華燕蘇州恒業(yè)獅山橋項目市場報告

1、厚積而薄發(fā)，打造姑蘇新地標厚積而薄發(fā)，打造姑蘇新地標蘇州恒業(yè)獅山橋項目市場報告蘇州恒業(yè)獅山橋項目市場報告目錄導引目錄導引蘇地蘇地2003B422003B42地塊項目簡介地塊項目簡介本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氛圍本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氛圍本案三香路三香路干將西路干將西路西環(huán)路高架西環(huán)路高架蘇州高新區(qū)蘇州市市中心n本案位于西環(huán)路高架與三香路的交界處，以西環(huán)路高架為界,本案正處于中心城區(qū)與蘇州高新區(qū)的交接處。n本案未能擠入新城CBD區(qū)，僅屬于CBD的輻射范圍蘇地蘇地2003B422003B42地塊項目簡介地塊項目簡介受地塊限制，本案未能融入新區(qū)

2、受地塊限制，本案未能融入新區(qū)CBDCBD內(nèi)，但受內(nèi)，但受CBDCBD區(qū)的輻射影響區(qū)的輻射影響n項目東起國際經(jīng)貿(mào)大廈。西至運河公園，南依三香路，北靠活絡(luò)浜。n區(qū)域受獅山橋影響。與新城CBD區(qū)產(chǎn)生阻隔，本案未能融入新區(qū)CBD內(nèi)，但受CBD區(qū)的輻射影響。蘇地蘇地2003B422003B42地塊項目簡介地塊項目簡介項目由五星級酒店及辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項目由五星級酒店及辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標項目占地建筑面積16841項目總建筑面積104182其中地上建筑面積76005 地下建筑面積28177 機動車總停車數(shù)662容積率4.51辦公產(chǎn)品經(jīng)

3、濟指標辦公產(chǎn)品經(jīng)濟指標總共辦公層數(shù)（7-42F包括兩層設(shè)備層）36F預計總共的銷售面積約57466 五星酒店總平圖五星酒店總平圖辦公產(chǎn)權(quán)標準層辦公產(chǎn)權(quán)標準層n辦公產(chǎn)品套內(nèi)使用面積：50-80平方米。n單套間面積小，可分割。n參與經(jīng)濟測算面積在57466區(qū)位：中心和商務(wù)的交匯區(qū)位：中心和商務(wù)的交匯本體：生活屬性大于商務(wù)屬性本體：生活屬性大于商務(wù)屬性12蘇地蘇地2003B422003B42地塊項目簡介地塊項目簡介產(chǎn)品價值的思考產(chǎn)品價值的思考對于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？對于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？純辦公純辦公 or 酒店式公寓酒店式公寓 ?注： 站在經(jīng)濟測算的

4、角度，我們以價值最大化理論確定本案的產(chǎn)品落位。蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析n2009年蘇州大市仍實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7400億元，按可比價計算比上年增長11%，這一增速仍高于全國范圍的8.5%。根據(jù)前六年的GDP對比趨勢分析，蘇州地區(qū)增長率呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢。n雖經(jīng)濟增長幅度下降明顯，但增長率仍在10%以上。 雖然蘇州目前雖然蘇州目前GDPGDP增長幅度呈現(xiàn)下降趨勢，但是增長幅度仍位于增長幅度呈現(xiàn)下降趨勢，但是增長幅度仍位于10%10%以上。以上。n2009年蘇州開放型經(jīng)濟逐步回升，呈現(xiàn)“低開平走逐步回升”態(tài)勢，全年實現(xiàn)進出口總額2014.5億美元，其中出口額為1140.9億美元，比上年

5、下滑13.40%。實際利用外資82.2億美元，比上年僅增長1%。以上數(shù)據(jù)表明在上一經(jīng)濟周期中支撐蘇州經(jīng)濟成長的主要推動力外貿(mào)出口，在金融危機的侵襲下已經(jīng)優(yōu)勢不在。 外向型經(jīng)濟仍回升乏力，這是導致蘇州近期經(jīng)濟上升幅度緩慢的原因外向型經(jīng)濟仍回升乏力，這是導致蘇州近期經(jīng)濟上升幅度緩慢的原因 蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析n2008、2009年中國出現(xiàn)的經(jīng)濟調(diào)整可以看作在金融危機的背景下中國經(jīng)濟運行的必然結(jié)果，即從處于產(chǎn)業(yè)鏈低端環(huán)節(jié)的中國制造提升到中高端環(huán)節(jié)的中國創(chuàng)造。蘇州是中國外向型經(jīng)濟的先鋒、中國制造的典型代表城市，目前蘇州經(jīng)濟和中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整處于同一宏觀背景由代工制造向自主創(chuàng)新邁進，

6、由現(xiàn)在以制造加工為主向研發(fā)、高端技術(shù)生產(chǎn)創(chuàng)造發(fā)展。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐漸完善、產(chǎn)業(yè)成功升級，蘇州經(jīng)濟將會有更大的成長空間。 政府大力推進由政府大力推進由“蘇州制造蘇州制造”向向“蘇州創(chuàng)造蘇州創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)升級對辦公及行政公寓市場帶來機遇轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)升級對辦公及行政公寓市場帶來機遇 蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析品牌認知過程建設(shè)期建設(shè)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期v政府前期造勢v住宅用地出讓v基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)v公共設(shè)施建設(shè)人口人口特征特征規(guī)劃期、啟動期：規(guī)劃期、啟動期：穩(wěn)定繁榮期穩(wěn)定繁榮期階階段段無人氣無人氣標志標志時間時間本地客、投資客、其本地客、投資客、其他區(qū)域擠壓客戶他區(qū)域擠壓客戶商務(wù)人士、創(chuàng)意人

