物業(yè)管理案例集3

1、物業(yè)管理案例集 3管 06-1 梁曉磊案例分析1某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位15 0多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺， 大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的 頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益， 拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。分析：業(yè)主的要求是合理的。因為業(yè)主買房時，合同就明確規(guī)定了，共有面積 和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求 物業(yè)管理公司拆除展臺。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢，理 所當然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議，或?qū)⑦@筆收益用來貼 補物業(yè)管理費的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)

2、主大 會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。2 徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚 房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒 有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解 決了問題，但劉先生心里還是不痛快， 認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任， 所以拒絕繳納物業(yè)管理費。他詢問：對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不 交物業(yè)管理費？分析：（1）業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與 開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。（2）樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致

3、水滲漏或者樓上業(yè) 主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè) 管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。（3）房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而 產(chǎn)生的合同法律關(guān)系， 開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭 受損失，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約賠償責任。（4）樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律 關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下 業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任。（5）物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于 受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)

4、管理費 所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當另行支 付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。結(jié)論：業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費， 實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū) 物業(yè)管理委員會（下稱 管委會 ）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定 或約定，任意一個業(yè)主無權(quán)單獨對物業(yè)管理公司的收費標準、物業(yè)管理費的 使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議， 業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主 張的抗辯事由。理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個或幾個業(yè)主 單獨提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè) 主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司

5、與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系， 而是一對整體業(yè)主的合 同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必 須的費用，（見北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法第二條） 并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。 如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公 司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費， 則必然 導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、 物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難 以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。 因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、 法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制， 即業(yè)主將其

6、對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓 給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司 使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、 予以制止并要求其限期改正 、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提 出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。3 河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達二萬多人民幣。王某認為其 所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公 司應(yīng)承擔賠償責任。談?wù)勀銓Υ耸碌目捶ā７治觯?首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范 服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，本案例中，物業(yè)管理公司是否 應(yīng)承擔責任，應(yīng)視具體情況。

7、如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履 行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù) 中華人民共和國民法通則第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者 不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔民事責任。 如果物業(yè)公司采取了多種防范措施， 公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之 處。則物業(yè)公司不應(yīng)承擔賠償責任。治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。 為了確保業(yè)主、 住戶的安全、 規(guī)避不可預(yù)測 風險，一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)， 加大安全防范的力 度。另一方面， 物業(yè)管理公司最好購買公眾責任險， 將所應(yīng)承擔的賠償責任的風 險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。管 06

8、-1 盛晚晴物業(yè)管理案例分析一. 被告：史先生、達女士（本所委托人）承辦律師：牛公慶、張由爭議焦點：物業(yè)公司是否具有訴訟主體資格案情簡介：史先生、達女士夫婦系上海市杏山路某弄某號902、901 室的戶主。 901 室與 902 室為同單元相鄰的兩套房子， 為了把兩套房子合成一套使用， 在兩套房子門外的走廊處安裝了一 道防盜門。上海 SZ 物業(yè)管理有限公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司，該公司認為史先生、達女 士夫婦的行為構(gòu)成非法占有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區(qū)人民法院。雙方主要觀點：原告方認為：史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份二次裝修管理協(xié)議書， 按協(xié)議約定， 兩被告不

9、得在公用部位安裝防盜門。 兩被告的行為違反了合同約定， 且造成了 公共妨礙。被告認為：一、依照上海市居住物業(yè)管理條例的規(guī)定，由于業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定，影響到 相鄰關(guān)系， 業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主、 使用人可以向人民法院提起訴訟。 原告作為物業(yè)管理 公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權(quán)。二、被告安裝的防盜門并非公共走廊，而是901、902 兩套房子之間的共用走廊，由于901、 902 兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內(nèi)其它業(yè)主 沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內(nèi)的其他業(yè)主書面同意，并作為證據(jù)向法庭提供。三、被告與原告簽訂的二次裝修管理協(xié)議書是一份委托合同，根據(jù)合同

