【精】鳳凰城二期開發(fā)項(xiàng)目策劃案

1、鳳凰城二期開發(fā)項(xiàng)目策劃案第一部分：鳳凰城二期項(xiàng)目開發(fā)介紹一、鳳凰城二期項(xiàng)目概況二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義三、鳳凰城二期項(xiàng)目策劃的工作重點(diǎn)四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排第二部分：鳳凰城二期開發(fā)的市場策劃一、項(xiàng)目開發(fā)面臨的市場環(huán)境(-)宏觀市場環(huán)境1、城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢2、濟(jì)南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃(二)微觀市場：1、區(qū)域自身建設(shè)條件2、關(guān)于項(xiàng)目周邊區(qū)域的建設(shè)情況3、鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查(1)濟(jì)南咼新區(qū)：(2)出口加工區(qū)：4、山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查(1)新校區(qū)規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃(2)現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況(3)周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查5、濟(jì)南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查(1)濟(jì)南

2、國科：(2)加洲花園：(3)文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查1、濟(jì)南居民住房需求概況2、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新 調(diào)查（1）滬蘇杭郊區(qū)：（2）珠江三角洲：（3）京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項(xiàng)目的市場定位（-）目標(biāo)消費(fèi)市場定位（二）建筑產(chǎn)品定位（三）本區(qū)項(xiàng)目在鳳凰城綜合開發(fā)項(xiàng)目中的角色 與作用三、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃建議（-）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（-）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項(xiàng)目的建筑策劃構(gòu)想（-）建筑類型及其組合比例（-）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計(jì)五、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求（構(gòu)想）（-）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃

3、設(shè)計(jì)要求（二）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求六、鳳凰城二期的市場推廣策（框架）第一部分：鳳凰城二期項(xiàng)目開發(fā)策劃工作說明一、鳳凰城二期項(xiàng)目概況：位于鳳凰山北坡，處在文教區(qū)（西區(qū)）與起步區(qū)之間，中心區(qū)之 南。占地約40公頃左右，建筑面積約3050萬平米，是一個(gè)區(qū)域商 業(yè)配套完善、環(huán)境自然優(yōu)雅、建筑簡約精致，以當(dāng)前追求一定生活品 質(zhì)水準(zhǔn)社會(huì)精英分子為消費(fèi)主體的具有一定知識文化氛圍、現(xiàn)代生活 情趣構(gòu)造的睿智性品味生活區(qū)。二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義：二期可發(fā)的實(shí)際意義在于：1、更好的完善鳳凰城南部區(qū)的社區(qū)生活功能，完成南部區(qū)（文 教西區(qū)、二期、起步洋房區(qū)、文教東區(qū)）各片區(qū)開發(fā)的銜接，從而顯現(xiàn)鳳凰城整體開

4、發(fā)的形象雛形；2、可以形成南部區(qū)與中部開發(fā)的過渡（二期近鄰中心區(qū)），符合 鳳凰城目前從南至北滾動(dòng)開發(fā)的需要。3、完成文教區(qū)的商業(yè)配套，形成公司商品住宅的持續(xù)開發(fā)，使 鳳凰城南部區(qū)形成一個(gè)滿足一定經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模的、生活配套較完善成 熟的居住社區(qū)。三、鳳凰城二期項(xiàng)目策劃的工作重點(diǎn)：1、確定二期項(xiàng)目的功能性（角色）要求2、滿足該功能的二期項(xiàng)目開發(fā)的建筑品類3、二期建筑各品類的特征提煉與描述4、各品類的量化組合設(shè)計(jì)5、各品類的建筑組合與已建成區(qū)的功能性銜接與融合6、各類建筑產(chǎn)品消費(fèi)群體的定位7、建筑的開發(fā)計(jì)劃初步籌措8、二期項(xiàng)目市場推廣的框架性計(jì)劃：四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排：二期項(xiàng)目運(yùn)作的工作計(jì)劃

5、簡表：序號工作事項(xiàng)時(shí)間執(zhí)行人1一期花園洋房參照時(shí)間11開盤02. 12月底12交房03. 3. 113計(jì)劃銷售時(shí)間03. 62二期項(xiàng)目開發(fā)工作安排21項(xiàng)目調(diào)研02. 9-10. 15211周邊調(diào)研212建工、市中心代表樓盤213相關(guān)部門走訪（確泄調(diào)查方向、區(qū)域）10. 14-152. 1 4確能調(diào)査方案10. 172. 1 5濟(jì)南郊區(qū)樓盤10. 18-192. 1 5高新區(qū)10. 21-232. 1 6周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)10. 2422先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確泄）10. 25-10 3123資料信息整理，提交市場報(bào)告11. 1-624市場策劃研討與報(bào)告編寫11. 7. 8、 11. 122.

6、 5策劃方案（討論）11. 132. 6項(xiàng)目方案確建11. 202. 7項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)11月底2. 8規(guī)劃設(shè)計(jì)委托12. 13規(guī)劃設(shè)計(jì)31規(guī)劃設(shè)計(jì)方案12. 103 2. 131建筑方案03. 34項(xiàng)目施工03. 3月底5項(xiàng)目銷售03. 5月計(jì)劃設(shè)計(jì)說明：充分考慮一期項(xiàng)目施工與銷售進(jìn)度安排。1. 在一期項(xiàng)目完工交房后，按木計(jì)劃工程施工主要工作可立即轉(zhuǎn)入二期項(xiàng)目。2、一期銷售進(jìn)入尾期時(shí)，二期項(xiàng)目已具備銷售條件。3、二期項(xiàng)目選擇春末夏初開工，自然氣候條件較佳，便于施工組織。4、項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃可在前期工作確定的基礎(chǔ)上按序合理安排。（一）二期開發(fā)的市場調(diào)研工作1、濟(jì)南東部區(qū)域房地產(chǎn)市場總框調(diào)查（山大路

7、以東、東西交通 動(dòng)脈沿線的街區(qū)）調(diào)查內(nèi)容：1. 1濟(jì)南東部居民住房需求調(diào)查1、2濟(jì)南東部房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀（供應(yīng)）2、特定目標(biāo)對象的調(diào)研（高新區(qū)專題、周邊園區(qū)專題、建工學(xué) 院與山東航空等代表單位等）本調(diào)研需解決的問題：1. 1各特定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃狀況及現(xiàn)在建設(shè)情況1. 2各園區(qū)的企業(yè)入駐大體情況和發(fā)展預(yù)期1. 3現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住狀況與收入、個(gè)人發(fā)展預(yù)期 等1. 4現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住需求調(diào)查1. 5入駐低中高級各類員工對東部工作和生活的預(yù)期（建議采集有效樣本300份）3、先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤、建筑創(chuàng)新等專題本調(diào)研需解決的問題：2. 1先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤的操作手法（經(jīng)營模式）2. 2先

