物業(yè)公司財務(wù)管理手冊

1、Ml利海物業(yè)分公司財務(wù)管理手冊廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司二00七年十月編制：審核：批準(zhǔn):文件目錄1總則(3)2、 財務(wù)部架構(gòu)圖 (5)3、財務(wù)人員崗位職責(zé) (6)4、 貨幣資金管理辦法 (8)5、票據(jù)的管理辦法 (10)6、 各項目收費(fèi)原則及管理辦法 (13)7、場地經(jīng)營管理辦法 (15)&成本支付的審批權(quán)限及開支審核 (17)9、采購控制管理辦法 (19)10、存貨管理辦法 (22)11、 固定資產(chǎn)的管理辦法 (23)12、 費(fèi)用報銷管理辦法 (25)13、 財務(wù)報表填報管理辦法 (26)14、 會計監(jiān)督 (27)3、財務(wù)管理的目的為加強(qiáng)項目分（子）公司財務(wù)管理，規(guī)范財務(wù)工作，促進(jìn)公司經(jīng)營

2、業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮財務(wù)管理職能，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度和物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定以及國家有關(guān)財務(wù)收支管理法規(guī)，結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營 特點(diǎn)及公司章程有關(guān)規(guī)定，特制定本制度二、財務(wù)管理的原則（一）執(zhí)行行業(yè)財務(wù)制度，行國家有關(guān)法律、法規(guī)和財務(wù)規(guī)章制度，保證公司健康發(fā)展。（二）持勤儉辦公司的方針，強(qiáng)調(diào)增收節(jié)支和勤儉節(jié)約的原則，對不合理的支出要嚴(yán)格限制， 使公司的財力發(fā)揮更大的作用。（三）正確處理企業(yè)發(fā)展需要和資金供給的關(guān)系，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系。三、財務(wù)管理的基本任務(wù)（一）籌集資金和有效使用資金，監(jiān)督資金正常運(yùn)行，維護(hù)資金安全，努力提高公司經(jīng)濟(jì)效 益（二）做好財務(wù)管

3、理基礎(chǔ)工作，建立健全財務(wù)管理制度，認(rèn)真做好財務(wù)收支的計劃、控制、 核算、分析和考核工作（三）加強(qiáng)財務(wù)核算的管理，以提高會計信息的及時性和準(zhǔn)確性。（四）監(jiān)督公司財產(chǎn)的購建、保管和使用，配合后勤部定期進(jìn)行財產(chǎn)清查。（五）按期編制各類會計報表和財務(wù)說明書，做好分析、考核工作。四、財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作（一）加強(qiáng)原始憑證管理，做到制度化、規(guī)范化。原始憑證是公司發(fā)生的每項 經(jīng)營活動不可缺少的書面證明，是會計記錄的主要依據(jù)。（二）公司應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內(nèi)容必須具 備：填制憑證的日期、憑證編號、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制憑證人員，復(fù)核人員、會計人員簽名或蓋

4、章。收款和付款記帳憑證還應(yīng)當(dāng)由出納人員簽名或蓋章。（三）健全會計核算，按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計帳簿。會計 核算應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進(jìn)行，保證會計指標(biāo) 的口徑一致，相互可比和會計處理方法前后相一致。（四）做好會計審核工作，經(jīng)辦財務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真審核每項業(yè)務(wù)的合法性、真實(shí)性、手續(xù)完整 性和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。編制會計憑證、報表時應(yīng)經(jīng)物業(yè)公司總部指定財務(wù)人員復(fù)核，重 大事項應(yīng)由財務(wù)負(fù)責(zé)人復(fù)核。（五）會計人員根據(jù)不同的帳務(wù)內(nèi)容采用定期對會計帳簿記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實(shí)物、貨幣 資金、有價證券、往來單位或個人等進(jìn)行相互核對，保證帳證相符、帳實(shí)相符、帳表 相符

5、。（六）建立會計檔案，包括對會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料都應(yīng)建立檔案， 妥善保管。按會計檔案管理辦法的規(guī)定進(jìn)行保管和銷毀。（七）財務(wù)人員因工作變動或離職，必須將本人所經(jīng)管的財務(wù)工作全部移交給接替人員。財務(wù)人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交（監(jiān)交人必須是直接主管領(lǐng)導(dǎo)），交接人員及監(jiān)交人員應(yīng)分別在交接清單上簽字后，移交人員方可調(diào)離或離職。五、財務(wù)管理體制（一）項目分（子）公司財務(wù)部的財務(wù)專業(yè)及財務(wù)規(guī)定直接由總部的物業(yè)公司財務(wù)部的指導(dǎo) 與規(guī)定，行政和日常業(yè)務(wù)屬項目分（子）公司領(lǐng)導(dǎo)。（二）項目分（子）公司財務(wù)部設(shè)負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)項目分（子）公司財務(wù)部的工作，會計、 出納履行崗位職責(zé)，

6、按照各項財務(wù)規(guī)定進(jìn)行工作。（三）項目分（子）公司財務(wù)負(fù)責(zé)人由物業(yè)總部委派，工資待遇及調(diào)升由總部的物業(yè)公司確 定，項目分（子）公司領(lǐng)導(dǎo)具有建議權(quán)。績效考核需報總部物業(yè)公司財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審 批。（三）物業(yè)公司下設(shè)項目分（子）公司，項目分（子）公司財務(wù)部每月對項目的收支進(jìn)行核 算，編制收支情況表，上報物業(yè)公司報財務(wù)部進(jìn)行匯總。57分公司財務(wù)部架構(gòu)圖分公司財務(wù)人員職責(zé)一、財務(wù)部負(fù)責(zé)人職責(zé)1、根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)精神，統(tǒng)籌安排、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本部各崗的工作，以確保證各崗位工 作的完成及質(zhì)量。2、負(fù)責(zé)本部各崗工作的跟蹤及監(jiān)督，對各崗工作進(jìn)行不定期的抽查，并適當(dāng)協(xié)調(diào)工作安 排,以保證財務(wù)工作的正常運(yùn)作。3、負(fù)責(zé)按制度

