師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明輝商住花園營銷推廣方案

1、anti-concentrated immune period full implementation whole village advance work, participate in whole village advance work concentrated immune of village level epidemic prevention member per person daily grants 100 yuan, district animal health supervision by will organization personnel for immune den

2、sity, immune archives, situation on township, and village and the farmers for has field check and assessment, found problem, timely processing; while, tie good township implementation good the control measures, ensure major animal blight control work in place. four, there is a problem (a) prevalence

3、 of animal diseases is complex i is located in the citys political, economic and cultural center, is the flow of livestock and poultry and its products distribution center, complex animal epidemic diseases, pathogens, mobility. one is convenient, cross-province and cross state and municipal transpor

4、tation of livestock and poultry and its products become the norm, cross county, imported cases are on the rise. second, higher risk major animal disease outbreaks occur, from pathogen surveillance and epidemiological investigations in recent years, foot and mouth disease and highly pathogenic avian

5、influenza, highly pathogenic blue-ear pig disease hidden large outbreaks, goat pox. third, free-range livestock farmers share in the autonomous region, controlling and cleaning measures are difficult to implement, and porcin circle virus, parvovirus, pseudorabies pathogen distribution and disease pa

6、thogen mixed infection atypical, more prominent. four rabies, tuberculosis in dairy cows and other zoonotic diseases are on the rise, studies show that 70% animal diseases can be transmitted to humans, 75% of human emerging infectious diseases from animal or animal-derived foods, does not enhance th

7、e prevention and control of animal epidemics, would seriously endanger public health and safety. (b) animal disease control, challenging folks . constraints have become more prominent. (c) to strengthen the team construction of present, my basic veterinary facilities and team weaknesses, staff short

8、age, low technology, social services are still not high, animal husbandry and veterinary technicians and veterinary technical services and not adapted to management needs, live animal cross-district allocation and market access mechanism is not perfect, animal disease control still faces many diffic

9、ulties and problems. (d) the coordination segment of the sector needs to be strengthened the township (town) awareness and organization in place, with no support among community cadres, not fulfilling publicity and mobilization responsibilities farmers hear from immunization, prevention of sub is a

10、farmer who is not at home, cant let epidemic prevention. 2016 and 1 to complete the major animal diseases by higher authorities compulsory immunization task. 2, complete antibody superior monitoring and pathogen monitoring tasks. 3, complete disease epidemiology supervisor tasks. 4, animal disease m

11、ortality survey tasks assigned by the superior. 5, serum sample tasks are assigned to the township, incorporated into the regional bureau of animal husbandry and veterinary medicine annual target assessment within the framework of the animal husbandry and veterinary station in villages and towns. 6,

12、 complete, update the township and village veterinary cold chain facilities. 7, adoption and implementation of animal disease control medium-and long-term planning. 8, develop village-level epidemic prevention staff appraisal management and 師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明輝商住花園營銷推廣方案云南今一房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司yunnan jinyi real es

13、tate agent co.,led.2007年6月目錄1 總 論21.1 報告編制依據(jù)及目標21.2 報告研究范圍21.3 項目概況32 市場預(yù)測與項目定位研究42.1 項目市場研究42.2 項目定位分析63 項目營銷推廣方案(分為住宅營銷推廣方案與商鋪營銷推廣方案)83.1 住宅營銷推廣83.2商業(yè)營銷推廣113.3目標客戶群的占領(lǐng)銷售引導(dǎo)163.4整體營銷戰(zhàn)略163.5促銷手段163.6營銷計劃184 總論184.1 項目建議184.2 結(jié)論191 總 論1.1 報告編制依據(jù)及目標隨著樓市的逐步升溫 ,地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一

14、般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，使其實際的操作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。 本可行性研究暨營銷策劃報告是云南今一房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱我公司）受師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，即將在師宗開發(fā)的第二個商住項目的合作意向進行編制。由于本項目是師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第二個房地產(chǎn)開發(fā)項目，我公司建議：項目應(yīng)遵循市場化運作原則，以師宗縣經(jīng)濟和師宗房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)大發(fā)展為背景，依托當?shù)匾延邢喈斠?guī)模的房地產(chǎn)市場，以全程營銷策劃為主線統(tǒng)領(lǐng)全局，通過科學(xué)翔實的市場調(diào)查和市場分析，用當代最新的房地產(chǎn)開發(fā)模式對

