某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總論1第一節(jié) 概述1第二節(jié) 編制依據(jù)、范圍及原則2第三節(jié) 項(xiàng)目提出的理由與過程4第四節(jié) 簡要研究結(jié)論5第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性8第一節(jié) *縣概況8第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景10第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性14第三章 需求分析17第一節(jié) 國內(nèi)需求分析17第二節(jié) *州市房地產(chǎn)市場狀況19第四章 建設(shè)規(guī)模24第五章 建設(shè)條件25第一節(jié) 項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置25第二節(jié) 建設(shè)條件26第三節(jié) 公用設(shè)施依托條件30第六章 項(xiàng)目工程方案31第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù)及原則31第二節(jié) 規(guī)劃布局32第三節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)方案38第四節(jié) 給排水方案42第五節(jié) 采暖方案43第六節(jié) 電氣方案45第七

2、節(jié) 燃?xì)庀到y(tǒng)48第七章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能50第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)50第二節(jié) 節(jié)約能源52第八章 項(xiàng)目管理54第一節(jié) 物業(yè)管理54第二節(jié) 招標(biāo)管理54第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排56第十章 投資估算和資金籌措57第一節(jié) 投資估算57第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃59第十一章 財(cái)務(wù)分析61第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析61第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論64第十二章 結(jié)論及建議65附表：1、投資估算表2、資金籌措表3、資金使用計(jì)劃估算表4、銷售收入和稅金估算表5、土地增值稅計(jì)算表6、損益表7、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部資金)8、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表9、借款還本付息估算表附件：1、土地使用證明2、建設(shè)局項(xiàng)目選址意見書3、環(huán)境影響評價(jià)表4、其他文

3、件 附圖：1、項(xiàng)目地理位置圖2、項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖第一章 總論第一節(jié) 概述一、項(xiàng)目名稱*華城住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況1、承辦單位: 山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司3、法定代表人： 職務(wù)：4、簡介山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年9月，系股份制企業(yè),注冊資金1500萬元,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)有各類高中級(jí)職稱的人員16人，其中建筑專業(yè)高級(jí)工程師3人、結(jié)構(gòu)專業(yè)高級(jí)工程師2人、財(cái)務(wù)專業(yè)高級(jí)會(huì)計(jì)師1人。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)*州市*縣桃花嶺以西，*村以南，*關(guān)村以北。第二節(jié) 編制依據(jù)、范圍及原則一、可行性研究的依據(jù)1、建設(shè)單位關(guān)于委托編制本項(xiàng)

4、目可行性研究報(bào)告的技術(shù)咨詢合同；2、中華人民共和國建筑法；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例；5、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001；6、*縣城市總體規(guī)劃；7、*華城項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃；8、省、市、區(qū)建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；9、建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料；10、其它有關(guān)國家政策及信息資料。二、可行性研究的范圍1、項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性；2、市場分析及建設(shè)規(guī)模；3、建設(shè)條件及場址選擇；4、技術(shù)方案和建設(shè)方案；5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；6、實(shí)施進(jìn)度安排；7、管理機(jī)構(gòu)；8、投資估算及效益分析；9、研究結(jié)論和建議。三、可行性研究的原則1、以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的居

5、住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)住宅企業(yè)現(xiàn)代化，不斷提高居住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足中高層次的社會(huì)需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。2、充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，針對二十一世紀(jì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民的生理，心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境。3、堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，在建設(shè)中拓展實(shí)際情況，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。4、根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方

6、案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性、智能化的原則。5、堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用“新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備”四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)高層居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性,提高住宅的科技含量,以獲取高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。6、堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一。7、充分利用土地及其它資源，面向住宅消費(fèi)市場,堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高

7、水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。第三節(jié) 項(xiàng)目提出的理由與過程一、項(xiàng)目提出的理由隨著城市化水平的提高和人民生活水平的不斷改善,人們對住宅的選購和需求,完全從以前傳統(tǒng)的實(shí)惠安居性向舒適性、小康性、休閑性、溫馨型發(fā)展。*州市根據(jù)省政府出臺(tái)的關(guān)于加快城市化進(jìn)程的意見，提出了全市建設(shè)工作意見，決定于2002年后全市建設(shè)工作要圍繞加速推進(jìn)城市化進(jìn)程的總體目標(biāo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，盡快膨脹城區(qū)規(guī)模，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。為此，*州市委和市政府歷經(jīng)多次規(guī)劃論證，完成了城市發(fā)展總體規(guī)劃，城市發(fā)展總體規(guī)劃已經(jīng)得到山東省政府批準(zhǔn)。規(guī)劃指導(dǎo)思想是：1、以“區(qū)域和系統(tǒng)”的觀點(diǎn)，客觀、準(zhǔn)確地界定*州在

8、黃河三角洲與魯北地區(qū)的地位與作用，確立大*州的規(guī)劃框架。2、以“可持續(xù)發(fā)展”的觀點(diǎn)，正確處理資源開發(fā)、環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。3、以“以人為本”的觀點(diǎn)，突出強(qiáng)調(diào)城市的公眾利益和整體利益。4、以“市場經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)，強(qiáng)化規(guī)劃的法制性與可操作性。5、以“經(jīng)營城市”的觀點(diǎn)，為城市經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展創(chuàng)造良好的空間環(huán)境。*縣位于山東省最北部，瀕臨渤海，是黃河三角洲綜合開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，也是海上山東建設(shè)的前沿陣地，轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，593個(gè)行政村，43萬人，與國家第二大跨世紀(jì)工程樞紐黃驊港隔河相望，是津京塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)，具有顯著的區(qū)域優(yōu)勢。*縣借此機(jī)遇，加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，擴(kuò)大城區(qū)面積，廣泛

