北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書修改版

1、北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書(修改版)一、 項(xiàng)目現(xiàn)況分析( SWOT Analysis) 在為本項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃之前，必須了解本項(xiàng)目身處的環(huán)境和其優(yōu)點(diǎn)(Strengths)、弱點(diǎn)(Weaknesse)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunities)和威脅點(diǎn)(Threats)等。本項(xiàng)目以其位處之區(qū)域，就商業(yè)角度觀之，可謂為深具潛力，但必須努力用心經(jīng)營，才能發(fā)揮 其應(yīng)有的能量。以下為本項(xiàng)目現(xiàn)況分析，內(nèi)容如下。優(yōu)點(diǎn)（StrengthS鄰近成熟商業(yè)區(qū)和天壇等 歷史古績(jī)的旅游景點(diǎn)。鄰近的中、高檔住宅社區(qū),已遂漸成形。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏之商業(yè)元素，創(chuàng)造獨(dú)特市場(chǎng)區(qū)隔。借鄰近中、

2、高檔住宅社區(qū),建立穩(wěn)固客源。透過與新世界酒店三期計(jì)弱點(diǎn)（WeaknesseS連接鄰近商圈及項(xiàng)目左 右兩側(cè)之商業(yè)活動(dòng)和氛 圍不足。周邊道路未完善，且門前威脅點(diǎn)（Threats）打造新商業(yè)氛圍之成本不低，其中包括時(shí)間和金 錢。因未具經(jīng)營成績(jī)記錄，前按上述之現(xiàn)況分析，歸納成以下幾亇規(guī)劃方向上的考量重點(diǎn)：1. 本項(xiàng)目必須以整體崇文商圈之現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r，研究制定獨(dú)特的市場(chǎng)區(qū)隔，以創(chuàng)造自有的目標(biāo)消費(fèi)吸引力，同時(shí)亦增加整體商圈的吸引力2. 本項(xiàng)目雖位于成熟商圈范圍內(nèi)，但因有一定的路程距離，且連接街道門簾商業(yè)并未成形，使移動(dòng)商圈內(nèi)人潮較為困難。而也因此，使在區(qū)位上鄰近成熟商業(yè)區(qū)的 優(yōu)點(diǎn)，可能誤導(dǎo)整體規(guī)劃方向及未

3、來經(jīng)營績(jī)效的預(yù)期成果。3. 真正的優(yōu)點(diǎn)可能是在開發(fā)商愿意長(zhǎng)期持有經(jīng)營上，因?yàn)楸卷?xiàng)目之潛在能量，須經(jīng) 一段時(shí)間培養(yǎng)，而只有單一經(jīng)營管理體系方能體現(xiàn)目標(biāo)方向。4. 本項(xiàng)目需與寫字樓、酒店和酒店式公寓等項(xiàng)目連為一體，以整體的量體和多元的 功能，創(chuàng)造并提供各項(xiàng)目復(fù)合型的交義需求。此外，結(jié)合各項(xiàng)目作整體考量，方 能為各項(xiàng)目創(chuàng)造其原有功能以外的附加價(jià)值。5. 因量體較小，無法發(fā)展多樣化的商品組合。因此，本項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)組合應(yīng)以集 中策略的方向，創(chuàng)立項(xiàng)目本身的獨(dú)特性。6. 與緊鄰的新世界第三期酒店及寫字樓項(xiàng)目合作， 有效地延長(zhǎng)和提升臨祈年殿大街 的商業(yè)氛圍外， 亦同時(shí)以較大的量體和較全面的商品， 成為崇文區(qū)

4、的另一吸引力。7. 在交通動(dòng)線方面，需確保四周道路暢通，客車（包括出租車）和后勤交通動(dòng)線必 須分離以應(yīng)不同的需求。8. 因地形狹長(zhǎng)且被分割為三亇區(qū)塊，在建筑設(shè)計(jì)上可充分利用臨路的面寬，形成一 大型的廚窗。此外，為了創(chuàng)造有效的室內(nèi)動(dòng)線和增加使用面積，可將二層以上的 樓層以空橋?qū)⑷苯ㄖ右赃B接。9. 因本項(xiàng)目緊臨之商業(yè)設(shè)施仍未成形， 有可能因此而使未來營運(yùn)收益被壓低。 因此，必須有效地控管整體建筑成本和未來經(jīng)營成本，以建立健康的長(zhǎng)期經(jīng)營體系。本項(xiàng)目位處于北京市中心崇文商業(yè)圈內(nèi)，毗鄰祟文門內(nèi)大街上的新世界百貨商 圈，以及為數(shù)不少新開發(fā)的中、檔住宅社區(qū)，而本案在區(qū)位上的另一特色則是毗鄰 眾多深具歷史

