無錫美新玫瑰大道營銷發(fā)展之道

1、 報告思路報告思路 cataloguecatalogue 壹壹 / / 解讀新區(qū)解讀新區(qū) 美新印象美新印象 貳貳 / / 把脈高端把脈高端 別墅去化別墅去化 叁叁 / / 二期定位二期定位 策略綜述策略綜述 壹壹 / / 解讀新區(qū)解讀新區(qū) 美新印象美新印象 關(guān)于關(guān)于20092009年目標(biāo)的理解年目標(biāo)的理解美新置業(yè)美新置業(yè) 關(guān)于關(guān)于20092009年目標(biāo)的理解年目標(biāo)的理解中原公司中原公司 樣板區(qū)開放 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 二期小高層二期小高層 開始積累開始積累 別墅銷售

2、期別墅銷售期 房交會 開始認購開始認購 二期小高層銷售期二期小高層銷售期 80%80%去化去化 一批開盤一批開盤 一批一批70%70%去化去化 二批預(yù)定二批預(yù)定 貳貳 / / 把脈高端把脈高端 別墅去化別墅去化 金城路高架的存在，使得項目別墅的客戶面得到了擴展，清揚康臣、古韻坊的部 分目標(biāo)客戶也會選擇我項目，同時也會出現(xiàn)本項目客群被其他競爭個案截流的可 能。 中堂中堂，聯(lián)排別墅 主要賣點：純中式、酒店別墅、 精裝修 該項目沒有太好的景觀資源， 但是由于開盤較早，避免了市 場的直接競爭，現(xiàn)階段余房不 多。 古韻坊古韻坊，聯(lián)排、雙拼 主要賣點：大宅別墅、地段、 較稀缺的中式項目 該項目力求體現(xiàn)比較

3、純正的中 式風(fēng)格，在整體的園林設(shè)計上 較佳，但是與現(xiàn)代生活有一定 脫節(jié) 清揚康臣清揚康臣，聯(lián)排 主要賣點：現(xiàn)代風(fēng)格、地段優(yōu) 勢、下沉庭院采光較佳 該項目地段優(yōu)勢得天獨厚，但 是由于社區(qū)內(nèi)存在公寓等物業(yè)， 相比純別墅社區(qū)，別墅價值略 弱。 項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型 銷售均價（元銷售均價（元/ / 平米）平米） 主推房源面積主推房源面積 （平米）（平米） 推案總價（萬推案總價（萬 元）元） 中堂聯(lián)排別墅 7500（去除精裝 修的價格） 聯(lián)排330-490聯(lián)排250-370 古韻坊聯(lián)排、雙拼 聯(lián)排10000，雙拼 12000 聯(lián)排260-370，雙 拼460 聯(lián)排260-370，雙 拼550

4、 清揚康臣聯(lián)排別墅8500聯(lián)排350聯(lián)排300 項目名稱項目名稱客戶來源客戶來源客戶年齡客戶年齡對項目關(guān)注方面對項目關(guān)注方面 中堂院墅 區(qū)域主要是來自項目周邊東亭等 客戶主要以私營業(yè)主、企業(yè)高管、教師、醫(yī) 生等為主。 30-40歲左右 對中式建筑關(guān)注度比 較高，主要是向往別 墅生活的居多 古韻坊 區(qū)域主要來自南長區(qū)、新區(qū)等 客戶主要是私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府公務(wù) 員、金融等高收入行業(yè)管理者，外來購買者 也有較大比例。 35-50歲左右 對中式建筑較為關(guān)注 ，同時關(guān)注區(qū)位條件 和升值潛力。 清揚康臣 區(qū)域主要來自濱湖區(qū)、南長區(qū)等 客戶主要是以私營業(yè)主和原居住在清揚路沿 線的高收入人群為主。 35

