秀嘉農(nóng)貿(mào)市場秀亭商業(yè)街物業(yè)管理方案

1、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場秀亭商業(yè)街物業(yè)管理方案序號內(nèi)容一物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式*- 物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)三 .物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容四.人員配備及培訓(xùn)五.物業(yè)管理的特色服務(wù)六.管理服務(wù)承諾編制單位：嘉興市國浩物業(yè)有限公司編制時(shí)間：一. 物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的整體構(gòu)思：秀嘉農(nóng)貿(mào)市場作為農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備等方面的定位均很高。結(jié)合秀嘉農(nóng)貿(mào)市場業(yè)戶群體的特征和針對諸多層面的考慮，我們確立了秀嘉嘉貿(mào)市場物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們目標(biāo)定位是：，使秀嘉農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境、安全保障、文化氛圍、信息服務(wù)等方面成為嘉興市物業(yè)的典范，在嘉興市樹立起名牌物業(yè)形象，并

2、提 升秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理品牌形象，使物業(yè)管理成為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的核心 賣點(diǎn)之一。我們對管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為：建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)演繹農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理形象以點(diǎn)帶面、面上處處開花結(jié)果秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運(yùn)作模式 ：秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運(yùn)作模式包括：管理架構(gòu)、管理運(yùn)行機(jī)制、考 評考績體系等。以下分別闡述：（一）管理架構(gòu) 在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理服務(wù)中， 將結(jié)合秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的人文特點(diǎn)及 行業(yè)法規(guī)，結(jié)合國浩物業(yè)先進(jìn)管理理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式，確定本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)營的管理架構(gòu)1、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理外部組織架構(gòu)嘉興市政府主管部門秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理處嘉興國浩物業(yè)管理有限公司外部組織架構(gòu)說明:1、國浩物業(yè)

3、對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問服 務(wù)；2、政府行政主管部門對本項(xiàng)目物業(yè)管理工作進(jìn)行管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)3、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理處和國浩物業(yè)構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。2. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理內(nèi)部組織架構(gòu)（首年）秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理處咅安管隊(duì)運(yùn)行組維修組行政組環(huán)境組本項(xiàng)冃物業(yè)管理單位4管理處主任1標(biāo)機(jī)信息中心算國浩物業(yè)公司項(xiàng)冃顧問經(jīng)理 指I 反 導(dǎo)*饋反饋服務(wù)地點(diǎn)-內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說明:1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理處對物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理，實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高

4、各部門的工作效率；部門 業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。（二）運(yùn)行機(jī)制為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制嘉興國浩物業(yè)指導(dǎo)反饋命令督導(dǎo)部門主管 I咅部門員工重大突發(fā)事件管理運(yùn)作機(jī)制圖1. 質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有國浩物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的 基礎(chǔ)上，根據(jù)IS09001( 2000版)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理 小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。按國浩物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的

5、要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過 程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施 的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控 制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同 時(shí)，公司還會(huì)通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加 強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和效 率。2. 協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生 的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛 盾和沖突。(1) 行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以 獎(jiǎng)罰為后盾

6、的強(qiáng)制性促動(dòng)力。(2) 競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭,以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。(3) 輿論促動(dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。(4) 管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響 力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。3. 激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、 相互作用、 相互制約 及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。(1) 管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn) 制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎(jiǎng)罰。(2) 實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級制度，調(diào)動(dòng)員工工作熱情。管理處員工實(shí)

7、施獎(jiǎng)罰 制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進(jìn)給予破格 晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。(3) 依據(jù)管理、 管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同， 關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作 情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4. 監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件，防止或 糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。(1) 管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。(2) 業(yè)戶對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。(3) 通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場

8、管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。5. 自我約束機(jī)制(1) 經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象的 利益敏感動(dòng)機(jī)，然后由這類動(dòng)機(jī)去引導(dǎo)對行為自我約束。(2) 目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。(3) 權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條， 促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。二. 物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)包括：工作流程、信息反饋(投 訴處理)渠道及時(shí)間、物業(yè)資料管理幾個(gè)方面。以下分別闡述。(一) 工 作流程1.整體運(yùn)作流程圖秀嘉 農(nóng) 貿(mào) 市 場2. 物業(yè)交接驗(yàn)收流程:與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)埴

