房地產(chǎn)招租底價(jià)咨詢估價(jià)報(bào)告

1、四川公誠(chéng)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)招租底價(jià)咨詢估價(jià)報(bào)告(蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府)估價(jià)項(xiàng)目名稱：蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府所屬位于雅安市蘆山縣寶盛鄉(xiāng)的“寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”商業(yè)用途房地產(chǎn)招租底價(jià)咨詢估價(jià)報(bào)告估價(jià)委托方：蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川公誠(chéng)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：馬小川 注冊(cè)號(hào)：5120040648 郭 梅 注冊(cè)號(hào)：5120040492估價(jià)報(bào)告編號(hào)：川公房評(píng)（2016）咨字第03-01號(hào)估價(jià)報(bào)告出具日期：2016年3月10日致 估 價(jià) 委 托 方 函蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府：受貴單位的委托，我公司遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序，結(jié)合估

2、價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況及所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)租賃價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測(cè)算和判斷，完成了估價(jià)對(duì)象的招租底價(jià)咨詢?cè)u(píng)估工作。一、估價(jià)目的：為估價(jià)委托方咨詢估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)租金，確定招租底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。二、估價(jià)對(duì)象：蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府擁有的位于雅安市蘆山縣寶盛鄉(xiāng)的“寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”商業(yè)用途房地產(chǎn)，申報(bào)面積為476.80平方米。估價(jià)對(duì)象具體評(píng)估范圍和登記狀況詳見表一。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2016年3月2日四、價(jià)值類型：市場(chǎng)租賃價(jià)值（招租底價(jià)）。五、估價(jià)方法：比較法六、估價(jià)結(jié)果：本公司根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象特征，嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的估

3、價(jià)原則和估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，通過(guò)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格因素進(jìn)行分析、估算和判定，完成了估價(jià)工作。估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年3月2日滿足本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件” 及“價(jià)值類型”條件下的市場(chǎng)租賃（招租底價(jià)）價(jià)格評(píng)估結(jié)果如下：表一 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)租賃價(jià)格評(píng)估結(jié)果一覽表序號(hào)資產(chǎn)名稱樓層建筑結(jié)構(gòu)計(jì)量單位評(píng)估欄面積年租金單價(jià)（元/年）年租金總額（元）備注1商鋪1一層框架48.40 90.00 4356.00 2商鋪2一層框架25.92 90.00 2332.80 3商鋪3一層框架25.92 90.00 2332.80

4、4商鋪4一層框架25.92 90.00 2332.80 5商鋪5一層框架25.92 90.00 2332.80 6商鋪6一層框架25.92 90.00 2332.80 7商鋪7一層框架25.92 90.00 2332.80 8商鋪8一層框架33.84 90.00 3045.60 9商鋪12一層框架25.92 90.00 2332.80 10商鋪13一層框架25.92 90.00 2332.80 11商鋪14一層框架25.92 90.00 2332.80 12商鋪15一層框架25.92 90.00 2332.80 13商鋪16一層框架25.92 90.00 2332.80 14商鋪17一層框架2

5、5.92 90.00 2332.80 15攤位1一層磚混10.56 56.00 591.36 16攤位2一層磚混10.56 56.00 591.36 17攤位3一層磚混12.16 56.00 680.96 18攤位4一層磚混12.16 56.00 680.96 19攤位5一層磚混19.04 56.00 1066.24 20攤位6一層磚混19.04 56.00 1066.24 合 計(jì)476.80 40072.32 備注： 1、本估價(jià)結(jié)果中租金幣種為人民幣。2、估價(jià)委托人尚未辦理估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證，本次評(píng)估面積以及用途以估價(jià)委托人提供的資產(chǎn)申報(bào)清單為準(zhǔn)，若評(píng)估面積和用途發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)