7、規(guī)定要求對物業(yè)公司的合同付款、費(fèi)用借支和行政費(fèi)用的付款進(jìn)行審核和 統(tǒng)計。4、負(fù)責(zé)審核原始憑證是否齊全、合法、合規(guī)、有效，記帳憑證的編制是否正確、規(guī)范， 賬務(wù)處理是否規(guī)范、正確。5、負(fù)責(zé)對會計憑證、會計報表、納稅申報表及各類對外報送報表的審核。6、負(fù)責(zé)編制整個本分（子）公司成本和費(fèi)用的核算和控制。7、負(fù)責(zé)每月五日前清查員工的全部借支，并督促員工清理個人借支。&負(fù)責(zé)按公司的薪金規(guī)定計算物業(yè)公司員工工資，并督促依時發(fā)放。9、負(fù)責(zé)本項目分（子）公司財務(wù)狀況的分析。10、遵守公司保密制度，除因物業(yè)公司財務(wù)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外，不對外單位或部門提供 有關(guān)財務(wù)資料及報表。11、配合國家財、稅機(jī)關(guān)的稽查工作、國內(nèi)

8、外會計師事務(wù)所的審計工作以及物業(yè)公司財 務(wù)部、集團(tuán)審計室的審計工作。12、責(zé)本項目分（子）公司發(fā)票章、財務(wù)專用章管理的使用情況。13、責(zé)本項目分（子）公司的各項稅收的清繳工作。14、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門與其他各職能部門的工作，完成領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時任務(wù)。二、會計職責(zé)1、按照企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)財務(wù)通則、企業(yè)會計制度及公司的財務(wù)規(guī)定及要求 進(jìn)行會計帳務(wù)處理。2、按照會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的要求，認(rèn)真審核原始憑證，根據(jù)審核無誤的原始憑證編制會 計分錄，登記明細(xì)帳、總帳。3、按照規(guī)定編制各類會計報表及稅務(wù)申報表，確保帳證相符、帳帳相符、帳表相符。并 在規(guī)定時間內(nèi)提交報表和進(jìn)行納稅申報工作。4、每月10日前及時同關(guān)聯(lián)

9、公司進(jìn)行往來帳的核對及調(diào)節(jié)工作5、配合外部審計及公司內(nèi)部審計的工作。6、 每月10前按時與出納核對銀行存款及現(xiàn)金日記賬的余額，復(fù)核銀行調(diào)節(jié)表及現(xiàn)金調(diào)節(jié) 表并簽名。7、負(fù)責(zé)與各關(guān)聯(lián)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來單據(jù)的簽單與審核工作。8按時完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事情。三、出納職責(zé)1、每日復(fù)核收款員所開單據(jù)與實(shí)收款是否相符，并將款項送存銀行。2、每日逐單登記日記帳，及根據(jù)現(xiàn)金明細(xì)帳做現(xiàn)金調(diào)節(jié)表。3、根據(jù)業(yè)務(wù)需要，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)開設(shè)銀行帳戶。4、每月5日前完成銀行各賬戶的調(diào)節(jié)表。5、辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。&保存庫存現(xiàn)金和各種有價證券，保守保險柜密碼，保管有關(guān)印章、空白收據(jù)及空白支票7、嚴(yán)格執(zhí)行付款、報銷手續(xù)，保

10、證經(jīng)審批的款項按時支付，對于已付款但未能及時報帳的 情況應(yīng)督促經(jīng)辦人辦理報銷手續(xù)。8、隨時掌握每個帳戶的資金余額，不開空頭支票和遠(yuǎn)期支票。9、根據(jù)財務(wù)資金統(tǒng)籌調(diào)撥安排并及時劃撥款項。10、每日根據(jù)會計移交的會計原始單據(jù)，依序登記現(xiàn)金與銀行日記帳。11、配合會計做好各種財務(wù)處理。貨幣資金管理辦法1. 目的為了確保貨幣資金的安全、有效2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1經(jīng)理負(fù)責(zé)貨幣資金使用的審批、管理的監(jiān)督。3.2會計負(fù)責(zé)各種資金的核算、做帳。3.3出納負(fù)責(zé)資金的管理和發(fā)放。4. 方法和過程控制4.1現(xiàn)金的管理：嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行頒布的現(xiàn)金管理暫行條例，根據(jù)本公司實(shí)際需要，合理

11、核實(shí)現(xiàn)金的庫存限額，超出 2000的部分要及時送存銀行。4.2 嚴(yán)禁白條抵庫和任意挪用現(xiàn)金，出納人員必須每日結(jié)出現(xiàn)金日記帳的帳面余額，并與庫存現(xiàn)金相核對，發(fā)現(xiàn)不符要及時查明原因。集團(tuán)財務(wù)部經(jīng)理對庫存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期檢查，以保證現(xiàn)金的安全和完整。公司的一切現(xiàn)金收付都必須有合法的原始憑證。4.3 企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金管理，必須由責(zé)任心強(qiáng)有相當(dāng)財務(wù)知識，并持有會計證的出納員辦理。 出納員不得兼管收入、費(fèi)用、債權(quán)帳簿的登記工作和會計檔案的保管工作。4.4 銀行存款的管理：加強(qiáng)對銀行帳戶及其他帳戶的保密工作，非因業(yè)務(wù)需要不準(zhǔn)外泄，銀 行帳戶印簽實(shí)行分管、并用制，不得一人統(tǒng)一保管使用。嚴(yán)禁在任何空白合同上加

12、蓋銀行帳 戶印簽。4.5 期票的管理：未經(jīng)集團(tuán)董事局主席批準(zhǔn)，嚴(yán)禁對外開期票。4.6出納人員要隨時掌握銀行存款余額， 不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票，不準(zhǔn)將銀行帳戶出借給任何單 位和個人辦理結(jié)算或套取現(xiàn)金。在每月末要做好與銀行的對帳工作，并編制銀行存款余額調(diào) 節(jié)表，對未達(dá)帳項進(jìn)行分析，查找原因，并報財務(wù)部門負(fù)責(zé)人。4.7收款員必須當(dāng)天把收入送存銀行，不得截留坐支，收款員每天下班前需將當(dāng)天的收入進(jìn)行 匯總，將匯總報表、收款單據(jù)及交款單交給出納進(jìn)行審核，出納需在第二天下班前將單據(jù)審 核完畢交給會計出帳，會計依據(jù)核對無誤的收入日報表編制會計憑證。4.8出納員必須每天下班前清點(diǎn)庫存現(xiàn)金，每月末下班前在會計人員監(jiān)督下

