惠陽房地產(chǎn)發(fā)展及規(guī)劃完整版

1、 惠陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃惠陽下轄管轄淡水、秋長2個街道辦，新墟、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭等6個鎮(zhèn)和惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，102個行政村，區(qū)域總面積915.54平方公里。2010年全區(qū)常住人口57萬，惠陽中心城區(qū)由淡水、秋長、沙田和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組成。 【城市簡介城市簡介】惠陽區(qū)位于廣東省東南部，西南與深圳龍崗區(qū)相連，西與東莞市接壤，惠陽區(qū)位于廣東省東南部，西南與深圳龍崗區(qū)相連，西與東莞市接壤，區(qū)域總面積區(qū)域總面積915.54915.54平方公里，與香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。平方公里，與香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。 深深 圳圳 惠州惠州東莞東莞香港香港廣州廣州惠陽惠陽廣州廣州深圳

2、深圳190公里58公里68海里 47海里118公里東莞東莞澳門澳門香港香港【重點街道重點街道】淡水、秋長街道位于惠陽區(qū)中南部，南靠大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西淡水、秋長街道位于惠陽區(qū)中南部，南靠大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西與深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件優(yōu)越。與深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件優(yōu)越。淡水鎮(zhèn)淡水鎮(zhèn)轄16個社區(qū)居民委員會和8個村民委員會，總面積83平方公里，總?cè)丝?2.6萬，惠陽區(qū)政治、經(jīng)濟和文化中心 。秋長鎮(zhèn)秋長鎮(zhèn)轄十一個村委會，一個社區(qū)居委會，總面積121平方公里，總?cè)丝?.12萬，為惠陽兩大街道辦事處之一。淡水淡水淡淡水水秋秋

3、長長沙沙田田【區(qū)域旅游區(qū)域旅游】惠陽依山傍水、山清水秀，歷史文化資源豐富，惠陽融歷史文化和自惠陽依山傍水、山清水秀，歷史文化資源豐富，惠陽融歷史文化和自然資源于一體，形成了黃金四線旅游資源。然資源于一體，形成了黃金四線旅游資源。紅色旅游紅色旅游 以葉挺故居、葉挺紀念館，育英樓等以紅色革命為特色的度假旅游景區(qū)。民俗旅游民俗旅游 客家土樓、森林世居、會龍樓等圍屋形成獨特的閩西客家文化旅游。黃色旅游黃色旅游 東升漁村、大亞灣旅游娛樂場、辣甲島。三門島等海景資源景區(qū)。綠色旅游綠色旅游 沙田梅園、金果灣度假區(qū)、新圩白云峰、金桔生態(tài)自然保護區(qū)等山水自然旅游資源。葉挺紀念館新圩白云峰三門島海灣會龍樓圍屋【區(qū)

4、域交通區(qū)域交通】惠深、深汕、廣惠高速公路穿越境內(nèi)，惠澳大道、惠淡公路將惠陽與惠深、深汕、廣惠高速公路穿越境內(nèi)，惠澳大道、惠淡公路將惠陽與惠城區(qū)連成一片，地鐵惠城區(qū)連成一片，地鐵3 3號線將從深圳穿越惠陽全境至惠城區(qū)。號線將從深圳穿越惠陽全境至惠城區(qū)?；蓐柣蓐柹钌歉咚?惠澳大道 惠南大道 地鐵三號線深圳汕頭時速100km/h路寬22米惠城淡水時速80km/h路寬28米惠城大亞灣時速80km/h路寬40米【區(qū)域交通區(qū)域交通】20132013年通車的廈深高鐵將在惠陽中心區(qū)設(shè)置站點，屆時，深莞惠地鐵年通車的廈深高鐵將在惠陽中心區(qū)設(shè)置站點，屆時，深莞惠地鐵3 3號線也將貫通惠陽東西全境，城際交通的完善加

