸款擔保業(yè)務(wù)（五）非指定樓盤階段性貸款擔保業(yè)務(wù)第二條 強化業(yè)務(wù)培訓，熟悉操作流程第三條 設(shè)a、b角制，b角配合a角調(diào)查，分別簽署調(diào)查意見第四條 根據(jù)項目金額、贖樓方式及風險度確定項目審批方式評審委員會簽 / 評審會第二節(jié) 保前調(diào)查第一條 審查申請人的條件，了解買賣雙方的交易需求及中介的基本情況（一）核實項目來源，區(qū)分中介介紹和客戶自找（二）了解買賣雙方的工作單位、收入、聯(lián)系電話、貸款及供款情

2、況（三）核實本次交易的情況：現(xiàn)狀（房產(chǎn)內(nèi)型、地理位置、居住情況、建筑外型、交通設(shè)施等）、價格（包括房產(chǎn)原價、成交價、評估價）、買方付款方式、賣方按揭銀行、擔保贖樓還是墊資贖樓、擔保額（貸款額）或墊資額。（四）提供支付首期款的證明（五）中介的情況、規(guī)模及操作規(guī)范性的了解、核實。（六）實地考察房產(chǎn)的狀況并作出合理估價以判斷其交易的真實性，落實擬按揭的樓盤的報建、審批、施工和預(yù)售等手續(xù)是否完備（可通過網(wǎng)上查詢）第二條 貸款購買的房屋為深圳地區(qū)商品房，包括商用房和住宅，并且二手樓按揭以及轉(zhuǎn)按的房產(chǎn)已辦理了房產(chǎn)證。深圳地區(qū)商品房：指深圳地區(qū)項目開發(fā)商已辦脫初始登記，過戶后即可辦理房地產(chǎn)證的a、b、c類物

3、業(yè)，既包括住宅也包括商業(yè)用房。（一）a類物業(yè)指已辦理房產(chǎn)證的商品房；（二）b類物業(yè)指已辦理房地產(chǎn)代用證或其他權(quán)屬證明，且所在樓盤已辦理初始化登記的商品房；（三）c類合同指已簽定xx市房地產(chǎn)買賣合同，且所在樓盤已辦理初始化登記的商品房；第三條 落實擬按揭的樓盤的報建、審批、施工和預(yù)售等手續(xù)是否完備。第四條 審查二手樓按揭以及轉(zhuǎn)按的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，并?jīng)國土局打單確認產(chǎn)權(quán)明晰、無異議（包括無法院查封、無重復(fù)抵押等任何法律上的爭議情況）第五條 賣方與我司辦理公證授權(quán)委托書事宜，全權(quán)委托我司項目經(jīng)理辦理簽約、取件、還清前貸、注銷原抵押登記、過戶；買方公證授權(quán)我司辦理過戶及新的抵押登記等手續(xù)。第六條

4、相關(guān)銀行出具貸款意向書。第七條 落實銀行、國土局的資金監(jiān)管協(xié)議。說明：資金監(jiān)管方必須是銀行、國土局、經(jīng)我司認可的大地產(chǎn)中介或我公司之一。不接受小中介的資金監(jiān)管。第八條 買賣雙方或中介與我司簽署委托擔保協(xié)議書及相關(guān)法律文件，包括不可撤消保證書、借款借據(jù)等。賣方必須承諾其不存在其他債務(wù)可能導致按揭房產(chǎn)被查封的情況，如因賣方原因?qū)е陆灰谉o法完成，賣方必須承擔擔保人因此而遭受的全部損失。我司擔保贖樓的，必須落實銀行貸款資金已進入我司指定帳戶后方可進行。同時，我司在贖樓前已收取了受理費、擔保費。贖樓當時先由原按揭銀行核算應(yīng)支付的貸款本息，原則上貸款本息的尾數(shù)（千位以下）不計入贖樓金額，應(yīng)由賣方自行支付。

5、第九條 關(guān)于我司墊資贖樓的特別要求：（一）銀行抵押物必須是紅本商品房房產(chǎn)證；（二）業(yè)主供樓款不可有欠供記錄。如有欠供記錄，項目經(jīng)理應(yīng)調(diào)查原因并向公司匯報，公司主管領(lǐng)導認為其有合理性解釋，在業(yè)主同意我司進行資信調(diào)查并加上浮30%擔保費或融資費后方可進行；（如為擔保贖樓，則按1.2%的費率計算并上浮30%）；（三）房產(chǎn)價值和墊資成數(shù)嚴格把關(guān)，贖樓金額應(yīng)最高不超過成交價80%；（四）融資收費按墊資金額1.2%計算，并且按同期銀行貸款利率計收利息；（五）嚴格資金調(diào)轉(zhuǎn)，財務(wù)專人負責跟蹤。沒有落實首期款資金監(jiān)管和銀行貸款確認書前，不得實施墊資；（六）事先聯(lián)系按揭銀行，落實墊資資金到達扣款帳戶后即時扣款并取