8、進(jìn)城市工業(yè)園區(qū)中住宅區(qū)開發(fā)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)2. 3郊區(qū)住宅的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與創(chuàng)新（產(chǎn)品）2. 4郊區(qū)住宅目標(biāo)客戶的選擇與實(shí)際驗(yàn)證2. 5郊區(qū)住宅交通問題的解決辦法（二）項(xiàng)目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計(jì)劃和市場調(diào)研分析，確定 目標(biāo)客戶市場，并針對該細(xì)分市場進(jìn)行二期項(xiàng)目的定位，策劃建筑類 型，提供規(guī)劃建議。（三）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦（四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計(jì)（五）確定二期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行二期建設(shè)準(zhǔn)備第二部分：鳳凰城二期開發(fā)項(xiàng)目市場策劃一、項(xiàng)目開發(fā)面臨的市場環(huán)境（一）宏觀市場環(huán)境1、城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢城市化是通向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。經(jīng)過2

9、0多年的改革開放，制 約我國城市化的政策、制度障礙正在逐步消除，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè) 也取得了巨大成就。2000年人均國民生產(chǎn)總值己超過800美元，城 市化水平提高到36. 09%o經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平的指標(biāo)都表明, 我國城市化己駛?cè)肟燔嚨?，進(jìn)入加速發(fā)展階段。我省城鎮(zhèn)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)和發(fā)展遠(yuǎn)景城市化己成為我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的四大戰(zhàn)略之一。城鎮(zhèn)布局應(yīng)當(dāng) 體現(xiàn)中心集聚、點(diǎn)軸拓展的原則，逐步形成以中心城市和沿海港口為 依托、以交通干線為主軸的集約開發(fā)態(tài)勢；形成“兩大中心、四個(gè)層 次、五條軸線”的總體格局，即濟(jì)南、青島兩大中心城市，省域中心 城市、區(qū)域性中心城市、中小城市、小城鎮(zhèn)四個(gè)層次，濟(jì)青聊、日荷、

10、 京滬、京九、沿海五條軸線，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶線、以線促面，推動(dòng)全省城 鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)發(fā)展。在強(qiáng)化濟(jì)南、青島兩特大城市龍頭帶動(dòng)作用的同時(shí), 到2 0 1 0年，淄博、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧等城市要爭取跨入特大城市 行列；有3 0個(gè)左右的縣市城市人口達(dá)到2 0萬到5 0萬；有1 0 0 個(gè)左右的中心鎮(zhèn)所在地人口達(dá)到5萬人。隨著城市化發(fā)展和人口、產(chǎn) 業(yè)的進(jìn)一步積聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等級規(guī)模有 序的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。城市化，不僅表現(xiàn)為城市人口比重的不斷提高和城市數(shù)量的不斷 增加，更重要的表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的集約化程度的提高，濟(jì)南市正 處于城市化加快發(fā)展的時(shí)期，作為全國經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)、國內(nèi)重要的 區(qū)域中

11、心城市。毫無疑問，加快城市化進(jìn)程是新世紀(jì)的一項(xiàng)工作戰(zhàn)略 重點(diǎn)。當(dāng)前國內(nèi)郊區(qū)樓盤的發(fā)展趨勢：（待實(shí)地考察）2、濟(jì)南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃在濟(jì)南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究中，專家們針對城市 總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了 “西進(jìn)、東串、南控、北待、中疏”的十字方針, 建議濟(jì)南城市新區(qū)應(yīng)選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以 東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。在 對城市總體規(guī)劃完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，濟(jì)南的城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一 城（包括老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長清片區(qū)）、一帶（指東部產(chǎn)業(yè) 帶）”帶狀分布，有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格 局。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城

12、、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離 的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局。一城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨 家組團(tuán)，人口規(guī)模控制在2 1 5萬人，建設(shè)用地控制在2 1 5平方公 里。 一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為基礎(chǔ)，向東南發(fā)展，人口規(guī) 模為2 0至2 5萬人，城市建設(shè)用地在2 0平方公里左右。一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫 村等，形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)?？刂圃?6 0萬至7 0萬人，城市建設(shè)用地7 0平方公里左右。以發(fā)展高新技 術(shù)、冶煉、化工、出口加工、國際信息、空港型工業(yè)為主。（從該規(guī) 劃圖上看鳳凰城區(qū)域?yàn)榇?guī)劃建設(shè)用地，沒明

13、確土地開發(fā)性質(zhì)）省城東部城區(qū)為東至繞城高速公路，西至大辛河城市生態(tài)隔離 帶，南至經(jīng)十東路南部山體，北至工業(yè)北路、省道1 0 2線區(qū)域。為 了促進(jìn)城市發(fā)展，濟(jì)南市決定抓緊完善東部城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并力爭今 年年底前完成經(jīng)十東路兩側(cè)重點(diǎn)區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃。（二）微觀市場：1、區(qū)域自身建設(shè)條件（項(xiàng)目自身的自然狀況、方園1. 5KM的己建、規(guī)劃、自然、生態(tài)等） 該區(qū)可利用土地約30-40公頃。西臨泉路，北接中心區(qū)環(huán)線， 東鄰起步區(qū)的洋房北區(qū)，中間有一河溝自東南向西北方向蜿蜒而過。 地勢總體南高北低，南部為近山坡地，山地地形地貌較豐富，規(guī)劃時(shí) 可以就勢利用；內(nèi)部主要為農(nóng)耕用地，適于各類建筑工程建設(shè)。該區(qū)的周邊己

14、建條件：道路水電管道等2、關(guān)于項(xiàng)目周邊區(qū)域的建設(shè)情況泉港路：花園洋房：南洋中學(xué)：山東建筑工程學(xué)院：該區(qū)周邊土地征辦與轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)等現(xiàn)狀3、鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查3. 1濟(jì)南高新區(qū)調(diào)查印象高新區(qū)正在成為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力基地，尤其是彰顯現(xiàn)代工 業(yè)文化的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)因素促動(dòng)和發(fā)展之中，在資本對 技術(shù)由青睞到實(shí)際注入的變化趨勢之下，在年輕智力的急速聚集和膨 脹之中，濟(jì)南高新區(qū)正在發(fā)生真正日新月異的變化，無疑這里將是最 具活力和生命力的地方。根據(jù)高新區(qū)的規(guī)劃來看，本區(qū)用地規(guī)劃主要滿足于其核心高 新科技，住宅用地規(guī)劃的很少。并且目前高新區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)集中在齊 魯軟件園、浪潮、魯能等大型