5、速了深莞惠同城效應(yīng)。號線也將貫通惠陽東西全境，城際交通的完善加速了深莞惠同城效應(yīng)?；蓐柣蓐栬F路交通鐵路交通p深廈高速鐵路是杭州深圳沿海鐵路客運專線一部分，全長約550公里。p在惠陽中心城區(qū)設(shè)惠州站，境內(nèi)長度約10公里。p2013年通車。 惠陽段p地鐵三號線始起深圳龍崗區(qū)至淡水到惠城與地鐵1號、6號線接壤，惠州境內(nèi)設(shè)10站，貫通惠陽東西全境。p地鐵3號線淡水至惠城延長線將與2012年開始動工修建。廈門深圳東莞東莞惠陽惠陽深圳深圳惠州惠州半小時半小時經(jīng)濟圈經(jīng)濟圈一個半一個半小時經(jīng)小時經(jīng)濟圈濟圈【城市規(guī)劃城市規(guī)劃】惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20072020），提出提出

6、了了“兩軸、兩軸、三帶、多中心三帶、多中心”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)，正處于中部城市生活帶的核心區(qū)域。的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)，正處于中部城市生活帶的核心區(qū)域?；葜菔谢蓐栔行某菂^(qū)分區(qū)規(guī)劃（20072020）覆蓋了淡水、秋長、三和、沙田為一體的332平方公里的土地。兩軸：兩軸：惠澳城市發(fā)展軸、深惠城市發(fā)展軸；三帶：三帶：中部城市生活帶，；秋長西產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶； 惠澳產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，多中心：多中心：惠陽新中心區(qū)，惠陽行政中心區(qū)，秋長組團中心，秋長北組團中心，三和組團中心；惠陽行政中心區(qū)秋長組團中心秋長北組團中心惠陽新中心區(qū)三和組團中心。新中心功能區(qū)淡水功能區(qū)秋長功能區(qū)沙田功能區(qū)三和功能區(qū)秋長西功能區(qū)秋長北功能區(qū)新中心功能區(qū)新

7、中心功能區(qū)，定位為為商業(yè)金融服務(wù)中心、商務(wù)辦公區(qū)、對外交通樞紐，承擔部分居住功能。秋長功能區(qū)秋長功能區(qū)，定位為組團級商業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心。城市快速路，城市快速路，規(guī)劃“兩橫兩縱”的快速路系統(tǒng)?！皟蓹M”由秋沙路、西一大道構(gòu)成；“兩縱”惠南大道和外環(huán)西段構(gòu)成。城市軌道，城市軌道，輕軌1號線、輕軌2號線被提上日程【功能區(qū)定位功能區(qū)定位】根據(jù)惠陽區(qū)既有路網(wǎng)以及規(guī)劃路網(wǎng)的格局、惠陽區(qū)山水自然環(huán)境特根據(jù)惠陽區(qū)既有路網(wǎng)以及規(guī)劃路網(wǎng)的格局、惠陽區(qū)山水自然環(huán)境特點，規(guī)劃將惠陽區(qū)劃分為七大功能區(qū)，同時點，規(guī)劃將惠陽區(qū)劃分為七大功能區(qū)，同時對道路及交通系統(tǒng)進行了綜合規(guī)劃。對道路及交通系統(tǒng)進行了綜合規(guī)劃?！耙粎^(qū)

8、兩城五園”承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的格局基本形成，全力打造惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、萬興工業(yè)園、怡發(fā)和良湖工業(yè)園區(qū)為核心的三大工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。一區(qū)：一區(qū)：指惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 兩城：兩城：金玉東方珠寶城和鎮(zhèn)隆服裝城 五園：五園：三和開發(fā)區(qū)、萬興工業(yè)園、良湖工業(yè)園、洋納工業(yè)園 、怡發(fā)工業(yè)園【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】惠陽區(qū)按照惠陽區(qū)按照“一三五七一三五七”發(fā)展戰(zhàn)略部署，積極承接深圳、東莞等地的發(fā)展戰(zhàn)略部署，積極承接深圳、東莞等地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，優(yōu)化發(fā)展外向型經(jīng)濟，提升外向型經(jīng)濟質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，優(yōu)化發(fā)展外向型經(jīng)濟，提升外向型經(jīng)濟質(zhì)量。 惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩城五園【“一區(qū)兩城五園一區(qū)兩城五園”】惠陽承接深圳、深莞等地以勞動密集型為主的第二產(chǎn)

