某建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目總論第二章市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)第三章建設(shè)條件第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資估算項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第七章資金籌措及用款計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論1項(xiàng)目總論項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)本項(xiàng)目暫定名稱(chēng)為XXXXXXXXX1.1.2項(xiàng)目承辦單位本項(xiàng)目由XXXXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)承辦。公司董事長(zhǎng)為XXX總經(jīng)理為XXX本項(xiàng)目由XXX總經(jīng)理總負(fù)責(zé)。1.1.3項(xiàng)目主管部門(mén)本項(xiàng)目行政主管部門(mén)為XX市XX區(qū)人民政府，X市建委及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān) 部門(mén)，項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)主體為 xxxxXt地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)用地位XXXX市東南，XXXX市 XXXX區(qū)XXXX村與XXXX村交

2、界地段。該建設(shè)場(chǎng)地屬XX市XX區(qū)管轄。1.1.5項(xiàng)目用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為50.31公頃，部分為耕地，部分為荒地。場(chǎng)地內(nèi)有零星農(nóng)用蔬菜大棚， 場(chǎng)地基本平整,自然坡度為0.20-0.30%。1.1.6項(xiàng)目可行性研究概況本項(xiàng)目可行性研究由XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及XXXX建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)?？尚行匝芯?的依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計(jì)劃開(kāi)發(fā)土地的合同及權(quán)證文件。擬建場(chǎng)地 基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場(chǎng)調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門(mén)指令，批準(zhǔn)文件以及國(guó)家相關(guān)的法律法 規(guī)?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括：投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開(kāi)發(fā)總投資估算、市場(chǎng) 調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此

3、次投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行的研 究結(jié)論。2項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目提出背景“努力使本項(xiàng)目為XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)。市、區(qū)兩級(jí)政府按照“十七大”指出全體人民學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)?！钡木窈蚗XXX市及XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的需要，市，區(qū)兩級(jí)政府決定委托XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)大型以老年公寓為中心 的綜合居住社區(qū)。該項(xiàng)目目前已完成土地征購(gòu)，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。鑒于市區(qū) 兩級(jí)政府盡早開(kāi)工的要求，目前基建項(xiàng)目已進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批，工程詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)工 作，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2008年初開(kāi)工建設(shè)， 五年內(nèi)全部完成并交付使用。1.2.2承建投資方式本項(xiàng)目由XXXX房地產(chǎn)公司獨(dú)家承擔(dān)

4、投資風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)家籌措資金開(kāi)發(fā)建設(shè)。投資方式全部為現(xiàn) 金投入，資金籌措通過(guò)自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預(yù)售三條渠道解決。123承建單位背景XXXX集團(tuán)下設(shè)XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、XXXX建筑安裝工程公司、XXXX物業(yè)管理有限責(zé)任公司、XXXX農(nóng)牧林綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司及 XXXX賓館有限責(zé)任公司。XX集團(tuán)注冊(cè)資本金為人民幣Y 2億元，年可完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額為人民幣Y 3億元。年開(kāi)發(fā)及施工能力為100萬(wàn)平方米。第二章市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)1.XXXX市房地產(chǎn)形勢(shì) 1.1經(jīng)濟(jì)適用房情況經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大，1-9月比重加大，完成投資36778萬(wàn)元,XXX）市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增

5、長(zhǎng)迅速,比上年增長(zhǎng)287.5%,占商品住宅投資的比重為 7.56%,比上年提高了 4.02個(gè)百分點(diǎn)，是XXXX市歷史上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資最多的一年。1-9月經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為114.38萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 196.6%;積的13.85%,比上年提高3. 59個(gè)百分點(diǎn)。在施工面積中新開(kāi)工面積 6.36占住宅施工面萬(wàn)平方米，與上年同比下降58.4%；竣工面積14.53萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 69.54%。1-9月，XXXX市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際銷(xiāo)售面積1.45萬(wàn)平方米，與上年同比下降78.86 %; （去年重點(diǎn)解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大），空置一年以上面積0.95萬(wàn)平方米，與上年同比下降了

6、48.9 %。1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1.2.1完成投資情況1-9月XXXX市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.1億，比去年同期增長(zhǎng)65.18%,比上月增長(zhǎng)61%其中，商品房建設(shè)投資48.68億元，占完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的77.15 %，比去年同期增長(zhǎng)76.3%;1.2.2投資用途構(gòu)成1-9月，XXXX市房地產(chǎn)投資構(gòu)成為：住宅48.68億元，占房地產(chǎn)投資的77.14%,比去年同期增加6.93個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓2.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.66%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9.81億元，占房地產(chǎn)投資的15.54%;其他2.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.65%,比去年同期分別增長(zhǎng)17.85%、56.96%和下降了 27.1%

