房地產(chǎn)投資案例

1、房地產(chǎn)投資分析案例主要內(nèi)容1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法；2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法。學(xué)習(xí)目標(biāo)1. 理解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)劣；2. 掌握房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法； 案例。 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本的構(gòu)成經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本開發(fā)自營(yíng)型開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投

2、資土地費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用等不可預(yù)見費(fèi)用等開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)成本2. 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)成本自營(yíng)中的商業(yè)自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)成本自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)租售收入（經(jīng)營(yíng)收入）銷售收入出租收入自營(yíng)收入其中，銷售收入銷售房屋面積銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價(jià)房屋銷售單價(jià) （含土地

3、、商品房和配套設(shè)施）（含土地、商品房和配套設(shè)施）出租收入出租房屋建筑面積出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)房屋租金單價(jià)（含土地和商品房）（含土地和商品房）兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。開發(fā)出售型：銷售凈收入銷售收入項(xiàng)目總開發(fā)成本租售稅金銷售凈收入銷售收入項(xiàng)目總開發(fā)成本租售稅金開發(fā)出租型：出租凈收入出租收入運(yùn)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金項(xiàng)目總開發(fā)成本出租凈收入出租收入運(yùn)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金項(xiàng)目總開發(fā)成本開發(fā)自營(yíng)型：經(jīng)營(yíng)凈收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)項(xiàng)目總開發(fā)成本經(jīng)營(yíng)凈收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)項(xiàng)目總開發(fā)成本提示：總開發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總銷售收入銷售稅費(fèi)； 銷售凈收入總開發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開發(fā)成本。3.

4、3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金（1）經(jīng)營(yíng)稅金：兩稅一附加包括：營(yíng)業(yè)稅（包括：營(yíng)業(yè)稅（5 5）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的（營(yíng)業(yè)稅的1010）。）。（4） 企業(yè)所得稅：33 （5） 土地增值稅針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。（2）印花稅和交易服務(wù)費(fèi)（3）城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國(guó)有土地而交納的一種稅占用國(guó)有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅土地增值稅的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算四級(jí)超額累進(jìn)稅率A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額增值額未超過扣除

5、項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為的部分，稅率為30%。B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%。C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%。D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%?？鄢?xiàng)目A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額；B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本

6、；的成本；C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；D.D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。確認(rèn)。E.E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加）印花稅、教育費(fèi)附加）F. F. 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條A A、B B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)的扣除。的金額之和，加計(jì)的扣除。速算法速算法A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額土

7、地增值稅稅額增值額B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的，增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的， 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額35公式中的，為速算扣除系數(shù)。公式中的，為速算扣除系數(shù)。【例】 某單位出售房地產(chǎn)收入為300萬元，扣除項(xiàng)目金額為150萬元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。（4）應(yīng)納稅額）應(yīng)納稅額150

8、050%50%30%30%（15015015015050%50%）40%40%52.552.5萬萬元元【解】（1）土地增值額300150150萬元（2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為：150萬元/150萬元=100%（3）稅率分別為30%和40%應(yīng)納土地增值稅15040%1505%52.5萬元速算法：提示：從提示：從2006年年1月月1日起，建筑面積超過日起，建筑面積超過140平米的商品房，平米的商品房，按照按照0.5的預(yù)征率征收。的預(yù)征率征收。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)資金平衡能力借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率成本利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)

9、投資回收期凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）資本金利潤(rùn)率償債備付率經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)總開發(fā)成本總開發(fā)成本（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值總開發(fā)成本）（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值總開發(fā)成本）/ /總開發(fā)成本總開發(fā)成本 土地費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用等不可預(yù)見費(fèi)用等提示：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的稅前利潤(rùn)率。提示：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的稅前利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率正常年份的年利潤(rùn)總額或年

10、平均利潤(rùn)總額正常年份的年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資FNPV項(xiàng)目按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（最低要求收益率）或設(shè)定的目項(xiàng)目按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（最低要求收益率）或設(shè)定的目標(biāo)收益率標(biāo)收益率i ic c，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 FNPV FNPV大于或等于大于或等于0 0，說明獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)，說明獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)（目標(biāo)）收益率的要求，該方案可以接受。（目標(biāo)）收益率的要求，該方案可以接受。 貼現(xiàn)率獲取的困難。貼現(xiàn)率獲取的困難。 絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映出單位回報(bào)。絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映出