9、業(yè)的轉(zhuǎn)移惠陽承接深圳、深莞等地以勞動密集型為主的第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與經(jīng)濟園區(qū)初見成效，目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與經(jīng)濟園區(qū)初見成效 ，羊群效應(yīng)現(xiàn)端倪。，羊群效應(yīng)現(xiàn)端倪。規(guī)模格局格局現(xiàn)狀現(xiàn)狀總占地面積8平方公里總占地面積3.6平方公里提出“一中兩翼三區(qū)”發(fā)展格局，打造成開發(fā)區(qū)行政、教育、商貿(mào)、物流、飲食、文化、休閑的聚集地 ，形成以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展的格局。 承接深圳珠寶行業(yè)協(xié)會整體轉(zhuǎn)移和與深圳服裝協(xié)會的合作，兩城形成以生產(chǎn)加工黃金、鉑金、鉆石、玉器等高檔首飾為主的加工產(chǎn)業(yè)和服裝城也集群。五園涵蓋了大型綜合性汽車電子信息產(chǎn)業(yè)基地 、光電一體產(chǎn)業(yè) 、電子信息和精細化工產(chǎn)業(yè)、引進環(huán)保型的民營企業(yè)

10、和外資企業(yè)以及高新技術(shù)的民營企業(yè)。 項目建成投產(chǎn)后，將容納國內(nèi)外著名生產(chǎn)企業(yè)逾100家，從業(yè)人員2萬至3萬人，2010年工業(yè)總產(chǎn)值突破150億元。五園（洋納、行誠、萬興、良湖、怡發(fā)工業(yè)園）規(guī)劃初見成效，09年，五園總共累計引進項目17宗，總投資4.88億元。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)100多家，投資總額100多億元，年生產(chǎn)總值11億元、工業(yè)產(chǎn)值45億元、出口總額40億元。總占地面積29.3平方公里【深莞惠產(chǎn)業(yè)一體化深莞惠產(chǎn)業(yè)一體化】隨著深莞惠經(jīng)濟一體化的加強，形成了明確的產(chǎn)業(yè)分工隨著深莞惠經(jīng)濟一體化的加強，形成了明確的產(chǎn)業(yè)分工，以實現(xiàn)錯位互補，提升區(qū)域整體綜合競爭力。，以實現(xiàn)錯位互補，提升區(qū)域整體綜合競

11、爭力。深圳深圳-以高新技術(shù)、金融、物流、文化為四大支柱產(chǎn)業(yè)，深圳企業(yè)的加工制造基地逐步向東莞和惠州遷移；東莞-加快加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，確定經(jīng)濟雙轉(zhuǎn)型的總體方向：由資源主導型向自主創(chuàng)新主導型，社會型轉(zhuǎn)變，建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)?；葜莼葜?承接珠三角，特別是深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造世界級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和世界先進水平的特大型石油化工基地 ?；葜萆钲诮鹑诤唾Y本市場發(fā)達，惠州和東莞制造業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，是深圳高新技術(shù)發(fā)展的后方和基地。三地產(chǎn)業(yè)互補發(fā)展，共同實現(xiàn)深莞惠經(jīng)濟社會的融合。東莞 【規(guī)劃小結(jié)規(guī)劃小結(jié)】城市中心緩慢北移，而本案正處于惠陽城市擴張的主軸線上，未來

12、將城市中心緩慢北移，而本案正處于惠陽城市擴張的主軸線上，未來將汲取城市化進程中的一系列利好。汲取城市化進程中的一系列利好。重心北移規(guī)劃提出規(guī)劃提出 “ “兩軸、三兩軸、三帶、多中心帶、多中心”的空間的空間結(jié)構(gòu)，并提出七大功結(jié)構(gòu)，并提出七大功能區(qū)概念能區(qū)概念輕軌提速規(guī)劃重視輕軌規(guī)劃重視輕軌1 1號線、號線、輕軌輕軌2 2號線的建設(shè)，力號線的建設(shè)，力爭爭20132013年輕軌年輕軌1 1號線動號線動工工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移， 部署部署“一三五七一三五七”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，打造展戰(zhàn)略，打造 “一區(qū)一區(qū)兩城五園兩城五園”格局格局交通規(guī)劃交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃空間規(guī)劃空間規(guī)劃【經(jīng)濟發(fā)展

