談做好物業(yè)管理企業(yè)的收費管理

1、談做好物業(yè)管理企業(yè)的收費管理談做好物業(yè)管理企業(yè)的收費管理物業(yè)管理企業(yè)的收費管理（下稱收費管理）是財務(wù)管理的重要組成部分，是企業(yè)現(xiàn)金流入 的主要渠道，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要條件，是企業(yè)利潤的重要源泉，是保護廣大業(yè)主權(quán)益的 重要手段，是企業(yè)經(jīng)營成果的重要標(biāo)志。從某種程度上體現(xiàn)了業(yè)主（物業(yè)使用人，下同）對物 業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可和滿意程度。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，為使企業(yè)在激烈的市場競爭中 立于不敗之地，物業(yè)管理企業(yè)必須抓好收費管理這個中心環(huán)節(jié)。下面談?wù)勅绾我?guī)劃設(shè)計收費 管理制度，使收費管理工作規(guī)范化、制度化及程序化，為物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運作打下基礎(chǔ)。一、掌握政策法規(guī)，明確收費項目物業(yè)管理企業(yè)的收費項目

2、應(yīng)嚴(yán)格按照國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部二OO三年十一月 十三日聯(lián)合頒布的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（計發(fā)改價格2003）1864號）文和國家建設(shè)部二 00二年三月五日頒布的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建字2002第110號）文及地方性水、 電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關(guān)方而的法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合 同的約定明確收費項目，一般的物業(yè)管理企業(yè)的收費項目有：（一）物業(yè)管理費、停車費、租賃費、冷、曖氣使用費、特約服務(wù)和按規(guī)楚允許收取的其 他款項：（二）代水、電部門收繳的水費、排污費、電費等；（三）土建、水、電維修費、電梯維護費；（專業(yè)服務(wù)收入）（四）施工押金、施工管理費、房屋租賃保證金

3、：（五）對外承建的各項工程款：（六）維修資金：（七）逾期加收的滯納金。上述各項目的收費標(biāo)準(zhǔn)必須嚴(yán)格按照法規(guī)及合同約左，不得超范用、超標(biāo)準(zhǔn)，更不能少 收或漏收。二、建立計費中心，控制費用收繳物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和物業(yè)管理企業(yè)的收 費主體（指各個管理區(qū)域）眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失， 給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收 益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經(jīng)理或委托財務(wù)部進行管理，在計費和控 制方面應(yīng)注意以下幾個方而的工作：（一）物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)部門會同企業(yè)管理部門（或其他部

4、門）和各個管理區(qū)域（也稱管 理處，下同）、專業(yè)部門對所屬管轄范羽的固左收費項目進行一次淸理，淸理內(nèi)容包括物業(yè) 管理收費而積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān) 部門審查核對及單位負責(zé)人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行 收款的依據(jù)。（二）新入住或業(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及 時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。（三），對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書而提岀申請（或由管理區(qū) 域提岀），說明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準(zhǔn)后 計費中心才能更改電

5、腦計費數(shù)搦。（四）供水、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統(tǒng)訃，經(jīng) 本部門負責(zé)人和管理區(qū)域負責(zé)人（專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負責(zé)代收）簽字后送計費中心 計費。（五）計費單的錄入與發(fā)放規(guī)泄1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項收費資料報到計費中心。2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指左的專人進行校對, 并在每月N日前傳回計費中心。3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管 理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況（根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而左）打?qū)缋U費通知單，并由 業(yè)主在簽收單上簽字，確認(rèn)收到繳費單的日期，以便托收或

6、交款時確定交費時限和逾期交費 的時間天數(shù)。4、繳費單發(fā)岀后，如再發(fā)現(xiàn)有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由 責(zé)任人寫淸情況報單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費淸單和將托收信息通過電腦發(fā)送 給管理區(qū)域及專業(yè)部門。6、管理區(qū)域的收費員收到業(yè)主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可 與財務(wù)部辦理交賬。三、遵守稅務(wù)規(guī)泄，加強票據(jù)管理在對各管理區(qū)域的稅務(wù)管理方而，建議由公司統(tǒng)一進行稅務(wù)申報、發(fā)票領(lǐng)銷及稅款繳納, 這樣可避免下屬各個單位都與稅務(wù)發(fā)生聯(lián)系。收費員在收取項收入和押金時，必須如實、 正確地填寫在公司財務(wù)部領(lǐng)取的已加蓋公司財務(wù)