15、該項目進行準確的市場定位和營銷策劃，力爭將本項目開發(fā)建設(shè)成特色精品樓盤，探索出一條完全市場化的房地產(chǎn)開發(fā)嶄新模式，在滿足師宗縣住宅及商業(yè)房地產(chǎn)市場需求，推動師宗縣經(jīng)濟發(fā)展的同時，為開發(fā)商、項目合作方和消費者獲取利益最大化，實現(xiàn)三方共贏。同時，通過我公司高效率、高品質(zhì)的全程專業(yè)化服務(wù)，樹立師宗綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)形象，創(chuàng)立綠海公司最大化的品牌效應(yīng)，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。1.2 報告研究范圍 根據(jù)開發(fā)商對該項目的初步構(gòu)想，本研究工作范圍主要是曲靖市和師宗縣房地產(chǎn)市場分析及消費者調(diào)查、項目定位及營銷戰(zhàn)略、項目建設(shè)規(guī)模及功能、投資估算及項目經(jīng)濟效益評估等。1.3 項目概況1.3.1 項目

16、名稱： 師宗明輝商住花園1.3.2 項目地點： 師宗縣通源街師宗縣交通局旁1.3.3 開發(fā)商：師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.3.4 項目經(jīng)濟技術(shù)指標：（根據(jù)場地現(xiàn)狀和政府規(guī)劃要求概算）師宗明輝商住花園項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號 項 目單 位指 標1總用地面積公頃3.822總建筑面積1340292.1住宅面積724252.2商業(yè)建筑面積371802.3車庫面積217603辦公建筑面積26644 住宅平均層數(shù)8層5人口密度人/3864 容積率(含地下層面積)%3.515綠化率(含平臺綠化)%39.5%4 建筑密度%385停車位個4452 市場預(yù)測與項目定位研究2.1 項目市場研究2.1.1 師宗縣

17、經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展是本項目成功的根本保證區(qū)域概況師宗縣位于云南省東南部，地形酷似站立玉兔，地處東經(jīng)10342 10434、北緯2420 2500之間。東與廣西西林隔江相望，南與紅河瀘西縣、文山丘北縣毗鄰，西與陸良相連，北與羅平縣接壤。全縣總面積2783平方公里，其中山區(qū)面積占90%左右?？h城所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔1850米。人口區(qū)劃。全縣總?cè)丝?8萬人，非農(nóng)業(yè)人口4.5萬,占總?cè)丝诘?3%左右，其中農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?7%左右，人口密度為每平方公里137人。共轄丹鳳、雄壁、彩云、葵山4個鎮(zhèn)及竹基鄉(xiāng)、龍慶彝族自治鄉(xiāng)、五龍壯族自治鄉(xiāng)、高良瑤族苗族自治鄉(xiāng)，共4鎮(zhèn)4鄉(xiāng)5個社區(qū)106個村民委員會767

18、個村民小組。經(jīng)濟發(fā)展師宗縣是全國烤煙基地縣、全國重點產(chǎn)煤縣。年產(chǎn)烤煙40余萬擔(dān)，原煤儲量6.3億噸，以低灰、低硫、發(fā)熱量高居全省質(zhì)量之首，水能資源蘊藏量32萬千瓦，2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值26.79億元，比上年增長13.04%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值8.22億元，增長9.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值10.98億元，增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7.59億元，增長17.97%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為30.7比41比28.3。財政總收入3.05億元，比上年增長22%。其中地方財政一般預(yù)算收入1.5億元，比上年增長24%。一般預(yù)算支出4.2億元，增長37%。社會各項存款余額19.7億元,比上年增長7.39%；貸款

