上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法

1、上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法第一條（目的和依據(jù)）為加強(qiáng)對(duì)本市商品住宅 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)國家 利益和物業(yè)管理單位、房屋所有人的合法權(quán)益，逐步完善社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè) 管理市場(chǎng)機(jī)制，依據(jù)中華人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例和國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè) 部關(guān)于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法及國家與本市的有關(guān)法律法 規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法。第二條（適用范圍）本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位對(duì)本市商品住 宅以及物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個(gè)人和單位購買的內(nèi)銷商品住宅和 外銷商品住宅。公

2、有住房和已向個(gè)人出售的公有住宅（含平價(jià)房、解困房、安居工程），不 適用本暫行辦法。第三條（主管部門）市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，市物價(jià)局會(huì)同市房屋土地管 理局對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。區(qū)、縣物價(jià)局（委）是本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，業(yè)務(wù)上受市物 價(jià)局的領(lǐng)導(dǎo)。第四條（價(jià)格形式）物業(yè)管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)和為公眾代辦性質(zhì) 的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)管理單位為房屋所有人或使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門 規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，其服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。外銷商品住宅、非居住用房的服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)代表 協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由

3、房屋所在地物價(jià)部門裁定。第五條（定價(jià)程序）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì) 發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度，征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，發(fā)布中 準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)在規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，填列備案表，報(bào)所在區(qū)、縣物價(jià)局（委）備案。業(yè)主管委會(huì)未成立的，由 物業(yè)管理單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)所在區(qū)、 縣物價(jià)局（委）審 核。實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的 物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委 員會(huì)或房屋所有人代表協(xié)商議定，并填列備案表，向所在地物價(jià)部門備案。第六條（收費(fèi)原則）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開及與房屋所有

4、人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的 原則，并按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償服務(wù)， 制止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行 為。第七條（物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)用語含義）收費(fèi)用語在本辦法中的含義：（一） 公共性的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗、公 用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用。（二） 公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請(qǐng)代辦）的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人、 使用人代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的 修繕等費(fèi)用。（三）特約服務(wù)是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個(gè)別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理部門預(yù)交的抵

5、押金，應(yīng)在簽訂裝修合約后收取。（五） 修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后， 房屋共用部位和共用設(shè)備的 養(yǎng)護(hù)、維修和更新的費(fèi)用。第八條（公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算和收取）物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：（一） 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（二） 樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；（三） 綠化管理費(fèi)；（四） 清潔衛(wèi)生費(fèi)；（五） 保安費(fèi)；（六） 辦公費(fèi)；（七） 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（八） 法定稅費(fèi)。本條第（二）項(xiàng)至第（六）項(xiàng)費(fèi)用支出是指工資及福利費(fèi)以外的物資損耗補(bǔ) 償和其他費(fèi)用開支。第九條（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偅┪飿I(yè)管理的公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按 物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶）所占房屋建筑

6、面 積或按戶分?jǐn)偂５谑畻l（代辦服務(wù)費(fèi)收?。┓课菟腥?、使用人委托物業(yè)管理單位代繳的，可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不 委托不得收費(fèi)。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請(qǐng)代辦，每項(xiàng)收費(fèi)不超過10 0元。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理單位收費(fèi)的，須經(jīng)房屋所在地的 物價(jià)部門認(rèn)可后，方可向房屋所有人或使用人收取。第十一條（裝修保證金收?。┪飿I(yè)管理單位可向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取裝修保證金每戶1 0 0 0元15 0 0 元，住戶裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金應(yīng)如數(shù)退還。第十二條（內(nèi)銷商品房房屋修繕基金籌集）內(nèi)銷商品住宅均應(yīng)建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：（一）房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面