7、士、商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者人士、都市游走者v政府公建建設(shè)v中高檔住宅建設(shè)中高檔住宅建設(shè)v住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓v公眾對新區(qū)前景不確定公眾對新區(qū)前景不確定v商辦開發(fā)v區(qū)域基本成熟v區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢v公眾對區(qū)域確立信心v區(qū)域成為城市經(jīng)濟發(fā)展新增長點v區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活項目項目建設(shè)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商寫字樓、商業(yè)業(yè), ,酒店式酒店式公寓公寓大型綜合體大型綜合體大型大型MALLMALL蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析目前地區(qū)發(fā)展處于快速發(fā)展期

8、，目前發(fā)展趨勢為本案入市帶來機會點。目前地區(qū)發(fā)展處于快速發(fā)展期，目前發(fā)展趨勢為本案入市帶來機會點。 n10 月份，雖有不期而遇的“新政”影響，蘇州商品住宅市場依舊延續(xù)了“金九”的火爆，體面的度過了“銀十”甜蜜期。 n本月，全市新增商品住宅67.29萬方，環(huán)比9月份減少29.1萬方，降幅30.2%；同比2009年10月份商品住宅新增量，增加45.89萬方，漲幅 214%。本月全市累計銷售商品住宅 73 萬方，與9月份持平；同比 2009年10月份，銷售量下降15.6 萬方，降幅17.6%。1-10月份，全市累計銷售商品住宅 401 萬方。 本月供銷比 0.92，市場表現(xiàn)供不應求。n1-10月份，

9、全市累計新增供應商品住宅 459萬方。 1-10月份累計供銷比 1.14，市場表現(xiàn)供大于求?？傮w價格呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，在2010年尤為顯現(xiàn)。整體房地產(chǎn)處于供不應求的狀態(tài)，價格呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。整體房地產(chǎn)處于供不應求的狀態(tài)，價格呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。 蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析蘇州地區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢蘇州地區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢1. “三區(qū)三城三區(qū)三城”建設(shè)全面啟動，蘇州率先走出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的第一步建設(shè)全面啟動，蘇州率先走出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的第一步 2009年12月17日，蘇州市委全委（擴大）會議上提出，要把蘇州建設(shè)成為科學發(fā)展的樣板區(qū)、開放創(chuàng)新的先行區(qū)、城鄉(xiāng)一體的示范區(qū)，成為以現(xiàn)代經(jīng)濟為特征的高

10、端產(chǎn)業(yè)城市、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的最佳宜居城市、歷史文化與現(xiàn)代文明相融的文化旅游城市，簡稱“三區(qū)三城”。 2. 京滬高鐵打造世界級發(fā)達城市帶，帶給蘇州無限發(fā)展機遇京滬高鐵打造世界級發(fā)達城市帶，帶給蘇州無限發(fā)展機遇 京滬高速鐵路全長1318公里，設(shè)計時速350公里，共設(shè)臵21個客運車站。該項工程預計5年左右完成,2013年投入運營。 3. 蘇州輕軌蘇州輕軌2號線開工引導城市南北方向發(fā)展，建立大交通格局號線開工引導城市南北方向發(fā)展，建立大交通格局 2009年12月28日，蘇州輕軌2號線開工建設(shè)。蘇州輕軌2號線北起于相城區(qū)京滬高鐵蘇州站，途經(jīng)平江區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)，南止于吳中區(qū)迎春南路站，線路全長26.6公

11、里，全線共設(shè)22座車站。 規(guī)劃落實對于區(qū)域房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)升級打下了堅實的基礎(chǔ)規(guī)劃落實對于區(qū)域房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)升級打下了堅實的基礎(chǔ)蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析n2009年蘇州樓市的高熱，一方面導致開發(fā)商拿地熱情高漲，土地需求大幅增加；另一方面政府為穩(wěn)定后市供應，加大推地幅度。土地市場供求的匹配增長，推動今年土地成交量大幅反彈，但相對火熱的樓市，供應量體仍顯不足。 n09年住宅類土地成交樓面價漲幅遠遠超過09年蘇州住宅成交均價漲幅，主要因土地市場需求旺盛，而政府推出土地相對過少，造成地塊競拍價格節(jié)節(jié)攀高了；其次還因本年度所推的核心區(qū)位和稀缺景觀資源類型地塊較多，拉升了土地樓面均價。 蘇州地區(qū)

12、的供應不足為本案以酒店式公寓產(chǎn)品入市帶來機遇蘇州地區(qū)的供應不足為本案以酒店式公寓產(chǎn)品入市帶來機遇 蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析n蘇州城市產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略出臺之后，商業(yè)類地塊出讓在2006、2007年達到高峰期，其中包含2009年投入運營的圓融時代廣場和萬達廣場等知名商業(yè)綜合體。同時2008年和2009年住宅用地成交遇冷環(huán)境下，商業(yè)類土地成交量依然保持相對穩(wěn)定比例。 商辦類土地供應不足增加了本案稀缺性商辦類土地供應不足增加了本案稀缺性宏觀市場總結(jié)宏觀市場總結(jié)宏觀經(jīng)濟方面宏觀經(jīng)濟方面經(jīng)濟增加力的不足促進整體產(chǎn)業(yè)由對外出口向以制造加工為主向研發(fā)、高端技術(shù)生產(chǎn)創(chuàng)造發(fā)展。區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)

13、環(huán)境近期市場仍表現(xiàn)為供不應求的現(xiàn)狀，且區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)向城市發(fā)展第三級增長，辦公及行政公寓市場機遇體現(xiàn)。市場未來預期市場未來預期新的市政規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)升級打下了堅實基礎(chǔ)蘇州地區(qū)土地的供不應求為本案入市帶來機會點商辦類的比重下降，對于投資客的選擇面減少宏觀因素對于蘇州市商辦類項目入市具備較多的利好因素及增值空間。宏觀因素對于蘇州市商辦類項目入市具備較多的利好因素及增值空間。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)CBDCBD三大辦公區(qū)為主三大辦公區(qū)為主新區(qū)新區(qū)CBDCBD中心區(qū)中心區(qū)辦公集辦公集中區(qū)中區(qū)園區(qū)中央園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)商

