池州市物業(yè)準(zhǔn)入退出機(jī)制辦法

1、關(guān)于建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)入與退出制度的實(shí)施意見為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入及退出管理，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，提出如下意見：一、加強(qiáng)源頭管理，嚴(yán)格物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制(一)進(jìn)一步健全和完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格資格預(yù)審，投標(biāo)企業(yè)名單報(bào)經(jīng)貴池區(qū)住建委備案核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)街道、社區(qū)意見，相關(guān)街道、社區(qū)全程參與。結(jié)合日?？己饲闆r，對(duì)在整改期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一律不得進(jìn)入招投標(biāo)市場(chǎng)。未經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)，開發(fā)商不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商不能直接支付小區(qū)物業(yè)服

2、務(wù)啟動(dòng)資金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須依法按規(guī)將開發(fā)小區(qū)物業(yè)服務(wù)開辦啟動(dòng)資金撥付到所在街道。開發(fā)商不能直接提供公共物業(yè)用房給受委托的物業(yè)公司，而是將建成的小區(qū)物業(yè)用房按規(guī)劃建設(shè)約定移交給區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。(二)實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證合同制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)接管前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，合同中應(yīng)包含物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按每平方米建筑面積0.3元標(biāo)準(zhǔn)，一性繳納履約保證金，最低不少于1萬元，履約保證金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，由小區(qū)所在地街道(社區(qū))、業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)管。經(jīng)考核服務(wù)達(dá)標(biāo)的，在物業(yè)服務(wù)合同期滿后全額返還，服務(wù)不達(dá)標(biāo)的，按考核分值區(qū)間，分比例扣減，扣完為

3、止，扣減質(zhì)量保證應(yīng)全部用于小區(qū)物業(yè)管理。具體辦法由貴池區(qū)政府會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建委另行制定。(三)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，提高資質(zhì)審批門檻。對(duì)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從嚴(yán)審批，嚴(yán)把進(jìn)口關(guān)，每年資質(zhì)年審時(shí)，必須先經(jīng)街道(社區(qū))簽署意見，否則不予年檢。(四)強(qiáng)化行業(yè)培訓(xùn)，實(shí)行項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人制度。自2011年起4月1日起，對(duì)住宅小區(qū)管理處負(fù)責(zé)人實(shí)行經(jīng)理人持證上崗，在市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一舉辦的物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)考核合格后，核發(fā)崗位證書。未經(jīng)考核不具備崗位證書的，不得從事管理崗位。二、依法有序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目退出的監(jiān)管(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

4、貴池區(qū)住建委負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。制訂小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道對(duì)本轄區(qū)內(nèi)退出項(xiàng)目管理的工作實(shí)施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，召開聯(lián)席會(huì)議。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。(二)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)要求提前解除合同的，應(yīng)在擬解除合同日前3個(gè)月，將擬退出原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知對(duì)方，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面停止服務(wù)擅自退出。(三)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于期滿前三個(gè)月書面告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)?/p>

5、街道、社區(qū)和貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委，并在街道和社區(qū)的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道應(yīng)根據(jù)制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案臨時(shí)托管。組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，也可委托社區(qū)代為收取，或由后續(xù)新駐物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)配合作好收費(fèi)工作。(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本意見規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委將該企業(yè)的不良行為書面報(bào)送市房產(chǎn)局，記入該企業(yè)誠信