廣利港海鮮批發(fā)市場項目策劃案

1、XX 廣利港海鮮批發(fā)市場項目策劃案序言建設“ XX 廣利港海鮮批發(fā)市場”是 XX 經(jīng)濟社會的一件大事，項目建設在即將興起的國家一級漁港 廣利港，被 XX 市政府列為發(fā)展“海上 XX ”的龍頭項目，項目建成后將產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大 的經(jīng)濟效益。本策劃書在“效益，謹慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項目的可行性、創(chuàng)新性、價值性、集 中性、信息性和安全性， 目的在于幫助企業(yè)負責人回答五個問題， 即項目為什么要去做？做什么樣的？ 怎樣去做？實現(xiàn)哪些效益？由誰來做？一、可行性 該策劃是結合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情 況，涵蓋投資、設計、質量、工期、形象、營銷推

2、廣等多項內容,作為指導項目操作的重要依據(jù)，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目 的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國學者S?阿瑞提普說：“單單靠科學上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危 險。而在倫理學、政治學、社會學和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答人與人之間的信任以及互相幫助而 提出來的問題?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動態(tài)，創(chuàng)新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的 一個最基本的出發(fā)點之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場

3、營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有 益的探索和創(chuàng)新。三、價值性 任何一項策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優(yōu)秀的項目策劃其價值一定很大，相反，無價值的項 目策劃，不能稱之為一個好的策劃。策劃的結果都要能創(chuàng)造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其 自身的價值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場、管理等實際情況，對如何發(fā)揮各自內在價值潛 力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業(yè)領導決策。四、集中性 在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項目，還是體育 項目，都可以借此達到勝利的目標。本項目也不例外，針對項目開發(fā)與否的兩個關

4、鍵問題，即市場和 資金，本策劃進行了集中性的關注，并重點進行了剖析。五、信息性 俗話說“多存芝麻好打油”。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好 的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎性原則，也是關鍵性的原則。為此， 我們進行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭使本策劃更貼近市場，促成企業(yè)取得預期的 經(jīng)濟和社會效益。六、安全性XX 鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項事業(yè)發(fā)展看好，本項目對于項目企業(yè)來講，不但可 以促進企業(yè)成長，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投資企業(yè)負責的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗，并結合本 地實際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動本項

5、目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的 資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎上，本著對投資企 業(yè)高度負責的態(tài)度和務實的精神，注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風險降到最低限度。項目總論本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值、項目的主要建設指標”三 個方面分析，意在使企業(yè)對項目有一個宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）XX 市海洋資源豐富，有著 4800 平方公里的淺海和 180 萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內沿海七 地市中，產(chǎn)量與 GDP 比重均處于末位， 2002 年，市政府為加快 XX 漁業(yè)經(jīng)濟，編制了 XX 市海洋產(chǎn) 業(yè)發(fā)展規(guī)劃

6、（ 2002-2010 ），提出了 XX 市漁業(yè)應立足國內外市場，加快漁業(yè)結構調整，圍繞漁業(yè)增 效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場建設，發(fā)展?jié)O業(yè)龍 頭企業(yè)，營造優(yōu)良環(huán)境擴大對外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。并提出了各 項具體發(fā)展目標，根據(jù)目標， XX 市到 2005 年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達到 34*104T ，漁業(yè)產(chǎn)值達 31 億元，水 產(chǎn)養(yǎng)殖面積達 146 萬畝，出口創(chuàng)匯達到 1500 萬美元。（二）根據(jù) 2003 年市政府發(fā)布的關于發(fā)展海洋經(jīng)濟，加快“海上 XX 建設的意見，到 2007 年， XX 將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點的一

7、處國家級中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場、冷藏加 工、漁需物資供應、餐飲服務為核心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。并為此出臺了相應的配 套優(yōu)惠政策，以鼓勵漁業(yè)投資經(jīng)營。在 XX 市廣利港總體規(guī)劃中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進 外資和利用民間投資為主，鼓勵發(fā)展具有經(jīng)濟活力的外資企業(yè)和私營企業(yè)，重點發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加 工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。（三）XX 市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮 堤以內的約 20 萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)， 本項目已經(jīng)被作為重點調控中心工作來抓。 該區(qū)域依據(jù)以市 興港，以港帶市的主題內容，應著力打造區(qū)域內的龍頭企業(yè)，本項