6、出房產(chǎn)證。（七）辦理注銷抵押登記及過戶遞件應(yīng)同時進行。第三節(jié) 保后全程跟蹤第一條 擔保公司項目經(jīng)理攜帶賣方或買方的授權(quán)辦理贖樓、注銷原抵押登記、過戶、重新辦理抵押登記等手續(xù)；第二條 辦理過程中，重要的憑證如回執(zhí)必須由財務(wù)人員保管，項目經(jīng)理僅保留復(fù)印件，必要時原件可存入銀行保管箱。第三條 項目經(jīng)理必須及時跟進了解交易進程。可利用回執(zhí)上的查詢電話隨時查詢辦理狀況。 第四節(jié) 相關(guān)的風險防范措施第一條 轉(zhuǎn)按貸款直接轉(zhuǎn)入我司指定帳戶，資金監(jiān)管也必須落實我司指定的帳戶；第二條 贖樓當天檔案館出具的房屋產(chǎn)權(quán)單：必須產(chǎn)權(quán)明確、無法院查封等異常情況；第三條 買賣方（特殊情況下經(jīng)公司領(lǐng)導審批同意買方可不授權(quán)）必須

7、出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書：全權(quán)委托我司人員辦理相關(guān)業(yè)務(wù)；第四條 我司人員全程代理業(yè)主辦理還款、注銷抵押登記、過戶、抵押登記等相關(guān)業(yè)務(wù)，要保證在此期間，抵押登記回執(zhí)、房產(chǎn)證、購房合同、收據(jù)或發(fā)票等原件由我司掌握，抵押登記完成后，房產(chǎn)證交于銀行保管；買賣雙方可以協(xié)助、陪同，但要避免其單獨辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第五條 在買賣雙方簽署的有關(guān)協(xié)議中要承諾：在此期間，不得宣布房產(chǎn)證滅失、遺失。第六條 房屋買賣雙方在同一家銀行辦理二手樓轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的，由銀行內(nèi)部直接劃款轉(zhuǎn)帳清償賣方原貸款本息；第七條 房屋買賣雙方不在同一家銀行（跨行）辦理二手樓轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的，我司人員要與買賣雙方一同到售房人原按揭銀行，現(xiàn)場辦理提前還款業(yè)

8、務(wù)，確保?？顚Ｓ谩５谖骞?jié)嚴格資料的保管，租用銀行保管箱，專人負責保管房貸業(yè)務(wù)資料。項目經(jīng)理不得保留客戶房貸資料的原件，辦理時借出使用。 第六節(jié) 員工道德風險控制鑒于房貸業(yè)務(wù)涉及申請人對我司項目經(jīng)理的授權(quán)，項目經(jīng)理必須全程跟蹤并親自辦理相關(guān)手續(xù)，所以必須加強對員工的職業(yè)道德培訓及建立相應(yīng)的獎懲制度。同時，風險控制部和公司領(lǐng)導要親自參與并應(yīng)經(jīng)常性抽查項目的進展。 擔保有限公司個人房產(chǎn)加按擔保業(yè)務(wù)風險控制第一節(jié) 基本防范第一條 公司制定個人房產(chǎn)加按擔保業(yè)務(wù)操作規(guī)程及配套應(yīng)用文本第二條 強化業(yè)務(wù)培訓，熟悉操作流程第三條 設(shè)a、b角制，b角配合a角調(diào)查，分別簽署調(diào)查意見第四條 風險部出具審核意見第五條

9、根據(jù)項目金額及風險度確定項目審批方式評審委員會簽 第二節(jié) 保前調(diào)查第一條 審查申請人的條件，注意：（一）申請人在原按揭銀行信用記錄良好，無逾期不還款記錄；（二）申請人同意將該房產(chǎn)作為貸款的抵押品；（三）房產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證資料，包括樓宇按揭借款合同、房產(chǎn)證、辦理產(chǎn)權(quán)證回執(zhí)等應(yīng)留置在擔保公司，申請人聲明不得掛失、轉(zhuǎn)讓。第二條 區(qū)分同行加按與跨行加按，審查跨行加按的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)危⒔?jīng)國土局審核確認產(chǎn)權(quán)明晰、無異議（包括無法院查封、無重復(fù)抵押等任何法律上的爭議情況）第三條 申請人必須提供購買房產(chǎn)保險的證明第四條 相關(guān)銀行出具貸款意向書第五條 申請人與擔保公司簽署委托擔保協(xié)議書及相關(guān)法律文件，包括