13、，進(jìn)行庫存現(xiàn)金 盤點(diǎn)，據(jù)實(shí)填寫現(xiàn)金盤點(diǎn)表做到日清月結(jié)，帳實(shí)相符，帳帳相符。4.9每筆現(xiàn)金收支，出納員須在原始憑證上蓋“現(xiàn)金收訖”或“現(xiàn)金付訖”戳記及出納員印 章，按當(dāng)月經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)順序編流水編號。4.10凡存取現(xiàn)金，必須要有保安的陪同，并做好保密工作，以確保安全。4.11 備用金借支管理4.11.1填制“備用金借款單”，一方面財務(wù)室核定其零星開支便于管理；另一方面，憑此單據(jù)支給現(xiàn)金。4.11.2各部門零星備用金，一般不得超過規(guī)定數(shù)額，若遇特殊需要應(yīng)由企業(yè)部門經(jīng)理核準(zhǔn)。4.11.3各部門零星備用金借支應(yīng)將取得的正式發(fā)票定期送到財務(wù)部門備用金管理人員（出納員）手中，沖轉(zhuǎn)借支款或補(bǔ)充備用金。4.12 備

14、用金保管4.12.1備用金收支應(yīng)設(shè)置 備用金”賬戶，并編制 收、支日報表”。4.12.2備用金定期根據(jù)取得的發(fā)票編制備用金支出一覽表，及時反映備用金支出情況。4.12.3備用金賬戶應(yīng)做到逐月結(jié)清。4.12.4出納人員應(yīng)妥善保管各種與備用金相關(guān)的各種票據(jù)。4.13 做好庫存現(xiàn)金的管理工作。有價證券和現(xiàn)金必須存放在保險柜，確保其安全，對指定 使用備用金的人員每年6月和12月進(jìn)行定期檢查、核對，必要時可以隨時抽查。4.14 各級財務(wù)人員必須加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的學(xué)習(xí)和提高，涉及各項經(jīng)營活動的經(jīng)費(fèi)收支原則上均通過銀行結(jié)算，對現(xiàn)金支付超過人民幣壹仟元（含Y1000元）的，必須注明原因。各級財務(wù)人員必須加強(qiáng)對

15、偽鈔假幣的識別，注重防范，任何人員在以現(xiàn)金收付過程中收取的偽 鈔假幣，均由具體實(shí)施人員自行承擔(dān)。4.15 應(yīng)收帳款的管理：對應(yīng)收帳款，每季末做一次帳齡和清收情況的分析，并報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 和分管業(yè)務(wù)部門，督促業(yè)務(wù)部門積極催收，避免形成壞帳。4.16 其他應(yīng)收款的管理：應(yīng)按戶分頁記帳，要嚴(yán)格個人借款審批程序。#票據(jù)的管理辦法1. 目的為加強(qiáng)公司的票據(jù)管理，明確管理及使用范圍，預(yù)防票據(jù)遺失、填制錯漏，建立完善 的票據(jù)管理制度2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1會計負(fù)責(zé)財政各種票據(jù)的購買、發(fā)放和核銷工作。3.2出納要定期與會計核對各單位的收入，確保各單位的所有資金全部入帳，做到帳實(shí)、

16、帳 表相符。3.3會計負(fù)責(zé)做好各種票據(jù)的防火、防盜、防水、防光、防霉、防蟲等工作，每月進(jìn)行盤點(diǎn), 確保票據(jù)安全。3.4會計妥善保管已使用的各種票據(jù)的“存根聯(lián)”，年度終了辦理核銷、入檔工作。3.5經(jīng)理要加強(qiáng)對各項收費(fèi)票據(jù)的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。4. 方法和過程控制4.1發(fā)票管理辦法4.1.1公司應(yīng)使用由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一的發(fā)票，由會計憑發(fā)票領(lǐng)購簿和規(guī)定的文件及財務(wù)專用章 向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購發(fā)票，并負(fù)責(zé)保管和控制使用，及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送使用情況，核銷發(fā)票等 工作。4.1.2所有發(fā)票由會計設(shè)立登記本記錄和控制使用。在加蓋財務(wù)專用章后，由各崗位點(diǎn) 的收款員向會計直接辦理領(lǐng)出和繳銷。4.1.3會計必須

17、按照本管理制度的各項規(guī)定監(jiān)督和指導(dǎo)各崗位點(diǎn)的收款員嚴(yán)格遵守發(fā)票的使用和繳銷。在發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定時，應(yīng)立刻通知財會部經(jīng)理處理。4.1.4發(fā)票必須按順序、按時限使用，不得折本跳頁。4.1.5發(fā)票的開據(jù)，必須逐檔、如實(shí)，全部聯(lián)次一次性開據(jù)，不得單聯(lián)填寫，不準(zhǔn)涂改、撕 毀，如有作廢，應(yīng)注明原因，整份完整保存繳銷。如發(fā)生丟失、損壞必須實(shí)時報告候查。1 o4.1.6發(fā)票不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓，不得為其它單位或個人代開，只限對經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項使用4.1.7任何情況不得攜帶或以任何方法將空白發(fā)票帶離公司。4.1.8財會負(fù)責(zé)人必須定期檢查發(fā)票的管理和使用情況，監(jiān)督和責(zé)成出納、會計完善和防止 可能出現(xiàn)的疏漏。4.1.9購買

18、商品和其它付款事項，應(yīng)向收款方取得發(fā)票，該等發(fā)票必須具稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的全 國統(tǒng)一發(fā)票監(jiān)制章，并由收款方加蓋財務(wù)專用章或發(fā)票專用章，并經(jīng)開票人簽字方可接受 4.1.10發(fā)票必須符合有關(guān)稅務(wù)規(guī)定，內(nèi)容不得涂改。4.1.11對不符合規(guī)定的發(fā)票，不得接受，不得作為報銷憑證。4.1.12所收發(fā)票金額應(yīng)與交易事項的金額相符，在正常情況下，發(fā)票應(yīng)按照消費(fèi)金額直接開給公司，如有特殊情況，應(yīng)具報告說明，并經(jīng)項目分（子）公司負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，方可給予報銷。4.1.13發(fā)票的商品或服務(wù)內(nèi)容應(yīng)與交易事項相符，不得串通開票單位虛構(gòu)作假，以相同金額 發(fā)票充額頂替。4.2支票保管和使用管理辦法 4.2.1銀行賬戶的提存和支票使用采