9、報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單：發(fā)現(xiàn)問題：記錄在案：書面要求施工單位接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)模擬入住，測定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改3. 工作巡查流程:各部門主管每次例行巡視檢查4.安全管理運(yùn)作流程:發(fā)現(xiàn)*問題保安部主管、保安班長檢緊急通知中央控制室5.機(jī)電設(shè)備維修流程:發(fā)現(xiàn)填管理處無法維修，報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)維修運(yùn)寫宀 完行維畢故修組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場試障申運(yùn)申報(bào)行報(bào)單合報(bào)工程主管、相關(guān)工程師6. 保潔管理流程:環(huán)境主任巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表,保潔班長組織人員實(shí)施整改（二）信息反饋（投訴處理）渠道及

10、時(shí)間1. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息反饋流程：信息源r 處理中心信息接收站tI結(jié)果回饋2. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息反饋控制方式（1）管理處（或客戶服務(wù)中心）值班室，通過信息傳遞工具，如投訴電 話和各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等工具，及時(shí)反饋秀嘉農(nóng)貿(mào)市場每個(gè)區(qū)域 發(fā)生的情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。（2）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（3）管理處每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。（4）通過反饋信息的總結(jié)評比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)， 及時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3 .秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息處理流程政府主管部門新聞媒體業(yè)戶調(diào)查意見箱管理處員

11、工4.客戶投訴處理流程:客戶投訴管理處王任信息中心1 F5.投訴處理時(shí)間1 ）值班人員接到業(yè)戶口頭 / 書面投訴后， 若能立刻回復(fù)業(yè)戶則應(yīng)立刻回復(fù)，并將有關(guān)投訴內(nèi)容和回復(fù)內(nèi)容記錄下來。（2）訴處理人應(yīng)及時(shí)分析問題產(chǎn)生的原因，分析判斷投訴是否有效。 若投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施，在顧客要求回復(fù)的時(shí)間內(nèi) 回復(fù)業(yè)戶。（3）對于業(yè)戶沒有明確回復(fù)時(shí)間的，投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件的輕重緩 急在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)回復(fù)顧客：A. 嚴(yán)重且緊急事件和不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在 2 小時(shí)內(nèi)回復(fù)，對于嚴(yán)重 但不緊急和不嚴(yán)重不緊急事件可在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)；B. 若投訴無效，投訴處理人應(yīng)在 1 個(gè)工作日內(nèi)，將投訴無效的原

12、因知 會(huì)顧客。C. 對于無效的投訴，對業(yè)戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心的解釋。（二）物業(yè)資料管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住 宅項(xiàng)目，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的 科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸 檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到 提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。1. 物業(yè)資料管理流程:2. 檔案資料的分類檢索1）開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料1） 產(chǎn)權(quán)資料A. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B. 用地批準(zhǔn)文件C. 建筑執(zhí)照D.

13、拆遷安置資料2） 技術(shù)資料A. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖B. 建筑施工圖C. 竣工圖a. 總平面圖b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖D. 地質(zhì)勘測報(bào)告E. 工程合同F(xiàn). 開、竣工報(bào)告G. 工程預(yù)決算H. 圖紙會(huì)審記錄I. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）J.隱蔽工程驗(yàn)收簽證K.沉降觀察記錄L. 竣工驗(yàn)收證明書M.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書N.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書O.水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書P.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告Q.供水試壓報(bào)告3) 物業(yè)資料A. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場基本資料B. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場分項(xiàng)資料C. 商業(yè)配套資料D. 娛

