房地產估價師考試房地產開發(fā)經(jīng)營與管理考前沖刺訓練

1、2011年房地產估價師考試模擬試題房地產開發(fā)經(jīng)營與管理判斷題1、進度控制是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。答案( )a、tb、f2、影響物業(yè)收益的因素主要有物業(yè)的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。答案( )a、對b、錯3、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。答案( )a、對b、錯4、以當前潛在使用者的功能需求特征為導向，站在使用者的立場上精打細算，體現(xiàn)以人為本和對人的關懷，是進行房地產產品功能定位應遵守的根本原則。答案( )a、tb、f5、財務凈現(xiàn)值是指房地產開發(fā)項目按目標收益率各年的凈現(xiàn)金流量折

2、算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。答案( )a、對b、錯1：b 2：b 3：b 4：b 5：a6、房地產開發(fā)的建設過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。答案( )a、對b、錯7、城市規(guī)劃應服從房地產開發(fā)的需要。答案( )a、對b、錯8、對舊城區(qū)的房地產開發(fā)項目，開發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。答案( )a、對b、錯9、物業(yè)投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。答案( )a、對b、錯10、房地產同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命，一般情況下，經(jīng)濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話，在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經(jīng)濟壽命周

3、期。答案( )a、tb、f6：b 7：b 8：b 9：a 10：b11、一般情況下，建筑物荷載的傳力方向為梁一板一柱一基礎。答案( )a、對b、錯12、建筑物內無樓梯時，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。答案( )a、對b、錯13、在非概率抽樣中，調查者按若干分類標準確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進行調查稱為定額抽樣。答案( )a、tb、f14、敏感性分析是一種靜態(tài)的不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。答案( )a、tb、f15、除價格因素外，開發(fā)成本、政府政策、相關產品價格、對未來的預期和開發(fā)商利潤等也會影響房地產市場上的供給數(shù)量。答案( )a、對b

4、、錯11：b 12：b 13：a 14：b 15：a16、蒙特卡洛法是房地產開發(fā)項目評估過程中進行敏感性分析時常用的方法之一。答案( )a、對b、錯17、所謂資金的時間價值是指同樣數(shù)額的資金在不同的時間點上具有不同的價值。答案( )a、對b、錯18、房地產同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命，一般情況下，經(jīng)濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話，在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經(jīng)濟壽命周期。答案( )a、tb、f19、復利計息有間斷計息和連續(xù)復利之分，在實際使用中都采用連續(xù)復利計息方式計算。答案( )a、tb、f20、開發(fā)項目的竣工驗收應以開發(fā)商為主，并由其組織有關部門進行驗收。答案( )a、對b

5、、錯16：b 17：a 18：b 19：b 20：a21、根據(jù)中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的要求，商業(yè)銀行對于已取得建設工程規(guī)劃許可證，但尚未取得建設工程施工許可證的房地產開發(fā)項目可以給予項目貸款支持。答案( )a、tb、f22、保本點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。答案( )a、tb、f23、在其他條件相同的情況下，新、舊區(qū)房地產開發(fā)成本費用的主要差別是前期工程費。答案( )a、對b、錯24、成功的房地產銷售過程一般包括宣傳溝通階段、談判階段和簽約階段。答案( )a、對b、錯21：b 22：a

6、 23：b 24：a單選題1、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。a、建筑裝飾部位b、制造工藝c、化學成分d、力學性能2、在我國商品房取得預售許可證時，開發(fā)項目處于()階段。a、決策階段b、前期階段c、建設階段d、租售階段3、物業(yè)管理就是利用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以( )手段管理物業(yè)。a、行政b、法律c、商業(yè)經(jīng)營d、市場4、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。a、能夠保值和增值b、受通貨膨脹的影響c、貸款利率較低d、經(jīng)營成本較低5、下列哪項是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。a、經(jīng)營費用估算b、預算c

