房地產(chǎn)項(xiàng)目管理計劃書

1、 穰東項(xiàng)目管理計劃書 第一部分 總則 一、 穰東項(xiàng)目管理部受南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（穰東項(xiàng)目董事會）的委托，對穰東項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)工程項(xiàng)目管理。 二、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理的工作范圍：穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域拆遷階段的管理、前期階段的管理、勘察設(shè)計階段的管理、施工招標(biāo)階段的管理、施工階段的管理。 三、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理主要通過：集成管理、范圍管理、進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險管理和采購管理來控制管理項(xiàng)目、管理的各有機(jī)組成部分，按照準(zhǔn)備（計劃）、執(zhí)行、控制、收尾的管理過程不斷的實(shí)現(xiàn)每一項(xiàng)工作，進(jìn)而達(dá)到實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。四、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理的主要依據(jù) 1、國家和地方有關(guān)建設(shè)用地獲取方式的法律、法

2、規(guī)； 2、國家和地方有關(guān)建設(shè)用地范圍內(nèi)拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)； 3、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)； 4、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等； 5、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件和設(shè)計文件；6、 南陽市會友房地產(chǎn)有限公司穰東項(xiàng)目董事會（以下簡稱項(xiàng)目董事會）與穰東項(xiàng)目管理部經(jīng)理簽訂的項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書；7、 穰東項(xiàng)目管理部代表南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的項(xiàng)目招商引資意向書、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同、項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案。 8、穰東項(xiàng)目部代表南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位簽訂的建設(shè)工程勘察合同、

3、設(shè)計合同、施工合同、材料設(shè)備供貨合同。 五、 穰東項(xiàng)目管理目標(biāo)：按照南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與穰東項(xiàng)目管理部經(jīng)理簽訂的項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書的約定；在達(dá)到（項(xiàng)目董事會）所要求的進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用的目標(biāo)內(nèi)完成項(xiàng)目。 六、 穰東項(xiàng)目部經(jīng)理在簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書后，組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)穰東項(xiàng)目管理部，項(xiàng)目管理中實(shí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。由項(xiàng)目總經(jīng)理主持編寫項(xiàng)目管理計劃，制定工作制度、擬出工作目標(biāo)、明確各方面的關(guān)系，經(jīng)南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)后執(zhí)行。 七、建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷安置工作，其實(shí)施主體單位是穰東鎮(zhèn)穰東居委會，穰東項(xiàng)目管理部的工作范圍主要是：依照與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的項(xiàng)目

4、招商引資意向書、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同、項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案，配合穰東居委會對建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷安置對象進(jìn)行調(diào)查摸底、登記造冊、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，并按照征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書中的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際數(shù)額，兌現(xiàn)補(bǔ)償金。并依照與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同，辦理相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。 八、 合同管理工作是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，在草擬合同文本、合同談判、簽訂合同和執(zhí)行合同過程中，穰東項(xiàng)目管理部要遵照（項(xiàng)目董事會）的要求進(jìn)行各項(xiàng)工作，同時又要認(rèn)真遵守法律法規(guī)，保證所簽合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的風(fēng)險

5、分析作為重要內(nèi)容，要最大限度的推擴(kuò)（項(xiàng)目董事會）的合法權(quán)益。 九、 在初查的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目建設(shè)文件的要求，編制項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計劃，作為各階段進(jìn)度計劃的依據(jù)，項(xiàng)目管理部要認(rèn)真審查各單位編制的工作進(jìn)度計劃，對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)管理；通過組織協(xié)調(diào)按計劃完成各階段的工作。 十、 項(xiàng)目管理部要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)編制項(xiàng)目管理規(guī)劃與各階段工作的管理細(xì)則，作為管理工作的指導(dǎo)性文件和操作性文件。項(xiàng)目管理要保證人力資源的投入，建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，做好職能分工。努力做好各項(xiàng)管理工作，保證各項(xiàng)管理工作質(zhì)量，最后達(dá)到（項(xiàng)目董事會）的滿意。 十一、項(xiàng)目管理部要認(rèn)真組織對概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工設(shè)計的評選、審查

6、和驗(yàn)收，利用價值工程原理對設(shè)計進(jìn)行控制管理，提高工程的使用價值。要對設(shè)計方提出的估算、概算和預(yù)算進(jìn)行評審，在執(zhí)行中要嚴(yán)給進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)概算不超過估算，預(yù)算不超概算，決算不超預(yù)算。 十二、 工程建設(shè)中的重大問題，如項(xiàng)目建設(shè)總計劃、設(shè)計大綱、投資估算，初步設(shè)計和概算、重大設(shè)計變更、動用工程預(yù)備金、突破建設(shè)工期等，項(xiàng)目管理部均應(yīng)向（項(xiàng)目董事會）報告，取得批準(zhǔn)后再執(zhí)行。十三、 項(xiàng)目管理部總經(jīng)理在簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書后，具有選擇勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位的決策權(quán)。所簽訂的合同報（項(xiàng)目董事會）審查備案后，（項(xiàng)目董事會）不能隨意變遷或解除穰東項(xiàng)目管理部與第三方所簽訂的合同。 十四、 項(xiàng)目管理部在

7、代表（項(xiàng)目董事會）辦理各種申報手續(xù)中，要主動向有關(guān)部門進(jìn)行溝通，取得各有關(guān)部門的理解和支持，認(rèn)真聽取各部門的意見和要求，及時向（項(xiàng)目董事會）匯報；不斷完善各項(xiàng)工作，使各項(xiàng)申報工作能順利完成。 十五、 在工程項(xiàng)目管理過程中，每月向（項(xiàng)目董事會）報送工作月報。各階段工作完成后，向（項(xiàng)目董事會）報階段工作總結(jié)報告，工程項(xiàng)目管理工作全部完成后向（項(xiàng)目董事會）報項(xiàng)目管理工作總結(jié)報告，并接受審計。 第二部分 項(xiàng)目管理工作概況一、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的目標(biāo)代表（項(xiàng)目董事會）辦理與本項(xiàng)目有關(guān)的各種手續(xù)，協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，按合同約定完成全部項(xiàng)目管理工作。二、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的內(nèi)容在建設(shè)工程項(xiàng)目管理過