8、目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn) 品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營內容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項目，本項 目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（一）可依賴的廣利港載體目前 XX 中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利港按照高起點規(guī)劃、高標 準建設、高效能管理的原則，建設一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所及休閑旅游消費場所，將對 XX 海 洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項目緊臨亞洲最大的平原水庫 - 天鵝湖風景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)

9、萬游客，而周圍缺乏相應的配套服務設施及旅游項目。本項目作為其“東鄰”實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易 漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與 XX 的水產(chǎn)批發(fā)、 零售商進行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉向羊口批發(fā)市場。在廣利港建設批發(fā)市場具有極 大的開發(fā)潛力與消費市場。廣利港批發(fā)市場的建成，不但可以滿足 XX 三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費，濱洲、 淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會來此進行水產(chǎn)交易。（四）珍貴的經(jīng)濟價值 本項目是進入廣利港兩條道路入口的交會位置， 占地利； 是政府批準和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場， 項目含有唯一和壟斷性價值，據(jù)天時；

10、項目符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟，假期經(jīng) 濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。三、項目的主要建設指標（一）項目選址廣利港位于 XX 市中心城防潮大堤南側，廣利河入海口，廣南水庫以東，距離東城約 15 公里。廣利港 海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。 項目區(qū)南北長 453 米， 東西寬 160 米， 占地面積 72480 平方米。 其東側為廣利河，西側為廣南水庫，北側為廣利港邊防派出所，南側為廣利港漁政管理站。附：廣利港概況：廣利港自 1993 年開始開發(fā)建設漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個，常駐人口 357 戶， 1500 人，流動人口 2

11、000 多人，現(xiàn)有漁船 245 艘，燈標一座。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港 邊防派出所。 廣利港 1987 年由勝利油田投資建設， 1992 年移交市海洋與漁業(yè)局管理， 2003 年移交 XX區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù) XX 市人民政府關于發(fā)展海洋經(jīng)濟加快“海上 XX ”建設的意見、 市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2001-2010 ）與 XX 市城市總體規(guī)劃，廣利港將成為未來 XX 集的國家一級漁港。（二）建設條件1、位置條件 項目位于 XX 市本年度破土動工的寬 100 米，深 的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和 具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。該港靠近 以港帶

12、市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。2、交通條件 已經(jīng)修建的 XX 旅游景觀路南二路直達本項目，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項目為購物、休 閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費群體大部分為市區(qū)內有車一族，相對于這部分群體來說， 交通相對便利。3、環(huán)境條件XX 是一個缺少景觀的城市，本項目依托于 XX 市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的 重要景區(qū)，造景升值對于項目來說十分重要。4、土地平整情況 水、電、路、訊等基礎設施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設施相對落后，有待爭取更大的政府 扶持。5、土地征用情況 開發(fā)單位即 XX 市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在內的資產(chǎn)及

13、土地 方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。（三）建設規(guī)模及功能標準1、建筑面積和內容 本項目擬建設為綜合商業(yè)項目， 初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪 22000 平方米（原來是建議增加 10000 平米） ，批發(fā)市場 60000 平方米， 一期 30000 平方米， 冷庫 10000 平方米， 平方米。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質版塊，建議借鑒外地成形市場調整規(guī)劃，如有難度， 可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達到容積率指數(shù)不變。2、功能設施標準 本項目開發(fā)的沿街商鋪，是整個工程創(chuàng)造經(jīng)濟效益的主體部分，注重人性化的設計，以滿足業(yè)主的居 住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風等方面都有一定要

14、求。建筑便于分割組合；排煙、排污、 通風、采光在戶型設計上要重點考慮；應設有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。 基本單體戶型設計為建筑面積 150 平方米、 100 平方米、 50 平方米三種，進深 10 米，廚衛(wèi)齊全。 （批 發(fā)市場等部分未做介紹）（四）建設方案1、建設場地環(huán)境（1）地貌：場地位于 XX 市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及 回填土層。（2）水文地質：根據(jù)地質勘察結果，場區(qū)內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土 結構中的鋼筋無腐蝕性。（3）地震烈度：根據(jù)建設部建抗（1993） 13 號關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（19