7、;新增固定資產(chǎn)27.37億元，比去年同期增加23.28億丿元。1.2.3當(dāng)年資金到位情況1-9月，XXXX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)年到位資金 757668萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)85.67%。從資金來(lái)源情況看，國(guó)內(nèi)貸款79035萬(wàn)元，占到位資金的10.43%;企業(yè)自籌資金382914萬(wàn)元,占到位資金的50.4%;其他資金292519萬(wàn)元，占到位資金的38.61%;利用外資占到位資金的0.42%。國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降 2.92和11.11個(gè)百分點(diǎn),其他資金增長(zhǎng)幅度較大為13.63%。與上年同比國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)112%利用外資增長(zhǎng)100%長(zhǎng)52.2%;其他資金增長(zhǎng)186.81%=自籌資金增1.3 土

8、地供應(yīng)情況1-9月，土地開(kāi)發(fā)投資2.57億元，與上年同比增長(zhǎng)6.53%;購(gòu)置土地費(fèi)10.98億元，與上年同比下降15.46%。1-9月完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35萬(wàn)平方米，購(gòu)置土地面積134.34萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積298.17萬(wàn)平方米。與上年同比完成開(kāi)發(fā)土地面積和購(gòu)置土地面積分別減少10.41和121.64萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng) 92.02萬(wàn)平方米。（表1）2007年9月2006年9月2007年比2006年增減本年完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35150.76-10.41待開(kāi)發(fā)土地面積298.17206.1592.02本年購(gòu)置土地面積134.34255.98-121.641.4商品房施工

9、、新開(kāi)工及竣工情況表1 2007年9月與2006年9月土地供應(yīng)增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米1-9月，XXXX市房屋施工面積為1112.56萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)93.15%。其中，商品住宅施工面積為825.95萬(wàn)平方米，占施工面積的74.24%,與上年同比增長(zhǎng)119.74%;辦公 樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房施工面積分別為 62.74、170和53.87萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng) 23.33%、41.37%和 85.63%。1-9月，在商品房施工面積中新開(kāi)工面積 255.15萬(wàn)平方米，與上年同比下降20.26%。其中,商品住宅為225.13萬(wàn)平方米，與上年同比下降12.93%;辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

10、和其他用 房分別為8.34、12.78和8.89萬(wàn)平方米，與上年同比辦公樓增長(zhǎng) 77%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別下降72.18%和17.76%。1-9月商品房竣工面積159.97萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 278.54%其中，商品住宅竣工面積為106.65萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 282.4%;辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別為21.97、24.25和7.09萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng)1404.79% 106.03%和521.93%。（表 2）表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新開(kāi)工、竣工情況施工、竣工房屋面積及竣工價(jià)值施工面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）2

11、007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月房屋建筑面積合計(jì)1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分：1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.892、辦公樓62.7450.878.344.6921.971.463、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房170120.2512.7845.9324.2511.774、其他53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋銷(xiāo)售情況1-9月，XXXX市商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積63.42萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)1.63 %，與1-8月 相

12、比增長(zhǎng)18.65%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積 48.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1 %，與1-8月 相比增長(zhǎng)20.37%。商品房竣工面積比銷(xiāo)售面積多 96.55萬(wàn)平方米；商品住宅竣工面積比銷(xiāo)售面積多 58.2萬(wàn)平 方米。與1-8月相比，商品房銷(xiāo)售面積增加9.97萬(wàn)平方米；商品住宅銷(xiāo)售面積增加8.2萬(wàn)平方米; 辦公樓實(shí)際銷(xiāo)售面積增加0.77萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房實(shí)際銷(xiāo)售面積增加 0.92萬(wàn)平方米; 其他用房銷(xiāo)售面積增加0.03萬(wàn)平方米。1.6商品房空置面積截至9月底，商品房空置一年以上面積為 29萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)2.69%,與8月底相比增加了 5.48萬(wàn)平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積