11、單位回報(bào)。000() (1)(1)(1)nttctnntttctcttF N P VC IC OiC IiC OiFIRR與與i 的反向關(guān)系的反向關(guān)系FNPViFNPV2已知項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期（壽命期）、已知項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期（壽命期）、 i1或或i2，則則FNPV？（練習(xí)教材示例）？（練習(xí)教材示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。0() (1)0ntttC IC OF IR RFIRR的試算內(nèi)插法示意圖的試算內(nèi)插法示意圖NPViNPV2NPV1i2

12、i1FIRRFIRRi1i2i1NPV112NPVNPV121112NPViiFIRRiNPVNPV練習(xí)：見教材FIRR的特點(diǎn) 說明項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率。 無需設(shè)定貼現(xiàn)率。可以獨(dú)立評(píng)判方案優(yōu)劣。 對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目（現(xiàn)金流正負(fù)號(hào)）的多解問題。 動(dòng)態(tài)投資回收期等于或大于基準(zhǔn)回收期，則方案可以接受。 對(duì)貼現(xiàn)率的依賴。 強(qiáng)調(diào)回收資本的速度，忽視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。 適用于開發(fā)出租或自營(yíng)型投資的評(píng)價(jià)。 0() (1)0bPttctC IC OiP Pb b（累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)（累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)1 1） （上期累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對(duì)值（上期累計(jì)凈現(xiàn)金

13、流現(xiàn)值的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）動(dòng)態(tài)投資回收期：投資起始點(diǎn)至累計(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零時(shí)的年份。：投資起始點(diǎn)至累計(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零時(shí)的年份。練習(xí)：見教材利息備付率 償還償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于2，否則保障程度不足。，否則保障程度不足。償債備付率 償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于1.2，否則需要通過，否則需要通

14、過短期借款來償還到期債務(wù)。短期借款來償還到期債務(wù)。三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取從購買土地使用權(quán)開始到從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期 開發(fā)出售模式的計(jì)算期開發(fā)期 銷售期 從正式銷售（含預(yù)售）開從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期始到銷售完畢的時(shí)間周期 準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期+建造期建造期 從購買土地使用權(quán)開始從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期周期 開發(fā)出租或自營(yíng)模式的計(jì)算期開發(fā)期 經(jīng)營(yíng)期 預(yù)計(jì)出租或自營(yíng)的時(shí)間周預(yù)計(jì)出租或自營(yíng)的時(shí)間周期，比較土地使用權(quán)剩余期，比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中的較短者命中的

15、較短者 準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期+建造期建造期 為精度計(jì)，取為精度計(jì)，取1020年年貼現(xiàn)率的選取方法貼現(xiàn)率的選取方法折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：提示：運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型方法確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型方法確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 假設(shè)投資市場(chǎng)平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，房地產(chǎn)投資相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用與擬投資項(xiàng)目具有類似收益特征的可比事例房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法。方法二：市場(chǎng)提取法 提示：提示

16、：仍應(yīng)著眼于投資者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。仍應(yīng)著眼于投資者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。()nAA1Ar =V=1V=Vrr-g1r輊犏-犏+犏臌或或A. 調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)各類投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度資料。方法三：投資報(bào)酬率排序插入法 B. 將資料進(jìn)行整理：排序、制成圖表。四、計(jì)算示例四、計(jì)算示例例1：開發(fā)出售型；例2：開發(fā)出租型。 【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價(jià)格購得一總面積為4000平米的土地50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下： 建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%； 樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層）； 建造成本為3500元/平米，專

17、業(yè)人員（建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)（建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等）電監(jiān)理工程師等）費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平米。 項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。 問：項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率是多少？評(píng)價(jià)方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的

18、計(jì)算1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目建筑面積： 40005.522000（平米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （220004000604）/101240（平米）（3）項(xiàng)目總銷售收入： 220001200026400（萬元）（4）銷售稅費(fèi)： 264006.51716（萬元）（5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 26400171624684（萬元）2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000萬元（2）建造成本： 3500220007700（萬元）（3）專業(yè)人員費(fèi)用： 77008616（萬元）（4）其他費(fèi)用： 460萬元（5）管理費(fèi)：（50007700616460）3.5482.16（萬元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：3619.

