精選土地增值稅清算指南與納稅籌劃資料

1、（更多精彩內(nèi)容，請登陸房地產(chǎn)會計網(wǎng) 中國地產(chǎn)會計第一人氣門戶有您的加入更精彩?。┩恋卦鲋刀惽逅阒改吓c納稅籌劃-劉玉章開篇劉玉章開征土地增值稅的目的（1）為了增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。（2）為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國土地的利用效率。（4）為了規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。主要亮點有兩個，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實行差別累進稅率；二是對于不同類型的房產(chǎn)實行差別稅率。征稅方法：實行先預(yù)征，后清算，多退少補。國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（ 國發(fā)201010號）提高戰(zhàn)略級別的嚴(yán)厲性（

2、體現(xiàn)在兩個方面）：（一）將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀， 這是中央對高房價的社會危害 性評級最嚴(yán)厲的一次。（二）首次將問責(zé)機制提到文件的“第二條”，通知強調(diào)：“對穩(wěn)定房價、 推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，并且讓 監(jiān)察部介入。 這意味著，維護房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國法的考核體系，堵死 了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。遏制房價過快上漲的四大手段：（一）運用信貸政策遏制房價上漲國十條要求，單套面積在90M以上的，提高首付比例；商品住房價格 過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第 三套及以上住房貸款。（二）堅決遏制外地炒房者

3、國十條要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的 非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性 措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用國十條要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、 稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理 工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。（四）以問責(zé)制強化執(zhí)行力國十條指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性， 認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的

4、措施，遏制房價過快上漲， 促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。建立考核問責(zé)機制，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建 設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作各級稅務(wù)機關(guān)要認真貫徹落實國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管 工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思 想統(tǒng)一到國發(fā)201010號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地 增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)201010號文件精神落到實處。二、科學(xué)合理制定預(yù)征率

5、，加強土地增值稅預(yù)征工作改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低， 與房價快速上漲不匹配的情況。通過 科學(xué)、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。 為了發(fā)揮土地增值 稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%;（4）西部地區(qū)省份不得低于1%各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得 擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

6、對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從 高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%四、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平。對清算工 作開展情況進行有力的督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機制，積極推動土地增值稅清算工作， 提高土地增值稅征管水平。2010年稅收專項檢查工作方案一一 土地增值稅部分1、是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅，其會計處理是否正確。2、 是否不按規(guī)定進行成本分攤，增值額的計算是否正確。國稅發(fā)（2009） 31號文3、對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國稅發(fā)（2009） 91號文4、

7、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進行土地增值 稅的清算。5、 是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國稅發(fā)（2006） 187號文 &是否按規(guī)定對開發(fā)成本中的利息支出進行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。國稅函2010220號7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的 通知（財稅200621號文）；2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清 算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）；3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了

8、土地增值稅清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn) 則（國稅發(fā)2007132號）；4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工 作的通知（國稅函2008318號）；5、2009年4月29日，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的 若干意見（國稅發(fā)200985號）；& 2009年5月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）；7、2010年5月19日，國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）；8、 2010年5月25 日,國家稅務(wù)總局 關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā) 201053 號）。第一節(jié)土地增值稅概述（上）一、土地增

9、值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得 收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所 取得的增值額。1、“國有土地”是指法律規(guī)定屬于國家所有的土地。2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。（三）征稅范圍的界定：1 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。 只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為；2 土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為 征稅。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

10、雖轉(zhuǎn)讓未取得收入 不征稅。二、收入總額的確認（一）清算管理規(guī)程： 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細表、 銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許 可證及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的 數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量 面積不一致的，以實測面積確認收入。（二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收 入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確 認收入；合同所載房面積與實際測量面積不一致， 應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào) 整。（三）視同銷售和自用

11、房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利、職工獎勵、對外投資、分 配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售 房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。（六種） 國稅發(fā)2006187號，國稅函（2009） 3號，財企（2009） 242號（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收 入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。三、扣除項目內(nèi)容：扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付 的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)