7、、預期收益估算d、制定租金方案1：a 2：c 3：c 4：a 5：b 6、經(jīng)營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100%。a、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本b、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本c、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值d、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本7、已知名義利率為6%，實際利率為6.14%，那么年計息周期數(shù)為：a、2b、3c、4d、58、成本加酬金合同是按工程實際發(fā)生的成本加商定的( )來確定總承包價格的合同。a、利潤b、總管理費c、不可預見費d、總管理費和利潤9、招標人采用邀請招標方式時，應當向 () 個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發(fā)出投標邀請書。a、1

8、b、2c、3d、410、哪項市場調查內容不屬于不可控制因素的調查。a、市場營銷因素的調查b、消費者和消費行為調查c、競爭情況的調查d、技術發(fā)展調查6：b 7：c 8：d 9：c 10：a11、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。a、經(jīng)營收人抵償全部投資b、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c、凈收益抵償全部投資d、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資12、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發(fā)商( )。a、有利b、不利c、利弊各半d、不影響13、速動比率是 ()和()的比值a、(流動資產總額-存貨)和流動負債總額b、流動資產總額和流動負債總額c、(流動資產總額-存貨)和負債總額d、流動資產總額和

9、負債總額 14、假設整個投資市場的平均收益率為20%，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)是0.3;整個房地產市場的平均收益率為25%，寫字樓 投資市場相對于整個房地產市場的風險相關系數(shù)是0.8。國家債券的收益率為10%，那么寫字樓投資市場的預期收益率是：()a、22%b、13%c、18%d、14.5%15、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求。a、期望b、最好c、潛在d、過去11：c 12：a 13：a 14：a 15：d16、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對房地產開發(fā)項目進行財務評估，就可以彌補( )與實際情況不符的缺點。a、成本投入的數(shù)量b、成本投入的數(shù)量和時間

10、c、支出與投入的數(shù)量和時間d、銷售收入的數(shù)量17、建筑工程施工合同中的固定總價合同若包含增價條款，則開發(fā)商可令承包商削減其( )，進而降低總承包價，以降低開發(fā)商的風險。a、部分財務費用b、前期工程費用c、管理費用d、不可預見費用18、一個理想的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該項目的風險報酬率。a、貸款利率b、存款利率c、目標收益率d、無風險收益率19、施工圖中軸線的編號規(guī)則為( )。a、水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯數(shù)字由上往下b、水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯數(shù)字由下往上c、水平方向用阿拉伯數(shù)字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上d、水平方向用阿拉伯數(shù)字從右到左，垂直

11、方向用英文字母由上往下20、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。a、投資計劃與資金籌措表b、資金來源與運用表c、營業(yè)利潤測算表d、全部投資現(xiàn)金流量表16：c 17：d 18：d 19：c 20：b21、下列哪項不屬我國房地產開發(fā)投資的資金來源。a、預售收入b、預租收入c、自籌資金d、商業(yè)銀行貸款22、某寫字樓物業(yè)的業(yè)主為獲得較高收益并降低投資風險，應當首選的出租策略是( )。a、以固定租金的形式出租b、簽訂長期租約c、簽訂短期租約d、令長、短期租約保持合理比例23、在項目評估時，當目標收益率大于財務內部收益率時，則該項目的fnpv( )。a、大于零b、小于零c、等

12、于零d、難以確定24、目前我國對申請開發(fā)貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金的要求是：不低于項目總投資的().a、20%b、30%c、25%d、35%25、對于公式a=pi(1+i)n/(1+i)n-1)，下列表述正確的是：a、pi是投資回報，pi/(1+i)n-1)是投資回收b、pi是投資回收，pi/(1+i)n-1)是投資回報c、pi是投資回報，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投資回收d、pi是投資回收，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投資回報21：b 22：d 23：b 24：d 25：a26、當擬建工程沒有完整的初步設計方案而開發(fā)建設單位又急需項目的設計概算時，設計單位可采用( )編

13、制概算。a、概算定額b、類似工程預決算c、概算指標d、工料估算法27、下列哪項不屬于房地產市場區(qū)別于一般市場的基本特征：()a、市場供給b、市場交易c、市場競爭d、市場價格28、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金，年利率11%，按季度計息，一年后應歸還的本利和為1671.93萬元，則投資者借人該筆資金的數(shù)量為( )萬元。a、155b、1400c、1500d、145029、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。a、建筑施工期b、開發(fā)或經(jīng)營期c、建筑物經(jīng)濟壽命期d、建筑物自然壽命期30、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關稅費。a、管理費b