15、企業(yè)科技園區(qū)的建設(shè)中。從規(guī)劃和資金 以及建設(shè)力量的投入等因素看，住宅開發(fā)商沒有形成高新區(qū)的開發(fā)重 點(diǎn)。這對我鳳凰城以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)恰好形成城市區(qū)域功能 上互補(bǔ)。在科技園區(qū)建設(shè)達(dá)到一定成熟度后，可以預(yù)見高新區(qū)或附件 區(qū)域?qū)?huì)有一個(gè)住宅開發(fā)的小高潮，這個(gè)機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)在2年后。 屆時(shí)各園區(qū)工程建設(shè)基本完畢，可以形成本區(qū)域一定穩(wěn)定存量的工作 員工，他們的住房問題會(huì)隨著對城市化發(fā)展的進(jìn)一步認(rèn)識（比如對新 城市主義理念、衛(wèi)星城一一片區(qū)城市發(fā)展、城市住宅郊區(qū)化、東部產(chǎn) 業(yè)城或現(xiàn)代科技城區(qū)等認(rèn)同）切實(shí)的提上日程并很到可能在高新區(qū)周 邊選擇生活居住地。根據(jù)上述人們對城市發(fā)展的中心人士以及高新區(qū) 建設(shè)實(shí)

16、際，可以預(yù)測高新區(qū)員工存在將生活居住地進(jìn)一步東移的可 能，所以看好高新區(qū)，可以堅(jiān)定我鳳凰城建設(shè)的信心，也更能看到我 彩石花園的光明前景。同時(shí)我們應(yīng)該看到東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃中不僅僅指高新區(qū)，整片區(qū)域 產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地的規(guī)劃意向決定東部發(fā)展的建設(shè)期漫長，但從另一面也 說明其發(fā)展后勁會(huì)更足（東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條上將更完善）。 總之，東部發(fā)展會(huì)在實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下會(huì)迅猛發(fā)展， 將會(huì)成為濟(jì)南市最具活力和發(fā)展動(dòng)力的一區(qū)。所以，我們面臨的未來 是無比光明的，發(fā)展的空間是巨大的。3. 2高新區(qū)工業(yè)園區(qū)調(diào)查資料：（詳見附件）成立十年來，高新區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額41億元，開發(fā)利 用土地而積4. 3平

17、方公里，進(jìn)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目302項(xiàng)，開工而積242萬平 方米，竣工面積191. 2萬平方米。累計(jì)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收人548. 2億元,工業(yè)增加值144.1億元,利稅總額77. 5億元。1、高新區(qū)科貿(mào)城高新區(qū)科貿(mào)城總占地2.36平方公里，為高新區(qū)的中心區(qū)、核心 區(qū)、形象區(qū)，建成后將是高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政、文化中心。重點(diǎn)建設(shè) 以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、IT行業(yè)為主的辦公用房。 其標(biāo)志性建筑一一國際會(huì)展中心以及科技文化廣場、世紀(jì)財(cái)富中心等 形象工程效果圖樣己經(jīng)確定。2、齊魯軟件園位于高新區(qū)東區(qū)，現(xiàn)為核心區(qū)。占地面積650公頃?，F(xiàn)有一個(gè)軟 件產(chǎn)業(yè)基地，三個(gè)軟件園分園，一個(gè)軟件學(xué)院和八個(gè)軟件人才培訓(xùn)基

18、地。齊魯軟件園產(chǎn)業(yè)基地，由產(chǎn)業(yè)、教育、生活、休閑娛樂四個(gè)功能 區(qū)組成，分兩期建成。主要建筑有齊魯軟件園大廈，齊魯軟件市場大 廈，軟件研發(fā)、生產(chǎn)大樓和培訓(xùn)中心大樓。齊魯軟件學(xué)院學(xué)院占地1200畝，建筑面積35萬平米。該院2001 年計(jì)劃內(nèi)招生500人，2002年計(jì)劃內(nèi)招生3000人，5年達(dá)到入校生 10000 人。3、環(huán)?？萍紙@環(huán)?？萍紙@位于高新區(qū)集中新建區(qū)的西北部，占地6.42平方公 里。主要以環(huán)保、節(jié)能、新材料、新能源、數(shù)字機(jī)電等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 現(xiàn)在正在積極創(chuàng)建國家級科技園區(qū)。環(huán)?？萍紙@的標(biāo)志性建筑濟(jì)南國 際商務(wù)中心總投資達(dá)1.6億元、面積1 0萬平方米于9月封頂。該 區(qū)規(guī)劃有建而40萬平米的

19、住宅小區(qū)一一東方家園?，F(xiàn)在該區(qū)正在推出商用寫字間，起價(jià)在2190元/平米左右。4、出口加工區(qū)總規(guī)劃面積2. 14平方公里，北臨濟(jì)王公路，西靠繞城高速公路。規(guī)劃由電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機(jī)械園區(qū)和服裝工藝 園區(qū)。一期工程0.35平方公里，廠房8萬平米，倉儲(chǔ)23萬平米。正 在建設(shè)“七通一平”、和廠房，將建由商業(yè)服務(wù)、生活?yuàn)蕵贰⑿l(wèi)生保 健、體育休閑等配套設(shè)施。該區(qū)對區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行“免稅、保稅、退稅” 的優(yōu)惠政策。5、大學(xué)科技園：占地147公頃，為大學(xué)師生、院所科技人員、 歸國留學(xué)人員等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的企業(yè)孵化園。，前該區(qū)由商用辦公間在 售，起價(jià)在2300元/平米左右。6、齊魯納米港：工業(yè)南路北，劉

20、志遠(yuǎn)路杯延長線以西，占地71. 5 公頃。產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)是納米科技和機(jī)電產(chǎn)品。7、綜合加工園區(qū)該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以科技為先導(dǎo)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，有選擇的發(fā)展電子類 產(chǎn)品、輕工類產(chǎn)品、包裝食品類產(chǎn)品，搞好來料加工、來料裝配、處 延服務(wù)等，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)改造與開發(fā)區(qū)直轄市發(fā)展的示范區(qū)。“8、生物醫(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間 體。吸引組織微生物、酶飼料添加劑、等項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，把生物醫(yī)藥建成 開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。9、化纖材料工業(yè)園區(qū)：以化纖總廠為依托，力爭發(fā)展成全國20個(gè)大型化纖產(chǎn)業(yè)基地之一。10、光機(jī)電一體化工業(yè)園:機(jī)床儀表產(chǎn)品：以濟(jì)南機(jī)床四廠為中心，重點(diǎn)發(fā)展高精數(shù)控高效 專

