養(yǎng)老地產(chǎn)可行性報(bào)告

1、老年城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1項(xiàng)目及申報(bào)單位概況 1.1項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目基本情況 （1）項(xiàng)目名稱 老年城 （2）項(xiàng)目申報(bào)單位 有限公司 （3）建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于昌平。 （4）項(xiàng)目性質(zhì) 新建 （5）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 1）建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括 棟養(yǎng)老樓、康復(fù)樓、職工宿舍及區(qū)內(nèi)的道路、景觀綠化等配套工程。 2）建設(shè)規(guī)模 總床位數(shù) 床， 總建筑面積 m2， 其中地上建筑面積 m2（包括公寓 m2， 文化娛樂設(shè)施用房 m2， 其他附屬設(shè)施 m2） ，地下建筑面積 m2。 （6）項(xiàng)目總投資與資金籌措 本項(xiàng)目總投資 （建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動(dòng)資金） 萬元，項(xiàng)目總資金（建設(shè)投資+建設(shè)

2、期利息+流動(dòng)資金） 萬元。所需資金安排由建設(shè)單位自有資金、預(yù)收育養(yǎng)服務(wù)費(fèi)及銀行貸款解決。其中，建設(shè)單位自有資金 萬元，預(yù)收育養(yǎng)服務(wù)費(fèi) 萬元，銀行貸款 萬元。 （7） 項(xiàng)目建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)周期 個(gè)月， 年 月開始前期準(zhǔn)備工作， 年 月開始動(dòng)工建設(shè)， 年 月完工并交付使用，施工期 個(gè)月。 1.1.2 項(xiàng)目功能及產(chǎn)品方案 （1）項(xiàng)目功能 項(xiàng)目主要提供居家與機(jī)構(gòu)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)對(duì)象為 65-70歲，生活基本自理的老年人。 （2）產(chǎn)品方案 項(xiàng)目產(chǎn)品為多層、高層連廊式公寓，區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有 棟養(yǎng)老樓，公寓戶型以一室戶和一室一廳為主、二室一廳為主，輔以三室戶。 1.1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)

3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2 項(xiàng)目背景 目前，世界上幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家都已進(jìn)入老齡社會(huì)，許多發(fā)展中國(guó)家正在或即將進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)于 2003 年進(jìn)入老齡化社會(huì)。2007年底老齡人口已達(dá)到 1.53 億人，占總?cè)丝诘?11.6%，增長(zhǎng)速度約為3.28%，全國(guó)老齡化進(jìn)程加快。北京市作為我國(guó)非常達(dá)地區(qū)，根據(jù)2010年全國(guó)第六次人口普查情況，60歲及以上老人比例65歲及以上老人比例：全國(guó)13.26%8.9%；北京12.5%8.7%，齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)10%10%，人口老齡化的問題十分突出。 由于“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的到來，“空巢”老人越來越多，而社會(huì)人口流動(dòng)的加速也使得更多的老人沒有子女在身邊照料，中國(guó)“家庭化養(yǎng)老”的傳統(tǒng)

4、方式，已不再適合解決中國(guó)人的養(yǎng)老問題。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，國(guó)家財(cái)力有限，養(yǎng)老問題完全依靠國(guó)家財(cái)政解決不現(xiàn)實(shí)。因此充分發(fā)揮社會(huì)力量，探索出一條“社會(huì)化養(yǎng)老”的道路是我國(guó)未來解決養(yǎng)老問題的必由之路。 有限公司針對(duì)這一現(xiàn)象，經(jīng)過多年的前期規(guī)劃、專業(yè)考察、社會(huì)調(diào)研、資金籌劃、擬建機(jī)制探討，決定建設(shè)一個(gè)適合具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力老人養(yǎng)老的老年公寓，以提供居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老方式，其服務(wù)對(duì)象為具有生活自理能力的老年人。 并經(jīng)過論證，項(xiàng)目可行。1.3申報(bào)單位概況 企業(yè)名稱： 有限公司 法定代表人：企業(yè)地址： 郵政編碼：聯(lián)系電話： 經(jīng)營(yíng)范圍：老年公寓開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)，建筑材料批發(fā)、零售。 有限公司

5、成立于 年 月，注冊(cè)資本 萬元，是一家 有限責(zé)任公司。公司以發(fā)展振興養(yǎng)老事業(yè)為己任，目前已聚集了一批致力于養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，其中包括工程項(xiàng)目建設(shè)的工程技術(shù)人員，養(yǎng)老服務(wù)的管理人員等。公司因老年城的建設(shè)而成立；目前其主要的工作內(nèi)容即為加快老年城建設(shè)，保證老年城建設(shè)質(zhì)量。 1.4報(bào)告編制依據(jù) （1） 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知 ； （2）關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實(shí)施辦法的通知 ；（3）老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 ； （4）老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （建標(biāo)1995661號(hào)） ； （5）養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010） ； （6）國(guó)家和省市相關(guān)政策及法律、法規(guī)； （7）

6、委托方提供的其他相關(guān)資料。2發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1發(fā)展規(guī)劃分析 黨的十八大報(bào)告明確將“老有所養(yǎng)”納入以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)內(nèi)容。十七屆五中全會(huì)也提出了“優(yōu)先發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)”的方針要求。 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃（征求意見稿） 提出：為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。在居家養(yǎng)老層面，鼓勵(lì)對(duì)有需求的老年人實(shí)施家庭無障礙設(shè)施改造，為老年人洗澡、如廁、做飯、戶內(nèi)活動(dòng)等方面提供便利。在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老層面，重點(diǎn)建設(shè)社會(huì)福利院、養(yǎng)老院、敬老院、榮軍院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在國(guó)家和省一級(jí)

7、，建設(shè)若干養(yǎng)老示范項(xiàng)目。同時(shí)，在資金籌措上， 規(guī)劃還提出：社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)投資以地方投入為主，鼓勵(lì)社會(huì)捐資，中央予以適度補(bǔ)助，做到“?；尽V覆蓋、可持續(xù)” 。 本項(xiàng)目的建設(shè)將為老年人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，符合國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展規(guī)劃。 2.2產(chǎn)業(yè)政策分析 營(yíng)業(yè)稅： 養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 所得稅： 對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。對(duì)于其他部門和單位、

8、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 地方稅： 對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 依據(jù)： 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 財(cái)政補(bǔ)貼： 社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬元，最低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（北京）開發(fā)建設(shè)： 在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、