14、、服務及設備費用c、保險費d、職員工資26：b 27：c 28：c 29：c 30：c31、下列哪項不屬我國房地產開發(fā)投資的資金來源。a、預售收入b、預租收入c、自籌資金d、商業(yè)銀行貸款32、經(jīng)營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100%。a、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本b、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本c、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值d、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本33、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。a、投資計劃與資金籌措表b、資金來源與運用表c、營業(yè)利潤測算表d、全部投資現(xiàn)金流量表34、工程成本費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進度計劃可以編制(

15、 )計劃。a、主要費用b、工程成本c、開發(fā)直接費用d、總開發(fā)成本35、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為( )。a、12.55%b、12.00%c、12.36%d、12.68%31：b 32：b 33：b 34：b 35：a36、國家頒布的測量規(guī)范和( )是房地產測量工作依據(jù)的主要規(guī)范性文件。a、建筑制圖標準b、建筑面積計算規(guī)則c、地形圖圖式d、建筑標準圖集37、物業(yè)代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行( )。a、市場定位b、有效的引導c、預測d、幫助38、已知某普通住宅開發(fā)項目的土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用和與轉讓房地產有關的稅金分別為1500萬

16、元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項目的總銷售收入為9000萬元，則應繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬元。a、1020b、1360c、780d、104039、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發(fā)商( )。a、有利b、不利c、利弊各半d、不影響40、下列哪項是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。a、經(jīng)營費用估算b、預算c、預期收益估算d、制定租金方案36：c 37：b 38：c 39：a 40：b41、如果降低房地產開發(fā)過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。a、增加b、減少c、不變d、大幅度減少42、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。a、經(jīng)營收人抵償全部投資b、全部

17、現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c、凈收益抵償全部投資d、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資43、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。a、商場b、住宅c、高爾夫球場d、寫字樓44、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。a、100000b、120000c、80000d、16000045、風險對房地產投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風險的大小確定其合理的( )。a、投資規(guī)劃b、投資回收期c、投資方向d、投資收益水41：a 42：c 43：b 4

18、4：a 45：a46、按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發(fā)商直接發(fā)包的分包合同和( )。a、成本加酬金合同b、固定單價合同c、獨立承包合同d、分包合同47、我國土地增值稅是對( )行為征收的一種稅。a、轉讓土地使用權b、有償轉讓房地產c、繼承房地產d、贈與房地產48、在基礎圖中，0.00=48.88表示室內地面標高0.00相當于( )標高48.88米。a、相對b、基礎c、絕對d、首層樓面46：c 47：c 48：c1.某房地產開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一 般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好

19、，凈現(xiàn)值為負的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該 項目凈現(xiàn)值期望值為( a)萬元.a.2677.5b.3680.60c.4003.50d.5356.802.房屋開發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2m以外和項目( d)范圍內的各種管線、道路工程的建設費用.a.黃線b.紫線c.藍線d.紅線3.房地產開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是(d ).a.資本金、借貸資金、預租售收入6.( b)認為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。a.古典學派的理論b.流動性偏好理論c.is-lm曲線

20、模型的理論d.馬克思的利率決定理論7.房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為(d )。a.30%b.32%c.33%d.25%8.申請領取建設工程施工許可證應具備的條件中，如果建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的(b )。a.20%b.30%c.40%d.50%9.某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率4,預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為(b)元/m2.a.2350.00b.2937.50c.3250.00d.4062.5010.對某房地產項目進行敏感

21、性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是( d)。a.地價b.建造成本c.貸款利率d.資本化率1.房地產泡沫產生的直接助燃劑是(b )。a.土地的稀缺性b.金融機構過度放貸c.投機需求膨脹d.開發(fā)資金的易得性2.(b )是指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。a.銷售量b.吸納量c.出租量d.預售面積3.以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是(c )。a.娛樂用房b.寫字樓c.高級住宅和公寓d.餐飲用房4.在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是( c)。a

