大連市城市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）doc

1、大連市城市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條 為加強房屋專項維修資金管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例和建設部、財政部住宅專項維修資金管理辦法，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱房屋專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面（含陽臺外墻面）、單元門、門廳、樓梯間、走廊通

2、道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備用房等。第三條 本辦法適用于大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。第四條 專項維修資金使用管理遵循“專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、業(yè)主監(jiān)督、政府指導的原則。第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市專項維修資金政策制定，并會同市財政部門負責對本市專項維修資金管理工作進行指導和監(jiān)督。市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱資金管理中

3、心）負責專項維修資金歸集、存儲、保值增值、劃轉(zhuǎn)使用、結(jié)算分攤和信息查詢服務等日常管理工作。第二章 專項維修資金的交存第六條 房屋專項維修資金交存范圍：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分地上及半地下建筑物所有權(quán)的房屋；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主但與其他物業(yè)具有共用部位、共用設施設備的地上及半地下房屋。第七條 本辦法實施之日起，取得國有建設用地使用權(quán)成交確認書或劃撥決定書的土地上建設的商品房，按照以下標準交存首次專項維修資金。（一）電梯住宅：方案一：每平方米繳納200元，外立面專項80元，電梯專項70元，其他部位50元。個人繳納60元/平米建筑面積，開發(fā)建設單位繳納140元/平米建筑面積；方案二：每平

4、方米繳納200元，外立面專項80元，電梯專項70元，其他部位50元。個人繳納80元/平米建筑面積，開發(fā)建設單位繳納120元/平米建筑面積；（二）無電梯住宅：每平方米繳納130元，外立面專項80元，其他部位50元。個人繳納50元/平米建筑面積，開發(fā)建設單位繳納80元/平米建筑面積；市物業(yè)行業(yè)主管部門根據(jù)建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，報政府批準后，適時調(diào)整首期交存專項維修資金的標準。第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存專項維修資金：（一）購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積每平方米20元的標準交存首期專項維修資金；（二）售房單位按照屆時公有住房售房成本價每平方米10%的標準交存維修資金。第九條

5、 購房人交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第十條 開發(fā)建設單位應當在辦理房屋預售登記時交存專項維修資金，并同時代交開發(fā)項目涉及的購房人應交專項維修資金。購房人在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，需向開發(fā)建設單位交存購房人應交專項維修資金。購買公有住房的業(yè)主應當在辦理房改手續(xù)時，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。第十一條 專項維修資金專戶由市房地產(chǎn)行政主管部門負責設立。專項維修資金專戶的開戶銀行須報市財政部門審批。專項維修資金應當使用由財政部門

6、統(tǒng)一監(jiān)制的專項維修資金專用票據(jù)。第十二條 專項維修資金按照專戶存儲的原則，業(yè)主和公有住房售房單位交存的專項維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設業(yè)主分戶賬；開發(fā)建設單位交存的專項維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬。第十三條 業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交專項維修資金的方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會通過后，由業(yè)主委員會具體實施；未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處組織業(yè)主按照屆時首次交存專項維修資金的標準及時續(xù)籌。第三章 專項維修資金的使用第十四條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明的原則。第十五條專項維修資金應當專

7、項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。購房人交存的專項維修資金用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單體樓棟的共用部位、共用設施設備的維修。開發(fā)建設單位交存的專項維修資金主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯大修、更新，外立面和屋面粉飾、維修工程。第十六條房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造（電梯大修、更新，外立面和屋面粉飾、維修工程除外）發(fā)生的工程費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）已交存專項維修資金的，發(fā)生的工程費用，由受益的產(chǎn)權(quán)人及房改房售房單位按照各自交存專項維修資金的房屋建筑面積的比例分攤。（二）尚未售出且未交存購房人應交專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房管理單位

8、應當按照所屬建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。（三）已售出的商品房，購房人未交存專項維修資金的，應按本辦法要求交存專項維修資金，否則購房人應當按照所屬建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第十七條下列費用不得從專項維修資金中列支：（一）應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）地下建筑物及附屬設施設備維修、更新和改造費用；（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的共用部

