酒店式公寓+北京WEGO精品豪宅分析報告

1、酒店式公寓酒店式公寓產品定位產品定位 北京北京WEGOWEGO精品豪宅分析報告精品豪宅分析報告 規(guī)劃與經營思考焦點規(guī)劃與經營思考焦點 1.1. 面積規(guī)劃為面積規(guī)劃為6565平米、平米、9090平米二種戶型，建議不超過公平米二種戶型，建議不超過公 寓最小面積，以免與公寓客戶沖突寓最小面積，以免與公寓客戶沖突 2.2. 尋求國際知名專業(yè)物業(yè)公司合作，增加項目地價值感尋求國際知名專業(yè)物業(yè)公司合作，增加項目地價值感 與客戶投資信心與客戶投資信心 3.3. 未來北京酒店式服務公寓竟爭激烈，本項目有酒店地未來北京酒店式服務公寓竟爭激烈，本項目有酒店地 優(yōu)勢，內部配套上需全面考慮優(yōu)勢，內部配套上需全面考慮

2、參考項目參考項目服務服務內容內容 服務及設施服務及設施雅詩閣雅詩閣盛捷盛捷徐匯盛捷徐匯盛捷服務及設施服務及設施雅詩雅詩 閣閣 盛捷盛捷徐匯盛捷徐匯盛捷 分體式空調分體式空調按摩池按摩池 個人保險箱個人保險箱桌球房桌球房 個人電話號碼個人電話號碼閱覽室閱覽室 無線電話無線電話網吧網吧 衛(wèi)星電視衛(wèi)星電視多功能廳多功能廳 吹風機吹風機會議室會議室 熨斗及燙衣板熨斗及燙衣板游戲室游戲室 熱水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)小劇院小劇院 灶具灶具超級市場超級市場 碗、餐盆及刀具碗、餐盆及刀具地下停車場地下停車場 冰箱冰箱國際幼兒園國際幼兒園 微波爐微波爐兒童游戲室兒童游戲室 電水壺電水壺客人休息閱覽室客人休息閱覽室 烤面包

3、機烤面包機餐廳及酒吧餐廳及酒吧 洗衣機（具烘干設備）洗衣機（具烘干設備）2424小時保安小時保安 自動洗衣間自動洗衣間2424小時客戶服務小時客戶服務 室內游泳池室內游泳池日常房間清潔日常房間清潔 網球場網球場商務中心商務中心 健身中心健身中心干濕洗衣服務干濕洗衣服務 桑拿及蒸汽房桑拿及蒸汽房機場接送機場接送 按摩房按摩房幼兒看護服務幼兒看護服務 臺灣第三代小房型臺灣第三代小房型 小戶型參照方案及概念：小戶型參照方案及概念： 主人房主人房 1414平方米平方米 浴室浴室 7.57.5平方米平方米 A A、6565平方米小戶型平方米小戶型SPASPA浴室面積約在浴室面積約在910910平方米左右

4、；平方米左右； 9013090130平方米平方米SPASPA浴室面積約在浴室面積約在14181418平方米左右。平方米左右。 B B 、 6 56 5 平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在 2 02 0 平 方 米 ；平 方 米 ； 9 09 0 平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在 2 52 5 平 方 米 ；平 方 米 ； 1 3 01 3 0 平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在平 方 米 小 房 型 主 人 房 約 在 9 09 0 平 方 米 。平 方 米 。 C C、設計上如有困難

5、，可依上述要求以、設計上如有困難，可依上述要求以90%90%標準（指標準（指SPASPA浴浴 室及主人房面積）設計之。室及主人房面積）設計之。 北京北京“WeGoWeGo” 臺北臺北WeGoWeGo薇閣精品旅館薇閣精品旅館 現(xiàn)場照片現(xiàn)場照片 SloganSlogan “找個塊小市場，做北京第一找個塊小市場，做北京第一” 創(chuàng)造北京獨一無二的創(chuàng)造北京獨一無二的“新思維概念型精品毫宅新思維概念型精品毫宅” 命名命名 “北京北京We GoWe Go” 前言：前言： 這是一種革命性的精品毫宅。 在介紹本產品之前，我們必需對03年于臺灣臺北市推 出一夜成名造成轟動的臺北市薇閣精品旅館，做一個 簡單的介紹:

6、 首先，我們來聽聽一些聲音：首先，我們來聽聽一些聲音： 忘掉過去忘掉過去洞悉未來洞悉未來 在瞬息萬變的時代中在瞬息萬變的時代中鑒往鑒往不一定能不一定能知來知來 1.1. 創(chuàng)新不論大小，不創(chuàng)新確定無法由小變大創(chuàng)新不論大小，不創(chuàng)新確定無法由小變大 2.2. 大眾市場已死，瞄準小眾市場才能經營致勝大眾市場已死，瞄準小眾市場才能經營致勝 3.3. 每天不斷的了解市場，就是每天在做每天不斷的了解市場，就是每天在做對焦對焦的的 工作工作 客戶需求的變化是最大的競爭對手客戶需求的變化是最大的競爭對手 定位的終極意義定位的終極意義 right time right time 對的時機對的時機 right pr

7、oduce right produce 對的產品對的產品 right market right market 對的市場對的市場 發(fā)揮領導力的不是人，而是文化。發(fā)揮領導力的不是人，而是文化。 是共同的價值觀，和共同的思維模式，是共同的價值觀，和共同的思維模式， 和用一塊烙鐵深深烙印在每位員工心中的兩個和用一塊烙鐵深深烙印在每位員工心中的兩個 字字用心用心 本產品是一種本產品是一種“夢幻型夢幻型”產品，之所以推出后一產品，之所以推出后一 夜成名（出租率達夜成名（出租率達200%200%以上，顧客回頭率達以上，顧客回頭率達90%90% 以上），我們來看看以下經營者的見解：以上），我們來看看以下經營者