19、86萬元土地費(fèi)用利息5000（112/4）3412128.80（萬元）建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息（7700616460482.16）（112/4）2/2411161.98（萬元）融資費(fèi)用（2128.801161.98）10329.08（萬元）（7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)： 26400（0.53.5）924（萬元）（8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 50007700616460482.16 3619.8692418802.02（萬元）3. 開發(fā)商利潤(rùn)： 2468418802.025881.98（萬元）4. 成本利潤(rùn)率： 5881.9818802.0210031.28提示： （1）開發(fā)出售中包括有預(yù)售的

20、情況，時(shí)間較短，一般不考慮時(shí)間因素。但評(píng)價(jià)比較粗略。 （2）成本支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒有彈性，計(jì)算過程主要依靠“最好的估計(jì)”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)其中隱含的不確定性因素。評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法 假定土地成本和建造成本支出時(shí)間如下表所示；同時(shí)，專業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生，其他費(fèi)用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費(fèi)均勻發(fā)生，融資費(fèi)用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷售費(fèi)用從2004年第三季度開始發(fā)生。2004年2005年2006年總總計(jì)計(jì)1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土土地地成成本本5016%

21、16%18%100%建建造造成成本本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用現(xiàn)金流法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估的過程如下表所示（單位：萬元）2004年年2005年年2006年年總總計(jì)計(jì)1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土地土地成本成本25008008009005000建造建造成本成本38561692411551155138611559247700專業(yè)專業(yè)費(fèi)用費(fèi)用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他其他費(fèi)用費(fèi)用100360460管理管理費(fèi)費(fèi)40.240.240.24

22、0.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資融資費(fèi)用費(fèi)用120.2192.3312.5銷售銷售費(fèi)用費(fèi)用10202060809090120204230924開發(fā)開發(fā)成本成本總計(jì)總計(jì)2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元；（2）項(xiàng)目總銷售收入：26400萬元；（3）銷售稅費(fèi)：1

23、716萬元；（4）總開發(fā)價(jià)值：246842萬元；（5）開發(fā)商利潤(rùn)：2468418619.86064.2萬元；（6）開發(fā)商成本利潤(rùn)率： 6064.2 18619.8 10032.57提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。從上表的計(jì)算中，可以得到如下結(jié)論：工程造價(jià)累計(jì)曲線工程造價(jià)累計(jì)曲線建設(shè)期20406080100累計(jì)成本投入20406080100提示：提示：（1）在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入）在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入40；（2）工程初期，建設(shè)成本增長(zhǎng)緩慢，合同工期的）工程初期，建設(shè)成本增長(zhǎng)緩慢，合同工期的60時(shí)增長(zhǎng)達(dá)到

24、峰值。時(shí)增長(zhǎng)達(dá)到峰值。小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開發(fā)項(xiàng)目小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開發(fā)項(xiàng)目1. 居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。 這類項(xiàng)目一般滾動(dòng)開發(fā)，銷售與動(dòng)工交替進(jìn)行，現(xiàn)金流收支情這類項(xiàng)目一般滾動(dòng)開發(fā)，銷售與動(dòng)工交替進(jìn)行，現(xiàn)金流收支情況相當(dāng)復(fù)雜，必須按照實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮，不需要再?zèng)r相當(dāng)復(fù)雜，必須按照實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮，不需要再進(jìn)行任何的假設(shè)。進(jìn)行任何的假設(shè)。2. 商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。 目前，這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)，目前，這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復(fù)雜。也需要分階段

25、開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復(fù)雜。3. 工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。 尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，出租與施工交替進(jìn)行，租售混尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，出租與施工交替進(jìn)行，租售混合進(jìn)行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時(shí)間差異較大，需要進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。合進(jìn)行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時(shí)間差異較大，需要進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。4. 其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。提示：現(xiàn)金流評(píng)估法對(duì)數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量提示：現(xiàn)金流評(píng)估法對(duì)數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時(shí)間不能肯定時(shí)，就需要做某種假定，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。和時(shí)間不能肯定時(shí)，就需要做某種假定，使得評(píng)估結(jié)