19、余額12.8億元,比上年增長16.39%；城鄉(xiāng)居民儲蓄總額11.4億元，增長13.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9382元，比上年增長8.03%。農(nóng)民人均純收入2061元，比上年增長10.6%。經(jīng)過多年的努力，師宗已成為全國烤煙生產(chǎn)基地縣、重點產(chǎn)煤縣、生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點縣和云南省柑桔生產(chǎn)基地縣、速生杉木林基地縣。房地產(chǎn)發(fā)展師宗縣的房地產(chǎn)開發(fā)還處于萌芽狀態(tài)，本縣開發(fā)樓盤項目較少，而且不上規(guī)模,不上檔次，隨著人們的生活水平不斷的提高,這遠遠滿足不了師宗這樣一個經(jīng)濟大縣的發(fā)展需求。從目前各項目銷售情況來看，普通多層住宅、別墅銷售走勢較好，高層住宅的市場接受程度和市場供應(yīng)量之間還有一定差距，商業(yè)地產(chǎn)熱度

20、只青睞優(yōu)勢地段的項目。師宗縣目前商品房的項目主要有：師宗縣華品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：文化商貿(mào)廣場商住樓項目地點：丹鳳東路78號占地面積：23586.47m2建筑面積：43392.18 m2樓房建筑面積：105-160 m2套數(shù)：130套左右別墅：80套左右樓房價格：1100-1260元/ m2別墅價格：2000-3200元/ m2設(shè)計單位：東川區(qū)建筑設(shè)計院建筑公司：宜良光遠建筑工程公司師宗縣金溪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地點：老縣政府和公安局中間項目具體情況不祥。2.2 項目定位分析2.2.1 項目名稱定位案名：師宗縣明輝商住花園 2.2.2 項目檔次定位根據(jù)項目特點和所處區(qū)位，建議將本項目

21、定位為：中高檔精品住宅小區(qū)物業(yè)2.2.3 項目目標市場根據(jù)區(qū)域消費群市場的調(diào)查,按客戶特征劃分,本項目目標客戶主要可分為以下幾類:(1)普通工薪階層(包括企事業(yè)單位職工) 購買用途:居家、休閑 客戶特征:這部分人消費能力較強、,消費意識較為超前,容易接受新生事物.年齡一般在25-45歲之間,有一定的學(xué)歷和專業(yè)技能,有足夠的經(jīng)濟能力滿足基本的小康生活,對生活質(zhì)素有一定的美好憧憬與追求、但又較為精明、謹慎、注重實際,不愿意或不足以追求華而不實,超越自身負擔(dān)能力的豪宅. 客戶關(guān)注:設(shè)計理念超前、規(guī)模大、檔次高、配套完善生活方便,較實惠的價格.(2)本地的個體經(jīng)營戶 購買用途:居家、投資 客戶特征:這

22、些個體經(jīng)營戶和私企老板主要集中在師宗縣城和各個鄉(xiāng)鎮(zhèn),他們正處于事業(yè)的黃金時期,經(jīng)濟實力強,平時忙于工作和生意,對居家的安全、檔次、交通及子女的生活和學(xué)業(yè)有著較強的要求，年齡3045歲?？蛻絷P(guān)注:地段、環(huán)境、景觀、車位、多種配套設(shè)施等.(3)離退休干部和職工 購買用途:居家、休閑 客戶特征:這部分客戶主要集中在師宗縣城和各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)離退休干部和職工,他們辛苦了大半輩子,有一定的積蓄,子女一般都有自己的事業(yè)或工作.所以這部分客戶需要一個生活便利、環(huán)境幽境、康樂的居所來安享晚年生活. 客戶關(guān)注:便利的生活配套、幽境康樂的社區(qū)環(huán)境等. 明輝商住花園項目客戶定位表市場客戶內(nèi)銷市場外銷市場地域師宗地區(qū)曲靖各縣