8、的見解： 薇閣臺北館開幕以后不到半年，就已成為全國知薇閣臺北館開幕以后不到半年，就已成為全國知 名的領導品牌。目前北臺灣的消費者對薇閣的第名的領導品牌。目前北臺灣的消費者對薇閣的第 一印象就是一印象就是那間要排隊那間要排隊check incheck in的旅館的旅館。 而全國各大平面及電子媒體從各種新聞性、社會而全國各大平面及電子媒體從各種新聞性、社會 性、工商性等角度的非廣告報道至少超過一千則性、工商性等角度的非廣告報道至少超過一千則 以上。據(jù)說全臺灣甚至中國大陸及日本，類似的以上。據(jù)說全臺灣甚至中國大陸及日本，類似的 旅館陸續(xù)醞釀開幕的就有數(shù)十家之多，顯見薇閣旅館陸續(xù)醞釀開幕的就有數(shù)十家之

9、多，顯見薇閣 精品旅館在飯店業(yè)界造成了一股革命性的風潮！精品旅館在飯店業(yè)界造成了一股革命性的風潮！ 顯見薇閣精品旅館在飯店業(yè)界造成了一股顯見薇閣精品旅館在飯店業(yè)界造成了一股 革命性的風潮！革命性的風潮！ Wego TaipeiWego Taipei（薇閣精品旅館臺北館）不僅以前述中?。ㄞ遍w精品旅館臺北館）不僅以前述中小 型服務業(yè)中，以及短時間創(chuàng)造一個知名的品牌，并且型服務業(yè)中，以及短時間創(chuàng)造一個知名的品牌，并且 改變了旅館客房每日使用次數(shù)的宿命，甚至也刷新了改變了旅館客房每日使用次數(shù)的宿命，甚至也刷新了 老顧客回籠率新高的紀錄（達百分之九十以上），此老顧客回籠率新高的紀錄（達百分之九十以上），

10、此 外也突破了服務業(yè)賣場的傳統(tǒng)規(guī)劃概念，如睡眠區(qū)與外也突破了服務業(yè)賣場的傳統(tǒng)規(guī)劃概念，如睡眠區(qū)與 浴室區(qū)面積幾乎相同，睡眠區(qū)與浴室區(qū)、起居室之間浴室區(qū)面積幾乎相同，睡眠區(qū)與浴室區(qū)、起居室之間 等空間都不隔間、等空間都不隔間、 客房的風格多樣化、備品種類及數(shù)量多元化、客客房的風格多樣化、備品種類及數(shù)量多元化、客 房內機械設備最多種類、大膽取消餐廳全部采用房內機械設備最多種類、大膽取消餐廳全部采用 送餐到房（送餐到房（Room ServiceRoom Service）的服務、第一家起用）的服務、第一家起用 無人柜臺的尊榮車道設計，在完全沒有公共設施無人柜臺的尊榮車道設計，在完全沒有公共設施 的空間

11、中把休閑娛樂的概念引進每間客房內，甚的空間中把休閑娛樂的概念引進每間客房內，甚 至是世界第一家結合停車場與大樓式飯店及汽車至是世界第一家結合停車場與大樓式飯店及汽車 旅館的旅館的混血兒混血兒建筑執(zhí)照，以上的種種創(chuàng)新加建筑執(zhí)照，以上的種種創(chuàng)新加 上這個混血型上這個混血型異種異種建筑物，使得建筑物，使得薇閣精品薇閣精品 旅館旅館在消費者心目中有了在消費者心目中有了魔宮魔宮和和寶盒寶盒 的概念，在口耳相傳下形成一股想一探究竟的好的概念，在口耳相傳下形成一股想一探究竟的好 奇與興致。奇與興致。WegoWego的誕生希望能使奄奄一息的臺灣的誕生希望能使奄奄一息的臺灣 服務業(yè)萌發(fā)一個服務業(yè)萌發(fā)一個傳奇?zhèn)髌?/p>

12、的起始。的起始。 Wego TaipeiWego Taipei絕不是一個完美的產品，甚至十年絕不是一個完美的產品，甚至十年 后再回顧，這樣的產品可能還只是處在一個后再回顧，這樣的產品可能還只是處在一個原原 始時代始時代。在十倍速時代中，速度比正確更重在十倍速時代中，速度比正確更重 要！要！，在這種變動的世代中，上天給了所有的，在這種變動的世代中，上天給了所有的 產業(yè)和經營者產業(yè)和經營者不要等到產品完美才出手不要等到產品完美才出手的權的權 利，因為我們的對手隨時會用利，因為我們的對手隨時會用不很完美不很完美的產的產 品來對付我們。品來對付我們。 國外目前有些深具特色的精品旅館，如澳洲雪梨國外目前

13、有些深具特色的精品旅館，如澳洲雪梨 的的W HotelW Hotel，大門口站著一位身高，大門口站著一位身高180180多公分的大多公分的大 帥哥，頭發(fā)還擦點發(fā)油，身上香香的，穿著連身帥哥，頭發(fā)還擦點發(fā)油，身上香香的，穿著連身 黑色的短袖黑色的短袖T T恤，頭上戴著無線耳機恤，頭上戴著無線耳機以迷人的以迷人的 微笑幫客人拉開飯店大門，門內迎面而來的卻是微笑幫客人拉開飯店大門，門內迎面而來的卻是 裸露在外的鋼筋，搭配艷紅大膽色彩超現(xiàn)代主義裸露在外的鋼筋，搭配艷紅大膽色彩超現(xiàn)代主義 風格的裝潢，客房內播放著熱門音樂和最新電影，風格的裝潢，客房內播放著熱門音樂和最新電影， 一天房價從臺幣一萬元到六萬

14、元（人民幣一天房價從臺幣一萬元到六萬元（人民幣25002500元元 到到1500015000元）。元）。 現(xiàn)代的消費文化及商品符號，所散播給消費者娛現(xiàn)代的消費文化及商品符號，所散播給消費者娛 樂、資訊、時尚、個性的感覺，似乎已經成了消樂、資訊、時尚、個性的感覺，似乎已經成了消 費者衡量商品價值的重要因素，消費的習性也從費者衡量商品價值的重要因素，消費的習性也從 需求到欲求，從功能到感覺。實際上，在三四十需求到欲求，從功能到感覺。實際上，在三四十 年前，年前，Marriot HotelMarriot Hotel的執(zhí)行總裁的執(zhí)行總裁MalikMalik就曾對旅就曾對旅 館產業(yè)下了一個注腳：館產業(yè)下