5、價(jià)值的古績(jī)和旅游景點(diǎn)，其中有天壇、鮮魚口胡同保護(hù)區(qū)等。就整體 區(qū)域而言，本項(xiàng)目屬位處成孰商圈邊緣之區(qū)位，表面上具開發(fā)潛力，実質(zhì)上則因離 現(xiàn)有商圈有一定路程和連接兩者之商業(yè)活動(dòng)未成形等問題，導(dǎo)致本項(xiàng)目可能在未來 有被消費(fèi)者忽略和孤立。以目前情況觀之，本項(xiàng)目現(xiàn)階段是無法也不應(yīng)以新世界百貨商業(yè)區(qū)作為吸引消費(fèi)者 的重心。反之，應(yīng)以整亇崇文商業(yè)圈的大概念作為考量基礎(chǔ)，從區(qū)內(nèi)該有而 未有的商業(yè)元素中，創(chuàng)造新商業(yè)價(jià)值，以增整體商圈的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，而并非 只嘗試與區(qū)內(nèi)固有商業(yè)設(shè)施作直接競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目必須慬慎地從宏觀市場(chǎng)的發(fā) 展，創(chuàng)造微觀市場(chǎng)的新需求為中心依據(jù)，有效地規(guī)劃市場(chǎng)區(qū)隔空間，并創(chuàng)造清釋且 具吸引

6、力的目標(biāo)性主題，使之在達(dá)到長(zhǎng)期成功的目標(biāo)下，亦同時(shí)帶動(dòng)更多元和更具 魅力的新崇文商圈之形成。三、開發(fā)概念規(guī)劃雖說本規(guī)劃報(bào)告只針對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目所研提，但對(duì)于一亇商業(yè)規(guī)劃而言，其主要成功 的元素，除了本身的精準(zhǔn)及獨(dú)特的定位外，整亇商圈的可塑性、發(fā)展?jié)摿蜌v史背 景等均對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展有著舉足輕重的影響。 因此， 本報(bào)告在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的首程， 是從整體崇文商圈的規(guī)劃開始，從宏觀市場(chǎng)未來發(fā)展概念，遂步地轉(zhuǎn)移至本項(xiàng)目的 規(guī)劃概念，全面地思考項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展及對(duì)崇文商圈的助益。1. 宏觀市場(chǎng)規(guī)劃現(xiàn)有崇文商圈與大部分國內(nèi)其它商業(yè)圈之形成，有著同樣以百貨零售和娛樂等業(yè)種 業(yè)態(tài)帶頭發(fā)展的共通性。而崇文商圈因大部分商業(yè)

7、活動(dòng)集中在崇文門內(nèi)大街，導(dǎo)致 商圈腹地往四周拓展時(shí)，無法有較地將人潮與商機(jī)加以延伸。因此，為了使崇文商 圈更豐富和更具競(jìng)爭(zhēng)力，特建議將祈年殿大街建立為崇文商圈內(nèi)的另一主要商業(yè)重 點(diǎn)，并利用中間的新建中、高檔住宅、寫字樓和酒店等，將祈年殿大街和崇文門內(nèi) 大街加以連接?，F(xiàn)有的祈年殿大街只是一條南北向的交通干道，車速快且不準(zhǔn)路邊停車，商業(yè)氣息 仍未成形。以政府的整體發(fā)展，祈年殿大街被定義為文化休閑商業(yè)街 ，其中規(guī)劃 內(nèi)容較著重于沿街的都市景觀，而本報(bào)告則試著以政府的宏觀指引，將重點(diǎn)放在商 業(yè)氛圍的蒂造上。本報(bào)告認(rèn)為文化休閑商業(yè)街的概念，應(yīng)該以街廊獨(dú)特的亇性影響后續(xù)商業(yè)的內(nèi) 涵。崇文區(qū)充滿了豐厚的中國

