房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范與審查要點1731531265

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范與審查要點第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)概述改革開放特別是1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費能力明顯增強，住房消費市場得以有效啟動，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化進程、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了積極作用，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。（一）2006年房地產(chǎn)市場情況2006年全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出諸多特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在高位，漲幅高于去年同期漲幅2.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速進一步提高，國內(nèi)貸款高速增長；地根緊縮顯現(xiàn)，購置土地面積同比增長率

2、連續(xù)11個月出現(xiàn)負增長。在市場供求方面，商品房銷售額繼續(xù)增加，但同比增長率明顯低于2004年和2005年同期水平；商品房銷售面積環(huán)比漲幅也有所回升；商品房竣工面積同比增長率回落11.1個百分點。2006年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16416億元，同比增長24.0%。完成商品住宅投資11550億元，同比增長28.4%。從2003-2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及其同比增長對比來看，雖然2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額有緩慢下降的趨勢，但是與去年相比，仍維持在較高的水平。同期商品房竣工面積達到30471.50萬平方米，同比增長8.8%；其中商品住宅竣工面積為25116.28萬平方米，同比

3、增長8.9%從東部、中部、西部三大區(qū)域房地產(chǎn)投資對比情況來看，2006年1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額為10502.37億元，同比增長19.5%，增幅高于去年同期水平2.3個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額為2919.85億元，同比增幅33.1%，為三個區(qū)域中同比增長率最高的；2006年1-11月西部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額達到2280.5億元，高于去年同期713億元；同比增幅高于去年同期0.9個百分點。2006年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資自年初累計資金為28344.20億元，比去年同期增長31.1%。上年末結(jié)余資金5579.93億元，比去年同期增長36.7%。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)

4、企業(yè)到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。2006年1-11月全國商品房銷售額達到16141.36億元，同比增長17.9%；商品房銷售面積達到46113.93億元，同比增長12%；其中住宅銷售面積為41560.49億元，同比增長12.6%。（二）近期房地產(chǎn)市場調(diào)控情況由于事關(guān)國計民生，黨中央和國務院高度重視房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，針對發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，不斷采取調(diào)控措施。繼2004年和2005年對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控外，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題及其成因，2006年以來國務院有關(guān)部門進一步細化措施，加大了經(jīng)濟、法律手段等綜合調(diào)控力度，出臺了一系列政策。近年來的主

5、要政策及調(diào)控要求、措施等包括：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引國務院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知國辦發(fā)明電20058號關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知銀監(jiān)發(fā)200654號關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見國務院常務會議針對房地產(chǎn)市場的六條措施國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)場檢查的緊急通知 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見建住房2006171號關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知建住房2006196號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核

6、心內(nèi)容歸納起來主要是：一，加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導合理消費；二，重點發(fā)展?jié)M足當?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房；三，加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；四，有步驟解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五，繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動性住房需求?？v觀近幾年國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，以及國家出臺的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，可以看出，國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的出發(fā)點是改善房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供應，引導合理消費，抑制房價過快增長。房地產(chǎn)投資直接或間接帶動的行業(yè)有幾十個，對gdp增長和解決就業(yè)具有重要作用，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。因此國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是在保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)

7、展的前提下的多方位、持續(xù)、穩(wěn)健的調(diào)控過程。另外，城市化規(guī)模的不斷擴大，城鎮(zhèn)居民生活水平和對居住條件要求的不斷提高，決定了未來相當長一段時間內(nèi)對商品房存在大量有效需求。我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢是良好的。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)風險分析目前部分城市和局部地區(qū)存在房地產(chǎn)投資過熱，房價增長過快，產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)不盡合理，行業(yè)風險加大的問題。國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行的調(diào)控可能會對部分高房價地區(qū)房地產(chǎn)市場和部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目產(chǎn)生一定影響，引發(fā)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場的波動和部分開發(fā)商的經(jīng)營風險。我行應高度重視房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)存在的波動風險。國家調(diào)控政策逐步實施后，銀行面臨的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險有所加大，具體表現(xiàn)在：

8、（一）政策風險隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的逐漸加強，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施和要求。繼國務院及部分部委的調(diào)控意見和要求逐步實施后，銀監(jiān)會下發(fā)了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知和關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)場檢查的緊急通知，要求不得對資本金比例達不到35、四證不齊的企業(yè)發(fā)放貸款。對于囤積土地和房源，擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。上述文件督促商業(yè)銀行適度控制房地產(chǎn)信貸投放，規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為；商務部 、建設部等6部委下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，對外資進入中國房地產(chǎn)市場做出嚴格規(guī)定，提高了外商投資中國房地產(chǎn)的成本。我行各機構(gòu)應密切關(guān)注國家和各地政府的房地