9、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見本項(xiàng)目為民營(yíng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目的實(shí)施具備良好的外部產(chǎn)業(yè)政策支持，利于項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。 2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項(xiàng)目建設(shè)單位 有限公司經(jīng)北京市工商行政管理局批準(zhǔn)登記注冊(cè)，注冊(cè)資本 萬元，經(jīng)營(yíng)范圍為老年公寓開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)等。擬建項(xiàng)目土地的取得、規(guī)劃、環(huán)保等手續(xù)完全按國(guó)家法定程序辦理，建設(shè)項(xiàng)目符合行業(yè)準(zhǔn)入要求。3 項(xiàng)目定位與規(guī)模需求分析 3.1 項(xiàng)目定位 3.1.1 老年人建筑分類解析 根據(jù)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 ，各類老年人（60周歲及以上

10、人口）的定義如下： 自理老人：生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。 介助老人：生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 介護(hù)老人：生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。 規(guī)范根據(jù)上述老年人分類，將老年人建筑分類定義如下： 老年住宅：專供老年人居住，符合老年體能心態(tài)特征的住宅。 老年公寓：專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系等設(shè)施，是綜合管理的住宅類型。 護(hù)養(yǎng)院：是指專為接待介護(hù)老人安度晚年而設(shè)置的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)有起居生活、文化娛樂、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。 3.1.2 相關(guān)案例分析 （1）北京太陽城

11、老年公寓 北京太陽城老年公寓是一個(gè)規(guī)模化、專業(yè)化、功能化、人性化的綜合老年社區(qū)。占地 42萬平方米，建筑面積34萬平方米。其配備設(shè)施完善，有北京太陽城醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂、文化宮、購(gòu)物中心、家政服務(wù)中心。 為滿足老年人的不同需要，同時(shí)又根據(jù)老年人的身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和愛好，北京太陽城把公寓設(shè)計(jì)成三大類：一是居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。二是宿舍式公寓，將老年人集中安排居住和生活，適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。三是護(hù)理式公寓，就

12、是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在護(hù)理式房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。 宿舍式及居家式老年公寓的戶型主要以兩室兩廳、兩室一廳、一室一廳為主，建筑面積分別在 120m2、100m2、80m2左右。 （2）上海親和源老年公寓 上海親和源老年公寓是上海市第一個(gè)私營(yíng)的養(yǎng)老公寓，占地83680m2，總建筑面積近 10萬 m2，共設(shè)置 16棟建筑。其中公寓12棟，其余為會(huì)所、頤養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街及活動(dòng)中心，共 838套居室，可供約 1600位的老人居住。 為滿足不同老年人的不同需求，公寓設(shè)計(jì)分為三類：一為公寓樓，主要針對(duì)生活自理能力較強(qiáng)的老年人，設(shè)有 58m2、

13、72m2、120m2三種戶型?？偨ㄖ娣e 72355.3m2，每幢公寓底層為活動(dòng)室，可進(jìn)行唱歌、跳舞、打臺(tái)球、打排球、打麻將等活動(dòng)，另外還有書畫室、電腦室、閱覽室等。 二為頤養(yǎng)院， 主要針對(duì)需要護(hù)理的老年人， 建筑面積 9736.1m2，共設(shè) 300余張床位。三為度假式酒店，共設(shè) 74 套客房，該酒店公寓式配置，酒店式管理，提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等。 此外，還配備有功能齊全的健康會(huì)所，建筑面積 8000m2，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大，設(shè)備最先進(jìn)，以健康為主題的會(huì)所，提供健身、水療、康復(fù)護(hù)理等。商業(yè)街建筑面積 1450m2，包括美容美發(fā)、超市等。配餐中心建筑面積

14、2575m2，餐廳只為護(hù)理及療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)老人需自身前往餐廳吃。 （3）杭州金色年華老年公寓 杭州金色年華老年公寓是國(guó)內(nèi)首個(gè)集生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、休閑娛樂、旅游度假于一體，專為退休人士精心打造的多功能園林式生活社區(qū)，是退休人士養(yǎng)生居住、享受高檔生活及優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理想場(chǎng)所。占地 250余畝。 金色年華設(shè)置居家服務(wù)區(qū)、中心功能區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、山體公園區(qū)四大功能區(qū)。其中居家服務(wù)區(qū)內(nèi)包含居家式公寓，主要為生活自理能力較好的老年人提供；室內(nèi)設(shè)置寬敞走廊，每層設(shè)置樓層交流區(qū)；每個(gè)單元一樓設(shè)置 24 小時(shí)服務(wù)站（包含護(hù)理站） ，每個(gè)單元兩棟樓之間還規(guī)劃了風(fēng)雨連廊。配套服務(wù)區(qū)包括酒店式度假公寓、護(hù)

15、理式公寓、社區(qū)醫(yī)院保健中心等；其中護(hù)理式公寓設(shè)有 224 張養(yǎng)老床位。主要為生活不能完全自理及需要照料的老人提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，由專業(yè)護(hù)理人員照顧老人的生活。護(hù)理式公寓就護(hù)理對(duì)象的健康狀況設(shè)立不同的護(hù)理級(jí)別，并按照老年朋友的需求，分設(shè)單人間、雙人間、多人間等類型，且每層均設(shè)置護(hù)理站、交流區(qū)、聊天室、活動(dòng)室、男女助浴室等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。 居家式公寓的戶型有一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，面積約 67m2；兩一室廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，面積約 76-87m2；兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，面積約 115-133m2。 （4）小結(jié) 根據(jù)案例分析可以得到如下結(jié)論： 1）各地代表性老年公寓均針對(duì)自理、介助、介護(hù)三類不同的老年人

16、提供老年住宅、老年公寓、護(hù)理公寓三類老年建筑，以滿足不同年齡段、不同健康狀況老年人的不同需求。 2）各地具有代表性的老年公寓配套設(shè)施均較為完善，都配有生活居住、娛樂休閑、醫(yī)療康復(fù)等功能，以適合老年人體能心態(tài)特征。 3.1.3 項(xiàng)目定位 根據(jù)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范規(guī)定，并參考相關(guān)案例，老年城擬分三個(gè)區(qū)域，a 區(qū)，b 區(qū)，c 區(qū)。其中 a 區(qū)為老年公寓，主要針對(duì)年齡適中，生活基本自理的老年人設(shè)計(jì)，采用居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老方式；b區(qū)為護(hù)理式公寓，針對(duì)年齡偏大，生活不能完全自理的老年人設(shè)計(jì)，是以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主；c 區(qū)位居家式公寓，主要針對(duì)年齡較輕，生活自理能力較強(qiáng)的老年人及其家人設(shè)計(jì)，是以