13、14.04萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的48.41 %;同比增長(zhǎng)了 30.56%;辦公用房空置一年以上面積 4.83萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的16.66 %;同比下降了 37%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置一年以上面積 8.81萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的32.58 %;同比增長(zhǎng)了 3.16%;其他用房空置一年以上面積1.32 萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的 4.55 %，同比增長(zhǎng)了 7.3%。2.銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)XXXX市場(chǎng)狀況及XXXX集團(tuán)近幾年來(lái)各小區(qū)，各種等級(jí)和功能房屋的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)綜合分析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下:經(jīng)濟(jì)適用住宅銷(xiāo)售價(jià)格：2000元/米2老年公寓銷(xiāo)售價(jià)格:3000元/米2多層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)

14、格:3000元/米2高層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格:4000元/米2商業(yè)建筑銷(xiāo)售價(jià)格:6000元/米2學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米23建設(shè)條件3.1建設(shè)條件 3.1.1場(chǎng)地條件XXXX工程建設(shè)場(chǎng)地基本平整，場(chǎng)地南北長(zhǎng)度約1000米,東西長(zhǎng)度約500米,場(chǎng)地北高南低，自然坡度基本在0. 3 %0范圍內(nèi)，場(chǎng)地東為擬建20M紅線的規(guī)劃路，場(chǎng)地南為擬建 40M紅線的世紀(jì)十路，場(chǎng)地西為100M紅線的二環(huán)路，場(chǎng)地北為擬建 40M紅線的濱河路及擬建 20M紅線的黨校北路，擬建24M紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場(chǎng)地緊臨城市主干道，項(xiàng)目建成后交通將極為便捷。3.1.2供

15、水條件本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水供水管網(wǎng)，目前二環(huán)路已建成自來(lái)水城市管道，建設(shè)時(shí)及建 成后可直接接入使用。3.1.3污水排放條件本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污 水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放條件本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由 城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。3.1.5供熱條件本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前二環(huán)路已鋪設(shè)有熱力二期供熱管道可以使用。3.1.6燃?xì)夤?yīng)條件本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶(hù)

16、 使用。3.1.7供電、電訊條件本項(xiàng)目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建 成，本社區(qū)設(shè)開(kāi)閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶(hù)。城市通訊及寬帶 網(wǎng)情況大致相同。4 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1工程規(guī)劃 4.1.1規(guī)劃布局XXXX四季居住社區(qū)是一個(gè)綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓提供醫(yī)療保健服務(wù)的配套設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、商業(yè)建筑、經(jīng)濟(jì)適用住宅和商品住宅用房。根據(jù)巨華居 雅四季居住社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，該區(qū)段主要為住宅建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局，臨街布 置商業(yè)建筑，其主要功能為餐飲、商品零售及服務(wù)行業(yè)。4.1.2給水工程規(guī)劃巨華居雅四季居住社區(qū)工程

17、設(shè)計(jì)供水量為 8000M3/日設(shè)計(jì)每小時(shí)最高用水量為670 M3/時(shí)給水管道采用PPR給水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用樹(shù)枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另 網(wǎng)供水。4.1.3熱力工程規(guī)劃XXXX四季居住社區(qū)工程供熱總負(fù)荷為 82.60MW利用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設(shè)換熱站二座，室外管線采用無(wú)縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護(hù)套，直埋敷設(shè)。4.1.4電氣工程規(guī)劃本項(xiàng)目用電總負(fù)荷47200KW/由城市高壓網(wǎng)直接引入，經(jīng)箱式變壓器降壓后入各樓。4.1.5通信工程規(guī)劃固定電話配置標(biāo)準(zhǔn)按60線/百人標(biāo)準(zhǔn)配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)通信，移動(dòng)通信, 有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通

18、信線路采用直埋方式敷設(shè)。4.2建筑設(shè)計(jì)按國(guó)家建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮盡量采用成套技術(shù) 按節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)4.3技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4.3.1技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：50.31公頃建筑總面積:1180000M2容積率2.34綠地率35%5 投資估算5.1投資估算范圍：本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如 煤氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開(kāi)閉所等項(xiàng)目設(shè)施不列入投資 估算范圍。5.2投資估算521 土地購(gòu)置費(fèi)用 土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。為簡(jiǎn)化計(jì)算，各種費(fèi)用 一并并入單價(jià)。呼和浩特巨華居雅四季工程土地

19、購(gòu)置費(fèi)用如下表。保全莊征地費(fèi)4870.50古路板村征地費(fèi)600.00西把柵村征地費(fèi)4642.50小計(jì)10113.00征地費(fèi)單價(jià)13.41出讓金37710.0050.00萬(wàn)元/畝土地總費(fèi)用47823.00土地單方成本63.41土地征地費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元5.2.2工程前期費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)2076.800.15%0.2%+，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的2.2%3.5%計(jì)2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)472.00按工程概算投資額的0.3%0.8%計(jì)3道路費(fèi)4供水費(fèi)5供電費(fèi)6土地平整費(fèi)100.007其他合計(jì)2648 80前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元523基礎(chǔ)設(shè)