9、產(chǎn)政策動向，在國家、地方和總行的政策框架內(nèi)合規(guī)經(jīng)營。（二）開發(fā)商風險1、由于國家對戶型面積進行了限制，可能會導致同質(zhì)化產(chǎn)品供應量加大，開發(fā)商之間競爭日趨激烈。2、由于稅收、利率提高預期等因素的影響，一段時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場可能會出現(xiàn)觀望局面，成交量下降，價格回落，大量依靠銷售回款進行滾動開發(fā)的企業(yè)資金鏈會趨緊。3、部分原手中擁有大量土地的開發(fā)商，為防止土地被收回或延期開發(fā)被罰款，可能會出讓土地或集中進行開發(fā)。如果集中開發(fā)，會引發(fā)開發(fā)商短期內(nèi)大量資金需求，也會導致資金鏈緊張。另外，前期高價獲得的土地由于規(guī)劃可能變更，導致開發(fā)成本過高，影響產(chǎn)品銷售，進而對該項目運作、甚至開發(fā)商整體運作產(chǎn)生較大影響

10、，甚至導致財務危機。4、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，過度依賴銀行貸款，將銀行貸款以資本形式進行新項目公司注冊，形成低資本或無資本擴張，超過自身經(jīng)濟實力進行大規(guī)模圈地和項目建設，大量占用施工單位墊資和期房按揭預售款，資金鏈脆弱，抗風險能力較差。5、土地增值稅清算管理后，直接引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤下降、現(xiàn)金支出增加，導致可用于滾動開發(fā)的資金相應減少，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是中小開發(fā)商的資金壓力增加，項目完工風險相應增加。部分毛利率高、低價囤積土地的實力不強的開發(fā)商生存空間將受到較大打壓，有可能部分退出市場。對于以往未充分預提的開發(fā)商，如被迫進行土地增值稅的集中清算，很可能導致其資金緊張，甚至可能導

11、致其資金鏈發(fā)生斷裂。隨著房地產(chǎn)新政的實施，部分規(guī)模較小和資金鏈較緊的開發(fā)商將面臨較大經(jīng)營和財務風險，從而影響銀行信貸資金的安全。（三）項目風險1、資金風險房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源一般包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分（部分銷售回款銜接較好的項目不需要銀行貸款），另有部分施工單位墊款。對貸款銀行而言，資金風險主要是自有資金到位的真實性、可靠性風險和銷售回款的穩(wěn)定性、可控性風險。貸款銀行應核實項目自有資金已全部到位并投入項目建設后，方可允許按照項目進度逐步提用銀行貸款。對于股東投入的非注冊資金作為自有資金的，須由股東出具在貸款本息結(jié)清前不抽回資金的承諾函，同時銀行須嚴密監(jiān)控項目銷售回款，以避免股

12、東違約抽資造成項目建設資金不足。銷售回款資金占項目總投資的比例應控制在合理水平，并根據(jù)合理的銷售進度預測安排項目資金投入計劃，避免項目出現(xiàn)階段性資金缺口，影響開發(fā)進度和購房人信心。部分開發(fā)商由于資金緊張，融資成本上升，存在挪用銷售款導致工程爛尾和還貸資金不足的可能，銀行應對項目實施封閉運作，嚴密控制銷售回款，以規(guī)避項目資金挪用風險。2、施工風險房地產(chǎn)項目的施工單位和監(jiān)理單位的技術(shù)、管理能力對于項目質(zhì)量、施工進度等至關(guān)重要。如開發(fā)商選擇的施工單位和監(jiān)理單位資質(zhì)不高、經(jīng)驗不足，則項目建設過程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問題，或出現(xiàn)建設拖期、返工等情況，影響項目整體運作的同時，也會影響市場形象，進而造成銷售不暢，