15、90）”有關規(guī)定的通知，本工程防震烈度為八度。XX 海洋產(chǎn)品聚XX ”建設 廣利港7 米的新建優(yōu)質漁港碼頭西側，是“海上XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等重大基礎設施的建設，XX 市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，72480 平12000 平米，酒店 120002、總體規(guī)劃布局西向緊靠天鵝湖風景區(qū)， 東向緊靠廣利河漁港， 沿項目四邊建筑低層商鋪， 項目東南角建筑渡假酒店。項目設主入口一個，次入口三個，其中，商鋪 并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實商業(yè)服務配套設施齊全。 商鋪戶型設計適應“商住兩用”需求。 體現(xiàn)獨特的漁港建筑風格。 注重漁港漁碼頭的景觀設計。工程總平面呈斜

16、梯形布局， 中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場， 布局主次分明，各有優(yōu)勢， 用性。（1）（2）（3）（4）3、建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業(yè)，設計時需 遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。本項目地塊緊靠海 港與天鵝湖旅游景區(qū)，項目總體構思應涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同時應考慮到，由 于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料都 提岀了更高的要求，因此，項目在建筑上應采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息，為業(yè)主 裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎。特別

17、提示的是環(huán)境保護：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣 的污染。漁產(chǎn)品變質腐爛對周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.產(chǎn)品定位篇 本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實現(xiàn)項目企業(yè)的效益最大化，其中建筑 布局定位中建議改變原產(chǎn)品設計，敬請決策層高度重視。一、社會價值定位 本項目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項目緊密結合，引領了XX 市的特色消費新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設一處極具海港特色的建筑豐碑，同時吹 響鑫奧特品牌在 XX 地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。鑫奧特公司將把廣 利漁港海鮮批發(fā)市

18、場項目寫入 XX 建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價值定位XX 是一個缺少文化底蘊的城市， XX 的建筑也同樣缺少文化內涵，建筑沒有內涵就如同人缺少靈魂。XX 是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以 極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預估的商業(yè)價值。住漁村、觀海港景色、吃 海鮮，聞覽漁家風俗。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化 博物館里千奇百怪海洋生物標本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭 隨漁船岀海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮三、產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品的設計涉及

19、項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進投入 資金增值和資金周轉速度的加快，如設計方案已呈報，應采用公關方法調整。（一）主路入口景觀 - 趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術感的漁港大門，請書法名家題字“XX 項目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度 為 450 米左右。作為項目標志性引導，可配合政府公建配套操作。（二）入口廣場景區(qū) -“漁港船歌”-“漁趕海大道向南 200 米左右， 即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口， 建議在此設置小型廣場 港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑

20、成本適當?shù)姆秶鷥染拇蛟?。項目主入口做為中?廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船岀海的場景，成為廣場標志； 圍繞“漁港船歌”雕塑設有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側商鋪前退線 與北極星激光地燈 ,以散置卵石鋪設廣場小路 ,設激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。北斗七星 廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時靠北斗七星位導航的場景。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā) - “漁舟唱晚” “漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個項目中的亮點。XX 雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領略到濱海風情， 將此部分開發(fā)并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、 休閑

21、娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補了 XX 的市場空白，更能帶動已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期 大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。 建議調整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā) 面積，商鋪的開發(fā)應注重建筑自身的品質與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點； 建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧 等旅游相關內容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設計為： A 型，建筑面積 150 平 方米和 B 型 100 平方米左右兩種， C 戶型 50 米，進深均 10 米左右。（四）大型海鮮批發(fā)市場 “漁家賣場

22、”建筑于項目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是項目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動批發(fā)市場不確定因 素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內，二期作為儲備項目。產(chǎn)品布局不但要考慮 市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設計方 案：一種建設“單體結構市場”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。該方 案受益期長，但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設計分體街區(qū)式市場。建議結合 國內大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗，聘請規(guī)劃設計專家調整。（五）三星級賓館 “鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個 XX 酒店服務業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議