19、用雙簽和加蓋專用印鑒的多控方法，以保障銀行存款和 支票使用得到合理和有效的監(jiān)控。a、銀行賬戶的款項提取須由財務(wù)負(fù)責(zé)人審核，項目分（子）公司負(fù)責(zé)人審批，并加蓋財務(wù)專用章方可提取。b、財務(wù)專用章由項目分（子）公司負(fù)責(zé)人保管。支票由出納保管。在任何情況下，對未具備相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的有效支出憑證，不得填制任何付款支票。c、支票由出納憑留存銀行印鑒從銀行領(lǐng)出后，由出納設(shè)本登記保管，并根據(jù)會計填制、 財務(wù)負(fù)責(zé)人審核的憑證填寫支票。不符本項規(guī)定的任何情況，不予填寫支票。d、 付款要求通知單由要求付款人按要求填寫， 內(nèi)容包括收款單位/收款人名稱；大、小 寫金額;付款方式；要求付款原因，聯(lián)同有關(guān)憑據(jù)送財會負(fù)責(zé)人進(jìn)行

20、財務(wù)審核。 對不符合財務(wù) 審核要求和不獲批準(zhǔn)的付款要求通知單，在注明理由后退回原提出要求付款的部門。e、出納員嚴(yán)格按要求保管和開出支票，對未經(jīng)批準(zhǔn)的付款要求不得開出支票。f、開出的支票必須寫明收款人或收款單位的名稱、金額、日期和用途。不得使用空白 支票作任何用途，或?qū)⒖瞻字睅щx公司。g、因業(yè)務(wù)確有所需，不能確定實(shí)際金額的情況，允許在填寫收款人，及用途后，開出限額支票。按本項規(guī)定開出的支票，領(lǐng)出支票人必須在一個工作天內(nèi)，將使用情況報回出納， 辦理財務(wù)手續(xù)。h、支票必須使用墨汁或炭素墨水填寫，支票內(nèi)一切內(nèi)容不得涂改。I、因故取消或作廢的支票必須注明原因，并在支票上明顯位置，用大號字標(biāo)上作廢”字

21、樣。作廢的支票除按上述規(guī)定標(biāo)注外，應(yīng)按號與同號存根一并釘存?zhèn)洳?。j、支票在使用前應(yīng)按銀行原釘裝保存， 不得折本使用。支票頁在使用前必須與存根聯(lián) 保持原狀，不得撕離。k、支票本存根上的各項資料應(yīng)與開出支票一致，各欄資料必須如實(shí)填寫，不得留空。l、支票必須按從銀行領(lǐng)出的先后次序順號使用，不得跳頁跨頁使用。m、 已經(jīng)整本使用的支票本的存根必須按票號和日期封存保管備查，并按有關(guān)制度的規(guī) 定期限保存。n、對支票的使用除須符合本管理辦法的各項規(guī)定外， 尚應(yīng)遵守開戶銀行對支票使用的 各項要求和有關(guān)守則。O如當(dāng)?shù)卣杏喠⒅惫芾矸▌t或規(guī)條的，應(yīng)按有關(guān)法則和規(guī)條修訂本管理辦法。 并于修訂當(dāng)月報回物業(yè)公司備查。

22、各項目收費(fèi)管理的原則及管理辦法1. 目的為了確保公司經(jīng)營費(fèi)用按時收取及防止發(fā)生收費(fèi)不合理的現(xiàn)象，建立完善的收費(fèi)管理辦法2. 范圍適用于利海物業(yè)公司財務(wù)管理3. 職責(zé)3.1服務(wù)中心的收款員負(fù)責(zé)收取業(yè)主管理費(fèi)、水電費(fèi)款及有償服務(wù)費(fèi)等各類業(yè)務(wù)收費(fèi)并開具 發(fā)票。3.2 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)督促和監(jiān)控項目各類收費(fèi)的有序進(jìn)行。3.3 財務(wù)部負(fù)責(zé)審核、指導(dǎo)項目各類收費(fèi)，制定各項目收費(fèi)管理的有關(guān)政策和規(guī)定并做好上 報、分解、下達(dá)及調(diào)整工作。4. 方法和過程控制4.1各項目相關(guān)人員必須熟練掌握本物業(yè)之管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)有償服務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)用的基本構(gòu)成及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)用，杜絕多收、少收或錯收、遲

23、收現(xiàn)象的發(fā)生。4.2逾期未收到的帳款，要上門催收，采取有效措施加速資金回籠，確保經(jīng)營管理工作的正 常開展。4.3對逾期未交管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人必須按月進(jìn)行統(tǒng)計，及時向項目領(lǐng)導(dǎo)和公司財務(wù) 部匯報，并注意各種欠費(fèi)的取證和證據(jù)保存工作。逾期一個月的，應(yīng)發(fā)催交通知書同時聯(lián)系 業(yè)主或物業(yè)使用人催繳；逾期三個月的，應(yīng)發(fā)書面簽收催繳通知書同時書面報公司財務(wù)部備 案，對已補(bǔ)交管理費(fèi)的也應(yīng)及時向財務(wù)部做好銷案手續(xù)。在租戶棄租而走、業(yè)主被他人起訴、 房產(chǎn)被查封或其他重大情況出現(xiàn)時，應(yīng)及時上報公司總經(jīng)理，以便及時采取有關(guān)法律措施。4.4管理費(fèi)及代收代支的水電費(fèi)，必須開具服務(wù)業(yè)發(fā)票；裝修期間所收取的各類押金，必須

24、 開具從公司財務(wù)部領(lǐng)取的收據(jù)，款項送交銀行。開出的任何發(fā)票、收據(jù)均應(yīng)在發(fā)票上注明付 款單位名稱或房號、所屬月份以及代收代支的內(nèi)容，必須做到大小金額相符，并由經(jīng)辦人簽 名或留印鑒。4.5 各類經(jīng)營收入開據(jù)的發(fā)票、收據(jù)及景點(diǎn)門票必須由財務(wù)部統(tǒng)一編發(fā)和管理，各項目收款員使用完畢后，交財務(wù)部統(tǒng)一保管，原則上采用以舊換新的方法進(jìn)行。4.6各項目的收款員負(fù)責(zé)收取業(yè)主管理費(fèi)、水電費(fèi)、車輛管理費(fèi)、景點(diǎn)門票及其他有償服務(wù) 費(fèi)等費(fèi)用并開具發(fā)票。4.7財務(wù)部出納負(fù)責(zé)審核項目收款員及復(fù)核員匯總的收費(fèi)明細(xì)。4.8財務(wù)部會計定期根據(jù)出納審核簽名核銷收據(jù)。1 3場地經(jīng)營管理辦法1. 目的為規(guī)范場地特許經(jīng)營行為，保護(hù)特許者與