17、居家養(yǎng)老為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為依托。 3.2 市場(chǎng)分析 3.2.1 市場(chǎng)供需分析 （1）需求分析 1）養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模龐大 目前，養(yǎng)老床位主要用于孤獨(dú)老人養(yǎng)老，但由于以下幾個(gè)原因，養(yǎng)老床位需求呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。 首先，中國(guó)“養(yǎng)兒防老” 、 “三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不斷上升?！?-2-1”家庭結(jié)構(gòu)使中間代撫養(yǎng)壓力過大，中間代急需養(yǎng)老服務(wù)來緩解其撫養(yǎng)壓力。其次，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多家庭孩子外出求學(xué)，中青年外出打工，使得社會(huì)人口流動(dòng)加速，下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，空巢老人越來越多。 最后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展使人們生活水平逐步提高，養(yǎng)老觀念及居住

18、觀念開始轉(zhuǎn)變。許多老年人不僅經(jīng)濟(jì)條件較好，文化程度也較高，獨(dú)立性較強(qiáng)，不再受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，開始追求生活品質(zhì)的提高，向往群居的老年生活。 根據(jù)國(guó)家社會(huì)司的統(tǒng)計(jì)，就養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，我國(guó)平均每千名老人有床位 11.6張，而發(fā)達(dá)國(guó)家該比例平均 50-60張，養(yǎng)老床位數(shù)相差較大。 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃提出：目標(biāo)至 2015 年，我國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30張。 2）養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)需求不斷提高 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及生活水平的日益提高使得人們的消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)變，消費(fèi)品質(zhì)不斷提升，反映到養(yǎng)老上就是對(duì)綠化、山水等養(yǎng)老環(huán)境，文化娛樂、休閑健身等養(yǎng)老基礎(chǔ)配套設(shè)施及專業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求越來越

19、高。 同時(shí)，老年人隨著年齡的增加，疾病困擾因素增多，生活自理能力下降，部分老人需要長(zhǎng)期臥床休養(yǎng)，這就需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配備專業(yè)的護(hù)士、醫(yī)療設(shè)備等醫(yī)療設(shè)施。 （2） 供給分析 1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少、規(guī)模小 北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以福利性為主，各區(qū)的敬老院，主要由政府提供且床位數(shù)量嚴(yán)重不足，民營(yíng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前較少。2）基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，服務(wù)質(zhì)量有待提高 現(xiàn)有養(yǎng)老院收容的老人主要以救助孤寡老人為主，提供的服務(wù)內(nèi)容也多以最低社會(huì)福利為標(biāo)準(zhǔn)，檔次較低，服務(wù)質(zhì)量較差，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，不能滿足新一代老年人的心理和生理需求，也不適合有一定積蓄的退休人群養(yǎng)老居住。 同時(shí)，在養(yǎng)老

20、院從事服務(wù)的員工多為下崗職工，未經(jīng)過專業(yè)上崗培訓(xùn)，缺乏心理及護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，無法從老年人的心理及生理需求的角度出發(fā)，提供人性化且全方位的專業(yè)服務(wù)。 （3） 供需分析結(jié)論 由上述分析可知， 北京市養(yǎng)老服務(wù)處于供需嚴(yán)重不平衡狀態(tài)。同時(shí)，環(huán)境設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量也不能滿足老年人的生理和心理需求。因此，規(guī)模大、環(huán)境舒適、配套完善、服務(wù)周全的老年公寓的建設(shè)勢(shì)在必行。3.2.2 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 （1）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 隨著居民生活水平的提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，老年人已經(jīng)不再受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，開始向往群居生活，并要求有高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)體系，老年公寓市場(chǎng)潛力巨大。但是北京市

21、現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模小，設(shè)施不完善，服務(wù)不到位，難以滿足老年人日益增長(zhǎng)的需求。 老年城作為高檔養(yǎng)老場(chǎng)所，環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)部亭臺(tái)樓閣，綠化面積廣闊，城內(nèi)綠湖與倚靠的美人山遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)自然的和諧統(tǒng)一；區(qū)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施齊全，設(shè)置有搶救、醫(yī)療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能的規(guī)劃醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院、健身娛樂中心、文化中心、購(gòu)物中心、家政服務(wù)中心等現(xiàn)代化配套設(shè)施。項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。 （2）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于北京市。同時(shí)，項(xiàng)目地塊緊鄰峙等。地塊周邊生活設(shè)施齊備、交通便捷。 （3）服務(wù)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目遵循以人為本、細(xì)節(jié)取勝的服務(wù)原則，制定了滿足歐洲標(biāo)準(zhǔn)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。同時(shí)新入職員工需接受系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，已有員工也需要定期通過各

22、類的在職培訓(xùn)提升服務(wù)技能。因此，相比其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，北京老年城具有顯著的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 3.3 建設(shè)規(guī)模確定 根據(jù)老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （建標(biāo)1995661號(hào)） （以下簡(jiǎn)稱規(guī)范 ） ，并參考北京、上海、杭州等地代表性老年公寓，老年公寓應(yīng)包含餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健等功能。因此，本項(xiàng)目參考規(guī)范及代表性老年公寓，確定本項(xiàng)目配套類型設(shè)置如下。 3.3.1 戶型設(shè)置 根據(jù)規(guī)范，老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于 14m2，臥室使用面積不宜小于 10m2。同時(shí)應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨(dú)用衛(wèi)生間，面積不小于 5m2；獨(dú)立廚房，面積不小于 6m2。同時(shí)應(yīng)配備陽臺(tái)，陽臺(tái)凈深度不宜小于 1.5m，