8、程中，穰東項(xiàng)目管理部將代表（項(xiàng)目董事會）辦理以下十個方面的工作：（一）鄧州市政府 落實(shí)對該項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)惠政策（二）計劃部門（發(fā)改委） 報批項(xiàng)目建議書 辦理項(xiàng)目計劃任務(wù)書（設(shè)計任務(wù)書） 列入年度計劃 領(lǐng)取投資許可證 （三）規(guī)劃部門（規(guī)委） 規(guī)劃意見書 設(shè)計方案審批 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 繳納各種規(guī)費(fèi) 城市檔案建立 （四）土地部門（國土局） 辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 辦理集體建設(shè)用地使用證 勘察、詳勘（選擇相關(guān)勘察單位，審核勘察報告） （五）當(dāng)?shù)卣按逦瘯?簽訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同 調(diào)查涉遷戶基本情況，登記造冊 制定和公示征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案 發(fā)布拆遷公告 落實(shí)安

9、置用地 與涉遷戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書 實(shí)施拆遷 五通一平（通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整）（六）設(shè)計單位（設(shè)計院） 概念設(shè)計 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 （七）招標(biāo)部門（招標(biāo)辦） 編制招標(biāo)文件 組織編制標(biāo)底 開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo) 發(fā)中標(biāo)通知，簽訂施工合同、材料供應(yīng)合同。（八）其它部門 消防（征得認(rèn)可） 人防（征得認(rèn)可） 市政（征求意見） 環(huán)保（征求意見） 地震（征求意見） 供水（征求意見） 供電（征求意見） 電訊（征求意見） 衛(wèi)生（征求意見）（九）建設(shè)部門（建委） 領(lǐng)取施工圖紙審核意見書 領(lǐng)取開工審查表 辦理監(jiān)督手續(xù) 領(lǐng)取開工許可證 組織工程竣工驗(yàn)收 辦理工程竣工備案 （十）房管部門

10、 辦理涉遷戶農(nóng)村房屋所有權(quán)證書滅籍手續(xù) 辦理農(nóng)村房屋拆遷許可證 為經(jīng)營商戶辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)證書 三、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的措施 1 編制項(xiàng)目控制性進(jìn)度計劃，報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)，保證各項(xiàng)工作有效地銜接。 2 編制資金需求及使用計劃，報（項(xiàng)目董事會）審批，協(xié)助（項(xiàng)目董事會）合理、充分利用項(xiàng)目資金。 3代表（項(xiàng)目董事會）辦理項(xiàng)目可行性研究報告，并完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批。 4 代表（項(xiàng)目董事會）在方案設(shè)計階段隨時與規(guī)劃部門相關(guān)人員勾通匯報，征求方案意見，以加快規(guī)劃兩證審批。 5 施工圖設(shè)計階段組織設(shè)計與施工的協(xié)調(diào),為加快施工進(jìn)度和工程質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。 6經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，選定勘察單位，并委托專家

11、審核勘察結(jié)果，保證勘察及詳勘進(jìn)度及質(zhì)量。 7代表（項(xiàng)目董事會）與協(xié)作單位（如水、電、等）和政府相關(guān)部門（如消防、人防辦等）隨時勾通，爭取相關(guān)手續(xù)盡快批復(fù)。 8代表（項(xiàng)目董事會）在招標(biāo)辦辦理相關(guān)招標(biāo)手續(xù)。 9代表（項(xiàng)目董事會）辦理開工證。 10經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)辦理專業(yè)驗(yàn)收手續(xù)和竣工備案手續(xù)。 第三部分 征地拆遷階段的管理一、征地拆遷階段的管理目標(biāo)1、 代表（項(xiàng)目董事會）與當(dāng)?shù)攸h委、政府及村委會密切配合，辦理本項(xiàng)目所涉及的土地流轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，依法取得建設(shè)用地的使用權(quán)。2、 配合當(dāng)?shù)卣⒋逦瘯?，做好?xiàng)目宣傳及拆遷區(qū)域基本情況調(diào)查工作，落實(shí)安置用地并完善手續(xù)，以此為據(jù)嚴(yán)格控制拆遷安置成本，圓滿完成

12、拆遷安置補(bǔ)償工作。3、 以本項(xiàng)目的實(shí)際情況，整理計算出拆遷、建設(shè)總成本，拿出有力的依據(jù)，爭取當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的優(yōu)惠政策。4、 完成五通一平（通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整）為開工做好全面準(zhǔn)備。二、征地拆遷階段管理工作的內(nèi)容1、與村委會簽訂穰東項(xiàng)目招商引資意向書。2、收集整理穰東鎮(zhèn)黨委、政府、人大關(guān)于實(shí)施穰東項(xiàng)目的文件、決議、會議紀(jì)要；收集整理村委會運(yùn)用“4+2”工作法，解決該項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)問題的提議、審議、復(fù)議、決議等相關(guān)文件；組織編制穰東鎮(zhèn)原服裝市場擴(kuò)建及鎮(zhèn)中村改造項(xiàng)目建議書。3、組織測繪單位對項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域進(jìn)行邊界勘測，繪制穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域界址點(diǎn)圖，取得該項(xiàng)目總用地面積的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。4、

13、配合村委會組織整理集體建設(shè)用地確權(quán)登記資料，為進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)程序做好準(zhǔn)備。5、協(xié)助村委會整理完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓申請資料，并上報鄧州市土地局。 6、組織整理相關(guān)文件、資料，通過土地流轉(zhuǎn)出讓“招、拍、掛”程序，依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，并與村委會簽訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同，拿到農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。 7、配合村委會，依據(jù)穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域界址點(diǎn)圖，對拆遷區(qū)域涉遷戶的基本情況進(jìn)行調(diào)查，分門別類，登記造冊，以此作為拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。 8、與當(dāng)?shù)卣?、村委會商討研究，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案，并予以公示。9、 督促村委會，落實(shí)拆遷安置用地，并依法取得相關(guān)手續(xù)。 1

