二手房估價(jià)模型調(diào)研說(shuō)課講解

1、二手房估價(jià)模型調(diào)研一、 研究背景隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)與房地產(chǎn)相尖的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，二手房的交易也尤為 活躍。無(wú)論是從市場(chǎng)參與者的角度，還是從國(guó)家開(kāi)征稅費(fèi)的角度，二手房 價(jià)格的衡量始 終是一個(gè)熱門話題，二手房評(píng)估工作受到更加普遍的重視。房屋的價(jià)格影響因素諸多，這些因素對(duì)最終價(jià)格影響的優(yōu)先級(jí)也不一樣。目前經(jīng)常 使用的三大傳統(tǒng)評(píng)估方法市場(chǎng)比較法、成本法、和收益法在實(shí)際使用中對(duì)操作人員的素 質(zhì)要求較高，缺乏對(duì)數(shù)理模型的使用，成本較高。近年來(lái)特征價(jià)格理論被廣泛使用，該理論從消費(fèi)者對(duì)住宅特征的需求角度全面理解 房?jī)r(jià)，進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估研究。在利用特征價(jià)格理論構(gòu)建二手房估價(jià)模型過(guò)程中，一般使用 多元線性回歸方

2、法進(jìn)行回歸預(yù)測(cè)，函數(shù)形式的選擇對(duì)評(píng)估的效果影響較大。而這種選擇 卻常常依賴于人為的線T生假定，容易造成較大誤差。國(guó)外學(xué)者開(kāi)始將機(jī)器學(xué)習(xí)的方法廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域。在該領(lǐng)域出現(xiàn)的特征 變量眾多，特征變量與價(jià)格也非傳統(tǒng)的線性矢系，采用機(jī)器學(xué)習(xí)的方法能更好的挖掘特 征變量與價(jià)格的尖系，獲得更好的評(píng)估效果，這是以后國(guó)內(nèi)發(fā)展的行業(yè)趨勢(shì)。二、 相矢理論基礎(chǔ)1 傳統(tǒng)的三大評(píng)估方法市場(chǎng)比較法適用于已經(jīng)有類似房屋成交記錄的情況。顧名思義市場(chǎng)法就是通 過(guò)與欲 評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依 據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客

3、觀合理價(jià)格或價(jià)值。把三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，力a入幾 方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。這種 方法也基本 接近于基于特征價(jià)格理論的模型。成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方 法，即以一處與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依 據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法則通過(guò)預(yù)測(cè)房產(chǎn)以后每年的純收益，將未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)求和，以求取該房產(chǎn)的合理價(jià)格。主要適用于估算用于投資或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)。成本法、市場(chǎng)比較法、收益法分別從生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理、房 地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理來(lái)進(jìn)

4、行評(píng)估。三種方法之間存在較大差異，一般情況下，收益 法得出的估價(jià)最高，市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格其次，成本法估價(jià)最低。2.特征價(jià)格理論通俗地說(shuō)該理論認(rèn)為房產(chǎn)的價(jià)格是由其本身的一些特征組成的，房地產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)確定房產(chǎn)特征的價(jià)格和數(shù)量來(lái)簡(jiǎn)潔獲得。國(guó)外經(jīng)典的三特特征變量包括區(qū)位特 征、建筑特征和鄰里環(huán)境。該理論可用公式表示為：P = f （ L ，S，N ）3.新型評(píng)估技術(shù)與方法國(guó)外已經(jīng)發(fā)展和應(yīng)用了多種新技術(shù)和方法，在理論和實(shí)踐中得到了不少應(yīng)用，如神 經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、支持向量機(jī)、隨機(jī)森林等。4.多元線性回歸在回歸分析中，如果有兩個(gè)或兩個(gè)以上的自變量，就稱為多元回歸。事實(shí)上，一種 現(xiàn)象常常是與多個(gè)因素相聯(lián)系的，由

5、多個(gè)自變量的最優(yōu)組合共同來(lái)預(yù)測(cè)或估計(jì)因變量， 比只用一個(gè)自變量進(jìn)行預(yù)測(cè)或估計(jì)更有效，更符合實(shí)際。三、特征價(jià)格理論在實(shí)際應(yīng)用中一般使用傳統(tǒng)的回歸模型中使用最廣泛的多元線性回歸模型來(lái)構(gòu)建模型，其函數(shù)形式如下：其中P是二手房的掛盤單價(jià)，是二手房的特征向量，是其他因素。這里需要使用 統(tǒng)計(jì)軟件利用經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)進(jìn)而獲得各自的系數(shù)。在生活中可以直接運(yùn)用大致的 比重，測(cè)算出一個(gè)比較近似的參考價(jià)格來(lái)買賣房屋，這樣就會(huì)使二手房市場(chǎng)更加的規(guī)范 化。特殊地，將所有變量包括因變量都先轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)分，再進(jìn)行線性回歸，此時(shí)得到的 回歸系數(shù)就能反映對(duì)應(yīng)自變量的重要程度。這時(shí)的回歸方程稱為標(biāo)準(zhǔn)回歸 方程，回歸系 數(shù)稱為標(biāo)準(zhǔn)