12、定交納的有關(guān)費用。 包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、 過戶手續(xù)費等。 國稅發(fā)200931 號，國稅函2010220 號1. 同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)， 具體金額的計算是否正確。2. 是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用 及拆遷補償費的情形。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1. 土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及 有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差 價款，

13、計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值 按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。清算管理規(guī)程：審查支付給個人的 拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽 收花名冊或簽收憑證是否對應(yīng)。2. 前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測 繪、“三通一平”等支出。臨時性的3. 基礎(chǔ)設(shè)施費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項

14、目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng) 工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。審查時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（1）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項 目合理分攤。國稅發(fā)200931號4. 建筑安裝工程費：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（1）發(fā)生的費用是否與工程結(jié)算報告（書）、工程決算報告（書）、審計 報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建

15、材費用是否重復(fù)計算扣除項 目。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的 單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（4） 建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具（例，鋁合金門窗）。5. 公共配套設(shè)施費：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力 站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全 體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無 預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。 國稅發(fā)200931號，國稅函2010220號（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用

16、計入公共配套設(shè)施費。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分 攤 。 國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造 價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。計算土地增值稅時，無發(fā)票不得扣除。提示：國稅發(fā)200631號：1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家 有關(guān)業(yè)務(wù)

17、管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)， 城市配套設(shè)施較差，為提高 小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資 3000萬元，市財政局同意 用教育經(jīng)費給予補償2400萬元，補償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。（1）收到補償款借：銀行存款2400 萬貸：開發(fā)產(chǎn)品2400萬（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。借：營業(yè)外支出等600 萬貸：開發(fā)產(chǎn)品600萬在計算土地增值稅時，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。提示：國稅發(fā)200631號：2、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。（1）

18、利用地下人防工程建造的車庫；（2） 獨立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫。單獨核算成本6. 開發(fā)間接費：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸 屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程管理費、利息支出、周轉(zhuǎn)房 攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。一一 屬于彈性較大的費用項目。審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： 是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生 的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證 是否合法有效。鏈接 營銷設(shè)施購建的方式：國稅

19、發(fā)200931號：（1）銷售完成后可以對外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算（2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費（3）在開發(fā)的商品房中裝修成營銷設(shè)施；（4）不可以對外出售的臨時建筑； 售樓部（5）經(jīng)營租賃的營銷設(shè)施。裝修費在長期待攤費用核算，推銷記入開發(fā)間接費企業(yè)所得稅法：建造時間超過12個月的建造期間發(fā)生的借款費用計入 計稅基礎(chǔ)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售 費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金 額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”和的10%內(nèi)計算扣除。依附“制造成本法”。簡稱“按照建造成本的10%扣除”。計算扣除的具體比例由各省、自

20、治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）財政部規(guī)定的其他扣除項目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”之和加計20%的扣除；簡稱按照建造成本的20%加計扣除。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市 維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅。印花稅不得重復(fù)扣除（六）舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政 府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 評 估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。財稅200621號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取 得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)

21、部門確認，取得土地使用權(quán)所支 付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起 至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止， 每 滿12個月計一年；超過6個月、未滿12個月的，可以視同為一年。（意味著不 足6個月的不計算扣除額）國稅函2010220號第一節(jié)土地增值稅概述（下）四、扣除項目的具體要求（一）對原始憑證的要求：清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施 細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房 地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑

22、證；不能 提供合法有效憑證的，不予扣除。在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（1） 拆遷補償費的規(guī)定：清算管理規(guī)程第22條：拆遷補償費是否實 際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是 否一一對應(yīng)。身份證復(fù)印件（2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金， 在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā) 票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。解決

23、辦法：在合同中約定。15%預(yù)付款，結(jié)算款，85%后不再預(yù)付款，5%保證金（二）對單位面積建安造價的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費、建筑安裝工 程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地 方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù) 以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。（京地稅地2009245號）清算管理程序第25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本 或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)類型竣