7、部發(fā)票&用章的發(fā)票或財務(wù)專用章的收據(jù)（視具體情況而泄）。對收、退的押金應(yīng)建立備査簿，進行分類登記，及時反映各類押金的收、 退明細情況。嚴(yán)禁各單位購買空白收據(jù)，加蓋各單位印章收取任何款項。四、設(shè)計收費程序，規(guī)范收費行為（一）收費員必須根據(jù)計費中心的電腦或計費單，專業(yè)部門必須根據(jù)工程合同、維修及養(yǎng) 護合同核左的數(shù)額據(jù)實收?。皇┕ぱ航鸢凑鞴懿块T的有關(guān)規(guī)泄收??；租賃保證金按規(guī)左 標(biāo)準(zhǔn)收??；停車場收費按停車場管理規(guī)立收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、物 業(yè)管理等費。辦理了銀行委托收費的業(yè)主，應(yīng)在每月的N日收到繳費單后，及時足額地將 款項存入指泄銀行，每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個工作日

8、不交費的業(yè)主，應(yīng) 按逾期天數(shù),按日加收滯納金,目前標(biāo)準(zhǔn):電費l‰：水費1%：管理費0.5&pcrmil;。 每月底統(tǒng)計欠費單位并通知事務(wù)助理對欠費單位進行催繳（繳費方式另有約左的除外）。對申 請減免滯納金者，嚴(yán)格按照企業(yè)的審批規(guī)左執(zhí)行。收費員收取的款項必須當(dāng)天送存銀行，并 分類登入賬薄交出納簽收，賬簿不得涂改，出現(xiàn)錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽劣或蓋章。 嚴(yán)格實行收支兩條線，不得坐支現(xiàn)金，嚴(yán)禁私設(shè)小金庫。（二）收費員在每月最后一個工作日，對欠費戶進行分類統(tǒng)計，報管理區(qū)域負責(zé)人和公司 財務(wù)部，并與財務(wù)部進行結(jié)賬。（三）收費員收費時，需在收費單上簽名，并給用戶開具發(fā)票和專用收據(jù)，英票

9、據(jù)按下列 類別開出：1、各類押金及維修資金，業(yè)主交納后，收費員應(yīng)開具加蓋公司財務(wù)專用章的收據(jù)（管理 區(qū)域辦理分支機構(gòu)并刻有分支機構(gòu)財務(wù)印鑒的可似情況而泄）。2、水、電費發(fā)票應(yīng)根搦交款人的納稅性質(zhì)開具：（1）屬于一般納稅人的單位，在交納水電費后開出加蓋公司發(fā)票專用章的增值稅發(fā)票。（2）屬于非一般納稅人的單位（個人），在交納水電費后開岀加蓋公司發(fā)票專用章的水電銷 售專用發(fā)票。3、物業(yè)管理費、電梯維護費、冷、曖氣使用費及滯納金，用戶交費后，收費員應(yīng)開岀 加蓋公司發(fā)票專用章的地稅其他服務(wù)收入專用發(fā)票。4、收取租金，收費員應(yīng)開出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅租賃發(fā)票。5、收取水、電維修費后，應(yīng)開岀加蓋公司發(fā)票專用章的國稅加工修理修配發(fā)票。6、停車場收費后，開給用戶加蓋停車場發(fā)票專用章的定額專用發(fā)票。7、排污費收取后，開給用戶加蓋財務(wù)專用章的排水費專用收據(jù)。（四）如有托收后又重復(fù)收費的，由交費單位或責(zé)任單位寫明情況，管理區(qū)域收費員査實簽名，經(jīng)管理區(qū)域負責(zé)人簽統(tǒng)，待財務(wù)部核實后方可退回。五、加強異地聯(lián)動