9、位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。第十八條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后10年內(nèi)的維修項目，使用專項維修資金利息；保修期滿后10年外的維修項目，可以按照每年不超過專項維修資金原始本金2%的比例提取使用。第十九條維修資金的使用按下列程序辦理：一、開立維修資金使用結(jié)算賬戶（一）專項維修資金使用申請單位開戶分以下幾種情況：1、有產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅小區(qū)，由產(chǎn)權(quán)單位申請開戶；2、成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)申請開戶；3、未成立業(yè)主委員會但有開發(fā)建設單位委托前期物業(yè)企業(yè)服務的住宅小區(qū)，經(jīng)所在地街道辦事處核實后，由前期物業(yè)服務企業(yè)申請開戶； 4、無物業(yè)服務企業(yè)管理的

10、住宅小區(qū)（含零散樓棟和多產(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)等），由所在地街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主委托有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)、管理單位或維修單位申請開戶。（二）維修資金開戶按以下程序辦理:1、轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)所在地街道辦事處核實后的有關(guān)材料到轄區(qū)物業(yè)主管部門進行開戶備案。2、管理中心受理。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案的有關(guān)材料到管理中心開戶，管理中心確認無誤后，開立維修資金使用結(jié)算戶。二、劃轉(zhuǎn)使用申請使用專項維修資金，在辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)前，要事先制定年度維修計劃，經(jīng)所在地街道辦事處簽章確認并公示。未成立業(yè)主委員會或無物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)（含零散樓棟和多產(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)等

11、），所在地街道辦事處還應組織召開業(yè)主大會審定年度維修計劃，并對業(yè)主大會（受益業(yè)主三分之二簽字表決）決議進行簽章確認。 維修資金使用申請單位使用按以下程序辦理劃轉(zhuǎn)使用手續(xù)；（一）網(wǎng)上申報。專項維修資金使用申請單位登陸大連市住宅專項維修資金管理網(wǎng)站進行網(wǎng)上申報，管理中心進行要件和資金審核。（二）轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)管理中心審核通過后的有關(guān)材料到其轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。（三）管理中心受理。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案后的有關(guān)材料到管理中心辦理劃轉(zhuǎn)使用，管理中心審核無誤后，劃撥年度工程款的70%至開立賬戶。三、結(jié)算分攤本著“誰受益誰分擔”的原則，使用單

12、位按以下程序辦理結(jié)算分攤手續(xù)：（一）竣工驗收。年度維修計劃工程竣工后，由業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由所在街道辦事處）負責組織相關(guān)人員到現(xiàn)場進行竣工驗收，對維修工程的真實性及是否與維修計劃相一致進行審核確認并出具相關(guān)驗收材料；（二）網(wǎng)上申報。維修工程竣工驗收后，專項維修資金使用申請單位登陸大連市住宅專項維修資金管理網(wǎng)站進行網(wǎng)上分攤申報，管理中心審核。（三）轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)管理中心審核后的有關(guān)材料到轄區(qū)物業(yè)主管部門進行備案。（四）管理中心受理。專項維修資金使用申請單位持經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案后的有關(guān)材料到管理中心辦理分攤和結(jié)算，結(jié)算中心根據(jù)決算額撥付工程結(jié)算款

13、尾款。凡沒有按時結(jié)算的單位，不予撥付下一年度的維修費用。四、計劃調(diào)整專項維修資金使用申請單位申報并經(jīng)核實的年度維修計劃，在施工前、后需要調(diào)整時，需提交變更申請；業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由所在街道辦事處）負責組織相關(guān)人員核實有關(guān)材料并簽章，轄區(qū)物業(yè)主管部門審核后在有關(guān)材料上加蓋印章。專項維修資金使用申請單位提交的變更材料通過審核后，按照第十九條重新進行申報和結(jié)算分攤。第二十條 發(fā)生危及房屋安全，嚴重影響居民生活等緊急情況，應作為應急維修項目，立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造。應急維修項目一般包括：（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；（三