22、.投資機會選擇b.投資機會決策分析c.投資機會選擇與決策分析d.市場分析和項目財務評價5.房地產開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為(a )。a.申請招標編制招標文件編制招標工程標底確定招標方式，發(fā)布招標公告投標人資格審查招標工程交底及答疑開標、評標和決標簽訂合同b.申請招標編制招標文件確定招標方式編制招標工程標底發(fā)布招標公告招標工程交底及答疑開標、評標和決標簽訂合同c.申請招標編制招標文件確定招標方式編制招標工程標底發(fā)布招標公告投標人資格審查招標工程交底和答疑開標、評標和決標簽訂合同d.申請招標確定招標方式編制招標文件編制招標工程標底發(fā)布招標公告投標人資格審查工程交底及答疑+簽訂合同6.經(jīng)營性房

23、地產項目的成本利潤率等于(a )乘以100%。a.開發(fā)利潤/總開發(fā)成本b.正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本c.開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值d.正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本7.房地產開發(fā)項目的建設階段是指(c )所經(jīng)過的時間。a.房地產開發(fā)全過程b.獲得土地后到全部工程竣工驗收c.從工程開工到全部工程竣工驗收d.從工程開工到項目租售完畢8.對于( d)的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。a.從容不迫型競爭者b.選擇型競爭者c.兇猛型競爭者d.隨機型競爭者9.假設某項目的資產負債表中負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，

24、流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項目的速動比率為(b )。a.60%b.80%c.100%d.200%10.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的a區(qū)遷至b區(qū)，則b區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有( d)的特性。a.區(qū)位選擇異常重要b.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險c.需要適時的更新改造投資d.存在效益外溢和轉移1.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由( b)支付。a.承租人b.業(yè)主c.承租人和業(yè)主共同d.物業(yè)管理公司2.房地產市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓(a )的客戶認識所營銷的物業(yè)

25、。a.潛在b.過去c.現(xiàn)在d.未來3.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2007年末完工轉入2008年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。那么，該市房屋的平均建設周期為( c)年。a.1.2b.1.5c.2d.34.某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金500萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目(d )。即可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。a.還需投入50萬元建設資金b.還需投入450萬元建設資金c.還需投入800萬元建設資金d.在此情況下5.( d)是判斷項目盈利能力的重要技術

26、經(jīng)濟指標，是指房地產置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。a.投資利潤率b.銷售利潤率c.資本金利潤率d.投資回報率6.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔的出租方式是( c)。a.全租金方式b.毛租金方式c.凈租金方式d.基本租金方式7.不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是( a)。a.抵押貸款利息b.公共設施維修費c.房產稅d.物業(yè)保險費8.下列關于物業(yè)經(jīng)營產生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是(d )。a.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用b.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息c.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅d.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅9.某公司

27、獲得60畝居住用地使用權，規(guī)劃設計條件：規(guī)劃建設用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積( d)。a.92500m2b.88800m2c.80000m2d.76800m210.動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以(c )所需的時間。a.經(jīng)營收入抵償全部投資b.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出c.凈收益抵償全部投資d.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資1.下列關于房地產開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是( )。a.債權人通常是商業(yè)銀行b.不能用于償還土地購置貸款c.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權d.還款

28、資金來源通常是銷售收入2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是( )。a.發(fā)行公司債券b.權益型房地產投資信托基金c.發(fā)行股票d.商業(yè)銀行貸款3.新設項目法人資本金籌措渠道不包括( )。a.政府政策性資金b.國內外企業(yè)入股的資金c.個人入股的資金d.資產變現(xiàn)的資金4.進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是( )。a.債務融資成本分析b.資金占用費分析c.資本金與債務資金的比例分析d.擔保費分析5.下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。a.基礎租金是租戶能接受的最低租金b.基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平c.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金d

29、.寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異1.b2.a3.d4.c5.d1.下列房地產投資風險中，屬于房地產投資個別風險的是(b )。a.變現(xiàn)風險b.時間風險c.或然損失風險d.通貨膨脹風險2.投資組合理論認為，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以(c )。a.提高投資收益b.降低系統(tǒng)風險c.降低個別風險d.使投資毫無風險3.2007年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2,商品住房3750萬m2同期住房空置量為750萬m2,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置量為450萬m2，則該市2007年末的商品住房空置率是(b)。a.9%b.1