14、貿(mào)區(qū)本案n 蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場蘇州市整體在售辦公市場供不應求，價格穩(wěn)步上升。蘇州市整體在售辦公市場供不應求，價格穩(wěn)步上升。n整個蘇州辦公市場自09年經(jīng)濟復蘇，房地產(chǎn)市場開始回暖，由于供應量的下降及區(qū)域成交火暴，目前蘇州地區(qū)辦公市場成交呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)。n目前整個蘇州地區(qū)辦公市場銷售單價位置在10000-12000元/平方米間。價格呈現(xiàn)上升態(tài)勢

15、。n09年1月至于10年10月蘇州辦公市場總供應面積為359931359931平方米，n09年1月至于10年10月蘇州辦公市場總成交面積為568290568290平方米，n蘇州09年1月至10年10月市場總供求比為0.630.63單位：單位：元/供求比蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢明顯市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢明顯n 市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地產(chǎn)熱時盲目投資產(chǎn)物。由于建成時間較長，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無法自由分割，物業(yè)管理滯后，且交通擁堵，停車不方便。n由于新區(qū)、園區(qū)相對中心城區(qū)限

16、高的高度寬松，因此新推出的寫字樓多為小高層或高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過有實力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個寫字樓的檔次。 金洲大廈光大銀行新區(qū)CBD園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)典型辦公樓一覽園區(qū)典型辦公樓一覽項目名稱項目名稱位置位置物業(yè)管理水平物業(yè)管理水平配套設(shè)施配套設(shè)施周圍商業(yè)配套周圍商業(yè)配套商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍檔次檔次月租金月租金（元（元/平方米平方米/月）月）均價均價（元（元/平方米）平方米）國際大廈星漢街電梯、中央空調(diào)銀行高檔租金100物

17、業(yè)管理費2214000金融大廈星漢街電梯、中央空調(diào)銀行高檔租金100物業(yè)管理費18 13000建屋大廈星湖街電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)高檔租金90物業(yè)管理費2210000商旅大廈星湖街電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)高檔租金75物業(yè)管理費18 10000 高峰會蘇繡路電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)高檔租金75物業(yè)管理費18 12000環(huán)球188星海街電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)高檔租金12022000加城大廈金雞湖路電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市中高租金65馨都廣場金雞湖路電梯、中央空調(diào)銀行、歐尚超市中高租金75宗藝開元東環(huán)路中央空調(diào)、電梯銀行、郵局中高租金48國際科技園機場路中央空調(diào)、電梯超市、

18、咖啡屋、餐廳高檔租金48、物業(yè)管理8.5東環(huán)時代東環(huán)路 中央空調(diào)、電梯超市、咖啡屋、餐廳中高租金50，物業(yè)管理費615000蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（環(huán)球高端個案參照（環(huán)球188188）：目前是整個蘇州市高檔寫字樓標桿）：目前是整個蘇州市高檔寫字樓標桿 座落：左岸商業(yè)街 概況：集酒店式公寓、甲級寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬平方米。立于蘇州金雞湖西CBD中央，總高282米。 辦公戶型面積：160-250平米 物業(yè)：9.3元/平米/月（含水電） 租金：120元/平米/月 層高：3.95米 銷售單價：銷售單價：28000元元/平米（辦公）平米（辦公） 裝

19、修成本：裝修成本：2000-3000元元/平米平米 購買性質(zhì)：40%投資、60%自用 去化情況：2009年8月開盤至今，辦公去化50%左右。高端個案參照（環(huán)球高端個案參照（環(huán)球188188）：采用高標準配置，整體品質(zhì)在整個蘇州市場屬于一流）：采用高標準配置，整體品質(zhì)在整個蘇州市場屬于一流蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征園區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征n相對而言，園區(qū)的寫字樓分布較散，但基本已形成集中的寫字樓區(qū)域。n產(chǎn)品的檔次主要在中高檔以上，目前高檔產(chǎn)品環(huán)球188等n產(chǎn)品出租的方式予以經(jīng)營。n大多數(shù)寫字樓車庫或車位數(shù)量還有待增加，少數(shù)高檔寫字樓車庫或車位

20、數(shù)量充足。n園區(qū)的寫字樓功能單純，其絕大部分都缺少輔助設(shè)施以及一些生活娛樂配套，如商務(wù)中心、接待中心、餐廳等。 n 園區(qū)的寫字樓商務(wù)氛圍、生活工作氛圍明顯比往年活躍。在國內(nèi)外。n 園區(qū)的大部分寫字樓的月租金主要在4812048120元元/ /平米平米/ /月的范圍。月的范圍。n 國際大廈和環(huán)球188租金和售價代表了目前蘇州寫字樓市場的最高標準。最高銷售單價可達最高銷售單價可達2200022000元元/ /平方米，目前各個項目去化良好。平方米，目前各個項目去化良好。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場項目名項目名稱稱位置位置物業(yè)管理物業(yè)管理水平水平配套設(shè)施配套設(shè)施周圍商業(yè)配套周圍商業(yè)配套商務(wù)氛圍商務(wù)

21、氛圍檔次檔次產(chǎn)品不利點產(chǎn)品不利點月租金（元月租金（元/平方米平方米/月）月）產(chǎn)品綜合力產(chǎn)品綜合力沿海國沿海國際中心際中心干將西路電梯、中央空調(diào) 高檔徑深長，采光差，面積大租金85光大銀光大銀行行西環(huán)路電梯銀行、超市中檔房型陳舊，走道窄租金45長谷金長谷金融大廈融大廈宮巷口電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金47麗景苑麗景苑干將東路電梯、中央空調(diào)銀行、商店中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金70遠東大遠東大廈廈閶胥路電梯銀行、歐尚超市中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金25泰華商泰華商城城人民路電梯商店、銀行等中低結(jié)構(gòu)和布局差租金40金州大金州大廈廈閶胥路電梯無中低租金30廣大商廣大

