保障性住房施工的項(xiàng)目管理模式分析

1、 保障性住房施工的項(xiàng)目管理模式分析 窗體頂端摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們?cè)絹碓疥P(guān)注住房問題，保障性住房就是一種有效應(yīng)對(duì)策略，是我國(guó)為了解決低收入家庭住房問題所出臺(tái)的一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。國(guó)家在加大其投入的力度，特別是在我國(guó)人口越來越多的情況下，其住房施工項(xiàng)目管理的難度也在上升，在施工模式方面還有諸多不足。所以為了保證其項(xiàng)目的順利展開，需要對(duì)保障性住房施工的管理與模式加以探討，本文就我國(guó)保障性住房施工模式進(jìn)行相應(yīng)的思考與研究。 關(guān)鍵詞：保障性住房；施工模式 保障性住房是一種關(guān)系到民生問題的工程，國(guó)家也在重點(diǎn)關(guān)注著，同時(shí)也是我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)重點(diǎn)保障，使用先進(jìn)的管理方式應(yīng)用在保障性住房施工當(dāng)

2、中，能保證其順利有效的開展，不僅可以保證其質(zhì)量與成本，還能實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧統(tǒng)一。1. 保障性住房概述與其必要性（一）保障性住房概述保障性住房，是由國(guó)家統(tǒng)一籌劃，為一些人群應(yīng)用、對(duì)銷售價(jià)格和建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行特定的一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。其保障性住房大體包括限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公租房等。與其他的房屋施工不一樣，保障性住房施工的根本目的并不是在于獲取利益，而是專門為社會(huì)中低收入的人群提供重要的住房保障，以此來實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧統(tǒng)一。2. 保障性住房的必要性我國(guó)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，但由于很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不平衡，其房?jī)r(jià)也存在著很大的區(qū)別，為了實(shí)現(xiàn)住有所居的夢(mèng)想，國(guó)家就對(duì)不同群體進(jìn)行保障，一是對(duì)城鎮(zhèn)中等以

3、下收入群體；二是對(duì)新就業(yè)職工；三是外來務(wù)工人員，這些群體收入低，買房對(duì)于他們來說是非常困難的一件事。國(guó)家在面對(duì)這樣的問題時(shí)，提出了保障性住房施工，通過降低房屋的租金、限制房?jī)r(jià)來解決民生問題。有利于展現(xiàn)出國(guó)家職能的重要性，讓市場(chǎng)與國(guó)家完美的進(jìn)行合作，使社會(huì)能平穩(wěn)發(fā)展，緩解了貧富差距帶來的問題，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。 二、我國(guó)目前保障性住房的施工模式（一）政府主導(dǎo)模式這種模式是主要由我國(guó)房管部門負(fù)責(zé)保障性住房的運(yùn)行以及施工相關(guān)工作，將政府的土地以及財(cái)政資金投入到保障性住房工程之中。在政府注冊(cè)資金的基礎(chǔ)上，房管部門需要建立專業(yè)的開發(fā)部門，由此開發(fā)部門對(duì)保障性住房項(xiàng)目的資金和施工進(jìn)行開展。當(dāng)住房工程施工

4、完畢以后，開發(fā)部門則會(huì)將該項(xiàng)目移交給房管部門進(jìn)行管理，由政府行使相關(guān)職能，而該項(xiàng)目后期的商業(yè)運(yùn)行以及項(xiàng)目債務(wù)等活動(dòng)則依然由該開發(fā)部門負(fù)責(zé)。這種模式具有以下特點(diǎn)：由政府對(duì)土地進(jìn)行免費(fèi)的提供，通過政府的信用和財(cái)政資金對(duì)工程資金的良好融合作出保證，并且可以先租房，再賣出的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的平衡。在這個(gè)過程中，房管部門以項(xiàng)目戶主的身份實(shí)現(xiàn)保障性住房更全面的運(yùn)營(yíng)管理，有效實(shí)現(xiàn)了政府的職能。 （二）多種融資一起開展在目前，這種模式在我國(guó)天津和上海這兩個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了充分的應(yīng)用。以天津地區(qū)為例，除了對(duì)房地產(chǎn)基金進(jìn)行有效的探索、對(duì)保障性住房提供相應(yīng)的支持之外，還可以通過住房公積金項(xiàng)目貸款方式的應(yīng)用對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房施工提供

5、支持，在同我國(guó)全國(guó)社會(huì)保障基金理事部門進(jìn)行溝通的同時(shí)努力將資金引入到保障房施工當(dāng)中，即通過很多種的融資模式加以合理的應(yīng)用，以此對(duì)保障性住房的施工提供保障。 三、現(xiàn)有模式存在問題 （一）準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全在保障性住房政策實(shí)施的過程中，政府常常面臨著一些問題，其中無法有效的認(rèn)定住房對(duì)象是首要問題，其原因主要包括以下幾種：首先，住房檔案的建立還不夠完善，有一些城市還沒有建立相關(guān)的檔案。由于檔案中信息不全或者是丟失，會(huì)使有關(guān)部門很難確定住房的人員。其次，個(gè)人信用制度不完善。在當(dāng)前，我國(guó)的信用制度還不夠科學(xué)合理，因?yàn)檫@種情況，不僅難以對(duì)個(gè)人的收入進(jìn)行核對(duì)，當(dāng)相關(guān)人員的就業(yè)發(fā)生變化的時(shí)候，比較難以進(jìn)行更改