14、樂設(shè)施資料2)管理處自建檔案資料1) 業(yè)戶資料A. 業(yè)戶基本情況B. 產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件C. 各項(xiàng)簽約文件2) 日常管理資料A. 環(huán)境管理記錄a. 日常巡查記錄b. 垃圾清運(yùn)記錄c. 消殺記錄d. 噪音檢測記錄B. 保安管理記錄a. 日常巡查記錄b. 交接班記錄c. 值班記錄d. 物資搬運(yùn)放行記錄e. 緊急事件處理記錄f. 車輛進(jìn)出記錄g. 夜間查崗記錄C. 車輛檔案a. 車輛詳細(xì)資料b. 車位使用協(xié)議D. 裝修管理資料檔案E. 維修服務(wù)檔案a. 維修委托單b. 維修服務(wù)回訪記錄F 收費(fèi)管理檔案a. 管理費(fèi)收支公布表b. 管理處與外單位簽訂的各類合同c. 其它G. 設(shè)備管理檔案a. 公用設(shè)施保養(yǎng)維

15、修記錄b. 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄c. 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d. 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄e. 設(shè)備臺(tái)帳H. 業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄I. 業(yè)戶訪問記錄J. 業(yè)戶投訴及處理記錄K. 員工管理檔案a. 員工個(gè)人詳細(xì)資料b. 員工培訓(xùn)考核記錄c. 員工業(yè)績考核記錄d. 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄L. 培訓(xùn)檔案a. 培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄b. 培訓(xùn)考核及跟查記錄c. 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄M. 行政文件a. 政府部門文件b. 公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件c. 公司榮譽(yù)資料N. 其它3、檔案、資料使用流程:開發(fā)建設(shè)單位提供的資料物業(yè)公司建立的資料管理處檔案室4、檔案資料收、發(fā)管理程序（1）公司重要資料（如開

16、發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過管理 處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。（2）日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并 分卷歸檔。5、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場檔案資料管理要求（1 ）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄 音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。（2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲(chǔ)存，便于查找和 利用。（3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期 按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。（4）原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文 件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有

17、關(guān)內(nèi)容，以保證查 閱者及時(shí)找到有效的文件。作廢、（ 5 ）檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。（6）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊， 編輯目錄，分類保存。（7）檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案 標(biāo)識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記后方可 借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相 關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重 需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及 時(shí)收回在外文件

18、，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。（8）檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火 器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔 保管條件符合管理處文檔管理要求。三. 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容本節(jié)主要闡述秀嘉農(nóng)貿(mào)市場安全管理， 環(huán)境衛(wèi)生、 設(shè)施設(shè)備的維修及維 護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。(一)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場安全管理安全工作是秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”， 保安工作具有第一位的意義，只有在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的安全有了切實(shí)的保障， 業(yè)戶才能放心。因而安全管理也是秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理的一切基礎(chǔ)性工作。 門衛(wèi)、巡邏、消防以及車輛管理等工作都屬于安全管理的范疇。1

19、. 保安管理(1) 保安工作的特點(diǎn)A. 以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。B. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)市場的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的保安工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。C. 服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員， 要樹立“服務(wù)第一、 業(yè)戶至上”的思想， 既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。D. 軟件與硬件同時(shí)抓。

20、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。（2）保安工作的主要任務(wù)：A. 門衛(wèi)工作 著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為登記來訪客人、咨詢 指引方位及客戶服務(wù)等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各 類案件的發(fā)生。B. 安全巡檢 定時(shí)和不定時(shí)地對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不 安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。C. 公共停車場管理 疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和 安全管理。D. 案件處理 積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好秀嘉農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)治安管理工作，對發(fā)生

21、的偷盜、 行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。E. 消防工作 建立義務(wù)消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員） ，在消防管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問題處理。F. 與其他部門搞好配合工作2. 相應(yīng)的保安防范措施（1）保安部的組織結(jié)構(gòu) 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與住宅規(guī)模有關(guān)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，保安部的班組崗位設(shè)置如下:保安部（管理處主任兼職） 門衛(wèi)崗1 巡邏機(jī)動(dòng)崗車 管 崗（2）合理安排保安崗位A、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場主入口大門三班倒24小時(shí)值班C、 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場巡邏崗三班倒24小時(shí)值班D、 市場區(qū)內(nèi)車輛管理實(shí)行三班倒24小時(shí)巡邏值班E、保安主管總體協(xié)調(diào)管理（3 ）加強(qiáng)