30、2%c.15%d.20%4.政府的土地供應政策會直接影響房地產開發(fā)的(c).a.產品質量b.產品性價比c.規(guī)模和結構d.產品檔次5.下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是(d).a.自然周期與投資周期同步變化b.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期c.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期d.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期6.在進行計劃管理中，利用( c)可以表示各項工作的相互關系和制約關系，通過計算可確定計劃中的關鍵工作和關鍵線路。a.控制圖b.因果分析圖c.網(wǎng)絡圖d.橫道圖7.商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預期的(a)水平。a.資本回報b.出租率c.

31、租戶經(jīng)營收入d.營業(yè)收入8.已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的資本金利潤率為(b)。a.13.0%b.43.3%c.33.3%d.23.3%9.下列投資行為中，屬于房地產間接投資的是(a )。a.購買房地產公司股票b.購買土地使用權c.購買新建商品住房d.購買存量商品住房10.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( b)。a.在建工程b.車站c.購物中心d.科技產業(yè)園區(qū)1.年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則

32、一年后的本利和為( a)元。a.1120b.1125.51c.1126.83d.1126.182.某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是( b)。a.8.24%b.8%c.6.12%d.12.62%3.置業(yè)投資中的房地產出租成本(c )。a.含開發(fā)建設成本和出租成本b.含開發(fā)建設成本和經(jīng)營成本c.含購買成本和出租成本d.含購買成本和經(jīng)營成本4.開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成( c)。a.固定資產b.固定資產和其他資產c.以出售和出租為目的的開發(fā)產品成本和以自營為目的的固定資產和其他資產d.以自營和出租為目的的固定資產和其他資產和以出售為目的的開發(fā)產品成本5.房

33、地產置業(yè)投資項目的期間費用計為( d)。a.開發(fā)建設投資b.經(jīng)營成本c.流動資金d.運營費用 6.在房地產開發(fā)項目的( b)過程中，開發(fā)商應將其投資設想落實到一個具體的地塊上。a.投資機會選擇b.投資機會篩選c.前期工作d.施工7.( a)是市場營銷活動的出發(fā)點，是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。a.市場調查b.市場細分c.目標市場的選擇d.市場定位8.市場調查中，( d)的調查內容屬于可控制因素的調查。a.國內外市場環(huán)境b.競爭情況c.技術發(fā)展d.市場營銷因素9.(b )是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。a.預測性調查b.試探性調查c.描述性調查d.因

34、果性調查10.等差序列年費用系數(shù)為( a)。a.1/i-n/(1+i)n-1b.n/(1+i)c.i(1+i)n/(1+i)n-1d.(1+i)n-1/i1.某房地產投資項目的目標收益率為10，內部收益率為16，實際收益率為12，銀行貸款利率為7.5，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是(c).a.1.82b.2.33c.3.57d.5.452.對于同個房地產投資方案，某動態(tài)投資回收期(pb)與靜態(tài)投資回收期(pb)之間的關系是(d).a.pbpb3.某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000m2，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是(a).a

35、.10.42b.11.57c.31.25d.34.724.( a)是房地產項目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。a.投資機會選擇與決策分析b.前期工作c.建設階段d.租售階段5.獲取土地使用權是房地產項目的( b)。a.投資決策階段的工作b.前期工作c.建設階段的工作d.租售階段的工作6.房地產需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產生這一購買行為的主要因素是(d )。a.消費者的感覺b.消費者的生活方式c.消費者的習慣d.消費者的信念7.下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是(c )。a.時值是資金運動起點的金額b.終值是資金運動結束時與現(xiàn)值不等值的金額c.資金等值是指與某一時點上一定金額的

36、實際價值相等的另一時點的價值d.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值8.某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25,則該貸款的實際年利率為(d).a.7.5b.7.56c.7.71d.7.769.某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5，兩年后的年利率調整為8.5，則該家庭在第28個月的還款額為(d)美元.a.1250b.1398c.1416d.156210.下列關于收益率的表述中，錯誤的是(d).a.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率b.財務內部收益率表明了項目投資