10、經(jīng)公證的授權(quán)委托書，全權(quán)委托擔保公司項目經(jīng)理辦理簽約、還清前貸（贖樓）、注銷原抵押登記、重新辦理抵押登記、領(lǐng)取房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)。第六條 貸款銀行必須配合擔保公司項目經(jīng)理辦理抵押登記手續(xù)，提供相關(guān)的借款合同等資料，以盡快完成登記手續(xù)。第七條 利用現(xiàn)有的關(guān)系，縮短國土局辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記的時間，盡快解除擔保責任。 第三節(jié) 保后全程跟蹤擔保公司項目經(jīng)理根據(jù)申請人的授權(quán)辦理贖樓、注銷原抵押登記、重新辦理抵押登記、領(lǐng)取房產(chǎn)證交貸款銀行等手續(xù)；第四節(jié) 風險防范措施第一條 加按貸款直接轉(zhuǎn)入擔保人指定帳戶，?？钣糜趽Ｈ宿k理贖樓、償還按揭貸款剩余本息；第二條 申請人必須出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書：全權(quán)委托我擔保公司

11、人員辦理相關(guān)業(yè)務(wù)第三條 我擔保公司人員全程代理業(yè)主辦理還款、注銷抵押登記、重新抵押登記等相關(guān)業(yè)務(wù)，要保證在此期間，抵押登記回執(zhí)、房產(chǎn)證、購房合同、收據(jù)或發(fā)票等原件由我擔保公司掌握，抵押登記完成后，房產(chǎn)證交于銀行保管；申請人可以協(xié)助、陪同，但要避免其單獨辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第四條 申請人必須承諾：在擔保責任期間，不得宣布房產(chǎn)證滅失、遺失。第五條 申請跨行加按業(yè)務(wù)的，擔保公司人員要到原按揭銀行，現(xiàn)場辦理提前還款業(yè)務(wù)，確保?？顚Ｓ谩?第五節(jié) 員工道德風險控制鑒于房貸業(yè)務(wù)涉及申請人對擔保公司項目經(jīng)理的授權(quán)，項目經(jīng)理必須全程跟蹤并親自辦理相關(guān)手續(xù)，所以加強對員工的職業(yè)道德培訓及建立相應(yīng)的獎懲制度是十分必要的。

12、 擔保有限公司個人拍賣房按揭擔保業(yè)務(wù)風險控制第一節(jié) 基本防范第一條 公司制定業(yè)務(wù)操作規(guī)程及配套應(yīng)用文本第二條 強化業(yè)務(wù)培訓，熟悉操作流程第三條 設(shè)a、b角制，b角配合a角調(diào)查，分別簽署調(diào)查意見第四條 風險部出具審核意見第五條 根據(jù)項目金額及風險度確定項目審批方式評審委員會簽第二節(jié) 保前調(diào)查第一條 審查申請人的條件（一）申請人必須符合貸款銀行關(guān)于申請個人住房按揭貸款的基本條件。（二）申請人已交納拍賣定金，并將購買拍賣房的首期款交貸款銀行監(jiān)管。（三）申請人向貸款銀行提交拍賣成交確認書。第二條 拍賣按揭的房產(chǎn)條件開發(fā)商已辦妥初始化登記，過戶即可辦理房地產(chǎn)的a、b、c類物業(yè)，既包括住宅也包括商業(yè)用房。

13、（一）a類物業(yè)指已辦理房產(chǎn)證的商品房；（二）b類物業(yè)指已辦理房地產(chǎn)代用證或其他權(quán)屬證明，且所在樓盤已辦理初始化登記的商品房；（三）c類合同指已簽定xx市房地產(chǎn)買賣合同，且所在樓盤已辦理初始化登記的商品房。第三條 落實擬按揭的樓盤的報建、審批、施工和預(yù)售等手續(xù)是否完備。第四條 審查擬購買的拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，并?jīng)國土局審核確認產(chǎn)權(quán)明晰、無異議（包括無法院查封、無重復(fù)抵押等任何法律上的爭議情況）。第五條 申請人必須已交付首期款至貸款銀行，并且貸款全部轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)交易中或拍賣行指定的交納拍賣款的帳號。第六條 申請人與擔保公司簽署委托擔保協(xié)議書及相關(guān)法律文件，包括經(jīng)公證的授權(quán)委托書，全權(quán)委托擔保公司