5、-50歲左右 對地段的要求占據(jù)首 位，主要是貪圖項目 地段而來 整體別墅市場供應(yīng)量不大整體別墅市場供應(yīng)量不大，整體去化雖然緩慢，但是比較穩(wěn)定，別墅市場存在一定的 發(fā)展空間。 就狹義區(qū)域，項目可謂是一稀缺產(chǎn)品，存在“區(qū)域的唯一性區(qū)域的唯一性”，我們注意到項目并沒 有競爭個案，所面對的市場競爭也都是在其他區(qū)域的，因此就市場面而言，項目存在 一定優(yōu)勢。 項目的“英倫風(fēng)格”具有“產(chǎn)品的唯一性產(chǎn)品的唯一性”，與中式風(fēng)格相比，英倫更適合走國際化 的社區(qū)概念，這點和新區(qū)高新開發(fā)區(qū)的形象也吻合，針對這點作突破是樹立項目特性 的有效手段。 1 1）項目從）項目從2008.82008.8開盤起，從銷售套數(shù)與價格都

6、呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢。開盤起，從銷售套數(shù)與價格都呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢。 2 2）從上圖所示，）從上圖所示，2008.122008.12至今別墅出現(xiàn)滯銷情況，銷售情況吃力，至今別墅出現(xiàn)滯銷情況，銷售情況吃力，如何解決這一問題如何解決這一問題將將 是我們上半年是我們上半年最重要的課題最重要的課題。 2008.8至今銷售圖示 我們的別墅問題出在哪？我們的別墅問題出在哪？ 核心問題點：沒有挖掘出別墅物業(yè)的特性和進行較為系統(tǒng)的推廣核心問題點：沒有挖掘出別墅物業(yè)的特性和進行較為系統(tǒng)的推廣 問題2：市場大環(huán)境市場大環(huán)境對高端客戶的影響開始顯現(xiàn) 問題3：項目現(xiàn)場營造項目現(xiàn)場營造氛圍感不夠。別墅尊貴感、稀缺感和美好

7、感沒有所體現(xiàn)，售樓處、 樣板區(qū)、樣板房感染力不夠，不能讓客戶充分體驗別墅所帶來的生活方式的改變； 問題4：前期特價房的負面影響前期特價房的負面影響。208萬、218萬的價格的轟動效應(yīng)，讓市場對項目的印象 還停留在特價期間，對后期價格的提升不利； 問題5：目標(biāo)客戶定位不清晰目標(biāo)客戶定位不清晰，相應(yīng)的渠道推廣不科學(xué)。 面對如此的局面，我們?nèi)绾蚊摲f而出？面對如此的局面，我們?nèi)绾蚊摲f而出？ 產(chǎn)品決定價值產(chǎn)品決定價值 美新作為一個國際化的大型社區(qū)，區(qū)域內(nèi)唯一的英倫風(fēng)格別墅項目，其稀 缺性、身份感、高品質(zhì)的特性，決定了其獨特的價值。我們需要深入挖掘 高端別墅的產(chǎn)品特性。塑造項目區(qū)域高端別墅的典范！ 別墅推

8、廣定位：別墅推廣定位： 錫東絕版英倫國際別墅社區(qū)錫東絕版英倫國際別墅社區(qū) 地域 稀缺 特色 風(fēng)格 身份 體現(xiàn) 別墅推廣語：別墅推廣語： 愛丁堡花園愛丁堡花園 - -美新玫瑰大道美新玫瑰大道2 2期期 錫東絕版英倫國際別墅社區(qū)錫東絕版英倫國際別墅社區(qū) 玫瑰怒放玫瑰怒放 一枝獨秀一枝獨秀 媒體定向推廣 案場 + 四圍 圈層 營銷 策略一：策略一： 示范區(qū)、樣板房再次拉升性價比，支撐價值感的實現(xiàn)示范區(qū)、樣板房再次拉升性價比，支撐價值感的實現(xiàn) 、從目前愛丁堡花園的樣板區(qū)形象來看，無論是與競爭對手間相比，還是與客戶心理 預(yù)期相比，都已經(jīng)沒有足夠的感染力。而通過對示范區(qū)、樣板房的精心雕琢，將進一步 拉伸客