22、門衛(wèi)崗的監(jiān)控力度A.夜間人流入?yún)^(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤詢問后、登記詢問后、登記進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場J進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場Tf （并跟蹤觀察）*進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場（并跟蹤觀察）B.夜間人流出區(qū)控制圖C.夜間物流出區(qū)控制圖（4 ）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。（5）實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行 24小時(shí)不間斷巡視， 確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對治安巡邏的控制，結(jié)合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡 邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計(jì)對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)

23、計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制 定相應(yīng)的措施。（二）車輛管理車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失， 根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的地 下停車場規(guī)劃情況，在車輛管理上面將實(shí)施以下管理措施：（1）了解業(yè)戶車輛情況，實(shí)行便捷停放（2）實(shí)施停車專用車位制度（3）地下停車場設(shè)減速坡，限制車輛行使速度（4）嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)（5）根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠的標(biāo)識牌和停車設(shè)備、設(shè)施（6）做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動(dòng)區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定（三）消防管理 消防安全責(zé)任重大， 這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)， 消 防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1.宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識

24、是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的 工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員， 將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119 ”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看 錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是秀嘉農(nóng)貿(mào)市場中全體人員的共同 職責(zé)，對于秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：（ 1 ） 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（ 2 ） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（ 3 ） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（ 1 ） 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；（ 2 ） 截?cái)嚯?、氣線路；（ 3 ）

25、重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法；（ 4 ） 急救措施。2. 日常檢查（ 1） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否 有灰塵等；（ 2） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞， 清掃表面灰塵等。（ 3） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好， 氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（4）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3. 讓業(yè)戶參與秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的消防管理（1）組織秀嘉農(nóng)貿(mào)市場人員開展消防演習(xí)。（2）請地區(qū)消防部門專家到場做有關(guān)消防知識講座。（3）成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4. 消防報(bào)警特殊處理程序通知義務(wù)消防隊(duì)員

26、往現(xiàn)場值r報(bào)警L往現(xiàn)場消防119往現(xiàn)場火報(bào)告-班管理處主仟掌握現(xiàn)場情況報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)警通知-往現(xiàn)場-警出事業(yè)戶（四）環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作 環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物 表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的 周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場，我們將對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服 務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境1 環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)(1) 環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務(wù)：A.

27、 負(fù)責(zé)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)公共部位的保潔，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;B. 負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購，合理掌握清潔費(fèi)用的支出;C. 負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D. 負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。(2 )組織結(jié)構(gòu)用具保管(3) 12小時(shí)保潔制度秀嘉農(nóng)貿(mào)市場實(shí)行 12小時(shí)兩班組保潔制度，早晨7 : 00上班直至晚上19 : 00時(shí)下班。以保證秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清 掃在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對業(yè)戶的影響。2 .垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實(shí)施“三 化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無

28、害化，從而實(shí) 現(xiàn)有效的垃圾分流。各類垃圾垃圾分類收集箱(1) 垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝。(2) 分類功能的垃圾箱。(3) 垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利 用，避免資源浪費(fèi)。3. 殺蟲火鼠殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1) 主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。(2) 花錢買安全，可聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。(3 )專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件 下對人體不構(gòu)成為危害。(4) 雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。(5 )定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問

29、題， 消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。(6) 實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉庫等等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場所 以殺蟲為主。(7) 殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記 錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。(8) 對由市、區(qū)愛衛(wèi)會(huì)等部門布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法市場 公共 區(qū)衛(wèi)生地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬 等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)：明凈、光亮、無積塵、 無污跡、無斑點(diǎn)。目測天花

30、、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測各種設(shè)施外表包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面 干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球， 噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛 網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查樓 梯 及 門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸 物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。

31、檢查(五) 設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理高檔小區(qū)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求較普通小區(qū)為高， 為保障秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，把國浩物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。此外，我們將在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此，我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。1. 機(jī)電設(shè)備管理的基本原則(1)采用國浩物業(yè)安全而高效的管理模式A 建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系依據(jù)質(zhì)量管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備系統(tǒng)均

32、由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行 操作規(guī)程。B 制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。C 實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單 修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立設(shè) 備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā) 電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。（2） 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方

