北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究(論文)

1、1 緒論11研究背景近年來，國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響了全球各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始時(shí)，很多國(guó)家，包括美國(guó)、英國(guó)、意大利、澳大利亞等等都有房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，以前的超高房?jī)r(jià)突然暴跌。不過，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是個(gè)例外。中國(guó)政府向經(jīng)濟(jì)注資了40萬億人民幣。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從未受到過巨大的影響。房?jī)r(jià)在這多期間沒有暴跌，反而在這段時(shí)間繼續(xù)上漲。從近一年市場(chǎng)情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)依舊處于政策主導(dǎo)的階段，2010年“三波”房地產(chǎn)調(diào)控政策雖在一定程度上抑制了投資需求和改善性需求，造成市場(chǎng)成交量回落明顯，但逐步被市場(chǎng)消化后，便重現(xiàn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)。并且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖回落

2、，仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。2010年下半年，樓市進(jìn)入調(diào)控期，但是愈加嚴(yán)厲調(diào)控迎來的是仍然瘋漲的房?jī)r(jià)。國(guó)家采取了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，一個(gè)是限購(gòu)政策，一個(gè)是未來預(yù)期三年之內(nèi)建3600萬套保障性住房的政策。這些政策對(duì)提振信心，惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要的作用。所以研究北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，結(jié)合具體情況，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有效、健康發(fā)展有著重要的意義。1.2論文的研究目的和意義 目前的房地產(chǎn)業(yè)是全國(guó)乃至中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題，也引起了國(guó)內(nèi)外特別是學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)論。有關(guān)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)的研究文獻(xiàn)，多數(shù)是針對(duì)全國(guó)的總房市而言。近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，尤其是北京

3、、上海、深圳等一線城市，有關(guān)文獻(xiàn)對(duì)這些城市的研究是比較深入、全面的，但每個(gè)市場(chǎng)都會(huì)有它的獨(dú)特之處，北京這個(gè)一線城市對(duì)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來進(jìn)行全面研究，有著特別重要的理論意義。發(fā)展帶來了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)?；^程，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)地區(qū)乃至全國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。北京市房地產(chǎn)業(yè)也不例外，北京市房地產(chǎn)價(jià)格近年來不斷的飆升，對(duì)北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起了一定的拉動(dòng)作用。鑒于近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展的重要作用。它又和每個(gè)人息息相關(guān)，以及人們對(duì)于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究和認(rèn)識(shí)尚顯不足的現(xiàn)狀。本文對(duì)已有的文獻(xiàn)資料進(jìn)行高度的概括和深入的總結(jié)，對(duì)本地的

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查以及充分的了解本市的有關(guān)政策和規(guī)劃，在認(rèn)真思考的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析和研究。以求對(duì)該領(lǐng)域在理論和實(shí)踐方面有所裨益，為地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展做些貢獻(xiàn)。1.3論文的研究?jī)?nèi)容以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)，以正確處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中政府與市場(chǎng)關(guān)系為主線，努力實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就構(gòu)成了研究北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的指導(dǎo)思想和主要內(nèi)容。北京城市化的加速進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了巨大的需求；北京率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間；居民收入水平不斷提高，使住房有效需求持續(xù)增長(zhǎng)；這一切為北京房地產(chǎn)業(yè)在新世紀(jì)發(fā)展奠定了深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。向政府提出關(guān)于行業(yè)

5、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策和法規(guī)等調(diào)查報(bào)告和建議，及時(shí)反映房地產(chǎn)業(yè)的要求，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)步，提高全行業(yè)的整體素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益。北京房地產(chǎn)業(yè)究竟如何發(fā)展，是中央和社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是本論文要研究的主要內(nèi)容 。2北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀和問題2.1我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀2.1.1中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。十一屆三中全會(huì)確立了改革開放路線，從此改革開放的東風(fēng)吹遍了中國(guó)大地，吹遍了全國(guó)的各行各業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)也走上了改革發(fā)展的道路，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始呈現(xiàn)雛形。第一階段: 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)

6、等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，打開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987年至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日。深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾

7、高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面。在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫，海南的泡沫尤其嚴(yán)重，最為典型。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995年至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（2003年以來） 2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲

