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文檔簡介

1、精品文檔你我共享1、 李小生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,房屋開 通有管道煤氣,并有全天熱水供應等配套設施,而且都寫進了購買合同中。李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了 2元/平方米。物業(yè)管理公司說開發(fā)商說的不算數(shù),收費是依據(jù)有關(guān)標準制定的。而開發(fā)商則稱,物業(yè)管理已經(jīng)移交,自己無權(quán)過問。 請問,開發(fā)商的說法合理嗎?為什么?開發(fā)商的說法不合理。物業(yè)管理公司的說法是合理的。原因是:(1) 開發(fā)商無權(quán)向業(yè)主承諾物業(yè)管理費用的標準。(2) 開發(fā)商沒有按合同落實相關(guān)配套設施,業(yè)主可向法院追究其責任。2、 陳先生所購買的房子于 2006

2、年5月中旬完工并通過驗收,根據(jù)合同,5月底交鑰匙。在辦理入住手續(xù)時,開發(fā)商告知,須向指定的物業(yè)管理公司繳納2年的物業(yè)管理費用才能入住,物業(yè)管理費應從貸款公證日期起計算。請問:物業(yè)管理費是從貸款公證日期起計算的嗎?物業(yè)管理公司能一次收取2年的管理費嗎?為什么?(1) 物業(yè)管理費從物業(yè)管理公司提供服務的那天,就是業(yè)主交房入住的那一天算起。(2) 物業(yè)管理公司能夠一次性收取 2年的管理費,但必須征得業(yè)主同意,不得強制。3、 某小區(qū)有一間對外開門的底層商鋪,該商鋪有個門直通小區(qū)內(nèi)部,業(yè)主劉某已經(jīng)將該商鋪出租給他人經(jīng)營。當該小區(qū)物業(yè)管理公司向劉某收取管理費時遭到拒絕。理由是商鋪是對外開門的,因此與小區(qū)物

3、業(yè)管理公司在管理上沒有多大關(guān)系,物業(yè)管理公司也沒有為其服務,所以物業(yè) 管理費也就理所當然可以不付。請問:劉某究竟該不該繳納管理費呢?為什么?劉某應繳納管理費。原因是:(1)業(yè)主購買商鋪,屬于建筑物的一部分,必須接受統(tǒng)一的管理。 商鋪中的附屬設備設施是統(tǒng)一的,比如給排水設備系統(tǒng)、供暖、供冷、通風設備 系統(tǒng)、電氣工程設備系統(tǒng)等等。按照“誰享受、誰受益、誰買單” ,繳納管理費。(3) 該商鋪有個門直通小區(qū)內(nèi)部,但無人可以保證門開或者不開。4、 王叔有套房子想出租,但是對于房子租出去后的物業(yè)管理費用該由誰來承擔而犯愁。如果 是業(yè)主自己承擔,好象有點冤,房子自己沒?。蝗绻勺鈶舫袚?,萬一租戶毀約不繳,或

4、者是他們欠了許多管理費后就不聲不響的走了,那他們欠下的管理費豈不是要自己補交嗎?請問:物業(yè) 管理費用該誰來承擔?租戶欠下的管理費由誰承擔?無統(tǒng)一規(guī)定,房東和租戶可共同協(xié)定誰來承擔。若是由物業(yè)使用人(租戶)承擔,但租戶走了的情況下,那么房東應承擔連帶繳納責任,為租戶繳納費用。5、 某小區(qū)業(yè)主到國土房管局查到其所在的小區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn)在是三級資質(zhì),而小區(qū)的物業(yè) 管理費卻高達1.7元/平方米,達到了一級服務的標準。請問:這種收費標準合法嗎?為什么?這種收費標準合理。建設部有關(guān)文件說明,物業(yè)管理公司的資質(zhì)與服務等級沒有直接、必然的聯(lián)系,所以該小區(qū)的收費標準是合理和合法的6、某住宅小區(qū)8層住宅樓的第六層

5、 601單元住戶的外墻下水管滲漏, 淋濕了以下三層沿管的 大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修,其維修費用由誰承擔,8家住戶說法不一。7和8樓的住戶說此事與他們無關(guān),他們不出維修費;6樓以下住戶說,該維修費應該有第六層的住戶出,第六層的住戶說該維修費用應該由物業(yè)維修基金出。請問你對此有什么看法?外墻下水管屬于附屬的設備設施,在保修期內(nèi)由開發(fā)商負責承擔,但在保修期外, 則屬于公共的設備設施,按照“誰受益,誰承擔”,該費用由八戶業(yè)主一起承擔。而 物業(yè)維修基金是屬于中修工程以上的費用,換水管的費用較少,屬于小修工程,無需 動用物業(yè)維修基金。7、某管理員在小區(qū)巡邏時,見到幾個收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意