7、積成本價(jià)的3%,高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋修繕基金。（二）購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%,高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋修繕基金。（三） 開發(fā)單位自用或出租的房屋，應(yīng)根據(jù)自用、出租房屋的建筑面積按本 款第（一）、第（二）項(xiàng)規(guī)定繳納。以上所稱的成本價(jià)均為當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià)。第十三條（房屋修繕基金管理）房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時(shí)繳納，以業(yè)主管委會(huì)名義存入金融機(jī) 構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)息。房屋修繕基金由業(yè)主管委會(huì)委托 物業(yè)管理單位管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他 用。房屋修繕基金不足時(shí)，由業(yè)主管委會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。 業(yè)主管委會(huì)成立

8、前，房屋修繕基金由區(qū)、縣房管局存入銀行。業(yè)主管委會(huì)成 立后，移交管委會(huì)管理。第十四條（高層住宅和水泵運(yùn)行費(fèi)收取）高層住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費(fèi)開支、實(shí)際耗用的電費(fèi)構(gòu)成。具體收費(fèi)由業(yè)主管委會(huì)和 物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間、按實(shí)結(jié)算， 單獨(dú)列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分?jǐn)?。第十五條（物業(yè)收費(fèi)合同簽訂）物業(yè)管理單位必須與房屋所有人簽訂 物業(yè)管理收費(fèi)合同。經(jīng)物價(jià)部門同意的或由 物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或房屋所有人代表 協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在 物業(yè)管理合同中明文約定。房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費(fèi)用的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù) 收費(fèi)合同予以

9、追繳。第十六條（物業(yè)收費(fèi)行為規(guī)范）物業(yè)管理單位收費(fèi)應(yīng)遵循下列規(guī)定：（一） 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)在 經(jīng)營場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。（二）物業(yè)管理單位不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的前期開發(fā)費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在商品房銷售時(shí)，向購房人出示所委托的物業(yè)單位名稱及收費(fèi)項(xiàng)目和 標(biāo)準(zhǔn)。（三） 物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費(fèi)，預(yù)期收費(fèi)不得超 過6個(gè)月。（四） 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶公布收費(fèi)的收入和支 出賬目，接受業(yè)主管理委員會(huì)和房屋所有人的監(jiān)督。依法成立的業(yè)主管委會(huì)可根據(jù)規(guī)章、章程和管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管 理的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，并督促房屋所

10、有人和使用人按時(shí)、 按規(guī)定向物業(yè)管理單位 繳納有關(guān)應(yīng)交費(fèi)用。第十七條（糾紛處理）物業(yè)管理單位與房屋所有人之間發(fā)生收費(fèi)爭(zhēng)議， 業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào) 不成的，由物價(jià)部門裁定。第十八條（物業(yè)收費(fèi)的禁止行為）物業(yè)管理單位向?qū)嵤┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的房屋所有人或使用人收取公共 性服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得再行重征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。第十九條（法律責(zé)任）凡有下列違反本辦法行為之一者，物價(jià)檢查機(jī)關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處 罰。（一） 越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二） 擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；（三） 不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（四） 提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的；（五） 只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；（

11、六） 其它違反本辦法的行為。第二十條（解釋權(quán)）本暫行辦法由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。第二十一條（施行日期）本暫行辦法自9 6年6月10日起施行。 本暫行規(guī)定施行前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本暫行辦法有抵觸的，以本暫行辦法為準(zhǔn)。上海市物價(jià)局上海市房地產(chǎn)管理局一九九六年五月十五日上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房地局關(guān)于加強(qiáng)本市居住物業(yè)管理實(shí)施意見的通知（滬府辦發(fā)1 9 9 831號(hào)一九九八年十月十五日）各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：市房地局關(guān)于加強(qiáng)本市居住物業(yè)管理的實(shí)施意見已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn) 發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。關(guān)于加強(qiáng)上海市居住物業(yè)管理的實(shí)施意見為進(jìn)一步貫徹上海市居民物業(yè)管理?xiàng)l例，提高居住物業(yè)管理水平