6、調(diào)整。3、本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房屋及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)租金，不包括使用房屋涉及的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、通訊費(fèi)等其他費(fèi)用，租賃該房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)由租賃雙方各自負(fù)擔(dān)。4、本估價(jià)結(jié)果是根據(jù)目前同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格水平評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象正?？陀^租賃價(jià)格，僅供估價(jià)委托人確定招租底價(jià)作為決策參考。房地產(chǎn)租賃價(jià)格受租賃市場(chǎng)狀況、租賃期限、租金增長(zhǎng)率、租賃方式、租賃雙方預(yù)期、租賃雙方談判能力等因素影響，最終租賃價(jià)格以估價(jià)委托人及相關(guān)方協(xié)商確定的結(jié)果為準(zhǔn)。估價(jià)的具體情況及相關(guān)專業(yè)意見，請(qǐng)見附后的估價(jià)報(bào)告，請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注其中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的有關(guān)內(nèi)容。 四川公誠(chéng)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 法定代表人：馬小

7、川二一六年三月十日目 錄一、估價(jià)師聲明- 2 -二、估價(jià)的假設(shè)和限制條件- 3 -（一）估價(jià)假設(shè)前提條件- 3 -（二）估價(jià)報(bào)告使用限制條件- 4 -（三）估價(jià)中未考慮的因素- 5 -（四）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)- 5 -三、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告- 7 -（一）估價(jià)委托方- 7 -（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)- 7 -（三）估價(jià)目的- 7 -（四）估價(jià)對(duì)象- 7 -（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)- 10 -（六）價(jià)值類型- 10 -（七）估價(jià)原則- 11 -（八）估價(jià)依據(jù)- 12 -（九）估價(jià)方法- 13 -（十）估價(jià)結(jié)果- 14 -（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師- 16 -（十二）實(shí)地查勘期- 16 -（十三）估價(jià)作業(yè)期-

8、 16-四、附 件- 17 -1、估價(jià)委托書（復(fù)印件）；2、估價(jià)對(duì)象位置圖；3、估價(jià)對(duì)象相關(guān)照片；4、委托方提供的申報(bào)清單（復(fù)印件）5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；7、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書（復(fù)印件）。一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件以及使用報(bào)告說(shuō)明的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中

9、華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t50291-2015）的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、本公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師馬小川、郭梅于2016年3月2日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、參與本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。8、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價(jià)分析和結(jié)論，因此委托方應(yīng)對(duì)提供資料和陳述情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)。9、參與本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓 名注冊(cè)號(hào)簽 名簽名日期馬小川5120040648年 月 日郭 梅5120040

10、492年 月 日二、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)前提條件1、合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體如下：（1）本報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料如蘆山縣寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招租資產(chǎn)申報(bào)清單、房地產(chǎn)估價(jià)委托書等其他資料均由委托方提供，其資料的合法性、真實(shí)性、完整性由委托方負(fù)責(zé)；（2）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未辦理房屋所有權(quán)證，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用，目前處于招商中，尚未正式投入使用?？紤]到本次評(píng)估的目的，根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途房地產(chǎn)能夠持續(xù)有效使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途；（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押

11、權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，未發(fā)生任何銷售行為，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利的情形；（4）本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。2、最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途房產(chǎn)使用為其最高最佳使用。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格；估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期狀況內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)

12、象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。4、公開市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具排他性。（二）估價(jià)報(bào)告使用限制條件1、本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托方咨詢估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)租金，確定招租底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)，不得做其他用途；2、本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)；3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為房屋及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的租賃價(jià)格，該土地使用權(quán)若與房屋分割租賃，本報(bào)告結(jié)果無(wú)效；4、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自提

13、交估價(jià)報(bào)告之日起為一年，即2016年3月2日2017年3月1日，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年；5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本估價(jià)報(bào)告中的部分內(nèi)容，所導(dǎo)致可能發(fā)生的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任；6、本估價(jià)報(bào)告原件加蓋本公司鮮章和在本公司注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師鮮章及簽字等方為有效，復(fù)印件以及缺乏鮮章、簽字件無(wú)效。若使用缺乏鮮章、簽字件的本估價(jià)報(bào)告，自負(fù)所產(chǎn)生的一切法律后果，本公司及估價(jià)人員不負(fù)任何責(zé)任。7、本報(bào)告正文與附件僅供委托方本次評(píng)估目的使用，除按規(guī)定送給政府管理部門作審查之用外，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)我們書面同意，不得載于任何文件、公告及聲明，也不得在任何公開媒體