21、用磨床、高精度外園磨床、機(jī)器人。家電系列產(chǎn)品：依托小鴨電器集團(tuán)，以生產(chǎn)全自動(dòng)洗衣機(jī)為主, 開辟多品種、多規(guī)格、多系列的家電產(chǎn)品。輕騎摩托車、汽車產(chǎn)品：形成多品種、多規(guī)格、小批量、集約型 的輕騎轎車產(chǎn)業(yè)基地。1K電子軟件工業(yè)園主要搞集成電路計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)C DA中心，亞微米級集成電路 芯片制造、集成電路封裝、PC板卡組裝，最終建成全國微電子產(chǎn)品 生產(chǎn)基地。3. 3高新區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)（1）美景豪園：美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在高新區(qū)投資開發(fā) 的三期工程，為開發(fā)高檔商居小區(qū)。計(jì)劃從2003年3月起，土地200 畝，投資3200萬美元。（2）黃金時(shí)代：規(guī)劃用地221畝，大體位于山大齊魯軟件學(xué)院 北，估計(jì)為高

22、檔公寓，估計(jì)建面在1420萬之間。該區(qū)計(jì)劃于明年3 月開工，住宅計(jì)劃售價(jià)2700元/平米。（3）環(huán)保科技園內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)一一東方家 園。但該區(qū)存在拆遷問題，建設(shè)條件較差，估計(jì)1-2年內(nèi)不會(huì)啟動(dòng)。 現(xiàn)在推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起。3. 4高新區(qū)商業(yè)用房、寫字樓(1) 商業(yè)一一美景商業(yè)中心廣場：由美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)資興建，總建而近8萬平方米。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設(shè)計(jì)高28層，是，工程由A座、B座、C座 三大主體建筑構(gòu)成。其中A座為五星級酒店、B座為高檔寫字樓、C 座為綜合樓。屆時(shí)將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。整個(gè)工程投資1億 美元，將在5年內(nèi)分三期完成整個(gè)工程建

23、設(shè)。該廣場集酒店、辦公、 商場、銀行、證券、會(huì)議、娛樂等多功能于一體，己于9月19日在 高新區(qū)破土動(dòng)工。2005年5月，中心廣場將落成啟用。(2) 現(xiàn)在環(huán)?？萍紙@推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起， 位于工業(yè)南路。(3) 大學(xué)科技園推出的寫字間售價(jià)為2300元/平米起，位于管委 會(huì)南。3. 5房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查(1)美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是由美國賽富集團(tuán)與美景湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及濟(jì)南高新區(qū)國 有資本營運(yùn)公司于02年9月合資注冊成立。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設(shè)，總投資1800萬美元，目 前己進(jìn)入建設(shè)高潮。二期工程為美景商業(yè)中心廣場的建設(shè)。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。計(jì)

24、劃從2003年3 月起，在200畝土地上投資3200萬美元完成開發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計(jì)先 進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)。（2）高新區(qū)下屬建設(shè)單位：管委會(huì)各區(qū)發(fā)展中心、管委會(huì)下屬 濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心、濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展中 心等。4、山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查鳳凰城二期項(xiàng)目開發(fā)地塊位于泉港路以東，鳳凰山以北，西南角 近鄰建工學(xué)院，東南角近鄰一期花園洋房。根據(jù)現(xiàn)己開發(fā)兩項(xiàng)目的實(shí) 際，二期項(xiàng)目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給 予豐富。由于二期開發(fā)預(yù)見工學(xué)院新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進(jìn)行建工 學(xué)院的專題調(diào)查。4. 1新校區(qū)規(guī)劃建設(shè)：從建工學(xué)院知，新校區(qū)規(guī)劃己基木

25、完成。規(guī)劃一期建設(shè)可容納一 萬人，包括學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂，建筑面積為總建面的l/5o新 校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚未詳細(xì)考慮教師歲學(xué)校東遷的 問題，初步計(jì)劃明年為專用班車開通。03年將有一萬人進(jìn)駐新校區(qū)。4. 2現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況：目前建筑工程學(xué)院教師房源比較寬裕，教師住房分配后尚有20 余套空閑房，原校區(qū)內(nèi)新建教授樓正在建設(shè)之中。單純就建工學(xué)院教 職工分房來看，不考慮將來在新小區(qū)教學(xué)生活影響住房需求的情況 下，則在2年內(nèi)住分房條件較為寬松?，F(xiàn)在教職工對郊區(qū)就教和生活還沒有實(shí)質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工對學(xué)校東遷有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大 家為東部住房的心理預(yù)期

26、極低，至少目前在東部購房的可能性很低。學(xué)院教職工購房可能存在一定的政策補(bǔ)助或市場優(yōu)惠，但目前大 多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)?？梢韵胂?，在東部生活配套條件改觀 后，該認(rèn)識可能會(huì)隨之發(fā)生變化，但這需要一定時(shí)間。另建筑工程學(xué)院擬在萬家隆東部遠(yuǎn)東校區(qū)建部分教職工宿舍來 滿足學(xué)校東前后部分教職工的需要。4. 3周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查：這次重點(diǎn)考察了成熟教學(xué)生活區(qū)一一山師東路。該路段長約700 米，主要為山東建筑工程、山師、山藝等院校學(xué)生和周邊居民服務(wù)。 現(xiàn)在該區(qū)學(xué)生約在3萬人左右，符合將來新建筑工程學(xué)院的規(guī)劃規(guī) 模，加上該路段居民多為教師家屬和科研技術(shù)人員、小型商企業(yè)主等, 所以該路段對鳳凰城二期項(xiàng)目商業(yè)區(qū)有

27、很好的參照價(jià)值。該區(qū)段的商業(yè)設(shè)施有餐館（含酒店）42家，美發(fā)店14家、服裝 店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點(diǎn)5家、茶社1家、書店 3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家，銀行3家。 總計(jì)約130家喙面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店 （含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；超市1.5%；書店2. 5%；診所 2%,其它8%。5、濟(jì)南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查5. 1濟(jì)南國科:概況：國科國際高爾夫廣場是北京國科集團(tuán)在山東齊河經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開發(fā)的集運(yùn)動(dòng)、娛樂、 度假、休閑、居住于一體的項(xiàng)目，它包括國科國際高爾夫別墅，國