15、了一個注腳：飯店業(yè)是休閑娛樂產飯店業(yè)是休閑娛樂產 業(yè)業(yè)，而臺灣的業(yè)者似乎在三、四十年后的今天，而臺灣的業(yè)者似乎在三、四十年后的今天， 仍然是在經營仍然是在經營房間出租業(yè)房間出租業(yè)。因此目前很多服。因此目前很多服 務業(yè)的問題是？懂得消費，也勇於消費的消費者務業(yè)的問題是？懂得消費，也勇於消費的消費者 沒錢投資；而不會投資，又不會消費，甚至從不沒錢投資；而不會投資，又不會消費，甚至從不 消費的經營者卻在經營這些產業(yè)，你說奇怪不奇消費的經營者卻在經營這些產業(yè)，你說奇怪不奇 怪？怪？ 旅館業(yè)的旅館業(yè)的新物種新物種在哪里？在哪里？ 臺灣的旅館業(yè)，長久以來大多以臺灣的旅館業(yè)，長久以來大多以房間出租業(yè)房間出租

16、業(yè) 的宿命觀念在經營，而今天消費者需求的變化的宿命觀念在經營，而今天消費者需求的變化 卻又是如此快速。幾十年來，客房內一張床、卻又是如此快速。幾十年來，客房內一張床、 一間小浴室、一臺小電視，要如何滿足現(xiàn)代消一間小浴室、一臺小電視，要如何滿足現(xiàn)代消 費者的需求？無怪乎，根據(jù)臺灣交通部觀光局費者的需求？無怪乎，根據(jù)臺灣交通部觀光局 的統(tǒng)計，的統(tǒng)計，20022002年一年臺北、臺中、高雄的五星年一年臺北、臺中、高雄的五星 級飯店，平均住房率只有級飯店，平均住房率只有5454。92%92%！業(yè)界在錯！業(yè)界在錯 愕之余，才警覺原來我們最大的競爭對手并非愕之余，才警覺原來我們最大的競爭對手并非 同業(yè)，同

17、業(yè)， 而如而如7-117-11創(chuàng)辦人鈴木先生所說的：創(chuàng)辦人鈴木先生所說的：顧客需求的顧客需求的 變化才是我們最大的競爭對手變化才是我們最大的競爭對手，也正如英特爾，也正如英特爾 葛洛夫在十倍速時代中所說的：葛洛夫在十倍速時代中所說的：現(xiàn)在能存活下現(xiàn)在能存活下 來的，都是運作快速的產業(yè)。來的，都是運作快速的產業(yè)。此時，我們不禁此時，我們不禁 要問，旅館業(yè)的要問，旅館業(yè)的新物種新物種在哪里？在哪里？ 旅館業(yè)的旅館業(yè)的新物種新物種Wego TaipeiWego Taipei 今天顧客對服務業(yè)的需求，已經從功能走向感覺，今天顧客對服務業(yè)的需求，已經從功能走向感覺， 從需求走向欲求，從有形走向無形，顧客

18、需求的從需求走向欲求，從有形走向無形，顧客需求的 早已不只是租賃一個房間過夜棲身而已，顧客要早已不只是租賃一個房間過夜棲身而已，顧客要 的是一個品味，一個價值，一個整體感覺和一種的是一個品味，一個價值，一個整體感覺和一種 生活態(tài)度，誰能抓到這個竅門，誰就能找到一個生活態(tài)度，誰能抓到這個竅門，誰就能找到一個 競爭利基競爭利基和一個和一個獲利模式獲利模式。什么是旅館。什么是旅館 業(yè)的新物種，真正的答案在業(yè)的新物種，真正的答案在創(chuàng)新創(chuàng)新兩個字，換兩個字，換 句話說句話說鑒往鑒往不一定能夠不一定能夠知來知來，甚至參考，甚至參考 過去有時反而成為負擔。過去有時反而成為負擔。 WegoWego的六大主題、

19、三十二種風情的六大主題、三十二種風情 Wego TaipeiWego Taipei的第一項創(chuàng)新，就是把所有客房分為六的第一項創(chuàng)新，就是把所有客房分為六 大主題、大主題、3232種風情。六大主題有熱帶休閑館、名牌種風情。六大主題有熱帶休閑館、名牌 時尚館、東方風情館、現(xiàn)代主義館、主題風味館和時尚館、東方風情館、現(xiàn)代主義館、主題風味館和 視覺藝術館，每個主題館發(fā)展出各具特色的風情。視覺藝術館，每個主題館發(fā)展出各具特色的風情。 例如熱帶主題館中有峇里島、地中海、加州陽光及例如熱帶主題館中有峇里島、地中海、加州陽光及 海洋之星；名牌時尚館有凱文克來，香奈兒及梵塞海洋之星；名牌時尚館有凱文克來，香奈兒及

20、梵塞 斯；東方風情館有夜上海、阿房宮、明式彩繪與禪斯；東方風情館有夜上海、阿房宮、明式彩繪與禪 之風呂；現(xiàn)代主義館有極簡主義、紐約紐約；主題之風呂；現(xiàn)代主義館有極簡主義、紐約紐約；主題 風味館中更有鐵達尼號、賭城風云、秘密花園、古風味館中更有鐵達尼號、賭城風云、秘密花園、古 保傳奇、歡樂影城、巨星之夜及普普藝術；在視覺保傳奇、歡樂影城、巨星之夜及普普藝術；在視覺 藝術館則有光之饗宴、星光燦爛與夢幻鏡宮。我們藝術館則有光之饗宴、星光燦爛與夢幻鏡宮。我們 希望顧客一來再來，感受到不同的風情。希望顧客一來再來，感受到不同的風情。 奧美廣告的創(chuàng)意總監(jiān)鄭俊宏先生認為奧美廣告的創(chuàng)意總監(jiān)鄭俊宏先生認為現(xiàn)在工