20、施建設(shè)費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表供電工程1200.00供水排污工程525.001393.00供氣工程975.003000.00供暖工程525.009440.00小區(qū)道路工程837.00路燈工程637.50小區(qū)綠化工程（含環(huán)衛(wèi)）1408.68通訊工程智能化工程1770.001011其他（有線工程） 消防工程 合計(jì)1602.009480.1813833.0023313.185.2.4建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)安裝工程費(fèi)費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額老年公寓300009502850.00200.03050.00經(jīng)濟(jì)適用住房200000900

21、18000.018000.00多層商品住宅40000095038000.038000.00咼層商品住宅400000140056000.02800.58800.00商店130000150019500.01400.20900.00中小學(xué)校50001000500.00150.0650.00幼兒園50001000500.00150.0650.00其余配套建筑10000120012000.012000.00合計(jì)1180000147350.4700.152050.0建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元5.2.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元1居委會(huì)85.002派出所2

22、00.003托兒所4幼兒園5公共廁所115.006停車(chē)場(chǎng)7其他合計(jì)400.00526開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)單位：萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)墻改基金散裝水泥保證金1011建安工程勞保調(diào)節(jié)費(fèi)人防費(fèi)1888.002322.502360.00合計(jì)6570.505.2.7其它費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1臨時(shí)用地133.50其它費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元2臨建費(fèi)141.603定額編制費(fèi)568.654工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)663.305招標(biāo)管理費(fèi)227.406總承包管理費(fèi)2950.007合同公證費(fèi)225.008施工執(zhí)

23、照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)568.6510工程監(jiān)理費(fèi)1231.9511竣工圖編制費(fèi)337.2012工程保險(xiǎn)費(fèi)13基樁檢測(cè)費(fèi)合計(jì)7047.25528總投資匯總序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1土地費(fèi)用47823.002工程前期費(fèi)用2648.803基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9480.184建筑安裝工程費(fèi)用152050.005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用400.006開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)6570.507其它費(fèi)用7047.258小計(jì)226019.78不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6780.59合計(jì)232800.32投資匯總表單位：萬(wàn)元527靜態(tài)投資總額靜態(tài)直接投資總額：232800.32萬(wàn)元單方直接投資：1972.88元/米2 單方可售房屋直接投資2076.7

24、2元/米2 扣除土地款項(xiàng)后單方投資：1567.60元/米 扣除土地款項(xiàng)后單方可售房屋直接投資：1650.11元/米2第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃6.1實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃總體劃分構(gòu)想XXX）居住社區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分五年完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。第六年僅做未售房屋銷(xiāo)售工作及其它繕后工作。6.2二零零八年度工程計(jì)劃 2008年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)，前期手續(xù)審批，項(xiàng)目可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，部分開(kāi)工地段工程地質(zhì)勘察，開(kāi)工地段土地整理，部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開(kāi)工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施 工。6.3二零零九年度工程計(jì)劃 2009年度內(nèi)計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.4二零一

25、零年度至二零一二年度工作計(jì)劃各年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.5二零一三年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷(xiāo)售尾房。各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量項(xiàng)目規(guī)模08年完成量09年完成量10年完成量11年完成量12年完成量1老年公寓3000020000100002經(jīng)濟(jì)適用住房200000500005000050000500003多層商品住宅40000080000800008000080000800004咼層商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300003000030000300006中小學(xué)校500020003000

26、7幼兒園5000200030008其余配套建筑10000500050009合計(jì)1180000249000252000240000240000190000第七章資金籌措及用款計(jì)劃7.1用款計(jì)劃估算方式為簡(jiǎn)化各年度用款計(jì)劃的計(jì)算，各年度用款按以下原則計(jì)算: 建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。計(jì)價(jià)用單方成本不含土地購(gòu)置費(fèi)用。當(dāng)年開(kāi)工而且當(dāng)年竣工的項(xiàng)目按該項(xiàng)目全價(jià)投入計(jì)入投資資金。當(dāng)年開(kāi)工次年竣工項(xiàng)目，當(dāng)年投入資金量按該項(xiàng)目投資價(jià)款百分之五十計(jì)入投資，其余百 分之五十計(jì)入次年資金投入。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn)，計(jì)價(jià)單方成本按綜合單方成本計(jì)算， 不另區(qū)分結(jié)構(gòu)形式。 單方含地價(jià)成 本為1972.88