24、工年代核定單位成本（兀/平方米）多層住宅及底商2001及以前1386200214022003146920041502200514862006151220071586200817982001及以前24252002243520032621北京市分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息的計算：1. 細則規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金 融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計 算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房 地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。2. 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提

25、綱 的通知（國稅函發(fā) 1995110號）規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利 息不單獨扣除，三項費用（指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）的扣除按取得土 地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除。3. 國稅函2010220號：（1）利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn) 開發(fā)成本”金額之和的10%內(nèi)計算扣除（2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā) 費用計算扣除時不能同時適用本條（1）、（

26、2）項所述兩種辦法。一一 選擇一 種（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至 財務(wù)費用中計算扣除。4財稅字1995048號：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： 是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。計算土地增值稅時，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除 分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支 出，是否按照項目合理分攤。國稅發(fā)（2009） 31號按照直接成本法分配。 利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。土地增值稅的計算方法：(1) 增值額二銷售收入總額扣除項目金額(2) 增值率=增值額十扣除項目金

27、額(3) 選擇適用稅率：四檔稅率(4) 土地增值稅二增值額X適用稅率-扣除項目金額X扣除率 扣除項目金額=建造成本+開發(fā)費用+加計扣除額+有關(guān)稅金二建造成本+ 10%建造成本+ 20%建造成本+5.5 %銷售收入總額=1.3 X建造成本+營業(yè)稅金及附加 前提：實施細則規(guī)定的建造成本中不含利息支出。3. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用計算的變化國稅發(fā)2007132號第三十五條(八)：在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。4. 國稅函2010220號：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利 息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明

28、的，開發(fā)費用按稅收規(guī)定的10%計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的利息允 許據(jù)實扣除，其余開發(fā)費用按5%扣除?？鄢椖康挠嬎愎剑?1)企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的：扣除項目金額=(建造成本已計入開發(fā)成本的借款利息)X 1.3 +與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1.3 X不含息建造成本+營業(yè)稅及附加(2) 企業(yè)開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的:扣除項目金額=(1.25 X不含息建造成本 利息+營業(yè)稅及附加)+實際支付的金融機構(gòu)利息支出 5%建造成本金融機構(gòu)利息支出 5%建造成本(四) 開發(fā)成本計算和費用分攤的要求據(jù)實扣除法比例扣除法國稅發(fā)200931號1.開發(fā)

29、產(chǎn)品計稅成本:是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用開發(fā)費用的對象化2. 計稅成本對象的確定原則。成本對象：是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、 建造過程中的各項耗費而確定 的承擔(dān)費用的項目。開發(fā)成本的承擔(dān)者(項目)(1) 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成 本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集， 然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對象?？墒坶_發(fā)產(chǎn)品獨立成本對象不可售開發(fā)產(chǎn)品過渡性成本對象(2) 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒 有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可

30、作為一個成本對象進行核算。可否銷售原則(3) 功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能 時，可以作為獨立的成本對象進行核算。例如，一個綜合樓，地下為車庫，13層為商業(yè)用房，420層為住宅。 小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車 庫等。(4) 定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售 價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。(5) 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本 出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。例如，商鋪與住宅，結(jié)構(gòu)、層高、室內(nèi)設(shè)備、裝飾都不同。(6) 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于

31、受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合 上述原則分別劃分成本對象進行核算?！皞浒钢贫取保旱?6條“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管 稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本 對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意”。3. 成本分攤方法：對共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本， 應(yīng)按受益原 則和配比原則進行分配。(1)占地面積法(落地面積法)：指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開 發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進行分配。 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比 例進行分配。 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地成本對象占地 總面

32、積的比例進行分配；然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占 地總面積的比例進行分配。例：土地征用及拆遷補償費(2)建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積 的比例進行分配。受益原則 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例 進行分配。 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑總面積的 比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比 例進行分配。例：配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費。（3）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本 對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。例：開發(fā)間接費、借款