14、上發(fā)表或引用其全部、部分內(nèi)容。（三）估價(jià)中未考慮的因素對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：1、估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；2、本估價(jià)報(bào)告中，未考慮未來(lái)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng)制處分、房地產(chǎn)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。（四）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、資料來(lái)源說(shuō)明（1）委估房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)利用等估價(jià)資料由委托方提供，委托方對(duì)資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及引起的后果負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）估價(jià)對(duì)

15、象區(qū)位條件等估價(jià)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查得出，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員對(duì)調(diào)查的資料真實(shí)性負(fù)責(zé)。2、至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)委托人尚未辦理估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證，本次評(píng)估范圍以及用途以委托方提供的蘆山縣寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招租資產(chǎn)申報(bào)清單、房地產(chǎn)估價(jià)委托書為依據(jù)，估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑面積及土地面積進(jìn)行測(cè)繪，如面積發(fā)生變化，評(píng)估值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。3、本估價(jià)報(bào)告是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)和本次估價(jià)目的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在保持現(xiàn)有使用狀態(tài)以及未改變房屋結(jié)構(gòu)、使用用途及未轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)所有人等情況下的估價(jià)結(jié)論。如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、使用年限、土地使用權(quán)與使用權(quán)類型、使用狀態(tài)、折現(xiàn)率（5.95%）、權(quán)益狀況以及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)政策重大調(diào)

16、整、市場(chǎng)供需狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。4、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象的租賃價(jià)格，不包括使用房屋涉及的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、通訊費(fèi)等其他費(fèi)用，租賃該房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)由租賃雙方各自負(fù)擔(dān)。5、本估價(jià)結(jié)果是根據(jù)目前同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格水平評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象正常客觀租賃價(jià)格，估價(jià)對(duì)象最終租金需由估價(jià)委托人結(jié)合區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況、租金增長(zhǎng)率、租賃期限、租賃方式等因素綜合決策后確定。在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)符合“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”所載明內(nèi)容的要求，僅限于在報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)、符合價(jià)值類型及報(bào)告明示的估價(jià)目的，逾期使用、不符“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”或用于非估價(jià)目

17、的，我公司和估價(jià)人員均不承擔(dān)任何責(zé)任。6、本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因打印、校對(duì)及其他原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)及時(shí)通知本公司更正，否則，誤差部分無(wú)效。7、本報(bào)告解釋權(quán)屬于四川公誠(chéng)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司。三、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告（一）估價(jià)委托方委托方：蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：四川公誠(chéng)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司住 所：成都市青羊區(qū)蜀清路239號(hào)1棟5單元11層1101號(hào)；法定代表人：馬小川；資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)；資質(zhì)證書編號(hào)：510000g053；電 話：（028）86639970；（三）估價(jià)目的為估價(jià)委托方咨詢估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)租金，確定招租底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。（四）估價(jià)對(duì)象1

18、、估價(jià)對(duì)象范圍本次估價(jià)對(duì)象為蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府擁有的位于雅安市蘆山縣寶盛鄉(xiāng)的“寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的476.80平方米商業(yè)用途房地產(chǎn)。2、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1）房屋建筑物實(shí)物狀況根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，委估房屋位于蘆山縣寶盛鄉(xiāng)的“寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的476.80平方米商業(yè)用途房地產(chǎn)。修建于2015年，建筑物共1層，估價(jià)對(duì)象層高約4米，框架結(jié)構(gòu)。地面為水泥地面，預(yù)埋水、電線路。（2）土地狀況估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解，估價(jià)對(duì)象土地地形平坦，地質(zhì)條件良好，基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“五通”（通供水、通排水、通電、通訊、通路及場(chǎng)地平整）。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（1）委估房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)委托方提供的蘆山縣寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市