9、吸收農(nóng)村人口城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊緊抓住*縣大開發(fā)、大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，擬建設(shè)*城項(xiàng)目，是人心所向，勢在必行，同時(shí)也將對加快*縣城市建設(shè)步伐，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的作用。二、研究工作概況山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托我公司對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，我公司立即組成了該項(xiàng)目的研究小組進(jìn)行工作，與項(xiàng)目建設(shè)單位共同調(diào)研，收集了大量的基礎(chǔ)資料，雙方就本工程的建設(shè)方案進(jìn)行了深入的探討研究，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、需求量預(yù)測、建設(shè)條件、投資估算、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評價(jià)進(jìn)行了分析測算，并在此基礎(chǔ)上編制出了該項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。第四節(jié) 簡要研究結(jié)論一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)*州市*縣桃花嶺以西，仝家村

10、以南，北關(guān)村以北二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建成后的*華城項(xiàng)目將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的花園式居住小區(qū)。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅樓7棟，商住樓1棟，規(guī)劃建筑面積34700平方米，其中：住宅建筑面積30500平方米，商住4200平方米，總戶數(shù)305戶。三、主要建設(shè)條件山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)的*城項(xiàng)目位于*縣*鎮(zhèn)，基地地勢較平坦，標(biāo)高均在10米左右，具有較好的區(qū)位條件，可便捷地到達(dá)縣內(nèi)各地，利用縣區(qū)的各種公共設(shè)施，享受優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，使該基地成為該區(qū)域適合居住的絕佳地帶，且基地具有便捷的內(nèi)外交通聯(lián)系，高水平的公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施已超前配套齊全，可盡快為居民

11、創(chuàng)造便利的生活條件，具有得天獨(dú)厚的建設(shè)條件。四、環(huán)保、安全防護(hù)及節(jié)能本項(xiàng)目周圍無污染工業(yè),環(huán)境狀況良好,水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力,如采取一些必要措施,可完全達(dá)到國家規(guī)定的環(huán)保要求，經(jīng)環(huán)境保護(hù)行政主管部門審批是可行的。項(xiàng)目建成后,居住區(qū)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)措施,遵循“安全第一,預(yù)防為主”的原則,重點(diǎn)做好防火防盜等工作,為居民提供安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。五、項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目總投資3533.23萬元，其中申請銀行貸款950萬元，企業(yè)自籌2583.33萬元。項(xiàng)目投產(chǎn)后，新增銷售收入4332萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額434.88萬元，凈利潤291.37萬元，投資利潤率為12.31%。六

12、、結(jié)論與建議本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家、省、市關(guān)于商品房開發(fā)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和精神要求,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,符合規(guī)劃要求,開發(fā)建設(shè)規(guī)模適中,市場前景良好,設(shè)計(jì)方案先進(jìn),開發(fā)建設(shè)條件好。具有較強(qiáng)的盈利能力。建議建設(shè)單位通過政府有關(guān)部門的支持,通過招標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍及工程監(jiān)理,實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制。采用滾動(dòng)開發(fā)方式,加強(qiáng)預(yù)售和營銷。小區(qū)建成后,建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu),確保服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)。第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃用地平方米317592規(guī)劃總戶數(shù)戶3053規(guī)劃總?cè)丝谌?0684總建筑面積m234700其中：住宅m230500商業(yè)用房

13、m242005建筑密度%296容積率1.097綠地率%39.18項(xiàng)目總投資萬元3533.239銷售收入萬元433210財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13.6711投資回收期年1.8812投資利潤率12.31第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié) *縣概況*縣位于山東省最北部，瀕臨渤海，是黃河三角洲綜合開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，也是海上山東建設(shè)的前沿陣地，轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，593個(gè)行政村，43萬人，與國家第二大跨世紀(jì)工程樞紐黃驊港隔河相望，是津京塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)，具有顯著的區(qū)域優(yōu)勢。*縣地處山東省最北部，屬魯北平原，東北瀕臨渤海，南倚黃河。與國家重點(diǎn)工程黃驊大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），東

14、南連青（青島）、煙（煙臺(tái)）、威（威海），為山東半島與京津塘的交通要塞，素有“齊燕要津”、“冀魯樞紐”之稱，距省會(huì)濟(jì)南市156公里。北距北京350公里，距天津220公里，東南距青島380公里。面積1998平方公里，人口43萬。春秋屬齊國*邑。西漢置陽信縣。隋開皇六年（公元586年）割陽信縣北部和饒安南部置*縣，因境內(nèi)有*溝，故名。明洪武六年（1373年），為避燕王朱棣之諱，改稱海豐縣。后因與廣東省海豐縣重名，1914年復(fù)名*縣，沿用至今。曾隸屬于惠民地區(qū)、*州地區(qū)。2000年6月起隸屬于*州市。轄6鎮(zhèn)12鄉(xiāng)593個(gè)行政村。*縣處魯北平原東北部，地勢由西南向東北緩傾。海岸線曲折迂回，全長50多公里