33、費用（4）預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算 造價的比例進行分配。例：借款費用、開發(fā)間接費4. 下列成本應(yīng)按規(guī)定方法進行分配：（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行 分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情 況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面 積法進行分配。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價 法進行分配。（4）其他成本項目的分配法

34、由企業(yè)自行確定。五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1 、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。財稅2006141號規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認定，可在各省級人民 政府根據(jù)國辦發(fā)200526號制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。國辦發(fā)200526號對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是：1 、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2 、單套建筑面積在120平方米以下；3 、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20% 經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。

35、（二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠條例第八條 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 細則解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的 房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財稅200621號進一步明確：（1）因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民， 而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；（2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、 國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。（三）個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、 細則：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ，經(jīng)向稅務(wù) 機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或

36、五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未 滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。2、財稅字1999210號規(guī)定：對居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時 暫免征收土地增值稅。3、個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土 地增值稅。4、自2008年11月1日起對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠財稅字1995048號第一條：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的（函單位及個 人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企 業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增

37、值稅。財稅200621號補充：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的， 凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品 房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字199548號第一條暫免征收土地增值稅 的規(guī)定。（五）合作建房的稅收優(yōu)惠對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的， 暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅 200824 號）：第一條

38、（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、 經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2007年8月1日起執(zhí)行, 文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的征收管理1、細則第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地 增值稅,待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。2、財稅200621號：各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況

39、，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同 類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行 清算，多退少補。3、國稅發(fā)201053號：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用， 各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào) 整。（1 ）除保障性住房外 保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%;（4）西部地區(qū)省份不得低于1%各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收 法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳

40、納的土地增值 稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān) 提供有關(guān)資料，辦 理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（一）稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任：1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對納稅人申報情況進行審核。 國稅發(fā)（2009） 91號（二）納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保 證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。三、土地增值稅的前期管理1、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控， 做到 稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。國稅發(fā)199590號：開發(fā)商應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)

41、開發(fā)項目開 工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送 土地增值稅項目登 記表。 京地稅地（2009）105號 30天內(nèi)2、主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。3、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合 發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目 專用票據(jù)管理措施。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位1、以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算；2、對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；3、開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

42、清算管理規(guī)程：對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納 土地增值稅。（二）土地增值稅清算項目的確定1. 應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的項目： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。2. 主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售 建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%但剩余的可售建筑面積已 經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納

43、稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。要求清算的項目由主管稅務(wù)機關(guān)決定并下達 清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收 到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提 供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。五、納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、 用 地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要 了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、 國有土地 使用權(quán)出讓合同、銀行

44、貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷 合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān) 的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。六、收到清算資料后的處理方式清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)是否受理土地增值稅 清算的處理方式有三種：1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期 內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可能對該項目的土地增值 稅

45、清算，按照清算管理規(guī)程第三十三條規(guī)定實行核定征收。七、土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時， 應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核 鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。清算管理規(guī)程第12條：納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目， 還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。國稅發(fā)201053號：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算 效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴(yán)肅懲治。八、土地增值稅清算的審核國稅發(fā)201053號：土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)；組織土地 增

46、值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要深入貫徹 土地增值稅清算管理規(guī)程，按照土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，結(jié)合 本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收 入和扣除項目，提升清算水平。（一）土地增值稅清算的審核部門 稅務(wù)機關(guān)清算管理規(guī)程第五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強 土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（二）審查內(nèi)容1、清算項目的審查：（1）清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否

47、以國家有關(guān)部門審批、備案 的項目為單位進行清算；（2）對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；（3）對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、 增值率，繳納土地增值稅（91 號文第十七條）。2、收入情況的審核：（1）重點審核“銷售明細表”、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān) 聯(lián)性，以核實計稅收入；（2）對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；（3）對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況；（4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 等情況