23、綜上，一室戶老年公寓使用面積約為 35m2，按平面利用系數(shù) 0.6 計(jì)算，建筑面積約為 58m2，二室戶使用面積約為 45m2，建筑面積約為 75m2，三室戶使用面積約為 69m2，建筑面積約為 115m2。 根據(jù)規(guī)范 ，并參考上海、杭州等代表性老年公寓戶型及面積設(shè)置，確定本項(xiàng)目的戶型主要以一室戶、兩室戶為主，零星配置部分三戶室。其中一室戶，面積主要為 50-70m2，少量80-90m2，共 戶，床位數(shù) 床；兩室戶，面積為95-120m2，共 戶，床位數(shù) 床；零星配置少量三室戶為125-130m2，共 戶，床位數(shù) 床。3.3.2 餐飲、衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)置 根據(jù)規(guī)范 ，老年公寓應(yīng)設(shè)置公共餐廳及各戶獨(dú)

24、立廚房。本項(xiàng)目老年公寓每戶已設(shè)置獨(dú)立廚房及餐廳。公共餐飲部分，由于規(guī)范未對(duì)其面積作出規(guī)定， 本項(xiàng)目參考 養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）設(shè)置。 根據(jù) 養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 按 500 張床位分點(diǎn)， 需建筑面積1800 m2，由于區(qū)內(nèi)已設(shè)置獨(dú)立廚房，且通過參觀同類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，公共餐廳使用率很低，項(xiàng)目擬不設(shè)置公共餐廳，而采用配餐方式。 同時(shí),規(guī)范還指出老年公寓應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨(dú)用衛(wèi)生間。本項(xiàng)目在房?jī)?nèi)設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，其面積包含在戶型內(nèi)。 3.3.3 文化娛樂設(shè)施設(shè)置 由于規(guī)范中未對(duì)文化娛樂設(shè)置的面積作出規(guī)定，因此本項(xiàng)目參考養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）將文化娛樂用房分為娛樂用房與社會(huì)工作

25、用房。其中文化娛樂用房包括閱覽室、書畫室、棋牌室、親情網(wǎng)絡(luò)室，社會(huì)工作用房包括心理咨詢室、社會(huì)工作室及多功能廳。根據(jù)養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，需文化娛樂用房總面積 4273m2。a 、b、c區(qū)老年公寓按不同的配制設(shè)計(jì)來完善整體建設(shè)功能。3.3.4 醫(yī)療保健設(shè)施 由于規(guī)范中未對(duì)醫(yī)療保健用房的面積作出規(guī)定，因此本項(xiàng)目參考養(yǎng)護(hù)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）確定。療保健用房主要設(shè)置診療室、藥房等。 3.3.5 總建筑規(guī)模確定 綜上 a、b、c區(qū)總床位數(shù) 床，總建筑面積 m2，其中地上建筑面積 m2（包括公寓 m2，文化娛樂設(shè)施用房 m2，其他附屬設(shè)施 m2） ，架空層 m2，地下建筑面積 m2。 同時(shí)

26、老年城在 b 區(qū)設(shè)置有老年活動(dòng)中心、托老護(hù)理中心及集中餐飲區(qū)。 且 a區(qū)與 b區(qū)步行距離約 米， 步行距離 分鐘。b區(qū)的設(shè)施可作為a區(qū)的有效補(bǔ)充，有效提升a區(qū)的服務(wù)能力。4建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 4.1項(xiàng)目選址 （1）項(xiàng)目建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于北京市，項(xiàng)目基地依山傍水、鬧中取靜、交通便利，是不可多得的安享晚年的理想?yún)^(qū)位。 （2）區(qū)域概況 1）經(jīng)濟(jì)狀況 區(qū)位是北京市2）交通狀況 周圍道路狀況良好，可快捷到達(dá)城區(qū)各個(gè)區(qū)域，交通方便。 3）地質(zhì)狀況 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)為一般工程建設(shè)項(xiàng)目對(duì)防洪、排澇、通航及軍事設(shè)施沒有影響。 4.2土地利用合理性分析 4.2.1 用地指標(biāo)控制要求 依據(jù)北京市規(guī)劃局規(guī)

27、劃設(shè)計(jì)條件通知書編號(hào)： ，該地塊用地性質(zhì)為 用地，項(xiàng)目用地規(guī)劃主要指標(biāo)為容積率為 、建筑密度 %、綠地率 %。 4.2.2 用地合理性分析 （1）項(xiàng)目建設(shè)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃 北京市城市總體規(guī)劃（ -2020 年） 指出中心城市形態(tài)與結(jié)構(gòu)發(fā)展方向。根據(jù)北京市 區(qū)總體規(guī)劃 ，項(xiàng)目地塊所在區(qū)域?yàn)?用地。本項(xiàng)目為老年城開發(fā)，具有綜合服務(wù)與居住功能，有助于完善 區(qū)居住功能，促進(jìn)城市化合理發(fā)展，符合北京市城市總體規(guī)劃發(fā)展方向和北京市 區(qū)總體規(guī)劃。 （2）用地合理性分析 本項(xiàng)目占地規(guī)模合理，建筑形式為多層、高層連廊式公寓，符合集約和有效使用土地的要求。項(xiàng)目綠地率為 %，容積率為 ，建筑密度為 %

28、，符合北京市規(guī)劃局規(guī)劃條件編號(hào)： 的要求。 4.3征地拆遷及移民安置分析 目前項(xiàng)目所在土地上種有部分農(nóng)作物，存在部分建筑物，地塊已征用完畢，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)地面附著物進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。5建設(shè)方案 5.1項(xiàng)目方案確定的指導(dǎo)原則 （1）以人為本，圍繞“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為”的核心價(jià)值，精心打造老年樂園； （2）注重人文關(guān)懷，盡可能為老年人提供鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境； （3）安全理念為第一原則，考慮空間、裝置、設(shè)備、管理等方面對(duì)老年人日常生活的安全性； （4）結(jié)合場(chǎng)址和現(xiàn)有條件，依據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和經(jīng)濟(jì)合理性原則的同時(shí)，充分考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)

29、慣。 5.2建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目用地面積 m2，總建筑面積 m2，其中地上建筑面積 m2， 架空層面積 m2， 地下建筑面積 m2，綠地面積 m2。項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè)。 5.3工程方案 5.3.1 項(xiàng)目主要建筑物及功能布置 項(xiàng)目共建設(shè) 幢多層和高層養(yǎng)老公寓及門球活動(dòng)區(qū)、風(fēng)雨連廊、休閑綠地等配套功能和地下車庫(kù)。 點(diǎn)式高層連廊式公寓 幢，建筑層數(shù) 層，建筑高度 米。多層連廊式公寓 幢，建筑層數(shù) 層，建筑高度 米。 其中公寓面積共 m2，包括生活居室，內(nèi)含生活起居室、獨(dú)立廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間。 文化娛樂設(shè)施用房面積共 m2，其中分散主要設(shè)置在高層建筑每一層， 總建筑面積 m2，集中式娛樂用房設(shè)置在架空層，