21、商現(xiàn)在工商 社會無趣又有壓力，人們希望速食的娛樂及突然社會無趣又有壓力，人們希望速食的娛樂及突然 出現(xiàn)的趣味，而異國風情正可符合這樣的大眾需出現(xiàn)的趣味，而異國風情正可符合這樣的大眾需 求求。又如策略大師麥克波特所說的。又如策略大師麥克波特所說的發(fā)展出一發(fā)展出一 個產業(yè)的新類別個產業(yè)的新類別，這也是，這也是商品娛樂化商品娛樂化的一的一 個過程，讓顧客在個過程，讓顧客在Wego TaipeiWego Taipei不只是承租一個不只是承租一個 房間，而是度過一段歡樂的時光，讓顧客從對住房間，而是度過一段歡樂的時光，讓顧客從對住 的需求，升華到滿足感官的欲求；從功能的滿足的需求，升華到滿足感官的欲求；

22、從功能的滿足 轉化為對品味的追求。轉化為對品味的追求。 客人只是客人只是滿意滿意，我們就完了，我們就完了 Wego TaipeiWego Taipei位于臺北市娛樂、休閑、夜生活等行業(yè)齊位于臺北市娛樂、休閑、夜生活等行業(yè)齊 聚的林森北路核心地帶，占地面積近聚的林森北路核心地帶，占地面積近26002600坪（坪（86008600平平 方米），以每坪地價約方米），以每坪地價約200200萬（每平方米土地萬（每平方米土地1515萬人民萬人民 幣）計算，光土地價值就達幣）計算，光土地價值就達5050億臺幣（億臺幣（12.512.5億人民億人民 幣），在這塊黃金土地上，幣），在這塊黃金土地上，Wego

23、TaipeiWego Taipei只規(guī)劃只規(guī)劃8787個精個精 品客房。不含各房間專屬停車位等設施，客房凈面積品客房。不含各房間專屬停車位等設施，客房凈面積 即達到即達到5353平方米到平方米到6666平方米以上，每間客房造價已遠平方米以上，每間客房造價已遠 遠超過國內所有五星級飯店，可謂國內首座超六星級遠超過國內所有五星級飯店，可謂國內首座超六星級 飯店，即使在國際名牌飯店的競爭平臺上，也絲毫不飯店，即使在國際名牌飯店的競爭平臺上，也絲毫不 遜色。雖說臺灣近年不景氣，但遜色。雖說臺灣近年不景氣，但20032003年萬寶龍發(fā)行全年萬寶龍發(fā)行全 球限量球限量8 8套套筆，一套定價臺幣套套筆，一套

24、定價臺幣135135萬（人民幣萬（人民幣3434萬萬 元），一月份在臺灣就賣出了四套。足見消費者不斷元），一月份在臺灣就賣出了四套。足見消費者不斷 在為他們所要的慷慨地付出，問題在於經營者是否知在為他們所要的慷慨地付出，問題在於經營者是否知 道消費者真正要的是什么道消費者真正要的是什么 Wego TaipeiWego Taipei以經營精品商店的觀念將客房內作無隔間以經營精品商店的觀念將客房內作無隔間 設計，使得房內視覺的延伸達到極大效果。臺北市地設計，使得房內視覺的延伸達到極大效果。臺北市地 狹人稠，居住空間狹小，為讓所有頂級享受的顧客產狹人稠，居住空間狹小，為讓所有頂級享受的顧客產 生驚奇

25、感受，生驚奇感受，WegoWego甚至將部分家俱尺寸放大到有點夸甚至將部分家俱尺寸放大到有點夸 張的戲劇效果。譬如有些客房的單人椅，大到幾乎可張的戲劇效果。譬如有些客房的單人椅，大到幾乎可 以當床來使用，使客人獲得充分的釋放與舒解。以當床來使用，使客人獲得充分的釋放與舒解。 WegoWego的經營團隊一直要作到如本書定位篇中所說的經營團隊一直要作到如本書定位篇中所說 的，現(xiàn)代服務業(yè)應該有一個責任，不僅要提供消的，現(xiàn)代服務業(yè)應該有一個責任，不僅要提供消 費者全新的消費經驗，更應該教導人們如何消費，費者全新的消費經驗，更應該教導人們如何消費， 如何享樂，因為現(xiàn)代顧客已經太厭倦了不錯、還如何享樂，因

26、為現(xiàn)代顧客已經太厭倦了不錯、還 可以，而要很新、很炫、很酷、很過癮才行；因可以，而要很新、很炫、很酷、很過癮才行；因 為客人滿意，我們就完了，我們要讓客人非常滿為客人滿意，我們就完了，我們要讓客人非常滿 意才行！這種心理上的訴求在中國叫做意才行！這種心理上的訴求在中國叫做馬斯洛馬斯洛 理論，其實意義是接近的。理論，其實意義是接近的。 把客人的夢想變成商品！把客人的夢想變成商品！ 許多傳統(tǒng)旅館幾十年來都在客房內放置一臺比烤麥面許多傳統(tǒng)旅館幾十年來都在客房內放置一臺比烤麥面 包機大一點的小電視，這種包機大一點的小電視，這種聊勝於無聊勝於無的心態(tài)無法的心態(tài)無法 達到現(xiàn)代消費者達到現(xiàn)代消費者非常滿意非

27、常滿意的需求。在的需求。在wego Taipeiwego Taipei 的客房里，客人可以看到至少的客房里，客人可以看到至少3434寸到寸到100100寸的大尺寸電寸的大尺寸電 視，并享有家庭劇院的音效，每間客房還有專屬的視，并享有家庭劇院的音效，每間客房還有專屬的DVDDVD， 客人可攜帶自己喜歡的影片前來觀賞。另外客人可攜帶自己喜歡的影片前來觀賞。另外WegoWego也和也和 影片公司簽約，影片公司簽約， 任何時間都有任何時間都有8 8個免費頻道，個免費頻道，2424小時放映院線影小時放映院線影 片，同時也和唱片公司簽定合法的最新片，同時也和唱片公司簽定合法的最新KTVKTV新歌，新歌，