8、明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策 “國(guó)八條”。隨后，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)通過對(duì)一季度各級(jí)市場(chǎng)的分析，發(fā)現(xiàn)政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然“國(guó)八條”出臺(tái)后的諸多跡象表明政策已取得一定短期成效，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看政策的根本目標(biāo)是為了逐漸平衡住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為了給長(zhǎng)期調(diào)控爭(zhēng)取更多寶貴時(shí)間，“限貸”“限購(gòu)”等短期政策暫時(shí)不會(huì)輕易松綁。此外，保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等長(zhǎng)期政策也正在朝著預(yù)定的方向完善與穩(wěn)固。2.1.2 中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一半屬性，

9、又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。（一）房地產(chǎn)的物理特征 1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。 2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。 3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長(zhǎng)。 （二）房屋的經(jīng)濟(jì)特征 房屋的經(jīng)濟(jì)特征為：房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價(jià)等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差；隨著社會(huì)的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)

10、價(jià)格總的趨勢(shì)呈不斷上漲。 （三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征 房地產(chǎn)的社會(huì)特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會(huì)特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響。2012年一季度北京市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資451.7億元，比上年同期增長(zhǎng)8.7%，增速比1-2月回升13.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資219.4億元，下降13.1%；寫字樓完成投資47.1億元，增長(zhǎng)63%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資50.3億元，下降14.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為169億元，同比增長(zhǎng)6.4%，占全市房

11、地產(chǎn)開發(fā)投資比重為37.4%。房地產(chǎn)供給情況，截至3月末，全市商品房施工面積為9280.2萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)22%。其中，住宅施工面積為5460.5萬平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；寫字樓為1069.6萬平方米，增長(zhǎng)28.8%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為906.5萬平方米，增長(zhǎng)3.3%。全市商品房新開工面積為512萬平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新開工面積為251.1萬平方米，同比下降23.6%；寫字樓為58.7萬平方米，增長(zhǎng)29.3%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為86.5萬平方米，增長(zhǎng)1.1倍。全市商品房竣工面積為176.7萬平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面積

12、為99萬平方米，同比增長(zhǎng)5.1%；寫字樓為22.4萬平方米，下降54.1%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為31.7萬平方米，下降30.5%。房地產(chǎn)銷售情況，全市商品房銷售面積為217.1萬平方米，比上年同期下降18%。其中，住宅銷售面積為166.4萬平方米，同比下降13.4%；寫字樓為17.6萬平方米，下降45.8%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為22.2萬平方米，下降10.8%。政策性住房建設(shè)情況，全市政策性住房完成投資111.7億元，比上年同期增長(zhǎng)29.3%。3月末，全市政策性住房施工面積為3415.1萬平方米，同比增長(zhǎng)54.8%；新開工面積為178萬平方米，增長(zhǎng)24.1%；竣工面積為46.4萬平

13、方米，同比增長(zhǎng)1.3倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金到位情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為926.8億元，比上年同期下降16.1%。其中，金融貸款為297.2億元，同比增長(zhǎng)4.1%；自籌資金為234.1億元，同比下降15%；定金及預(yù)收款為222.7億元，同比下降34.6%。2.2北京市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.2.1宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)標(biāo)志著一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)所有市場(chǎng)的整體發(fā)展?fàn)顩r，也決定了這個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)各種公司的市場(chǎng)前景。近年來，北京市的投資環(huán)境不斷得以改善，大量的外商投資不斷涌入，投資方式也逐步從以間接投資為主轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯油顿Y為主。整體環(huán)境分析：北京是中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和國(guó)際交流中心，是中

14、國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京作為首都，不僅自身的市場(chǎng)潛力巨大，而且對(duì)外地市場(chǎng)也有巨大的影響力。北京全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，使它成為對(duì)外商投資最具吸引力的國(guó)際化城市。在投資硬環(huán)境上，總的來說，北京的投資硬環(huán)境中評(píng)價(jià)優(yōu)良的指標(biāo)包括區(qū)位條件、航空條件、電信設(shè)施、電力供應(yīng)、煤氣供應(yīng)和供熱條件；在交通條件上，針對(duì)北京的發(fā)展特點(diǎn)，城市交通將以“高效便捷、公平有序、安全舒適、節(jié)能環(huán)?！睘榘l(fā)展方向，北京的對(duì)外交通條件較好，其中航空條件優(yōu)良。北京的軌道交通建設(shè)、通訊條件、電信設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)條件今年已得到極大的提高。在投資軟環(huán)境上，北京是中華人民共和國(guó)的首都，有著3000年建成史和800年建都史的