30、面積 m2。其他附屬設(shè)施包括物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、社區(qū)管理用房、門衛(wèi)及地下室，面積分別為 m25.3.2 建筑物結(jié)構(gòu)特征 （1）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求 建筑物設(shè)計(jì)使用年限 50 年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)。 （2）抗震設(shè)計(jì)要求 本工程所在地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 （3）抗震等級(jí) 多層公建、7層以下的公寓采用現(xiàn)澆純框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)；其余 7 層以上建筑均采用現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)；地下室結(jié)構(gòu)為框架為主鋼筋混凝土墻圍護(hù)的結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)與上部主樓相同，其余結(jié)構(gòu)均為四級(jí)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 多層建筑擬

31、采用淺基礎(chǔ)，部分可能需要換土墊層。小高層及高層建筑及下部大底盤地下室擬采用以巖基為持力層的淺基礎(chǔ)、人工挖孔樁基礎(chǔ)或兩者相結(jié)合的基礎(chǔ)形式。 （5）主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 高層結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層結(jié)構(gòu)采用純框架結(jié)構(gòu)。樓面結(jié)構(gòu)采用經(jīng)濟(jì)合理的主次梁現(xiàn)澆板體系。 5.3.3 主要建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) （1）出入口設(shè)置 項(xiàng)目居住建筑出入口，均采取陽面開門。出入口內(nèi)外留有不小于1.50m x1.50m 的輪椅回旋面積。老年人建筑出入口門前平臺(tái)與室外地面高差不大于 0.4m，并采用緩坡臺(tái)階和坡道過渡。緩坡臺(tái)階踏步踢面高不大于120mm，踏面寬不小于 380mmm，坡道坡度不大于112。臺(tái)階與坡道兩側(cè)設(shè)欄桿扶手。出入口平

32、臺(tái)、臺(tái)階踏步和坡道均選用堅(jiān)固、耐磨、防滑的材料。 （2）過廳與走道 戶室內(nèi)門廳部位均設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和格凳的空間，戶室內(nèi)面對(duì)走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不小于 0.50m，以保證輪椅回旋和門扇開啟空間。戶室內(nèi)通過式走道凈寬不小于 1.20m。 （3）樓梯及電梯 老年人通行的樓梯踏步面均按平整防滑無障礙，界限鮮明。電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出方便，轎廂沿周邊離地0.90m和0.65m高處設(shè)介助安全扶手。電梯速度直選用慢速度，梯門采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。 （4）室內(nèi)安全 室內(nèi)配備呼叫報(bào)警系統(tǒng)按鈕、夜間照明地?zé)?。衛(wèi)生間采用防滑地磚，安裝安全扶手，呼叫報(bào)警系統(tǒng)按鈕等。5

33、.4總圖布置與公用工程 5.4.1 總圖布置 （1）平面布置 小區(qū)采用院落圍合式布局，并形成北高南低的高低層次變化布局，其中北面為點(diǎn)式高層連廊式公寓，南面為多層連廊式公寓。小區(qū)內(nèi)部通過南北向景觀大道分成東西兩個(gè)院落組團(tuán)。各單體建筑底層均設(shè)有架空層，并用風(fēng)雨連廊將架空層串連起來，組成了豐富便捷的室外活動(dòng)空間，且建筑每層均設(shè)施活動(dòng)間。 （2）出入口設(shè)置 本項(xiàng)目共設(shè)兩個(gè)車行主入口和一個(gè)次入口,主出入口位于地塊北側(cè)和東北側(cè)，次出入口位于南側(cè)，與老年城康復(fù)中心相接。 （3）交通組織 小區(qū)用地四周均有市政道路環(huán)繞，內(nèi)部道路沿地塊周邊環(huán)狀布置，并設(shè)置南北向景觀道路，主干道設(shè)計(jì)為 7 米。小區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車分流

34、，其中機(jī)動(dòng)車主要在地塊北側(cè)及東北側(cè)通過，經(jīng)外環(huán)路直接進(jìn)入地下車庫(kù)。 （4）豎向布置 小區(qū)內(nèi)地形適度平整，除山地景觀外，主要步行通道坡度控制在2%以下。 （5）景觀設(shè)置 小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域中心景觀和院落綠化景觀兩個(gè)層次，南側(cè)老年城三個(gè)功能區(qū)中心設(shè)置大面積水景湖畔公園，區(qū)域中心景觀從視覺和空間將湖畔公園和院落綠化景觀有機(jī)的融合滲透在一起。區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)頂均覆土1米以上， 在院落內(nèi)采用精細(xì)的園林綠化設(shè)計(jì)，在外圍采用綠化護(hù)坡設(shè)計(jì)。 5.4.2 公用工程 （1）供、配電 1）負(fù)荷級(jí)別 本項(xiàng)目根據(jù)建筑物的特點(diǎn)及用電負(fù)荷性質(zhì),確定用電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)，二級(jí)、三級(jí)相混合，其中消防設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)。 2）供電 本項(xiàng)目

35、從城市電網(wǎng)引入兩路獨(dú)立 10kv電源供電。變壓器配置方案詳見節(jié)能篇章。變電所設(shè)置于地下一層，供電半徑小于150米。 3）配電 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)對(duì)容量較大和重要負(fù)荷，以變電所為中心，采用放射式供電；對(duì)消防、供水、電梯等一、二級(jí)負(fù)荷采用二路供電，并在最末級(jí)配電箱進(jìn)行切換。其余負(fù)荷采用以電纜分支箱為中心的放射式供電。 （2）給排水 1）水源 項(xiàng)目從前應(yīng)路市政給水管網(wǎng)引入一條 dn200 的給水管作為水源。供生活與消防用水使用。 2）給水 項(xiàng)目采用市政水壓直接供水和無負(fù)壓設(shè)備供應(yīng)，利用市政水壓直接供應(yīng)地下室和四層以下的生活用水，其余樓層由無負(fù)壓設(shè)備供應(yīng)。 3）排水 項(xiàng)目采用雨、污分流方式。室外污水就近、分散