14、0、根據(jù)二次公示的征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案內(nèi)容，編制拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，做為與涉遷戶正式簽約的文本。 11、根據(jù)二次公示的征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案內(nèi)容，編制拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，做為與涉遷戶正式簽約的文本。 12、密切配合鎮(zhèn)政府拆遷工作指揮部的工作，項(xiàng)目管理部人員在進(jìn)行簽約培訓(xùn)后，全部隨拆遷工作小組行動。確保在拆遷工作小組做通涉遷戶思想工作后，及時簽約。 13、做好拆遷檔案管理工作，所有涉遷戶簽約后，簽約的文本及涉遷房屋原有的權(quán)屬證明資料、文件、證書等，均報項(xiàng)目管理部，分門別類，登記備案并備份。 14、與專業(yè)拆遷公司簽約，具體實(shí)施房屋拆除，并由拆遷公司負(fù)責(zé)對拆遷現(xiàn)場的垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)并進(jìn)行平整。

15、 15、與村委會及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門聯(lián)系，完成五通一平，做好開工前的準(zhǔn)備工作。3、 征地拆遷階段的管理措施1、 研究和把握國家及地方政府的現(xiàn)行土地政策，重點(diǎn)把握當(dāng)前關(guān)于“農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”的相關(guān)政策，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，從相關(guān)政策找出實(shí)施該項(xiàng)目的依據(jù)及應(yīng)規(guī)避的風(fēng)險。2、 協(xié)助村委會收集、整理、組織土地流轉(zhuǎn)出讓申請上報材料；與鄧州市土地部門加強(qiáng)聯(lián)系，及時了解和把握國家及地方政府關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的政策和動向，爭取以最有利的方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)。3、 督促鎮(zhèn)政府上報鄧州市政府，將該項(xiàng)目納入2009年度鄧州市小城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目；召開相關(guān)部門參加的“穰東項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會”，對該項(xiàng)目的實(shí)施

16、予以肯定。針對該項(xiàng)目所面臨的困難和問題進(jìn)行研討，結(jié)合服裝市場改建、空心村治理、小城鎮(zhèn)建設(shè)、提出問題的處理意見，找出解決困難的方法，促使出臺優(yōu)惠政策；并取得相關(guān)部門的支持于全力配合。4、 配合村委會，以各種形式，用項(xiàng)目規(guī)劃方案圖片、穰東鎮(zhèn)原服裝市場及鎮(zhèn)中村現(xiàn)狀圖片，新舊對比，大力宣傳該項(xiàng)目實(shí)施的必要性，使其家喻戶曉，人人皆知。5、 協(xié)助村委會，運(yùn)用“4+2”工作法程序，對征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案的內(nèi)容廣泛征求意見，并予以修改和完善，形成決議，并予以公示。以此取得廣大村民的配合于支持，促使拆遷工作的順利進(jìn)行。6、 促成由鎮(zhèn)黨委牽頭，書記掛帥、鎮(zhèn)長主理、村支兩委參與的“穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域拆遷工作指揮部

17、”，加大力度，統(tǒng)一協(xié)調(diào)和指揮拆遷安置工作。通過全體鎮(zhèn)干部、村干部的參與，組成若干個拆遷工作小組，拆遷任務(wù)包干到組，包戶到人。由指揮部出臺獎勤罰懶的具體措施，引入激勵機(jī)制，加快拆遷工作的進(jìn)展速度。7、 項(xiàng)目管理部人員，不分部門，不分所學(xué)專業(yè)，統(tǒng)一進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書簽約培訓(xùn)后，充實(shí)到拆遷工作小組中，隨組工作。在拆遷工作小組做通工作后，做通一戶，簽約一戶。并同時引入激勵機(jī)制，出臺獎勤罰懶的具體措施。 第四部分 設(shè)計階段的管理通過設(shè)計階段項(xiàng)目管理，確保設(shè)計文件的有效性和連續(xù)性，充分體現(xiàn)（項(xiàng)目董事會）的意圖，并符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的要求，促進(jìn)設(shè)計單位高效地合作，并按時取得相關(guān)的批準(zhǔn)文件。本

18、項(xiàng)目設(shè)計工作將劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計四個階段。 第一概念設(shè)計階段一、 管理目標(biāo)通過對設(shè)計單位提交的概念設(shè)計及當(dāng)今國內(nèi)已建和正在建設(shè)的相近規(guī)模的同等建筑比較，評選出符合穰東鎮(zhèn)整體規(guī)劃，與“中原明星鎮(zhèn)”相匹配的建筑風(fēng)格、并滿足“中原服飾商貿(mào)城”經(jīng)營戶使用需求的概念性設(shè)計方案。二、 管理工作內(nèi)容1、代表（項(xiàng)目董事會）對概念設(shè)計的進(jìn)度進(jìn)行協(xié)調(diào)。2、對概念設(shè)計分別進(jìn)行建筑形式、結(jié)構(gòu)方案、外部環(huán)境、初步成本估算進(jìn)行分析，并向（項(xiàng)目董事會）提交分析對比報告。3、收集國內(nèi)近期已建成或正在建的相近規(guī)模的建筑相關(guān)的數(shù)據(jù)，分析整理后，向（項(xiàng)目董事會）提交相應(yīng)的報告。4、對概念性方案的施工可行