22、商務(wù)樓務(wù)樓臨頓路電梯無中高租金40嘉福寫嘉福寫字樓字樓閶胥路中央空調(diào)、電梯銀行、郵局中高租金70市區(qū)典型辦公樓一覽市區(qū)典型辦公樓一覽蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（沿海國際中心）：對本案最具有參考意義的項目之一高端個案參照（沿海國際中心）：對本案最具有參考意義的項目之一 座落：市政府北，干將路旁，主城中心唯一的花園廣場式商業(yè)綜合體 概況：集五星級萬豪酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓和精品商業(yè)于一體，以174.8米的主城第一高樓 ，由開發(fā)商持有，正對外租賃中?？勺鈱訑?shù)為327層。 辦公戶型面積：辦公戶型面積：180-220平方米平方米 物業(yè)管理費：物業(yè)管理費：12元元/平方米平方米/月

23、月 租金：租金：75-85元元/平方米平方米/月（含水電）月（含水電） 層高：3.00米 目前租賃情況：目前租賃情況：82% 裝修成本：毛坯西環(huán)路高架西環(huán)路高架干將路干將路沿海國際中心沿海國際中心高端個案參照（沿海國際中心）：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借鑒作用高端個案參照（沿海國際中心）：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借鑒作用蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場古城最高建筑174.8米五星級萬豪國際酒店五星級萬豪國際酒店(29-49F )(29-49F )甲級寫字樓（甲級寫字樓（1-28F,30000 1-28F,30000 ）精裝公寓（精裝公寓（3-9F3-9F，13600 13600 ）底商（底商（1

24、-2F1-2F，3000 3000 ）擁有擁有5 5星級國際酒店配套，定位為星級國際酒店配套，定位為蘇州最高檔的綜合商住廣場蘇州最高檔的綜合商住廣場；175175的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)可視性強，形象昭示性強?？梢曅詮姡蜗笳咽拘詮?。 該項目區(qū)位位于老城區(qū)與新區(qū)的交界附近，屬于非CBD區(qū)域內(nèi)。 該項目頂部為萬豪國際五星級酒店，與本案具有五星級酒店屬性相同。 在品質(zhì)上該項目為老城區(qū)標桿項目，辦公租賃價格位于區(qū)域內(nèi)之首。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場n 市區(qū)寫字樓的開發(fā)時間普遍都比園區(qū)的早幾年。n 寫字樓主要集中在市區(qū)的主要干道沿線或附近，分布廣泛且總量較大。n 物業(yè)管理水平

25、并不高，服務(wù)和寫字樓管理落后。n 市區(qū)寫字樓在地理位置、交通、配套等方面占有絕對優(yōu)勢，成為其吸引客戶入住的主要因素之一。n 寫字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，以中高和中低檔次寫字樓居多。n 許多寫字樓的功能復雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等n 租金水平大大低于新區(qū)或園區(qū)的，這是市區(qū)寫字樓的又一個優(yōu)勢。n 出租率也很高，平均在出租率也很高，平均在85%85%以上。以上。n 市區(qū)辦公樓銷售價格維持在市區(qū)辦公樓銷售價格維持在7000-220007000-22000元元/ /平方米之間，月租金除了沿海國際中心在平方米之間，月租金除了沿海國際中心在100100元元/ /平方米其他項目基本在

26、平方米其他項目基本在30-7030-70元元/ /平方米間。平方米間。市區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征市區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征n 市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。n 單個寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。n 這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。n 他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護公司的形象和價值等。 蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)典型辦公樓一覽新區(qū)典型辦公樓一覽項

27、目項目 名稱名稱位置位置物業(yè)管理物業(yè)管理水平水平配套設(shè)施配套設(shè)施周圍商業(yè)周圍商業(yè)配套配套商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍檔次檔次銷售單價銷售單價（元（元/平方米平方米）月租金月租金（元（元/平方米平方米/月）月）產(chǎn)品綜合產(chǎn)品綜合力力國際經(jīng)貿(mào)大國際經(jīng)貿(mào)大廈廈南環(huán)西路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳中高檔 9000租金60金獅大廈金獅大廈獅山路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳高檔9500租金75新地國際中新地國際中心心獅山路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳高檔13000租金95金河國際大金河國際大廈廈獅山路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳高檔13000租金72金河國際中金河國際中心心獅山路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳中

28、高檔12000租金75獅山峰匯獅山峰匯獅山路電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳 中高檔10000租金70新創(chuàng)大廈新創(chuàng)大廈獅山路電梯、中央空調(diào)人力資源銀行中檔-租金50香格里拉香格里拉獅山路電梯、中央空調(diào)酒店、餐廳高檔9500租金55蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：緊臨本案，另一個可參考的辦公項目高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：緊臨本案，另一個可參考的辦公項目 座落：環(huán)西路高架與三香路交界處 概況：共25層的辦公格局，近10年左右的歷史，由于當?shù)毓ど虆f(xié)會入駐，因此在當?shù)鼐邆湟欢ㄓ绊憽?辦公戶型面積：138-248平米 租金：租金：55-60元元/平米平米/月（含物業(yè)管理費

29、）月（含物業(yè)管理費） 層高：3.5米 裝修成本：毛坯 得房率：75% 目前租賃情況：目前租賃情況：98%的入駐率。的入駐率。 公司情況：以外貿(mào)、駐蘇州公司分支機構(gòu)居多。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：品質(zhì)感相比新興辦公項目有劣勢，車位緊缺。高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：品質(zhì)感相比新興辦公項目有劣勢，車位緊缺。n國際經(jīng)貿(mào)大廈由于開發(fā)年限較早，整體品質(zhì)老化嚴重。整體形象對于注重形象的外資企業(yè)不具有吸引力。n由于前期規(guī)劃考慮不足，區(qū)域內(nèi)可停車位缺乏，目前出現(xiàn)搶“車位置”現(xiàn)象。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征新區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征n 新區(qū)的寫字樓主要位于