28、科 國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個(gè)部分。 住宅：國科國際高爾夫別墅是廣場項(xiàng)目的別墅區(qū)，總占地面 積1500畝共有700余套別墅。別墅西區(qū)占地420畝，分成春園、夏園、秋園、冬園四個(gè)園區(qū)， 有215套別墅，16種經(jīng)典且流行的戶型。別墅的單體形式全部采用 歐美風(fēng)格。容積率大約在0.2左右。 營銷宣傳：4W親水時(shí)尚社區(qū)；國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)5S 社區(qū)配套：18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際級標(biāo)準(zhǔn)球場；五星級園林式 酒店和健身娛樂城；雙語學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等52加洲花園：位于濟(jì)南南部仲宮，山水環(huán)境較佳，美 式別墅風(fēng)格。配套不完善，房價(jià)太高，部分樓房外形可以但 很不實(shí)用。單套總價(jià)在190-470萬元

29、。附表1：若在東部購房，希望房型5. 3文昌山莊：（三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查1、濟(jì)南居民居住需求概況調(diào)查（詳見附件五）濟(jì)南東部住宅需求調(diào)查，為隨機(jī)抽樣總體狀況認(rèn)知調(diào)查。調(diào)查地點(diǎn)集中在房展會(huì)期間：1. 1被調(diào)查者希望的房型分析調(diào)查反映了濟(jì)南市購房群 體的總體狀況。54%的購房者 選擇了三室廳，36%的選擇了 二室廳。1. 2購房者住房面積需求調(diào)查反映了濟(jì)南市購房附表2：被調(diào)查者希望的住房面積單位：平米8% 2Wo 80-100 100-130 130-160 160-200 200-250 250-300 300以上群體的總體狀況。80-130的戶型面積選擇高達(dá)88%,可以看到適中實(shí)用戶型而積仍是

30、普通公眾對住宅市場的主要需求。郊區(qū)住宅是否去滿足、如何滿足 占市場絕大份額的普通公眾住宅需求將會(huì)成為郊區(qū)樓盤發(fā)展商應(yīng)認(rèn) 真考慮的重大課題。1. 3被調(diào)查者希望的住房總價(jià)稍過一半的被調(diào)查者 選擇了 2030萬元的住房 總價(jià)。其中26%的選擇了 10、20萬元。14%的被調(diào)查者選擇 了 3040萬的住房總價(jià)。在附表3：被調(diào)查者心理希望的住房總價(jià)單位：萬元52% 1020 2030 3040 4060 6090 90以上3060萬元之間的比例近20%o在2060萬元之間的合計(jì)達(dá)71%。該區(qū)域的住房消費(fèi)者應(yīng)是郊 區(qū)盤重點(diǎn)研究的對象。但有一個(gè)基本問題應(yīng)充分考慮，即交通。1. 4被調(diào)查者在東部購房最關(guān)心的

31、問題次數(shù)累計(jì)統(tǒng)計(jì)最關(guān)注五大問題：交通、周邊自然環(huán)境、配套成熟度、社區(qū)綠 化、價(jià)格和服款方式。附表4：被調(diào)查者若在東部購房最關(guān)心問題的關(guān)注度比較周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關(guān)注度在這次調(diào)查中特別突出，另外 小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關(guān)注也較高，由此可見人們對住宅區(qū)大小居住 生活環(huán)境的日趨重視。2、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查 滬蘇杭郊區(qū)：珠江三角洲：京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項(xiàng)目的市場定位（一）目標(biāo)消費(fèi)市場定位:城市中高收入階層（有車一族）、 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工作人員、濟(jì)南空港從業(yè)人員、建筑工程學(xué) 院教職員工等。（二）建筑產(chǎn)品定位：花園洋房、中高檔公寓房、學(xué)校、醫(yī) 院、商業(yè)設(shè)施等（三）本區(qū)項(xiàng)目在

32、鳳凰城綜合開發(fā)項(xiàng)目中的角色與作用三、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃建議（-）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想：（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項(xiàng)目的建筑策劃構(gòu)想（-）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計(jì)五、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求（構(gòu)想）（）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（二）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（設(shè)計(jì)框架）規(guī)劃建筑而積3040萬平米，平均住房市場價(jià)格在/平米之間，商業(yè) 在元/平米左右。（1）建筑形式主體為高級精品公寓（5層）；附以洋房（4層），南部 山區(qū)為別墅類型。（2）較完善的社區(qū)商業(yè)配套和必

33、需的公建設(shè)施等。（3）區(qū)域性焦點(diǎn)建筑的斟酌設(shè)計(jì)。附件一：濟(jì)南市城市規(guī)劃研究在濟(jì)南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究中，專家們針對城市 總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了 “西進(jìn)、東串、南控、北待、中疏”的十字方針, 建議濟(jì)南城市新區(qū)應(yīng)選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以 東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。在 對城市總體規(guī)劃完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，濟(jì)南的城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一 城（包括老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長清片區(qū)）、一帶（指東部產(chǎn)業(yè) 帶）”帶狀分布，有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格 局。泉城特色風(fēng)貌帶空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃研究對泉城特色風(fēng)貌作出 全面論述，在南起千佛山一帶山體，北至

34、黃河及鵲山、華山，東起歷 山路，西到順河街、生產(chǎn)路的特色風(fēng)貌帶中，山、泉、湖、河、城融 為一體，成為維系名城的生命線和城市的品牌與標(biāo)志。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離 的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局。-城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨 家組團(tuán)，人口規(guī)?？刂圃? 1 5萬人，建設(shè)用地控制在2 1 5平方公 里。 主城區(qū)（老城）保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強(qiáng)古城保護(hù)，以 體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色；城市新區(qū)建設(shè)國際會(huì)展中心、商務(wù)中 心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn) 代化風(fēng)貌。一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為基礎(chǔ)，向東南發(fā)展，人口規(guī)