10、法相 關(guān)條例，委托合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了解除合同通知書。訴訟結(jié)果:對于原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以“辦過三百 多個案子，都是這樣判的”為理由， 不予采信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴 和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對于原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，并親自至委托人家中通知，可以安裝防盜門。 后上海市高院出臺司法解釋，明確了物業(yè)公司在業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定產(chǎn)生的糾紛中不具有訴訟主體資格。二. 趙女士搬到新住宅小區(qū)的一年時間

11、里，一直受到樓內(nèi)各家各戶裝修的干擾。有一天趙女 士下班回家一開門， 被眼前的景象驚呆了： 臭污水已流得滿屋都是， 地漏還是不停地往外冒 水，房間已不能進人了。 趙女士立即給物業(yè)管理公司打電話，并提出索賠要求。物業(yè)管理公司立即派人前來查看了現(xiàn)場.并到樓上找到正在裝修的工人問明了情況，原來是裝修工人為了圖省事，把裝修垃圾倒入下水道. 導(dǎo)致住在一層的趙女士家下水管堵塞，樓上各單元排出的污水不能及時排走， 逐漸由趙女士房間地漏處冒出。 造成了損失。雖然這個事件明顯是由 裝修工人違規(guī)操作造成的，原告趙女士認為物業(yè)管理公司未盡到管理職責，也應(yīng)該承擔責任，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。被告人為：據(jù)了解，該小區(qū)的

12、物業(yè)管理公約明確規(guī)定：物業(yè)公司負責小區(qū)的管理及 房屋和公共配套設(shè)離的維修、養(yǎng)護。該物業(yè)公司的內(nèi)部維修管理規(guī)定，污水管道每月至少清理一次，就在事發(fā)前幾天，物業(yè)公司才剛剛按工作計劃完成該樓污水管道的例行清理。所以，物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備日常維護的職責。另外，該小區(qū)物業(yè)管理公約對住戶裝修也有明確規(guī)定：業(yè)主裝修必須先向物業(yè)部門申報，領(lǐng)取裝修許可證，并應(yīng)嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在樓上業(yè)主裝修中， 物業(yè)公司按照規(guī)定與裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，還經(jīng)常派管理人員到裝修現(xiàn)場巡視監(jiān)察。因此，裝修工人是在逃避物業(yè)公司監(jiān)管的情況下， 偷偷將裝修廢棄物傾倒入污水管道中的，這已超出

13、了物業(yè)公司的管理范圍及力量所及，所以，物業(yè)公司履行了物業(yè)管理公約規(guī)定的各項義務(wù)與職能，因此 物業(yè)公司不應(yīng)承擔任何賠償責任。法院認為：因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、 物品毀壞等，應(yīng)由家庭居室裝飾裝修的委托人負責修復(fù)和賠償；如屬被委托人的責任，由委托人找被委托人負責修復(fù)和賠償。因此，趙女士遭受的損失，應(yīng)當由樓上裝修業(yè)主承擔賠償責任，并負責修復(fù)；如能明確是受委托的裝修公司的過失造成損失的。裝修業(yè)主可以要求裝修公司進行修復(fù)和賠償。三. 昨日，湖里街道和旭里小區(qū)一位業(yè)主向記者反映：該小區(qū)11名業(yè)主對湖里區(qū)法院判令他們限期支付拖欠的物業(yè)管理費的一審判決不服，已經(jīng)上訴，正

14、等待市中級法院判決；同時，該小區(qū)其他124名同樣未繳足物業(yè)管理費的業(yè)主也面臨著被起訴的境況。如今廈門的不少小區(qū)都新添了宣傳公示欄，不管業(yè)主委員會還是物業(yè)管理公司，常常通過它與業(yè)主溝通。如果這一溝通渠道能夠暢通無阻，許多糾紛就能避免。原告認為 :通過訴訟追繳物業(yè)費的情況并不多見，如果傷了感情，以后可能產(chǎn)生新的拖欠在萬地欣置業(yè)有限公司 （ 下稱萬地欣公司 ），有關(guān)負責人告訴我們， 和旭里小區(qū)是安置房、 統(tǒng)建房及商品房混合的小區(qū)，其中有 160 套壕頭村民的拆遷安置房。 2000 年 5 月，開發(fā) 商特祥房地產(chǎn)開發(fā)公司 （下稱特祥公司 ） 將和旭里小區(qū) 9 棟房屋交給業(yè)主后， 萬地欣公司接受 委托，