6、回歸系數(shù)，表示如下。這時(shí)候標(biāo)識(shí)評(píng)估完全是基于特征變量進(jìn)行評(píng)估，此時(shí)的計(jì)算更為復(fù)雜，要通過(guò)使用專業(yè)的軟件（如SPSS Matlab等）進(jìn) 行大量數(shù)據(jù)的計(jì)算。從理論上看，對(duì)二手房?jī)r(jià)格評(píng)估主要有兩方面，一是基于二手房成交均價(jià)，這部分 數(shù)據(jù)是根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一直變化的，二是基于樓盤的屬性特征估價(jià)，包括區(qū)位交通、配套 設(shè)施、周邊環(huán)境、管理水平等，表現(xiàn)為消費(fèi)者效用的滿足程度o三大特征變量如下表所 示：特征分類變量名變量含義到CBD驅(qū)車時(shí)間從住宅到市中心開(kāi)車的最短時(shí)間公交線路區(qū)位特征地鐵站建筑面積臥室數(shù)所在樓層總樓層朝向容積率小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，越小越好。裝修建筑特征建筑年齡小區(qū)戶數(shù)綠化T?？?/p>

7、氣小區(qū)周邊自然環(huán)境物業(yè)管理費(fèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施鄰里環(huán)境生活配套臨近大學(xué)停車位除了這些因素還要考慮市場(chǎng)因素、買方的心理因素。市場(chǎng)因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、 房地產(chǎn)市場(chǎng)行It及市場(chǎng)供求狀況等。買房因素主要是因?yàn)槿藗儾辉敢庾∨f房子，如果 新、舊房差價(jià)不大，又沒(méi)有別的誘人因素，人們是不會(huì)愿意購(gòu)買舊房 的。在網(wǎng)上調(diào)查各大房產(chǎn)網(wǎng)站，搜集資料，獲得如下表所示的二手房估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)該標(biāo)準(zhǔn)獲得業(yè)內(nèi)普遍承認(rèn)。分類評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備準(zhǔn)看房齡折舊每年一 2%在對(duì)二手房進(jìn)行銷售時(shí)，一定要計(jì) 算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折 舊期限為50年，每年的折舊率為 2%左右?？磻粜汀叭　碧仔停ㄐ?廳、小衛(wèi)、小廚）- 10%,經(jīng)典2房+8%正規(guī)的套二、套三等

8、為主，這樣的 戶型直接使房?jī)r(jià)走高，反之形狀不 規(guī)范的異型戶型，或套型過(guò)小、過(guò) 大的戶型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低，一 般減去5-10%看樓層頂樓一5%次頂層和 次底層一 3%中 間層+3%以處于中間部位的房屋最好賣，一 般會(huì)增加3%樓層越高或越低樓層 的房屋售價(jià)就會(huì)相應(yīng)減少1 5%左 右。如果底樓帶有戶外花園，或頂 樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更咼 此0看朝向無(wú)朝南的門窗5%,全明，南北 通透+5%南北朝向的房子最支喜歡，東西朝 向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、 采光性能不是很好等原因，朝向不 好的房屋需減去2-5%看裝修5年內(nèi)的裝修+10%0裝修時(shí)間在5年以內(nèi)的房屋，如果 裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增

9、加10%如果裝修時(shí)間超過(guò)5年或只 是簡(jiǎn)單裝修，當(dāng)初成本耗費(fèi)不大， 增加比例酌情降低。裝修折舊和心 理因素視情況而定，一般超過(guò)5年 不計(jì)價(jià)看物管無(wú)物業(yè)管理-5%,有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修 商品房樓盤中。一般情況下優(yōu)秀物業(yè)管理+5%沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)則要減去3-5%看位置臨街一15%房屋臨街會(huì)降低房屋的售出價(jià)格， 而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房 屋，其價(jià)格就會(huì)偏咼，且增幅在 15%八右。看配套不完善一 5-15%配套較好+570%消費(fèi)者在選購(gòu)二手房時(shí)，都會(huì)重點(diǎn) 考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī) 療、教育、購(gòu)物和餐飲等配套基礎(chǔ) 設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊 部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相 應(yīng)比例