23、作為一種會議形態(tài)，將在未來被消費 者所接受。本項目填補了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng) 營業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結合旅游資源的開發(fā)， 辟出部分面積建設“漁船展覽館”，向國家旅游局申請定點，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、 漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權式”酒店，對外銷售或合作經(jīng) 營。（六）小型公寓 - “漁人之家” 項目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積 10080 平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面 積在六十 -八十平方米 /套 ,總體銷售價格不超過十萬元左右；可做為廣

24、利港漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)；可 用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區(qū)應注重漁村景觀設計；考慮漁民漁需用品倉儲的 實際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。市場營銷篇 本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產(chǎn)的銷 售”策劃過程嚴謹，涉及核心內容的操作不做過多的文字描述。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 國家宏觀經(jīng)濟形勢良好，經(jīng)濟增長勢頭強勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉，居民收入和消 費信心增加， 這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎， 商品房有效需求不斷被激發(fā)。 銀行儲蓄利 率的降低和股票、期貨等項目投資風險的加大，使人們轉向相對穩(wěn)

25、定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起大眾 百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢，有些城市和地區(qū)的房價持 續(xù)上漲。如山東青島的住宅價格平均已達6000 元 /平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場的鋪面價格已高達 1.5 萬 /平方米以上。個人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當前中國房 地產(chǎn)熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的。二、XX 商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀XX 作為新興城市，隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實施，地價迅猛上漲，掀起 XX 房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。 在東城，黃河工貿(mào)園內的 XX 市裝飾材料市場、市經(jīng)濟適用房中的商業(yè)步行街、沿清風湖的商業(yè)街等 持續(xù)熱銷；在西城，老

26、商業(yè)街（商河路）改造項目、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價格一路攀 升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建設也是如火如荼。 調查表明， XX 商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅 10 年間從 800 多元 /平方米漲到現(xiàn)在 2000 元 / 平方米左右；商鋪 10 年間從 1000 多元 /平方米漲到現(xiàn)在的 3000-4000 元 /平方米左右。 XX 市人均儲蓄 和人均消費連續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求巨大， 期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現(xiàn)，本項目個性鮮明，是 XX 為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項目 集多種功能于

27、一身，不但是廣利港當?shù)丶跋嚓P漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是油城人民投 資置業(yè)的重要選擇。三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析 劣勢分析： 項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是項目位置偏遠，水電路訊等基礎設施相對 落后， 近期難以形成良好的周邊環(huán)境； 二是廣利港常駐人口較少， 近期難以吸引資金和人才； 三是 XX 近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。優(yōu)勢分析： 一是廣利港作為“海上 XX ”建設的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在 2-5 年內周邊現(xiàn)狀將得到徹 底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達幾萬 噸，對于繁榮 XX 漁

28、業(yè)經(jīng)濟將起到積極的推動作用。三是項目市場價值巨大，帶有明顯的唯一性和壟 斷性 機會分析： 投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場的啟動情況 （關系到租金的價格） 和未來的升值潛力， 對于概念足、 市場啟動看好的項目銷售情況較好； 而對于市場啟動緩慢、 開發(fā)商不重視前期炒作和市場運作的項目， 投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項目層出不窮，已經(jīng)引 起社會各界的重視和注意。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預，應借鑒外地先進的成功經(jīng)驗，快速啟 動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。本項目中的周邊商鋪和批發(fā)市 場的產(chǎn)權銷售均應參照考慮。營銷戰(zhàn)略 根據(jù)本項目

29、市場定位和開發(fā)特點，項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。一、目標客戶定位分析XX 周邊縣市，以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類（一）目標客戶區(qū)域 暫時鎖定整個 XX 市（包括市區(qū)和轄區(qū)內三縣兩區(qū)）及 別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。沿街商鋪每套總價在 20 萬左右， 按揭付款首10 100 平方米的不同面積，單XX 市民中家有存款 5 萬元以上，年收入在（二）目標客戶特征 按當前 XX 市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析， 付 40%即 8 萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權式批發(fā)市場可劃分為 價在 1.4萬-14萬/套左右。通過調查表明， XX 市民中家有存款 5萬元以上，年收入在 3萬