12、，改善居住環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，現(xiàn)就加強(qiáng) 上海市居住物業(yè)管理提出如下意見：一、目標(biāo)以“便民、利民、為民”為宗旨，以公房（包括直管公房與系統(tǒng)公房）管理及公房售后管理為重點(diǎn)，力爭(zhēng)兩年實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)范服務(wù)基本達(dá)標(biāo)。1、 修繕要保證。物業(yè)公司要實(shí)行 2424小時(shí)受理居民報(bào)修，并做到急修不過 夜，小修不過三天，單項(xiàng)及多項(xiàng)修繕養(yǎng)護(hù)有計(jì)劃安排。2、 服務(wù)要到位。物業(yè)公司要實(shí)行周一至周六全天業(yè)務(wù)接待，并公開各項(xiàng)業(yè) 務(wù)手續(xù)的辦理程序和時(shí)限。同時(shí)，推行“一門式”服務(wù)。3、 收費(fèi)要規(guī)范。物業(yè)公司要公開稅費(fèi)項(xiàng)目，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按物價(jià)、 房地部門的規(guī)定收費(fèi)。4環(huán)境要優(yōu)化。物業(yè)公司要配合有關(guān)單位積極開展小區(qū)整治工作，改善居

13、住環(huán)境，并取得明顯進(jìn)展，樹立一批居住 物業(yè)管理的示范小區(qū)。各區(qū)、縣要根據(jù)房屋的不同類型和新舊程度，分別提出保障型、改善型、舒 適型物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并認(rèn)真組織實(shí)施。二、措施1、深化改革專制。公房管理單位特別是房管所專制的物業(yè)公司，要真正轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，減員增效，提高經(jīng)營服務(wù)水平，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。一要?jiǎng)澬『怂銌挝唬?根據(jù)居住小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理處（室），定崗定員，核定費(fèi)用，獨(dú)立核算，自負(fù)盈 虧；二要實(shí)行管、修分離，建立房屋的維修服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保安保潔等專業(yè)隊(duì) 伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的 物業(yè)管理體制 過渡。要發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)的作用，推行業(yè)主委員會(huì)擇優(yōu)選聘物業(yè)公司的做

14、法， 形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)公司的改革轉(zhuǎn)制。2、 理順管理體制。進(jìn)一步理順業(yè)主委員會(huì)自治管理、 物業(yè)公司專業(yè)管理與街道的社區(qū)管理之間的關(guān)系，分清職責(zé)，形成合力。居住小區(qū)內(nèi)房屋維修、綠化 養(yǎng)護(hù)、車輛管理、保安保潔等要逐步過渡到由物業(yè)公司管理。要改變一個(gè)小區(qū)多 家物業(yè)公司管理的現(xiàn)象?？梢越I(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、街道（居委會(huì)）三方聯(lián)席會(huì)議制度，定期通報(bào)情況，協(xié)調(diào)有關(guān)矛盾，共同做好小區(qū)的整治和管理 工作。3、 加強(qiáng)行業(yè)管理。從今年下半年起，房地部門要對(duì)全市物業(yè)公司進(jìn)行資質(zhì) 等級(jí)評(píng)定，樹立一批品牌公司，同時(shí)與工商部門聯(lián)手取消一批資質(zhì)不合格、 群眾 意見大的物業(yè)公司。資質(zhì)評(píng)定要制度化，逐步形成優(yōu)勝劣

15、汰的市場(chǎng)機(jī)制。市區(qū)房地辦事處按街道對(duì)應(yīng)設(shè)置的工作年內(nèi)要完成。 房地辦事處作為區(qū)房地 局的派出機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司日常運(yùn)作的監(jiān)管、指導(dǎo)和服務(wù)。4、 改進(jìn)維修服務(wù)。物業(yè)公司要著重解決住房的“險(xiǎn)、漏、堵、水、電”等 熱點(diǎn)問題，排出計(jì)劃，分步實(shí)施。無維修力量的物業(yè)公司要落實(shí)好委托維修。有 條件的區(qū)可建立維修應(yīng)急中心、業(yè)務(wù)受理中心等，面向社會(huì)，逐步形成維修服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)。要保證百分之六十以上的租金收入用于房屋維修，今年起新增租金收入要 ?？钣糜诜课菥S修，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)租金使用的監(jiān)管和審計(jì)。5、 規(guī)范收費(fèi)行為。物業(yè)管理收費(fèi)要向業(yè)主列出明細(xì)的收費(fèi)項(xiàng)目和金額。 維 修基金使用要單獨(dú)列帳，定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。物