35、 模為2 0至2 5萬人，城市建設(shè)用地在2 0平方公里左右。以發(fā)展大 學(xué)城、高級研發(fā)基地、旅游、度假設(shè)施，休閑娛樂，高檔居住為主， 要求低強(qiáng)度、低密度開發(fā)，注意保護(hù)地下水資源和自然環(huán)境。一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包扌舌王舍人、賢文、董家、郭店、孫 村等，形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)?？刂圃?6 0萬至7 0萬人，城市建設(shè)用地7 0平方公里左右。以發(fā)展高新技 術(shù)、冶煉、化工、出口加工、國際信息、空港型工業(yè)為主。（從該規(guī) 劃圖上看鳳凰城區(qū)域?yàn)閹б?guī)劃建設(shè)用地，每明確屬于該產(chǎn)業(yè)建設(shè)用 地）未來的濟(jì)南城區(qū)呈東西帶狀發(fā)展，東西長約5 0公里，南北寬約 1 4公里，需通過建設(shè)城市東西向快速通道

36、，高效利用快速軌道交通 與快速道路系統(tǒng)構(gòu)成“雙快”交通體系，加強(qiáng)城區(qū)東西向交通聯(lián)系， 滿足和支持城市空間布局?jǐn)U展所需要的更高的集散功能要求。附;相關(guān)規(guī)劃綠色生態(tài)隔離區(qū):在主城區(qū)和長清片區(qū)之間，主城區(qū)和東部產(chǎn)業(yè) 帶之間分別保留至少5公里（西部）和2公里（東部）寬的綠色生態(tài) 隔離帶。城市景觀“三帶雙軸”“三帶”為：“藍(lán)帶”一一濱河景觀帶，小清河以北至黃河之間的生態(tài)景觀特色帶；“綠帶”一一山 體景觀帶，以千佛山為主的東西向生態(tài)綠帶；“紅帶”一一城市發(fā)展 帶，特別強(qiáng)調(diào)“一城、一區(qū)、一帶”之間的生態(tài)保護(hù)隔離?！皟奢S”為：“城市風(fēng)貌軸”一一以黃河、古城、千佛山為主 線，串聯(lián)古城及大明湖等重要的自然、歷史要

37、素，形成以歷史傳統(tǒng)風(fēng) 貌為主體的城市風(fēng)貌帶;“現(xiàn)代城市景觀軸”一一以新城市中心為主 題景觀,是一個(gè)全新功能和全新面貌的現(xiàn)代化城市軸。附件二：山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查鳳凰城二期項(xiàng)目開發(fā)地塊位于泉港路以東，鳳凰山以北, 西南角近鄰建工學(xué)院，東南角近鄰一期花園洋房。根據(jù)現(xiàn)已 開發(fā)兩項(xiàng)目的實(shí)際，二期項(xiàng)目將無疑在商業(yè)和生活配套上給 與完善，在住宅品種上給予豐富。由于二期開發(fā)預(yù)見工學(xué)院 新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進(jìn)行建工學(xué)院的專題調(diào)查。一、新校區(qū)規(guī)劃建設(shè)：從建工學(xué)院知，新校區(qū)規(guī)劃己基本完成。規(guī)劃一期建設(shè)可容納一 萬人，包括學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂，建筑面積為總建面的1/5。新 校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚

38、未詳細(xì)考慮教師歲學(xué)校東遷的 問題，初步計(jì)劃明年為專用班車開通。03年將有一萬人進(jìn)駐新校區(qū)。二、現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況：現(xiàn)建筑工程學(xué)院2000余教職工，戶均住房在90平米以上。目前 建筑工程學(xué)院教師房源比較寬裕，教師住房分配后尚有20余套空閑 房，原校區(qū)內(nèi)新建教授樓正在建設(shè)之中。該院每年進(jìn)行一住房調(diào)整， 均由部分住房空置，雖每年有新教職工入院，但住房仍可滿足。單 純就建工學(xué)院教職工分房來看，不考慮將來在新小區(qū)教學(xué)生活影響住 房需求的情況下，則在廣2年內(nèi)住分房條件較為寬松?，F(xiàn)在教職工對郊區(qū)就教和生活還沒有實(shí)質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工 對學(xué)校洞前有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大 家為東部

39、住房的心理預(yù)期極低，至少目前在東部購房的可能性很低。學(xué)院教職工購房可能存在一定的政策補(bǔ)助或市場優(yōu)惠，但目前大 多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)?？梢韵胂?，在東部生活配套條件改觀 后，該認(rèn)識可能會(huì)隨之發(fā)生變化，但這需要一定時(shí)間。另建筑工程學(xué)院擬在萬家隆東部遠(yuǎn)東校區(qū)建部分教職工宿舍來 滿足學(xué)校東前后部分教職工的需要。三、周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查：距目前實(shí)際，鳳凰城二期項(xiàng)目將規(guī)劃由一個(gè)為3萬余師生和7000 余居民服務(wù)的便利商業(yè)中心（街）。該中心在滿足鳳凰城一二期項(xiàng)目 需要的同時(shí)，也會(huì)改變該區(qū)域的生活配套的建設(shè)形象，意義重大。這 次重點(diǎn)考察了成熟教學(xué)生活區(qū)一一山師東路。該路段長約700米， 主要為山東建筑工程、山

40、師、山藝等院校學(xué)生和周邊居民服務(wù)?，F(xiàn)在 該區(qū)學(xué)生約在3萬人左右，符合將來新建筑工程學(xué)院的規(guī)劃規(guī)模，加 上該路段居民多為教師家屬和科研技術(shù)人員、小型商企業(yè)主等，所以 該路段對鳳凰城二期項(xiàng)目商業(yè)區(qū)有很好的參照價(jià)值。該區(qū)段的商業(yè)設(shè)施有餐館（含酒店）42家，美發(fā)店14家、服裝 店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點(diǎn)5家、茶社1家、書店 3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家，銀行3家。 總計(jì)約130家喙面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店 （含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；超市1.5%；書店2. 5%；診所 2%,其它8%。附件三：北京國科 概況：國科國際高爾夫廣

41、場是北京國科集團(tuán)在山東齊河經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開發(fā)的集運(yùn)動(dòng)、娛樂、 度假、休閑、居住于一體的項(xiàng)目，它包括國科國際高爾夫別墅，國科 國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個(gè)部分。 住宅：國科國際高爾夫別墅是廣場項(xiàng)目的別墅區(qū)，總占地面 積1500畝共有700余套別墅。別墅西區(qū)占地420畝，分成春園、夏園、秋園、冬園四個(gè)園區(qū)， 有215套別墅，16種經(jīng)典且流行的戶型。別墅的單體形式全部采用 歐美風(fēng)格。容積率大約在0.2左右。 營銷宣傳：4W親水時(shí)尚社區(qū)；國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)5S 社區(qū)配套：18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際級標(biāo)準(zhǔn)球場；五星級園林式 酒店和健身娛樂城；雙語學(xué)校、幼兒園、大