30、元以上的人 群將成為產(chǎn)權式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對 于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。（三）目標客戶細分 根據(jù)以上目標客戶特征，此項目的目標客戶可細分為以下幾類人群：1、廣利港原來以漁業(yè)為生的居民2、在廣利港?？康臐O船老板、流動的漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群5、二次置業(yè)的人群6、XX 市和油田年收入在 3 萬元以上的人群二、整體形象策劃推廣 項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要

31、求 造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包 裝。（一）項目視覺識別系統(tǒng)1、名稱記憶、喜愛、傳播。好的項XX 廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地 起名大師參與甚至借機炒作（1）項目名 一個好的項目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、 目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“ 理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、 宣傳。XX 趕海大道”。（2）道路名 項目東側沿廣利河的大路向政府爭取冠名權，命名為“（3）建筑名 項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場 三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮

32、美食街； 住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓 大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場” 酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標志（略）3、標準色（略）4、標準字體（略）（二）形象的延展及運用1、工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體 開工建設后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸 引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。（2）工地圍墻 工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整 體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。（3）主路網(wǎng)及參觀路線 在通向項目工地的主要交通路線設置宣傳項目的路標或廣告牌，在項目入口設置醒目廣告牌，在路兩 側燈桿上懸掛宣傳

33、項目的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設置與包裝設計 在項目現(xiàn)場臨時建設或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內部環(huán)境明亮整潔，里面設置項目 展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項目展示區(qū)內設置項目整體沙盤、 房子模型、戶型結構圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等 設施，便于客戶休憩和詳細了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目 銷售情況表等，要表現(xiàn)出項目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強客戶的 購買信心（公司 有條件的話， 對于商鋪和公寓樓的銷售可以設置樣板間， 給客戶身臨其境的感覺， 增強客戶購買信心）（三

34、）廣告總體策略1、廣告宣傳階段制定相應的廣告策略，按計劃、分階段、系一般按以下五個階段發(fā)布：及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略廣告宣傳要針對確定的目標群體，根據(jù)不同的銷售階段， 統(tǒng)地對項目的整體形象和“賣點”集中進行宣傳和推介。 銷售準備階段首次公開展銷和跟進銷售階段 二次公開展銷及跟進銷售階段 三次公開展銷及跟進銷售階段 掃尾階段銷售 公司安排專人對各個時期廣告效果進行監(jiān)控和調查評估， 的修正和發(fā)布。2、媒介策略 根據(jù)不同的目標客戶群體，調查了解各種媒體的受眾情況和價格，綜合受眾比例和媒體價格后組合選 擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。（1）媒體建議（項目公司可根據(jù)實際情況

35、選擇運用）（略）（2）印刷品的種類（略）3、公關活動策劃（1）內部認購 在項目建設開工后、預售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對項目進行內部認購，簽定內 部認購書，收取訂金，增強項目銷售信心。（2）舉辦展銷會 開盤后，在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會，全面展示項目，吸引目標客戶購買。（3）集團認購 面向集團客戶如某地財團進行項目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產(chǎn)品市場的所有經(jīng)營 業(yè)戶或廣利港居民進行團體購買。（4）開工儀式邀請 XX 市主要領導、水產(chǎn)局領導等參加，媒體同時進行采訪報道，以擴大項目知名度，引起目標客 戶注意。（5）開盤儀式 組織策劃大型公關活動，除組織市級領導參與外

36、，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動，邀 請媒體參與宣傳，進一步擴大項目知名度，增強目標客戶對項目的認知度，促進銷售。4、營銷推廣費用預算（費用待定）三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項目賣點分析6%的三年租金回報；1、“無憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年2、XX 市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；3、XX 市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略1、沿街商鋪銷售策略 為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關于 市場啟動的顧慮。具體是引進一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責運營市場， 并向業(yè)主支付固定的租金，即

37、“返租回報”方式。2、產(chǎn)權式海鮮市場的銷售 銷售策略采取“先出售產(chǎn)權、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招 租。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為10 50 平方米的小產(chǎn)權進行銷售， 回收大量資金， 然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權。 其返租利率一般定在總投資的5 -7。市場整租模式對中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權，由專門的市場管理運營公 司（開發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營，降低了投資者的投資風險，將大大提高項目銷售速度。3、“漁人之家”公寓的銷售 “漁人之家”住宅項目的劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景”的