8、文化色彩以及歷史背景， 從 400年前 24 小時(shí)通關(guān)的天 街至 600 年前各省份開設(shè)的商務(wù)會(huì)館，與祈年殿大街均有著緊密關(guān)系。本報(bào)告建 議在文化休閑商業(yè)街的大概念下，引進(jìn)西方街廊景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)，將祈年殿大街 兩側(cè)的人行道加以改造，其中包括統(tǒng)一的街燈與廣告刀旗、沿路綠化、統(tǒng)一的休閑 家具、以及冗許沿街店鋪在統(tǒng)一規(guī)范下將商業(yè)活動(dòng)局部延伸至人行道上。人行道上 應(yīng)鋪設(shè)彩色拼花地磚，以及在適當(dāng)?shù)木嚯x間設(shè)停車下客和出租車排班彎，以增加整 體的可看性和便利性。在管理上，政府可主導(dǎo)成立祈年殿大街管埋委員，由區(qū)政府 和沿街主要開發(fā)商共同監(jiān)督和落實(shí)街道市容管理。街廊改造進(jìn)而提升商業(yè)內(nèi)涵的成功案例，在國外主要城市比

9、比皆是，舉例有星加坡 的 Bugis Junction 即是政府將河邊原為倉庫和貧民區(qū)的街廊加以改造，并邀請(qǐng)開發(fā)商 投入舊區(qū)改造計(jì)劃?，F(xiàn)今的Bugis Jun ctio n已成為星加坡重要的娛樂休閑和觀光旅游景點(diǎn)。另一例子則是美國加洲Santa Monica市內(nèi)的3rd Street Promenade步行街，同樣是透過地方政府的投入，將原有的老區(qū)改造為娛樂休閑和觀光旅游景點(diǎn)的成功案 例。當(dāng)祈年殿大街改造計(jì)劃出臺(tái)后，沿路后續(xù)的其它開發(fā)案，在建筑設(shè)計(jì)上將可獲得更 清釋的指引和規(guī)范，以確保政府打造文化休閑商業(yè)街的概念能徹底落實(shí)。2. 微觀項(xiàng)目規(guī)劃基于政府打造文化休閑商業(yè)街的理念出發(fā)，以及順應(yīng)市場(chǎng)需

10、求和品味生活抬頭 之際，本項(xiàng)目將以領(lǐng)頭羊角色的責(zé)任，在上述宏觀市場(chǎng)規(guī)劃方向下，第一亇以 行動(dòng)落実文化休閑商業(yè)街的大概念。1) 市場(chǎng)定位 從以上分析和宏觀規(guī)劃論之，本報(bào)告認(rèn)為在本開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位上， 應(yīng)屏棄傅統(tǒng) 百貨零售的經(jīng)營方向，反而應(yīng)該從整亇崇文商業(yè)圈內(nèi)的商品內(nèi)容和業(yè)種業(yè)態(tài)所 不足之處著眼。 第三產(chǎn)業(yè)是崇文區(qū)經(jīng)濟(jì)的主要發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)在崇文 區(qū)有悠久的歷史， 一度在全市處于領(lǐng)先地位， 目前仍是全區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)有的崇 文商業(yè)圈基本是以兩亇新世界百貨公司為主軸，其商品內(nèi)容較全面，價(jià)位中等， 主要是以百貨公司型態(tài)經(jīng)營。而在新世界對(duì)街的 So Show 館，則是主打年輕客層和 以電影

11、院作為主力吸引力。此外，據(jù)觀察崇文商業(yè)圈的興起應(yīng)與地鐵路經(jīng)該百 貨零售區(qū)不無關(guān)系。從商圈商品內(nèi)容觀之， 崇文商業(yè)圈較缺乏文化藝術(shù)和生活休閑等元素，而這方面 對(duì)于一亇具競(jìng)爭(zhēng)力的完整商業(yè)圈來說，在現(xiàn)今人民越見講究生活品質(zhì)的趨勢(shì)中，是 非常重要的，這也正是政府極力推動(dòng)崇文區(qū)發(fā)展文化觀光產(chǎn)業(yè)的源來。對(duì)于本項(xiàng)目以及幵發(fā)商于區(qū)內(nèi)的其它商業(yè)項(xiàng)目，均應(yīng)朝文化(Culture)、藝術(shù)(Art)、美食(Gourmet)、生活(Lifestyle)、休閑(Leisure)、以及觀光(Tourist)等元素一作為市場(chǎng)定 位的主軸，并以成為崇文區(qū)內(nèi)文化藝術(shù)和休閑生活的代名詞為最終目標(biāo)。 此市場(chǎng)定 位亦正符合政府對(duì)祈年殿