23、市昆明/其他地區(qū)目標客戶公務(wù)員、教師、企業(yè)職工、醫(yī)生、單身白領(lǐng)等準備遷居曲靖的群體和部分物業(yè)投資者部分物業(yè)投資者置業(yè)目的自住或投資或自營自住或投資或自營投資或自營銷售方式現(xiàn)場銷售/宣傳展示會/轉(zhuǎn)介紹/電話/郵寄/招商說明會電話/郵寄/招商說明會二、項目的swot分析本項目地段位置較為優(yōu)越，但又存在著一些影響項目銷售的因素，以至商住商鋪有銷售難度。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢點（s）1、項目地處師宗新老城結(jié)合處開發(fā)區(qū)黃金旺地，通源街和丹溪大道毗鄰處，交通便利，發(fā)展前景看好；周邊行政事業(yè)單位云集如：檢察院、法院、國

24、土局、醫(yī)院等；2、本項目是師宗在新的城市規(guī)劃定位與發(fā)展態(tài)勢下，新一代標志性人居社區(qū)，設(shè)計理念超前、規(guī)模大、檔次高、配套完善，生活康樂，代表未來師宗新生活的新典范；3、本項目是面向普通工薪階層的，尋常老百姓完全可以負擔(dān)的小康、后小康時代康樂社區(qū)； 4、好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；樹立良好的市場形象可迎合目標客戶的心理需求，引起其強烈共鳴。（二）局限性（w）1、項目所處地段目前市政配套設(shè)施不齊全,尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、 本地塊周邊學(xué)校菜市場離的較遠，購房者可能主要會考慮孩子上學(xué)的方便，這

25、很關(guān)?。?、 周邊商業(yè)目前是建材、家私為主，購物不是很方便，需要商業(yè)部分來彌補；（三）機會點（o）1、 利用區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2、隨著周邊住宅區(qū)和行政中心相繼建成與入住，配套設(shè)施齊全，將帶動周邊的人氣，從而帶動本項目的銷售；（四）威脅點（t）1、現(xiàn)周邊正處于發(fā)展階段未形成商業(yè)氣氛，對商品鋪的銷售有一定的威脅。2、當?shù)叵M者對于多層較為接受，認為小高層與高層的實用率低、公攤面積大，導(dǎo)致購買不劃算，對于小高層帶有一定的抵抗性；3 項目營銷推廣方案(分為住宅營銷推廣方案與商鋪營銷推廣方案)3.1 住宅營銷推廣 311推廣主題: “站在城市的高度,放眼師宗的未來” “延續(xù)傳奇品質(zhì),再創(chuàng)精品

26、典范” 主題內(nèi)涵: “站在城市的高度,放眼師宗的未來” 是對師宗縣未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個嶄新定位,符合政府對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向,本項目可改變師宗縣市民對房地產(chǎn)在心目中的傳統(tǒng)印象。 “站在城市的高度”是本項目開發(fā)的一個宏觀背景(城市的、時代的)在師宗最精華的地段，成就一世紀只有一次的完美人生,經(jīng)典大宅超然落成,精致六米樓中樓大戶，大戶換屋第一選,靜數(shù)千坪大自然書房，建筑年鑒為您收藏.(既非本項目欲以天下為己任,刻意營造城市的高度,既本項目是高層建筑).暗示對目標客戶而言這是明智的發(fā)展商采用的理性選擇,可引申到選擇本項目的客戶是明智的有識之士?！胺叛蹘熥诘奈磥?” 是對本項目的直接定位,是影

27、響師宗房地產(chǎn)發(fā)展的主流,對未來居家的一個新標桿,是業(yè)主在此過著歡樂,幸福美好生活等多種層面的涵義。 “延續(xù)傳奇品質(zhì)，再創(chuàng)精品典范” 是對師宗縣綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合體現(xiàn)。 “延續(xù)傳奇品質(zhì) ”即集團公司在師宗縣一直以來堅持的宗旨。經(jīng)得起時間和空間的長久性考驗，見證了集團公司的實力，在當?shù)貥淞⒘肆己玫目诒?“再創(chuàng)精品典范”明輝商住花園是集團公司屬下綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的又一力作,項目以高格調(diào)的文化品位形象入市,在次體現(xiàn)公司的實力。 3.1.2 以營銷統(tǒng)領(lǐng)全局，實行專業(yè)化銷售為達到將項目開發(fā)為高檔精品住宅并配有大型商場目的，必須使項目貼近市場，一切從市場需要出發(fā)，按市場規(guī)律行事。隨著市場經(jīng)濟