19、性、工程實(shí)施的進(jìn)度進(jìn)行對比分析，向（項(xiàng)目董事會）提交相關(guān)報告。 5、對概念設(shè)計與穰東鎮(zhèn)現(xiàn)有整體規(guī)劃及已建成建筑的協(xié)調(diào)性進(jìn)行對比分析，并寫出相應(yīng)報告。 三、 主要管理措施 1、建議在本階段成立由項(xiàng)目管理部和規(guī)劃局專家及當(dāng)?shù)卣M成評審組。完成概念設(shè)計的評審工作。通過規(guī)劃局專家的參與將保證所通過的概念設(shè)計在規(guī)劃局順利通過。 2、項(xiàng)目管理部將督促設(shè)計單位提交目前國內(nèi)相近規(guī)模建筑的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 3、項(xiàng)目管理部會同規(guī)劃局的專家將一起聽取關(guān)于各概念設(shè)計介紹，以便了解設(shè)計的意圖。 4、概念設(shè)計的評定將主要從以下幾個方面進(jìn)行： 符合穰東鎮(zhèn)整體規(guī)劃 體現(xiàn)服飾文化文化理念 滿足經(jīng)商客戶群體要求 施工可行性、施

20、工周期的合理性 成本可接受性 5、項(xiàng)目管理部將外聘造價工程師對概念設(shè)計的初步成本進(jìn)行評價估算。 6、如果一個概念設(shè)計可以滿足上述的各項(xiàng)要求，并得到（項(xiàng)目董事會）的確認(rèn)，則由項(xiàng)目管理部發(fā)出書面的通知，繼續(xù)完成下面的工作。 7、如果提交的概念設(shè)計未能通過專家及（項(xiàng)目董事會）的初步評審，則項(xiàng)目管理部將整理出相關(guān)各方意見，由設(shè)計單位繼續(xù)完善，并明確相應(yīng)的完成時間和內(nèi)容。項(xiàng)目管理部將會同（項(xiàng)目董事會）隨時檢查本概念設(shè)計的完成情況，同時對項(xiàng)目總體進(jìn)度安排進(jìn)行調(diào)整，保證整體計劃的實(shí)施。 第二方案設(shè)計階段一、 管理目標(biāo) 通過過程控制，促使設(shè)計單位按期提交符合項(xiàng)目建議書、設(shè)計合同內(nèi)容、質(zhì)量要求及保證審批通過的方

21、案設(shè)計。二、管理工作內(nèi)容 1、項(xiàng)目管理部將負(fù)責(zé)對方案設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。 2、對設(shè)計單位提交的方案設(shè)計進(jìn)行評審，是否滿足項(xiàng)目建議書及設(shè)計合同要求，向（項(xiàng)目董事會）提交相應(yīng)的評審報告。 3、對設(shè)計單位提交的方案設(shè)計估算進(jìn)行評審，向（項(xiàng)目董事會）提交方案設(shè)計估算的評審意見。三、主要管理措施 1、在方案設(shè)計開始前，根據(jù)總進(jìn)度計劃和設(shè)計合同，要求設(shè)計單位編制方案設(shè)計進(jìn)度計劃。 2、項(xiàng)目管理部將對進(jìn)度計劃進(jìn)行評審，并提出相關(guān)的意見。 3、項(xiàng)目管理部會同規(guī)劃局的專家，對提交的方案設(shè)計進(jìn)行評審，并寫出評審報告。 4、方案評審的技術(shù)部分主要包括以下： 方案設(shè)計是否與（項(xiàng)目董事會）確認(rèn)的概念設(shè)計保持連續(xù)性 方案設(shè)

22、計是否滿足于整體規(guī)劃設(shè)計方案的要求 各專業(yè)方案的深度是否滿足于規(guī)劃局報批深度 各專業(yè)方案的深度是否滿足于成本估算深度 各專業(yè)方案的施工技術(shù)可行性 各專業(yè)方案的施工工期可行性 各專業(yè)方案是否可以指導(dǎo)初步設(shè)計文件 各專業(yè)方案設(shè)計是否滿足于項(xiàng)目建設(shè)書中技術(shù)指標(biāo)的要求 各專業(yè)方案是否相互協(xié)調(diào) 結(jié)構(gòu)方案設(shè)計是否滿足于結(jié)構(gòu)安全的國家規(guī)定并能滿足建筑方案設(shè)計的要求 機(jī)電方案是否可以滿足于適用要求 機(jī)電方案及建筑方案是否節(jié)能 機(jī)電方案是否便于后期物業(yè)管理和保養(yǎng) 外部環(huán)境設(shè)計是否可以滿足總體建筑風(fēng)格及總體環(huán)境要求，并體現(xiàn)與之協(xié)調(diào)的品位 交通方案設(shè)計是否滿足要求 建筑風(fēng)格是否體現(xiàn)現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格的要求 5、由項(xiàng)目

23、管理部組織造價工程師對方案設(shè)計估算進(jìn)行評審并向（項(xiàng)目董事會）提交相關(guān)的估算評審報告供批準(zhǔn)。 6、不同階段的方案設(shè)計成果隨時報規(guī)劃局，征得規(guī)劃局的意見，同時與政府其它的職能部門隨時匯報，全方位滿足要求。 第三初步設(shè)計階段一、 管理目標(biāo) 通過對初步設(shè)計的過程控制和協(xié)調(diào)，使設(shè)計單位及相關(guān)外部配合單位密切合作，促使初步設(shè)計文件保持與方案設(shè)計的有效連續(xù)性，完成設(shè)計合同約定的要求，并滿足于規(guī)劃部門的審批要求。2、 管理工作內(nèi)容 1、編寫初步設(shè)計管理細(xì)則。 2、編制設(shè)計大綱,報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 3、根據(jù)設(shè)計任務(wù)向規(guī)劃部門征求規(guī)劃設(shè)計條件，作為設(shè)計的依 據(jù)。 4、審核設(shè)計單位的主要設(shè)計人的資質(zhì)及人員安排，