26、果的準(zhǔn)確性降低。 【練習(xí)】某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬元的價(jià)格購得一寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開發(fā)商通過市場(chǎng)研究，了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的20，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%

27、。項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月。試對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算【解】1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（1）可出租建筑面積： 45000.853825平米； （2）每年凈租金收入： 3825450172.125萬； （3）總開發(fā)價(jià)值： 172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63萬。2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本（1）土地成本：425萬元（2）建造成本： 45001000450（萬元）（3）專業(yè)人員費(fèi)用： 45012.556.25（萬元）（4）行政性如電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬 （5）管理費(fèi)： （42545056.2560）3.029.74（萬元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：

28、189.53萬元土地費(fèi)用利息425（117/4）1.541120.56（萬元）建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息（ 45056.2560 29.74）（117/4）0.54151.74（萬元）融資費(fèi)用（120.5651.74）1017.23（萬元）（7）市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)： 172.1252034.43（萬元）（8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 42545056.256029.74 189.5334.431241.35（萬元）3. 開發(fā)商利潤(rùn)： 1789.631241.35548.28（萬元）4. 成本利潤(rùn)率： 548.28 1241.35 10044.17提示： 開發(fā)出租型投資是一種長(zhǎng)期投資，計(jì)算總價(jià)

29、值和總成本就需要考慮經(jīng)營(yíng)時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤(rùn)率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法； 案例。 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資與成本的構(gòu)成2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的構(gòu)成稅收的減少租金或經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)增值權(quán)益（股權(quán)）增加經(jīng)營(yíng)方式投資成本出租型購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營(yíng)型購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和經(jīng)營(yíng)成本二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能

30、力指標(biāo)清償能力指標(biāo)資金平衡能力借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率投資報(bào)酬率現(xiàn)金報(bào)酬率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算（稅后現(xiàn)金流權(quán)益增加）（稅后現(xiàn)金流權(quán)益增加）投資報(bào)酬率每年所獲得的凈收益投資報(bào)酬率每年所獲得的凈收益投資者初始投入的權(quán)益資本投資者初始投入的權(quán)益資本 不考慮增值時(shí)不考慮增值時(shí)考慮增值時(shí)考慮增值時(shí)( (稅后現(xiàn)金流權(quán)益增加物業(yè)增值稅后現(xiàn)金流權(quán)益增加物業(yè)增值) )現(xiàn)金報(bào)酬率每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬現(xiàn)金報(bào)酬率每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬投資者初始投入的權(quán)益資本投資者初始投入的權(quán)益資本（凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息額）（凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息額）稅前稅前稅

31、后稅后（凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息額所得稅）（凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息額所得稅）三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間計(jì)算期經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期經(jīng)營(yíng)期從獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)開始到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止從獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)開始到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止貼現(xiàn)率的選取方法參見前面的說明。四、計(jì)算示例四、計(jì)算示例定性示例；計(jì)算示例。 【例1】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購買了一套小戶型約60平米。該年輕人考慮的因素有： 一是地段好，離父母近； 二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭； 三是房屋格局好，中間無隔斷，通

32、透。 年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購房合同：挑朝向時(shí)加了1萬元，挑樓層時(shí)又加1萬元，總價(jià)48萬元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。 到了交房日期時(shí)，開發(fā)商通知，因?yàn)檠b修，必須推遲交房。 第二個(gè)月，年輕人再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。 又是一個(gè)月沒有消息，就上該小區(qū)網(wǎng)站，看看其他業(yè)主的反應(yīng)，結(jié)果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒有拿到房產(chǎn)證，電路、水路壞了。 怎么辦？ 年輕人與父母一合計(jì)，決定退房，就委托北京漢卓律師事務(wù)所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產(chǎn)開發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。 結(jié)果是判決沒有