28、的發(fā)展與成熟，房地產(chǎn)營銷也日益呈現(xiàn)出市場化、專業(yè)化的特征?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)營銷已經(jīng)進入一個全新的時代,通過科學(xué)的營銷策劃進行市場細分，謀劃準確的產(chǎn)品定位和項目包裝設(shè)計，采取正確有效的營銷策略，控制銷售關(guān)鍵環(huán)節(jié)，進行專業(yè)化、全方位的市場開發(fā)。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)或正在認識到專業(yè)營銷公司的重要性及其特殊魅力。通過專業(yè)營銷公司的介入，可有效整合各方面的資源優(yōu)勢，形成多方共贏的局面。3.1.3 概念包裝，迅速實現(xiàn)銷售、盡快回籠資金，是保證項目工程順利進行和整體營銷方案成功的關(guān)鍵。以“概念包裝、期房銷售”的方式展開立體營銷，可望在較短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售回款。 “概念包裝”是房地產(chǎn)營銷常用的方式，即在期房階

29、段將項目樓盤對消費者最具吸引力的若干賣點進行提煉包裝，進行廣泛密集的宣傳。在宣傳造勢的配合下，利用制作精美的沙盤、樓書等向消費者展示樓盤形象，促成消費者預(yù)訂，實現(xiàn)資金快速回籠。北京、上海、昆明等地采用這一手法進行銷售的。本項目從推廣主題直至產(chǎn)品筑造與宣傳推廣資料設(shè)計各方面都應(yīng)充分表達出強烈的變化感、現(xiàn)代感、時代感:包括時代進步、城市發(fā)展、客戶觀念與生活狀態(tài)改變等.落實到目標客戶即:一居住條件改善,二改變生活觀念:不在滿足于日常的溫飽,更加注重健康、安全、生活質(zhì)量及休閑方式。 高度 享受生活每一天,點點流星從您窗前駛過，在別人這是夢，在“明輝商住”是真實生活的體現(xiàn)： 擁有城市的高度被仰望的身份.

30、我有我的生活主張；我有我的生活高度 ；生活主流，上層之家 。 未來 在生命中的每一刻，都該是頂級豪情的享受,換未來精選師宗第一名宅.換生活的每一刻都是休閑無價的豪宅只站最高的舞臺,換環(huán)境讓未來 的每一刻都是享受花最少的預(yù)算住最闊的名宅.3.1.4賣點設(shè)計科學(xué)、具體地設(shè)計出項目的“賣點群”，進行項目主題概念的整體包裝，是展開營銷攻勢、強化銷售隊伍信心的前提?！百u點”設(shè)計是項目能否成功銷售的一個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。需要針對樓盤的具體特點來進行。成功的、深入人心的、并且引起的廣泛影響經(jīng)久不息的房地產(chǎn)營銷只有兩種：一是宣揚一種全新的生活方式；二是以口碑做項目的支撐。 明輝商住花園的最大賣點在其定位（區(qū)位）和升

31、值，在師宗縣新老城區(qū)結(jié)合部房地產(chǎn)市場一片大肆宣揚區(qū)位、地段、都市生活之時，獨走“高層生活”的佳徑。 區(qū)位作為項目的優(yōu)勢之一，蘊涵在文化圈子之中，以項目地段和發(fā)展升值潛力，統(tǒng)領(lǐng)項目的所有營銷思路。 3.2商業(yè)營銷推廣321商業(yè)客戶定位根據(jù)區(qū)域消費群市場的調(diào)查,按客戶特征劃分,本項目目標商業(yè)部分客戶主要可分為以下幾類:1、 目前本地的個體經(jīng)營戶購買用途:自營客戶特征：這些個體經(jīng)營戶主要是師宗本地人，他們在當?shù)赜幸欢ǖ纳钊?、有一定的固定客戶群體、且具有一定的經(jīng)營經(jīng)驗、有一定的經(jīng)濟實力。作為長期生活于師宗的他們，對師宗的樓市自然十分關(guān)注，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇投資時所看重的?？蛻絷P(guān)