6、與復(fù)核，導(dǎo)致監(jiān)管工作在實(shí)現(xiàn)的過程中存在著比較大的困難。 （二）施工方式過于集中保障性住房施工的目的，主要是針對(duì)我國(guó)城市的低收入人群，給他們提供一些幫助。在當(dāng)前，我國(guó)保障性住房的方式主要是以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房、公租房為主，而在施工的方向上，我國(guó)大多是以集中的模式對(duì)保障性住房展開施工，就是在城市中通過合理的劃分進(jìn)行集中型施工。從表面上來看，這種方式比較有利于在實(shí)踐中施工、操作的開展以及實(shí)施，在一定程度上，保障性住房也不可過于集中，由此會(huì)引其相應(yīng)的社會(huì)問題。 （三）法律保障不全面在當(dāng)前，我國(guó)的住房保障方面還處在剛起步的階段，不能很好的和正在快速發(fā)展的社會(huì)相接軌。其在法律方面還存在著一些問題，導(dǎo)致各個(gè)

7、地區(qū)對(duì)政策的落實(shí)與實(shí)施方面進(jìn)行的緩慢，沒有很好的落在實(shí)處，嚴(yán)重影響了保障政策的實(shí)施進(jìn)程。在如今的社會(huì)中，我國(guó)諸多地區(qū)的關(guān)注視線在于眼前的經(jīng)濟(jì)利益，在稅費(fèi)減免、資金投入以及土地分撥的方面沒有積極性，且住房保障政策也存在著落實(shí)不到位的情況。四、適合我國(guó)的保障性住房施工模式 （一）建筑工程代建模式建筑工程代建模式是在借鑒國(guó)外承包方式的基礎(chǔ)上，所提出的一種工程施工模式。在這種模式中，由專業(yè)部門通過投標(biāo)方式的應(yīng)用對(duì)工程施工的代理權(quán)進(jìn)行獲得，成為建筑工程代建部門。在工程施工中，建筑工程代建部門以戶主的方式對(duì)整個(gè)工程施工的全過程進(jìn)行管控，并在工程施工完畢后將其交付戶主部門。對(duì)于代建部門來講，其大多數(shù)是綜合能

8、力比較強(qiáng)的項(xiàng)目管理部門，能夠在提高工程施工管理水平的同一時(shí)期，能夠降低工程成本，提高施工的效率。由于住宅施工工程難度不大，但是在規(guī)模以及管理方面，難度比較大。通過對(duì)其代建模式的應(yīng)用，則能夠?qū)鹘y(tǒng)工程施工的開發(fā)商從工程施工中剝離，由建筑工程代建部門用開發(fā)商的角色來開展工作。在這種模式下，政府通過其代建部門，則能夠在對(duì)工程施工的過程中實(shí)施科學(xué)控制的同一時(shí)間，避免浪費(fèi)精力。而作為建筑工程代建部門，其所獲得的報(bào)酬為獎(jiǎng)金與傭金，并因此降低了其在工程施工中偷工減料的可能，非常適合應(yīng)用在政府資金充足的情況下。 （二）移交模式移交模式，就是bt模式，在這種模式中，需要社會(huì)與社會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，并且對(duì)固定成本和酬

9、金的合同進(jìn)行簽訂，由政府將該項(xiàng)目交給中標(biāo)企業(yè)承包，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資、工程施工的管理工作。而作為政府，在工程施工的土地劃撥、貸款提供擔(dān)保質(zhì)量管理方面扮演重要的角色。當(dāng)工程施工完畢、驗(yàn)收合格之后，中標(biāo)企業(yè)則以有償?shù)姆绞綄㈨?xiàng)目移交給政府，由政府根據(jù)合同價(jià)格按照分期的方式對(duì)酬金以及項(xiàng)目成本進(jìn)行提供。在該模式中，由企業(yè)對(duì)保障性住房工程進(jìn)行資金統(tǒng)籌以及實(shí)現(xiàn)開發(fā)等工作內(nèi)容負(fù)責(zé)，而政府則可以通過非政府資金的應(yīng)用對(duì)房源進(jìn)行回購(gòu)，非常適合應(yīng)用在政府資金緊張的情況下。 （三）配建模式在該模式中，政府不再對(duì)土地進(jìn)行無償?shù)奶峁?，而是在?duì)土地進(jìn)行出讓時(shí)，要求企業(yè)能夠在建筑面積中施工一定比例的保障性住房，當(dāng)工程施工完畢之后，由開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行售賣，而這部分保障性住房則移交給政府，以此使政府在獲得一定土地出讓收益的同時(shí)對(duì)保障房源進(jìn)行了獲得。在該種方式中，其能夠?qū)σ酝Ｕ闲宰》渴┕み^于集中的情況進(jìn)行了積極的改善，通過社區(qū)不同層次人群的融合與摻雜，能夠在解決問題的同時(shí)更有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 結(jié)束語：在當(dāng)今的時(shí)代，我國(guó)要完善相關(guān)法律施工，施工方式不可過于集中，保障性住房施工需要進(jìn)行一定的研究和思考，我國(guó)各個(gè)