24、提出初步意見。跟蹤初步設(shè)計階段主要設(shè)計人員的配備情況。 5、在過程中檢查初步設(shè)計文件是否滿足設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書的規(guī)定，并提出相關(guān)意見。 6、對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)的偏差提出改正要求，并驗(yàn)證執(zhí)行情況。 7、代表（項(xiàng)目董事會）組織協(xié)調(diào)與外層單位（水、電等）及政府職能部門的聯(lián)系。 8、組織對初步設(shè)計文件的檢查，驗(yàn)收。 9、對設(shè)計費(fèi)拔付簽署意見。 10、檢查核對設(shè)計工程概算。 11、組織初步設(shè)計階段的會議，進(jìn)行階段性總結(jié)。 12、組織初步設(shè)計文件的報批。三、主要管理措施 1、組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、環(huán)境、造價、法律顧問等專家參加項(xiàng)目管理的咨詢工作。 、法律顧問協(xié)助項(xiàng)目管理部簽訂初步設(shè)計合同，并將合同風(fēng)險分

25、析意見提交（項(xiàng)目董事會）。 3、項(xiàng)目管理部應(yīng)收集必要的資料，包括： 項(xiàng)目建議書 用地紅線圖 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 消防意見等 4、在（項(xiàng)目董事會）主持下召開初步設(shè)計階段管理交底會，提出本階段的管理方法及要求。 5、根據(jù)方案設(shè)計確定的內(nèi)容，將初步設(shè)計劃分為若干個分階段。 6、在每個分階段，要求設(shè)計單位提供階段性的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由指定的人員審查簽認(rèn)，填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，報（項(xiàng)目董事會）審核。 7、在設(shè)計實(shí)施過程中，定期與設(shè)計單位進(jìn)行書面聯(lián)系，跟蹤設(shè)計進(jìn)展情況。 8、在初步設(shè)計的中間階段，與（項(xiàng)目董事會）協(xié)商約定，實(shí)地檢查所有設(shè)計的進(jìn)展情況。 9、實(shí)地檢查工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容 設(shè)計進(jìn)

26、度是否滿足合同及計劃要求 設(shè)計人員資格配備情況是否與合同要求一致 設(shè)計專業(yè)配合情況 已完成階段性成果的設(shè)計質(zhì)量及深度 已完成部分工程成本估算 10、在實(shí)地跟蹤檢查過程中，填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，并報（項(xiàng)目董事會）備案。 11、如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，則專題發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行修正，保證本階段任務(wù)的完成。有關(guān)通知書報（項(xiàng)目董事會）備案。12、定期組織召開有設(shè)計單位參加協(xié)調(diào)會，參加人員必須為各項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人。13、組織設(shè)計單位與有關(guān)部門，如規(guī)劃、建設(shè)、市政、消防、環(huán)保、地震、人防、園林、供水、供電、電訊、交通等協(xié)調(diào)工作。14、建議設(shè)計單位聘請有關(guān)規(guī)劃、消防等單位

27、的人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)的顧問人員，保證審批的通過。15、在初步設(shè)計完成之后，組織（項(xiàng)目董事會）、設(shè)計單位及相關(guān)的外部協(xié)作單位共同對設(shè)計圖紙進(jìn)行審查及驗(yàn)收。審核的主要內(nèi)容包括： 審核設(shè)計項(xiàng)目是否滿足合同規(guī)定的內(nèi)容數(shù)量及深度要求 審核設(shè)計項(xiàng)目對計劃任務(wù)書及規(guī)劃要點(diǎn)的執(zhí)行情況 審核設(shè)計項(xiàng)目中對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核公用工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑物內(nèi)部的使用功能是否滿足要求 審核項(xiàng)目外部條件的落實(shí)情況。設(shè)計與穰東鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)總體要求的協(xié)調(diào)性，水、電、通訊、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關(guān)協(xié)議，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意初步設(shè)計對施工

28、操作的可行性、合理性和對今后物業(yè)管理的影響 注意建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、交通、環(huán)境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的協(xié)議配合。 建筑造型、使用功能、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等方面是否滿足（項(xiàng)目董事會）及市場銷售的要求 審查圖紙的規(guī)范性。如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑造型與立面設(shè)計?？疾旖ㄖ煨团c立面設(shè)計方面是否符合選定的規(guī)劃設(shè)計方案 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參

29、數(shù)取值情況，必要時審查計算書 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。 機(jī)、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性 滿足穰東鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間協(xié)調(diào)配合情況。16、項(xiàng)目管理部在工作中，要主動與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行溝通，及時傳遞設(shè)計情況的信息，使（項(xiàng)目董事會）掌握設(shè)計動態(tài)，取得（項(xiàng)目董事會）對工作的支持。對于（項(xiàng)目董事會）的要求和意見也要與設(shè)計單位及時研究，貫徹到設(shè)計工作中去。17、項(xiàng)目管理部要充分與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見。從而保證對設(shè)計單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打

30、下基礎(chǔ)。18、在初步設(shè)計文件經(jīng)（項(xiàng)目董事會）討論通過后，由項(xiàng)目管理部完成初步設(shè)計和規(guī)劃的報批工作，領(lǐng)取規(guī)劃許可證。 第四 施工圖設(shè)計階段的管理一、 管理目標(biāo) 通過對施工圖設(shè)計過程的控制，促使施工圖設(shè)計單位在約定的時間內(nèi)提交符合合同約定的數(shù)量、質(zhì)量、達(dá)到規(guī)范要求并能完全指導(dǎo)施工的圖紙?？刂剖┕D預(yù)算不超過設(shè)計概算。二、工作內(nèi)容1、經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)簽訂施工圖設(shè)計合同。 2、編寫施工設(shè)計階段管理細(xì)則。3、 審核施工圖設(shè)計的主要人員的資格及人員安排，跟蹤施工圖設(shè)計階段主要設(shè)計人員的配備情況。 4、審核施工圖設(shè)計單位編制的進(jìn)度計劃，提出審核意見，經(jīng)修正后執(zhí)行。5、跟蹤設(shè)計進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，提出相關(guān)