12、大街的長(zhǎng)期計(jì)劃。在商品內(nèi)容上，因受制于量體并非如大 型百貨商城般龐大， 故須以較精準(zhǔn)的目標(biāo)性業(yè)種業(yè)態(tài)為主， 價(jià)位方面則走中階路線， 適合本地具生活品味之士，以及外國觀光客的消費(fèi)。以下為市場(chǎng)定位示意圖。價(jià)格定王府酒店東方新天地新世界百商品內(nèi)容 So Show東西匯WE 商品內(nèi)容2）項(xiàng)目名稱建議本項(xiàng)目之定位是以彌補(bǔ)崇文區(qū)缺乏文化觀光和時(shí)尚娛樂之不足為目標(biāo)。因此在名命 上，應(yīng)以本項(xiàng)目于未來能成為北京城內(nèi)地標(biāo)型商業(yè)項(xiàng)目的方向發(fā)展，如北京的三 里屯、香港的蘭桂坊、臺(tái)北的東區(qū)、紐約的SOHO、以及倫敦的West End 等。以本項(xiàng)目所訂定的文化、藝術(shù)、生活、美食和娛樂休閑等業(yè)種業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目無 論是商品或未

13、來的消費(fèi)客群，勢(shì)必是東西方文化與人文交流之處，絕對(duì)會(huì)形成東 西文化，匯聚一堂的氣勢(shì)，故建議項(xiàng)目以東西匯（WE Mix ）命名。東西匯（WE Mix）的構(gòu)想來自于古城北京已一躍成為全世界為之矚目的重要城市， 她不僅是我國首都，亦是我國政經(jīng)、文化和商業(yè)的核心。隨著奧運(yùn)的舉辦，北京將更為國際化，與西方文化的互動(dòng)勢(shì)將更為緊密，而東西匯（WE Mix ）代表的正是東 西文化的包容、帶動(dòng)和體驗(yàn)。而在英文的命名上，其一是以地球村的概念延伸，無 分國界、種族和文化，此地將把 我們(We)融(Mix)在一起。其二則是取本項(xiàng)目座 東朝西方位的英文 West East的前兩亇英文字WE，為發(fā)想方向。無論是中文或英文

14、的名稱建議，本項(xiàng)目必須放棄以XX購物廣場(chǎng)或XX商城等傳統(tǒng)方式命名，因?yàn)檫@樣是不會(huì)引起消費(fèi)市場(chǎng)的注視的。東西匯(WE Mix)著眼之處即在于其 在舊傳統(tǒng)中的創(chuàng)新觀念，以及未來在行銷文宣方面的延續(xù)性與爆發(fā)力。 相信在不久的未來東西匯(WE Mix)，將成為北京城內(nèi)現(xiàn)代時(shí)尚文化生活和娛樂休 閑的代名詞。3)經(jīng)營模式東西匯的定位是柔合東西方的交流點(diǎn)，其經(jīng)營模式是以創(chuàng)造此種氛圍，讓加入 東西匯的廠商能享受從中帶來的商業(yè)效益，并以此提升整體的商業(yè)價(jià)值。在現(xiàn)実環(huán)境中，東西匯的商業(yè)價(jià)值并未成形，無論對(duì)承租廠商或大眾消費(fèi)者而言，東西匯是陌生的且未具任何具體價(jià)值的。所以首先必須將東西匯以單一品牌的方式作密集的市場(chǎng)