28、加上優(yōu)質的設備客人可在客房內盡情歡唱客人長加上優(yōu)質的設備客人可在客房內盡情歡唱客人長 久以來被忽略的夢想久以來被忽略的夢想WegoWego處處讓這些夢想成真書處處讓這些夢想成真書 中提到今天，商品的價值來自創(chuàng)新與夢想，當所中提到今天，商品的價值來自創(chuàng)新與夢想，當所 有的夢想都能成為商品時，這肯定會是一個犀利有的夢想都能成為商品時，這肯定會是一個犀利 的商品。這也是的商品。這也是WegoWego從從HotelHotel走向走向FuntelFuntel的革命的革命 精神之所在。精神之所在。 SPASPA概念的浴室規(guī)劃概念的浴室規(guī)劃 再以浴室為例，再以浴室為例，Wego TaipeiWego Tai

29、pei的浴室面積約有的浴室面積約有20-20- 3030平方米，（一般傳統(tǒng)飯店客房的全部面積，有平方米，（一般傳統(tǒng)飯店客房的全部面積，有 時都不到時都不到3030平方米），在這個大浴室中，配備有平方米），在這個大浴室中，配備有 蒸汽室、烤箱、大型幻彩水療按摩浴缸、浴室專蒸汽室、烤箱、大型幻彩水療按摩浴缸、浴室專 屬的超薄液晶電視及音響等，更值得一提的是，屬的超薄液晶電視及音響等，更值得一提的是， 當浴缸內的水達到一定高度時，浴缸內的當浴缸內的水達到一定高度時，浴缸內的LEDLED燈燈 光會自動亮起，并不斷的變換色彩，配合按摩浴光會自動亮起，并不斷的變換色彩，配合按摩浴 缸的滾涌，加上高程變化，

30、使整個浴室充滿了舞缸的滾涌，加上高程變化，使整個浴室充滿了舞 臺效果。如前所說，臺效果。如前所說，WegoWego就是要提供給顧客最新、就是要提供給顧客最新、 最炫、最酷、最過癮的享樂，要給客人一段歡樂最炫、最酷、最過癮的享樂，要給客人一段歡樂 的時光，要把夢想變成商品！的時光，要把夢想變成商品！ 舞臺概念的燈光組群舞臺概念的燈光組群 談到燈光，很多人都有在旅館客房內按那些麻煩的床談到燈光，很多人都有在旅館客房內按那些麻煩的床 頭控制按鍵的經驗，而這一按也按可幾十年，顧客早頭控制按鍵的經驗，而這一按也按可幾十年，顧客早 已已習以為常習以為常，業(yè)者也認為，業(yè)者也認為理所當然理所當然。但是。但是

31、WegoWego以群組燈光的設計理念解決了這個問題。以群組燈光的設計理念解決了這個問題。 大老板的隱私，我們最在意大老板的隱私，我們最在意 Wego TaipeiWego Taipei為維護顧客的安全與隱私，在規(guī)為維護顧客的安全與隱私，在規(guī) 劃設計上，堪稱是世界第一座直立式停車塔型劃設計上，堪稱是世界第一座直立式停車塔型 精品旅館，來賓（不論是自行開車或搭計程車）精品旅館，來賓（不論是自行開車或搭計程車） 可直接進入各樓層客房才下車，免除提行李的可直接進入各樓層客房才下車，免除提行李的 煩惱。而更炫的是尊榮卡的客人還有專屬車道，煩惱。而更炫的是尊榮卡的客人還有專屬車道， 可以進出無人柜臺，可以

32、進出無人柜臺， 從館外從館外Check inCheck in到自己的房間，一直到到自己的房間，一直到Check outCheck out， 完全不需與任何服務人員接觸，只需透過一個小小的完全不需與任何服務人員接觸，只需透過一個小小的 ICIC晶片控管，可說是晶片控管，可說是如入無人之境如入無人之境。臺北為首善。臺北為首善 之區(qū)，名人薈集，非顯即貴，因此，以保障名人隱私之區(qū)，名人薈集，非顯即貴，因此，以保障名人隱私 的超高標準所規(guī)劃的進出動線，當然能使一般顧客更的超高標準所規(guī)劃的進出動線，當然能使一般顧客更 為滿足。此外，為了讓顧客享有連用餐都不需要到餐為滿足。此外，為了讓顧客享有連用餐都不需要

33、到餐 廳的隱秘，廳的隱秘，WegoWego全部采用全部采用Room ServiceRoom Service的方式送餐到的方式送餐到 房，熱騰騰的早餐分三個時段，由專人送到待餐區(qū)后房，熱騰騰的早餐分三個時段，由專人送到待餐區(qū)后 即行離去，再由客人自行取用，完全避開對客人的干即行離去，再由客人自行取用，完全避開對客人的干 擾。至於反偷拍偵測，更是做到滴水不漏，固若金湯擾。至於反偷拍偵測，更是做到滴水不漏，固若金湯 的完全保障。的完全保障。WegoWego用確保大老板隱私的態(tài)度落實每一用確保大老板隱私的態(tài)度落實每一 個細節(jié)，使顧客享有十足安全。個細節(jié)，使顧客享有十足安全。 找對客戶遠比過度廣告有效找

34、對客戶遠比過度廣告有效 為使產品定位更加清楚，為使產品定位更加清楚，設計公司的產品行銷組合，設計公司的產品行銷組合， 要能在消費者意識中占有一席之地要能在消費者意識中占有一席之地及及旅館產品定旅館產品定 位的真正意義就是位的真正意義就是和自已目標客源建立關系和自已目標客源建立關系WegoWego 甚至只服務兩人同行的客人甚至只服務兩人同行的客人 美國美國OHIOOHIO州有一個紐得角樂園，他們經過市場調查發(fā)州有一個紐得角樂園，他們經過市場調查發(fā) 現(xiàn)，云霄飛車是游樂園中最受歡迎的游樂設施，於是現(xiàn)，云霄飛車是游樂園中最受歡迎的游樂設施，於是 在興建樂園之初，就將云霄飛車列為主力產品。紐得在興建樂園