37、所能支付的最高貸款利率c.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的.d.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差1.當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用(d )。 a.挑戰(zhàn)定價法b.領導定價法c.目標定價法d.隨行就市定價法2.某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過于求，70m2以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于( c)狀態(tài)。a.均衡b.周期性失衡c.結構性失衡d.區(qū)域性失衡3.某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住

38、房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是( c)萬m2。a.1260b.1380c.1440d.21004.下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是( b)。a.學習b.經(jīng)濟狀況c.對渠道的信賴度d.購買動機5.某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是( b)。a.避強定位方式b.產品差別化方式c.對抗性定位方式d.重新定位方式多選題1、下列哪些屬于房地產投資的系統(tǒng)風險：()a、通貨膨脹風險b、或然損失風險c、市場供求風險d、利率風險e、周期風險2、房地產市場的功能包括哪幾個方面。a、引導需求適應供給條件的

39、變化b、顯示房地產市場需求變化c、配置存量房地產資源和利益d、指導供給以適應需求的變化e、指導政府制訂科學的土地供給計劃3、地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如( )等。a、道路b、房屋c、丘陵d、山地4、房地產開發(fā)貸款的風險主要有：a、政策風險b、市場風險c、貸款保證風險d、財務風險e、經(jīng)營風險5、下列哪些與計算稅前現(xiàn)金流有關的是：a、公積金b、準備金c、抵押貸款還本付息d、所得稅e、空置和收租損失1： abcde 2： abcde 3： ab 4： abcde 5： ce6、某投資者用自有資金購買了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著( )風險。a、

40、收益現(xiàn)金流 資本價值b、購買力c、購買力d、政策7、房地產資產的物業(yè)類型主要包括：()a、居住物業(yè)b、倉儲物業(yè)c、工業(yè)物業(yè)d、特殊物業(yè)e、商用物業(yè)8、對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。a、租金收入減少b、附加支出增加c、物業(yè)資本價值下降d、運營成本下降9、房地產開發(fā)貸款包括：a、土地購置貸款b、建設貸款c、按揭貸款d、土地儲備貸款e、土地開發(fā)貸款10、開發(fā)商預售部分樓宇，是( )的有效辦法。a、提高開發(fā)b、分散開發(fā)風險c、降低開發(fā)成本d、籌措建設資金6： bcd 7： acde 8： ac 9： abe 10： bd 11、下列哪些行為屬于房地產直接投

41、資。a、購買廠房進行生產經(jīng)營b、進行商品房開發(fā)c、開發(fā)建設寫字樓并進行出租d、購買房地產企業(yè)的股票e、購買商品房并在短期內進行轉售12、反映和描述房地產市場狀況的指標有：供給指標、需求指標和市場交易指標。下列哪些屬于供給指標。a、出租量b、空置率c、房屋空間使用數(shù)量d、可供租售量e、房屋施工面積13、房地產市場的參與者主要有：()a、政府機構b、新聞媒體c、建筑承包商d、證券機構e、勞動力就業(yè)中心14、目前在我國獲取土地使用權的途徑有：a、招投標b、劃撥c、拍賣d、掛牌e、協(xié)議15、給水工作的任務是供應建筑物內不同類型的用水，滿足其對( )等方面的要求。a、水量、水質b、生活、生產c、水壓、水

42、溫d、消防11： abc 12： bde|13： ac 14： acd 15： ac16、導致房地產市場價格上升的原因包括( )。a、土地供應減少b、有效需求增加c、房地產開發(fā)成本下降d、通貨膨脹率下降17、房地產市場的運行環(huán)境可分為八類，下列哪幾項屬于社會環(huán)境因素：()a、人口數(shù)量和結構b、家庭結構及其變化c、就業(yè)情況d、居民的思想觀念e、基礎設施狀況18、開發(fā)商預售部分樓宇，是( )的有效辦法。a、提高開發(fā)收益b、分散開發(fā)風險c、降低開發(fā)成本d、籌措建設資金19、按構造情況劃分，樓蓋包括( )等。a、肋形樓蓋b、井式樓蓋c、鋼筋混凝上樓蓋d、無梁樓蓋20、影響財務凈現(xiàn)值指標計算結果的主要因