27、元/米2 （見(jiàn)第五章527），扣除地價(jià)后計(jì)價(jià)單方成本為 1567.60元/米21用款項(xiàng)目名稱(chēng)總用款量08年用款09年用款10年用款11年用款12年用款2土地費(fèi)用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604經(jīng)濟(jì)適用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多層商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806咼層商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.80

28、4702.804702.804702.808中小學(xué)校783.80313.52470.289幼兒園783.80313.52470.2810其余配套建筑1567.60783.80783.8011合計(jì)23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.2用款計(jì)劃各年度用款計(jì)劃表表7.2 單位：萬(wàn)元7.3資金籌措方案本項(xiàng)目計(jì)劃以三條渠道籌集解決建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信 貸占總投資百分之四十。本項(xiàng)目靜態(tài)直接投資總額為232800.0萬(wàn)元，計(jì)劃通過(guò)銀行信貸解決90000.00萬(wàn)元，信貸比例為38.66%;其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。

29、本 項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)企業(yè)自籌解決 50000.00萬(wàn)元，其中2008年度籌款50000.00萬(wàn)元；2009年度后不再籌款，自籌資金共占投資比例為21.48%;第三是房屋預(yù)售及銷(xiāo)售款項(xiàng)。本項(xiàng)目房 屋預(yù)售及銷(xiāo)售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。用款項(xiàng)目名稱(chēng)2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計(jì)1靜態(tài)開(kāi)發(fā)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02建設(shè)期貸款利7200.007200.007200.007200.007200.00息3售房營(yíng)業(yè)稅金2145.004592.504785.004620.004345.0020

30、35.0022522.504所得稅4747.0510988.212040.211355.39130.4043085銀行還貸款90000.006抽回自有資金50000.007現(xiàn)金流出96201.252706.854354.960430.6143369.13390.046006308現(xiàn)金流入179000.166298.200591.230236.248806.142436.0076909938709自有資金50000.001銀行貸款90000.0007.3資金現(xiàn)金流量計(jì)劃各年度現(xiàn)金流量計(jì)劃表表7.3 單位：萬(wàn)元1銷(xiāo)售收入39000.083500.087000.084000.079000.03700

31、0.01000000上年轉(zhuǎn)入82798.7113591.146236.169806.105436.79046.76909938750第八章經(jīng)濟(jì)分析8.1銷(xiāo)售收入分析 8.1.1銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用住宅銷(xiāo)售價(jià)格：2000元/米2 老年公寓銷(xiāo)售價(jià)格:3000元/米2 多層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格:3000元/米2 咼層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格:4000兀/米2 商業(yè)建筑銷(xiāo)售價(jià)格:6000元/米2 學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米28.1.2銷(xiāo)售收入分析根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況看，一般情況當(dāng)年竣工現(xiàn)房當(dāng)年可銷(xiāo)售量為 3060%次年銷(xiāo)售量可達(dá)到 4070%銷(xiāo)售計(jì)算表詳見(jiàn)表8.1,銷(xiāo)售利潤(rùn)詳見(jiàn)表8.2。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn)，本項(xiàng)目

32、按以下原則計(jì)定銷(xiāo)量：即當(dāng)年竣工面積可銷(xiāo)售一百分之五十，余百老年公寓經(jīng)濟(jì)適用住房多層商品住宅高層商品住宅商店中小學(xué)校幼兒園合計(jì)200銷(xiāo)售1000025000400004000050001200008年量度銷(xiāo)售3000.05000.0012000.016000.03000.0039000.0金額0000200銷(xiāo)售1500050000800008000020000200020002490009年量度銷(xiāo)售4500.010000.024000.032000.012000.0500.00500.0083500.0分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷(xiāo)售。計(jì)劃銷(xiāo)售量計(jì)算表表8.1 單位：萬(wàn)元金額000000201銷(xiāo)售5000

33、50000800008000030000300030002510000年量度銷(xiāo)售1500.010000.024000.032000.018000.0750.00750.0087000.0金額000000201銷(xiāo)售500008000080000300002400001年量度銷(xiāo)售10000.024000.032000.018000.084000.0金額00000201銷(xiāo)售250008000080000300002150002年量度銷(xiāo)售5000.0024000.032000.018000.079000.0金額0000201銷(xiāo)售400004000015000950003年量度銷(xiāo)售12000.01600