30、獅山路一帶的新區(qū)的“中央商貿(mào)區(qū)”，其比較集中，互相之間的距離較近。n 在新區(qū)相對集中的寫字樓區(qū)域內(nèi)，商務(wù)氛圍、商業(yè)配套等較好。n 這一區(qū)域的寫字樓裝修和產(chǎn)品塑造要求高，且單體的規(guī)模都較大。n 主要寫字樓的租售率、租金均高于市區(qū)寫字樓的水平。n 寫字樓的風格和提供的服務(wù)差異性大，雷同性較小。n 新區(qū)主要高檔寫字樓的功能設(shè)計上考慮全面，能滿足除辦公之外的其他一些服務(wù)。n 目前新區(qū)寫字樓項目以在租賃方式為主，整個樓盤出租率達到70-85%左右，國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率高達98%，n 租金體系控制在80元/平方米/月。銷售單價僅在9000-12000元/平方米。n 客戶群以外資企業(yè)或機構(gòu)，外省市公司機構(gòu)，及

31、蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。n 客戶群以中小型的公司最多，主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司 新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場1 1、目前蘇州地區(qū)及各個板塊內(nèi)可售辦公市場供不應求、目前蘇州地區(qū)及各個板塊內(nèi)可售辦公市場供不應求 。2 2、各項目間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。、各項目間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。 3 3、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場較高，新區(qū)入住率高達、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場較高，新區(qū)入住率高達80%80%。4 4、新區(qū)可售的產(chǎn)品價格由于品質(zhì)較老化，銷售單價基

32、本在、新區(qū)可售的產(chǎn)品價格由于品質(zhì)較老化，銷售單價基本在9000-120009000-12000元元/ /平方米。平方米。蘇州市區(qū)辦公市場總結(jié)蘇州市區(qū)辦公市場總結(jié)純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算3A3A甲級寫甲級寫字樓字樓項目自身經(jīng)濟指標項目自身經(jīng)濟指標項目基本定位項目基本定位3A3A甲級寫字樓甲級寫字樓發(fā)展商對項目的預期發(fā)展商對項目的預期利潤價值最大實現(xiàn)利潤價值最大實現(xiàn)項目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算項目定價依據(jù)項目定價依據(jù)參照周邊項目的租售情況確定本案辦公市場合理價格參照周邊項目的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法市場比較法

33、 根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。市場租金收益還原法市場租金收益還原法 周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準價格市場比準價格 根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。收益還原價格收益還原價格 根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原則選取項目進行辦公產(chǎn)權(quán)方案的以利潤最大化原則選取項目進行辦公產(chǎn)權(quán)方案的優(yōu)化方式。優(yōu)化方式。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算市場比較法市場比較法選取新河國際大廈及環(huán)球選取新河國際大廈及環(huán)球188188作為銷售型辦公定價參照作為銷售型辦公定價參照比較項目比較項目權(quán)重權(quán)重金河國際中心（參考權(quán)重金河國際中心（參考權(quán)

34、重70%）環(huán)球環(huán)球188（參考權(quán)重（參考權(quán)重30%）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置101100.091100.09商務(wù)氛圍301100.271500.2硬件配置10900.111400.07立面形象101000.11800.05戶型設(shè)計101000.11200.08配套設(shè)施101100.091200.08物業(yè)管理201000.21500.13合計1000.960.71項目當前市場均價（元/平方米）1200019000系數(shù)還原價格（元/平方米）1152013490本案市場擬合價格本案市場擬合價格=1152070%+1349030%=12100元元/。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公物業(yè)形態(tài)

35、經(jīng)濟測算收益還原法收益還原法以國際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國際中心作為項目收益定價依據(jù)以國際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國際中心作為項目收益定價依據(jù)國際經(jīng)貿(mào)大廈國際經(jīng)貿(mào)大廈 租金在45元/平方米/月；（不含物業(yè)費） 出租率為98%沿海國際中心沿海國際中心 租金在80元/平方米/月；（不含物業(yè)費） 出租率為80%通過調(diào)整，建議本案的租金在通過調(diào)整，建議本案的租金在75元元/平方米平方米/月，月，折合年收益為折合年收益為900元元/平方米平方米/年。年。確保確保90%以上的出租率以上的出租率本案的租金還原= = 13644元元/以本案40年的經(jīng)營使用年限，以銀行五年以上年基準利率下限5.94%純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公

36、物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算定價總結(jié)定價總結(jié)在目前市場環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售在目前市場環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售方案方案1 1：辦公出售：辦公出售當前市場比準價格為12100元元/方案方案2 2：辦公出租：辦公出租當前租金還原價格為13644元元/本案位置本案位置中翔麗晶中翔麗晶 8000元元/（在售）（在售）飛凡第飛凡第5街街 8600元元/（在售）（在售）金楓國際金楓國際 8500元元/（在售）（在售）印象印象19 8000元元/（在售）（在售）上城上城 9000元元/ （在售）（在售）環(huán)球環(huán)球188 28000元元/（在售）（在售）永誠國際廣場永誠國際廣場 8000元元/ （在售）（在售）蘇

37、州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場目前蘇州市在售的酒店式公寓售價差異明顯目前蘇州市在售的酒店式公寓售價差異明顯樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總建面積總建面積總套數(shù)總套數(shù)容積率容積率主力面積主力面積上城上城 長江路花苑東路路口住宅、商業(yè)23000平米250套 1.845平米飛凡第飛凡第5 5街街蘇福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3萬平米300套2.03540平米金楓國際金楓國際吳中區(qū)金楓南路9號公寓、商鋪7.7萬平米/3.04060平米中翔麗晶中翔麗晶相城大道大潤發(fā)北側(cè)酒店式公寓26萬平米924戶2.550-67平米永誠國際廣場永誠國際廣場吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心公