6、,立即上前制止,并 勸其離開。但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅(qū)趕出去。請問該管 理員的做法是否妥當?你有什么建議?該管理員得做法妥當。原因是:小區(qū)的公共場所是屬于全體業(yè)主的,是獨有的,是 業(yè)主的私有財產(chǎn)。外人若在小區(qū)內(nèi)招攬生意,則是侵犯了業(yè)主的權(quán)益,而管理員的行 為是出于維護業(yè)主的權(quán)益出發(fā),所以該行為是合理、妥當?shù)摹=ㄗh:希望管理人員不 要采取驅(qū)趕的方式,而應該多召集些保安勸說其離開。&某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映, 一直以來他們都是在樓前樓后停車,今年年初,物業(yè)管理公司未經(jīng) 小區(qū)業(yè)主委員會同意就把樓前樓后畫上線,改成臨時停車場并進行經(jīng)營。該小區(qū)的業(yè)主委員會對 停車場的經(jīng)營提出

7、異議,多次與物業(yè)管理公司協(xié)商,但都未達成一致。無奈之下,業(yè)主委員會將 物業(yè)管理公司告上法庭,要求停止侵權(quán)并賠償損失。請問業(yè)主委員會的要求能否得到法院的支持?業(yè)主委員會的要求會得到法院的支持。原因是:(1) 小區(qū)的公共場地是屬于業(yè)主的私有財產(chǎn),物業(yè)管理公司是管理者,不該侵犯業(yè)主 的權(quán)益,其收益權(quán)應該歸屬于業(yè)主。(2) 房屋建設前是由政府的相關(guān)部門審批額,公共場地若是要更改,也必須得到政府 的同意,同時也必須要得到業(yè)主委員會的同意才可。9、某日清晨,某大廈新來的保潔員小林在公共通道拖地時,發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈,但大門內(nèi)側(cè)的門開著,外面的通透式防道門也虛掩著,她便上前按業(yè)主家的門鈴,但是

8、按了 好幾次,室內(nèi)也沒有反應,小林便懷著好奇的心理,廁身進入室內(nèi),到客廳、陽臺、廚房等一一 查看有沒有人。正在這時,業(yè)主張先生從電梯出來走向家門(原來他是去早鍛煉了,因粗心而忘 了關(guān)好家門),一見大門沒關(guān),張先生先是吃了一驚,進到家中,又看見一陌生女子在自己家里, 更是又急又氣,大聲質(zhì)問小林是干什么的。不由分說要把她送進派出所。請問:小林哪些地方做 錯了?遇到這種情況,你會怎么做?(1) 小林不該沖動進去業(yè)主的家中,沒有及時反饋情況給上級組長、經(jīng)理知道。(2) 首先,保潔員小林應向上級如實反映情況,上級針對小林提供的情況,派保安、 客服人員、工作人員一起到業(yè)主家中察看。而小林應站在業(yè)主的家門口

9、等待相關(guān)人員 的到來;其次,應想辦法聯(lián)系到業(yè)主,告知并了解情況,希望其能夠盡快回家察看; 然后,至少兩個工作人員才能同時進入業(yè)主的家中,這樣方便保護現(xiàn)場,如有意外事 件發(fā)生,需通知有關(guān)部門報警處理。10、光明小區(qū)原來由開發(fā)商聘請的新華物業(yè)管理公司進行管理,業(yè)主入住后對該公司不滿意,后來小區(qū)成立了業(yè)主委員會,經(jīng)過業(yè)主委員會的研究討論,決定解聘該公司。但新華物業(yè)管理公 司表示,其與開發(fā)商訂有物業(yè)服務合同,且業(yè)主與開發(fā)尚的購房合同中已經(jīng)寫明:同意開發(fā)商委 托的物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主解聘本公司,則須承擔違約責任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院。請 問,法院會如何處理?業(yè)主并不違約。原因是:開發(fā)商與物業(yè)管理公

10、司簽訂的為前期物業(yè)服務合同。如無 訂立期限,算是作廢的合同的。若業(yè)主委員會是按照合法程序成立,則其有權(quán)解聘物 業(yè)管理公司。如有訂立期限,則按約定的期限執(zhí)行。?補充案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會,并按照業(yè)主大 會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務

11、人員 退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由,拒絕移交相應額物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查 驗。2006年8月15 日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修 復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之 后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。1、問題1: 上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復?(4分)合理。未超過五年保修期。在保修期內(nèi)由開放商負責進行維修處理。2、 問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人如何處理業(yè)主的投訴?(4 分)(1) 乙物業(yè)管理公司的做

12、法不妥當。(2) 若是該公司的負責人,可做以下的處理: 接受投訴,并到業(yè)主的家中進行勘察。 告知業(yè)主房屋的保修期內(nèi),若有問題,由公司的建設商、開發(fā)商負責。 告知業(yè)主委員會,及時聯(lián)系開發(fā)商,由業(yè)主委員會聯(lián)系房地商。3、問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止? (3分)2005年8月1日零時4、 問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由。(3分)甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由不成立。原因是,業(yè)主沒有交清費用,可通過兩個 途徑來實現(xiàn),一是通過法律程序來交清,二是由業(yè)主委員會督促其未交清的業(yè)主交清 物業(yè)服務費。5、問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下,乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗?(6分)(1) 由業(yè)主委員會陪同驗收、并記錄,由業(yè)主委員會代為簽字,其屬于公用的設備設 施。(2) 可能的話,請具有公信力的第三方,比如街道辦事處、社區(qū)居委會等等。(3)

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