42、型超市、快餐廳等 4W親水時(shí)尚社區(qū)：溫泉水（據(jù)勘測資料表明：在項(xiàng)目方圓10公里之內(nèi)，有尚未開發(fā)的溫泉帶，預(yù)計(jì)水柱噴出地面4米之高，水溫 保持50攝氏）；純凈水；景觀水（脈貫別墅社區(qū)的20萬平方米的景 觀水域，它與2萬平方米的中心花園匹配，訴求21世紀(jì)流水別墅）； 生活水。國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)：陽光SUN、溪流STREAM、森林SILVA、運(yùn)動(dòng)SPORT、景觀SCENERY）,簡稱5S。社區(qū)配套1 18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際級標(biāo)準(zhǔn)球場。球場占地1200 畝，18洞國際級標(biāo)準(zhǔn)，70萬平方米的草地、森林和12萬平方米的水 域。是健身、娛樂、商務(wù)活動(dòng)、旅游度假、進(jìn)餐的場地。占地300畝, 建筑而積40萬平方米，擁有

43、網(wǎng)球館、籃球館、乒乓球館、保齡球館、 臺(tái)球館等多種球類運(yùn)動(dòng)場所，其中的多功能豪華會(huì)所擁有500人大型 會(huì)議廳1座，200人的中型會(huì)議廳2座，50人的小型會(huì)議廳4座。在 健身娛樂城中有大型溫泉游泳池，多種方式溫泉浴的浴池。還有多種 娛樂場所和進(jìn)餐、居住的場所，包扌舌總統(tǒng)套房、豪華高檔客房。2、 別墅大社區(qū)中還為居民配有雙語學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等， 配套設(shè)施完備。3、科技生活智能空間：社區(qū)配有背景音樂系統(tǒng)、凈 化水系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)系統(tǒng)4、安全：紅外線監(jiān) 控?cái)z像自動(dòng)追蹤報(bào)警系統(tǒng)，在主要路口安裝有360度旋轉(zhuǎn)攝像鏡頭， 24小時(shí)多角度不停攝像，先進(jìn)的對講系統(tǒng)將業(yè)主與保安部門

44、聯(lián)接起 來，保安24小時(shí)巡邏，同時(shí)借助紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。5、環(huán)保建材： 外墻中意合資全瓷仿石通體磚或pvc掛板;墻裙，石材；門窗進(jìn)口 塑鋼中空玻璃;屋面瓦，美國多彩玻纖瓦；上水管，合資PE管；院門， 歐式鐵藝門。附件四：調(diào)查資料：濟(jì)南高新區(qū)3. 1高新區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)查：1991年3月6日，國務(wù)院批準(zhǔn)成立國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。十年中，高新區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額41億元，開發(fā)利用土地面 積4. 3平方公里，進(jìn)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目302項(xiàng)，開工而積242萬平方米，竣 工面積191.2萬平方米。累計(jì)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收人548.2億元，工業(yè)增 加值144.1億元，利稅總額77. 5億元。累計(jì)利用外資1.98億元，出

45、口創(chuàng)匯3. 35億元。1、高新區(qū)科貿(mào)城高新區(qū)科貿(mào)城總占地2.36平方公里，為高新區(qū)的中心區(qū)、核心 區(qū)、形象區(qū)，建成后將是高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政、文化中心。重點(diǎn)建設(shè) 以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、IT行業(yè)為主的辦公用房。 其標(biāo)志性建筑一一國際會(huì)展中心以及科技文化廣場、世紀(jì)財(cái)富中心等 形象工程效果圖樣已經(jīng)確定。國際會(huì)展中心位于高新開發(fā)區(qū)中心區(qū)北部，總建筑面積將達(dá)27.2 萬平方米，廣場的主題一一科技。世紀(jì)財(cái)富中心總占地約150畝，規(guī)劃建筑而積19萬平方米，總 投資預(yù)計(jì)3億元，分3期開發(fā)建設(shè)，全部工程將于2004年6月底竣 工并交付使用，建成后將成為集制造、金融、商貿(mào)、中介服務(wù)和科研 開發(fā)為一體

46、的符合國際標(biāo)準(zhǔn)的中央商務(wù)區(qū)?？萍嘉幕瘡V場作為中心區(qū)的綠化和景觀中心，總占地178.8畝。2、齊魯軟件園位于高新區(qū)東區(qū)，現(xiàn)為核心區(qū)。占地面積650公頃?，F(xiàn)有一個(gè)軟 件產(chǎn)業(yè)基地，三個(gè)軟件園分園，一個(gè)軟件學(xué)院和八個(gè)軟件人才培訓(xùn)基 地。目前有102家入園企業(yè)，5家骨干企業(yè)（山東中創(chuàng)軟件工程有限 公司、浪潮集團(tuán)山東通用軟件公司、山東魯能集成電子股份有限公司、 山東省計(jì)算中心、山東魯能軟件）。已經(jīng)形成了一批在國際、國內(nèi)具 有較高知名度的軟件產(chǎn)品，軟件產(chǎn)品300余種，從業(yè)人員6000多人。 2001年園區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)收入30.5億元 利稅1.5億元。齊魯軟件園產(chǎn)業(yè)基地，由產(chǎn)業(yè)、教育、生活、休閑娛樂四個(gè)功能 區(qū)

47、組成，分兩期建成。2.2萬平米的軟件、企業(yè)孵化器齊魯軟件 園大廈，企業(yè)入住率達(dá)98%； 1.3萬平米齊魯軟件市場大廈經(jīng)營狀況 良好，年市場交易額達(dá)8億元以上。2001年開工興建了 14萬平方 米軟件研發(fā)、生產(chǎn)大樓和5000平方米的培訓(xùn)中心大樓。齊魯軟件學(xué)院己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，學(xué)院占地1200畝，已開工建設(shè)。 建筑面積35萬平米。該院2001年計(jì)劃內(nèi)招生500人，2002年計(jì)劃 內(nèi)招生3000人，5年達(dá)到入校生10000人。目前，一期工程12萬平 方米己開工建設(shè)，將于2002年8月竣工投入使用，一期工程有教學(xué) 樓、實(shí)驗(yàn)室、學(xué)生餐廳、學(xué)生公寓、軟件研究中心、計(jì)算機(jī)中心等。3、環(huán)?？萍紙@環(huán)保科技園位于高