33、得到執(zhí)行，相反： 開發(fā)商已經(jīng)在進(jìn)行三期的開發(fā)，原來的房屋也已經(jīng)出售給其他人，該家庭的錢仍沒有到手。 年輕人于2005年5月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，開發(fā)商請(qǐng)求和解，約定于當(dāng)年12月20日之前還清所有款項(xiàng)。但至當(dāng)年9月份僅獲得自己墊付的案件受理費(fèi)9933元。提示：（1）購房中存在問題，如沖動(dòng)型購房，沒有廣泛地調(diào)查產(chǎn)品及其生產(chǎn)者。（2）注意我國(guó)目前房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境。 【例2】1997年，中國(guó)石化集團(tuán)武漢石化廠為解決職工住房問題，向開發(fā)商定向開發(fā)徐東石化小區(qū)，然后在廠內(nèi)根據(jù)資歷等級(jí)，排定選房次序和23萬元不等的優(yōu)惠，按時(shí)價(jià)1200元平米出售給職工。其中，10號(hào)樓房間稍大、結(jié)構(gòu)稍好而成為爭(zhēng)搶的樓盤。但從發(fā)現(xiàn)房屋傾斜到

34、最后勝訴官司，圍繞10號(hào)樓的糾紛不斷。 1.1.發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題 在建設(shè)的過程中，已選擇10號(hào)樓的職工發(fā)現(xiàn)樓房明顯傾斜，單位房管科和工程處的答復(fù)是：沒有超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。于是，一些分?jǐn)?shù)靠后的職工由于部分退房而住進(jìn)了10號(hào)樓。 2. 2. 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 1999年4月，整個(gè)小區(qū)交付使用時(shí)，開發(fā)商、承建商、石化廠和質(zhì)監(jiān)單位聯(lián)合出具單位工程竣工驗(yàn)收證明書，總體意見是10號(hào)樓合格，但需要繼續(xù)加強(qiáng)沉降觀測(cè)。 3. 3. 石化廠與開發(fā)商的官司石化廠與開發(fā)商的官司 開發(fā)商以未按合同支付進(jìn)度款為由，將石化廠告上法院；石化廠被迫于2001年4月分九次付清全部進(jìn)度款，但就300萬元的利息和供電增容款等沒有達(dá)成一致

35、。開發(fā)商請(qǐng)求法院判石化廠支付利息等費(fèi)用561萬元；石化廠提出反訴，認(rèn)為10號(hào)樓在交付使用時(shí)明顯傾斜，且經(jīng)半年觀測(cè)，外墻體和地基發(fā)生的傾斜率已超過國(guó)家規(guī)定的允許范圍。 2001年11月30日，市中級(jí)法院和冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術(shù)鑒定中心檢測(cè)，認(rèn)為“10號(hào)樓存在傾斜；綜合評(píng)定其傾斜變形值超出建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ789）第5、2、4條規(guī)定要求10號(hào)樓雖存在傾斜，但未達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)房屋傾斜作相應(yīng)處理”。石化廠由此提出退房，并要求開發(fā)商為住戶提供質(zhì)量合格、等值的商品房，但被法院駁回。 4. 4. 業(yè)主與開發(fā)商的訴訟業(yè)主與開發(fā)商的訴訟 10號(hào)樓業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，提出雙倍返還購房款

36、并賠償裝修損失等請(qǐng)求。 受理的武昌區(qū)楊園法庭遂作了第二次鑒定，內(nèi)容是“10號(hào)樓由于傾斜超出規(guī)范要求，需要進(jìn)行糾偏處理”，法庭認(rèn)為司法鑒定結(jié)論未稱“確屬不合格”，房屋質(zhì)量導(dǎo)致的傾斜、裂痕、漏水等，未嚴(yán)重影響正常居住使用。因此，法庭判決，按照購房款的3計(jì)，每戶獲得約4000元的賠償，駁回其他訴訟請(qǐng)求。5. 5. 開發(fā)商的上訴和居民的反上訴開發(fā)商的上訴和居民的反上訴 開發(fā)商不服，提出上訴，并對(duì)房屋進(jìn)行糾偏。 在房屋四周開挖期間，居民發(fā)現(xiàn)該樓基礎(chǔ)建筑部分與原設(shè)計(jì)圖紙不符，存在隱患，就向中院提供相關(guān)影像證據(jù)，中院由此裁定，撤銷楊園法庭判決，發(fā)回武昌區(qū)法院重審。6. 6. 武昌區(qū)法院的判決武昌區(qū)法院的判決