31、的意見和要求。6、在過程中檢查施工圖設(shè)計是否滿足設(shè)計合同及國家規(guī)范的要求，提出意見。7、對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)偏差，提出改進(jìn)要求，并驗(yàn)證糾偏執(zhí)行情況。8、組織施工圖文件的檢查與驗(yàn)收。 9、簽署設(shè)計費(fèi)拔付意見 10、審核施工圖預(yù)算書。 11、對施工圖文件進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。 12、組織相關(guān)的協(xié)調(diào)會，并進(jìn)行階段性的總結(jié)。 三、主要管理措施1、組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、環(huán)境、測量師、造價師、法律顧問等專家參加項(xiàng)目管理部的咨詢工作。2、由法律顧問協(xié)助項(xiàng)目管理部簽訂施工圖設(shè)計合同。3、審核設(shè)計單位的設(shè)計進(jìn)度計劃。4、收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括： 初步設(shè)計文件 規(guī)劃意見書 用地規(guī)劃許可證 工程建設(shè)規(guī)劃許

32、可證 消防審批意見書 人防審批意見 園林意見 市政、水、電、等條件。 規(guī)劃紅線，水準(zhǔn)點(diǎn)等 勘察及詳勘資料5、 復(fù)測及審核相關(guān)資料，如勘察資料，水準(zhǔn)點(diǎn)等6、 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標(biāo)及方法。7、 根據(jù)實(shí)際情況，將施工圖階段劃分為若干分階段，并提出各分階段的工作目標(biāo)。8、 在每個分階段，要求設(shè)計單位提供階段性設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由項(xiàng)目管理部進(jìn)行審核，報（項(xiàng)目董事會）核準(zhǔn)。9、 在設(shè)計實(shí)施過程中，派出專人實(shí)地檢查設(shè)計進(jìn)展情況，主要包括： 設(shè)計進(jìn)度是否滿足合同及計劃要求 設(shè)計人員的配備及到位情況 各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合 已完成部分的設(shè)計質(zhì)量及深度 已完成部分的成本估算10、 如在檢查過

33、程中發(fā)現(xiàn)有不符合要求的問題，則發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行修正。11、 驗(yàn)證批復(fù)整改及修正的措施及措施的執(zhí)行情況。12、 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，加快施工圖的審批速度。13、 在施工圖分階段完成之后，組織（項(xiàng)目董事會）、設(shè)計單位及相關(guān)外層協(xié)作單位共同對設(shè)計圖進(jìn)行審查及驗(yàn)收，按本項(xiàng)目施工圖可以分為四個大部分： 基礎(chǔ)階段施工圖（包括機(jī)電的預(yù)留、預(yù)埋圖） 結(jié)構(gòu)施工圖（包括機(jī)電、外裝修等的預(yù)留、預(yù)埋圖） 機(jī)電安裝施工圖 內(nèi)外裝修施工圖14、 施工圖審核的主要內(nèi)容： 審核施工圖對初步設(shè)計圖的符合及滿足情況 審核施工圖是否滿足于合同規(guī)定之內(nèi)容及數(shù)量 審核施工圖對批準(zhǔn)的規(guī)

34、劃意見的滿足情況 審核施工圖對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑內(nèi)部使用功能是否滿足業(yè)主的要求 審核與項(xiàng)目外部條件的協(xié)調(diào)情況，包括與穰東鎮(zhèn)的市政、水、電、施工條件等，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今后銷售及物業(yè)管理的影響 審查設(shè)計圖紙的規(guī)范性，如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑設(shè)計及立面設(shè)計，考核在建筑造行和立面設(shè)計中體現(xiàn)初步設(shè)計的情況 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計。包

35、括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。 機(jī)、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間是否存在尺寸不一致等情況。15、對施工圖進(jìn)行造價審核。16、與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報，認(rèn)真聽取各主管部門對設(shè)計的意見與要求，取得主管部門對施工圖設(shè)計的核準(zhǔn)。17、與施工圖審核單位密切聯(lián)系，將施

36、工圖審核工作融會貫穿在施工圖的設(shè)計過程中，使施工圖的設(shè)計和審核同步完成。領(lǐng)取施工圖紙審核意見書。 第五部分 施工招投標(biāo)階段的管理一、工作目標(biāo)：通過對穰東項(xiàng)目的施工招投標(biāo)工作，依法選擇出最適合于本工程建設(shè)的施工單位，使（項(xiàng)目董事會）的利益得以最大體現(xiàn)。 二、管理工作內(nèi)容 1編寫招標(biāo)計劃，報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 2經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)辦理招標(biāo)申請。 3經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，委托有資質(zhì)的招投標(biāo)專業(yè)代理公司，編制招標(biāo)文件，內(nèi)容包括投標(biāo)須知，合同協(xié)議書，合同條件，工程規(guī)范和技術(shù)說明，合同圖紙。 4經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，委托有資質(zhì)的單位編制標(biāo)底文件。 5經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，審查施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)，提出

37、選擇施工、監(jiān)理單位的初步意見，報（項(xiàng)目董事會）審批，代表（項(xiàng)目董事會）選擇確定投標(biāo)單位。6代表（項(xiàng)目董事會）組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作。7經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)與中標(biāo)單位簽訂工程承包和監(jiān)理合同。8辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。9作好施工現(xiàn)場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點(diǎn)，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)控制點(diǎn)。10 辦理工程承包合同和監(jiān)理合同的備案工作。三、主要管理措施1項(xiàng)目管理部要充分研究工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定招標(biāo)方式、范圍、程序、組織及時間安排，認(rèn)真編寫好招標(biāo)文件，報（項(xiàng)目董事會）同意后，作為招標(biāo)工作的指導(dǎo)文件。2編制招標(biāo)文件要遵守國家的法