33、案A. 根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編 碼規(guī)則B. 制定含有設(shè)備編碼編號的設(shè)備總覽表。C. 依設(shè)備總覽表設(shè)立設(shè)備管理卡 ,設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。D. 對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺標(biāo)示系統(tǒng)。（3）主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺(tái)賬A. 設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。B. 利用信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到公司的宏觀 調(diào)控和監(jiān)管。C. 接受公司綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯(cuò)誤， 對新問題工程部專案協(xié)助解決。D. 工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺(tái)， 便于各項(xiàng)工作均

34、朝良性方向發(fā)展。（4）建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ). 任何工作做到有據(jù)可查。B. 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。C. 發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。D. 適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此 作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。C.完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供 應(yīng)商事項(xiàng)。（5）技術(shù)資料的管理A. 對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套） 存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。B. 工程部資料柜鑰匙管理，納

35、入管理處鑰匙管理體系中（6）有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A. 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。B. 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。C. 設(shè)立與秀嘉農(nóng)貿(mào)市場相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。（7）技術(shù)工種的管理對技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職， 一崗多能， 既提高工作效率和應(yīng)急處理能力， 又作到人力資源的合理配制。2. 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理秀嘉農(nóng)貿(mào)市場公共設(shè)施、 機(jī)電設(shè)備的維護(hù)及管理采用金地成熟的管理模 式。（1）設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)由工程部負(fù)責(zé)，消防中心、公共停車場由 保安部負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán) 格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程

36、。（2）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù) 保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保 養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工 作并作好詳細(xì)記錄。（3）建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的圖 紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備總覽表 ，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備 管理責(zé)任人。（ 4 ）對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入CI 視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示規(guī)范化管理模式。（5）利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡 到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去， 接受有關(guān)職能管理

37、部門的調(diào)控和監(jiān)督。6）工程部組織召開工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。設(shè)施、（ 7 ）建立牢固的質(zhì)量記錄體系。 根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度， 設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各 種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。（8）發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠 安全運(yùn)行。3. 增收節(jié)支，不斷提高管理水平（1） 、 增收節(jié)支措施A. 經(jīng)常對員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約 意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。B. 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專

38、業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。C. 加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代 化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。D. 加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購、專人保管、合理領(lǐng) 用。E. 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減 少公用電費(fèi)支出。（2） 、 提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。A. 提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。B. 配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。C .繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。D.配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)E. 加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管 理的督導(dǎo)作用。F

39、. 維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。G. 建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng) 勵(lì)，提高員工的積極性。H. 實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。I. 成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。4. 機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備 運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓 對地、高壓對低壓以及低壓對 地?cái)?shù)據(jù)。（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正 常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓

40、配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫 度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常，安全無故 障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時(shí)維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門和管道、刷漆共用天線日常維護(hù)每天及時(shí)維修使用正常、信號清晰定期維護(hù)半年檢測信號輸出空調(diào)日常維護(hù)每月過濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到 溫度設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路項(xiàng)目方式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸 以及滿載電流起動(dòng)正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承5

41、. 房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目萬式萬案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡疋期保養(yǎng)1年清洗疋期保養(yǎng)1年修補(bǔ)疋期保養(yǎng)3年翻新溝渠、池地下排水道日常維修每月及時(shí)維修、（清理）破損和堵塞暢通、無損壞疋期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理四. 人員配備及培訓(xùn)（一）秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理處人員的配備（1）秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)公司管理架構(gòu)圖（參考第6頁內(nèi)部管理架構(gòu)內(nèi)容）（2）部門及崗位設(shè)置表A物業(yè)事務(wù)管理崗位設(shè)置類別崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注管理處主任1人白班行政人事、客服、 環(huán)境管 理后勤管理員1人白班后勤、庫房及檔案管理保潔員3人白班園區(qū)道路、樓宇、公共區(qū)域、 裙