37、 居民提出房屋地基的證據(jù)，要求退房，并按同地段、同類型房屋價(jià)值進(jìn)行退賠、賠償。 省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心接受居民委托，擬對(duì)10號(hào)樓基礎(chǔ)承臺(tái)框架質(zhì)量、房屋現(xiàn)有傾斜度及受損情況進(jìn)行鑒定，但開發(fā)商未提交房屋設(shè)計(jì)圖紙、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖紙，鑒定未做出，法院遂于2005年底作出判決，參照所在地磚混結(jié)構(gòu)二手房市價(jià)，按2900元平米計(jì)，結(jié)合樓層差價(jià)，要求開發(fā)商一次性分別賠付10號(hào)樓26戶居民的退房款和損失賠償30萬元，住戶退出居住房屋。 7.7.結(jié)果結(jié)果 2006年9月，市中院終審，維持一審判決。由此，10號(hào)樓業(yè)主借款近18萬、為期4年的維權(quán)之路告一段落，獲得了近800萬元的賠償，可惜同地段、同類型房屋價(jià)值已

38、經(jīng)又上漲了一大截！提示：從房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境到房地產(chǎn)訴訟環(huán)境，無不令人心酸。 資料資料 用毛竹替代鋼筋蓋樓房用毛竹替代鋼筋蓋樓房 杭州市余杭區(qū)人和家園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一件荒唐事：墻體過梁的鋼筋原來是兩片毛竹。這個(gè)消息很快傳遍了整個(gè)小區(qū)，業(yè)主在深表震驚之余，紛紛對(duì)自己正在裝修的房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查，結(jié)果令人震驚。 12幢2單元802室的業(yè)主敲開衛(wèi)生間和廚房的地板后發(fā)現(xiàn)，原本用水泥砂漿填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用手就可以摳開。陸續(xù)地，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了類似的問題。 更為奇怪的是，杭州市余杭區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站表示，該小區(qū)房屋已通過綜合驗(yàn)收，五個(gè)鮮紅印章蓋在了驗(yàn)收結(jié)論為“合格”、“完整”、“符合要求”的欄

39、目里。 最令人奇怪的是，該質(zhì)監(jiān)站的處理意見是：要求人和房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)10幢1單元1401室住戶的衛(wèi)生間過梁中使用毛竹片替代鋼筋進(jìn)行整改。 【例3】 宋女士1999年大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入蘇州一家大型臺(tái)資IT企業(yè)做公關(guān)和市場(chǎng)，稅后工資3000元月，每月租房支出700800元/平米。 購房經(jīng)歷： 第一套房：鑒于租房不如購房，2000年首付2萬元，住進(jìn)了一套84平米的房屋，每月供款1400元。第二套房：2003年，在與先生登記結(jié)婚時(shí)，因?yàn)椴牧衔磶R，只得到處閑逛，在路上看見一樓盤廣告，經(jīng)過5分鐘的協(xié)商，兩人決定購房，并支付了定金。第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租車在府南河上繞了一圈，就購買了房屋

40、。 2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海發(fā)展，上海房?jī)r(jià)正在一路飆升。夫婦倆變賣了蘇州的第一套房屋，在上海莘莊地鐵站附近購買了第四套房子：兩室一廳、70多平米，均價(jià)9500多元/平米。 夫婦倆向來是一身名牌，2003年9月起刷卡消費(fèi)。 20032004年間，房租加上兩個(gè)人的收入，每月還貸8000多元，生活開始變得緊張。 忽然在2003年底，公公被發(fā)現(xiàn)身患癌癥并于不久后離世，此事前后花費(fèi)了20多萬元，其中夫婦倆花了近8萬元。 倆人的生活開始變得狼狽：早點(diǎn)兩三元、午飯10元、晚上20元，上下班坐地鐵，周末就休息。整個(gè)一個(gè)房奴！提示：購房決策輕率，生活支出無計(jì)劃，理財(cái)?shù)湍埽彝ヘ?cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一。