38、獨特景 觀，一面看海，另一面看湖。為促進其銷售，可以先期進行市場調查，了解目標客戶對項目的需求， 然后采取先預定后銷售的方式對外銷售。4、酒店的開發(fā) 酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟價值，現(xiàn)在開發(fā)為時尚早。（三）市場啟動與招商招租 成立專門的市場經(jīng)營管理公司，可在省外注冊，如浙江某某漁產(chǎn)品市場經(jīng)營管理公司，名義上是與開 發(fā)商沒有任何關聯(lián)的外來公司，實際上由開發(fā)商控股，該公司負責與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年 租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營管理市場。1、政府優(yōu)惠政策。 向政府爭取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受減免相關稅費、簡化手續(xù)辦理的相關優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動，第一年房租免房費，第

39、二年、第三年均以優(yōu)惠價格面向經(jīng)營業(yè) 戶招商招租。可適當收取少量履約保證金（如 5000 元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意 投資的大財團；4、招商范圍：全國沿海省份，山東省內各城市，XX 市及周邊縣區(qū)；5、招商方式： 在上述地區(qū)相關的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當面洽談； 在 XX 市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。6、其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市場氣 氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實際情況繼續(xù)經(jīng)營或對外承包。（四）

40、價格定位及策略1、定價方法 主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。突出項 目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。2、優(yōu)惠條款（略）XX 房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價為1650-1700 元 /平方米，市場攤位上浮到 1350-14003、價格分期策略 內部認購價格 內部認購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在 1600 元/平方米，市場攤位定價為 1300 元 /平方米較為合適。 入市價格 開盤銷售一個月內，為吸引客戶，商鋪價格上浮到 元/平方米。 價格浮動策略 為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷

41、售擴張期建議每兩個月上浮20 元，爭取在預定銷售期內，商鋪價格上浮到1800 元 /平方米以上，市場攤位價格上浮到1500 元 /平方米以上。（五）其他銷售建議1、銷售代理商（銷售顧問） 與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運營公司在房地產(chǎn)銷售方 面具有豐富的經(jīng)驗和技巧，并熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心理，對此項目的把握更為準確，應積 極與其合作。2、全員營銷發(fā)動一切可以利用的關系， 配合銷售部門做好銷售工作。開發(fā)商動員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，3、銷售網(wǎng)絡 為克服項目位置偏遠的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項目，建議開發(fā)商在東西城各設置售樓處一處， 西城可以設在

42、水產(chǎn)品批發(fā)市場門口，東城設在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。四、營銷服務策劃實施（一）財務策略（略）（二）商業(yè)合作關系（略）6 個月， 2005 年 330 個月，工期從 2004 年“漁港船歌” 開展大規(guī)模的宣傳炒作。 2004 年 6 月動工至 2004（三）工作協(xié)調配合（略） 經(jīng)濟效益篇 概述：本篇由項目建設進度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風險分析四部分組成，并綜合考慮市 場多方面因素，通過價格、銷售進度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過對項目 建設進度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價格、不同銷售進度情況下項目的盈虧 保本點，從而幫助企業(yè)進行正確

43、的資金運作，降低投資風險，最大限度地獲得既得利益。為便于企業(yè) 融資，此部分還附有金融機構項目借款程序和有關說明。 一、項目建設進度 該項目工程施工準備分為四期進行滾動開發(fā)。項目總建設期為兩年半，合計 6 月開始，至 2006 年 12 月底結束。 一期開發(fā)分成兩部分同時進行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、 及市場進口的修建、 地上附著物的拆除等前期工程， 同時建設售樓接待中心、 另一部分為海鮮美食休閑街 “漁舟唱晚” 的開發(fā)建設。 工期預計為 6 個月， 年 12 月結束。 二期為 10000 30000 平方米海鮮批發(fā)市場“漁家賣場”的建設。工期預計為 月動工至 2005

