美食廣場建設項目可行性研究報告

1、關于豪邁生活廣場二層經(jīng)營美食廣場可行性分析報告目錄一、餐飲市場情況二、步行街商圈餐飲市調(diào)情況三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目標市場定位2、消費者定位：3、檔次定位：4、產(chǎn)品定位：5、形象定位：6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：二）、項目優(yōu)勢：1、管理優(yōu)勢:2、整合營銷傳播3、品牌優(yōu)勢三）、招商原則:四、規(guī)劃方案五、招商進展情況及實施計劃正文一、餐飲市場情況隨著人們生活節(jié)奏的加快，生活水平不斷提高。餐飲業(yè)的網(wǎng)點結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩極分化的趨勢?，F(xiàn)在是大型、豪華、多功能、高檔次和具有品牌特色的飯店、酒店不斷增加；各種方便大眾消費、具有經(jīng)營特色的小餐館、小吃店更是雨后春筍般的發(fā)展。與此相反，中等規(guī)模、檔次的餐飲企業(yè)發(fā)展緩慢，

2、有的甚至逐步減少。市場競爭激烈，積極扶持適合大眾消費、具有經(jīng)營特色、誠信服務、衛(wèi)生、方便、實惠的經(jīng)營方式，滿足多層次、多元化的消費需求。二、商圈餐飲市調(diào)情況1、項目所在商圈餐飲業(yè)較多，競爭激烈，競爭對手主要是小型餐館，湯館，面館及熟食店。主要集中在夾馬營路中段，經(jīng)營面積50-200平方，規(guī)模較小。經(jīng)營品類包括：早餐類（豆?jié){、胡辣湯、粥、油條、餅、包子，）午餐類：（米皮、涼皮、盒飯、蓋澆飯、油潑面、拉面、炒面、燴面、牛、羊、驢、肉湯）2、環(huán)境一般、衛(wèi)生狀況、服務水平、便捷程度較差，缺乏特色。3、餐品價格區(qū)間：5-10元。4、主要消費群體為學生及區(qū)域流動或務工人員。三、規(guī)劃分析一）、市場定位1、目

3、標市場定位本項目地理位置位于瀍河區(qū)夾馬營路旭升村、學校、居民小區(qū)商圈，啟明路以北商業(yè)區(qū)正待開發(fā)。餐飲熱點正在向本案商圈移動,人口總數(shù)超過1萬人，并且隨著商業(yè)區(qū)的開發(fā)顧客群體有增長趨勢。市場定位主要在于早上提供早餐、中午提供工作快餐，晚上給單身人士及工作繁忙的商務人士提供便利餐，周末則是為超市顧客提供全天的食品服務。2、消費者定位：目標客層主要鎖定在商圈內(nèi)的小區(qū)住戶、流動住戶、院校學生、商業(yè)人群。3、價格定位：“美食平民化”價格定位中檔，業(yè)態(tài)上以快餐為主，休閑餐為輔?？蛦蝺r控制在人均消費5-15元的區(qū)域，能滿足商圈顧客在早、中、晚時間的就餐和休閑。讓消費者“花最少的錢吃最好吃的食物”。而且，采用

4、儲值卡刷卡消費，使之消費方便，快捷、實現(xiàn)超市購物，美食用餐一卡通。4、產(chǎn)品定位：“低價高品質(zhì)”“物美價廉”以規(guī)模和特色取勝,，以專業(yè)化發(fā)展模式為主。口味精求.美食廣場積極引入符合消費者口味和需求的美食品類。實施嚴格的廚務品控管理。使之成為該商圈規(guī)模最大、品種齊全的美食廣場，經(jīng)營品類要多而精，廣場內(nèi)各類美食采用開放式的陳列。5、形象定位：1）、形象簡約大方，設計風格裝修突出品牌飲食，體現(xiàn)大眾化與品牌化相結(jié)合。為了適應顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現(xiàn)場感覺，“明檔”操作模式。設計拋卻傳統(tǒng)美食廣場檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。做到平民化的需求，

5、品牌店的享受。6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，引入兒童游樂場。提供餐飲服務以外，解決老年顧客照看幼兒的需要。實現(xiàn)超市購物、廣場用餐、引管孩童一體化。二）、項目優(yōu)勢：1、 硬件設施：1）拋卻傳統(tǒng)檔口后廚，進行明檔設計，獨具特色。2）中央空調(diào)3）環(huán)境衛(wèi)生、舒適。簡約大方，特色突出。2、管理優(yōu)勢:1）自主經(jīng)營、商位租賃。統(tǒng)一經(jīng)營管理 、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設施的經(jīng)營概念。即：商位租賃實施標準化管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營業(yè)

6、時間；統(tǒng)一水、電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有;商戶需交納保安、保潔費用，承擔經(jīng)營所用水、電、燃氣費。2)、整合營銷傳播把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、產(chǎn)品開發(fā)進行一元化的整合重組讓消費者從不同的信息渠道獲得 對美食廣場的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。3）、品牌優(yōu)勢: 通過塑造美食廣場形象，強化生活廣場綜合優(yōu)勢。3、經(jīng)營優(yōu)勢 美食廣場在強化生活廣場功能的同時，可以最大限度降低超市生鮮經(jīng)營的損耗。商戶加工制作商品所需原材料、配料可由超市提供。既能降低超市損耗擴大銷售，又能降低商戶的采購和加工成本。實現(xiàn)互惠互利，雙方共贏。三）、招商原則:1、形象先行推廣（

