資產(chǎn)評(píng)估課后練習(xí)題及參考答案(人大第三版)

1、精品文檔第一章 導(dǎo)論一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）資產(chǎn)評(píng)估（2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性（3）市場(chǎng)價(jià)值（4）非市場(chǎng)價(jià)值2、單項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。a、評(píng)估日期 b、評(píng)估工作日期 c、評(píng)估基準(zhǔn)日 d 、過(guò)去、現(xiàn)在及未（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。a、沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)b、因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）。a、原先的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 b、生產(chǎn)成本c、預(yù)期效用 d 、評(píng)估基準(zhǔn)日的利 用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)

2、值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀(guān)原則 c、預(yù)期原則 d 、替代原則（5）下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）a、獨(dú)立性 b 、客觀(guān)性 c 、替代性 d 、科學(xué)性（6）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（）。a 、清算假設(shè) b 、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) c 、繼續(xù)使用假設(shè) d 、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（）。a、清算假設(shè) b、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d 、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假 設(shè)（8） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系

3、是（）a 、前者必須高于后者b 、前者必須低于后者c、前者必須等于后者d 、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）a、市場(chǎng)性 b 、公正性 c 、咨詢(xún)性 d 、預(yù)測(cè)性（10）某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠(chǎng)房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可 用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元a、500 b 、300 c 、280 d 、3603、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（）a、

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓b 、企業(yè)重組 c 、資產(chǎn)抵押 d 、資產(chǎn)納稅 e 、停業(yè)整頓（2）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（）a、選擇適用的價(jià)值類(lèi)型和方法b 、由包括科技專(zhuān)家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍c、制定科學(xué)的評(píng)估方案d 、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù) e 、遵循科學(xué)的評(píng)估程序（3）資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（）a、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng) 估方法。b、資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。c、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀(guān)價(jià)值。d、資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。e評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)

5、當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。（4）在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)， 運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有 （）a、保持利用現(xiàn)狀前提 b 、轉(zhuǎn)換用途前提 c 、投資改造前提d、 新利用前提e 、上述四種情形的某種組合（5）適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）a、繼續(xù)使用假設(shè)b 、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)d 、清算假設(shè) e 、交易假設(shè)（6）確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（）a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期d 、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序4、問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？（2）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答

6、案1、（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的評(píng)估 程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過(guò)程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的 價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng) 供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱(chēng)為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì) 于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。（3）資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)

7、爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買(mǎi)賣(mài)雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交 易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的 非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn) 價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。2、(1) c (2)c(3) c(4) d(5)c(6) c (7)a(8) d(9) b(10)b3、(1) abed(2)acde(3) ab(4) abcde(5)abde(6) ab4、(1) 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估 原則、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估程序及

8、評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家 在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注 冊(cè)。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值類(lèi)型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價(jià)值類(lèi)型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。(2) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體

9、內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公 開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn) 實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用； 二是資產(chǎn) 將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。 在確 定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、 技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn) 權(quán)主體的前提條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。不同類(lèi)型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)

10、化程度也有差異。 用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車(chē)等，比具有較強(qiáng) 專(zhuān)用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。專(zhuān)用性資產(chǎn) 一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者， 在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣(mài)方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買(mǎi)者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將 清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公 開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。(3) 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為

11、了確保不同 的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前 提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱(chēng)最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值， 應(yīng)取決于 該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體 價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量 確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同 （或相近似）物品具有相同（或相 近）的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；對(duì)價(jià)格相同而效用

12、不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)， 理性人必定選擇效用較大 的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上 成交的最可能價(jià)格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格， 而 是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益， 即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的 獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。最佳（也稱(chēng)最高最佳）使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式， 評(píng)估資產(chǎn) 的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下， 能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最 佳

13、利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上 無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上 可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。 在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使 用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn) 狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估 價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用 途后的使用假定為估價(jià)前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行 投資改造后再予以使用最為有利時(shí)， 應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（4）重 新利用前提，

14、即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）復(fù)原重置成本（2）更新重置成本（3）實(shí)體性貶值（4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值（6）總使用年限（7）實(shí)際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率（9）成新率（10）成本法（11）比較法（12）收益法2、單項(xiàng)選擇題（1 ）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來(lái)3年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬(wàn)元。a、15b、12.6c、10d、50（2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（a、復(fù)原重置成本b、