25、被特許者雙方的合法權(quán)益，進(jìn)一步推動公司經(jīng)營的發(fā)展2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1各項目負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)物業(yè)市場的多方位管理，如對設(shè)場、店和攤位的經(jīng)營單位或個人，進(jìn) 行登記、審查。3.2負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)注冊登記，辦理出售、出租、轉(zhuǎn)讓審批等手續(xù)。3.3負(fù)責(zé)辦理公司授權(quán)的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)營。4. 方法和過程控制4.1 租賃經(jīng)營4.1.1根據(jù)市場行情進(jìn)行租賃價格測算，報公司總經(jīng)理及董事長審批4.1.2與呈租人簽訂租賃合同，明確雙方的責(zé)、權(quán)、禾嘰4.1.3監(jiān)督合同的履行。4.1.4及時催收租賃場地的服務(wù)管理費(fèi)。4.2 合作經(jīng)營4.2.1確定合作的經(jīng)營范圍。4.2.2對預(yù)期收益進(jìn)

26、行測算，報總經(jīng)理及董事長審批。4.2.3確定投資總額、合作條件。4.2.4明確合作各方責(zé)任及權(quán)利。4.2.5監(jiān)督設(shè)備和材料的購買a、監(jiān)督各項合同的簽訂b、明確稅務(wù)、財務(wù)與利潤分配c、明確合作期限、解散、清算1 9成本支付審批權(quán)限及開支審核1.目的為進(jìn)一步完善本公司的財務(wù)管理，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)審批操作行為，防止不規(guī)范行為的發(fā)生2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1 財務(wù)部負(fù)責(zé)制定和控制各類費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、審核權(quán)限、報帳流程3.2 董事長、總經(jīng)理負(fù)責(zé)各類費(fèi)用的審批。3.3 各部門負(fù)責(zé)本部門發(fā)生的各類費(fèi)用成本的控制。4. 方法和過程控制4.1成本費(fèi)用支付審批權(quán)限4.1.1各項

27、目分（子）公司支票印鑒由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)保管，支票私人印鑒由項目分（子） 公司出納負(fù)責(zé)保管。4.1.2各項目分（子）公司員工個人借支每次金額在其工資范圍內(nèi)的，由分（子）公司負(fù)責(zé)人審批后到財務(wù)部借支；借款每次金額在 3000元以下的的費(fèi)用，由分（子）公司負(fù)責(zé)人審批 后到財務(wù)部借款；每次借款在 3,000元以上（含3,000元）50,000元以下的費(fèi)用經(jīng)物業(yè)公司 總經(jīng)理、董事長審批后到財務(wù)部借款；每次借款50,000元以上（含50,000元）經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理、董事長審批后，必須經(jīng)集團(tuán)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能到財務(wù)部借款。4.1.3各項目分（子）公司每月二十八號前向物業(yè)公司總辦及財務(wù)部報下月度采購計劃，

28、經(jīng) 總辦及財務(wù)部批示意見后報總經(jīng)理審批。4.1.4各項目分（子）公司計劃內(nèi)的采購在項目內(nèi)審批；計劃外采購， 1000元以內(nèi)（含1000 元）在項目內(nèi)審批；超過1000元需報總經(jīng)理及董事長審批。4.2 成本費(fèi)用開支的審核421財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制公司經(jīng)營運(yùn)作成本，對每一項開支進(jìn)行認(rèn)真、準(zhǔn)確的審核，經(jīng)審核 無誤后，才能支付，并填制記帳憑證，據(jù)以記帳。審核的基本內(nèi)容為： 審核原始憑證是否與所管項目的經(jīng)營運(yùn)作有關(guān)，內(nèi)容是否真實(shí)，金額大小寫是否一 致，有否涂改痕跡，報銷手續(xù)是否完善。 審核各項開支是否符合規(guī)定的范圍及標(biāo)準(zhǔn)。 審核外來發(fā)票的真實(shí)性、合法性。 審核開支是否按規(guī)定經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。 不得以任何經(jīng)營收

29、入自行坐支任何費(fèi)用（含支票、現(xiàn)金及有價證券等）。 合格供應(yīng)商外的供貨單位需填寫供貨地址采購控制管理辦法1. 目的為使本公司的采購工作達(dá)到規(guī)范、合理，一切采購業(yè)務(wù)均能遵循制度辦理，在最適當(dāng) 的時間和可能的范圍內(nèi)，適當(dāng)?shù)墓?yīng)商以最經(jīng)濟(jì)的方式及時提供適質(zhì)、適量的原料、商品或 服務(wù)，以滿足本公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1總辦為集中采購的歸口管理部門，并監(jiān)管子公司的所有采購行為。3.2財務(wù)部負(fù)責(zé)采購物品的價格審核、資金調(diào)撥及會同相關(guān)部門進(jìn)行物資驗收、質(zhì)量跟蹤。3.3品質(zhì)督導(dǎo)部負(fù)責(zé)采購過程的監(jiān)督，合格供方的評審。4. 方法和過程控制4.1 采購手續(xù)的辦理4.1

30、.1所有物資/服務(wù)采購均須事先辦理相應(yīng)審批手續(xù)，待手續(xù)完善后方可采購。4.1.2非招投標(biāo)的采購1）、物資及服務(wù)必須在指定的合格供方中采購，特殊情況無法在指定供方中采購時，須經(jīng)財務(wù)部及項目經(jīng)理書面同意后方可采購。單次采購金額在1000元以內(nèi)需兩人以上談價及采購；單次采購金額超過1000元（包含1000元），需財務(wù)部或后勤部委派人員陪同采購。2）、在指定的合格供方中采購物資及服務(wù)時不需評估。3）、本項目審批權(quán)限內(nèi)的物資/服務(wù)采購及計劃內(nèi)采購：各部門根據(jù)月工作計劃，結(jié)合 倉庫庫存情況或服務(wù)需要，填寫物資申請單，按程序報批后在指定合格供方中采購。項目 統(tǒng)一結(jié)算的物資，于每月25日前直接向供方索取正式發(fā)