41、 【例4】 為了改善住房條件，武漢市45歲的黃女士和丈夫于2001年初在后湖竹葉苑小區(qū)購買了120平米的新房，三室兩廳，于2002年春節(jié)入住；可只住了一個(gè)月，一家三口便在漢口車站街租房，一住5年。 為什么呢？ 房屋本身沒有大的問題。 主要目的是為了孩子上學(xué)、兩口子上班方便。黃及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三陽路中學(xué)上初中。當(dāng)時(shí)進(jìn)出后湖的公交車只有621路，從竹葉苑至東西湖，兩邊都不搭邊。 開始以為過一段時(shí)間，該區(qū)段的交通會(huì)有所改善，誰知5年過去，仍舊沒有變化。結(jié)果是，120平米的新房，只能看，不能?。?據(jù)知，位于漢口東北部的后湖地區(qū)，已建成十幾個(gè)新建小區(qū)，容納10萬居民，目前僅有兩路

42、公交開進(jìn)這些小區(qū)。居民普遍反映上下班、購物、孩子上學(xué)均不方便。提示：對(duì)房屋價(jià)值理解不夠，購房目標(biāo)不清。開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感和地方政府的為民意識(shí)淡薄。 【例3】某投資者花費(fèi)30萬元購買了一套120平米住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年后可以40萬元的價(jià)格出售（假定空置，不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)支出）。其他資料如下： 售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%，營(yíng)業(yè)稅為售價(jià)的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的1%，印花稅為售價(jià)的0.5%，契稅為售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元，所得稅稅率為20%。試分析此項(xiàng)投資？【解】 1. 購買價(jià)格：30萬元； 2. 手續(xù)費(fèi)：40

43、萬1.5%=6000元 45000.853825平米； 3. 有關(guān)稅費(fèi)： （1）營(yíng)業(yè)稅40萬5%=2萬； （2）城市維護(hù)建設(shè)稅2萬1%200元； （3）印花稅40萬0.5%200元； （4）契稅40萬1.5%6000元； （5）土地使用稅0.51203=1800元； （6）評(píng)估、交易、登記費(fèi)=2000元。 4. 稅前利潤(rùn)：63800元； 5. 所得稅 （售價(jià)-購買價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）20% 12760元； 6. 稅后利潤(rùn)=63800-12760=51040元。提示提示1. 計(jì)算出的回報(bào)率可以與銀行存款利率相比較，同時(shí)注意工具的風(fēng)險(xiǎn)。2. 注意實(shí)例中涉及的交易費(fèi)用。（1）營(yíng)業(yè)稅及其附加

44、（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金、教育發(fā)展費(fèi)）計(jì)5.8。（2）契稅。（3）房地產(chǎn)交易土地收益金：按照不同土地等級(jí)收?。唬?）二手房交易所得稅：出售房產(chǎn)收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費(fèi)后得到凈收入，按20%的稅率計(jì)。此項(xiàng)稅于1994年制定，但長(zhǎng)期未予征收。（5）交易手續(xù)費(fèi)：武漢市按照建筑面積為基數(shù)征收，如新建商品住房為3元/平米，二手房為5元/平米。（6）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：武漢市按照每套征收，如80元。3. 注意交易費(fèi)用的承擔(dān)人。【例4】某家庭4口人，包括1老人。存款12萬元，家庭月收入6000元，日常開銷3000元，無其他負(fù)債。現(xiàn)有幾種價(jià)格、戶型、面積的住房供選擇：

45、戶型二室二廳 三室二廳 三室二廳 四室二廳面積平米80100120140價(jià)格元/平米3500350030003000標(biāo)準(zhǔn)成品房成品房毛坯房毛坯房其他條件如下：（1）抵押貸款方式： 首付3成，貸款7成15年，每萬元月還款額為83.09元； 首付2成，貸款8成20年，每萬元月還款額為66.22元。（2）預(yù)計(jì)辦理購房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)1萬元。（3）室內(nèi)裝修每平米約500元，家居裝飾每平米約200元。試給出置業(yè)建議?！窘狻恳云渲兄槔f明其過程： 1. 購買價(jià)格：3500元/平米100平米35萬元； 2.首付：35萬20%7萬元； 3.抵押貸款總額：35萬7萬28萬； 4.每月還本付息額：286