15、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項(xiàng)資產(chǎn)1997年購(gòu)建，賬面原值100000元，2000年進(jìn)行評(píng)估，若以購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù) 為100%，則3年間同類(lèi)資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（）元。a、 145000b、 115000c、 152000d、 151800（4）某被評(píng)估資產(chǎn)1980年購(gòu)建賬面價(jià)值為 50萬(wàn)元，1989年進(jìn)行評(píng)估，1980年、1989年 該類(lèi)資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（）萬(wàn)元。a、50b、70.8c、35.3d、85（

16、5）某設(shè)備的年收益額為 50萬(wàn)元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。a 、 200b、 250c、 300d、 350（6） 教堂、學(xué)校、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（）。a、成本法b、收益法c、市場(chǎng)比較法d、殘余法（7） 復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格d、相同的設(shè)計(jì)（8）運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。a、實(shí)體性貶值b、經(jīng)濟(jì)性貶值c、功能性貶值d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的

17、（）。d、以上三個(gè)都可以a、總經(jīng)濟(jì)使用年限b、總技術(shù)使用年限c、總物理壽命（10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于 1994年10月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（）年。a、6 b、7c、8d、7.5（11） 待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置

18、成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（）元。a、 160000b、 150000c、 10000d、 40000（12） 現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備， 首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 6臺(tái)，估算其總重 置成本為25萬(wàn)元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這 6臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為 30萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備的 賬面歷史總成本為 500萬(wàn)元，則該類(lèi)通用設(shè)備的總重置成本為（）萬(wàn)元。a、 357b、 448c、 400d、 417（13 ）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來(lái) 5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、12萬(wàn)元、14萬(wàn) 元、15萬(wàn)元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去， 且從第6年起以后各年收益均為 15

19、萬(wàn)元， 折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值為（）萬(wàn)元。a、 136b、 219 c、 127 d、 145（14）某類(lèi)設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線(xiàn)性關(guān)系，市場(chǎng)上年加工1600件產(chǎn)品的該類(lèi)全新設(shè)備價(jià)值為10萬(wàn)元，現(xiàn)已八成新的年加工 900件產(chǎn)品的被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值為（）萬(wàn)元。規(guī)模效益指數(shù)為 0.5。a、5.6b、4.5（15）某評(píng)估參照物價(jià)格為 舊程度方面的差異為（c、7.5d、610萬(wàn)元，成新率為0.5，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新）萬(wàn)元。a、2.5b、5c、7.5d、10（16）通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（）a、專(zhuān)利權(quán) b、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備c、通用設(shè)備d、專(zhuān)有

20、技術(shù)（17 ）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（）參照物進(jìn)行比較。a、3個(gè)或3個(gè)以上b、2個(gè)或2個(gè)以上 c、1個(gè)或1個(gè)以上 d、4個(gè)或4個(gè)以上3、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的內(nèi)容包括有（）。a、評(píng)估范圍b、評(píng)估目的c、評(píng)估假設(shè)d、評(píng)估基準(zhǔn)日e、評(píng)估工作日期（2）重置成本的估算方法有（）a、物價(jià)指數(shù)法b、功能價(jià)值法c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法d、重置核算法e、觀(guān)察法（3）實(shí)體性貶值的估算方法有（）a、觀(guān)察法b、經(jīng)濟(jì)使用年限法c、使用年限法d、修復(fù)費(fèi)用法e、成新率法（4） 功能性貶值包括（）a、超額投資性功能性貶值b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值c、復(fù)原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值e、修

21、復(fù)性功能性貶值（5） 估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（）a、維修費(fèi)用b、保險(xiǎn)費(fèi)用c、折舊費(fèi)用d、資金成本e、管理費(fèi)用（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類(lèi)資產(chǎn)的時(shí)間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）a、相同的功能效用b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 4、問(wèn)答題d、相同的設(shè)計(jì)e、相同的材料（1 ）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益?（4

22、）如何確定折現(xiàn)率？5、計(jì)算題某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元，而目前的新式同類(lèi)設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)新設(shè)備的功能性貶值。二、參考答案1、（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量， 重新生產(chǎn)一與

23、估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。（3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不 斷下降而引起的價(jià)值減少。（4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn) 相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。（5） 經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、 戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。(6) 總使用年限是指資產(chǎn)的物理(自然)壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。(7) 實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開(kāi)始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度

24、(負(fù)荷程度) 標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。(8) 資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率=至評(píng)估基準(zhǔn)日 資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間十至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。(9) 成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有 觀(guān)察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。(10) 成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本(reproduction cost new )或更新重置成本(replceme nt cost new)中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。(11) 比較法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)