15、推廣，讓市場(chǎng)了解其中的意義，以及其中的經(jīng)營模式。有別于一般的零售商場(chǎng)，東西匯主張的是文化(Culture)、藝術(shù)(Art)、休閑(Leisure和生活(Lifestyle)等，所以在經(jīng)營方面必須以主動(dòng)的態(tài)度提供市場(chǎng)相關(guān)信息，以及發(fā)掘 國內(nèi)外新的相關(guān)商品，透過常態(tài)性的場(chǎng)刊、網(wǎng)站、展銷會(huì)、拍賣會(huì)、社會(huì)公益活動(dòng) 等，加強(qiáng)與市場(chǎng)的實(shí)際互動(dòng)，籍以提升市場(chǎng)地位和品牌價(jià)值。另外，亦可考慮在場(chǎng) 設(shè)置固定現(xiàn)場(chǎng)廣播室(Live Studio),與北京流行音樂廣播臺(tái)合作，與現(xiàn)場(chǎng)制作有關(guān) 音樂和流行趨勢(shì)等節(jié)目，以突顯東西文化交匯的理念。東西匯 的經(jīng)營模式，建議先以合理的成本將項(xiàng)目品牌打響，再考慮實(shí)際利益，畢竟 這是一

16、亇長(zhǎng)期持有、永續(xù)經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目，短期營收對(duì)長(zhǎng)期成功將不具有多大的影 響，反之，把項(xiàng)目品牌有效地建立于消費(fèi)者及承租戶的心中，對(duì)長(zhǎng)期的成功方是最 大的保障。此外，建議在經(jīng)營方式上，以較低的固定租金、外加營業(yè)抽(提成)為基礎(chǔ)，一方面吸引優(yōu)秀商家進(jìn)駐，同時(shí)亦可分享共同努力的經(jīng)營成果。為了未來 能達(dá)成高質(zhì)量的經(jīng)營管理水平，在硬件設(shè)施方面，必須設(shè)置全場(chǎng)電腦化營運(yùn)系統(tǒng)， 以便長(zhǎng)期監(jiān)控營業(yè)狀況、消費(fèi)行為和提供主動(dòng)的顧客互動(dòng)服務(wù)等。在軟件方面，則 是成立一專業(yè)的營運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)提供予承租戶和消費(fèi)者高品質(zhì)的星級(jí)的營運(yùn)管 理服務(wù)。此外， 東西匯 的經(jīng)營收益，除了單純地將空間出租與合適的經(jīng)營者，或與經(jīng)營者以 聯(lián)營的

17、方式合作外，亦同時(shí)可考慮成立專業(yè)的商品采購團(tuán)隊(duì)，獨(dú)家自行經(jīng)營優(yōu)秀的 新銳中國設(shè)計(jì)師產(chǎn)品，以提升 東西匯 的獨(dú)特性，這無論對(duì)本地消費(fèi)者或國外觀光客 都將具一定的吸引力。成立專業(yè)商品采購團(tuán)隊(duì)的方向，亦符合開發(fā)商欲長(zhǎng)期持有和 經(jīng)營所有未來的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。4) 商品策略 東西匯 所強(qiáng)調(diào)的整體規(guī)劃概念是以文化、藝術(shù)、美食、生活等元素，以彌補(bǔ)崇文商?hào)|西匯里，我們?nèi)?nèi)較缺乏的一環(huán)商業(yè)內(nèi)容，并為項(xiàng)目創(chuàng)造鮮明的獨(dú)特吸引力。在 必須讓消費(fèi)者感受到耳目一新的休閑逛街氛圍，因此，除了硬體上須創(chuàng)造新穎的室 內(nèi)外空間感外，在商品的策略上亦須有所不同，而在價(jià)位上則走中階路線，以免因 定價(jià)過高或過低，影響未來客層的寬廣度。在

18、商品策略上，可分為一般消費(fèi)（如手工藝品、家居用品、禮品、飾品等）、服務(wù)型消費(fèi)（如發(fā)廊、美容院等）、餐飲消費(fèi)（如特色餐廳、咖啡廳、茶藝館、酒吧等）、以及現(xiàn)代藝?yán)鹊?。因?yàn)?東西匯的獨(dú)特定位，所以在正式招商之前，必須就市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn) 有的商品作一詳盡調(diào)查和篩選，并挑選無論是品質(zhì)或價(jià)位均符合整體策略的商品。除此之外，必須配合有效的系列性行銷企劃活動(dòng)，一方面對(duì)市場(chǎng)說明東西匯的獨(dú)特概念，另一方面則是讓潛在承租戶對(duì)項(xiàng)目更具信心，并主動(dòng)與招商團(tuán)隊(duì)聯(lián)系。在商品分布方面，建議借助于北側(cè)新世界酒店/寫字樓第三期幵發(fā)項(xiàng)目，地下一層 有意與東西匯連通之便，將地下一層的商業(yè)空間加以利用。據(jù)知新世界將以精品店 的形式規(guī)劃，而延伸