43、素包括( )。a、凈現(xiàn)金流量b、貸款利率c、基準收益率d、開發(fā)經(jīng)營周期16： bc 17： abd 18： bd 19： abd 20： acd21、對同一棟建筑物內兩個不同的出租單元來說，其單位面積租金水平的差異主要受( )和平面布置等因素的影響。a、樓層、朝向b、租期c、供求關系d、租客類型22、房地產開發(fā)項目評估中的現(xiàn)金流量分析，一般要從( )方面，對反映項目經(jīng)濟效益的財務內部收益率等技術經(jīng)濟指標進行分析測算。a、銷售收入b、全投資c、自有資金d、出租期或出售期23、在資金融通過程中，按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式上的不同，可以將資金融通劃分為( )。a、項目融資b、直接融資c、非項

44、目融資d、間接融資24、下列屬分析市場趨勢的方法有：a、購買者意見綜合法b、相關分析法c、專家意見法d、銷售人員意圖調查法e、時間序列分析法21： abd 22： cd 23： ac 24： bce1.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年，則其面臨()。a.市場供求風險b.周期風險c.變現(xiàn)風險d.通貨膨脹風險答案：d解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。2.香

45、港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于()的考慮結果。a.大陸政策多變b.占領世界投資市場c.風險轉移d.投資組合答案：d解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。3.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于()。a.系統(tǒng)風險b.資本價值風險c.比較風險d.個別風險答案：d解析：個別風險是投資者可以控制的風險。4.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元/年，則其面臨()。a.市場供求風險b.周期風險c.變現(xiàn)風

46、險d.通貨膨脹風險答案：d解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。5.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01%，這是基于()的考慮結果。a.大陸政策多變b.占領世界投資市場c.風險轉移d.投資組合答案：d解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。6.個別

47、發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于()。a.系統(tǒng)風險b.資本價值風險c.比較風險d.個別風險答案：d解析：個別風險是投資者可以控制的風險7.房地產開發(fā)投資較置業(yè)投資()。a.投資回收期長b.風險較大c.提高投資者資信等級d.回報豐厚答案：bd解析：房地產開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也豐厚。8.房地產置業(yè)投資較一般投資，具有()。a.相對較高的收益水平b.得到稅收c.提高投資者的資信等級d.良好的流動性答案：ac解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產置業(yè)投資的優(yōu)點，但是房地產的流動性即變現(xiàn)性較差。9.投資的特性包括 ()。a.投資

48、是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。b.投資具有時間性。c.投資的目的在于得到收益。d.投資具有風險性。答案：abcd10.按照使用目的不同，房地產資產的物業(yè)類型可分為()。a.居住 物業(yè)b.商用物業(yè)c.工業(yè) 物業(yè)d.特殊物業(yè)答案：abcd1.宣傳作為促銷組合因素之一，在()等方面，起著十分重要的作用。a.刺激對企業(yè)產品的需求，增加銷售b.改善形象c.提高知名度d.提高產品品質答案：abc解析：宣傳不能改變產品品質2.確立施工中控制質量的具體措施，主要包括()方面a.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。b.控制混凝土質量c

49、.對對工程中的配套設備進行檢驗。d.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法答案：abd3.開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為()。a.單項工程竣工驗收b.綜合驗收c.單位工程驗d.單項驗收答案：ab4.一般來說，認知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。a.高于b.低于c.等于d.高于等于答案：a5.進度計劃管理通常采用橫道圖和()a.資金流動計劃圖b.網(wǎng)絡圖c.直方圖d.控制圖答案：b1.宣傳作為促銷組合因素之一，在（）等方面，起著十分重要的作用。a.刺激對企業(yè)產品的需求，增加銷售b.改善形象c.提高知名度d.提高產品品質答案：abc解析：宣傳不能改變產品品質2.確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（）方面a.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。b.控制混凝土質量c.對對工程中的配套設備進行檢驗。d.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法答案：abd3.開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為（）。a.單項工程竣工驗收b.綜合驗收c.單位工程驗d.單項驗收答案：ab4.一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。a.高