48、新區(qū)集中新建區(qū)的西北部，占地6.42平方公 里。主要以環(huán)保、節(jié)能、新材料、新能源、數(shù)字機(jī)電等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 現(xiàn)在正在積極創(chuàng)建國家級科技園區(qū)。環(huán)?？萍紙@的標(biāo)志性建筑濟(jì)南國 際商務(wù)中心總投資達(dá)1.6億元、面積1 0萬平方米于9月封頂。目前，環(huán)?？萍紙@共引進(jìn)科技含量高的環(huán)保企業(yè)5家，總投資達(dá) 到了 6個(gè)億。目前環(huán)?？萍紙@總建設(shè)面積己超過25萬平方米，入園 企業(yè)超過50家，濟(jì)南高新區(qū)擬用5年的時(shí)間，把環(huán)?？萍紙@建設(shè)成 為符合ISO 14000國家環(huán)境認(rèn)證的生態(tài)化科技工業(yè)園和山東最大的環(huán) 保科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。該區(qū)重點(diǎn)企業(yè)：山東省交通廳快速物流中心、北京東方家園新型 建材超市、華亞中空玻璃膠等。未來10年，工業(yè)園

49、將投資60億元， 建設(shè)生態(tài)化廠房200余棟（建面300萬平米）。該區(qū)規(guī)劃有建面40萬 平米的住宅小區(qū)一一東方家園。4、出口加工區(qū)總規(guī)劃面積2. 14平方公里，北臨濟(jì)王公路，西靠繞城高速公路。規(guī)劃由電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機(jī)械園區(qū)和服裝工藝 園區(qū)。一期工程0.35平方公里，廠房8萬平米，倉儲(chǔ)23萬平米。正 在建設(shè)“七通一平”、和廠房，將建由商業(yè)服務(wù)、生活?yuàn)蕵贰⑿l(wèi)生保 健、體育休閑等配套設(shè)施。該區(qū)對區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行“免稅、保稅、退稅” 的優(yōu)惠政策。5、大學(xué)科技園：占地147公頃，為大學(xué)師生、院所科技人員、 歸國留學(xué)人員等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的企業(yè)孵化園。6、齊魯納米港：工業(yè)南路北，劉志遠(yuǎn)路杯延長線議席，

50、占地71. 5 公頃。產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)是納米科技和機(jī)電產(chǎn)品。7、綜合加工園區(qū)該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以科技為先導(dǎo)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，有選擇的發(fā)展電子類 產(chǎn)品、輕工類產(chǎn)品、包裝食品類產(chǎn)品，搞好來料加工、來料裝配、處 延服務(wù)等，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)改造與開發(fā)區(qū)直轄市發(fā)展的示范區(qū)?！?、生物醫(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間 體。吸引組織微生物、酶飼料添加劑、等項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，把生物醫(yī)藥建成 開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。9、化纖材料工業(yè)園區(qū)：以化纖總廠為依托，力爭發(fā)展成全國2 0個(gè)大型化纖產(chǎn)業(yè)基地之一。10、光機(jī)電一體化工業(yè)園：機(jī)床儀表產(chǎn)品：以濟(jì)南機(jī)床四廠為中心，重點(diǎn)發(fā)展高精數(shù)控高效 專用磨床、高精度外園

51、磨床、機(jī)器人。家電系列產(chǎn)品：依托小鴨電器集團(tuán)，以生產(chǎn)全自動(dòng)洗衣機(jī)為主， 開辟多品種、多規(guī)格、多系列的家電產(chǎn)品。輕騎摩托車、汽車產(chǎn)品：形成多品種、多規(guī)格、小批量、集約型 的輕騎轎車產(chǎn)業(yè)基地。1K電子軟件工業(yè)園主要搞集成電路計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)C DA中心，亞微米級集成電路 芯片制造、集成電路封裝、PC板卡組裝，最終建成全國微電子產(chǎn)品 生產(chǎn)基地。3. 2高新區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)（1）美景豪園：美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在高新區(qū)投資開發(fā) 的三期工程，為開發(fā)高檔商居小區(qū)。計(jì)劃從2003年3月起，土地200 畝，投資3200萬美元。（2）黃金時(shí)代：規(guī)劃用地221畝，大體位于山大齊魯軟件學(xué)院 北，估計(jì)為高檔公寓，估計(jì)建面在

52、1420萬之間。該區(qū)計(jì)劃于明年3 月開工，住宅計(jì)劃售價(jià)2700元/平米。（3）環(huán)?？萍紙@內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)一一東方家 園。但該區(qū)存在拆遷問題，建設(shè)條件較差，估計(jì)1-2年內(nèi)不會(huì)啟動(dòng)。 現(xiàn)在推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起。3. 3高新區(qū)商業(yè)用房、寫字樓（1）商業(yè)一一美景商業(yè)中心廣場：由美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)資興建，總建面近8萬平方米。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設(shè)計(jì)高28層，是，工程由A座、B座、C座 三大主體建筑構(gòu)成。其中A座為五星級酒店、B座為高檔寫字樓、C座為綜合樓。屆時(shí)將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。整個(gè)工程投資1億 美元，將在5年內(nèi)分三期完成整個(gè)工程建設(shè)。該廣場集酒店、辦公

53、、 商場、銀行、證券、會(huì)議、娛樂等多功能于一體，己于9月19日在 高新區(qū)破土動(dòng)工。2005年5月，中心廣場將落成啟用。（2）現(xiàn)在環(huán)保科技園推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起， 位于工業(yè)南路。（3）大學(xué)科技園推出的寫字間售價(jià)為2300元/平米起，位于管委 會(huì)南。3. 2房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是由美國賽富集團(tuán)與美景湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及濟(jì)南高新區(qū)國 有資本營運(yùn)公司于02年9月合資注冊成立。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設(shè)，總投資1800萬美元，目 前己進(jìn)入建設(shè)高潮。二期工程為美景商業(yè)中心廣場的建設(shè)。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。計(jì)劃從2003年3 月起，在200畝土地上投資3200萬美元完成開發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計(jì)先 進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)。（2）高新區(qū)下屬建設(shè)單位：管委會(huì)各區(qū)發(fā)展中心、管委會(huì)下屬 濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心、濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展中 心等。附件五：濟(jì)南東部住宅需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析本次為隨機(jī)抽樣總體狀況認(rèn)知的一種調(diào)查。調(diào)查地點(diǎn)集 中在房展會(huì)期間，經(jīng)檢查后，采用有效樣本60份進(jìn)行簡單 統(tǒng)計(jì)，并加以簡析如下：本次調(diào)查問卷中的東部，指西至東二環(huán)線，南