13、嚴重時可能危及整個項目的運作。3、銷售風險如銷售策劃不符合市場情況，或當?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體出現(xiàn)較大波動，可能會導致項目滯銷，使得銷售回款不足，無法維持項目按原計劃進度建設，更無法按期償還銀行貸款本息。房地產(chǎn)項目的設計、策劃、施工等方面的缺陷最終都可能在銷售階段得以體現(xiàn)，以銷售風險的形式暴露出來。（四）管理風險房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有一次性的特征。銀行貸款發(fā)放后，如果貸后管理跟不上，資金挪用，房屋售空，很難找到替代的還款來源，銀行貸款很可能形成不良。因而，銀行的貸后管理工作至關(guān)重要。貸款銀行應在貸前制定合理的封閉管理方案，貸款發(fā)放后按照原定方案嚴格管理，嚴密監(jiān)控項目銷售回款，按既定比例提取還款保

14、證金，其余資金須按項目進度和有關(guān)合同逐步釋放，確保用于項目建設。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的還款保證金系在貸款發(fā)放后逐步回流、累積，其法律效力存在一定缺陷，很可能無法對抗稅務機關(guān)的查封。因而，對于我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的各經(jīng)辦機構(gòu)而言，一方面，應加強對項目相關(guān)稅費預提資金的監(jiān)管，防止應納稅款被挪用，并督促開發(fā)商按規(guī)定繳付；另一方面，在制定授信方案時，應對開發(fā)商（尤其是實力不強的開發(fā)商）要求分期還款，在保證金帳戶內(nèi)資金余額積累到一定程度時，分批逐步償還我行貸款本金，梯次降低我行開發(fā)貸款的本金余額，避免法律風險的過度集中。第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范貸前調(diào)查報告是客戶經(jīng)理進行盡職調(diào)查后形成的報告

15、。要求提供的內(nèi)容真實、詳盡，有利于風險管理部門對風險的識別、判斷，決定是否同意給予授信。調(diào)查報告應明確揭示授信存在的風險因素，并通過制定合理的授信方案提出防范風險的有效措施。（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營情況（1）對于項目公司，要求調(diào)查：公司成立時間，主要股東，注冊資本，開發(fā)資質(zhì)，主要管理人員從業(yè)經(jīng)驗等情況。由于項目公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，項目公司的股東、主要管理人員開發(fā)經(jīng)驗是否豐富，對項目運作成敗起到至關(guān)重要的作用，因此在貸前調(diào)查時要重點了解股東是否進行過房地產(chǎn)開發(fā)，在當?shù)胤康禺a(chǎn)公司中的排名情況，以往是否有開發(fā)失敗的記錄或不良經(jīng)營行為（如通過假按揭銷售樓盤等）。如果股東從事

16、過房地產(chǎn)開發(fā)，要求了解累計開發(fā)商品房面積、商品房種類分布、如果項目多，應了解近兩年單個項目開發(fā)面積、房屋銷售率、銷售收入等情況。如果股東沒有從事過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，要求了解主要管理人員從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。對于進行滾動開發(fā)的項目公司，應了解項目前幾期的銷售情況和銷售回款情況，（2）對于非項目公司，除按照上述項目公司要求進行調(diào)查外，還應調(diào)查開發(fā)商在當?shù)匦袠I(yè)中的排名，以往開發(fā)樓盤的情況，包括累計開發(fā)面積、開發(fā)房屋的種類分布。如果開發(fā)項目較多，則重點了解近兩年單個開發(fā)項目的面積，資金安排、開發(fā)進度，銷售率、銷售收入等情況。如果開發(fā)商有較多儲備土地，應了解儲備土地的面積、取得時間及方式等情況。有些大型開

17、發(fā)商本部和子公司同時開發(fā)房地產(chǎn)項目。對于這類開發(fā)商應了解開發(fā)商本部的經(jīng)營狀況，對子公司的資金管理模式，公司本部與子公司之間是否存在大量內(nèi)部資金往來。有些房地產(chǎn)公司在全國擁有大量子公司。對于這類公司要通過總行信貸管理系統(tǒng)，了解全行對該客戶關(guān)聯(lián)公司的授信情況，包括金額及授信條件。對于公司本部同時從事其他行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，還應了解公司其他業(yè)務的經(jīng)營狀況，是盈利還是虧損，是否存在資金緊張的狀況。另外，對于非項目公司還應了解開發(fā)商的有效資產(chǎn)抵押的情況。（3）對于2006年7月11日后批準成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，除按照上述調(diào)查和審查要點進行貸前調(diào)查和審查外，還應根據(jù)國家關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管