14、）樓體單側(cè)外立面局部有坍塌、脫落危險的；（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；（五）其它涉及公共安全或嚴重影響業(yè)主正常生活的。實施應急維修需要使用維修資金的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項維修資金用于應急維修的有關(guān)情況告知業(yè)主。沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)告知。第二十一條 應急維修項目使用維修資金按照以下程序辦理：（一）成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會向轄區(qū)物業(yè)主管部門提出書面申請；未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)、所在社區(qū)居民委員會或其他利益相關(guān)人向轄區(qū)物業(yè)主管部門提出書面申請；（二）轄區(qū)物業(yè)主管部門收到申請或發(fā)現(xiàn)存在緊急情況的，立即組織

15、相關(guān)部門現(xiàn)場勘察；（三）經(jīng)確認需要應急維修的，轄區(qū)物業(yè)主管部門出具應急維修項目確認書，通知申請人先行組織搶修；申請人不維修或無能力組織維修的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門指定相關(guān)單位維修；（四）申請人或轄區(qū)物業(yè)主管部門持應急維修項目確認書到管理中心申請劃轉(zhuǎn)工程款項，管理中心按照預算維修費用的70%直接劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。（五）維修項目竣工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應當將完成工程結(jié)算分攤明細表在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示七日，公示期滿后按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理維修費用余額劃轉(zhuǎn)、結(jié)算分攤手續(xù)。第二十二條 在維修項目施工過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常

16、施工。第二十三條 為保證工程質(zhì)量和住宅專項維修資金的合理使用，對于單筆工程預算3萬元（含3萬元）以上的，或年度維修預算總額10萬元（含10萬元）以上的，須聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)對工程預算進行審核，并聘請工程監(jiān)理機構(gòu)對工程進行監(jiān)理，相關(guān)費用計入本次維修支出。第二十四條 下列資金應當轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用：（一）專項維修資金的存儲利息；（二）利用房屋共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（三）房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。第二十五條 維修資金利息的增值部分作為房屋維修應急資金統(tǒng)籌使用。第四章 專項維修資金的管理第二十六條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，交易雙方對維修

17、資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)直接過戶給買受人。第二十七條 房屋滅失的，專項維修資金結(jié)余部分按照以下規(guī)定辦理：（一）房屋分戶賬中的專項維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房出售單位交存的專項維修資金返還交存單位。交存單位滅失的，上繳國庫，作為房屋專項統(tǒng)籌維修資金統(tǒng)籌使用。（三）開發(fā)建設單位交存的維修資金上繳國庫，作為房屋專項統(tǒng)籌維修資金統(tǒng)籌使用。第二十八條資金管理中心應當于每年7月30日前向業(yè)主、業(yè)主大會提供下列情況查詢：（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中專項維修

18、資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四）其他有關(guān)專項維修資金使用和管理的情況。 業(yè)主、業(yè)主大會對查詢的情況有異議的，可以要求房地產(chǎn)主管部門復核。第二十九條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。房屋專項維修資金的管理費用，在房屋專項維修資金的增值收益中列支，并與房屋專項維修資金分賬核算。第三十條 專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政部門的監(jiān)督檢查。第三十一條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第五章法律責任第三十二條公有住房售房單位有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，不改正的，由行政執(zhí)法部門依法處理：（一）未按本辦法第八條和第十條第四款規(guī)定交存房屋專項維修資金的；（二）未按本辦法第十七條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的。第三十三條 開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，不改正的，由行政執(zhí)法部門依法處理：（一）未按本辦法第七條和第十條第一款規(guī)定交存房屋專項維修資金的；（二）未按本辦法第十七條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的。第三十四條 違反本辦法的規(guī)定，挪用、套取專項維修資金的，資金管理中心暫停其專項維修資金使用業(yè)務，并