38、律、法規(guī)，使招標(biāo)文件條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定。3要認(rèn)真進(jìn)行工程風(fēng)險分析，對風(fēng)險應(yīng)合理分解，制定回避風(fēng)險的措施，以便在工程建設(shè)過程中順利化解風(fēng)險。4招標(biāo)文件要完整、準(zhǔn)確地反映建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，使招標(biāo)和投標(biāo)建立在真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，可有效地防止在履約過程中的爭議。5進(jìn)行市場價格調(diào)查，合理確定有關(guān)材料、設(shè)備的暫估價格，使招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)價格與市場實(shí)際情況相吻合，為控制投資創(chuàng)造一個比較好的條件。6招標(biāo)文件各部分內(nèi)容應(yīng)力求統(tǒng)一，用詞要明確、嚴(yán)謹(jǐn)，避免由于內(nèi)容前后矛盾，語言表達(dá)含糊不清，造成理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。7選擇投標(biāo)單位要認(rèn)真進(jìn)行資質(zhì)審查，拒絕不合格的投標(biāo)者。審查的重點(diǎn)應(yīng)放在投標(biāo)單位的類似工程

39、的業(yè)績，要落實(shí)到擬投入的總監(jiān)和項(xiàng)目經(jīng)理上，進(jìn)行深入的調(diào)查和了解，確保中標(biāo)后能勝任工作。8要組織好決標(biāo)前的談判，通過談判和答辯進(jìn)一步了解投標(biāo)單位如果中標(biāo)后如何組織施工，如何保證質(zhì)量，如何保證工期，更準(zhǔn)確地判斷投標(biāo)單位的施工組織能力和技術(shù)水平，同時對投標(biāo)報價也需進(jìn)一步的了解和澄清。通過談判后，就可以在候選單位中擇優(yōu)選定中標(biāo)者。 9要重視合同談判，中標(biāo)單位確定后，要抓緊進(jìn)行合同談判，對已達(dá)成的協(xié)議、合同通用條件再予確認(rèn)，要與中標(biāo)單位對合同的專用條件進(jìn)行協(xié)商，避免中標(biāo)單位利用談判爭取對其更有利的承包條件。 第六部分 施工階段的管理1、 施工階段的管理目標(biāo) 1、總體目標(biāo)： 建成南陽市具有徽派建筑風(fēng)格、經(jīng)

40、商及生活配套設(shè)施齊全、對周邊地區(qū)具有強(qiáng)大輻射力的“中原服飾商貿(mào)城”，使該項(xiàng)目成為“中原明星鎮(zhèn)”的代表之作。.2、進(jìn)度目標(biāo)： 一期工程（太子崗路及兩側(cè)建筑和配套設(shè)施）開工后，八個月內(nèi)全部完工，交付使用。3、 質(zhì)量目標(biāo)： 鄧州市安全文明工地、南陽市市優(yōu)工程。4、 成本目標(biāo)：（一期工程） 拆遷安置總成本控制在 萬元之內(nèi)。 建筑工程總成本控制在 萬元之內(nèi)（含室外配套部分）。 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制在 萬元之內(nèi)。 二、施工階段的管理內(nèi)容 1. 編制施工階段項(xiàng)目管理規(guī)劃,報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 2. 代表（項(xiàng)目董事會）辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。 3. 編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計劃。 4. 編制工程

41、建設(shè)資金籌措計劃。 5. 作好施工場地平整，水、電、通訊線路從場外接至約定地點(diǎn)，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)。 6. 組織圖紙會審和設(shè)計交底。 7. 在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與社會各有關(guān)部門的關(guān)系，保證工程正常進(jìn)行。 8. 代表（項(xiàng)目董事會）審核設(shè)計變更,重大設(shè)計變更應(yīng)報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 9. 負(fù)責(zé)處理工程建設(shè)中的違約事件、索賠事件和不可抗力事件，并向（項(xiàng)目董事會）報告。 10. 審核支付工程預(yù)付款、工程款，審核支付由甲供應(yīng)的材料、設(shè)備款。 11. 負(fù)責(zé)組織各專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。 12. 負(fù)責(zé)工程款結(jié)算、工程竣工決算。 13. 工程建設(shè)中的重大問

42、題和決策向（項(xiàng)目董事會）報告,并取得認(rèn)可、批準(zhǔn)、或授權(quán)，作為工作的依據(jù)。14. 定期向（項(xiàng)目董事會）報告工作。三、主要管理措施1編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計劃。要把在合同中約定由甲方完成的工作全部列入計劃。2. 對于三通一平、設(shè)計文件、工程地質(zhì)報告、地下管線資料、水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)，項(xiàng)目管理部要按時限要求完成這些工作，要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任，保證工程建設(shè)的正常進(jìn)行。3. 對于質(zhì)監(jiān)、人防、消防、綠化、城管、環(huán)保、公安等政府主管部門管理部要落實(shí)責(zé)任人專門負(fù)責(zé)這方面的工作，要主動匯報，積極聯(lián)絡(luò)，取得這些部門的支持。4. 嚴(yán)格執(zhí)行各種合同中約定的時限要求，按時答復(fù)、審核、批準(zhǔn)，避免因不遵守

43、時限要求而造成違約。5. 要定期檢查工程進(jìn)度計劃執(zhí)行情況,支持施工單位的進(jìn)度控制工作,力爭按合同完成施工任務(wù),若要突破工期要求,項(xiàng)目管理部要向（項(xiàng)目董事會）報告,非（甲方和不可抗力）原因造成的合同工期延誤，要追究承包單位的違約責(zé)任,并向其提出索賠要求。6. 項(xiàng)目管理部要編制由甲方供應(yīng)的材料、設(shè)備采購大綱，確定采購方案和采購計劃，負(fù)責(zé)采購工作，滿足工程進(jìn)度的需要。7. 定期向（項(xiàng)目董事會）匯報工程投資的使用情況，使（項(xiàng)目董事會）了解資金運(yùn)行狀態(tài)，便于（項(xiàng)目董事會）根據(jù)工程對資金的需求來籌措資金，并按時支付各項(xiàng)應(yīng)付的款項(xiàng)。8. 按合同約定的時限要求，組織分部工程、專業(yè)工程的驗(yàn)收。及時組織竣工驗(yàn)收，