18、理的意見規(guī)定，了解總投資在1000萬美元以上的項目，開發(fā)商的注冊資金是否全額到位且達到總投資的50。2、房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務狀況（1）對于項目公司，應提供開發(fā)商最近一期的財務報表，對財務報表的主要科目（貨幣資金、應收帳款、存貨、其他應收款、銀行借款、應付帳款、預收帳款、其他應付款、資本公積）的內(nèi)容進行說明，如存貨的具體內(nèi)容，其他應收款的應收單位、帳齡，資本公積是股東投入的現(xiàn)金還是土地或固定資產(chǎn)評估增值形成的。如果是評估增值形成的，要判斷評估值是否合理并加以說明。如果其他科目余額占總資產(chǎn)比例較大（如短期投資、固定資產(chǎn)等科目），應進行了解并加以說明。應將財務指標與開發(fā)項目的實際進展情況進行對比，分

19、析財務數(shù)據(jù)是否合理。對于開發(fā)商已經(jīng)支付的土地款，應查驗付款憑證。對于項目進行滾動開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商應明確前期開發(fā)的貸款銀行、金額、還款期限、抵押擔保方式、貸款銀行對銷售資金是否實行監(jiān)管。已經(jīng)實現(xiàn)銷售的收入有多少用于還款，多少已經(jīng)投入到后續(xù)項目建設中。應提供開發(fā)商貸款卡查詢信息，包括貸款和對外擔保情況。如有不良記錄應加以說明。（2）對于非項目公司，要求提供開發(fā)商近三年經(jīng)過審計的財務報表和最近一期財務報表。非項目公司財務應了解、分析的財務指標與項目公司基本，對于非項目公司還應注意的是分析開發(fā)商財務報表各科目反映的數(shù)據(jù)與開發(fā)商介紹的實際情況是否相符，如其他在建項目或已經(jīng)銷售項目在存貨、預售帳款、銷售

20、收入等科目反映的指標之間勾際關(guān)系是否合理等。對于曾開發(fā)過多個項目的非項目公司，須了解當?shù)仃P(guān)于土地增值稅的政策，是否有可能對以往項目追溯征收，如追溯征收，申請人需補繳多少稅款，是否具備相應的支付能力，對其現(xiàn)有項目資金安排是否構(gòu)成重大影響。對于從事其他業(yè)務的開發(fā)商，要認真分析財務數(shù)據(jù)中非房地產(chǎn)業(yè)務部分是否合理，如存貨是否過大、應收帳款帳齡是否過長、銷售收入是否穩(wěn)定增長、長期投資收益好壞等情況。房地產(chǎn)公司經(jīng)營特點決定了其每年的銷售收入波動較大，因此不能僅通過一兩年的銷售收入及盈利情況判斷一家房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況的好壞。3、其他銀行授信情況其他銀行對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授信條件如何，是否要求抵押和封閉運作

21、。一方面判斷其他銀行的信貸資金是否可能被該企業(yè)挪用，用作我行授信項目的資本金，或者挪用于其他項目導致其資金鏈出現(xiàn)隱患；另一方面判斷我行貸款條件是否公允，是否還有提高的余地。（二）關(guān)于當?shù)卣呒笆袌銮闆r須準確了解當?shù)仃P(guān)于預售的規(guī)定，并及時跟蹤、反饋當?shù)卣咦兓闆r，具體包括：1、了解當?shù)匕l(fā)放預售許可證的規(guī)定。是按照多層封頂，高層三分之二才準許預售的制度執(zhí)行，還是在實際工作中存在變通的情況。2、在領(lǐng)取預售許可證之前是否需要解除土地及在建工程抵押。獲得預售許可證之后，在建工程是否還能夠辦理抵押。3、了解當?shù)劁N售收入監(jiān)控賬戶的有關(guān)規(guī)定。項目所有銷售款是否必須進入在房管部門備案的監(jiān)控賬戶中；在項目未竣工

22、驗收前，監(jiān)控賬戶中的資金是否可以用于償還銀行借款等。4、當?shù)馗魃虡I(yè)銀行辦理按揭業(yè)務的規(guī)定。當?shù)馗魃虡I(yè)銀行在辦理住宅、商鋪和寫字樓按揭時，是否對項目形象進度有要求，比如是否要求結(jié)構(gòu)封頂或工程竣工。應密切跟蹤本地房地產(chǎn)市場發(fā)育、發(fā)展情況，從各個區(qū)域的房地產(chǎn)投資金額、新開工面積、竣工面積、在建工程面積、成交價格、成交量、當期開發(fā)的房地產(chǎn)類別構(gòu)成等方面，分析判斷本地區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢情況。對房地產(chǎn)市場價格走勢的對比分析，不宜只看均價變化情況，應重點觀察同等地段、同等品質(zhì)的房地產(chǎn)項目的成交價變化，注重分析同一地區(qū)新房價格、二手房價格及租金變化情況。（三）關(guān)于項目1、項目地理位置對于住宅，通過項目地塊東西