36、排放，室內(nèi)污水采用污廢合流，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)合格后排入市政污水管網(wǎng)。建筑屋頂及室外場(chǎng)地雨水均采用有組織排水，匯集后就近排至附近市政雨水管網(wǎng)。 （3）消防 工程建筑消防涉及地下室和地上兩個(gè)部分。地下室車庫(kù)均設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及單出口消火栓系統(tǒng)。地上部分設(shè)置室內(nèi)、室外消火栓及安全疏散通道，消火栓布置間距不大于 120 米，保護(hù)半徑不大于 150米。 （4）天然氣 項(xiàng)目燃?xì)鈿庠礊槌鞘械蛪禾烊粴?，由小區(qū)外市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入。項(xiàng)目擬設(shè)置調(diào)壓站，中壓燃?xì)夤艿缐毫s為 0.2mpa，經(jīng)小區(qū)內(nèi)調(diào)壓站調(diào)壓至 3200pa后，由低壓管網(wǎng)供給用戶。室外天然氣管道均敷設(shè)于覆土層中。 （5）防雷系統(tǒng) 項(xiàng)目建筑根據(jù)防雷等級(jí)規(guī)范設(shè)計(jì)

37、防雷，以建筑物內(nèi)金屬構(gòu)件為防雷裝置，屋面敷設(shè)避雷針避雷帶。以建筑物金屬體、構(gòu)造鋼筋和金屬鋼筋為接地體，接地電阻不大于 1 歐姆。建筑物做總等電位連接，所有弱電機(jī)房、電梯機(jī)房等處做局部等電位連接。 （6）弱電系統(tǒng) 項(xiàng)目擬配置通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)和安全防范系統(tǒng)，其中電話線路引自市話網(wǎng)，有線電視信號(hào)引自城網(wǎng)，安全防范系統(tǒng)包括訪客對(duì)講系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和緊急報(bào)警系統(tǒng)、床頭呼叫對(duì)講系統(tǒng)等。5.5招標(biāo)投標(biāo) 本項(xiàng)目實(shí)施單位為民營(yíng)企業(yè)，根據(jù)北京招標(biāo)投標(biāo)條例 ，項(xiàng)目建設(shè)單位可以自愿采用招標(biāo)的方式進(jìn)行工程建設(shè)、貨物和服務(wù)采購(gòu)。 本項(xiàng)目將根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目勘查、設(shè)計(jì)

38、、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、主要設(shè)備和重要材料采購(gòu)采用適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式。 5.6項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)周期 個(gè)月， 其中 年 月開始項(xiàng)目前期工作， 年 月開始施工， 年 月竣工完成并交付使用，項(xiàng)目施工期為24個(gè)月。 1 前期工作 2 勘察設(shè)計(jì) 3 招投標(biāo) 4 土建施工 5 安裝工程 6 竣工驗(yàn)收 6節(jié)能分析 6.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項(xiàng)目以合理利用能源、提高能源利用效率為原則，重視采用各種先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能管理措施。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過程中主要遵循以下節(jié)能規(guī)范。 6.1.1 相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃 （1） 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法 ； （2） 中華人民共和國(guó)可再生能源法 ； （3）

39、 中華人民共和國(guó)電力法 ； （4） 中華人民共和國(guó)建筑法 ； （5） 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定(國(guó)務(wù)院令 28 號(hào))； （6） 節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃 （發(fā)改環(huán)資20042505 號(hào)） ； （7） “十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見(發(fā)改環(huán)資20061457)； （8） 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第143號(hào))； 6.1.2 產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件 （1） 中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱 （2006 年修訂版）; （2） 國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù) （國(guó)家發(fā)改委、科技部、國(guó)家環(huán)?？偩?200565號(hào)令） 。 6.1.3 建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 （1） 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb50189

40、-2005） ； （2） 民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb50176-93） ； （3） 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb500034-2004） ； （4） 建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb/t50033-2001） ； （5） 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50015-2003） ； （6） 采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50019-2003） ； （7） 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 （jgj144-2004） ； （8） 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （jgj16-2008） ； （9） 建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 （gb50242-2002） ； （10） 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程 （gb50243-2002

41、） ； （11） 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范 （gb50365-2005） ； （12） 綜合能耗計(jì)算通則 （gb/t2589-2008） ； （13） 全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇 ） ； 6.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 6.2.1 項(xiàng)目能源品種選用及使用分布 （1）選用原則 本項(xiàng)目在選擇能源品種時(shí)，采用因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源和可再生能源的原則。能源使用考慮環(huán)保、高效；盡量減少能源轉(zhuǎn)換，以避免能源轉(zhuǎn)換帶來的能源消耗；同時(shí)還考慮項(xiàng)目周邊能源供應(yīng)條件。 （2）能源品種選用 本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，電力、給水、排水等市政設(shè)施較為齊全，可以滿足項(xiàng)目需要。 （3）所需

42、能源種類 項(xiàng)目所需能源主要有水、電、燃?xì)夂吞柲?，其使用分布情況如下： 水主要用于生活用水、綠化道路和車庫(kù)地面沖洗用水； 電力主要用于照明、各類電器等用電設(shè)備； 燃?xì)庵饕糜跓崴?、灶具等燃?xì)庠O(shè)備； 太陽能主要用于熱水器的熱水供應(yīng)。 6.2.2 項(xiàng)目能源供應(yīng)狀況 供水：從前應(yīng)路引一條 dn200 的市政給水管，其供水壓力為0.25mpa。 供電：從北側(cè)前應(yīng)路市政電網(wǎng)引入兩路獨(dú)立 10kv電源供電。 供氣：由市政燃?xì)夤艿雷鳛闅庠?。太陽能：可直接在自然條件下獲取。 6.2.3 能源消耗總量 本項(xiàng)目公寓共有 戶，其中一室戶共 戶，二室戶共戶，三室戶共 戶，使用人數(shù)為 人。 （1）年用水量 物業(yè)管理用