16、價(jià)、房地部門要定期對(duì)物 業(yè)公司的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)多收費(fèi)、亂收費(fèi)和只收費(fèi)不服務(wù)的行為要嚴(yán) 肅處理。6、 開展創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，管理部門要把物業(yè)管理創(chuàng) 優(yōu)工作作為創(chuàng)建文明小區(qū)的重要組成部分， 統(tǒng)一考核要求。物業(yè)公司要弘揚(yáng)徐虎 精神，以住戶接待、小修養(yǎng)護(hù)、電梯服務(wù)等窗口崗位為重點(diǎn)。推進(jìn)全行業(yè)規(guī)范服務(wù)上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實(shí)施物業(yè)管理 條例若干意見的通知（滬府發(fā)200320036161號(hào)）各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局:市政府同意市房地資源局關(guān)于上海市實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例的若干意見， 現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。二OO三年九月九日上海市實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例的若干

17、意見國務(wù)院發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例），自今年9 9月1 1日起 施行，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，提出本市實(shí)施條例的若干意見如下：一、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（一）已成立的業(yè)主委員會(huì)在條例施行后的執(zhí)行事項(xiàng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在條例施行后，應(yīng)分別按照條例規(guī)定履行職 責(zé)。業(yè)主委員會(huì)章程應(yīng)在下一次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)，依照條例的規(guī)定修訂 為業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章，依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī) 定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會(huì)原有印章，應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定的職責(zé)使用。 業(yè)主大會(huì)需對(duì)外行使權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明 刻制業(yè)主大會(huì)印章，并按規(guī)定使用。業(yè)主委員會(huì)在條例施行

18、前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應(yīng)繼續(xù) 履行。（二）條例施行后的業(yè)主大會(huì)成立1 1、業(yè)主大會(huì)的成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá) 5050沖上，或者首套 房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。2 2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報(bào)告后的3030日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成。 籌備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處 （鄉(xiāng)

19、鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以 推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理 部門應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開首 次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居（村）民委 員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。3 3、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面 積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán) 證的，每證計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%30%業(yè)主大

20、會(huì)成立以后，單個(gè)業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見執(zhí)行。4 4、業(yè)主大會(huì)的備案經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的3030日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。凡符合條例規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大 會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。（三）條例施行后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式， 但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時(shí)，可以以幢、單元、樓層等為

21、 單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表 成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì) 會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)的3 3日前,就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、 反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反 映。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專 項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)

22、管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 三分之二以上通過。二、關(guān)于前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)業(yè)主大會(huì)成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分 離原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3 3人或 者住宅規(guī)模小于5 5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可 以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（二）房屋出售的相關(guān)事項(xiàng)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公 約、房屋使用說明書。建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同， 應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi) 容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的

23、公建設(shè)施和平 面圖作為房屋出售合同的附件。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時(shí)， 應(yīng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。（三）物業(yè)的驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查檢，查 驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題， 應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手 續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照條例第二十九條規(guī)定向 物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資 料，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。三、關(guān)于物業(yè)管理用房建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以 下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主 大會(huì)成立后，無償提供給業(yè)主大會(huì)。產(chǎn)權(quán)

24、屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體 標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%0.2% 提供。建筑面積5 5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100100平方米提供。業(yè) 主委員會(huì)用房，按照不低于建筑面積 3030平方米提供。提供的 物業(yè)管理用房應(yīng)為 地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房 配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核 發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理新建商品住宅以及住宅 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維