23、南北四至說明具體位置，對項目所在區(qū)域特點進行描述，如是成熟住宅區(qū)還是新建住宅區(qū)，是工業(yè)區(qū)還是文化教育區(qū)等。項目周邊生活、教育、醫(yī)療、休閑配套設施情況，交通情況。如果說明與當?shù)啬持貐^(qū)的距離，應使用公里數(shù)作為指標。說明當?shù)氐南M偏好。如購房人喜歡環(huán)境好偏遠一點的大面積住宅還是城市中心區(qū)域面積稍小一點，小區(qū)環(huán)境稍差的住宅。對于寫字樓和商場，要說明寫字樓是否座落在cbd地區(qū)或其他有寫字樓購買需求的地區(qū)；對商場要根據(jù)商場的特點，說明是否處于商業(yè)圈，周圍交通是否便利，覆蓋半徑內(nèi)的人群數(shù)量等與判斷未來銷售好壞相關(guān)的因素。要求分行提供地圖，并標明項目所在位置。2、項目規(guī)劃（1）對于滾動開發(fā)項目，應說明項目

24、整體規(guī)劃情況。包括項目分幾期開發(fā)；項目整體占地面積、規(guī)劃建筑面積（地上面積及地下面積）；在總建筑面積中，說明各類建筑面積，如住宅、配套底商面積、公建配套面積等；（2）對于滾動開發(fā)項目，還應說明已經(jīng)完成銷售、正在銷售和正在施工的項目的情況。說明項目建筑形式，是多層、高層還是小高層；說明銷售率、銷售價格、入住率等情況。要求通過業(yè)主論壇等渠道了解已經(jīng)購房的業(yè)主對項目的評價。（3）我行貸款擬支持的項目情況。項目占地面積、規(guī)劃建筑面積（地上面積及地下面積）；對于住宅項目，要明確總建筑面積中各類建筑面積，如住宅、配套底商面積、公建配套面積等；項目建筑是以高層、小高層還是多層為主，總棟數(shù)、總戶數(shù)，以多大戶型

25、面積為主，車為數(shù)。說明建筑容積率、綠化率、建筑密度、是否精裝修等指標。項目結(jié)合規(guī)劃指標，說明項目規(guī)模大小、設計理念、戶型在蕩滌是否流行，符合消費偏好。對于寫字樓、商場等也要說明棟數(shù)、建筑層數(shù)、車位容積率、綠化率等情況。配合建筑規(guī)劃說明，要求提供項目規(guī)劃圖、主要戶型圖、項目設計效果圖。3、項目取得四證情況土地使用權(quán)證號，土地使用權(quán)證中標明的土地面積，使用年限。如果住宅和商業(yè)用地土地使用權(quán)年限分別低于70年和40年，需說明原因。提供土地出讓協(xié)議。根據(jù)土地出讓協(xié)議，說明土地獲取方式、獲取時間、土地款支付進度、拆遷情況等。如果土地款沒有支付完畢，需說明剩余款項支付時間和方式。如果拆遷沒有全部全成，需調(diào)

26、查后續(xù)拆遷計劃，分析拆遷難度、拆遷成本和對項目開發(fā)的影響。土地規(guī)劃許可證號，用地單位、說明土地規(guī)劃情況與項目擬建設內(nèi)容是否相符。建設工程規(guī)劃許可證號，建設單位，說明建設規(guī)劃面積與及建設內(nèi)容與擬建設內(nèi)容是否相符。施工許可證號，建設單位，說明施工范圍。通過四證情況，說明項目是否合規(guī)，每期劃分是否合理。如果四證上面任何一證上面有兩家單位，必須說明兩家單位在該項目上的合作關(guān)系。要求提供合作協(xié)議。對合作方式是否會對項目正常進行，是否可能對我行授信產(chǎn)生不良影響應做具體分析。4、項目預計工期項目預計工期情況。根據(jù)項目規(guī)模，建筑形式，所在地區(qū)年施工時間判斷項目工期安排是否合理。5、項目相關(guān)運作主體項目的設計單