19、至 東西匯一側(cè)以一般消費(fèi)類商品、廣場(chǎng)休閑咖啡座和服務(wù)型消 費(fèi)等業(yè)種作一銜接。地上層的商業(yè)面積，建議全部分配予一般消費(fèi)類商品和服務(wù)型 消費(fèi)，以增加租金收益和整體可看性。二、三層及閣樓的部分，貝焜以餐飲消費(fèi)、 以及現(xiàn)代藝?yán)鹊葹橹?，其中餐飲部分的咖啡廳可設(shè)置于附有陽光平臺(tái)的位置，餐廳 及酒吧則應(yīng)使用三層帶閣樓之空間。除了一般的招募行為外，本項(xiàng)目可考慮透過自行采購經(jīng)營或商品代理的手法，建立獨(dú)家經(jīng)營商品，如亞洲新銳設(shè)計(jì)師的作品，其中包括：家居飾品、服飾飾品及文具禮品等。以下為商品配置示意圖。東西匯 WE Mix商品配置示意圖3F特色餐廳/酒吧/咖啡廳/茶藝館2F特色餐廳/酒吧/咖啡廳/茶藝館/藝?yán)菺F精

20、品店/藝品店/家居用品/禮品/飾品B1精品店/藝品店/咖啡廳/美容院/SPA等5）建筑計(jì)劃概念東西匯的建筑計(jì)劃建議以新古典建筑和陽光有氧作為整體設(shè)計(jì)發(fā)想概念，從建筑外觀即幵始讓人感受到東西文化、聚一堂的意念。以下是建筑計(jì)劃概念之建議。1. 因建筑深度只有約26米，故室內(nèi)動(dòng)線應(yīng)以部分單邊店鋪（設(shè)于建筑物西側(cè)）、部分雙邊店鋪規(guī)劃，具體分配需視垂直消防動(dòng)線之位置而定。2. 將主入口設(shè)于建筑中線，南側(cè)則作為停車場(chǎng)出入口及次入口3. 于一層主入口處設(shè)計(jì)停車灣 ( Drop-off Bay )，以便出租車下客和等候。 另需于南、 北兩側(cè)設(shè)置旅游車?？刻?，以便觀光團(tuán)體使用。4. 本建筑物地下一層和地上一、二

21、層室內(nèi)天花以下之高度建議至少達(dá)到 3.5 米(店 內(nèi)高度不低于 2.6 米)，而至于三層和閣樓部分，可視相關(guān)建筑物限高規(guī)定，盡量 爭(zhēng)取板對(duì)板高度， 以配合局部的層頂透光罩設(shè)計(jì)， 加強(qiáng)其采光和創(chuàng)造空間獨(dú)特性。 梁柱跨距方面，盡量以 9 米剩 9米的模具設(shè)計(jì)。5. 為進(jìn)一步提升地下一層之商業(yè)價(jià)值，室內(nèi)應(yīng)設(shè)計(jì)挑空區(qū)，將一層之商業(yè)氣氛與地 下一層相連接，并引入天然采光以降低地下層的心理性壓迫感。6. 在建筑物外觀方面，應(yīng)盡量利用建筑物臨祈年殿大街(西側(cè))之面寬，透視室內(nèi) 部分商業(yè)活動(dòng)至戶外，可有效提升商業(yè)氣氛和增加室內(nèi)采光。另一層臨路店鋪應(yīng) 以活動(dòng)門窗設(shè)計(jì)，以增加未來可能把商業(yè)活動(dòng)延伸至人行道的彈性7. 視法令規(guī)定， 將三幢建筑物于二層處以空橋加以連接， 以延長(zhǎng)其室內(nèi)動(dòng)線。 此外， 于二、三層和相連之屋頂部分設(shè)計(jì)室外陽光平臺(tái)(Sun Deck)，供餐飲業(yè)使用。8. 將所有垂直動(dòng)線，包括電梯和手扶梯，設(shè)置于建筑物臨祈年殿大街