14、項目經(jīng)理辦理拍賣房的房地產(chǎn)證、抵押登記等手續(xù)。第七條 貸款銀行必須配合項目經(jīng)理辦理抵押登記手續(xù)，提供相關(guān)的借款合同等資料，以盡快完成登記手續(xù)。第八條 尋找社會關(guān)系，縮短國土局辦理產(chǎn)權(quán)登記證及抵押登記的時間，盡快解除擔保責任。第三節(jié) 保后全程跟蹤第一條 申請人必須為購買的拍賣房購買以銀行為第一受益人的保險，期限為擔保期限。第二條 擔保公司的項目經(jīng)理根據(jù)申請人的授權(quán)辦理登記、過戶、抵押登記等手續(xù)。第四節(jié) 風險防范措施第一條 貸款直接轉(zhuǎn)入指定交納拍賣款帳戶，?？钪Ц杜馁u款。第二條 檔案館出具的房屋產(chǎn)權(quán)單：必須產(chǎn)權(quán)明確。第三條 申請人必須出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書：全權(quán)委托我擔保公司人員辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第四

15、條 我擔保公司人員全程代理申請人辦理登記、過戶、抵押登記等相關(guān)業(yè)務(wù)，要保證在此期間，抵押登記回執(zhí)、房產(chǎn)證、收據(jù)或發(fā)票等原件由我擔保公司掌握，抵押登記完成后，房產(chǎn)證交于銀行保管；申請人可以協(xié)助、陪同，但要避免其單獨辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第五條 申請人必須承諾：在擔保責任期間，不得宣布房產(chǎn)證滅失、遺失。 第五節(jié) 員工道德風險控制鑒于房貸業(yè)務(wù)涉及申請人對擔保公司項目經(jīng)理的授權(quán)，項目經(jīng)理必須全程跟蹤并親自辦理相關(guān)手續(xù)，所以加強對員工的職業(yè)道德培訓及建立相應(yīng)的獎懲制度是十分必要的。 擔保有限公司關(guān)于用農(nóng)民房作抵押相關(guān)業(yè)務(wù)的.運作條件與風險控制第一節(jié) 基本防范第一條 公司制定個人房產(chǎn)加按擔保業(yè)務(wù)操作規(guī)程及配套應(yīng)用

16、文本第二條 強化業(yè)務(wù)培訓，熟悉操作流程第三條 設(shè)a、b角制，b角配合a角調(diào)查，分別簽署調(diào)查意見第四條 風險部出具審核意見第五條 根據(jù)項目金額及風險度確定項目審批方式評審委員會簽第二節(jié) 保前調(diào)查第一條 審查申請人的條件，申請人在銀行信用記錄良好，無逾期不還款記錄。第二條 審查申請人所有的農(nóng)民房的報建時間（一）對于自建的農(nóng)民房，必須拿到或判定可拿到處理決定書。（二） 必須符合現(xiàn)有建房規(guī)定，手續(xù)完備并持有四個證件（土地出讓合同或房產(chǎn)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、開工許可證）。第三條 審查農(nóng)民房的建房用地是否屬于以下情況：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響

17、城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。如有上述用地，根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定，不予確認產(chǎn)權(quán)。第四條 審查貸款用途：（一）個人投資經(jīng)營貸款；（二）個人消費貸款（車貸、房貸等）；（三）辦理農(nóng)民房房產(chǎn)證，是否有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、開工許可證或者處理決定書。第五條 了解房屋租賃情況、出售情況。第六條 相關(guān)銀行出具貸款意向書。第七條 申請人與擔保公司簽署委托擔保協(xié)議書及相關(guān)法律文件。第三節(jié) 保后管理第一條 保全部應(yīng)每期電話提醒供款日期，督促、保

18、障借款人按時供款，對出現(xiàn)逾期記錄的借款人，由資產(chǎn)保全部按月提醒供款。第二條 風險管理部負責對在保項目進行風險預(yù)警。資產(chǎn)保全部負責對逾期客戶進行保全催收。第三條 擔保公司借款人善意逾期，經(jīng)與借款人協(xié)商還款計劃及措施后，可由擔保公司從客戶留置的反擔保金提取部分資金代為墊付。第四條 擔保公司對違約借款人代為清償，與借款人協(xié)商，處置農(nóng)民房及反擔保物。第五條 擔保公司在公安、法院的配合下對惡意違約借款人采取法律訴訟及其他法律措施。第四節(jié) 風險防范措施第一條 對于竣工時間不超過3年的農(nóng)民房，按同期同地的商品房價值的一半進行評估，對于竣工時間超過3年的農(nóng)民房，按建筑成本進行評估（關(guān)內(nèi)為500元/平方米；關(guān)外為400元/平方米），并且貸款的金額為農(nóng)民房評估價的50%60%。如果貸款金額超過按以上標準，則必須由專門的評估機構(gòu)對農(nóng)民房進行評估。第二條 反擔保措施：（一）留置借款人借款金額的10%作保證金；（二）農(nóng)民房的使用權(quán)，出租權(quán)作質(zhì)