31、票，根據(jù)送貨清單、進(jìn)倉單核對無誤 后按財務(wù)制度報銷。4）、超過本項目審批權(quán)限的物資/服務(wù)采購：采購部門填寫物資/服務(wù)項目申請報告 （須簽訂合同時須附合同），報公司總部相關(guān)部門審批。5）、超過本項目審批權(quán)限及預(yù)算外的物資采購報批流程如下：家私、家電、服裝、車輛及配件:項目分（子）公司二房產(chǎn)后勤部1/財務(wù)部總經(jīng)理、董事長電腦及外圍設(shè)備：項目分（子）公司總經(jīng)辦一財務(wù)部1二總經(jīng)理、董事長工程材料、檢測儀表、設(shè)備維保:項目分（子）公司二工程部二財務(wù)部n總經(jīng)理、董事長6）、已評估合格的物資供方，其他部門如需向其采購，無須評估，按權(quán)限報批后即可采 購。4.1.3采用招投標(biāo)形式采購時，按招投標(biāo)管理辦法執(zhí)行。4

32、.2 采購合同的簽定4.2.1簽訂所有物資/服務(wù)采購合同均須按合同管理程序執(zhí)行。4.2.2以下幾種情況的物資/服務(wù)采購必須簽訂合同：1） 、采購的物資對服務(wù)質(zhì)量影響較大，但沒有獨(dú)立的保修單（卡），必須以合同形式約 定保修或質(zhì)量保證條款。2）、采購金額在1萬元以上的物資，必須以合同約定付款方式。3）、所有服務(wù)項目均須簽訂合同。3）、公司有合同范本的均須采用公司合同范本。4.3 采購行為及采購價格監(jiān)督4.3.1采購部門須對本部門各類物資采購進(jìn)行抽查回訪，了解采購人員的職務(wù)行為及各類物 資價格的變動情況，發(fā)現(xiàn)異常及時上報本項目經(jīng)理及公司總部相關(guān)部門，重要問題須填寫采購異常信息反饋表。4.3.2財務(wù)部

33、每季度對各部門物資采購進(jìn)行抽查回訪，每半年對回訪的情況進(jìn)行總結(jié)。4.3.3公司總部相關(guān)職能部門現(xiàn)場參與采購價格評定的物資采購，可不進(jìn)行回訪。4.3.4采購回訪樣本的選取1）、對采購單價超過2000元的固定資產(chǎn)須全部進(jìn)行回訪。2）、對其他采購的物資，根據(jù)其成本控制重要性確定選取種類的數(shù)量。保證每次回訪涵蓋當(dāng)月所有采購的種類，一年內(nèi)的回訪須履蓋所有發(fā)生采購的供應(yīng)商。5）、財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各部門上報的物資采購統(tǒng)計表，以及回訪的情況，每季度公布一 次常用物資參考價格。各部門采購時應(yīng)參考財務(wù)部公布的常用物資參考價格。6）、回訪方法a、回訪前了解待回訪商品的品牌、規(guī)格、質(zhì)量、價格等市場行情。b、回訪人以顧客身

34、份通過電話、現(xiàn)場、索取報價單或函證等方式詢價、還價，并填寫 物資供方回訪表。7）、回訪結(jié)果的處理a、回訪時發(fā)現(xiàn)疑問時應(yīng)與采購人員溝通，要求其做出解釋，提交回訪結(jié)論。b、如采購人員不能做出合理解釋，將回訪結(jié)果提交部門經(jīng)理處理，情況嚴(yán)重時及時上 報公司總部。2 1存貨的管理辦法1. 目的為了降低企業(yè)存貨資金的占用和加速存貨資金的周轉(zhuǎn)，保證存貨資產(chǎn)的安全、有效, 并按合理程序進(jìn)行儲存、調(diào)撥2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1 總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對物資的進(jìn)出庫進(jìn)行有效流程管理3.2 財務(wù)部負(fù)責(zé)對庫存物資進(jìn)行盤店、統(tǒng)計4. 方法和過程控制4.1 除了非常急需的材料，各部門應(yīng)在月底前擬定下月

35、的采購計劃，經(jīng)后勤部及財務(wù)部審 核，項目經(jīng)理審批后統(tǒng)一采購。各服務(wù)中心必須視其自身管理服務(wù)工作的需要，制定材料最 低補(bǔ)倉線或最高存?zhèn)}量，報后勤部及財務(wù)部審核，項目經(jīng)理批準(zhǔn)后核定執(zhí)行。材料采購要堅 持“勤進(jìn)少儲”的倉儲原則，嚴(yán)格按計劃定點(diǎn)采購材料。外購材料到貨后，由倉庫保管員按 照“倉庫管理規(guī)程” 的規(guī)定對材料的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、規(guī)格逐項驗收，并分門別類擺放妥 當(dāng)。對低質(zhì)或與原始憑證不相符的物品，倉管員應(yīng)提出退貨或拒收。按財務(wù)制度要求建立原材料進(jìn)銷存明細(xì)帳，及時填制進(jìn)、出庫材料單并登帳、登卡，逐筆記錄材料進(jìn)出庫情況。進(jìn)出庫單填寫要完整清楚，要有經(jīng)手人、倉管員和部門主管簽字，并寫明用途。每月1日前

36、向財務(wù)部報上月材料進(jìn)銷存報表和本月材料采購計劃。倉管員要經(jīng)常檢查庫存材料，防止發(fā)生 潮濕、霉變、生銹、變質(zhì)或損壞，確保庫存材料完好，保證企業(yè)日常維護(hù)需要。一旦發(fā)現(xiàn)上 述損壞或盤盈、盤虧情況，要及時查明原因上報部門經(jīng)理，金額超出1000元，由項目專題書面報告公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可處理。4.2 后勤部和財務(wù)部是各級倉庫材料監(jiān)管的責(zé)任人，主要職責(zé)是代表公司行使對材料的采 購、進(jìn)倉、供應(yīng)等每個環(huán)節(jié)的監(jiān)督、檢查、審核。具體要求有：章審核月度進(jìn)銷存報表，每 月檢查一次倉儲情況，主要抽查帳、卡、物是否相符，材料分類擺放是否整齊，標(biāo)識是否清楚，有無損壞變質(zhì)，并做好抽查記錄。每半年至少進(jìn)行一次全面盤點(diǎn)，要求帳、