13、經(jīng)濟發(fā)展】2005-20112005-2011年，惠陽區(qū)年，惠陽區(qū)GDPGDP年均增長年均增長25%25%，經(jīng)濟增長勢頭強勁，經(jīng)濟增長勢頭強勁，20112011年更是首次突破年更是首次突破200200億元大關(guān)，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階億元大關(guān)，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階 。p20072007年年，惠陽區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）107.29億元，首次突破百億元大關(guān)，同比增長16，經(jīng)濟發(fā)展開始步入快車道。p20082008年，年，惠陽區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）124.03億元，人均GDP首次突破20000元大關(guān)，達到22078元。 p20112011年，年，全區(qū)生產(chǎn)總值達217.05億元，同比增長16.5%

14、，增幅創(chuàng)2008年金融危機以來新高。 惠陽區(qū)歷年惠陽區(qū)歷年GDPGDP走勢（億元）走勢（億元）Part 1惠陽區(qū)歷年常住人口走勢（萬人）惠陽區(qū)歷年常住人口走勢（萬人）【區(qū)域人口區(qū)域人口】20102010年惠陽區(qū)常住人口達到年惠陽區(qū)常住人口達到5757萬人，主要集中于淡水街道、新圩鎮(zhèn)、萬人，主要集中于淡水街道、新圩鎮(zhèn)、秋長街道等商業(yè)、工業(yè)密集區(qū)域。秋長街道等商業(yè)、工業(yè)密集區(qū)域。鎮(zhèn)鎮(zhèn)/ /街道街道人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）比重（比重（% %）淡水街道22670339.61秋長街道8122414.19沙田鎮(zhèn)292765.12新圩鎮(zhèn)8328314.55鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)469828.21永湖鎮(zhèn)255754.47良井

15、鎮(zhèn)250434.38平潭鎮(zhèn)322715.64惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)219733.84 合計5723301002009年，受全球金融危機沖擊，惠陽人口出現(xiàn)回流趨勢，而隨著經(jīng)濟的迅速回暖，人口規(guī)模亦迅速壯大。發(fā)展階段發(fā)展階段啟動階段啟動階段快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP8003000 30004000400080008000以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展；以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并行平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型【人均人均GDPGDP】20112011年，惠陽區(qū)

16、人均年，惠陽區(qū)人均GDPGDP預(yù)計為預(yù)計為3770037700元，惠陽房地產(chǎn)市場處于改元，惠陽房地產(chǎn)市場處于改善性需求為主的發(fā)展階段。善性需求為主的發(fā)展階段。2011年，全國人均GDP為35083元，惠州市人均GDP為預(yù)計37631元，惠陽市預(yù)計37700元，惠陽經(jīng)濟發(fā)展超越全國平均水平，與惠州市整體水平保持一致。2011年，惠陽人均GDP接近6000美元，惠陽房地產(chǎn)市場處于數(shù)量與質(zhì)量并行發(fā)展，市場趨于改善性需求為主的發(fā)展階段。惠陽區(qū)歷年人均惠陽區(qū)歷年人均GDPGDP走勢（元）走勢（元）【固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資】惠陽固定資產(chǎn)投資增長迅速，年均增長惠陽固定資產(chǎn)投資增長迅速，年均增長67.6%6

17、7.6%，房地產(chǎn)投資比重逐，房地產(chǎn)投資比重逐年增長，扮演者區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的角色。年增長，扮演者區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的角色。p惠陽固定資產(chǎn)投資增長迅速，2005-2011年，年均增長67.6%。p2007年，增長率開始逐步放緩，步入理性發(fā)展區(qū)間。p惠陽房地產(chǎn)投資比重逐年增長，2011年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資37%，房地產(chǎn)已成為惠陽區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?；蓐枀^(qū)歷年固定資產(chǎn)投資（億元）惠陽區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資（億元）惠陽區(qū)歷年房地產(chǎn)投資（億元）惠陽區(qū)歷年房地產(chǎn)投資（億元）【城市特征城市特征】20112011年，惠陽人均年，惠陽人均GDPGDP接近接近60006000美元美元 ，處于被動郊區(qū)化向主動郊區(qū)化，處于被動

18、郊區(qū)化向主動郊區(qū)化過渡階段，郊區(qū)主流客戶為區(qū)域內(nèi)的中高收入階層。過渡階段，郊區(qū)主流客戶為區(qū)域內(nèi)的中高收入階層。p城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢p城市要素向中心聚集p城市中心規(guī)模經(jīng)濟涵蓋所有城市功能p有城市更新改造背景形成大量購房需求，在全市中低價房分布中郊區(qū)占絕對比重p政府同時大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運系統(tǒng)建設(shè)p郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善p郊區(qū)主流客戶為本區(qū)城的中高收入階層，購房目的為第一居所、第二居所或投資城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化大都市-城市群階段劃分城市特征指標特征居住消費 特征p解決溫飽問題；p生理性需求占主導階段p主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求p追求便利和功能、改善居住環(huán)