7、媒體、現(xiàn)場）造勢，品牌店聯(lián)盟要營造旺場氛圍。2、先遠后近 ，先大后小。品牌主力先行（適當優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地特色商戶，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經(jīng)營。四、運營規(guī)劃方案鑒于以上情況建議兩個方案A、 方案一：美食廣場（自營/營運商）招商建議方案方案1：租賃、聯(lián)營形式 公司獨立運營方案2：整體出租或（出售），整體交給一個大的運營商來運做方案評估：方案1：項目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進行經(jīng)營平面的分割劃分，方案2：美食城作為一個整體出租（出售）給某成熟的運營商，不參與后期的經(jīng)營與管理.方案評估因素：方案資金回籠資金收入招商難度銷售難度定位影響條件經(jīng)營風險方

8、案1慢高小易很好一般要求大方案2快低大難利好要求高零分析認為方案1整體上優(yōu)于方案2，因為：1）、一個好的經(jīng)營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看1方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風險較大可是運做難度較易。2）、在方案1有效運作的情況下，美食廣場的升值是一定能達到的。3）、美食廣場成功的關鍵因素是經(jīng)營者的實力和管理服務的素質(zhì)，方案1的最終目的是通過有效的經(jīng)營管理使美食廣場的經(jīng)濟指數(shù)提升，以達到投資的高利潤回報。4）、方案1更好地符合了本項目的定位思路。B、方案二：1-2個主題餐廳（火鍋、涮鍋、自助）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則

9、，一則將其置于邊角位置帶動人氣，二可以滿足各品牌店選址標準。四、招商進展情況及實施計劃（一）、招商進展情況按美食區(qū)招商進度，首先針對主力店進行初次接洽，對目標美食主力店進行拜訪，拜訪情況和跟蹤情況如下（二）實施計劃1、招商物料準備1）、招商手冊、招商DM單 招商邀請函 購物中心概況，美食廣場的招商條件現(xiàn)場（含綜合簡介、平面圖、功能說明、 經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內(nèi)外包裝等）2）、 招商合同文本 招商細則、招商流程、租賃協(xié)議等3 ）、美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）2、現(xiàn)場管理 1）、招商人員上崗前培訓，進入現(xiàn)場做招商前準備； 每周工作例會，向經(jīng)營管理公司匯報每周招商情況及當前亟待解決的問題；

10、每周以書面形式匯報招商情況，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、并以周、月小結(jié) 形式報告呈報甲方； 2）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結(jié)。 3）首先應多渠道開發(fā)市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第二步，鎖定目標意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達成目標。第三，以點帶面，充分利用主力店的品牌效應帶動品牌店的加盟。3、招商推廣計劃美食廣場的招商工作，本案初擬以下推廣計劃4、合作方式：1）、以租賃形式，租賃期限5-8年2）、合約保證金：以2個月租金為保證金，合同期滿無息退還3）、管理費：按日常管理費用的支出預算分攤（對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務），商戶需交納保安、保潔費用，承擔經(jīng)營所用水、

11、電、燃氣費。4）、廣告費：開業(yè)初期美食區(qū)大量廣告集中投放，消費卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場5、招商優(yōu)惠政策具體的招租方式 不管是租賃還是聯(lián)營扣點都應積極的吸引經(jīng)營戶進駐美食區(qū)，針對美食區(qū)的初步定位建議采取一些主動出擊的招商方式，擬定如下方案：1)、特色品牌商家進駐優(yōu)惠策略 ：特色品牌商家的品牌效應能給經(jīng)營者增強入場的信心，從而有力地促進招租，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商戶的招租；2）、制定優(yōu)惠策略： 搶占商機“階梯式”優(yōu)惠租賃方式，降低經(jīng)營風險， 前三年收取低租金，由低到高，循序漸進，最先進入的商戶，實行

12、優(yōu)惠租價，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營、長足發(fā)展。 3）、媒體推廣：利用媒體資源和客戶渠道進行整合營銷推廣，以擴大傳播范圍，把握消費客群。 4）、商鋪租賃年限：為三年期或五年期，方式靈活。5）、積極配合合作伙伴爭取當?shù)卣亩愘M減免政策。6）、相對優(yōu)惠的戶外廣告位。6、進駐要求：1）、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐須服從對美食廣場的整體規(guī)劃，駐場前經(jīng)確認業(yè)種及品牌，經(jīng)嚴格供貨商的考察評估，選擇標準為上年營業(yè)額、單店面積、單月銷售、客單價、人氣、產(chǎn)品質(zhì)量）考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)書面同意。 2）統(tǒng)一視覺形象：經(jīng)營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風格符合美食廣場的整體形象3）.統(tǒng)一租賃管理：進駐商家在經(jīng)營過程中須服從物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。物業(yè)公司對商戶進行嚴格的租賃管理，同時提供高質(zhì)量的物業(yè)服務，從而在給商家提供一個安全有序經(jīng)營環(huán)境的同時，創(chuàng)造一個舒適、整潔的就餐、休閑場所。7、招商流程1）、市場調(diào)研和目標客戶分析。2）、客戶信息歸檔完善,招商資料準備就緒、目標客戶開發(fā),拜訪,接洽、客戶