15、。主要山峰有馬谷山、無影山。主要河流有馬頰河、徒駭河、套兒河、秦口河、小米河等。氣候特點(diǎn)，夏熱多雨，秋高氣爽。*縣土地資源豐富，全縣土地總面積299.7萬畝，人均7.1畝，其中耕地84萬畝，人均畝，兩項(xiàng)指標(biāo)均高于全省平均水平；地勢平坦，土質(zhì)肥沃，宜耕宜林宜牧，相繼建成了糧食、棉花、冬棗、小棗、苜蓿、桑園等專業(yè)化種植基地，先后被列入全國優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣和全國產(chǎn)棉大縣“百強(qiáng)”之列,素有“中國棗鄉(xiāng)”和“中華金絲小棗第一縣”的美譽(yù)。海域遼闊，灘涂資源開發(fā)潛力巨大，海岸線綿延102公里，淺海漁場150多萬畝，淺海灘涂93萬畝，是魚蝦貝類和其他海洋生物的天然“牧場”?，F(xiàn)有鹽場10處，鹽田總面積300萬公畝

16、，年生產(chǎn)原鹽200萬噸。礦藏資源蘊(yùn)量較大，現(xiàn)已探明具有相當(dāng)儲(chǔ)量的石油、天然氣、貝殼砂、煤炭等。其中石油儲(chǔ)量1500億千克，現(xiàn)已打成65口油、氣井，具有較高的開采價(jià)值。貝砂資源得天獨(dú)厚，沿海擁有條長56公里，總地質(zhì)儲(chǔ)量3.6億噸且隨海水潮汐作用每年增加10萬噸以上的世界罕見的貝殼砂帶，是生產(chǎn)水泥、飼料添加劑和用途廣泛的優(yōu)質(zhì)硫酸鈣的理想原料。立足于貝砂資源，與清華大學(xué)、山東省硅酸鹽研究所聯(lián)合攻關(guān)，開發(fā)研制出了200余種晶瑩剔透、潔白如玉的貝瓷產(chǎn)品，填補(bǔ)了國內(nèi)高檔日用瓷的一項(xiàng)空白。*縣擁有商業(yè)機(jī)構(gòu)7000多家，縣城商業(yè)流通網(wǎng)點(diǎn)280多個(gè)，城鄉(xiāng)集貿(mào)市場及經(jīng)貿(mào)小區(qū)60處，專業(yè)商場20處?，F(xiàn)有5處高檔次集

17、購物、食宿、娛樂于一體的綜合服務(wù)設(shè)施及港商獨(dú)資三星級(jí)大酒店一座。城市建設(shè)初具規(guī)模,縣城區(qū)規(guī)劃合理,設(shè)施完善,建有面積廣闊、設(shè)施配套齊全的人民廣場，城東開發(fā)區(qū)建有兩處起點(diǎn)高、設(shè)施全的高科技工業(yè)園，縣城北部以魯北企業(yè)集團(tuán)為依托建有魯北高科技工業(yè)園區(qū)。*縣被山東省人民政府列為對外改革開放試點(diǎn)縣，屬黃河三角洲和黃淮海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。隨著改革開放的不斷深入，*縣工業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，現(xiàn)已形成化工、機(jī)械、紡織服裝、鹽化、陶瓷建材、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、工藝品、飼料及其添加劑等優(yōu)勢骨干行業(yè)為代表的50個(gè)系列、180多個(gè)產(chǎn)品類別的工業(yè)體系。2005年，*縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值73.9億元；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入3.45

18、億元;基本實(shí)現(xiàn)村村通油路、通電話、通自來水。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8900元，農(nóng)民人均純收入3600元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額24.26億元。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從1998年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均gdp達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。2000年我國人均gdp為830美元，

19、2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著gdp的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的gdp增長貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。2003 年下半年以來，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，央行公布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（ 121 號(hào)文件），此舉正式掀開房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。從 2002 年開始我們國家有關(guān)的政府部門已經(jīng)開始關(guān)注我國房地產(chǎn)市場健

20、康發(fā)展問題， 2003 年以后應(yīng)該說政策出臺(tái)的密集度在大幅度的提高，尤其2005年 “兩個(gè)八條”的出臺(tái)，進(jìn)一步加大我國的宏觀調(diào)控壓力。 2005年七部門為穩(wěn)定房價(jià)再出新政是政府決心調(diào)控房價(jià)的延續(xù),并且調(diào)控重點(diǎn)由調(diào)控供給向調(diào)控房價(jià)轉(zhuǎn)變。這意味著我國房地產(chǎn)投資增長率仍能保持較高的水平，同時(shí)也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)長足的發(fā)展二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市化以及隨之而來的現(xiàn)

21、代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。 1、人們家居理念的變化 我國改革開放20年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。 2、家庭模式和結(jié)構(gòu)的變化，對居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。

22、改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)人口戶均已下降到3.3人/戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。 3、商品房價(jià)值觀的變化。 自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探

23、索與實(shí)踐。1998年7月國務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場”的改革目標(biāo)。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場化運(yùn)行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來選擇。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。 4、開發(fā)商建設(shè)理念的變化。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)

24、展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會(huì)營銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。三、房地產(chǎn)的發(fā)展隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們在生活水平不斷提高的同時(shí)，生活質(zhì)量也越來越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越來越有講究，特別注重居住的舒適、環(huán)保、安全。近幾年來，國家建設(shè)部先后制訂出了城鎮(zhèn)建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，各地也相繼將城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展納入了地方建設(shè)的重要內(nèi)容。*縣委縣政府就明確提出了“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化”的工作目標(biāo)。由此而來，*縣城建設(shè)發(fā)展特別快，尤其是