25、比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類(lèi)似資產(chǎn)(即可參照 交易資產(chǎn))的異同，并據(jù)此對(duì)類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估 方法。(12) 收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、(I) b (2) a (3) d (4) b (5) b (6) a (7) c (8) c (9) c (10) b(II) c (12) d (13) d (14) d (15) b (16) c (17) a3、(1) abd (2) abcd (3) ac (4) ab (5) abe ( 6) be (7) ac4、(1)資產(chǎn)評(píng)估

26、工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程，具體應(yīng)按以下 步驟進(jìn)行：資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽； 組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組；擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方案；收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料；待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘；資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估假設(shè)條件、價(jià)值類(lèi)型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析；選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算；編寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù)(2 比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類(lèi)資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異(包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面)。確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽

27、命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn) 值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值， 可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本(3) 對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說(shuō)需要估算的是資產(chǎn)的客觀(guān)資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、 稅費(fèi)、銷(xiāo)售成本、原材

28、料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。(4) 折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說(shuō)是資本成本。 正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：市場(chǎng)比較法。即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過(guò)比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 利用該模型

29、確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)?？煞稚L(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過(guò)投資多樣化(組合)來(lái)降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來(lái)的，無(wú)法通過(guò)投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)多樣化來(lái)消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類(lèi)型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 +資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)(平均)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)(

30、B)。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 x 3=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+ (資產(chǎn)平均回報(bào)率 -無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率)x3加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為：加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益成本 X權(quán)益比+負(fù)債成本 x負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：加權(quán)資本成本 =權(quán)益成本 X權(quán)益比+稅前負(fù)債成本 x( 1 -所得稅邊際稅率) X負(fù)債比5、(1.5-1.2)X 10000 X 12 X( 1-33%) X 1-1/ (1 + 10% ) 5/10

31、% = 91434 (元)第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、練習(xí)題1、單項(xiàng)選擇題(1)a .(2)a .c .備(3)a .賞用(4)a .(5)a.c .(6)機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類(lèi), 專(zhuān)用設(shè)備 b 通用設(shè)備 成本法主要適用于評(píng)估() 可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備 可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備不包括 ().生產(chǎn)性設(shè)備d .非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括 各種管理費(fèi)用 b 安裝調(diào)試費(fèi)用計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是 購(gòu)建費(fèi)用 b .維修費(fèi)用c估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本， 利用價(jià)格指數(shù)法b利用重置核算法d可正常變現(xiàn)的設(shè)備續(xù)用、但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè))人員培訓(xùn)費(fèi)用d 總體設(shè)計(jì)().安裝費(fèi)用

32、 d .總調(diào)試費(fèi)用 首選方法是 ().利用詢(xún)價(jià)法詢(xún)價(jià)再考慮其他費(fèi)用.利用功能價(jià)值法物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的()。c .實(shí)體貶值a.復(fù)原重量成本 b .更新重置成本 值(7)采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是d .功能性貶a設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)b 設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)c 設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)d設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）。a. 機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間b. 機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間c 從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間d 機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間（9） 鑒定機(jī)器設(shè)備

33、的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是（）。a.技術(shù)進(jìn)步因素b 設(shè)備使用的日歷天數(shù)c. 設(shè)備使用強(qiáng)度 d 設(shè)備的維修保養(yǎng)水平（10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于（）。a. 所有機(jī)器設(shè)備b. 具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備c. 具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d. 具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與（）有關(guān)。a.使用強(qiáng)度 b使用時(shí)間c 技術(shù)更新速度d 維修保養(yǎng)水平（12） 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了（）因素。a技術(shù)因素b 功能因素c 地域因素 d 時(shí)間因素13）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，賬面價(jià)值為30000元，1990、1993年進(jìn)

34、行兩 次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為 3000元和2000 元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從19851995年價(jià)格上升率為10%，該設(shè) 備尚可使用年限為8年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）年a . 10.5 b . 9.5 c . 8 d . 8.5（14）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱(chēng)為（）a.更新重置成本 b 復(fù)原重置成本c完全重復(fù)成本 d 實(shí)際重置成本（15）某臺(tái)被估資產(chǎn)1978年購(gòu)建，其賬面原值為10萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該類(lèi)設(shè)備定基物 價(jià)指數(shù)為120%，1990年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估