48、。3、扣除項目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必 須是實際發(fā)生的。（2）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù) 的不得扣除。（3）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直 接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的，防止人為調(diào)節(jié)成本。（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造 不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費 用。（6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。九、土地增值稅的核定征收清算管理規(guī)程第三十四

49、條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的， 可實行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不 全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)， 經(jīng)稅務(wù) 機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告 知書。5%國稅發(fā)201053號：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得 擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)

50、禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的， 必須 立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求， 從嚴(yán)、從高確定核定 征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%,各省級稅務(wù)機關(guān) 要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。十、土地增值稅的清算補繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理1. 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅 務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。2.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納 稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報， 扣除項目金額

51、按“清算時的單位建筑 面積成本費用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算清算時計算：單位可售面積成本費用二開發(fā)總成本費用十總可售面積 清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時計算：扣除項目的建造成本二單位可售面積成本費用X銷售面積第三節(jié)土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點：例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住 宅樓，總面積12,000平方米，平均單位售價2,000元，銷售總額2,400萬元， 該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1,200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率7%教育費附加3%印花稅率0.5%。，當(dāng)?shù)?/p>

52、政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%1、收入總額：2400萬；2、扣除項目金額(扣除利息支出100萬)：(1) 取得土地使用權(quán)金額：324萬(2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬(3) 房地產(chǎn)開發(fā)費用：(324+1100)X 10% = 142.4萬(4) 加計 20舛口除數(shù)：(324+1100 X 20% =284.8 萬(5) 扣除營業(yè)稅及附加：2400X 5%X( 1+7%+3% = 132萬扣除項目金額合計：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2 萬3、增值額：2400 - 1983. 2 = 416.8 萬4、增值率：416.8 - 1983

53、. 2 = 21.02%建造成本5、應(yīng)交土地增值稅：416.8 X 30% 0 = 125.04 萬&獲利金額=收入一成本一費用一利息一稅金=2400 324 1100 100 132 125 = 619 萬假設(shè)：降價到1975/平方米增值額=2370 1981.6 = 388.4 萬；增值率=388.4 - 1981.6=19.6% 小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370- 324 1100- 100 130.4 = 715.6 萬多獲利=715.6 619= 96.6 萬計算免稅臨界點：設(shè)銷售收入總額為X,設(shè)不含息建造成本為丫。于是：按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y;

54、財政部規(guī)定的加計20%扣除額為0.2Y ;允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為：XX 5%X( 1 + 7%+ 3%) = 0.055X計算：當(dāng)增值率為20%寸，銷售總額X與建造成本丫的關(guān)系：X ( 1.3Y+0.055X)-( 1.3Y+0.055X) =20%0.934X = 1.56YX = 1.67024Y即：增值率=20%時，售價為建造成本的1.67024倍；當(dāng)XV 1.67024Y時，增值率V 20%根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。所以，我們把1.67024稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”。根據(jù)上述計算方法，我們得到高收益最低定價系數(shù)為1.82014 o用圖表示如下:不交土地增值稅稅負重

55、、利潤少相對稅負輕、利潤高1.670241.82014（免稅臨界點定價系數(shù)）（高收益最低定價系數(shù)）上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點定價=1186.66 X 1.67024 = 1982.00元/平方米高收益最低定價=1186.67 X 1.82014 = 2159.91元/平方米計算驗證：（1）當(dāng)定價為每平方米1982.00元，銷售總額為2378.40萬扣除項目金額=1424X 1.3+ 2378.40X 5.5%= 1982.01 萬增值額=2378.40- 1982.01 = 396.39 萬增值率=396.39- 1982.01= 19.9999%增值率v 20%，不交土地增值稅。（2）當(dāng)定價為每平方米2160時，銷售總額2592.00萬元：扣除項目金額=1424X 1.3+ 2592X 5.5%= 1993.76 （萬元）增值額=2592- 1993.76 = 5