34、0.09000.0037000.0金額000合計(jì)9000.040000.0120000.160000.78000.01250.01250.0409500.00000000銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計(jì)1銷(xiāo)售收入39000.083500.087000.084000.079000.037000.0409500.00000002銷(xiāo)售稅金5.5%2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.503靜態(tài)建設(shè)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800

35、.04建設(shè)期貸款利7200.007200.007200.007200.007200.0036000.0息0表8.2 單位：萬(wàn)元5銷(xiāo)售費(fèi)用1.5%585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.506總支出96786.253896.344432.450702.442514.42590.00290921.46000807當(dāng)年銷(xiāo)售利潤(rùn)-57786.29603.642567.633297.636485.634410.024400008累計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)-57786.-28182.14385.047682.584168.1118578.118578.246000010

36、109所得稅(33%)4747.0510988.212040.211355.0430累計(jì)所得稅4747.0515735.227775.439130.45981稅后利潤(rùn)9637.9531947.256392.679447.679447.6041111稅前投資總利50.93%1潤(rùn)率1稅后投資總利34.13%2潤(rùn)率1稅前自有資金237.15%3投資總利潤(rùn)率1稅后自有資金158.89%4投資總利潤(rùn)率8.2銀行貸款還本付息計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目自2008年至2012年均屬投資階段,真正獲利年度為2012年，因而,項(xiàng)目計(jì)劃2012項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年合計(jì)1年初借款累計(jì)90

37、000.090000.090000.090000.090000.0090000.00年內(nèi)一次償清全部銀行貸款本金，銀行貸款利息按年度償還。還本付息計(jì)算表表8.3單位：萬(wàn)元00002當(dāng)年借款90000.090000.090000.090000.090000.0000003本年應(yīng)付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.004本年還本付息7200.007200.007200.007200.0097200.004.1本年還本000090000.0090000.004.年末付息7200.007200.007200.007200.007200.0025年末累

38、計(jì)借款90000.090000.090000.090000.000000總成本銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=平均價(jià)格-稅率）8.3風(fēng)險(xiǎn)分析831盈虧平衡=232800.0/3470.33 (1-0.055)=709872 M2占總銷(xiāo)售面積：60.15%銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=銷(xiāo)售量（1 _稅率）=232800.0/1180000(1-0.055)=2087.70 元/ M2占總銷(xiāo)售價(jià)格：60.15%盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目銷(xiāo)售總量達(dá)到709872 M 2時(shí)或平均價(jià)格達(dá)到2087.70元/ M2時(shí)方可保本，安全系數(shù)39.85%屬保險(xiǎn)水平比較高的項(xiàng)目。項(xiàng)目基本方案成本加10%成本減10%銷(xiāo)售總額409500.04

39、09500.0409500.08.3.2敏感性分析建設(shè)投資敏感性分析表表8.5 單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售稅金（5.5%）22522.5022522.5022522.50銷(xiāo)售費(fèi)用6142.506142.506142.50總投資290921.80320013.98261829.62銷(xiāo)售利潤(rùn)118578.1089486.02147670.38所得稅（33%）39130.4829530.3848731.22稅后利潤(rùn)79447.6159955.6398939.16稅前投資總利潤(rùn)率50.93%27.96%56.39%稅后投資總利潤(rùn)率34.13%18.73%37.78%自籌資金利潤(rùn)率（稅前）237.15%178.97

40、%295.34%自籌資金利潤(rùn)率（稅后）158.89%119.91%197.87%項(xiàng)目基本方案價(jià)格增加10%價(jià)格減少10%銷(xiāo)售總額409500.0450450.00368550.00銷(xiāo)售稅金（5.5%）22522.5024774.7520270.25銷(xiāo)售費(fèi)用6142.506756.755528.25總投資290921.80293788.29288055.29銷(xiāo)售利潤(rùn)118578.10156661.7180494.71所得稅（33%）39130.4851698.3626563.25稅后利潤(rùn)79447.61104963.3553931.46稅前投資總利潤(rùn)率50.93%53.32%27.94%稅后投資總利潤(rùn)率34.13%35.72%18.72%自籌資金利潤(rùn)率（稅前）237.15%313.32%160.98%自籌資金利潤(rùn)率（稅后）158.89%209.92%107.86%平均價(jià)格敏感性分析表表8.6 單位：萬(wàn)元第九章結(jié)論9.1結(jié)論通過(guò)上述計(jì)算分析得