35、之初，就將云霄飛車列為主力產品。紐得 角樂園擁有世界最高俯沖高度（角樂園擁有世界最高俯沖高度（300300尺高）站立式云霄尺高）站立式云霄 飛車，園內有多達飛車，園內有多達1414座的各式云霄飛車，而且每年增座的各式云霄飛車，而且每年增 加一座，不斷像磁石般地吸引全球的云霄飛車迷到加一座，不斷像磁石般地吸引全球的云霄飛車迷到此此 朝圣。在加拿大多倫多郊區(qū)專開疝氣的世界著朝圣。在加拿大多倫多郊區(qū)專開疝氣的世界著 名醫(yī)院名醫(yī)院Schouldice HospitalSchouldice Hospital醫(yī)院，他們做的醫(yī)院，他們做的 都是本書於定位篇中所揭示的都是本書於定位篇中所揭示的找一塊小市場，找

36、一塊小市場， 做世界第一做世界第一， 也正如壹周刊老板黎智英的話：也正如壹周刊老板黎智英的話：做生意最重要做生意最重要 就是專注就是專注，愈專注力度便愈大愈專注力度便愈大，因為，因為找找 對客戶遠比過度廣告有效對客戶遠比過度廣告有效。 細心關照顧客的每一項需求細心關照顧客的每一項需求 Peter DurakerPeter Duraker認為認為企業(yè)的獲利是隨顧客的滿意而企業(yè)的獲利是隨顧客的滿意而 來。來。為了讓顧客滿意，為了讓顧客滿意，WegoWego的經營核心一直圍繞在的經營核心一直圍繞在 二個二個W W和一個和一個H H上，即書中所一再強調的上，即書中所一再強調的WhoWho我們的客人我們

37、的客人 是誰？是誰？WhatWhat他們需要什么？他們需要什么？HowHow如何提供？如何提供？ 以客房備品為例，為了體貼女性顧客，并因應女以客房備品為例，為了體貼女性顧客，并因應女 性主導消費的趨勢，性主導消費的趨勢，WegoWego特地在客房內為女性貴特地在客房內為女性貴 賓準備了發(fā)圈、發(fā)夾、卸妝棉、卸妝乳液、洗面賓準備了發(fā)圈、發(fā)夾、卸妝棉、卸妝乳液、洗面 乳、潤膚乳液、排梳、女仕專用小尺寸免洗拖鞋，乳、潤膚乳液、排梳、女仕專用小尺寸免洗拖鞋， 發(fā)雕液，還有許多一般五星級飯店都看不到的無發(fā)雕液，還有許多一般五星級飯店都看不到的無 味香皂、潤絲精、浴巾球、漱口水、馬桶衛(wèi)生紙味香皂、潤絲精、浴

38、巾球、漱口水、馬桶衛(wèi)生紙 墊、消毒液、蒸汽專用植物精油、溫泉用硫磺液，墊、消毒液、蒸汽專用植物精油、溫泉用硫磺液， 隱形眼鏡專用生理食鹽水，甚至連客房沖泡的咖隱形眼鏡專用生理食鹽水，甚至連客房沖泡的咖 啡都是使用非三合一的純咖啡。啡都是使用非三合一的純咖啡。WegoWego真正在乎每真正在乎每 位顧客的每項需要，因為我們相信，和客人不是位顧客的每項需要，因為我們相信，和客人不是 在做生意，而是雙贏和互利的關系。在做生意，而是雙贏和互利的關系。 為了要把顧客照顧得無微不至，為了要把顧客照顧得無微不至，WegoWego在館內制定每個在館內制定每個 顧客的接觸點（顧客的接觸點（point ofCon

39、tactpoint ofContact），去思考和拆解），去思考和拆解 顧客的每一項行為，才設計出每個服務項目與用品；顧客的每一項行為，才設計出每個服務項目與用品； 正如臺北市亞都飯店嚴長壽總裁所說的正如臺北市亞都飯店嚴長壽總裁所說的: :如果不能真如果不能真 正了解顧客的需求與渴望，服務就會淪為表面功夫正了解顧客的需求與渴望，服務就會淪為表面功夫。 所以本書需求篇中建議應該將所以本書需求篇中建議應該將全旅館視為一個與顧全旅館視為一個與顧 客互動的互動中心（客互動的互動中心（Contact CenterContact Center），再依據(jù)顧客），再依據(jù)顧客 的需求變化而隨時調整，不斷改進的需

40、求變化而隨時調整，不斷改進。因為我們相信。因為我們相信 沒有一家旅館可以長期依賴新顧客上門，更相信生存沒有一家旅館可以長期依賴新顧客上門，更相信生存 的關鍵在于非常滿意的老顧客不斷的重復消費的關鍵在于非常滿意的老顧客不斷的重復消費 旅館業(yè)長期以來，似乎一直在努力降低成本，即在旅館業(yè)長期以來，似乎一直在努力降低成本，即在 書中所謂經營效率（書中所謂經營效率（EffciencyEffciency）的軌道中運行，還）的軌道中運行，還 誤以為理所當然；事實上，降低營運成本有其限度，誤以為理所當然；事實上，降低營運成本有其限度， 逾此限度往往會損及顧客的消費價值。降低成本其逾此限度往往會損及顧客的消費價

41、值。降低成本其 實并不困難，誠如麥克波特所闡明的實并不困難，誠如麥克波特所闡明的: :改進作業(yè)效改進作業(yè)效 益（益（Operation EffectivenessOperation Effectiveness）是最容易模仿的，）是最容易模仿的， 這么簡單的事，能產生多少效益這么簡單的事，能產生多少效益? ?反觀，如果旅館反觀，如果旅館 業(yè)能不斷地追求顧客價值，擺脫業(yè)能不斷地追求顧客價值，擺脫經營效益經營效益的陳的陳 舊觀念，改而追求舊觀念，改而追求經營效果經營效果，盡量方便客人，盡量方便客人， 讓客人占便宜，永遠覺得虧欠客人，多賺了一些利讓客人占便宜，永遠覺得虧欠客人，多賺了一些利 潤就想把它