35、，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為 180%，則該 臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為（）萬(wàn)元。a. 10 b . 18 c . 12 d . 15（16）某設(shè)備的原始價(jià)值為5萬(wàn)元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來(lái) 的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為1萬(wàn)元，重置成本為4萬(wàn)元，則其成新 率不會(huì)超過(guò)（）a . 25% b . 80% c . 75% d . 20% 2、多項(xiàng)選擇題（1） 在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于（） 設(shè)備重置成本的估算 a .通用 b .進(jìn)口 c .非標(biāo) d .自制 e . 了解市場(chǎng)行情（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括（）a.指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格b .分析委托方的各種評(píng)估表格c.對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒

36、定d .查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象e. 確定設(shè)備的成新率(3) 機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括()a.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用b 機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用c.設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用d 設(shè)備的大修費(fèi)用e.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用(4) 構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要()a.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用b購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用c.購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本d購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用e.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用(5) 影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有()a.機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度b .機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c.同類(lèi)設(shè)備的使用強(qiáng)度d .機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e.設(shè)備的自身質(zhì)量(6) 進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括()a.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格 b

37、.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用c.設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d .銀行手續(xù)費(fèi)用e.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用(7) 運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)()a.設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命b .設(shè)備的技術(shù)水平c. 設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間d .設(shè)備的負(fù)荷程度e.設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限(8) 機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響()a.物理性能 b .技術(shù)進(jìn)步速度c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況d. 設(shè)備使用人員的技術(shù)水平e.設(shè)備配套情況(9) 設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用()進(jìn)行。a.使用年限法 b .修復(fù)費(fèi)用法 c .觀(guān)測(cè)分析法d .功能價(jià)值法e. 統(tǒng)計(jì)分析法(10) 安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括 ()a.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)b .運(yùn)輸費(fèi)用 c

38、 .利息費(fèi)用 d .安裝費(fèi)用(11) 設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為()a.超額重置成本 b .超額投資成本c .超額運(yùn)營(yíng)成本 d .超額更新成 本(12) 機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為()a.法定壽命 b .市場(chǎng)壽命c(diǎn).物理壽命 d .經(jīng)濟(jì)壽命 e .技術(shù)壽命3、計(jì)算題(1)某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于 1985年，原始價(jià)值100萬(wàn)元，1990年和 1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn) 行評(píng)估。調(diào)查表明，該類(lèi)設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 1985年、1990年、 1993年、1995年分別為110% 125% 130% 150%該設(shè)備尚可使用年

39、限為 6年。 另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝 置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33%適用折現(xiàn)率為10% 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專(zhuān)利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元，1999年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1995 年至1999年該類(lèi)設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為 105% 110% 110% 115% 120% 被評(píng)

40、估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)設(shè)備節(jié)約 1000元；被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的 正常投資報(bào)酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過(guò) 了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。（3） 評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5 月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬(wàn)件賬面原值為150 萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)

41、過(guò)調(diào) 查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料： 從1996年5月至2001年5月，該類(lèi)設(shè)備 的環(huán)比價(jià)格指數(shù)1997年為102% 1998年為101% 1999年為99% 2000年為100% 2001年為102%I型機(jī)組在2001年的出廠(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào) 試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的25%被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì) 要求；該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用7年；與具有相同生產(chǎn)能力的U型機(jī)組相 比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4萬(wàn)元左右；折現(xiàn)率為10%試評(píng)估確 定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。、參考答案:1、(1)bc(2)

42、 d(3)b(4)b(5) b(6) a(7) b(8)(9)ca(10) b(11)c（d(13) b(14) a(15) d(16)2、(1)cd(2)cde(3)bc(4) acd(5) abe(6)abcde(7)ace(8)abed(9)abc(10) abd(11) bc（cde3、（1）1）估算重置成本重置成本=100X 150% 110%+5 150滄 125%+2 150滄 130%= 144.67 （萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X6- 144.67 + 2 X2.3 - 144.67 =9.66 年3）估算實(shí)體性貶

43、值率實(shí)體性貶值率=9.66 -（9.66 + 6）= 61.69%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬(wàn)元）5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本（5-4）X 12000= 12000 （元）第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000X（ 1-33% = 8040 （元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040X（ P/A, 10% 6）= 8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本實(shí)

44、體性貶值功能性貶值=144.67 89.25 3.5=51.92（萬(wàn)元）1）估算重置成本重置成本=100X 120滄 105%+1X 120% 115%= 124.72（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=3.75 -（3.75 + 6）= 38.46%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬(wàn)元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計(jì)算