43、房、社區(qū)管理用房按 12m2/人計(jì)，使用人數(shù)分別為 13人和 13 人。根據(jù)實(shí)際情況，門衛(wèi)房、消防監(jiān)控室使用人數(shù)均估算為 2人和 2 人。連廊式公寓生活用水定額按 l/pd 計(jì)；物業(yè)經(jīng)營(yíng)房用水定額按 l/m2d 計(jì)；物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、門衛(wèi)房、消防監(jiān)控室用水定額均按 l/pd 計(jì)；車庫(kù)沖洗、道路澆灑、綠化用水分別按 l/m2次、 l/m2d 和 l/m2次計(jì)；未預(yù)見用水量按以上總用水量的 %計(jì)。具體見設(shè)計(jì)計(jì)算書。（2）用電負(fù)荷計(jì)算 根據(jù)現(xiàn)有供配電方案，本項(xiàng)目分區(qū)域由 1 個(gè)公用變配電房和 1 個(gè)專用變配電房分別供電，其中公用變電所供住戶用電，專用變電所供配套用房、物業(yè)和社區(qū)用房、電梯、地下

44、室和室外照明用電。 具體見設(shè)計(jì)計(jì)算書。（3）年用電量計(jì)算 具體見設(shè)計(jì)計(jì)算書。（4）年太陽能利用計(jì)算 應(yīng)為全體用戶配置太陽能熱水系統(tǒng)；具體見設(shè)計(jì)計(jì)算書。（5）年燃?xì)庥昧坑?jì)算 應(yīng)為全體用戶配置天燃?xì)庀到y(tǒng)；具體見設(shè)計(jì)計(jì)算書。6.2.4 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目總建筑面積 m2，總投資 萬元。項(xiàng)目各項(xiàng)能耗指標(biāo)詳見下 （1） 年綜合能耗 6.3節(jié)能措施 6.3.1 建筑節(jié)能措施 （1）體形系數(shù) 項(xiàng)目建筑的體形系數(shù)不超過 0.35，點(diǎn)式建筑的體形系數(shù)不超過0.40。 （2）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) 1）外墻采用 10mm 厚混合砂漿+40mm 無機(jī)保溫砂漿+240mm 厚煤灰磚+20mm 混合砂漿保溫做法，加權(quán)平均傳熱系

45、數(shù)為 0.88w/m2k。 2）外窗采用斷熱鋁合金型材普通中空玻璃窗（6+12a+6） ，傳熱系數(shù)為 3.2w/m2k，遮陽系數(shù)為 0.86。 3）對(duì)屋面保溫材料進(jìn)行加厚，屋面采用 20mm 厚水泥砂漿找平+100mm 厚無機(jī)保溫砂漿+3mm 厚防水卷材+20mm 厚水泥砂漿找平+爐渣找坡 （最薄處為 20mm） +結(jié)構(gòu)板保溫構(gòu)造做法， 傳熱系數(shù)為 0.67w/m2k。 6.2.2 給排水節(jié)能措施 1）給水系統(tǒng)豎向合理分區(qū)。4 層及以下為一區(qū)，由市政給水直接供給；5-11 層為二區(qū)，由二區(qū)無負(fù)壓設(shè)備供給；12-16 層為三區(qū)，由三區(qū)無負(fù)壓設(shè)備供給。 2）給水系統(tǒng)采用無負(fù)壓變頻供水設(shè)備，該設(shè)備充

46、分利用管網(wǎng)原有壓力，在相同供水需求下，與傳統(tǒng)供水設(shè)備相比可選用較小功率的泵，采用疊壓供水方式，無需修建水池或水箱，減少基建費(fèi)用和占地面積，能根據(jù)用戶用水量的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)水泵轉(zhuǎn)速，實(shí)現(xiàn)恒壓或變壓變量供水，使管網(wǎng)供水壓力恒定，從而也大幅度節(jié)約了電能及水泵機(jī)械部分的磨損程度，減少了因超壓造成管網(wǎng)的爆裂及滲漏。 3）給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長(zhǎng)的新型管材，達(dá)到了降低電耗和水量損失的效果。 4）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配件，坐便器水箱容積不大于6l，公共衛(wèi)生間小便器采用感應(yīng)式控制閥。 6.2.3 電氣節(jié)能措施 （1）建筑照明節(jié)能 1）樓梯間、走道、公共衛(wèi)生間、電梯前室、地下室、物業(yè)

47、/社區(qū)用房等公共場(chǎng)所均采用三基色熒光燈，室外路燈選用低壓鈉燈，室外綠化區(qū)和休閑區(qū)采用 led燈。 2）熒光燈配置電子鎮(zhèn)流器，使功率因數(shù)應(yīng)達(dá)0.95以上。 3）樓梯間采用聲光控開關(guān)控制方式，地下室采用按防火分區(qū)分區(qū)域集中控制方式，室外照明采用人工集中方式控制。 （2）供配電系統(tǒng)節(jié)能 1） 變壓器選用高效低功耗的scb10型干式變壓器， 減少變壓損耗。 2）在變壓器低壓側(cè)設(shè)置功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償裝置，以集中補(bǔ)償形式使高壓側(cè)功率因數(shù)提高至 0.9 以上，以提高供電質(zhì)量，節(jié)約電能。 3）變壓器繞組選用 d，yn11 型接線，使變壓器容量在三相不平衡負(fù)荷下得以充分利用，并有利于抑制三次諧波電流。 6.2.4

48、 暖通節(jié)能措施 本項(xiàng)目風(fēng)機(jī)選用雙速風(fēng)機(jī)，該風(fēng)機(jī)排風(fēng)時(shí)低速運(yùn)行，排煙時(shí)高速運(yùn)行。在一般情況下風(fēng)機(jī)低速運(yùn)行，作為排風(fēng)換氣使用；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，風(fēng)機(jī)立刻變?yōu)楦咚龠\(yùn)行，作為消防排煙風(fēng)機(jī)使用。這樣一機(jī)二用，不僅可降低建筑造價(jià)、節(jié)約空間，而且能大大提高設(shè)備的使用效率及可靠性。 6.2.5 其他節(jié)能措施 （1）計(jì)量 水計(jì)量：公寓、配套用房等各用戶單位均按一戶一表設(shè)計(jì)。 電計(jì)量：住戶采用一戶一表計(jì)量，公共區(qū)域及設(shè)備用電變壓器集中計(jì)量。天然氣計(jì)量：各住戶均設(shè)天然氣計(jì)量表，住戶一戶一表。 （2）控制 建立小區(qū)物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，配置水表、電表、燃?xì)獗淼淖詣?dòng)計(jì)量、抄收及遠(yuǎn)傳系統(tǒng)，并宜與公用事業(yè)管理部門系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 6