15、世界著名的歷史文化名城?？傮w上說，北京作為全國(guó)的政治中心，政治環(huán)境良好；經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，其中的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，同時(shí)造成全國(guó)的人才、資金、信息等各重要生產(chǎn)要素向北京流動(dòng)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)好壞則直接決定了其服務(wù)對(duì)象對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展空間的需求狀況。在政治上，中國(guó)加入世貿(mào)組織后，北京市按照國(guó)家的統(tǒng)一部署，進(jìn)行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。全市18個(gè)區(qū)縣和中關(guān)村科技園區(qū)設(shè)立了“一站式”辦公大廳，在市外商投資服務(wù)中心開通了“外商投資項(xiàng)目受理綠色渠道”，北京口岸實(shí)現(xiàn)了“大通關(guān)”，達(dá)到了國(guó)內(nèi)通關(guān)的最高效率。中心舉措進(jìn)一步優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境，為國(guó)內(nèi)外投資者提供了便利條件。2.2.2北京市房地產(chǎn)業(yè)分析北京市房地產(chǎn)現(xiàn)

16、狀分析：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：累計(jì)至11月14日，一手住宅成交6424套，成交面積為68.28萬平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)分別環(huán)比大幅增長(zhǎng)；與去年同期相比，成交水平套數(shù)同比上升193.20%，成交面積則同比上升156.02%。二手住宅累計(jì)成交5864套，成交面積為52.71萬平方，環(huán)比漲幅明顯；同比去年，成交水平增長(zhǎng)幅度分別為85.22%和78.32%。其中，11月14日（周三）一手住宅成交646套，成交面積約為5.8萬平方米；二手住宅成交507套，成交面積約為4.51萬平方米。京二手房現(xiàn)快速成交，年末市場(chǎng)有望小幅回暖。據(jù)了解，一些二手房房源剛剛推出不久就馬上成交。同時(shí)，部分購(gòu)房者在面對(duì)新

17、房房?jī)r(jià)上漲的壓力情況下，也將目光轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量已經(jīng)連續(xù)四周超過3000套以上，與8月份市場(chǎng)水平接近。另外，11月1日11日，北京二手房成交4225套，高于9、10月份的同期水平。年末市場(chǎng)或會(huì)受到翹尾因素影響，成交走高可能性增加，但是難以突破7月的年內(nèi)成交高峰。價(jià)格方面，近日包括北京等城市在內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格略有上漲。據(jù)了解，11月第二周北京市二手住宅成交均價(jià)為23941元/平方米，環(huán)比上周上漲0.3%，與10月第二周相比增長(zhǎng)1.1%。圖 2012-11-14北京住宅市場(chǎng)成交情況樓市回暖帶動(dòng)房地產(chǎn)稅費(fèi)大增51.5%近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的增加帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)

18、稅費(fèi)的增收。財(cái)政部網(wǎng)站11月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月營(yíng)業(yè)稅收入1539億元，同比增20.6%。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比增加110億元，增長(zhǎng)51.5%。財(cái)政部網(wǎng)站公布了10月份財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，10月財(cái)政收入中的稅收收入9382億元，同比增長(zhǎng)12.5%。營(yíng)業(yè)稅1539億元，同比增加263億元，增長(zhǎng)20.6%，其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比增加110億元，增長(zhǎng)51.5%，這主要是受前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數(shù)較低(同比下降5.2%)的影響。隨著今年以來樓市的回暖，成交量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)出現(xiàn)增收，不但同比大幅上漲，環(huán)比9月也上漲了13.4%。地方稅方面，10月土地增

19、值稅211億元，同比增長(zhǎng)73%；契稅196億元，同比增長(zhǎng)27.2%；城鎮(zhèn)土地使用稅155億元，同比增長(zhǎng)14%；耕地占用稅81億元，同比增長(zhǎng)96.5%。10月全國(guó)財(cái)政收入10444億元，比去年同月增加1255億元，增長(zhǎng)13.7%。其中，地方本級(jí)收入5325億元，同比增長(zhǎng)18.6%。雖然很多二三線城雖然房地產(chǎn)成交量有所回升，但由于需求水平較低，經(jīng)過階段性釋放后，回落的趨勢(shì)也比較明顯。此外，今年土地市場(chǎng)的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高，整體上看地方財(cái)政壓力仍然較大。北京市房地產(chǎn)未來走勢(shì)：購(gòu)買制度與貨幣基調(diào)成為主導(dǎo)市場(chǎng)的關(guān)鍵要素。第一，限購(gòu)、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。200720