27、位、策劃單位、銷售策劃單位、施工單位、監(jiān)理單位等。相關(guān)主體的資質(zhì)及業(yè)務能力等情況。6、項目建設進度及資金投入情況項目形象進度、已完成工程量、實際資金投入量、資金來源構(gòu)成等。了解自有資金實際投入量、工程墊資金額和其他方式獲得的融資情況，并分析項目實際投入、資金來源構(gòu)成與工程形象進度是否匹配。7、項目總投資分項列明項目總投資要求，包括土地、前期費用、建筑安裝、市政配套、小區(qū)配套成本及財務費用、管理費用、銷售費用和預備費用?？偼顿Y中不包括銷售稅金。要求根據(jù)建筑面積，列明各項成本的單位面積成本，然后匯總計算出單位建筑成本。根據(jù)可銷售面積計算可銷售面積的單位建筑成本。根據(jù)地價高低、項目不同的建筑形式分析

28、、判斷總投資是否合理，如判斷樓面地價（土地成本除以總建筑面積）高低、建安成本高低等（不同樓層建安成本不同，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)和澆筑結(jié)構(gòu)成本不同）。大型項目，尤其是擁有寫字樓、商場、住宅等各種商品房在內(nèi)的綜合性項目，總投資超預算的可能性非常大，需要予以特別關(guān)注。8、項目資金來源一般情況下，項目資金來源包括項目股東的自有資金投入，銀行貸款、預售款滾動投入和施工單位墊款（施工單位會有質(zhì)保金）。要求項目自有資金比例必須達到項目總投資的35，剩余資金使用銀行貸款和項目預售款。如果國家出臺更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如提高交易稅率、增加稅種、提高按揭貸款利率、嚴格規(guī)定發(fā)放預售證的時間、限制發(fā)放按揭貸款的時間等，項目的銷售

29、進度和現(xiàn)金流有可能受到影響。如果項目安排的自有資金和銀行貸款過少，滾動開發(fā)的資金缺口過大，有可能出現(xiàn)由于銷售款回籠較慢，建設資金緊張，導致項目爛尾的風險。因此，在設計授信方案時，應合理確定自有資金投入量和銀行貸款金額，防止因資金問題導致的爛尾風險。根據(jù)人民銀行121號文的規(guī)定，自有資金為開發(fā)商的所有者權(quán)益。對于項目公司，所有者權(quán)益只對應一個項目，比較容易確定項目自有資金。對于同時開工幾個項目的非項目公司，所有者權(quán)益就要對應開發(fā)商正在開發(fā)的所有項目的總投資。對所有者權(quán)益的構(gòu)成應予以調(diào)查核實，比如資本公積較大的，應說明資本公積的構(gòu)成，對于股東超額注資形成的，須要求股東出具在償還我行貸款前不收回相應

30、資金的書面承諾。9、項目市場定位了解開發(fā)商確定的銷售群體。通過項目的區(qū)域位置、價位，分析開發(fā)商對項目的市場定位是否準確。了解周邊樓盤的定價及銷售速度、銷售價格情況。將項目價格與周邊同檔次樓盤銷售價格、二手房價格和租金水平進行比較，分析、判斷項目在區(qū)域內(nèi)的定位是否合理、價格是否適中。10、項目銷售預測預計銷售進度，并根據(jù)住宅、底商等不同產(chǎn)品的可銷售面積，分別計算預期的銷售收入。保守估計，住宅部分銷售收入達到多少時可以償還銀行借款和滿足滾動開發(fā)的資金需求。11、項目還款安排項目銷售回款控制是房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我行一般要求銷售回款全部通過我行流轉(zhuǎn)，其中的一定比例進入保證金賬戶，以備還

31、本付息。目前，總行掌握的一般原則是項目的住宅銷售率達到70%時，保證金帳戶內(nèi)的資金可以覆蓋貸款本息。分行應按此原則制定從項目銷售回款中提取還款保證金的最低比例要求。如果預計銷售價格會有較大幅度波動，也可按銷售面積提取還款保證金，即項目每銷售一平方米，需要提取的最低還款保證金數(shù)額。對于開發(fā)項目應納稅款，比如國家稅務總局新發(fā)布的土地增值稅清算管理，造成開發(fā)商稅務負擔增加，為了減小清算支付時的資金壓力，應要求開發(fā)商定期（每月或每筆銷售回款）從銷售回款中預提應納稅款，并對預提的應納稅款進行看管，防止應納稅款資金被挪用，確保項目按時足額納稅。對于未按規(guī)定納稅的開發(fā)商，保證金賬戶有被稅務機關(guān)查封的可能，為