45、被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000X（ 1 33% = 8040 （元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040X（ P/A，10% 6）= 8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬(wàn)元6 ）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 （ 60% 80% X X 100%=1 （ 60% 80% 0.7 X 100%=18.24%7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率=（124.72 47.97 3.5 ） X 18.24%=13.36（萬(wàn)元）8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置

46、成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36= 59.89（萬(wàn)元）1）運(yùn)用市場(chǎng)重置方式（詢(xún)價(jià)法）評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=100X （1+25%）=125（萬(wàn)元）實(shí)體有形損耗率=5X 60%/（5 X 60%）+7X 100%=3/10X 100%=30%評(píng)估值=125X （1 -30%）=87.5（萬(wàn)元）2）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估I型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=150X （1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（萬(wàn)元）實(shí)體有形損耗率=3/（3+7） X 100%=30%功能性貶值=4X （1-33%）（P/A,10%,7）

47、=2.68 X 4.8684=13.05 萬(wàn)元評(píng)估值=156.04 X （1 -30%）-13.05=96.18（萬(wàn)元）3）關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式（詢(xún)價(jià)法）的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹鳎ù私Y(jié)果的權(quán)重超過(guò)51%卩算為主）。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢?用了市場(chǎng)的判斷，更接近于客觀(guān)事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛， 評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）不動(dòng)產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)面地價(jià)2、單項(xiàng)選擇題（1） 最佳使用是（）必須考慮的評(píng)估前提。a. 地產(chǎn) b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d. 資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價(jià)

48、系數(shù)修正法所要修正的因素是（）。a.地理位置和交通條件b.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件c. 容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種（）。a. 加和法 b. 積算法 c. 類(lèi)比法 d. 倒算法（4） 某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%, 其評(píng)估價(jià)值最有可能為（）元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（）計(jì)算。a. 合同工期 b.額定工期c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為100%,從1991年到199

49、5年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）丿元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7） 待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方 米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評(píng)估時(shí)，建 筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另 用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到 建筑物的價(jià)值最有可能是（） 元。a. 61667 b.

50、 925000 c. 789950 d. 58041（8） 殘余估價(jià)法屬于（）中的一種具體方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d.功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7， 容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為()元/平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800(10) 若反映宗地地價(jià)水平，()指標(biāo)更具說(shuō)服力。A建筑總價(jià)格b 土地總價(jià)格土地總面積B. 土地總面積C房地總價(jià)格D 土地總價(jià)格土地總面積建筑總面積(11) 某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每

51、年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加I萬(wàn)元。資本化率為7%則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690(12) 待估地產(chǎn)年總收人18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折 現(xiàn)率為10%則其評(píng)估價(jià)值最接近于() 萬(wàn)元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49(13) 待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房， 宅基地面積為300平方米，房屋每 層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40% 土地還原率為8%建筑物還 原率為10%評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米 1000元，建 筑物的年純收益為() 元。a. 1000b.12000

52、c.4000d.2000(14) 某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物， 并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、15I萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25% 40% 35%則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近()萬(wàn)元。a. 140 b. 157 c. 141 d. 148(15) 如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元，地價(jià)為 2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀(guān)凈收益為 450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%, 那么土地的資本化率最接近于 () 。a. 9 % b. 12.5% c. 7.5% d. 5%(16) 被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80萬(wàn)元，1997

53、年建成，要求評(píng)估該建筑物 2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103% 103% 102%該建筑物的重置成本最接近于() 萬(wàn)元。a. 86 b. 87 c. 90 d. 85(17) 已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為5萬(wàn)元，建筑物價(jià)格 為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于() 萬(wàn)元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100(18) 假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬(wàn)元、 2萬(wàn)元、1萬(wàn)元，從第4年開(kāi)始年純收益保持在3萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為10%， 該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近

54、于()萬(wàn)元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30(19) 被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25 年, 假定折現(xiàn)率為8%,被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于()a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054(20) 運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是 ()。a. 土地的非再生性b.土地位置固定性c. 土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性(21) 某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y 行一年期貸款利率為9%,二年期貸款利率為10%，三年期貸款利率為11%, 開(kāi)發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的1/4 , 問(wèn)該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為()元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25(22) 某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%,取得租金收入的年總成本為 8000元，評(píng)估人員另 用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200元/平方米，建筑物的年純收益為()元。a. 8600 b. 88