44、 年 9 月結束。 三期為建設四棟住宅樓“漁人之家”?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設可在二期海鮮批發(fā)交 易市場啟動后鋪開。工期預計為 6 個月， 2005 年 6 月動工至 2005 年 12 月結束。 四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設。工期預計為 12 個月， 2006 年 1 月動工至 2006 年 12 月結束。 二、項目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為 1740 萬元，其中第一部分工程總投資約為200 萬元 ;第二部分靜態(tài)總投70050 平方米計算，將有 1200 也一時難以做到，風200 個 600 個單位的攤700 2100 萬元。700 萬元。2000 萬元。

45、一是自有資金， 二是銀行貸款， 三是預售收入用于投資部分。資約為 1540 萬元。 二期工程靜態(tài)投資為 700 2100 萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按 元/平方米計算， 60000平方米需要投資 4200 余萬元），且按一個出售單位 余個經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但 XX 市場一時難以消化，即使再向周邊輻射， 險相對較大。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設，即可先期建設 位，建筑面積為 10000 30000 平方米。該部分計劃投資 三期工程靜態(tài)投資為 700 萬元。計劃建設住宅樓四座， 建筑面積 10000 平方米， 每戶住宅面積 75 平方 米,約可住 13

46、3 戶。該部分按每平方米 700 元建筑成本計算，需投入資金 四期工程靜態(tài)投資為 2000 萬元。該酒店總建筑面積約 12000 平方米，總投資約 （需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的 可能變化。） 該項目靜態(tài)總投資為 5140 6540 萬元。 資金投入計劃與資金籌措方式： 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 資金運作方式如下：此外若還缺資金， 則向銀行貸款。自有資金全部用于投資； 預售收入扣除與銷售的關稅費后用于投資； 具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下： 一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)

47、土地的平整、綠化、亮化，停 車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設售樓處和 相應廣告宣傳、炒作約需 200 萬元，由公司自有資金解決。第二部分即 22000 平方米上下雙層商鋪的 開發(fā)建設，公司自籌資金投入 300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約 1540萬元。由 于一期工程所需資金量較大，建設單位如墊資300500 萬元，加上內部認購的部分資金（暫定為100萬元） 可以全部投入，則還有將近700900 萬元的資金缺口， 該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權或在建工程作抵押向銀行申 請房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 此期工程由于受規(guī)

48、劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設200 個交易攤位，建筑面積為10000 平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。700元/平方米X 10000平方米=700萬元上述 700 萬元可由一期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700 萬元的工程，企業(yè)只30%，即 210 萬元左右即可開工建設，此 210 萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。 30000 平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。700元/平方米X 30000平方米=2100萬元上述 2100 萬元可由一期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，21 00萬元的工程，企業(yè)630 萬元資金來源為售出第一期的部分商

49、鋪利潤。10000 平方米；二是一次建設 600 個攤位，建筑面積 30000 平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降 低風險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風險相對較大，資金需求量也較大。在此分別進行估 算。700 上述元/平方米X 10000平方米=700萬元700 萬元可由二期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700 萬元的工程，企業(yè)只即 210 萬元即可開工建設，此 210 萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。30%，首先計算 資金投入： 資金籌措： 需要出資 其次計算 資金投入： 資金籌措： 只需要出資 30% ，即 630 萬元即可開工建設，此 三期工程 資金投入： 資金籌

50、措： 需要出資 四期工程 以三期工程回款作為四期工程的建設投入資金，完成四期工程的建設。四期工程視前三期開發(fā)實際效 果暫不進行具體估算，只假定一個 1 000萬元的利潤目標。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析 我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700 元/平方米，建設期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設計三種不同的產(chǎn)品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷 售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。（見附表） 按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟效益分析（一）價格分析 雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎設施落后、常駐人口較少、海洋資源

51、較少 等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進 行，則可實現(xiàn)既定利潤目標。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒 店建筑成本完全可控制在 700 元/平方米左右。前期炒作工作結束后，該項目的升值空間將十分巨大。 保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500 元/平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進行了詳細分析和測算，這里不 再贅述。則全部售出后X 22000平方米=則全部售出后X 22000平方米=則全部售出后X 22000平方米=1540萬元1760萬