20、12年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品房成交量的增減與間接出臺(tái)的限制購(gòu)買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對(duì)出臺(tái)政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺(tái)，最多半月之內(nèi)成交量就開始明顯變化。第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響成交價(jià)格的起伏。20072012年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)的影響，新建商品住房成交價(jià)格趨勢(shì)的增減與全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)基本一致。另外，價(jià)格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價(jià)格變化之后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個(gè)月、長(zhǎng)則半年。尤其是在價(jià)格下調(diào)過程中，房企與市場(chǎng)還需要經(jīng)歷一段時(shí)間的博弈，博弈時(shí)間長(zhǎng)短取決于企業(yè)自身資金壓力和負(fù)債情

21、況。2.2.2.1北京市房地產(chǎn)的供求分析據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示：2012年11月7日，北京房地產(chǎn)住宅期房簽約244套，26663平米；住宅現(xiàn)房簽約55套，7161平米。截止到2012年11月7日，全市共有85932套住宅可售，總面積為1040.8713萬平米，其中期房57205套，現(xiàn)房28727套。截至11月18日，北京新建住宅簽約套數(shù)為9054套，二手住宅簽約7328套，分別較上月增長(zhǎng)100.1%和55.3%。合計(jì)總簽約16292套，較2011年同期上漲了129.2%，已經(jīng)超越了7、8月的成交高峰。目前，北京新建住宅成交均價(jià)為21679元/平方米，較10月的20236元/平

22、方米成交均價(jià)有所上漲。在10月熱銷的53個(gè)項(xiàng)目中，有40個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在11月出現(xiàn)上漲，占比超過七成。庫存壓力將進(jìn)一步推動(dòng)北京房?jī)r(jià)下行。中國(guó)地區(qū)住房需求數(shù)量龐大，且各層次住房需求分化明顯，未來推動(dòng)中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要因素有兩個(gè)：第一是城鎮(zhèn)化過程繼續(xù)帶來的城市新增住房要求，第二是由人均收入逐步提高所帶來的改善性需求。根據(jù)十二五規(guī)劃，未來五年即到2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化將再提高4個(gè)百分點(diǎn)，由目前的47.5%提高到51.5%，以目前13.397億人口總量計(jì)算，意味著將有5360萬農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這部分人的住房需求（按人均31.8平方米計(jì)算）高達(dá)17.041億平方米。改善性住房需求增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)人均可支配收入

23、增長(zhǎng)基本同步，過去十年（20012010年）城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)率為12.1%，預(yù)計(jì)今后五年至少保持這樣一個(gè)增長(zhǎng)水平的問題，相應(yīng)的城鎮(zhèn)人均住房面積也將保持在年均4.9%左右的增長(zhǎng)水平。2.2.2.2北京市房地產(chǎn)的價(jià)格分析圖 2012北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖(元/平方米)2012年3月至今，北京市房?jī)r(jià)一直直線上升。成交價(jià)格波動(dòng)幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計(jì)角度來講，由于本身成交量較小導(dǎo)致價(jià)格計(jì)算樣本縮小，就會(huì)造成價(jià)格波動(dòng)的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁。 2.2.3住房消費(fèi)行為分析在特定時(shí)期，家庭部門的支出并不僅僅包含消費(fèi)支出，還包含有住房購(gòu)買這樣的投資性支出，而在國(guó)民收入核算體系中

24、，盡管居民消費(fèi)支出的八大類別中包含有居住消費(fèi)，但它主要指家庭的居住服務(wù)購(gòu)買支出，而比重相對(duì)更大的新住宅購(gòu)買則被計(jì)算為投資支出。在住房的計(jì)劃分配年代，家庭總支出水平當(dāng)然與其消費(fèi)大致相當(dāng)，但居民住房供求的市場(chǎng)化，尤其是近年來中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，顯然令居民家庭將其可支配收入中越來越大的比例用于住房購(gòu)買。中國(guó)的消費(fèi)需求不足在很大程度上還是普通家庭在國(guó)民收入中的份額偏低。城鄉(xiāng)二元分割、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了國(guó)民收入分配中勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)緩慢,而住房市場(chǎng)化進(jìn)程再次導(dǎo)致家庭的資本性支出上升過快。2.2.3.1北京市居民住房消費(fèi)心理分析上圖數(shù)據(jù)予以說明北京市消費(fèi)者心理，通過調(diào)查分析，2012年三季度，支持