19、境階段p人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非比p追求生活質(zhì)量階段p對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等p城際居住現(xiàn)象開始開始變得普遍人均人均GDPGDP300300美元美元人均人均GDP300-3000GDP300-3000美元美元人均人均GDP3000-10000GDP3000-10000美元美元 人均人均GDPGDP1000010000美元美元區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析Part 1.1Part 1.1p區(qū)域概況簡介p區(qū)域發(fā)展規(guī)劃p區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域經(jīng)濟分析p區(qū)域小結(jié)深圳經(jīng)濟高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，開始擴散和轉(zhuǎn)移惠陽受深圳經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟

20、發(fā)展迅速秋長、淡水主動對接深惠經(jīng)濟輻射與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移小小 結(jié)結(jié)p秋長為惠陽區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通的便捷以及工業(yè)園區(qū)的建設(shè)將帶動區(qū)域整體經(jīng)濟的快速發(fā)展；p淡水作為惠陽的經(jīng)濟、商業(yè)、行政中心，將成為深惠同城化的排頭兵?！緟^(qū)域宏觀經(jīng)濟小結(jié)區(qū)域宏觀經(jīng)濟小結(jié)】p深圳在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP保持高速增長的態(tài)勢下，輻射并推動著大珠三角區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展；p在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級、優(yōu)化，珠三角區(qū)域軌道交通同城化的影響下，深圳產(chǎn)業(yè)開始向珠三角區(qū)域的二、三線城市轉(zhuǎn)移。p受珠三角經(jīng)濟輻射及承接發(fā)達城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，惠陽經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP逐年增長；p惠陽區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，深惠一體化加快了惠陽與深圳的融合，城際交通和區(qū)域延展的

21、實現(xiàn)，惠陽將成為深圳“第七區(qū)”【競爭格局競爭格局】淡水片區(qū)是惠陽商品房項目開發(fā)的主要片區(qū)，片區(qū)內(nèi)高端樓盤占據(jù)開發(fā)淡水片區(qū)是惠陽商品房項目開發(fā)的主要片區(qū)，片區(qū)內(nèi)高端樓盤占據(jù)開發(fā)總量的半壁江山，客戶以深圳投資兼自住客為主。總量的半壁江山，客戶以深圳投資兼自住客為主。 棕櫚島光耀城半島一號萬城淡水片區(qū)淡水片區(qū)p惠陽商品房項目開發(fā)主要集中在淡水片區(qū)，作為惠陽區(qū)的成熟區(qū)域，交通便利以及深圳中心區(qū)域的極化效應(yīng)，深客成為區(qū)內(nèi)的主要投資、置業(yè)客戶。p淡水片區(qū)高端項目云集，包括光耀城，棕櫚島，半島一號、中信新城、星河丹堤等別墅項目。p未來區(qū)內(nèi)高端房地產(chǎn)開發(fā)將進一步增加。星河丹堤中信新城錦江鉆石YOYO水岸馬克住

22、區(qū)太東高地恒基御景華庭映日蘭亭龍林上觀別樣城誠杰國際天安星河廣場雅居樂項目保利項目2011年惠州掛牌經(jīng)營性土地面積合計約883萬平米，以惠陽區(qū)供應(yīng)為主，占總量的31.4%。【土地市場土地市場】20112011年，在惠州土地市場，惠陽區(qū)取得了供應(yīng)和成交的雙料冠軍，土地年，在惠州土地市場，惠陽區(qū)取得了供應(yīng)和成交的雙料冠軍，土地市場的活躍為下一階段樓市的反彈奠定了基礎(chǔ)。市場的活躍為下一階段樓市的反彈奠定了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積（單位：萬平米）（單位：萬平米）從2011年惠州經(jīng)營性用地成交面積看，主要分布惠陽區(qū)、惠東縣。20