32、注：地段、環(huán)境、車位和經(jīng)營性是決定他們購買的重要因素。2、 本地的一些投資客購買用途：投資客戶特征：這些投資客正處于事業(yè)的黃金時期，有著較雄厚的經(jīng)濟實力，有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。這些消費群體在購置商鋪用作投資時，相對價格他們更注重投資回報率?？蛻絷P(guān)注：地段、環(huán)境、車位、升值空間、物業(yè)管理、配套設(shè)施以及政府的規(guī)劃等是他們關(guān)注的焦點。322商業(yè)項目定位就目前師宗商業(yè)市場來看，主要經(jīng)營分布在臨街鋪面，沒有規(guī)模、沒有檔次，消費者通常為買一件稱心的商品而走遍幾條街，沒有體驗到一站式購物所帶來的快樂 ，明輝商住小區(qū)以集中化、專業(yè)化的方式打造師宗商業(yè)一站式購物的先河。1)健康購物步行街采用開放式建

33、筑，空氣新鮮流暢，沒有風(fēng)吹雨打，消費者想坐就坐，想行街就行； 2)時尚購物領(lǐng)先時尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費者個性化需求，消費者想賣什么有什么； 3)休閑購物消費者可以在美食廣場享受美味佳肴，輕松自在購物； 4)文化購物消費者在購物休閑的過程中，可以在書店、工藝品店等接受藝術(shù)熏陶； 5)大眾購物明輝商住小區(qū)步行街是一個綜合型商業(yè)項目，目標消費人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會大眾前來； 6)快樂購物大多消費者到步行街來購物而不去商場，就是因為步行街的規(guī)劃布局能帶給消費者一種全新樂趣，所以本項目布局以商業(yè)步行街的模式來規(guī)劃，給消費者一種快樂購物的體驗。323對市場、產(chǎn)品、消費者

34、分析我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們分析如下： 市場：在師宗縣城內(nèi)房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)項目在建和已建的不多，單從供應(yīng)量上來講不能很好地滿足市場現(xiàn)有的消費需求，不能很好地滿足消費者的需求，特別是高檔、專業(yè)商場在當?shù)厥且粋€空白點，因些明輝商住小區(qū)將是一個以專業(yè)來掠奪市場的份額。產(chǎn)品：在師宗縣房地產(chǎn)市場中，我們不僅能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大，而且我們的產(chǎn)品也是最好的，因此我們可以說我們產(chǎn)品從整體上來說是最好的，我們將與其地理位置的優(yōu)異性、巨大的升值空間和無可比擬的性價比而成為市場關(guān)注的熱點。消費者：在師宗當?shù)氐南M市

35、場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。324商業(yè)推廣主題: “財富中心圈；引領(lǐng)師宗商業(yè)新革命”“財富中心圈”，明輝商住是在師宗最精華的地段，位于通源大道與丹鳳路交匯處, 新老城區(qū)交匯的黃金交結(jié)點,坐享老城區(qū)的完善配套、放眼新城區(qū)改造的大好機會，最大限度的宣揚目標客戶的內(nèi)在需求和外延需求。 通過創(chuàng)造一個富有動感活力的總體規(guī)劃，來指導(dǎo)和帶動師宗的未來發(fā)展，使“明輝商住小區(qū)”成為城市建設(shè)的一個標志，為師宗創(chuàng)造一個商業(yè)和商務(wù)的