9、戶心理價值，提升項目整體價值感，加速客戶決策周期。 2、項目圍板是目前傳遞項目最直接和有效的信息平臺，而上半年是我們的工作中心是 別墅物業(yè)的去化，中原建議在3-5月份，將項目外圍圍板全部換成“愛丁堡花園”主題， 在6月初二期進行正式媒體導(dǎo)入時，再統(tǒng)一更換成二期主題。 3、若審批可能，中原建議將項目四圍道路的道旗簽下，給客戶帶來直觀的外圍氣勢， 建議項目在同區(qū)域板塊的主場優(yōu)勢。 1、會所平臺無人治理，客戶從銷售中 心望去臟亂差情況嚴(yán)重。不符合項目 在區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的定位。 2、在通往別墅樣板區(qū)的中心平地上， 由于面積較大且沒有經(jīng)過精心治理， 在客戶看房過程中嚴(yán)重影響客戶對項 目的美譽度。 3、售樓

10、處內(nèi)部英式風(fēng)格表現(xiàn)不夠，工 地現(xiàn)場粗糙，項目外在表現(xiàn)上無法從 整個新區(qū)市場中脫穎而出。 4、樣板房裝修較差，不能給客戶帶來 直觀的殺傷力。 中原建議：中原建議： 1、即刻優(yōu)化現(xiàn)場環(huán)境，增強售樓處英式氛圍，在色彩運用和軟裝上提升銷售中心的一個 檔次，并開辟一個能開展小規(guī)模室內(nèi)活動的專屬空間； 2、工地現(xiàn)場樣板區(qū)景觀治理，增加綠化、花草的種植，將通往別墅區(qū)的中央空地充分利 用起來，打造成為項目中央公園，增加客戶在參觀樣板房途中的視覺和互動體驗，提高 項目整體品質(zhì)。 3、從細節(jié)處著手，在別墅樣板房立面上添設(shè)綠化，使樣板區(qū)生動起來以及小品的擺放， 都可以在細微處打動客戶。 4、建立標(biāo)準(zhǔn)的銷售參觀通道，

11、強化樣板房的軟裝布置，并形成標(biāo)準(zhǔn)的參觀流程。 5、銷售接待中重點介紹項目細節(jié)，給客戶客觀的側(cè)面感知。 示意一、會所處現(xiàn)狀改造示意一、會所處現(xiàn)狀改造 主要改善現(xiàn)接待中心入口處環(huán)境，在 硬件環(huán)境不改變的基礎(chǔ)下，增加綠化 的感染力，種植高大的四季常青樹木， 花草搭配使現(xiàn)場充滿生機。 示意二、中央空地改造示意二、中央空地改造 摒棄現(xiàn)場臟亂無人打理的感覺，種植大面積綠地植被， 廣場中央添設(shè)英式小品，烘托項目風(fēng)格，需物業(yè)積極 打理。 示意三、別墅樣板區(qū)氛圍營造（重點）示意三、別墅樣板區(qū)氛圍營造（重點） 別墅主要賣生活，冰冷的建筑只會使人 望而卻步，在別墅外圍增加綠化小品， 使整個氛圍更生活化是關(guān)鍵。 窗戶

12、處添設(shè)花臺，將綠化由室外向室內(nèi) 蔓延，營造具有較強生活場景的感覺， 親切溫馨，引起客戶的生活憧景。 鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘 善待自然的環(huán)保理念入門換鞋套處配飾可直接茶飲 停車場標(biāo)識的與園林渾然一體 煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理 維護中的大樹 露臺的 燒烤場 景 保潔對園林細節(jié)的維護 五重景觀一角： 綠地/花陣/植被/灌木/大灌木 隨處可見的不死花 露臺的場景 隨處可見的鳥籠 十字隔窗，相框的感受 策略二：策略二： 重新價格定位，拉伸項目性價比。重新價格定位，拉伸項目性價比。 我們在對現(xiàn)場進行了深入改造后，我們的產(chǎn)品本身感染力有了很大程度的提高，然 而目前我來的競爭項目中有也不乏樣板精品