37、卡、物相符。固定資產(chǎn)的管理辦法1. 目的為使固定資產(chǎn)管理的各項作業(yè)程序有所遵循，保護(hù)公司固定資產(chǎn)的安全、完整，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的使用效能2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1各服務(wù)中心負(fù)責(zé)所在管理項目的資產(chǎn)使用與管理。3.2子公司行政人事部負(fù)責(zé)所在地區(qū)子公司的固定資產(chǎn)管理。3.3總經(jīng)辦負(fù)責(zé)公司長期資產(chǎn)的歸口管理。3.4財務(wù)部負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的價值核算與監(jiān)督管理。4. 方法和過程控制4.1有下列情況之一的資產(chǎn)應(yīng)納入固定資產(chǎn)進(jìn)行核算：4.1.1使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具和其他與經(jīng)營有關(guān)的設(shè) 備器具、工具等；4.1.2不屬于經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2

38、000元以上，并且使用期限超過 2年的。4.2固定資產(chǎn)要做到有帳、有卡，帳實(shí)相符。財務(wù)部負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的價值核算與管理，綜合 管理部負(fù)責(zé)實(shí)物的記錄、保管和卡片登記工作，財務(wù)部應(yīng)建立固定資產(chǎn)明細(xì)帳。4.3 固定資產(chǎn)的購置和調(diào)入均按實(shí)際成本入帳，固定資產(chǎn)折舊采用直線法分類計提，分類 折舊年限為：4.3.1 房屋、營業(yè)用房20-40年4.3.2 交通運(yùn)輸設(shè)備10年4.3.3電子及辦公設(shè)備5年4.3.4其他設(shè)備5年4.4 已經(jīng)提足折舊、繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不再提取折舊，提前報廢的固定資產(chǎn)，不再補(bǔ)提 折舊。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊。4.5 對固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)要進(jìn)行

39、定期盤點(diǎn)，每年末由總辦及財務(wù)部負(fù)責(zé)盤點(diǎn)一次，盤點(diǎn) 中發(fā)現(xiàn)短缺或盈余，應(yīng)及時查明原因，并編制盤盈盤虧表，報財務(wù)部及項目經(jīng)理審核，超出 1000元還需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行帳務(wù)處理。2 3費(fèi)用報銷管理辦法1. 目的為了加強(qiáng)公司的財務(wù)管理工作，統(tǒng)一各部門的報銷程序及規(guī)定，提高財務(wù)管理水平,避免財務(wù)報銷發(fā)生漏洞2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1人力資源部負(fù)責(zé)對報銷費(fèi)用的人提供相應(yīng)證明并留底保存3.2總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對需要報銷的人或事進(jìn)行監(jiān)督驗證3.3財務(wù)部負(fù)責(zé)核實(shí)其真實(shí)性4. 方法和過程控制4.1 因公出差人員須于出差回來后 5天內(nèi)到財務(wù)報帳。逾期不報帳者，必須從借款人的當(dāng) 月工資中

40、扣還，直到結(jié)清。4.2 采購人員和臨時借款人于借款后15日內(nèi)須到財務(wù)部報帳。財務(wù)于每月末列出本月借款 未清帳人的名單及金額，及時督促借款人清帳，逾期未報帳清還借款的，必須暫押借款人的當(dāng)月工資，直至還清為止。4.3 費(fèi)用報銷時，經(jīng)辦人填制報銷審批單，將原始憑證粘貼好，用簽字筆（或鋼筆）填寫 清楚摘要、數(shù)量、金額（大小寫）附件張數(shù)、報銷部門、報銷人等，經(jīng)財務(wù)部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽 字確認(rèn)后方可報銷。4.4 采購人員采購的材料必須經(jīng)過倉管員驗收合格、簽字確認(rèn)后方可報銷。4.5 下列情形之一者，財務(wù)不予報帳：4.5.1報銷審批手續(xù)不齊全；4.5.2司機(jī)違章發(fā)生的費(fèi)用；4.5.3所附原始單據(jù)不是合法票據(jù)（包括白

41、條、收據(jù)、假發(fā)票及發(fā)票填寫不正確或有涂改）4.5.4報銷內(nèi)容不屬實(shí)的費(fèi)用。財務(wù)報表填報管理辦法1. 目的為綜合反映公司的財務(wù)狀況，經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量，使集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)負(fù)責(zé)人能更加 明確公司的損益情況并及時、有效的預(yù)防、處理不良現(xiàn)象的發(fā)生2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1子公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)每月報表的編制。3.2公司本部財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)報表的審核。3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)財務(wù)報表的整體監(jiān)控。4. 過程和方法控制4.1需編報的財務(wù)（納稅）報表種類。4.1.1資產(chǎn)負(fù)債表（月報）；4.1.2損益表（月報）;4.1.3納稅申報表（月報）；4.1.4月度收支明細(xì)表（月報）；4.1.5月度財務(wù)

42、分析；4.1.6季度收支明細(xì)表（季報）；4.1.7季度財務(wù)分析；4.1.8年度收支明細(xì)表（年報）；4.1.9其他報表；4.2 每月10日前，會計應(yīng)依據(jù)總帳、明細(xì)帳及有關(guān)會計資料按要求編制財務(wù)報表、納稅申報表，報送公司總經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、所屬稅局等。2 7會計監(jiān)督1.目的加強(qiáng)和完善會計對公司經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)督和管理2. 范圍適用于利海物業(yè)分（子）公司財務(wù)部3. 職責(zé)3.1公司財務(wù)部所有人員對子公司經(jīng)營范圍內(nèi)的一切經(jīng)濟(jì)活進(jìn)行監(jiān)督管理；3.2各項目、部門隨時配合財務(wù)部的審核、抽查。3.3總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對較嚴(yán)重的違規(guī)行為進(jìn)行處理。4. 方法和過程控制4.1 審核原始憑證、記帳憑證是否真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、完

43、整。4.2 對實(shí)物、款項進(jìn)行會計監(jiān)督，確保證證相符、帳證相符、帳實(shí)相符、帳帳相符、帳表 相符。4.3 對各項財務(wù)收支進(jìn)行審核、監(jiān)督：4.3.1凡審批手續(xù)不全的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。4.3.2凡違反規(guī)定不納入單位統(tǒng)一會計核算的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。4.3.3對違反國家統(tǒng)一的財政、財務(wù)、會計制度和本制度規(guī)定的財務(wù)收支、不予辦理。4.3.4對違反單位內(nèi)部財務(wù)管理制度的經(jīng)濟(jì)活動，應(yīng)當(dāng)制止和糾正，制止和糾正無效的，向 主管領(lǐng)導(dǎo)或總經(jīng)理報告，請求處理。4.3.5依照有關(guān)規(guī)定接受公司財務(wù)部、集團(tuán)審計部的監(jiān)督和檢查。不得拒絕、隱匿、謊報。2 #施工組織設(shè)計本施工組織設(shè)計是本著“一流的質(zhì)量、一