25、城市房地產(chǎn)開發(fā)市場異?；钴S。它一方面拉動(dòng)了城域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，另一方面對促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和改善居民生活也發(fā)揮了重要作用。據(jù)初步調(diào)查了解，*縣城已先后建起和正在建設(shè)的有一定規(guī)模的住宅小區(qū)有皇馬巴黎花園、田園小區(qū)、基德花苑小區(qū)等。小區(qū)規(guī)模大的有幾百戶，規(guī)模小的也有一百多戶。住宅小區(qū)的建設(shè)不僅滿足了人民群眾日益增長的住房需求，擴(kuò)展和美化了城市，而且也拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為加強(qiáng)*縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善市民居住條件，美化城市環(huán)境，山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)*城住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址于縣桃花嶺以西，仝家村以南，北關(guān)村以北。區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年9月通過縣國

26、土資源局拍賣競爭得到該土地開發(fā)權(quán)，法律程序完全符合中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，符合縣城總體發(fā)展規(guī)劃，使用權(quán)歸曄基置業(yè)有限公司一家獨(dú)有。在簽訂土地使用合同的基礎(chǔ)上，已經(jīng)驗(yàn)明界址點(diǎn)界樁。0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在充分考慮國家和地方政府有關(guān)政策、地方發(fā)展規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合公司自身優(yōu)勢和發(fā)展目標(biāo)，提出本項(xiàng)目。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家行業(yè)規(guī)劃要求隨著改革開放政策的進(jìn)一步深化和我國經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著的提高，改善住房條件，已成為廣大人民群眾的迫切要求。國家正采取積極的財(cái)政政策，加大固定資產(chǎn)投資規(guī)模，將住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培育，在投

27、資政策上予以適當(dāng)傾斜。對住宅建設(shè)的有關(guān)配套收費(fèi)進(jìn)行了大幅度調(diào)整，使得住宅開發(fā)建設(shè)成本得以大幅度降低，同時(shí)國家鼓勵(lì)居民購房的優(yōu)惠政策，及銀行按揭購房配套措施的實(shí)施，進(jìn)一步刺激了廣大人民群眾的購房熱情，房地產(chǎn)市場的活力已經(jīng)顯現(xiàn)。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國務(wù)院產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：平均每年需要建設(shè)住宅2.4億m2以上；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。因此，進(jìn)一

28、步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。在“人居”問題上，我國在提高人均面積標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，著手開展提高居住質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，自1989年以來，建設(shè)部在56個(gè)城市展開66個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，其中23個(gè)已交付使用，自1994年開始在11個(gè)省、市抓了60個(gè)省級(jí)試點(diǎn)小區(qū)，使我國“人居”工程達(dá)到國際中上等水平。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合人居工程發(fā)展的方向。二、符合山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求山東省2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值

29、的良好循環(huán)?！鄙綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中指出:加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”的良性循環(huán)。因此，項(xiàng)目建設(shè)符合山東省住宅規(guī)劃政策。三、符合*縣城市發(fā)展規(guī)劃滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。近年來*房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和全縣人民關(guān)注的焦點(diǎn)，縣政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理

30、，以創(chuàng)建生態(tài)和諧城市，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。同時(shí)*縣發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。*縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要指出：激活房地產(chǎn)業(yè)。按照城市化和社區(qū)化管理要求，堅(jiān)持居民區(qū)與工業(yè)區(qū)分開，高點(diǎn)規(guī)劃，合理布局，緊密配合新區(qū)開發(fā)、舊城改造和魯北大道建設(shè)，加大房地產(chǎn)開發(fā)力度，形成各具特色、風(fēng)格不同的建筑群。到“十一五”末，將縣城新區(qū)建設(shè)成為設(shè)計(jì)、外觀、功能和物業(yè)管理一流的規(guī)范化城市新區(qū)，實(shí)現(xiàn)新區(qū)與老城區(qū)完整、配套對接，建成人文環(huán)境俱佳的現(xiàn)代化城市。為加強(qiáng)*縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善市民居住條件，美化城市環(huán)境，山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)的*城項(xiàng)目，定位在

31、高品質(zhì)、大型商品住宅區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)以后，對提高*縣城市建設(shè)品味，改善居民居住條件，推動(dòng)*縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用。綜上所述，居住條件的改善，符合社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求、符合公民“安居樂業(yè)”的理想和追求。本項(xiàng)目符合國家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合*縣城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理，本項(xiàng)目的實(shí)施是必要的。第三章 需求分析第一節(jié) 國內(nèi)需求分析2005年無論是政府出臺(tái)的土地政策,還是央行推行的貨幣金融措施,都直接或間接地影響到房地產(chǎn)的供需兩面。一、預(yù)期收入增多，購房需求強(qiáng)烈購房者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是其他一切預(yù)期和購買消費(fèi)行為的基礎(chǔ)，購房者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期中收入和支出同向增長明顯，購房者未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期仍然樂觀；而居

32、住、休閑娛樂和教育就業(yè)方面將成為購房者收入增長后支出增速最大的三項(xiàng)。1、收入增長樂觀。受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響，購房者預(yù)期收入偏于樂觀。未來12年的收入預(yù)期(百分比)2、物價(jià)上漲。購房者認(rèn)為未來12年內(nèi)我國的整體物價(jià)水平還將出現(xiàn)小幅攀升，市場預(yù)期明顯進(jìn)入了通漲通道，這對購房需求的繼續(xù)釋放是有利的。未來12年的物價(jià)預(yù)期(百分比)3、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。購房者認(rèn)為未來支出會(huì)出現(xiàn)增長態(tài)勢，要高于預(yù)期收入增長的相應(yīng)比例。表明購房者消費(fèi)支出的欲望仍然強(qiáng)烈。未來12年的支出預(yù)期(百分比) 4、買房消費(fèi)高居榜首。居住、休閑娛樂以及教育就業(yè)將成為購房者未來支出增長最快的三項(xiàng)，其次是醫(yī)療衛(wèi)生和水電煤氣交通等基本