42、樓保潔合計(jì)5人B工程管理崗位設(shè)置崗位 名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注維修工1人8小時(shí)值班負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的具體運(yùn) 行、維護(hù)及住戶維修服務(wù)提供住宿，正常 上班時(shí)間8小時(shí)， 其余時(shí)間待命合計(jì)1人C 財(cái)務(wù)管理崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注財(cái)務(wù)主管1人白班兼會(huì)計(jì)職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼財(cái)務(wù)內(nèi)勤1人白班出納職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼合計(jì)2人D安全管理崗位設(shè)置序號崗位代號崗位名稱崗位工作內(nèi)容人數(shù)工作時(shí)段1003安全主管轄區(qū)內(nèi)安全統(tǒng)籌管理17: 30 11 : 3014: 00 18 : 002180當(dāng)值班長負(fù)責(zé)安全岡位管理 （兼巡邏崗）38: 00 16 : 0016: 0024 : 0024 : 008: 003181主

43、入口大門崗大門形象崗、交通管制1同上4182次入口門崗形象崗、交通管制1同上5183區(qū)內(nèi)巡邏崗樓層巡邏、人員出入控制1同上合計(jì)6（二）員工的培訓(xùn)1 培訓(xùn)目標(biāo)為把秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理成嘉興市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、 高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全 面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1） 確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在200課時(shí)以上。（2）新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率100%。（3） 管理人員持證上崗率100%。（4） 特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。（6）對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2培訓(xùn)方式（1）自

44、學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常 重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧（2）自辦培訓(xùn)班 舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ} 講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平。（5）參觀學(xué)習(xí) 組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（6）崗位輪訓(xùn) 通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)；通過人才的橫向、縱向交流， 達(dá)到“專職多能”的目的，從而提

45、高員工的綜合素質(zhì)。3確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（ 1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面 調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：A、按 什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)） ；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員） ；D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等） ；E、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算；F、效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者；備修正計(jì)劃。(2) 員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層(包括潛在管理層)和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè)W

46、 ”的階段，即WHAT” ：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“ WHY ”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。(3) 培訓(xùn)工作程序分析評估培訓(xùn)效果評價(jià)培訓(xùn)工作的有效性4 培訓(xùn)計(jì)劃為確保各項(xiàng)管理工作能按質(zhì)按量完成， 取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下培訓(xùn)計(jì)劃(1) 管理前期培訓(xùn)序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括員工手讓新員工了解公司的冊、勞動(dòng)法、公司質(zhì)量全體新內(nèi)部組織，企業(yè)文化、管1手冊、程序文件、作業(yè)指五天公司員工培訓(xùn)考核理規(guī)章制度及公司各導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等部門職能和運(yùn)作方式了

47、解秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管接管前期計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)全體新內(nèi)部2行強(qiáng)化培訓(xùn)二天公司員工培訓(xùn)考核理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式全體新內(nèi)部熟悉本職工作程序，3崗位職責(zé)及管理制度一天公司員工培訓(xùn)考核管理運(yùn)作程序全體新內(nèi)部對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)4物業(yè)管理方案和要求一天公司員工培訓(xùn)考核管理有較深層次的認(rèn)序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)識各有關(guān)熟悉掌握本專業(yè)的工主管部全體新內(nèi)部5進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn)二天門和協(xié)員工培訓(xùn)考核作技巧，適應(yīng)工作之要求辦單位加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，全體新內(nèi)部6職業(yè)道德培訓(xùn)二天公司員工培訓(xùn)考核提高服務(wù)水平和管理水平學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作全體新內(nèi)部崗位7各崗位上崗見習(xí)培訓(xùn)二天公司員工培訓(xùn)考核方法為正式上崗作好準(zhǔn)備全體新內(nèi)部熟悉掌握條例、實(shí)施8物管條例及配套文件二天公司員工培訓(xùn)考核細(xì)則等內(nèi)容部分管外部9電腦操作知識培訓(xùn)二天理層人培訓(xùn)了解操作工作要點(diǎn)員需持物政府主業(yè)管理外部確保持證上崗率10物管專業(yè)資質(zhì)培訓(xùn)七天管部門上崗證培訓(xùn)考試100%的人員序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)間授課方參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)管理目標(biāo)及模式和管理方全體內(nèi)部明確各項(xiàng)工作要求、11案有關(guān)內(nèi)容二天公司人員培訓(xùn)考核目標(biāo)、模式。崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作全體內(nèi)部崗位掌握崗位要求和考核12制度二天公司人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)。房屋整體布局、水電設(shè)施、公司設(shè)全體內(nèi)部熟悉秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管1