46、6.221854.16元， 本息總額：1854.162012444998元； 5.家居裝飾：2001002萬元； 6.各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)：1萬元。 提示（1）該家庭支付首付、有關(guān)手續(xù)費(fèi)、水費(fèi)、家居裝飾費(fèi)，共計(jì)10萬元，余2萬作為家庭備用金。 每月還款1854元，再扣除3000元的日常開銷，余1000元，基本可行。（2）注意購房中資金的準(zhǔn)備和分配以及持有成本。 【例5】某小型寫字樓的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者的權(quán)益資金為20萬元，另外30萬元為年利率7.5、期限30年、按年等額還款的抵押貸款。 建筑物的價(jià)值為40萬元，按照有關(guān)規(guī)定，可以在25年內(nèi)直線折舊。 預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元

47、，空置和收租損失為毛租金收入的10，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30。寫字樓的年增值率為2。 試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率。【解】（1）年毛租金收入：10萬；（2）空置和收租損失：1萬；（3）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：3萬；（4）凈經(jīng)營(yíng)收入：10136萬；（5）年還本付息： 307.5/（1（17.5）-30）2.54萬；（6）凈現(xiàn)金流：3.46萬；（7）現(xiàn)金回報(bào)率：3.456/2017.3；（8）還本收益：2.54307.50.29萬；（9）扣除折舊前的應(yīng)稅收入：3.460.293.75萬；（10）折舊：40/251.6萬；（11）應(yīng)稅收入：

48、3.751.62.15萬；（12）所得稅（33）：2.15330.7095萬；（13）稅后凈現(xiàn)金流：3.460.70952.7505萬；（14）稅后現(xiàn)金回報(bào)率：2.7505/2013.8；（15）投資者權(quán)益增加值：還本收益0.29萬；（16）投資回報(bào)率：（2.75050.29）/2015.2；（17）寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額：5021萬；（18）考慮增值后的投資回報(bào)率：（2.75050.291）/2020.2；（19）償債備付率（DCR）：（凈經(jīng)營(yíng)收入）6/2.542.36。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)額數(shù)額備注備注1年毛租金收入年毛租金收入1000002空置和收租損失（空置和收租損失（10）100003年

49、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（30）300004凈經(jīng)營(yíng)收入凈經(jīng)營(yíng)收入600005年還本付息年還本付息254006凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率17.3346002000008還本收益還本收益2900254003000007.59扣除折舊前的應(yīng)稅收入扣除折舊前的應(yīng)稅收入3750034600290010折舊折舊1600011應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入21500375001600012所得稅（所得稅（33）7095215003313稅后凈現(xiàn)金流稅后凈現(xiàn)金流2750534600709514稅后現(xiàn)金回報(bào)率稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.82750520000015投資者權(quán)益增加值投資者權(quán)益增加值290016投資回報(bào)

50、率投資回報(bào)率15.23040520000017物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值增值物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值增值10000250000018考慮增值的投資回報(bào)率考慮增值的投資回報(bào)率20.24040520000019償債備付率（償債備付率（DCR）2.366000025400 【例6】某投資者以1萬元/平米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。 在購買的過程中，投資者支付了相當(dāng)于購買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。 其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的投資來自期限為15年、固定利率7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款

51、。 假定在出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，月租金水平始終保持160元/平米，前三年的出租率分別為65%、75%、85%，從第四年開始出租率達(dá)到95%且此水平一直維持下去。運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。 試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷其可行性。【解】（1）樓宇購買總價(jià)： 270001000027000萬元（2）購買中的稅費(fèi)： 27000（40.50.50.3）1431萬元（3）投入的資本金： 27000301431萬9

52、531萬元（4）抵押貸款金額： 270007018900萬元（5）抵押貸款年還本付息額 APi/1(1+i)-n 189007.5/1（17.5）15 2141.13萬元（6）現(xiàn)金流量表年份年份01234151648可出租面積（可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率出租率6575859595月租金收入（元月租金收入（元/ m2）160160160160160年毛租金收入年毛租金收入（萬元，以下同）（萬元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年運(yùn)營(yíng)成本年運(yùn)營(yíng)成本943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營(yíng)收

53、入年凈經(jīng)營(yíng)收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資全部投資28431.0資本金投入資本金投入9531.0還本付息額還本付息額2141.12141.12141.12141.1全部投資凈現(xiàn)金流全部投資凈現(xiàn)金流 28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流資本金凈現(xiàn)金流9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益還本收益723.6777.9836.2723.6（17.5）t-10.0（7）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)閕c10，則有FNPV28431.02426.1（110）2799.4（110）23172.63545.9/10