33、家庭支出。 未來支出增長較快的方面(百分比)第二節(jié) *州市房地產(chǎn)市場狀況一、*州市近二年房地產(chǎn)開發(fā)狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額2003年房地產(chǎn)投資開發(fā)持續(xù)活躍。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.7億元，增長29.6%，其中商品住宅投資4.5億元，增長43.0%；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度不斷加大，全市爭取省批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目9個(gè)，年內(nèi)施工面積15.9萬平方米，總投資1.38億元，其中新開工8.7萬平方米，竣工面積2.2萬平方米，人均居住面積6平方米以下的住房特困戶已全部解決。住房成套率為85%。2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.1億元，比上年增長64%，其中住宅投資完成4.51億元，占50%，土地購置面

34、積和土地開發(fā)面積分別完成47.8萬平方米和65.2萬平方米，分別下降43.9%和上升27.1%。2003-2004年房產(chǎn)投資比較（億元）投資額商品房投資2003年5.74.52004年9.14.512、房屋建設(shè)與施工2003年，全市房屋建筑面積2961.96萬平方米，住宅建筑面積1383萬平方米，住宅居住面積677.62萬平方米，2003年房屋施工、竣工面積分別增長8.4%和41.4%，新建住房285萬平方米。2004年全年商品房竣工房屋面積34.9萬平方米，增長20.2%，施工面積121萬平方米，增長16%，新開工60萬平方米，增長2.5%。3、商品房銷售狀況2003年全年銷售商品房30.6

35、萬平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額3.24億元，房屋銷售面積增長38.8%。2003年累計(jì)出售公有住房928.6萬平方米，占可出售住房的98%。完成經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)銷售面積1.8萬平方米。2004年銷售商品房27.4萬平方米，下降10.5%，商品房銷售額達(dá)6.1億元，增長86%，其中住宅銷售占84.4%。4、分析結(jié)論（1）商品房投資逐年增長，但所占投資比例下降2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.7億元，增長29.6%，其中商品房住宅投資4.5億元，占79%，增長43.0%；2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.1億元，比上年增長64%，其中商品房住宅投資完成4.51億元，占50%。（2）商品房銷售量2003年全年商

36、品房銷售30.6萬平方米，增長38.8%，但到了2004年，受宏觀調(diào)控等政策影響，商品房銷售僅27.4萬平方米，下降了10.5%。*州市目前主要的房屋仍然是以房改房為主，2003年累計(jì)出售公有住房占可出售住房的98%，而商品房的銷售面積在04年有所下滑，其原因主要是商品房配套設(shè)施不夠建全，環(huán)境條件不理想所至。本項(xiàng)目的建設(shè)則加強(qiáng)了配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)，以提高市場競爭能力，該項(xiàng)目會(huì)有較好的銷售前景。（3）商品房銷售價(jià)格迅速增長2003年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額3.24億元，2004年商品房銷售額達(dá)6.1億元，增長86%，其中住宅銷售占84.4%。二、*縣房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)（1）住宅建筑技術(shù)有待提高*縣目前

37、的主要住宅形式為多層式樣，一般的住宅建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)在住宅建筑中有待推廣和發(fā)展。（2）商品房開發(fā)項(xiàng)目稀缺，且呈零星分布目前*縣的房產(chǎn)市場商品房開發(fā)數(shù)量有限，2003年累計(jì)出售公有住房占可出售住房的96%，從這一數(shù)據(jù)足可說明*縣市場商品房的稀缺性。從這點(diǎn)來說，未來的*縣市場應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房產(chǎn)市場化建設(shè)，促進(jìn)市場競爭，從而提高商品房的性價(jià)比，加速房產(chǎn)市場的發(fā)展。三、*縣房地產(chǎn)市場需求分析居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換升級(jí)將產(chǎn)生一種內(nèi)在的拉動(dòng)力，城市化步伐的加速將產(chǎn)生一種外推力。隨著居民生活水平的提高，對住房的面積、環(huán)境、配套的要求也越來越高，從有房住向住好房演變。隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)

38、的改造，為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求創(chuàng)造了條件。*縣政府計(jì)劃到2005年將城市化水平由2000年的19%推進(jìn)到29%，即以平均每年2個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，也就是說，每年將有1萬多人進(jìn)入城市、城鎮(zhèn)，若按人均居住面積20平方米計(jì)算，每年將新增住房需求20萬平方米以上，對未來*縣的房地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響。四、本開發(fā)項(xiàng)目住宅市場需求分析*縣房地產(chǎn)市場屬于新興市場，競爭尚不激烈，相對于目前以房改房為主的住宅市場，高檔住宅的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未形成，同時(shí)根據(jù)預(yù)測，*縣房地產(chǎn)市場具有較大的潛在購買力，房地產(chǎn)價(jià)格與毗鄰區(qū)、縣、市相比仍有較大的空間，隨著城市化進(jìn)程和人口集聚速度的加快，*縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會(huì)持續(xù)趨好。目前*縣居