52、元1980萬元則全部售出后X 10000平方米=則全部售出后X 10000平方米=則全部售出后X 10000平方米=600萬元700萬元800萬元則全部售出后X 30000平方米=則全部售出后X 30000平方米=則全部售出后X 30000平方米=1800萬元2100萬元2400萬元則全部售出后X 10000平方米=則全部售出后X 10000平方米=則全部售出后X 10000平方米=400萬元500萬元600萬元1000 萬元。（二）總利潤分析 一期工程： 如定價每平方米 1400 元， 銷售利潤：（ 1400700） 如定價每平方米 1500 元， 銷售利潤：（ 1500700） 如定價每平

53、方米 1600 元， 銷售利潤：（ 1600700） 二期工程： 建設 10000 平方米交易市場時： 如定價每平方米 1300 元， 銷售利潤：（ 1300700） 如定價每平方米 1400 元， 銷售利潤：（ 1400700） 如定價每平方米 1500 元， 銷售利潤：（ 1500700） 建設 30000 平方米交易市場時： 如定價每平方米 1300 元， 銷售利潤：（ 1300700） 如定價每平方米 1400 元， 銷售利潤：（ 1400700） 如定價每平方米 1500 元， 銷售利潤：（ 1500700） 三期工程： 如定價每平方米 1100 元， 銷售利潤：（ 1100700）

54、 如定價每平方米 1200 元， 銷售利潤：（ 1200700） 如定價每平方米 1300 元， 銷售利潤：（ 1300700） 四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤 為便于計算總利潤，我們取每個項目定價的最低值和最高值。由此計算出該項目完工并按計劃出售后 可實現(xiàn)利潤 3540 萬元 4380 萬元（建設 10000 平方米市場時） ，或 4740 萬元 5980 萬元（建設 30000 平方米市場時）。（三）各項目產(chǎn)出及盈虧保本點分析 一期工程保本點分析： 一期工程單位面積造價約700 元/平方米，企業(yè)需投入資金1540 萬元，加上前期造景投入的 200 萬元，合計投入 1740 萬元。工程

55、完工后每平方米我們擬訂14001600 三種價格方案，分別計算相應的資金回收額，并假定在項目開始接受預訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建 設期銷售比例定為 60% ，則可計算出不同價格下的盈虧保本點。如定價每平方米 1400 元計算， 賣出全部可出售面積 22000 平方米的 57%，即 12540 平方米即可回籠資 金 1755 萬元，從而達到盈虧保本點。平方米的 54% ，即 11880 平方米即可回籠資1400元/平方米X 125400平方米1740萬元 0萬元 如定價每平方米 1500 元計算， 賣出全部可出售面積 22000 金 1782 萬元，從而達到盈虧保

56、本點。平方米的 49% ，即 10800 平方米即可回籠資1500元/平方米X 11880平方米1740萬元 0萬元 如定價每平方米 1600 元計算， 賣出全部可出售面積 22000 金 1728 萬元，從而達到盈虧保本點。1600元/平方米X 10800平方米1740萬元 0萬元10000 平方米的540054%，700 2100 萬元，工程完工后每平方米以三平方米即可回籠資二期工程保本點分析： 二期工程單位面積造價 700 元/平方米，企業(yè)需要投入資金 種不同的價格計算保本點： 建設 10000 平方米時： 如定價每平方米 1300 元計算，賣出全部可出售面積 金 702 萬元，從而達到

57、盈虧保本點。10000 平方米的50%，5000平方米即可回籠資1300元/平方米X 5400平方米700萬元 0萬元 如定價每平方米 1400 元計算，賣出全部可出售面積 金 700 萬元，從而達到盈虧保本點。10000 平方米的470047%，平方米即可回籠資1400元/平方米X 5000平方米700萬元 0萬元 如定價每平方米 1500 元計算，賣出全部可出售面積 金 705 萬元，從而達到盈虧保本點。1500元/平方米X 4700平方米700萬元 0萬元30000平方米的54%，16200 平方米即可回籠資建設 30000 平方米時： 如定價每平方米 1300 元計算， 賣出全部可出售面積 金 2106 萬元，從而達到盈虧保本點。15000 平方米即可回籠資30000平方米