25、修資金籌集、 使用 和管理，應(yīng)按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人 和物業(yè)買受人參照上海市商品住宅維修基金管理辦法 的規(guī)定，在房屋出售合 同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān) 管；業(yè)主大會(huì)成立并選聘 物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大 會(huì)。五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書， 并實(shí)行注冊(cè)年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房

26、地資源局另行 制定。上海市房屋土地資源管理局二OO三年八月二十日上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（上海市人大常委會(huì)公告第4040號(hào)）上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定已由上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 第十四次會(huì)議于20042004年8 8月1919日通過，現(xiàn)予公布，自20042004年1111月1 1日起施行。上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)20042004年8 8月1919日第一章總則第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和 物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益, 根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況， 制定本規(guī)定。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅 物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。第三條

27、本規(guī)定所稱住宅 物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè) 主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房 屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從 事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條 上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)全市物業(yè) 管理的監(jiān)督管理工作；區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管 理工作。有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。街道辦

28、事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) 物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第五條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)， 其 設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè) 物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已 分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的 物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分 物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本 條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。尚未劃分或者需要調(diào)整 物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按

29、照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎?員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。第六條 業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的權(quán)利外， 還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地 址、通訊方式。第七條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以 上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的， 應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成 立業(yè)主大會(huì)。第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本

30、規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng) 當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出 售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料； 建設(shè)單位未及時(shí)書 面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后， 應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組 （以下簡(jiǎn) 稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在 物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)書面公告。籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開

31、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第九條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每 套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn) 權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè) 主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、 業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng) 作出約定。第十條 業(yè)主大會(huì)除履行國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)

32、、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見 的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參 加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代 表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì) 會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。 業(yè)主大 會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專 項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的

33、決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 三分之二以上通過。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議 題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣） 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管 理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的條件。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。第十三條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房 地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（二）業(yè)主大會(huì)

34、議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。第十四條業(yè)主委員會(huì)任期為三年到五年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條 指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)， 原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等

35、文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái) 物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。第十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為 單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第十六條兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè) 施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。 業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事 處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān) 物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)

36、主委員 會(huì)、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理 部門組織召開。第三章物業(yè)管理服務(wù)第十七條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo) 方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于 三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣） 房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理 企業(yè)。第十八條建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)參照市房 地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約和房屋使用說明書， 作為房屋銷售 合同的附件。

37、業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、 業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害 物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、 結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu) 圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)），不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備，以及其他有 關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖， 并在房屋交 接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位不得將物業(yè)共用

38、部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置 物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會(huì) 成立后無償移交給業(yè)主大會(huì)。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理 用房設(shè)置的室號(hào)、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在 核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；（三） 物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；（四） 物

39、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、 道路、場(chǎng)地；（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主 所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登 記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載， 但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共區(qū) 域的秩序維護(hù)；（五）車輛的停放管理；（六）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理 措施；（七）物業(yè)維修、更

40、新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案資 料的保管；（九）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企 業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）符合國 家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；（二）及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用 物業(yè)的注意事項(xiàng)；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四） 配合居（村）民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物

41、 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作 人員依法執(zhí)行職務(wù)。第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人 民政府的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目， 服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約

42、定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)； 房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有， 主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或 者物業(yè)管理方面的其他需要。第四章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二） 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共 用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）存放不符合安全 標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲

43、；（九）法律、法 規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知 物業(yè)管理企業(yè)。物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、 業(yè)主公約。第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明 的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有 違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、 業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī) 定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二 十四小時(shí)內(nèi)

44、報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的， 參照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主大會(huì) 成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí) 行。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和 物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停 放，不得收費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給 物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)

45、人； 停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給 物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物 業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維 修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一） 專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需 費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主

46、按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（三）全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的 房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用 應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。第三十五條 單幢房屋的共同部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決 定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持 投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵 觸；其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方

47、法和單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。第三十六條 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車 停車場(chǎng)（庫）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大 會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或 者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人 不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照業(yè) 主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng) 立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用 由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形 時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理 部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為 實(shí)施，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第五章法律責(zé)任第三十八條 違