25、國(guó)家應(yīng)該通過房產(chǎn)新政，實(shí)現(xiàn)“關(guān)心民生，降低房?jī)r(jià)”目標(biāo)的北京購(gòu)房消費(fèi)者持續(xù)上升，由二季度的46.8%上升至51.9%。同時(shí)支持“保證經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的受訪者占35.7%，反映了北京購(gòu)房消費(fèi)者房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定的意愿；而實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，保證房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)”、“保證GDP增速，鼓勵(lì)房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)”的支持者仍然較少，與二季度相比，波動(dòng)不大。由此可知，如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)，合理進(jìn)行政策調(diào)控，進(jìn)一步降低房?jī)r(jià)，是目前北京消費(fèi)者的利益表達(dá)。北京購(gòu)房消費(fèi)者認(rèn)為在國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策的約束和引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降。相比同年二季度，北京購(gòu)房消費(fèi)者的政策支持度、政策執(zhí)行滿意度略有下降。消費(fèi)者購(gòu)房的次數(shù)。學(xué)歷及年齡是影響消費(fèi)者

26、購(gòu)房行為的重要因素。2.2.3.2居民收入水平和住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析城市居民的收入水平直接決定了該城市市民對(duì)住宅及其相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的市場(chǎng)需求。平均收入水平越高的城市，住宅的價(jià)格往往也越高。大都市是全國(guó)市民收入最高的地區(qū)，也是全國(guó)住宅價(jià)格最高的地區(qū)。當(dāng)然北京的市民收入水平并不是全國(guó)第一，但其住宅價(jià)格卻長(zhǎng)時(shí)間位居全國(guó)之首。這是由北京是首都的特殊情況所決定的，并不具備一般性。正常來說，一座城市住宅的平均價(jià)格應(yīng)該與該城市市民家庭的平均收入有一個(gè)合適的比例，這個(gè)比例不應(yīng)該超過10，即某一城市住宅的平均價(jià)格一般不應(yīng)超過該城市市民家庭收入的10倍，按照國(guó)際慣例，這個(gè)比例在58之間是合理的。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院中

27、指調(diào)查發(fā)布的北京消費(fèi)者購(gòu)房行為調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者購(gòu)買意向以計(jì)劃1-2年內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者有所增多，近一年內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者有所下降。與第二季度相比，基本持平。2012年三季度，一半的受訪者計(jì)劃于一年內(nèi)置業(yè)，其中21.3%的受訪者計(jì)劃半年內(nèi)置業(yè)，28.7%計(jì)劃于半年到一年內(nèi)置業(yè)。與上一季度（51.5%）相比，略有下降。而計(jì)劃1-2年內(nèi)考慮置業(yè)的受訪者，比重則有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，環(huán)比增加4.4%，總體看來，與上一季度相比，基本持平。而首次、二次置業(yè)者居絕大多數(shù)，與第二季度相比，首次置業(yè)比重有所下降，二次置業(yè)比重有所增加。（見圖）2012年三季度，受訪者中52.1%為首次

28、置業(yè)，比第二季度下降了8.8%，有36.8%的受訪者為二次置業(yè)，比第二季度上升了11.2%，11.1%為三次及以上置業(yè)者，比第二季度略有下降。2012年三季度，北京購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房目的依然以“結(jié)婚用房”和“改善用房”為主，比重分別為21.2%和23.5%，“改善用房”的比重較第二季度有所上升。同時(shí)第三季度“給子女購(gòu)買”為目的的比重比第二季度有所提高,由3.6%上升到7.7%。3北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究3.1政策機(jī)制有待繼續(xù)完善監(jiān)管機(jī)制的合理需要加強(qiáng)。目前，各個(gè)部門之間缺乏溝通交流與信息共享，部門執(zhí)法各自為政，長(zhǎng)效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)依然存在，監(jiān)管不足與監(jiān)管過度并存，且部門間的信息共