13、。在目前這樣別墅市場整體不景氣的情況下， 我們必須對競爭對手的價格進和銷售去化情況進行系統(tǒng)的分析，結(jié)合本項目具體銷售情 況，制定最具有競爭力的價格定位，體現(xiàn)項目的性價比，最大化促進銷售。 在售競爭項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)性研判在售競爭項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)性研判 戶型戶型面積面積 ( () ) 均價均價 ( (元元/ /) ) 總價總價 ( (萬萬) ) 總量總量 ( (套套) ) 去化去化 ( (套套) ) 存量存量 ( (套套) ) 雙拼458(4+1f) 12000 480- 600 18810 460(4+1f)1495 小計3417(50%)17(50%) 聯(lián)排298(3+1f) 10000 300- 4

14、20 22022 308(3+1f)37334 378(3+1f)42636 小計1019(9%)92(91%) 合計13526109 戶型戶型面積面積 ( () ) 均價均價 ( (元元/ /) ) 總價總價 ( (萬萬) ) 總量總量 ( (套套) ) 去化去化 ( (套套) ) 存量存量 ( (套套) ) 聯(lián) 排 360(3+1f) 8500 288-39636729 356(3+1f)30426 310(2+1f)248-34112012(100%) 303(2+1f)240-330808(100%) 小計861175(87%) 錦院和古韻坊如出一轍，目前已銷售的房源基本均屬開發(fā)商關(guān)系

15、戶及老板的朋友，客戶沒 有明顯的特征可言，聯(lián)排別墅在本區(qū)域內(nèi)消化舉步維艱。（注：中堂開盤較早，目前基本 處于尾盤期，精裝的操作模式，且內(nèi)部裝修等因素致使難以形成較好的體驗感受，且目前 銷售一般，故不做具體分析） 去化良好滯銷 古韻坊古韻坊 v s v s 清揚康臣清揚康臣( (錦院錦院) ) 愛丁堡花園剩余愛丁堡花園剩余3333套別墅價格定位：套別墅價格定位： 僅從我們競爭對手的價格和去化來看，他們的價格體系只能作為本項目的一個市場參 考，我們的剩余別墅價格定位需要更依托于我們項目自身情況來進行考慮。 從我們項目最近的銷售情況和前期的價格分析來看，客戶認為目前的性價比不足，難 以形成強有力的競

16、爭力；在加上前期208萬/套和218萬/套所給客戶帶來的心理印象： 中原建議目前二期價格在精良的樣板區(qū)做支撐的前提下，將目前余量最多的中套房源余量最多的中套房源 定位在定位在85008500元元/ /平米，總價控制在平米，總價控制在230230萬左右，邊套房源價格控制在萬左右，邊套房源價格控制在1000010000元元/ /平米左右平米左右。 整體價格上，從目前的價格位置啟動，根據(jù)后期的銷售情況，逐步調(diào)整上升。 策略三：策略三： 精準(zhǔn)的媒體通道選擇精準(zhǔn)的媒體通道選擇 在目前這樣一個大眾媒體效果日趨減弱的情況下，對于別墅物業(yè)，特別是對于我們 項目來說，必須要采取小眾定向媒體推廣方式，在短時間內(nèi)取

17、得較好的效果。 短期內(nèi)大眾媒體集中推廣+小眾通道快速積累意向客戶+活動公關(guān) 中原建議組合：報紙+電臺+高頻次網(wǎng)站軟文鋪墊+錫山區(qū)高端小區(qū)電梯框架廣告+高端 小區(qū)密集dm+高端直郵+錫山區(qū)所有企業(yè)負責(zé)人及20萬以上私家車進行密集短信 根據(jù)別墅房源總銷8790萬，推廣費用約1.5%計算，推廣費用約132萬。 5月9日6月6日 愛丁堡花園高爾夫?qū)鼍茣鄱”せ▓@通靈翡翠奢華夜 4月12-13 公關(guān)事件 貫穿 營銷節(jié)點 高端直郵4-5月，3次 網(wǎng)站軟文 高端電梯 4-5月持續(xù)投放 電臺 報紙 4月上旬媒體周投放 樣板區(qū)開放，嘉年華 4-5月持續(xù)投放 4月中旬開始，每周一次dm投放 短信 會所-參觀通道