38、寓63000平米864戶340-130平米環(huán)球環(huán)球188188左岸商業(yè)街酒店公寓18萬平米/ 1083105平米印象印象1919吳中區(qū)東吳北路19號酒店式公寓17500平米277戶4.84050平米除環(huán)球除環(huán)球188188外，其他產(chǎn)品面積以外，其他產(chǎn)品面積以50 50 的小戶型為主的小戶型為主n目前主要在售酒店式公寓主力面積大多集中在40-60之間，而絕對高端的項目主力面積集中在80-100 左右，且集中在園區(qū)；n項目多為復合型地產(chǎn)，容積率總體不高，高端綜合體項目相對較少；蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品亮點產(chǎn)品亮點配套服務(wù)設(shè)施配套服務(wù)設(shè)施風格風格備注備

39、注上城上城全明空間構(gòu)造，4.95米層高兩層獨立設(shè)計，全部精裝修長江路沿街純一層商鋪現(xiàn)代風格無酒店服務(wù)飛凡第飛凡第5 5街街5米層高的酒店式公寓凱馬廣場的商業(yè)配套現(xiàn)代風格無酒店服務(wù)金楓國際金楓國際挑空高達4.98米，附贈4平米花臺金楓商業(yè)核心圈/華潤超市簡約現(xiàn)代4-11層挑高住宅、毛坯，無酒店服務(wù)中翔麗晶中翔麗晶歐典裝修商務(wù)會所簡約現(xiàn)代無酒店服務(wù)、戴德梁行提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)永誠國際廣場永誠國際廣場4.9米挑高空間 、精裝修2萬平方米綜合商業(yè)廣場 現(xiàn)代簡約產(chǎn)權(quán)40年環(huán)球環(huán)球1881884.2米大空間，豪華裝修左岸商業(yè)街，天虹百貨等現(xiàn)代ARTDECO新加坡FRASERS運營管理并提供居家式酒店服務(wù)印

40、象印象1919精品樣板房/豪華酒店式裝修商業(yè)裙樓，酒店會所現(xiàn)代無酒店服務(wù)n在售酒店式公寓基本上采用精裝修，強調(diào)層高、居住功能分區(qū)，但5米以下層高居住利用率相對不高。作為投資型物業(yè)，少量項目注重產(chǎn)品亮點設(shè)計，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場。n由于目前在售酒店式公寓注重項目硬裝，而軟包裝成為本項目提升附加值重要的市場機會。由于目前在售酒店式公寓注重項目硬裝，而軟包裝成為本項目提升附加值重要的市場機會。產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為項目入市的附加值產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為項目入市的附加值蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱樓盤

41、名稱所在區(qū)域所在區(qū)域價格價格價格描述價格描述上城上城高新區(qū)均價9500元/全精裝修酒店式公寓復式挑高4.95米飛凡第飛凡第5 5街街吳中區(qū)起價9000元/總價35萬左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高金楓國際金楓國際高新區(qū)均價8500元/4090時尚空間，挑空高達4.98米，1層價格換取2層面積 中翔麗晶中翔麗晶相城區(qū)均價8000元/目前剩余百套左右，價格上漲500元/永誠國際廣場永誠國際廣場吳中區(qū)均價8500元/4.8米挑高菜單式精裝修環(huán)球環(huán)球188188園區(qū)均價28000元/軟、硬裝全配豪華裝修，裝修成本5000-6000元/印象印象1919吳中區(qū)均價8500元/精裝修酒店式公寓n蘇州市場上的

42、酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個案銷售單價集中在800010000元/平方米之間。n在售項目多為挑高式帶裝修項目，售價普遍不高。n環(huán)球188由于其地段環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)勢，價格表現(xiàn)跳脫市場。環(huán)球環(huán)球188188憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢使價格脫離普通酒店式公寓市場憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢使價格脫離普通酒店式公寓市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱樓盤名稱所在區(qū)域所在區(qū)域開盤時間開盤時間去化描述去化描述上城上城高新區(qū)2009年6月目前去化90%，月去化30-35套飛凡第飛凡第5 5街街吳中區(qū)2008年8月酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金楓國際金楓國際高新區(qū)2009年6月公寓部分去化60

43、%，月去化33-35套中翔麗晶中翔麗晶相城區(qū)2009年6月目前去化80%，月去化45-50永誠國際廣場永誠國際廣場吳中區(qū)2009年8月目前去化50%，月去化48-50環(huán)球環(huán)球188188園區(qū)2009年8月公寓目前去化70%，月去化50-55套印象印象1919吳中區(qū)2008年5月目前已去化90%，月去化15-18套n園區(qū)及新區(qū)的酒店公寓產(chǎn)品由于商務(wù)配套及產(chǎn)品等優(yōu)勢，去化率明顯高于其他區(qū)域的項目。n具備售價優(yōu)勢的諸如中翔麗晶等項目，去化同樣相對較高。環(huán)球環(huán)球188188的表現(xiàn)為本案入市表明市場存在對高端品質(zhì)公寓的購買力及需求的表現(xiàn)為本案入市表明市場存在對高端品質(zhì)公寓的購買力及需求蘇州地區(qū)酒店式公寓

44、在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球參照個案（環(huán)球188188）：唯一一個能參照的高檔在售酒店式公寓）：唯一一個能參照的高檔在售酒店式公寓 座落：左岸商業(yè)街 概況：集酒店式公寓、甲級寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬平方米。立于蘇州金雞湖西CBD中央，總高282米。 酒店公寓戶型面積：83-300平米，主力面積83-105平米 物業(yè)：物業(yè)：11.4611.46元元/ /平米平米/ /月月 層高：4.2米 銷售單價：銷售單價：2800028000元元/ /平米平米 裝修成本：5000元/平米左右 購買性質(zhì)：40%投資、60%自用 去化情況：2009年8月開盤至今，