44、流的工期、科學(xué)管 理”來進(jìn)行編制的。編制時，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項 目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施 工組織設(shè)計。一、工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建 筑設(shè)計院設(shè)計。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設(shè)計使用年限50年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2；30#樓3824.75 m2。室內(nèi)地 坪土 0.00以絕對標(biāo)高1110.5 m為準(zhǔn)，總長 27#樓47.28m ； 30#樓 47.28 m?？倢?7#樓 14.26m ； 30#樓14

45、.26 m。設(shè)計室外地坪至檐 口高度18.6 00m,呈長方形布置，東西向，三個單元。本工程設(shè)計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿 抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200X 300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200 X 200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1:1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用 木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。 本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗， 開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計為磚混結(jié)構(gòu)，共六層。基礎(chǔ)采用 C3

46、0鋼筋砼條形 基礎(chǔ)，上砌 MU30毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10水泥砂漿。一、二、 三、四層墻體采用 M10混合砂漿砌筑 MU15多孔磚；五層以上 采用M7.5混合砂漿砌筑 MU15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I級鋼，II級鋼；砼：基 礎(chǔ)墊層C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余 均 C20。本工程設(shè)計給水管采用 PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用 UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝 IC卡水 表的管段明設(shè)計外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計照明電源采用 BV - 2.5銅芯線，插座電源等采用BV - 4銅芯線；除客

47、廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。二、施工部署及進(jìn)度計劃1、工期安排本工程合同計劃開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期 315天。計劃2004年9月15日前 #完成基礎(chǔ)工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6 月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于 2005年7月1日 前完成。具體進(jìn)度計劃詳見附圖 1 （施工進(jìn)度計劃）。2、施工順序基礎(chǔ)工程工程定位線（驗線）宀挖坑釬探（驗坑）宀砂礫墊層的施工t基礎(chǔ)砼墊層t刷環(huán)保瀝青基礎(chǔ)放線（預(yù)檢）宀砼條形基礎(chǔ)T刷環(huán)保瀝青 T毛石基礎(chǔ)的砌筑T構(gòu)造柱砼T地圈梁T地溝T回填工。結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）t構(gòu)造柱

48、鋼筋綁扎、定位（隱檢）t磚墻砌筑（+ 50cm線找平、預(yù)檢）t柱梁、頂板支模（預(yù)檢）t 梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）宀砼澆筑T下一層結(jié)構(gòu)定位放 線T重復(fù)上述施工工序直至頂。內(nèi)裝修工程門窗框安裝T室內(nèi)墻面抹灰T樓地面T門窗安裝、油漆T五金安裝、內(nèi)部清理T通水通電、竣工。外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修 中逐步插入。三、施工準(zhǔn)備1、現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。2、機(jī)械準(zhǔn)備設(shè)2臺攪拌機(jī)，2臺水泵?，F(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺，調(diào)直機(jī)1臺，電焊機(jī)2臺，1 臺對

49、焊機(jī)?，F(xiàn)場設(shè)木工鋸，木工刨各 1臺?；靥钇陂g設(shè)打夯機(jī) 2臺?，F(xiàn)場設(shè)塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱1個，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對焊機(jī)、 木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接 地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。3、施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。4、生活用水生活用水采用自來水。#5、勞動力安排結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材

50、料 1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊 工2人；壯工20人。裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工 10人。四、主要施工方法1、施工測量放線施工測量基本要求A、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材 城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位B、 根據(jù)工程特點(diǎn)及V建筑工程施工測量規(guī)程DBI01 - 21 -95, 4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差 12,邊長相對誤差 1/15000。C、根據(jù)施工組織設(shè)計中進(jìn)度控制測量工作進(jìn)度，明確對工程服務(wù)，對工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的。工程定位A、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原則，

51、設(shè)置一橫一縱 兩條主控線即27#樓: （A）軸線和（1）軸線；30#樓: （A ）軸 線和（1）軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：（H ）軸線和（27）軸線；30#樓：（H）軸線和（27）軸線。B、主、次控軸線定位時均布置引樁，弓I樁采用木樁，后 砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造 物上，施測完成后報建設(shè)單位、 監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。C、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、 水準(zhǔn)點(diǎn)：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點(diǎn)，建筑物土0.00相當(dāng)于絕 對標(biāo)高 1110.500m?；A(chǔ)測量A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定 出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根

52、據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。B、在墊層上進(jìn)行基礎(chǔ)定位放線前，以建筑物平面控制線 為準(zhǔn)，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑 直法直接投測各軸線。C、標(biāo)高由水準(zhǔn)點(diǎn)引測至坑底。結(jié)構(gòu)施工測量A、首層放線驗收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以 上務(wù)層主軸線豎身高以測的基準(zhǔn)。B、施工層放線時，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后 再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。C、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置 3個標(biāo)高點(diǎn)，以其平均點(diǎn)引測水平 線折平時，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測點(diǎn)范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計地基換工，夯填砂礫墊層1100mm ;根據(jù)此特點(diǎn)，采用機(jī)械大開挖

53、，留 200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際土質(zhì)，按規(guī)范要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，盡量留足需 用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運(yùn)。人工開挖時，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟 平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作 方法。機(jī)械挖土，先發(fā)出信號，挖土的時候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)， 不許進(jìn)行其他工作，裝土的時候，任何人都不能停留在裝土車 上。3、砌筑工程材料磚：MU15多孔磚，毛石基礎(chǔ)采用 MU30毛石。砂漿： 0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層 采用M10混合砂漿，五層以上采用 M7.5混合砂漿。砌筑要求A、開

54、工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。B、 砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在10% 15%。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，7灰縫 8 12mm。D、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎， 槎子長度不小于墻體高度的 2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時砌筑又不留成斜槎時可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。F、接槎時必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實(shí)砂漿， 保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置2 $ 6鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)， 具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少 于500mm頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程凡進(jìn)場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗，經(jīng)復(fù) 試合格后方可使用。鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料， 施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做 好施工的準(zhǔn)備工作。板中受力鋼筋搭接，I級鋼30d, II級鋼40d,搭接位置: 上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座 1/3范圍內(nèi)。鋼筋保護(hù)層：基礎(chǔ) 40mm，柱、梁30mm，板20mm。 保護(hù)層采用50mm x 50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳 按梅花狀支起。所有鋼