36、“心臟”，總體規(guī)劃建筑設(shè)計上充分表述現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時代精神，融入現(xiàn)代建筑主流文化，以及自然的、城市的、環(huán)境的理念，強調(diào)以人為本，營造出21世紀集購物、休閑、居住于一體的生態(tài)示范區(qū)?！耙I(lǐng)師宗商業(yè)新革命” 以消費者對當?shù)啬壳皢我坏?、中低檔次的商業(yè)模式不滿為訴求點。以整個師宗城市來看，目前最缺乏的是能帶動商圈繁華的領(lǐng)頭羊。檔次高的商業(yè)項目是本城市的缺口，借助師宗“一個中心、三個基地（未來城市中心、水上公園、熟老城區(qū)與新城市區(qū)）”的城市建設(shè)利好的機會，本項目以一高檔次身份出現(xiàn)，以滿足小區(qū)內(nèi)部消費者為目標、同時兼顧整個師宗縣消費者的需求.明輝商住是集購物、休閑、娛樂、辦公、購物、旅游、休閑、美食、

37、娛樂于一體的一站式多功能新式都市商業(yè)中心，引領(lǐng)師宗商業(yè)發(fā)展的最新潮流，締造師宗商業(yè)發(fā)展的傳奇，填補當?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊市場空白。在商鋪開始操盤前期，盡可能與住宅購房客戶達成意向，借助此部分老客戶的影響，帶動商鋪的人氣，最終火爆啟動商鋪的銷售。再通過主力店銷售，提升項目整體形象，吸引更多散戶進駐，從而提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者的信心，帶動項目的銷售。力爭一、二層都引入一個以上的主力店，以此帶動該層商鋪的銷售。這是本項目立足于經(jīng)營先旺場后旺財?shù)乃悸?，是長期保持繁榮的一個重要的因素，也是以價值提升為最終目的體現(xiàn)。同時大力宣傳開發(fā)商保留10%的商鋪自營，與投資客戶共同進退，保障了客戶獲取高回報率的穩(wěn)定性

38、和可靠性。 3.2.5商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式 這一模式奉行的是購物、休閑娛樂，衣、(2)本地的個體經(jīng)營戶食、住行一條龍服務(wù)。商業(yè)街種類眾多、大品牌、高檔次，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)該是理想的商場模式。（二）主題性商業(yè)模式 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題

39、為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品， 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。 （三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的

40、某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。 這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。針對本項目商鋪解決方法：a：通常商業(yè)部分操作與住宅操作采用不同的思路與手法，因為二者物業(yè)性質(zhì)與訴求重點有本質(zhì)性差別：前者追求物業(yè)居住功能合理、環(huán)境安靜、安全、優(yōu)美、配套完全等居住質(zhì)素，后者則追求客流量、周邊居民消費能力、商業(yè)業(yè)態(tài)格局、所

41、在商圈輻射半徑等商業(yè)價值與投資、升值空間。因此二者操作應(yīng)分別推廣，否則容易擾亂二者截然不同的市場形象、訴求不清，無法充分挖掘、展示各自價值；有鑒于此，特對商鋪部分營銷推廣設(shè)計兩種不同推廣方案，其推廣時間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時間、節(jié)奏有所差別。b：由于商業(yè)推廣與居住物業(yè)的本質(zhì)性差異，建議商業(yè)物業(yè)采用階段式推廣為宜。c：上述商鋪營銷計劃只是現(xiàn)有條件下理想狀態(tài)的計劃，實際執(zhí)行需要開發(fā)進度與市場供求兩方面的支撐，如果支撐條件屆時不能達成，需要對計劃進行相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)整方案 : 商業(yè)與住宅分離,有利于業(yè)主居家,相對商場的采光和通風(fēng)效果降低,有利于提高住宅的綜合品質(zhì). 對規(guī)劃商鋪進行市場定位，確定經(jīng)營主題