23、112011年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積（單位：萬平米）（單位：萬平米）【深惠房價剪刀差深惠房價剪刀差】20112011年惠陽區(qū)房價年惠陽區(qū)房價51255125元元/ /平米，與深圳各區(qū)房價形成巨大落差平米，與深圳各區(qū)房價形成巨大落差，使與深圳接駁的惠陽對深圳中低端客戶及投資客存在較大吸引力。，使與深圳接駁的惠陽對深圳中低端客戶及投資客存在較大吸引力。深圳各區(qū)與惠陽片區(qū)普通住宅價格對比p深圳可供開發(fā)土地日益減少，房價高企，勢必導致城市人口向周邊外溢；p惠州經(jīng)濟與深圳有較大差距，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚待成熟，房價遠低于深圳商品房價，且居住環(huán)境較好；p惠陽大亞灣毗鄰深圳，對深

24、圳部分中低端客戶及投資客存在較大吸引力。p惠陽與深圳明顯的價格剪刀差，刺激了深圳市區(qū)居民到惠陽置業(yè)。價格落差【客戶情況客戶情況】區(qū)域客戶以關(guān)內(nèi)投資客為主，受深莞惠一體化等規(guī)劃利好和價格因素影區(qū)域客戶以關(guān)內(nèi)投資客為主，受深莞惠一體化等規(guī)劃利好和價格因素影響，龍崗、坑梓、坪山中低端自住客戶開始增加。響，龍崗、坑梓、坪山中低端自住客戶開始增加。首次置業(yè)客戶較多首次置業(yè)客戶較多龍崗客戶深圳中基層收入者大亞灣過渡型居住人群普通年齡在30歲以下深圳關(guān)內(nèi)客戶，尤其是以嘗到投資甜頭的福田、南山客戶區(qū)域內(nèi)有工作、商務(wù)來往的異地人群區(qū)域內(nèi)的客戶區(qū)域內(nèi)的高收入行業(yè)群體及產(chǎn)業(yè)客戶管理層等深圳改善型客戶其它投資客戶絕對

25、主力投資客戶絕對主力改善型客戶為主改善型客戶為主緊湊型戶型，緊湊型戶型，二房、三房為主二房、三房為主性價比產(chǎn)品性價比產(chǎn)品較高質(zhì)素產(chǎn)品較高質(zhì)素產(chǎn)品舒適度戶品舒適度戶品三房、四房三房、四房江南豪園、城市經(jīng)典江南豪園、城市經(jīng)典錦江鉆石、東岸公館錦江鉆石、東岸公館萬城、半島萬城、半島1號號【新老商圈新老商圈】目前惠陽區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)新舊兩大商圈并立的局面，新中心區(qū)商圈勢目前惠陽區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)新舊兩大商圈并立的局面，新中心區(qū)商圈勢必取代老中心區(qū)商圈，成為城市的中心商圈。必取代老中心區(qū)商圈，成為城市的中心商圈。好益多商圈（a） 土湖商圈 （c）開城大道商圈（b） cba涵蓋崇雅路和南門大街，以好宜多惠陽商貿(mào)

26、廣場為中心。 涵蓋開城大道、中山路、葉挺路等 ，以裕華廣場為主體 。涵蓋白云路和人民路，以萬聯(lián)廣場為中心。新中心區(qū)商圈新中心區(qū)商圈老中心商圈老中心商圈l 從發(fā)展的方向來看，惠陽區(qū)的發(fā)展重點會圍繞新中心區(qū)作中心點，雖然短期內(nèi)在商業(yè)競爭上，新中心區(qū)無法從南門口商圈分流截源。l 隨著高素質(zhì)人群的進入和區(qū)域良好的規(guī)劃，必然會產(chǎn)生新中心區(qū)商業(yè)模式以取代惠陽現(xiàn)有占主要地位的百貨商業(yè)模式?！拘轮行纳倘π轮行纳倘Α啃轮行纳倘Πl(fā)展時間較短，但隨著大型商家的進駐，商圈氛圍日益新中心商圈發(fā)展時間較短，但隨著大型商家的進駐，商圈氛圍日益濃厚，未來將取代老城區(qū)的百貨商業(yè)模式。濃厚，未來將取代老城區(qū)的百貨商業(yè)模式。新中心商圈新中心商圈世貿(mào)廣場：12000平米錦江國際：商業(yè)整體30000平米隆基天地廣場商業(yè)街15