29、享和聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制尚未形成。涉及住房工作的不同部門間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運(yùn)作機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制，影響了調(diào)控的效果和力度。土地供應(yīng)機(jī)制有待完善。國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)基本上是脫節(jié)的。土地市場(chǎng)是政府和開發(fā)商在一個(gè)供需上，而房屋市場(chǎng)則是開發(fā)商與購(gòu)房者在一個(gè)供需上。只要房屋需求量大，開發(fā)商供應(yīng)少，房?jī)r(jià)就會(huì)高。反之，房?jī)r(jià)則降低。審批程序繁多延長(zhǎng)了開發(fā)周期。政府部門對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在前期手續(xù)辦理過程中，非必要前置條件較多，項(xiàng)目實(shí)施周期較長(zhǎng)。正常情況下，辦理完這些審批手續(xù)需要近20個(gè)審批程序，而且環(huán)環(huán)相扣，絕大部分程序運(yùn)作只能串聯(lián)不能并聯(lián)操作。一個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目從開始申請(qǐng)開工建設(shè)住房，到形成產(chǎn)品供應(yīng)市

30、場(chǎng)，又要經(jīng)過2年左右時(shí)間，比原有土地出讓模式下住房開發(fā)正常運(yùn)作時(shí)間整整延長(zhǎng)了1倍。規(guī)劃調(diào)控體制需要完善。目前規(guī)劃政策由于缺乏相應(yīng)的制度支持，擅自調(diào)整和突破控制性規(guī)劃的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，影響了規(guī)劃政策對(duì)于結(jié)構(gòu)調(diào)整的控制以及對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作用的發(fā)揮。從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理方式看，北京市的規(guī)劃管理比較重視對(duì)單個(gè)具體建設(shè)項(xiàng)目的審批，忽視了從區(qū)域和城市發(fā)展的整體角度研究問題。監(jiān)管法制亟待完善?，F(xiàn)行規(guī)定對(duì)違規(guī)行為的處罰力度國(guó)慶，違法收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本，處罰起不到應(yīng)有個(gè)的預(yù)防作用，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)明目張膽地違規(guī)開發(fā)、銷售，造成了監(jiān)管失靈的現(xiàn)象。3.2產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善郊區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和配套生活設(shè)施

31、還不完善，在居住郊區(qū)化的同時(shí)產(chǎn)業(yè)布局未能同步調(diào)整，近幾年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒有疏散相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然集中在中心地區(qū)，大量居民返回主城工作，帶來了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城”的可能性。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是一個(gè)遠(yuǎn)離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開發(fā)區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施建設(shè)不夠，住房供應(yīng)不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領(lǐng)只能在主城區(qū)購(gòu)房，這種職住分離帶來的通勤流量進(jìn)一步增加了城市交通負(fù)擔(dān)。3.3服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的提高加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域配套建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。微觀上來講，不斷提高服務(wù)水平，統(tǒng)籌做好道路、供暖、公交、學(xué)校、醫(yī)院等

32、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、出盡房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。宏觀上講是繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向。我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革提高了住房生產(chǎn)效率、帶來居民住房條件的改善和整體社會(huì)福利的改進(jìn)。未來住房政策，將進(jìn)一步明確市場(chǎng)和政府的關(guān)系，致力于住房市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主的管理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)。3.4住宅質(zhì)量全方位提高在沒有入住使用之前，對(duì)于普通購(gòu)房人來說，是很難了解到住宅的質(zhì)量如何的。而且多數(shù)購(gòu)房者不具備相關(guān)知識(shí)，因此盡管按照相關(guān)規(guī)定，買房人在入住之前，開發(fā)商必須提供“竣工驗(yàn)收備案表”“質(zhì)量保證書”等，但諸如滲漏等問題依然困擾購(gòu)房者，且物業(yè)與開發(fā)商相互推脫。 為

33、了是買房者避免在買房時(shí)可能遇到的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部和中國(guó)人民保險(xiǎn)公司共同推出了“住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)”，在全國(guó)A級(jí)住宅項(xiàng)目中推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司對(duì)承包項(xiàng)目的建筑質(zhì)量進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，投保費(fèi)用由開發(fā)商支付，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋同時(shí)獲得保單。一旦因房屋質(zhì)量問題給購(gòu)房者造成損失，購(gòu)房者可直接從保險(xiǎn)公司獲得賠償，包括修理，加固或重新購(gòu)置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷售價(jià)格。但業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一制度能否在中國(guó)推廣表示懷疑。因?yàn)橐玫阶≌|(zhì)量保證保險(xiǎn)必須先通過建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心的住宅性能認(rèn)定達(dá)到A級(jí)。而住宅性能認(rèn)定已推行了多年，但并沒有得到廣泛實(shí)施，在此基礎(chǔ)上嫁接的住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)是否能的到開花結(jié)果有待市場(chǎng)考驗(yàn)。3.5房企尋求多渠道融資突圍資金和