45、總套數(shù)460套，公寓去化70%月去化55套左右。設(shè)備服務(wù)配套：設(shè)備服務(wù)配套： 全球最佳酒店式公寓管理公司全球最佳酒店式公寓管理公司Frasers HospitalityFrasers Hospitality提供酒店式服務(wù)提供酒店式服務(wù) 中央空調(diào)系統(tǒng)配套中央新風系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 公寓主衛(wèi)配備新型地暖系統(tǒng) 24小時頂級酒店式服務(wù)享受尊崇時光 全落地玻璃窗，立體自然采光 公寓電梯獨立運行，確保出行入樓更私密更舒適 蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球參照個案（環(huán)球188188）：主力面積段相比一般酒店式公寓要多）：主力面積段相比一般酒店式公寓要多 n該項目主力面積段在

46、83-105，以一室一廳的產(chǎn)品為主蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樣板房標準參照個案（環(huán)球參照個案（環(huán)球188188）：精裝修提升了整個項目的品質(zhì)）：精裝修提升了整個項目的品質(zhì)蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球參照個案（環(huán)球188188）：去化表現(xiàn)良好，市場對于該類產(chǎn)品具備一定的需求）：去化表現(xiàn)良好，市場對于該類產(chǎn)品具備一定的需求蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場 環(huán)球環(huán)球188188自自0909年年7 7月開始正式開始銷售，總計推案月開始正式開始銷售，總計推案460460套房源，目前已去化了套房源，目前已去化了314314

47、套。套。去化率達到去化率達到70%70%左右。左右。 價格表現(xiàn)也從開盤時的銷售單價開盤初期的價格表現(xiàn)也從開盤時的銷售單價開盤初期的2 2萬左右到現(xiàn)在的萬左右到現(xiàn)在的4 4萬萬/ /平米左右。平米左右。 由于該房源面積大，總價高，目前市場總價區(qū)間在由于該房源面積大，總價高，目前市場總價區(qū)間在250-400250-400萬元萬元/ /套。套。蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場、大面積的酒店式公寓可以成為紅海小戶型酒店式公寓的突破口。、大面積的酒店式公寓可以成為紅海小戶型酒店式公寓的突破口。 2 2、項目去化速度驗證了市場具備高端酒店式公寓的需求及購買力。、項目去化速度驗證了市場具

48、備高端酒店式公寓的需求及購買力。 3 3、高品質(zhì)為本案加強競爭力帶來突破口。、高品質(zhì)為本案加強競爭力帶來突破口。 4 4 、借鑒其高品質(zhì)的社區(qū)營造提升項目品質(zhì)。借鑒其高品質(zhì)的社區(qū)營造提升項目品質(zhì)。參照個案（環(huán)球參照個案（環(huán)球188188）對本案的啟示）對本案的啟示 零散分布，高端項目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段零散分布，高端項目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段，在售高端項目相對較少。在售高端項目相對較少。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長。 普通產(chǎn)品價格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；普通產(chǎn)品價格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售

49、價更多依賴高標準裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生的附加值高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售價更多依賴高標準裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生的附加值。綜合體項目強化配套，提升產(chǎn)品附加值。綜合體項目強化配套，提升產(chǎn)品附加值。 普通產(chǎn)品面積集中在普通產(chǎn)品面積集中在40-6040-60平米，裝修標準平米，裝修標準800-1500800-1500元元/ /平米，銷售單價平米，銷售單價8500-110008500-11000元元/ /平米；平米；在售高端產(chǎn)品面積在在售高端產(chǎn)品面積在8080平米以上；裝修標準平米以上；裝修標準30003000元元/ /平米以上，銷售單價平米以上，銷售單價23000-2800023000-28000元元

50、/ /平平米米。園區(qū)酒店公寓的租金回報率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。園區(qū)酒店公寓的租金回報率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場區(qū)域案名案名主力面積主力面積戶型戶型月租金月租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）目前同區(qū)域住宅二手售價（元/平米）平均平均年收益率年收益率中心城區(qū)富達大廈40-501-1-135-40100004.20%自由之邑40-761-1-130-3590004.6%摩登99501-1-135-4080006.00%吳中區(qū)凱悅公寓401-1-14068007.5%

51、藍調(diào)都匯40-501-1-14080006.0%新區(qū)獅山麗晶401-1-14590006.1%獅山峰會862-1-138100004.5%御庭國際公寓531-1-11201100013.9%匯豪國際35-451-1-155-65110006.0%園區(qū)晶匯新屹40-701房1廳35-5060008-10%中茵皇冠國際60/951房1廳2房2廳100-150240006-8%雅戈爾YARK公館40-501房1廳60140005%租賃項目租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢租賃項目租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢n老城區(qū)老城區(qū)：租賃產(chǎn)品多為改造項目，整體檔次較低；主力面積集中于40-50

52、平方米； 租金集中于35-40元/平方米/月，年收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年輕或企業(yè)小白領(lǐng)為主，在售項目少。n園區(qū)園區(qū)：購買目的自用、投資、投資加自用，基本以項目周邊企業(yè)中高層購買者居多，用于自用、自用加投資，投資客多數(shù)在蘇州的私營業(yè)主企業(yè)合伙人為主；租憑者以項目周邊的企業(yè)管理者為主；集中在40-65平方米左右的一房為主；租金大約在150元/平方米/月左右，平均年收益10%左右n新區(qū)新區(qū)：租賃產(chǎn)品集中于獅山路附近；面積范圍從35-95平方米不等，以一室一廳產(chǎn)品為主；租金水平在35-150元/平方米/月之間，平均年收益率在5%-10%之間；目前區(qū)域內(nèi)在售酒店式公寓項目不多，80平方