39、住環(huán)境較差，環(huán)境臟亂，綠地缺乏，衛(wèi)生設(shè)施及公建設(shè)施不合標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的高檔次智能化居住小區(qū)還是空白，已經(jīng)很不適應(yīng)廣大人民群眾特別是先富裕起來的人們的生活和精神需求。而本項(xiàng)目作為*縣高檔次智能化居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，并且定價(jià)合理，銷售應(yīng)該不成問題。五、其它因素分析1、置業(yè)影響因素分析：消費(fèi)者在置業(yè)消費(fèi)過程中，排在前幾位的因素主要是：第一位是周邊環(huán)境（地理位置），占26.5%，其次是價(jià)格和戶型，分別為19.43%和15.78，社區(qū)配套占11.66%，其他因素還包括物業(yè)管理、 升值空間、綠化率、社區(qū)規(guī)劃、容積率、園林設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、發(fā)展商實(shí)力、期房和準(zhǔn)現(xiàn)房等，將因消費(fèi)者年齡、收入、文化不同對各

40、個(gè)因素關(guān)注程度不同。2、置業(yè)成本投入分析：目前*縣在售商品房均價(jià)為1300元/m2，*縣人們心理承受的總價(jià)范圍以10萬-15萬為主，對15萬-20萬的房價(jià)也有較多的選擇，按照一般逢低選擇的心理分析，人們的實(shí)際承受能力應(yīng)仍有一定的空間。3、戶型需求分析在戶型的選擇上，三房二廳一衛(wèi)的戶型最受歡迎，達(dá)到了60%以上的選擇率。4、戶型面積需求分析在戶型面積的選擇上，80-150平方米的戶型占據(jù)了絕對的主力，這與本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)吻合，有利于項(xiàng)目的市場消化。5、社區(qū)配套要求分析社區(qū)配套的要求中，戶外景觀占據(jù)第一位，其次是安保設(shè)施、便利超市和健身設(shè)施。綜上所述，居住條件的改善，符合社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求、符合

41、公民“安居樂業(yè)”的理想和追求。本項(xiàng)目開發(fā)住宅主要面向現(xiàn)在崗職工，由單位組織集中購買。目前已與單位簽訂購房協(xié)議，銷售形勢比較樂觀。第四章 建設(shè)規(guī)模為加強(qiáng)*縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善居民居住條件，美化城市環(huán)境，山東*0000房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對中高檔客戶消費(fèi)群，建設(shè)具有現(xiàn)代化外觀形象、文化品位較高的*城項(xiàng)目。一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：31759建筑面積34700，其中住宅30500，商業(yè)用房4200二、產(chǎn)品定位1、戶型類型：三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)2、面積：80平方米、110平方米、120平方米、130平方米3、產(chǎn)品形式：五層聯(lián)排4、總戶數(shù)：305戶。其中80型住宅共80戶，110型

42、住宅共80戶，120型住宅共93戶，130型住宅共35戶，商住17戶。第五章 建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置一、場址確定原則根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的要求，場址選擇應(yīng)滿足以下條件：1、符合項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展要求2、盡量減少占地以控制投資3、各種配套條件好4、周圍環(huán)境適于項(xiàng)目的建設(shè)5、交通便利。二、場址確定根據(jù)上述項(xiàng)目確定的原則，本項(xiàng)目選擇在*縣*鎮(zhèn)桃花嶺以西，仝家村以南，北關(guān)村以北的地段內(nèi)，該項(xiàng)目場址地勢平坦，便于建設(shè)，周圍無污染性企業(yè)，交通、通訊基礎(chǔ)設(shè)施及配套條件較好。三、地理位置*縣地處山東省最北部，屬魯北平原，東北瀕臨渤海，南倚黃河。與國家重點(diǎn)工程黃驊大港隔河相望，為山東半島與京津塘的交通要塞，素有

43、“齊燕要津”、“冀魯樞紐”之稱，距省會(huì)濟(jì)南市156公里，北距北京350公里，距天津220公里，東南距青島380公里。面積1998平方公里，人口43萬。該項(xiàng)目位于*縣中部，距*縣長途汽車站1公里，與縣城主干線相連，對外交通十分方便。該項(xiàng)目周圍無污染工業(yè)，風(fēng)景秀麗，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，地面開闊，地理位置優(yōu)越，是較理想的居住場所。第二節(jié) 建設(shè)條件一、工程地質(zhì)條件1、 場地穩(wěn)定性擬建場地成因類型屬黃河下游沖積平原，為第四紀(jì)全新世新近沉積的土層，場地地層成層性較好，沉積物以粘性土及粉砂土為主。地層結(jié)構(gòu)較簡單，層位、厚度較穩(wěn)定；場區(qū)內(nèi)各層土均為中壓縮性土；擬建場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。2、地貌概況

44、擬建場地為黃河沖積平原，地勢平緩，海拔高程一般在1-20米，由于河流沖刷、海潮內(nèi)侵、自然侵蝕的影響，形成了地勢低平的地貌特征。3、地層結(jié)構(gòu)及其物理力學(xué)性質(zhì)根據(jù)鉆探揭露，結(jié)合現(xiàn)場原位測試結(jié)果，整個(gè)場地主要粘性土及粉砂土組成，土質(zhì)變化較小，根據(jù)土的結(jié)構(gòu)及物理力學(xué)性質(zhì)該場區(qū)整個(gè)地層共分為9層，各土層其巖土工程特性分述如下：1層素填土(q4ml)上部為以黃褐色粉土和粉質(zhì)粘土，下部為棕色粘土，厚度為0.71.6m。2層粉土(q4al)黃褐色，含云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，稍蜜-中蜜，厚度為0.41.3m。3層粘土(q4al)棕紅色，夾灰褐色粉質(zhì)粘土層，干強(qiáng)度及韌性中等