18、-樣板區(qū)-樣板房的標(biāo)準(zhǔn)流程接待 別墅推廣媒體組合圖別墅推廣媒體組合圖 別墅推廣通道預(yù)算表別墅推廣通道預(yù)算表 數(shù)據(jù)庫營銷數(shù)據(jù)庫營銷 短信平臺覆蓋 與情感維護 電話營銷 別墅已購業(yè)主中原高端數(shù)據(jù)庫圈層開拓客戶 美新高端數(shù)據(jù)庫 極具針對性 直擊目標(biāo)客戶群體 具有良好的連動效應(yīng) 策略四：數(shù)據(jù)庫營銷策略四：數(shù)據(jù)庫營銷 數(shù)據(jù)庫營銷的手段 主要集中在兩個方 面：電話營銷和短 信平臺的情感維護， 而這兩種手段的核 心都集中在執(zhí)行力 的到位和循序漸進 的堅持， 所以如何貫徹和執(zhí) 行力是發(fā)揮數(shù)據(jù)庫 營銷的關(guān)鍵。 策略五：策略五： 圈層挖掘、活動營銷圈層挖掘、活動營銷 1、樣板區(qū)改造完成后，舉辦“愛丁堡花園英倫風(fēng)情

19、嘉年華”大型活動正式啟動別墅部 分的銷售。 2、重點開拓錫山和坊前的高端客戶以及聯(lián)合新區(qū)的高爾夫練習(xí)場。 在項目現(xiàn)場開展小而精的圈層活動。如： “愛丁堡花園高爾夫?qū)鼍茣?、“愛丁?花園通靈翠鉆奢華夜”等 。 附：別墅銷售計劃表附：別墅銷售計劃表 月份月份4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月后后合計合計 銷售計劃（套）銷售計劃（套）108873333 銷售金額（萬）銷售金額（萬）260021402140191087908790 階段推廣預(yù)算階段推廣預(yù)算813621-138138萬萬 總計：在總計：在7 7月份二期正式公開前，完成別墅部分的月份二期正式公開前，完成別墅部分的80%80%去化

20、，約去化，約2626套。套。 剩余剩余7 7套主要依靠客戶的連帶循環(huán)解決。套主要依靠客戶的連帶循環(huán)解決。 叁叁 / / 二期定位二期定位 策略綜述策略綜述 樓盤名稱樓盤名稱月均去化月均去化備注說明備注說明 國信世家10套左右 該項目前期價格不肯調(diào)整，因此在銷售上一直沒有起色，即使在10月份新推洋房 對市場也沒有觸動，近期開始價格調(diào)整，從1-2月的成交來看，還在一個調(diào)整期， 但后期如果價格進一步調(diào)低的話，對我項目將存在一定沖擊力。 第一國際20套左右 該項目價格調(diào)整比較及時，且幅度較大，因此在整個銷售中，從08年10月起出現(xiàn) 一波拉升的高潮，09年3月該項目可能會推出一部分新房源，如果維持現(xiàn)在價

21、格， 很可能會繼續(xù)保持一個旺盛的銷售力。 瑞城國際30套左右 項目產(chǎn)品面積較少，市場競爭優(yōu)勢明顯，前期口碑也相當(dāng)不錯，然而現(xiàn)場目前執(zhí) 行力嚴(yán)重出現(xiàn)問題，導(dǎo)致從今年年后銷售出現(xiàn)急劇下降，如無法得到有效改善， 這一趨勢將延續(xù)下去。 春江花園15套左右 作為在東亭的知名個案，春江花園攔截了大量東亭客戶，目前該案已經(jīng)進入三期 ，未來的供應(yīng)量并不多，價格也相對走高至5300元/平米左右。 中邦城市50套左右 項目名稱項目名稱客戶特征客戶特征 春江花園 東亭客戶為主，輔助少量周邊區(qū)域客戶 中邦城市 低總價吸引的剛性客群為主，少量開發(fā)商帶來的上?？蛻?瑞城國際 小戶型的剛需與投資類客戶 國信世家 區(qū)域改善需