44、代表（項(xiàng)目董事會）辦理竣工備案手續(xù)。9. 認(rèn)真組織好圖紙會審，將施工單位和項(xiàng)目管理部的意見進(jìn)行匯總，提交設(shè)計單位，在設(shè)計單位進(jìn)行準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，進(jìn)行設(shè)計交底，根據(jù)交底情況由承包單位整理交底，辦理變更洽商。 10支持監(jiān)理單位的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理單位做好以下工作： 對施工單位的資質(zhì)審核 對施工組織方法和施工方案的審查 對材料報驗(yàn)和試驗(yàn)的過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督 按規(guī)范編制監(jiān)理文件 切實(shí)做好現(xiàn)場的巡視、和分項(xiàng)分部驗(yàn)收工作 重點(diǎn)區(qū)段或部位必須實(shí)施旁站監(jiān)理 要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任11 根據(jù)設(shè)計要求，做材料構(gòu)件、配件樣品的審核和取樣工作。12 在施工過程中組織承包單位、監(jiān)理單位與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)工作，解決

45、好施工中的設(shè)計技術(shù)問題，保證工程的質(zhì)量。13 參加工程事故的處理，要維護(hù)我方的利益，保證工程的安全和使用功能，對造成損失的要對責(zé)任方進(jìn)行索賠。 14 組織由承包單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位和項(xiàng)目管理部參加的竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量要符合設(shè)計要求和工程驗(yàn)收規(guī)范。15 要對合同進(jìn)行風(fēng)險分析，采取相應(yīng)的防范措施，代表（項(xiàng)目董事會）完成應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，減少和避免針對我方提出的索賠。監(jiān)督承包單位和供貨單位全面履行合同應(yīng)盡的義務(wù)。16 要編制施工階段資金使用計劃報（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)，要合理及時審核批準(zhǔn)資金支付申請。17 對設(shè)計變更、施工洽商要嚴(yán)格進(jìn)行管理，凡是要調(diào)整費(fèi)用的均要先經(jīng)監(jiān)理單位審核，并得到項(xiàng)目管理部的批準(zhǔn)，

46、才能實(shí)施變更。18 撥付預(yù)付款、工程款、材料款、設(shè)備款要按合同約定執(zhí)行。19 工程暫停及復(fù)工的管理：當(dāng)工程需要暫停時，監(jiān)理單位一般要事先向項(xiàng)目管理部報告，同意后由監(jiān)理單位簽發(fā)停工令，并處理好由此引發(fā)的各類問題；當(dāng)具備復(fù)工條件時，要求監(jiān)理單位及時簽發(fā)復(fù)工審批意見。20 工程延期的管理。對非承包單位原因造成的工程延期事件，只有承包單位按合同約定的期限提出延期意向報告，監(jiān)理單位才受理延期申請，監(jiān)理單位要根據(jù)工程延期事件屬實(shí)，依據(jù)合同條款準(zhǔn)確，事件發(fā)生在關(guān)鍵線路上的原則，對工程延期進(jìn)行評估，最終評估的延期天數(shù)要與項(xiàng)目管理部協(xié)商一致。21 費(fèi)用索賠的管理： 項(xiàng)目管理部應(yīng)要求監(jiān)理單位對可能導(dǎo)致索賠的原因進(jìn)

47、行充分的預(yù)測和防范，通過合同管理防止干擾事件的發(fā)生，對已發(fā)生的干擾事件要及時采取措施，減少影響和損失，在處理索賠中，要反駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。22 合同爭議的調(diào)解： 發(fā)生合同爭議后，一般情況下，應(yīng)通過監(jiān)理單位才能進(jìn)行調(diào)解協(xié)商，在調(diào)解協(xié)商的基礎(chǔ)上作出決定，雙方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行，若不同意協(xié)商的決定，可按合同約定辦理，進(jìn)行訴訟或仲裁，項(xiàng)目管理部在解決合同爭議過程中要認(rèn)真維護(hù)（項(xiàng)目董事會）的合法權(quán)益。23 違約處理： 項(xiàng)目管理部要代表（項(xiàng)目董事會）履行應(yīng)盡的義務(wù)，避免發(fā)生違約事件。當(dāng)違約事件可能發(fā)生時，也要及時通知各方，防止違約事件發(fā)生。在當(dāng)違約事件發(fā)生時，要求監(jiān)理單位及

48、時進(jìn)行調(diào)查、分析，提出處理方案，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，評估工程延期和費(fèi)用損失數(shù)量。24 在管理工作中項(xiàng)目管理部要主動與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)真聽?。?xiàng)目董事會）的意見，及時傳遞各類的重要信息，使（項(xiàng)目董事會）掌握各方面的工作動態(tài)，取得（項(xiàng)目董事會）對管理工作的支持，對作好各項(xiàng)工作將起到非常大的促進(jìn)作用。25 按時組織工地例會，支持監(jiān)理單位協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等方面的問題，必要時還可以召開專題會議。會議均應(yīng)編制會議紀(jì)要，發(fā)給各單位。26 項(xiàng)目管理部每月要組織由監(jiān)理、施工、設(shè)計、管理各方面主要負(fù)責(zé)人參加的協(xié)調(diào)會，重點(diǎn)研究協(xié)調(diào)在質(zhì)量、進(jìn)度、造價等方面重大問題，并編寫紀(jì)要報（項(xiàng)目董事會）。27 對于規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、城管、消防、人防、供電、供氣、通訊等主管部門要主動溝通，及時匯報，取得他們的支持，保證工程順利進(jìn)行。 第七部分 項(xiàng)目工程的管理組織1 項(xiàng)目管理部總經(jīng)理做為（項(xiàng)目董事會）的代表，行使（項(xiàng)目董事會）所授予的職權(quán)。對整個項(xiàng)目的管理負(fù)責(zé)。2 工程實(shí)