19、場(chǎng)招租資產(chǎn)申報(bào)清單、房地產(chǎn)估價(jià)委托書，可知估價(jià)對(duì)象由蘆山縣寶盛鄉(xiāng)人民政府擁有，擬對(duì)外招商出租，其具體面積及用途情況如下：序號(hào)資產(chǎn)名稱樓層建筑結(jié)構(gòu)計(jì)量單位面積用途1商鋪1一層框架48.40 商業(yè)2商鋪2一層框架25.92 商業(yè)3商鋪3一層框架25.92 商業(yè)4商鋪4一層框架25.92 商業(yè)5商鋪5一層框架25.92 商業(yè)6商鋪6一層框架25.92 商業(yè)7商鋪7一層框架25.92 商業(yè)8商鋪8一層框架33.84 商業(yè)9商鋪12一層框架25.92 商業(yè)10商鋪13一層框架25.92 商業(yè)11商鋪14一層框架25.92 商業(yè)12商鋪15一層框架25.92 商業(yè)13商鋪16一層框架25.92 商業(yè)14商

20、鋪17一層框架25.92 商業(yè)15攤位1一層磚混10.56 商業(yè)16攤位2一層磚混10.56 商業(yè)17攤位3一層磚混12.16 商業(yè)18攤位4一層磚混12.16 商業(yè)19攤位5一層磚混19.04 商業(yè)20攤位6一層磚混19.04 商業(yè)合 計(jì)476.80（2）土地登記狀況：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托方還未辦理土地的相關(guān)手續(xù)。（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)置抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，考慮到此次評(píng)估目的，估價(jià)中設(shè)定其無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。4、區(qū)位狀況分析據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)位狀況如下：（1）區(qū)域位置寶盛鄉(xiāng)為蘆山縣轄鄉(xiāng)，位于蘆山縣東北部，離縣

21、城26公里，距成都市區(qū)135公里，東與邛崍市接壤,南接龍門鄉(xiāng)、雙石鎮(zhèn)，西鄰太平鎮(zhèn)，北連大川鎮(zhèn)。蘆（山）邛（崍）公路橫穿全境，交通、通訊便捷。全鄉(xiāng)幅員面積122平方公里，轄3個(gè)行政村22個(gè)村民小組，2346戶,7048人，（其中雨溪村518戶，1482人，中壩村1174戶，3675人，風(fēng)頭村654戶，1891人）2012年人均收入6571元。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以茶葉、林竹為主。（2）商服繁華度估價(jià)對(duì)象位于農(nóng)村（災(zāi)后重建新村）中，其區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集度差，商業(yè)氛圍差。（3）公共設(shè)施配套所在區(qū)域分布有寶盛鄉(xiāng)便民服務(wù)中心、應(yīng)急避難廣場(chǎng)、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施。（4）交通便捷度區(qū)域內(nèi)有鎮(zhèn)西山大橋-玉溪村-寶盛鄉(xiāng)過(guò)境

22、道路、蘆邛路、新村內(nèi)部道路等道路，所在區(qū)域道路通達(dá)度較高。（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，達(dá)到“五通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路）。（6）城市規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃主要以打造萬(wàn)畝觀光茶園，生態(tài)修復(fù)項(xiàng)目為主。（7）環(huán)境狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)無(wú)固定污染源，但因“4.20”地震災(zāi)后重建，存在一定的噪音及粉塵污染，其環(huán)境質(zhì)量狀況一般。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年3月2日，以現(xiàn)場(chǎng)查看日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。（六）價(jià)值類型1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定的作為商業(yè)用途的市場(chǎng)租金價(jià)格，不包括使用房屋涉及的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、通訊費(fèi)等其他費(fèi)用。2、公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)即滿足租賃雙方為自愿進(jìn)

23、行租賃、追求自身利益的最大化、都了解估價(jià)對(duì)象、都掌握必要的市場(chǎng)信息、有較充裕的時(shí)間進(jìn)行磋商談判、不存在租賃方的附加出價(jià)、租賃雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)等條件下的公開市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的租賃價(jià)格。3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)獨(dú)立、客觀、公正、合法原則確定的，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途的客觀房地產(chǎn)租賃價(jià)格。該價(jià)格內(nèi)涵還包括：（1）估價(jià)結(jié)果包含估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)租賃價(jià)格。（2）權(quán)利狀況：房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)利完整，無(wú)抵押、出租、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制。（3）用途：商業(yè)（4）房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通路)；（5）裝修檔次：簡(jiǎn)裝；（七