45、-高，稍有光澤，軟塑-硬塑，厚度為0.31.5m。4層粉土(q4al)黃褐色、灰褐色，含鐵質(zhì)氧化物、云母片，夾灰黃褐色粉質(zhì)粘土層，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，中蜜，厚度為4.65.8m。5層粉質(zhì)粘土(q4al)灰棕色、灰色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、局部變相為粉質(zhì)粘土，強(qiáng)度及韌性中等-高，稍有光澤，可塑，厚度為1.73.9m。6層粉土(q4al)灰黃褐色，含鐵質(zhì)氧化物、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，中蜜，厚度為0.52.5m。7層粉砂(q4al)黃褐色，以石英顆粒為主，微量長石顆粒、云母片，顆粒渾圓，分選性良好，濕，中蜜，厚度為

46、1.52m。8層粉質(zhì)粘土(q4al)灰色、灰褐色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，有砂感，搖振反應(yīng)緩慢，干強(qiáng)度及韌性中等，無光澤，可塑，厚度為4.28.1m。9層粉土(q4al)黃褐色，含鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，粘粒含量較高，搖振反應(yīng)迅速-中等，振動(dòng)析水，無光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低-中等，濕，蜜實(shí)，該層未穿透，最大揭露厚度為2.57m。4、場地地震效應(yīng)分析擬建場區(qū)土的類型為中軟土，根據(jù)場地土及當(dāng)?shù)貙?shí)測波速統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，該場區(qū)土層等效剪切波速估計(jì)在140m/s-180m/s之間，本場地覆蓋層厚度均大于50米，故該建筑場地類別類，按建筑地震設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50011-2001)有關(guān)規(guī)定，建筑場地抗震設(shè)烈度為7

47、度，設(shè)計(jì)基本地震加速值為0.10g, 地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.55s。場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象及活動(dòng)性斷裂通過。擬建場地穩(wěn)定，適宜建筑。二、水文條件據(jù)石油部物探測井資料證實(shí)，在1000米深以內(nèi)無淡水。黃河水是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活的主要水源，對地區(qū)水文地質(zhì)影響頗大。該場區(qū)地下水的類型為第四系孔隙潛水，地下水一般深2.1米左右，補(bǔ)給來源以大氣降水和黃河水為主,排泄途徑以地面蒸發(fā)為主。試驗(yàn)結(jié)果表明,地下水質(zhì)為c1- so-4-na型，地下水對砼無侵蝕性，但對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。三、氣候條件根據(jù)*縣氣象局提供的*縣氣象條件如下：本區(qū)屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，受冷暖空氣交替影響，光照充足，四季分明，季風(fēng)明

48、顯。年平均氣溫12.41，一月份為-8,七月份為26.1。年極端最高氣溫39,極端最低氣溫-19.5,全年無霜期201天，年平均降水量591.2毫米，年平均蒸發(fā)量2004毫米，最大凍土深度60厘米。春季干燥多風(fēng)，夏季濕熱多雨，秋季涼爽宜人，冬季寒冷多風(fēng)。四季分布冬季最長為120天，春季最短為60天。氣溫變化規(guī)律是：一月份溫度最低，四月份升溫最快，七月份溫度最高，十一月份降溫最快。常年主導(dǎo)風(fēng)向：西南冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西北夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南冬季平均風(fēng)速：2.6ms夏季平均風(fēng)速：2.7ms基本風(fēng)壓:0.43kn平方米年均氣溫：12.41年極端最高氣溫39年極端最低氣溫-19.5年相對濕度:60%基本雪壓

49、:0.2 kn平方米四、交通與通訊條件*縣交通以公路水運(yùn)為主。公路四通八達(dá)，5條國省干線公路和41條縣鄉(xiāng)公路貫穿全境，全縣公路通車?yán)锍?262公里，已形成“五縱四橫一環(huán)”的公路交通網(wǎng)絡(luò)，全縣實(shí)現(xiàn)村村通油路；現(xiàn)有5003000噸級(jí)泊位碼頭7個(gè)，通航線路北抵塘沽、天津，東到大連、龍口、煙臺(tái)、青島，南達(dá)湛江等港口，國家第二大跨世紀(jì)工程樞紐黃驊港近在咫尺。205國道、省主干線辛沙路、濟(jì)埕路橫穿縣境，條縣鄉(xiāng)公路貫通全縣，并與國道、省道連接，客運(yùn)班車通濟(jì)南、張店、德州、滄州、天津等地。海上航運(yùn)通大連、塘沽、營口、青島、乳山、龍口、威海、海廟、煙臺(tái)等地。 *縣有110千伏變電站2處，35千伏變電站處，年供電

50、量1.8億千瓦時(shí)，村村通電。通訊網(wǎng)絡(luò)與國際接軌，全縣實(shí)現(xiàn)了長途通信數(shù)字微波和光纜傳輸，城鄉(xiāng)電話程控化，移動(dòng)電話全國聯(lián)網(wǎng)，村莊通話率已達(dá)100 %，開通了600條線路的微波通訊、3500門的數(shù)字程控以及無線尋呼和移動(dòng)通訊業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)、國際直撥。地處引黃灌區(qū)，供水條件優(yōu)越，幸福河、小開河兩條引黃灌渠貫穿南北，12條干支流河道遍布全縣，有10座節(jié)制閘，年攔蓄地表徑流和過境客水能力達(dá)7500萬立方米，有庫容千萬方以上的大中型地上平原水庫4座，年調(diào)蓄水能力達(dá)1.2萬立方米，城區(qū)有自來水公司兩處，日供水能力達(dá)1萬立方米，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了村村通自來水。黃河水可流經(jīng)全縣，境內(nèi)有干流河道10余條，淡水資源充沛