49、.4小結(jié) 通過綜合計(jì)算，本項(xiàng)目單位建筑面積年綜合能耗為 / m2，單位投資年能耗為 /萬元，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目在建筑熱工設(shè)計(jì)、通風(fēng)、空調(diào)等的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省、市相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)。不采用國(guó)家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，符合節(jié)能要求。7環(huán)境與生態(tài)影響分析 7.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 7.1.1 自然環(huán)境條件 （1）地形地貌 （2）水文 （3）氣象、氣候 7.1.2 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 北京市力推進(jìn)“碧水” 、 “藍(lán)天” 、 “綠色” 、 “清靜” 、 “素質(zhì)” 五大生態(tài)

50、環(huán)境治理保護(hù)工程， 并重點(diǎn)突出水環(huán)境整治的中心地位。生態(tài)環(huán)境向好趨勢(shì)明顯。 7.2生態(tài)環(huán)境影響分析 項(xiàng)目為老年公寓開發(fā)項(xiàng)目，屬非工業(yè)性項(xiàng)目，無特殊污染源，對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在建設(shè)期與運(yùn)營(yíng)期。 7.2.1 施工期對(duì)環(huán)境與生態(tài)影響分析 項(xiàng)目施工期間的污染物主要來自建筑材料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的空氣污染、 建設(shè)過程中產(chǎn)生的固體廢物以及房屋裝修過程中產(chǎn)生的油漆廢氣、噪聲等。 （1）空氣污染 施工過程中產(chǎn)生的廢氣主要來自施工機(jī)械驅(qū)動(dòng)設(shè)備、 運(yùn)輸及施工車輛、施工人員在日常生活中使用燃料而排放的廢氣等。粉塵污染主要有：在土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、回填和場(chǎng)地平整等過程中產(chǎn)生的粉塵；建筑材料，如：水泥、白灰、砂子

51、以及土方等，在裝卸、運(yùn)輸、堆放等過程中因風(fēng)力作用產(chǎn)生的揚(yáng)塵； 攪拌車輛及運(yùn)輸車輛往來過程中造成的地面揚(yáng)塵和施工垃圾在堆放及清運(yùn)過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵等。 （2）油漆廢氣 室內(nèi)裝修階段對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染的材料主要是人造板、 飾面人造板以及油漆等有機(jī)溶劑等。其主要污染因子為二甲苯和甲苯，此外還有極少量的汽油、丁醇和丙醇。 （3）噪聲 噪聲是施工期主要的污染因素。 施工過程中使用的運(yùn)輸車輛及各種施工機(jī)械,如：打樁機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、混凝土攪拌機(jī)等,都是噪聲污染源。 現(xiàn)場(chǎng)單個(gè)的施工機(jī)械設(shè)備噪音較高， 且在實(shí)際施工過程中，多種機(jī)械同時(shí)工作，各種噪聲源輻射的相互疊加將使噪聲級(jí)別更高，輻射范圍更大。 （4）固體廢物

52、施工期間的土地開挖、管道鋪設(shè)、材料運(yùn)輸及房屋建筑等工程將造成一定數(shù)量的廢棄建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。 這些建筑垃圾與施工隊(duì)伍在日常生活中產(chǎn)生的生活垃圾一同成為施工過程中的固體廢物污染源。 7.2.2 運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境與生態(tài)影響分析 該項(xiàng)目運(yùn)行期間對(duì)環(huán)境的影響，主要來自住宅、配套商業(yè)及物業(yè)管理產(chǎn)生的廢棄物、廢氣和生活污水等。 （1）生活廢棄物 項(xiàng)目產(chǎn)生的廢棄物主要是各類生活垃圾等。小區(qū)居民、商業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理人員的日常活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生大量的垃圾。 垃圾主要有蔬菜下腳料、食品廢物、紙、木頭、金屬、紡織物、橡膠與塑料等。 （2）廢氣 項(xiàng)目廢氣主要有地下停車庫(kù)排放的汽車尾氣和廚房排放的油

53、煙以及衛(wèi)生間、公共廁所廢氣等。油煙廢氣主要由居民在日常蒸煮過程中產(chǎn)生。 油煙污染的主要成分是含煙塵氣體及燃料熱分解生成氣體與液面外空氣分子碰撞形成含冷凝物的氣溶膠。 烹調(diào)油煙氣包括顆粒物及氣態(tài)污染物。機(jī)動(dòng)車尾氣污染的主要成分是：一氧化碳、碳?xì)浠衔锖偷趸衔锏取?（3）生活污水 項(xiàng)目的生活污水也是由住宅居民、 商業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理各類人員日常產(chǎn)生的生活污水。生活污水具有如下特征:水質(zhì)渾濁、色深、具有惡臭、呈微堿性,一般不含有毒物質(zhì);固體物質(zhì)含量低,僅占總重量的 0.1%0.2%;有機(jī)雜質(zhì)約占 60%, 有機(jī)成分占全部懸浮物總量的四分之三以上;無機(jī)成分以泥沙、溶解鹽、沉淀鹽居多。生活污水含大量細(xì)

54、菌、寄生蟲等微生物。 （4）噪聲 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的噪聲主要有：空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵等動(dòng)力設(shè)備噪聲，停車庫(kù)汽車及一些社會(huì)活動(dòng)噪聲。 7.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 7.3.1 施工期環(huán)境保護(hù)措施 （1）粉塵污染防護(hù)措施 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，將砂石料統(tǒng)一堆放，水泥設(shè)專門庫(kù)房堆放。搬運(yùn)這些材料時(shí)，應(yīng)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。同時(shí)，應(yīng)盡量減少這種搬運(yùn)環(huán)節(jié)。 開挖時(shí)，對(duì)作業(yè)面及土堆進(jìn)行適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量。開挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，以防長(zhǎng)期堆放因表面干燥而起塵。運(yùn)輸車輛應(yīng)盡量采取遮蓋、密閉等措施，以減少沿途拋灑。并定時(shí)灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過程中的揚(yáng)塵。 施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)圍欄或部分圍欄，以縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍。 （2）廢氣防護(hù)措施 裝修階段的油漆廢氣排放周期短， 作業(yè)點(diǎn)分散， 在裝修油漆期間，應(yīng)加強(qiáng)室內(nèi)的通風(fēng)換氣。油漆結(jié)束后，應(yīng)每天進(jìn)行通風(fēng)