42、們潤就想把它們分紅分紅給客人，有了這樣的經營效給客人，有了這樣的經營效 果，經營效率才會有意義。因此，我們一直認為服果，經營效率才會有意義。因此，我們一直認為服 務業(yè)存在的目的，并不是在獲得最高利潤，而是在務業(yè)存在的目的，并不是在獲得最高利潤，而是在 獲得合理的利潤，以求客主雙贏，維持長期的生存獲得合理的利潤，以求客主雙贏，維持長期的生存 與發(fā)展。與發(fā)展。 服務的服務專家服務的服務專家 說到旅館客房里的床，每個人都不免想到床頭邊的說到旅館客房里的床，每個人都不免想到床頭邊的 控制面板?？刂泼姘濉ego TaipeiWego Taipei把這個控制面板規(guī)劃為顧客把這個控制面板規(guī)劃為顧客 的個人

43、娛樂系統(tǒng)，客人不僅可以在面板上選擇的個人娛樂系統(tǒng)，客人不僅可以在面板上選擇8 8個頻個頻 道的免費院線電影、成人頻道、最新出版的音樂及道的免費院線電影、成人頻道、最新出版的音樂及 歌曲，還可以上網，可以點餐，甚至夜光面板的設歌曲，還可以上網，可以點餐，甚至夜光面板的設 計，解決了長久以來客人在晚上找不到或摸不準控計，解決了長久以來客人在晚上找不到或摸不準控 制面板的不便。制面板的不便。 在這些努力的過程中，我們自認為已是服務業(yè)的專在這些努力的過程中，我們自認為已是服務業(yè)的專 家。最近有一本暢銷書家。最近有一本暢銷書從從A A到到A+A+（Good to Good to GreatGreat），

44、書中有句令人動容的話），書中有句令人動容的話卓越的公卓越的公 司不是靠一次決定性的行動，偉大的計劃，殺手級司不是靠一次決定性的行動，偉大的計劃，殺手級 的創(chuàng)新，一個好運氣，靈光一閃的造就。要如一個的創(chuàng)新，一個好運氣，靈光一閃的造就。要如一個 永無休止的巨輪，朝一個方向前進，累計動能，終永無休止的巨輪，朝一個方向前進，累計動能，終 于碰到一個轉折點，一躍而過。于碰到一個轉折點，一躍而過。因此品質比品牌因此品質比品牌 重要，服務品質沒做好，品牌也只能曇花一現(xiàn)。重要，服務品質沒做好，品牌也只能曇花一現(xiàn)。 WegoWego是旅館業(yè)的名牌精品是旅館業(yè)的名牌精品 臺灣的旅館業(yè)一直缺乏品牌觀念，臺灣的旅館業(yè)

45、一直缺乏品牌觀念，Wego TaipeiWego Taipei經過經過 長達一年多的規(guī)劃，精準的產品定位，希望能在精品長達一年多的規(guī)劃，精準的產品定位，希望能在精品 旅館的市場定位中，成為全國第一品牌。因此除了做旅館的市場定位中，成為全國第一品牌。因此除了做 好產品之外，更努力經營品牌，從好產品之外，更努力經營品牌，從CISCIS到精心設計的到精心設計的 旅館外觀，到耗資千萬的庭園造景與照明，按季更換旅館外觀，到耗資千萬的庭園造景與照明，按季更換 的卡典西得外墻（外墻造型帷幕每季更換），此外，的卡典西得外墻（外墻造型帷幕每季更換），此外， 更建立了一個與客戶互動的更建立了一個與客戶互動的Weg

46、oWego網站，我們試圖成為網站，我們試圖成為 精品旅館的領導品牌，更要使精品旅館的領導品牌，更要使Wego TaipeiWego Taipei能成為日能成為日 后全國連鎖的旗艦示范館。后全國連鎖的旗艦示范館。 我們相信廣告是一時的，品牌才是永遠的，這個永遠我們相信廣告是一時的，品牌才是永遠的，這個永遠 的品牌是集時尚、歡樂、個性、人性、感性、科技、的品牌是集時尚、歡樂、個性、人性、感性、科技、 資訊、浪漫、隱秘與尊貴于一身的精品旅館。當然我資訊、浪漫、隱秘與尊貴于一身的精品旅館。當然我 們也曾擔心們也曾擔心WegoWego被外界定位為低級的情愛旅館，就如被外界定位為低級的情愛旅館，就如 美國

47、幽默作家美國幽默作家Jane WranglerJane Wrangler所說的所說的老鼠跑第一名的老鼠跑第一名的 困擾困擾還是老鼠還是老鼠。但我們相信。但我們相信WegoWego堅定的行銷努力堅定的行銷努力 一定可在最短的時間內達到應有的正面效果。一定可在最短的時間內達到應有的正面效果。 美國公共關系兼行銷高手萊文美國公共關系兼行銷高手萊文Micheal LevineMicheal Levine 有一次問一位床墊公司的老板，你賣的是什么？有一次問一位床墊公司的老板，你賣的是什么？ 老板答：老板答：床墊床墊，萊文說：，萊文說：不對！你賣的不對！你賣的 是香甜圓滿的愛情。是香甜圓滿的愛情。沒錯，沒

48、錯，WegoWego自開幕至今自開幕至今 一直努力把主題化、休閑化、娛樂化、細節(jié)化、一直努力把主題化、休閑化、娛樂化、細節(jié)化、 私秘化、科技化、品牌化、普羅化的八大概念私秘化、科技化、品牌化、普羅化的八大概念 用各種不同的行銷方式傳播出去，不斷努力架用各種不同的行銷方式傳播出去，不斷努力架 構一個構一個都會生活的驚奇樂園都會生活的驚奇樂園以在北臺灣的以在北臺灣的 旅館市場中開疆擴土。旅館市場中開疆擴土。 Wego TaipeiWego Taipei是國內第一座都會主題式精品旅館，它兼是國內第一座都會主題式精品旅館，它兼 具觀光旅館的豪華、精致旅館的溫馨、渡假旅館的休具觀光旅館的豪華、精致旅館的