32、防范由此引發(fā)的風險，對于金額較大、且期限超過1年的貸款，要求設計分期還款方案。12、項目抵押擔保我行原則上要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款以項目的土地使用權(quán)及在建工程抵押。開發(fā)商按約定比例存入銷售款，我行釋放對應的抵押物，即逐套釋放抵押，以實現(xiàn)封閉運作。各地區(qū)對房屋、土地抵押及抵押登記的管理方式有較大差別，房屋和土地的管理部門亦有分有合，我行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的土地使用權(quán)及在建工程抵押時，須徹底了解當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定和相關(guān)管理辦法，有針對性地設計抵押及釋放過程的操作方案，要求同時兼顧風險控制和可操作性。在某些地區(qū)辦理在建工程抵押時需要釋放土地抵押，有些地區(qū)辦理預售證時需解除在建工程抵押等現(xiàn)象，存在貸款階段

33、性懸空問題，需要設計有效的控制措施，防范抵押物懸空帶來的風險。第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點信審報告的核心內(nèi)容是要對調(diào)查報告提供的信息是否完善、是否合理進行分析和判斷，對授信風險加以揭示和分析，提出是否同意授信的建議。要求信審人員在審查過程中，與業(yè)務部門充分溝通，對調(diào)查報告內(nèi)容的真實性和完整性做出基本的判斷。對于調(diào)查報告中存有疑點或不夠詳盡的部分，須要求客戶經(jīng)理進行補充，保證最終提交的基礎(chǔ)信息內(nèi)容完整、符合邏輯、足以作為授信決策的基礎(chǔ)和依據(jù)。信審報告應在調(diào)查報告的基礎(chǔ)上，對可能形成授信風險的重要因素進行分析、判斷，對授信方案設計是否合理、防范風險的措施是否有效進行評價。（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公

34、司1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營情況對于項目公司，重點審查注冊資本是否全部到位（要求提供驗資證明），股東以往開發(fā)的樓盤銷售情況是否良好，是否有延遲交樓、爛尾樓、已建成房屋是否存在工程質(zhì)量問題、已建成房屋是否拖欠工程款等問題。對開發(fā)商經(jīng)營狀況好壞，資金實力是否雄厚，是否有能力完成項目做出明確判斷。根據(jù)總行房地產(chǎn)信貸政策，對于自身和其股東都不具有開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，原則上不給予授信。對于非項目公司，除審查注冊資本是否足額到位外，應重點審查開發(fā)商以往經(jīng)營業(yè)績，審查財務管理模式，內(nèi)部資金往來情況，其他在建項目是否存在資金缺口，資金鏈是否緊張，其他行業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商經(jīng)營狀況的影響程度，是否有延遲交樓、爛尾樓、已

35、建成房屋是否存在工程質(zhì)量問題、已建成房屋是否拖欠工程款等問題。對開發(fā)商的經(jīng)營狀況好壞、是否有能力完成我行擬授信項目做出明確判斷。對于2006年7月11日后批準成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，應重點審查是否符合關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見的規(guī)定。2、房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務狀況對于項目公司主要審查財務指標與工程實際進度應該支付的資金是否基本匹配，土地款是否已經(jīng)繳足，是否存在股東占款情況、股東占款是否會對借款人的經(jīng)營構(gòu)成不良影響，對異常財務指標的解釋是否合理。對于滾動開發(fā)的項目，應分析、判斷前期已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入是否被用于滾動開發(fā)，其它銀行的貸款是否存在充足的還款來源。正在開發(fā)的項目是否存在建設資金缺口，是否有因資金不足導致項目爛尾的可能。對非項目公司財務指標的審查以上內(nèi)容外，重點是通過分析財務指標之間的勾際關(guān)系是否合理，財務指標與經(jīng)營狀況是否相符，判斷財務指標的可信度，判斷開發(fā)商財務狀況好壞，銀行貸款的還款來源及是否具有充足的還款能力。調(diào)查報告關(guān)于土地增值稅是否追溯征收的描述是否與當?shù)匾?guī)定一致，如可能追溯征收，調(diào)查報告測算的征收金額是否合理