42、，從而以有特色的經(jīng)營方式帶動一層和二層商鋪的銷售. 商鋪功能初步定位分類主 要 內(nèi) 容主 區(qū)商業(yè)購物大型百貨、超級市場、名品服飾、便利店、精品店、工藝品店、食品商場、家電商場、it、家居、文體用品、醫(yī)藥醫(yī)店等。體育鍵身鍵身房、保齡球、各類球類運動場所、溜冰場、游泳池等。醫(yī)療保健桑拿浴、保健室、醫(yī)療、藥房等。個體業(yè)主輔區(qū)停車場地下3.3目標客戶群的占領(lǐng)銷售引導(dǎo)為達到快速實現(xiàn)市場滲透，搶占市場份額的占領(lǐng)目標，宜采用快速宣傳滲透戰(zhàn)略，充分利用戶外廣告、媒體廣告、有針對性地派發(fā)dm宣傳單、舉行宣傳展示會等形式進行全方位立體式宣傳。 在項目剛推向市場，知名度還不十分高的銷售引導(dǎo)階段，需要以多種方式對目標

43、客戶群進行項目的銷售定位引導(dǎo)，即項目的投資理念培養(yǎng)。在具體的解說中，把握客戶的心理，要打消客戶對樓盤質(zhì)量、檔次等的顧慮，消除周圍環(huán)境對樓盤居住環(huán)境的不利影響，著重強調(diào)樓盤的精品品質(zhì)。3.4整體營銷戰(zhàn)略3.4.1 全面整合優(yōu)勢資源 整合地方政府：政策支持及公共關(guān)系。 整合社區(qū)物管：設(shè)立宣傳點,掘準客戶。 整合新聞媒體：媒體聯(lián)動，提高知名度，可信度，制造關(guān)注和話題。3.4.2“社會營銷”和“關(guān)系營銷”推廣策略在項目的推廣過程中，全面導(dǎo)入客戶關(guān)系管理理念，開展“關(guān)系營銷”也是有效之舉。按現(xiàn)代傳播理論，每個人約可以影響250人,最重要的潛在客戶和實際客戶建立并維持良好互動關(guān)系，在團結(jié)他們推廣樓盤的同時

44、為樓盤開辟新客源。3.5促銷手段3.5.1廣告宣傳常規(guī)廣告形式，集中在路牌、燈桿、報紙、電視等媒體投放。戶外廣告以宣傳樓盤形象和樓盤賣點為主：項目地段和發(fā)展升值潛力報紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)等媒體的廣告投放，分前期、中期、后期以不同的宣傳主題、重點展示。前期以樓盤、企業(yè)形象為主；中期以樓盤賣點和優(yōu)勢為主，后期以現(xiàn)場環(huán)境和實體為主。3.5.2 售樓書（或dm宣傳單）一份設(shè)計新穎、制作精美的售樓書和dm宣傳單，是推進項目銷售必不可少的。還可將樓書和宣傳資料制作成vcd光盤，融合師宗、 經(jīng)濟發(fā)展前景及曲靖的城市背景介紹，介紹本項目的居住與投資價值。以此為媒介進行立體、拉網(wǎng)式的宣傳與推廣。3.5.3場地布置

45、售樓部的布置售樓部的布置事關(guān)樓盤形象，需要精心設(shè)計。重點把握住“項目規(guī)劃”的精髓。 工地現(xiàn)場的布置主要指工地現(xiàn)場圍墻、圍板及氣氛營造，制造項目的品質(zhì)質(zhì)量。3.5.4 項目開盤儀式利用項目開盤造勢，是房地產(chǎn)營銷的常用方法。重點以“規(guī)劃”和品牌與其他樓盤的不同之處.3.5.5 sp促銷活動公共關(guān)系促銷術(shù)是一種軟推銷技術(shù)，它以公眾利益為出發(fā)點，在為消費者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立起自身的知名度和顧客的信任度，招徠更多的顧客，刺激或誘導(dǎo)消費者的購買欲望。設(shè)計系列公關(guān)活動、全面造勢與精心促銷互動，是整合營銷的核心。精心設(shè)計系列公共關(guān)系活動、全面造勢與促銷互動，是形成快速銷售的有效手段?？舍槍χ攸c人群，邀請知名文化人士開辦項目投資理財講座、舉辦書法大賽、高考愛心關(guān)懷活動等。3.6營銷計劃根據(jù)項目的銷售目標，一般可將營銷過程劃分為三個階段： 3.6.1 前期準備階段 此階段主要工作為：市場調(diào)研、樓盤