10、減少5-15%看小區(qū)無(wú)小區(qū)配套一5%房屋的配套設(shè)施的完善與否，對(duì)居 家來(lái)說(shuō)尤為重要。在同一地段，二 手房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅 區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠 化、運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配備以及房屋的外 觀造型等情況，需減少3 5%左 右?？词袌?chǎng)當(dāng)時(shí)供需矢系一5%8%二手房買賣必需考慮到買家的心理 因素，買舊房需折舊8%左右，如果 區(qū)域內(nèi)的二手房非常搶手，該比例 可適當(dāng)提高5%左右。四、各大網(wǎng)站模型數(shù)據(jù)365提冋從經(jīng)紀(jì)人處獲取合房提冋從經(jīng)紀(jì)人處獲取搜房無(wú)百瑞無(wú)樂(lè)居無(wú)安居客二手房估價(jià)系統(tǒng)365、合房網(wǎng)是在由用戶提交房源信息，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)過(guò)估值進(jìn)行回復(fù)，區(qū)間范圍大概在500元左右。安居客則有自己的二手房估價(jià)系統(tǒng)

11、。在安居客系統(tǒng)中隨機(jī)輸入幾 套房源驗(yàn)證理論，試著得出其對(duì)二手房估價(jià)的大概標(biāo)準(zhǔn)。戲的房辛II辛少鉄桂的唐產(chǎn)弼121L1*795QA* HLtJ? MFH01-1%as序區(qū)底典孜迎程的Q檸、為非酬I 丁這聘子處與呂、黃和拯 労或迎 UPfim * #* HM Hi ULt在安居客輸入金域華府的一套房源后，在未填寫(xiě)選填條件和填寫(xiě)選填條件后獲得 不同的結(jié)果每平單價(jià)房?jī)r(jià)默認(rèn)118791187900未填寫(xiě)選填信息估價(jià)112001120000填寫(xiě)選填信息估價(jià)121001210000房屋面積：建筑面積100平方附近新商品房?jī)r(jià)格為：11879元/平方米（參考價(jià)）容積率：3.56綠化率：42% （高） 物業(yè)管理：

12、萬(wàn)科自帶物業(yè)建筑年代：2012年，折舊3年（3檢） =-6%套型：經(jīng)典3房I1JF(!: !013 他sr：疲莊悅逵毒馬子如鼻岀會(huì)菲肯受 雙迎朝向：南北附件交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療條件便利裝修折舊+心理因素：0 （視具體情況而定）單價(jià)：11879* （1-6%） - 11166.26 （元/ 平方）總價(jià):11166.26*100 -111.66 萬(wàn)元而按照均價(jià)進(jìn)行估價(jià)是門2萬(wàn)元。111.66/11299.67%,誤差比較小。房源二：融科九重錦Mnmi:獨(dú)的房嚴(yán)總價(jià)MHrjw 斗更:rMTBF松爲(wèi)恭委戀這房子如臬出蜃舍罪厳 旻歡迎耳 f BEHIglt MWfrrrti3=SB rt 1JP恭冉I

13、S 滾鋰時(shí)如寶出舍菲電蟻迎套型：經(jīng)典3房朝向：南北附件交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療條件便利：裝修折舊+心理因素：0 （視具體情況而定）單價(jià):9987* （1-10%） = 8988.3 （元 / 平方）總價(jià):8988.3*100 89.88 萬(wàn)元而按照均價(jià)進(jìn)行估價(jià)是89萬(wàn)元。89.88/89100.99%,誤差比較小。房源三：和一花園TH疋恥比上月.FJWL15M均走6忖 rm*AMU67*THRXBEn4 Wqv/KM,Mrkxn “QtfWW .QSQV.J V oPJM電由孫骨弟應(yīng)審蒸賓炷.15 房子如果出會(huì)罪茸受處ffitaQ Wh&oe L ”右 EW F （耳5*| 彌# ieVj在安居

14、客輸入和一花園的一套房源后，在未填寫(xiě)選填條件和填寫(xiě)選填條件后獲得不 同的結(jié)果每平單價(jià)房?jī)r(jià)默認(rèn)7262689890未填寫(xiě)選填信息估價(jià)7000630000填寫(xiě)選填信息估價(jià)7052670000房屋面積：建筑面積90平方 附近新商品房?jī)r(jià)格為：7262元/平方米（參考價(jià)） 容積率：1.43 綠化率：40% （高）物業(yè)管理：安徽富安物業(yè)管理有限公司建筑年代：2010年，折舊5年（5*2%） =-10%套型：經(jīng)典3房朝向：南北附件交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療條件比較便利，西二環(huán)望江路修好后會(huì)更加便 捷。 裝修折舊+心理因素：0 （視具體情況而定）VMM *fl j ” VTBW&T B* -口明裝謹(jǐn)杲訶11az3

15、M4K&xM7112011-1廠-1114111-L1llfi021-1-I-1.-1】1$0&1-1-1-10Ir-1伽110T金翩華莊1150z11160012-1-1-1n號(hào)011-1ns0100-1-1nr011-1-1-11J5Q1-1-1111301-1-0S3100&110MO121T.-110111-1-1101-1101011Q融科九蛍牌01001011-10SS152-1JL010LL1L?61&L-1010101Q0661011-11-1631111-1162711T-1.1641211-111101111G211-L1163!11011須一花園1i11-11169111

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