24、）估價(jià)原則本次估價(jià)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，并遵循合法原則、最高最佳利用原則、替代原則和價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值?！蔼?dú)立”：要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的干擾，應(yīng)當(dāng)憑借估價(jià)專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?！翱陀^”：要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)當(dāng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。“公正”：要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。2、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)必

25、須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易、合法處分為前提進(jìn)行。遵循合法原則，第一，要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)；第二，要求估價(jià)所涉及的估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的；第三，要求估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易和處分方式時(shí)，該交易和處分方式必須是合法的。本次估價(jià)中以房地產(chǎn)估價(jià)委托書中載明事項(xiàng)體現(xiàn)合法原則。3、最高最佳利用原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。本次估價(jià)對(duì)象能夠按設(shè)計(jì)用途建造并正常投

26、入使用為最高最佳使用。4、替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。估價(jià)中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象類似區(qū)域與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格經(jīng)過(guò)修正后作為客觀價(jià)格，在進(jìn)行對(duì)比、分析后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)參考價(jià)格。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。（八）估價(jià)依據(jù)1、國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及文件（1）中華人民共和國(guó)物權(quán)法

27、（中華人民共和國(guó)主席令第62 號(hào)）； （2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）；（3）中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）；（4）其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及文件。2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(gb/t50291-2015)；（2）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t18508-2014）；（3）房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50899-2013）。3、估價(jià)委托人提供的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的資料（1）估價(jià)委托書；（2）委托方提供的蘆山縣寶盛鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招租資產(chǎn)申報(bào)清單4、房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表5、本公司掌握和搜集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料及市場(chǎng)調(diào)查資料（九

28、）估價(jià)方法1、估價(jià)方法的介紹按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，目前房地產(chǎn)租賃評(píng)估的估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法、收益法、成本法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)出租的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的出租價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理租賃價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法適用于區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃較活躍、租賃資料易于收集的項(xiàng)目估價(jià)。收益法是通過(guò)評(píng)估測(cè)算房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率換算成租賃凈收益，再結(jié)合管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及有效出租率等因素，得到房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)租賃價(jià)格。成本法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格是通過(guò)測(cè)算地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房地產(chǎn)稅金、租賃費(fèi)用、

29、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)等，進(jìn)行累加得出租賃價(jià)格。成本法適用于市場(chǎng)不發(fā)育地區(qū)房地產(chǎn)的估價(jià)，由于地租等費(fèi)用取值困難，此評(píng)估方法實(shí)際操作性不強(qiáng)。2、估價(jià)方法的選用及具體思路由于估價(jià)對(duì)象所在蘆山縣內(nèi)同類型用途房地產(chǎn)近期租賃案例較多，資料易收集，故本次估價(jià)采用市場(chǎng)法。估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)的價(jià)格、報(bào)酬率及出租稅費(fèi)較難求取，估價(jià)對(duì)象屬于公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象屬于商業(yè)用途房地產(chǎn)，由于成本法測(cè)算租金時(shí)需要的地租、利潤(rùn)等數(shù)據(jù)取值困難，該方法缺乏實(shí)際操作性，不宜采用成本累加的方法進(jìn)行評(píng)估，故不采用成本法。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)本次估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選用合適的估價(jià)方式，在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在2016年3月2日滿足本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及“價(jià)值類型”條件下的市場(chǎng)租賃（招租底價(jià)）價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下表：表一 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)租賃價(jià)格評(píng)估結(jié)果一覽表序號(hào)資產(chǎn)名稱樓層建筑結(jié)構(gòu)計(jì)量單位評(píng)估欄面積年租金單價(jià)（元/年）年租金總額（元）備注1商鋪1一層框架48.40 90.00 4356.00 2商鋪2一層框架25.92 90.00 2332.80 3商鋪3一層框架25.92 90.00 2332.80 4商鋪4一層框架25.92 90