53、米以上客戶構(gòu)成以外資、合資企業(yè)管理層及歐美客源為主，35-45平方米之間為在高新區(qū)工作的白領(lǐng)、年輕客戶為主蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場本案的自己身條件要求本案應該向更高一層定位邁進本案的自己身條件要求本案應該向更高一層定位邁進產(chǎn)業(yè)的升級及五星級管理為本案定位頂級酒店式公寓提供支撐產(chǎn)業(yè)的升級及五星級管理為本案定位頂級酒店式公寓提供支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場以本案周邊的五星級酒店作為參照，確

54、定本案的租金落位以本案周邊的五星級酒店作為參照，確定本案的租金落位本案萬豪五星級酒店香格里拉酒店新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報率整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報率區(qū)域案名案名主力面積主力面積（平方米）（平方米）戶型戶型長期租金長期租金（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）已除去服務(wù)費用中心城區(qū)萬豪酒店40-501-1-1311新區(qū)新城花園酒店50-601-1272香格里拉大酒店60-651-1-1290新城花園酒店新城花園酒店萬豪五星級酒店萬豪五星級酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店蘇州地

55、區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：與本案最接近的五星級酒店高端個案參照（新城花園酒店）：與本案最接近的五星級酒店 位于蘇州新區(qū)商業(yè)中心，臨近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一覽京杭大運河的美景和古城的新貌。1997年開業(yè)。2008年裝修。 酒店星級：5 周圍景觀：蘇州樂園 虎丘 寒山寺 鄰近： 距離 距機場 80公里 距離 距火車站 5公里 距離 距市中心 4公里 項目描述：位于CBD區(qū)內(nèi)，具備穩(wěn)定的客群。中國第一家擁有五個中庭花園的酒店，春、夏、秋、冬、櫻。 長租客戶描述：以CBD區(qū)域內(nèi)的行政辦公客戶為主。主要為外籍人仕居多。 目前長期出租率達到目前

56、長期出租率達到70%70%左右。左右。 對外報價為對外報價為1600016000元元/ /間間/ /月。折算單面積為月。折算單面積為272272元元/ /平方平方米米/ /月月 該酒店是當?shù)氐木频杲?jīng)營管理公司，與萬豪等世界品該酒店是當?shù)氐木频杲?jīng)營管理公司，與萬豪等世界品牌形成差異競爭。價格上也具備優(yōu)勢。牌形成差異競爭。價格上也具備優(yōu)勢。本案新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場舊樓舊樓新樓新樓高端個案參照（新城花園酒店）：目前長期客全部集中在新樓區(qū)，外國人居多高端個案參照（新城花園酒店）：目前長期客全部集中在新樓區(qū)，外國人居多n舊樓租金明顯低于新樓n該項目以地上車位與

57、地下車位結(jié)合，停車系統(tǒng)井然有序蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗與家的溫馨高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗與家的溫馨 舒適安靜的行政酒廊每天安排五次茶點，包括早餐，午間小點，下午茶，雞尾酒開胃小點，以及晚間巧克力小點飲料，還有整晚供應的自助飲料。 花園行政酒廊備有各類國際報刊雜志，書籍和高速上網(wǎng)區(qū)域。具有行政配套服務(wù) 行政房和行政套房，高速的上網(wǎng)寬帶讓您與外界的商談接洽迅捷便利， 數(shù)字客房系統(tǒng)，量身定制了五大服務(wù)版塊，具有特色的室內(nèi)無線上網(wǎng)系統(tǒng) 貼身管家將提供您獨享的房內(nèi)快速入住和離店手續(xù)以及無微不至的禮賓服

58、務(wù)。 對客戶開放一周提供5個小時會議室滿足商務(wù)的需求。蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗與現(xiàn)代生活配套高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗與現(xiàn)代生活配套 康樂伴您康樂伴您 尊享高貴、健身房尊享高貴、健身房 、游泳池模擬高爾夫射擊、臺球、乒乓球、棋牌、室美容、游泳池模擬高爾夫射擊、臺球、乒乓球、棋牌、室美容美發(fā)美發(fā)1 1、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店服務(wù)機構(gòu)。、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店服務(wù)機構(gòu)。2 2、整體品質(zhì)高，且硬件服務(wù)設(shè)施配套完善，軟件服務(wù)達到人性化、整體品質(zhì)高，且硬件服務(wù)設(shè)施配套完善，軟件服務(wù)達到人性化

59、3 3、新城花園由于價格優(yōu)勢入駐率相比其他項目較高，入住率高達、新城花園由于價格優(yōu)勢入駐率相比其他項目較高，入住率高達70%70%。4 4、目前價格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在、目前價格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在272-311272-311元元/ /平方米平方米/ /月（含管理費及裝修）月（含管理費及裝修）本案周邊酒店產(chǎn)品長期租賃市場總結(jié)本案周邊酒店產(chǎn)品長期租賃市場總結(jié)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟測算酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟測算商務(wù)型酒店商務(wù)型酒店式公寓式公寓周邊環(huán)境資源周邊環(huán)境資源項目基本定位項目基本定位國際化酒店式公寓國際化酒店式公寓五星級酒店的配套五星級酒店

60、的配套利潤價值最大實現(xiàn)利潤價值最大實現(xiàn)項目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項目定價依據(jù)項目定價依據(jù)參照周邊項目的租售情況確定本案辦公市場合理價格參照周邊項目的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法市場比較法 根據(jù)周邊在售酒店式公寓項目銷售價格對比確定本案均價。市場租金還原價格市場租金還原價格 周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準價格市場比準價格 根據(jù)周邊在售酒店式公寓項目售格對比確定本案均價。收益還原價格收益還原價格 根據(jù)周邊在售酒店項目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原則選取項目進行酒店式產(chǎn)權(quán)最后以利潤最大化原則選取項目進行酒店式產(chǎn)權(quán)最后的利潤經(jīng)濟測算。的利潤經(jīng)濟測算。酒店