49、溫馨、渡假旅館的休 閑、情愛旅館的浪漫、汽車旅館的方便。但如前所述，閑、情愛旅館的浪漫、汽車旅館的方便。但如前所述， 它在這么昂貴的地段上，花費如此龐大的投資，那么它在這么昂貴的地段上，花費如此龐大的投資，那么 它的價位會不會水漲船高，甚至曲高和寡呢？答案是它的價位會不會水漲船高，甚至曲高和寡呢？答案是 否定的。否定的。 正如本書中引述可口可樂的董事長正如本書中引述可口可樂的董事長RebortRebort所說的：所說的： 我們界定一個真正強勢的領導品牌，是根據(jù)它有我們界定一個真正強勢的領導品牌，是根據(jù)它有 沒有要求高價的能力。沒有要求高價的能力。Wego TaipeiWego Taipei雖然

50、是旅館業(yè)雖然是旅館業(yè) 前所未有的一個創(chuàng)新強勢領導品牌，當然也有要求前所未有的一個創(chuàng)新強勢領導品牌，當然也有要求 高價的能力，但是我們更認為價格也是服務的一部高價的能力，但是我們更認為價格也是服務的一部 分，是客主雙贏的一個重要評斷依據(jù)。分，是客主雙贏的一個重要評斷依據(jù)。 Wego TaipeiWego Taipei每個房間的投資成本在臺幣每個房間的投資成本在臺幣500500萬元（人萬元（人 民幣民幣125125萬元）以上，要如何使價格降低，符合萬元）以上，要如何使價格降低，符合大眾大眾 富豪富豪、平民富豪平民富豪的目標？除了采行薄利多銷的的目標？除了采行薄利多銷的 策略以外，策略以外，Wego

51、Wego更以時間分享（更以時間分享（Time ShareTime Share）的價格）的價格 切割（切割（Price DividePrice Divide）的概念來降低價格。傳統(tǒng)的旅）的概念來降低價格。傳統(tǒng)的旅 館住宿，總是以一天館住宿，總是以一天2424小時來計價，但是客人卻很少小時來計價，但是客人卻很少 住滿住滿2424小時的，小時的， 因此，如果能將客人未滿因此，如果能將客人未滿2424小時的剩余小時的剩余時間分享時間分享 出來讓其它客人來出來讓其它客人來切割（分擔）價格切割（分擔）價格，如此一，如此一 來能讓更多人享受這個很新、很炫、很快樂、很休來能讓更多人享受這個很新、很炫、很快樂、

52、很休 閑、很閑、很SPASPA的的Wego TaipeiWego Taipei！我們認為這就是找到一！我們認為這就是找到一 個個競爭利基競爭利基，和找到一個客主雙贏的，和找到一個客主雙贏的獲利模獲利模 式式。 WegoWego與您的心靈契約與您的心靈契約 Wego TaipeiWego Taipei在館內的每個角落、每個時刻，將在館內的每個角落、每個時刻，將 和顧客展開一場互動的演出和人性的接觸。從董和顧客展開一場互動的演出和人性的接觸。從董 事長到每位服務人員，到每位服務人員，到每位事長到每位服務人員，到每位服務人員，到每位 房務阿姨，都將和我們的客人簽下一紙房務阿姨，都將和我們的客人簽下一

53、紙心靈契心靈契 約約，以最謙卑的態(tài)度和最竭誠的心意事奉每一，以最謙卑的態(tài)度和最竭誠的心意事奉每一 位貴賓。位貴賓。 旅館業(yè)就是服務業(yè)，服務業(yè)就是細節(jié)事業(yè)，所以旅館業(yè)就是服務業(yè)，服務業(yè)就是細節(jié)事業(yè)，所以 Hotel is DetailHotel is Detail。經營旅館服務業(yè)絕不是百米。經營旅館服務業(yè)絕不是百米 沖刺，它的永續(xù)經營，絕對是一場意志力的馬拉松。沖刺，它的永續(xù)經營，絕對是一場意志力的馬拉松。 經營事業(yè)唯一不變的真理就是不斷求變經營事業(yè)唯一不變的真理就是不斷求變。 對于上述對于上述臺北臺北WegoWego作了這么多的敘述之后，作了這么多的敘述之后， 我們有二點建議：我們有二點建議：

54、 萬豪的旅館經營雖為世界一流，但如果能加上萬豪的旅館經營雖為世界一流，但如果能加上臺北臺北 WegoWego的部分精華，的部分精華，她她可能會在北京酒店經營中可能會在北京酒店經營中 獨創(chuàng)一個新的獨創(chuàng)一個新的品牌品牌，找一塊小市場，作北京第找一塊小市場，作北京第 一一這是我們對酒店式公寓的經營方向建議這是我們對酒店式公寓的經營方向建議 一、一、 這是我們對酒店式公寓的經營方向建議。這是我們對酒店式公寓的經營方向建議。 針對最能夠創(chuàng)造現(xiàn)金流的針對最能夠創(chuàng)造現(xiàn)金流的精品毫宅精品毫宅我們已我們已 有臺灣第三代小房型的介紹，那么，這種革命有臺灣第三代小房型的介紹，那么，這種革命 性的性的臺北臺北Wego

55、Wego精品旅館經過專業(yè)技師（建精品旅館經過專業(yè)技師（建 筑師、市內設計師、燈光音響師。等等）筑師、市內設計師、燈光音響師。等等） 的包裝與調整，何嘗不能化身而為的包裝與調整，何嘗不能化身而為精品毫宅精品毫宅 量身訂做。所有量身訂做。所有精品毫宅精品毫宅的客戶的需求絕的客戶的需求絕 大部分是與上述大部分是與上述臺北臺北WegoWego的客戶是相容的。的客戶是相容的。 這也符合我們在這也符合我們在毫宅毫宅篇中強調的篇中強調的市場區(qū)市場區(qū) 隔，焦點經營隔，焦點經營原則。原則。 北京北京WegoWego行銷策略重點建議：行銷策略重點建議： 聘請名設計師制作精美夢幻型聘請名設計師制作精美夢幻型WegoWego樣板房樣板房3434 套，所有之精神不離套，所有之精神不離臺北臺北WegoWego主題，此類設計主題，此類設計 師必需了解流行、時尚、娛樂、創(chuàng)新，最好是有商師必需了解流行、時尚、娛樂、創(chuàng)新，最好是有商 業(yè)空間的設計理念。業(yè)空間的設計理念。 北京北京WeGoWeGo產品定位思路參考產品定位思路參考