22、求為主的客群，偏政府類的 第一國際區(qū)域改善需求為主的客群，偏私營業(yè)主類的 面對如此激烈的市場競爭，我們應(yīng)當(dāng)如何差異化？面對如此激烈的市場競爭，我們應(yīng)當(dāng)如何差異化？ 理念決定出路理念決定出路 2房 小3房 受訪客戶第一選擇的交房標(biāo)準(zhǔn)受訪客戶第一選擇的交房標(biāo)準(zhǔn) 受訪客戶對無錫推出精裝修房的接受程度受訪客戶對無錫推出精裝修房的接受程度 中原建議：在期的小戶型產(chǎn)品中可適當(dāng)考慮引入中原建議：在期的小戶型產(chǎn)品中可適當(dāng)考慮引入菜單式裝修模式菜單式裝修模式 毛坯 500元/平米 的簡單裝修 800元/平米 的簡單裝修 1000元/平米 的簡單裝修 階梯式的 菜單選擇 項目名稱項目名稱無錫復(fù)地公園城無錫復(fù)地公園

23、城無錫常工城尚城無錫常工城尚城無錫朗詩未來之家無錫朗詩未來之家 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）120020001000 入口大堂普通裝修豪華大堂普通裝修 電梯廳普通裝修天然大理石墻面、高級墻飾面普通裝修 分戶門國產(chǎn)高級防盜門國產(chǎn)高級防盜門高級防火防盜門 內(nèi)門安洋柚木貼面模壓門高級內(nèi)門 外窗普通彩鋁外窗高級彩鋁中空窗彩鋁中空玻璃外窗 主臥地面圣象仿實木復(fù)合地板圣象實木復(fù)合地板復(fù)合地板 客廳地面圣象仿實木復(fù)合地板圣象實木復(fù)合地板高級地磚 廚衛(wèi)地面東鵬地磚高級地磚高級地磚 主臥墻面多樂士乳膠漆多樂士乳膠漆墻紙 客廳墻面多樂士乳膠漆多樂士乳膠漆墻紙 廚衛(wèi)墻面東鵬或新世域高級墻磚高級墻磚 衛(wèi)生間龍頭roca科勒定檔次

24、未定品牌 衛(wèi)生間潔具roca科勒定檔次未定品牌 衛(wèi)生間衛(wèi)具roca科勒定檔次未定品牌 廚房灶具雅迪爾西門子定檔次未定品牌 廚房油煙機雅迪爾西門子定檔次未定品牌 廚房熱水器無西門子定檔次未定品牌 廚房櫥柜雅迪爾高級品牌定檔次未定品牌 廚房水槽摩恩歐琳定檔次未定品牌 廚房其他電器無西門子電冰箱定檔次未定品牌 空調(diào)預(yù)留分體空調(diào)位大金中央空調(diào)中央能源系統(tǒng) 分戶門門鎖未知韓國品牌智能鎖未定 二、規(guī)劃與建筑特色二、規(guī)劃與建筑特色 美國美國5050強酒店管理集團強酒店管理集團豪生國際酒店物業(yè)豪生國際酒店物業(yè) 三、物業(yè)服務(wù)特色三、物業(yè)服務(wù)特色 一、強大的后盾支撐 二、酒店化服務(wù)理念 三、物業(yè)的保值增值 四、準(zhǔn)

25、軍事化安保隊伍 五、敏銳的市場感覺 六、完善的考核培訓(xùn)體系 七、星級化的服務(wù)規(guī)程 八、良好的市場口碑 九、嚴(yán)謹?shù)钠焚|(zhì)保證 十、嚴(yán)密的選擇模式 四、其他賣點支撐四、其他賣點支撐 精裝修的產(chǎn)品精裝修的產(chǎn)品 占地300畝新城中央公園與美新玫瑰大道只有一路之隔，湖水，樹木，草坪，小徑，保證了社區(qū) 內(nèi)優(yōu)外尚的生活環(huán)境。 位于無錫最有生產(chǎn)力的新城-新區(qū)黃金廊道之上，居住、教育、購物、休閑、運動、醫(yī)療、社交 等硬件優(yōu)越 美新玫瑰大道南側(cè)為政府規(guī)劃的商業(yè)地塊，將用來修建影院，圖書館，以及大型生活超市。 項目距離滬寧高速無錫東出口僅2km，背靠城市快速干道金城東路，距離市中心10km，無錫機場 13km，寧謐逸