51、，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活用水充足。第三節(jié) 公用設(shè)施依托條件一、供水項(xiàng)目采用*縣自來水作為供水水源，由*縣自來水公司供應(yīng)。給水可由附近城市干管接入向配水點(diǎn)送水，環(huán)狀進(jìn)水，枝狀供水，供水有保障。二、排水排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各級(jí)雨水管網(wǎng)匯集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，達(dá)標(biāo)后排入城市排污干管。三、供電該項(xiàng)目所需供電擬采用雙路供電，由變電室接入，均采用直埋的方式，供電有保障。四、供熱本項(xiàng)目所需用汽可由熱電廠供熱管網(wǎng)接入，供熱有保障。五、征地該項(xiàng)目已辦理國有土地使用證。六、建筑材料來源臨近的淄博市是全國著名的建材基地，有著豐富的建材資源，且黃沙儲(chǔ)備豐富，運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，

52、工程所需黃沙可由淄博運(yùn)來，工程所需磚及由當(dāng)?shù)亟鉀Q，石料、水泥、鋼材由淄博或就近采購，供應(yīng)木材可在當(dāng)?shù)厥袌鲑彽茫蓾M足工程需要。山東省盛產(chǎn)石油，現(xiàn)有多家生產(chǎn)瀝青的廠家，工程所用瀝青可從齊魯石化購買，建材有保障。第六章 項(xiàng)目工程方案第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù)及原則一、項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、*州市2001-2010城市總體規(guī)劃3、*縣城市總體規(guī)劃4、*縣城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)5、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500961999）6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書7、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(gbj1189)8、國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的文件精神二、項(xiàng)目規(guī)劃原則1、功能性原則，本項(xiàng)目作為居住社區(qū)，必須滿足住宅的

53、居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，在經(jīng)濟(jì)適用的前提下，采用新技術(shù)、新材料、新觀念，體現(xiàn)二十一世紀(jì)城市居民對居住生活的綜合要求。2、充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，面向二十一世紀(jì)，創(chuàng)造高品質(zhì)的環(huán)境，精心塑造生動(dòng)和諧的建筑群體和開放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，布置親切宜人的駐留活動(dòng)空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設(shè)施，強(qiáng)化歷史文化氛圍，滿足人們對物質(zhì)文明和精神文明的高需求。3、按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用水面及其它資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。4、堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要求，著重進(jìn)行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度的使居民接近、享受

54、自然。5、堅(jiān)持科技進(jìn)步的原則，采用四新成果，推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及居住區(qū)建設(shè)水平的提高。6、把握實(shí)際性問題，提高切實(shí)可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動(dòng)態(tài)連續(xù)性的特點(diǎn)，使規(guī)劃近、遠(yuǎn)期結(jié)合，便于滾動(dòng)性實(shí)施，同時(shí)使規(guī)劃富有彈性，以利于開發(fā)建設(shè)的開展與進(jìn)行。7、總體布置應(yīng)按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分利用地形合理布局，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。8、 形成配套完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。第二節(jié) 規(guī)劃布局一、設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上認(rèn)真執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范，按照*縣城市總體規(guī)劃要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，努力做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量

55、。同時(shí)在節(jié)省投資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個(gè)性，與本地區(qū)的城市建設(shè)形成特色。突出“以人為核心”的原則，體現(xiàn)合理、舒適、方便、安全的指導(dǎo)思想。在建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和現(xiàn)代化的氣息。同時(shí)考慮開發(fā)的階段性和時(shí)序性以及其完整性。設(shè)計(jì)的主要原則：整體原則、環(huán)境原則、效率原則、多樣化原則，便于管理的原則、開發(fā)時(shí)序的原則。二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取組團(tuán)院落兩級(jí)結(jié)構(gòu)模式，形成景觀中心居中的多層次融合，院落空間、組團(tuán)綠地、中心綠化和外部景觀的多層次穿插與滲透。三、公共設(shè)施公共設(shè)施沿路安排，以專賣店、銀行、郵局、修理、洗衣、美發(fā)等為日常生活服務(wù)的小型設(shè)施為主，結(jié)合路面上的綠化、水景等環(huán)境小品，創(chuàng)造具有獨(dú)特風(fēng)情的、人性化的公建中心。四、道路系統(tǒng)根據(jù)項(xiàng)目的外圍交通條件和居民出行方向，機(jī)動(dòng)車行系統(tǒng)采用在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)停車場。1、道路設(shè)計(jì)原則統(tǒng)一性原則：遵循組織交通，合理分區(qū)，創(chuàng)造景觀的三統(tǒng)一原則進(jìn)行路網(wǎng)規(guī)劃。便捷性原則：以主導(dǎo)性為主的道路盡量直達(dá)，以車流為主適度的曲折，達(dá)到減整限速提高環(huán)境的完整性。經(jīng)濟(jì)性原則：結(jié)合景觀處理，盡量減少土方工程。舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。鄰水穿林，曲折幽靜，移步換景，步移景異，對景生情，營造停留空間。2、