26、趣與熱鬧繁華，頃刻盡握。 產(chǎn)品定位思路產(chǎn)品定位思路 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 首座首座5a5a級精裝服務(wù)公園化社區(qū)級精裝服務(wù)公園化社區(qū) 產(chǎn)品定位闡釋產(chǎn)品定位闡釋 5a5a概念詮釋概念詮釋 主題廣告語主題廣告語 二期推薦案名：二期推薦案名： miromiro arkark 首座首座5a5a級精裝服務(wù)公園化社區(qū)級精裝服務(wù)公園化社區(qū) 案名解析：案名解析： 輔推案名輔推案名 藍堡公館藍堡公館 blue fort mansion 英倫半島英倫半島 england london peninsula 溫特萊住區(qū)溫特萊住區(qū) wynter lai community 駿城駿城 steed city 項目名稱項目名稱物業(yè)

27、類型物業(yè)類型 銷售均價（銷售均價（ 元元/ /平米）平米） 主推房源面積（主推房源面積（ 平米）平米） 推案總價（推案總價（ 萬元）萬元） 春江花園 高層5300110、13058-69 中邦城市 高層400090、13536-54 瑞城國際 高層520075、9039-46 國信世家 高層4700130-14061-66 花園洋房6500150、17097-110 第一國際高層4400105、14046-62 二期價格定位二期價格定位： 項目名稱項目名稱現(xiàn)階段去化較好戶型現(xiàn)階段去化較好戶型未來主推房型未來主推房型 春江花園 140-150110、130 中邦城市 90、110130、165、

28、195 瑞城國際 75、90115、130 國信世家 130130-140 第一國際130130 戶型面積套數(shù) 40-5028 75-8064 86-90132 110-11528 120-14061 150-1609 合計322 美新美新2 2期配比期配比 在市場面存在在市場面存在 一定空間一定空間 美新二期價格定位：美新二期價格定位： 二期首批銷售入市均價建議：二期首批銷售入市均價建議：51005100元元/ /平米（毛坯）平米（毛坯） 最終二期實現(xiàn)均價：最終二期實現(xiàn)均價：55005500元元/ /平米（毛坯）平米（毛坯） 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 101

29、0月月 1111月月 1212月月 二期小高層客戶蓄二期小高層客戶蓄 水期完成四圍包水期完成四圍包 裝，開啟裝，開啟“財富增財富增 值計劃值計劃” 目標(biāo)目標(biāo)300300組組 開始認購開始認購 截至截至1111月，目標(biāo)一批月，目標(biāo)一批70%70%去化去化 二批預(yù)定二批預(yù)定 二批客二批客 戶積累戶積累 春交會春交會 樣板區(qū)完成，樣板區(qū)完成， 新區(qū)首屆雙新區(qū)首屆雙 公園美食節(jié)公園美食節(jié) 新區(qū)企業(yè)團購卡、會所活動營銷新區(qū)企業(yè)團購卡、會所活動營銷 秋交會秋交會 米羅公園米羅公園 杯新區(qū)青杯新區(qū)青 年年運動周運動周 正式開盤正式開盤& & 豪生管理服豪生管理服 務(wù)簽約儀式務(wù)簽約儀式 銷售套數(shù)銷售套數(shù) （套）（套） /903040603220272272 回款金額回款金額 （萬）（萬） /372012391653248013228261124011240 媒體預(yù)算媒體預(yù)算 （萬）（萬） 2570904060503030395395 注：5月份開始二期客戶蓄水，計劃7月正式開盤前蓄水300組。7月正式開盤，至11月實現(xiàn)銷售率 70%，252套。 二期首批銷售回款計劃表二期首批銷售回款計劃表 蓄水期第一波開盤期 豪生簽約會 第二波開盤期 秋交會 認購期 媒體通路差異化、定向化媒體通路差異化、定向化 二期推廣媒體預(yù)算表二期推廣媒體預(yù)算表 majpj