15、履行各項管理業(yè)務(wù)?？墒牵?3 年多來，有 135 戶長期欠繳物業(yè)管理費和公共維修金， 總金額達 23.5 萬元。于是，萬地欣公司對其中的 11 戶提起起訴。公司負責人坦言，管理 費被拖欠，造成公司入不敷出，選擇 11 戶起訴，目的之一是促使所有住戶繳交管理服務(wù)費 用。物業(yè)公司通過訴訟追繳物業(yè)費的舉動并不多見， 尤其是對零散的業(yè)主， 不僅是因為所欠 金額不大，更重要的是怕鬧僵了，傷害感情，剛剛催繳完舊欠，又出現(xiàn)新的拖欠。不過，一 個明擺的事實是， 物業(yè)管理費問題引發(fā)的糾紛已經(jīng)越來越多， 尤其是在外地人群體入住和城 市改造而拆遷的住戶小區(qū)中， 物業(yè)費拖欠的現(xiàn)象更為嚴重。 據(jù)市建設(shè)與管理局相關(guān)人員介

16、紹， 前埔有一個通過了省優(yōu)考評的組團小區(qū)，其中幾棟安置房的業(yè)主長期以來不繳交物業(yè)管理 費。負責物業(yè)管理的公司無可奈何， 只好用管理其他樓盤得到的利潤墊付。 這位工作人員擔 心，長此以往，物業(yè)公司很可能不堪重負，最終退出小區(qū)。被告認為 :和旭里 11 名被告業(yè)主提出了如下拒交物業(yè)費的理由： 萬地欣公司未經(jīng)全體業(yè)主同意就 與母公司特祥公司簽訂物業(yè)管理合同， 原告的物業(yè)管理是強行服務(wù)行為； 和旭里屬拆遷安置 房，在基礎(chǔ)設(shè)施不完善， 尚不能正常入住的情況下， 其物業(yè)管理費與公共維修金應(yīng)該由拆遷 方承擔； 小區(qū)早就可以召開業(yè)主委員會， 但特祥公司沒有組織業(yè)主委員會； 特祥公司至今未 為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

17、書； 萬地欣公司服務(wù)質(zhì)量差， 二次供水設(shè)施管理人員未持 健康證 ； 按最高標準收費不合理。 這些業(yè)主還表示， 不愿再接受萬地欣公司所提供的服務(wù)， 要自行選 擇物業(yè)公司。實際上， 業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的理由各種各樣。 有的因為與房地產(chǎn)發(fā)展商就購買房屋面 積誤差產(chǎn)生了糾紛， 有的埋怨房子建筑質(zhì)量有問題， 有的對小區(qū)公共娛樂設(shè)施建得太少不滿， 有的認為管理費太高須按附近小區(qū)標準收取。 這些問題有些涉及物業(yè)管理， 更多的涉及開發(fā) 商。法院認為：服務(wù)質(zhì)量不是 “欠費 ”理由在有關(guān)物業(yè)費的訴訟案例中，物業(yè)公司狀告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，幾乎百分之百勝訴湖里區(qū)法院一審認為， 開發(fā)商與萬地欣簽訂物業(yè)管理委托合同，

18、是在和旭里小區(qū)業(yè)主委 員會成立之前，合法有效，現(xiàn)未解除委托，仍然有權(quán)進行管理，事實上也在進行管理。在特 祥公司未組織業(yè)主會議的情況下， 業(yè)主也可以自行要求成立業(yè)主委員會， 決定是否續(xù)聘原告 進行物業(yè)管理。因此，法庭做出了 11 名業(yè)主敗訴的判決。和旭里 11 戶居民不服判決，向市中級人民法院提出了上訴。同時，正在著手組織業(yè)主 委員會。萬地欣公司的老總則表示， 2004 年 1 月 1 日，公司正式退出對和旭里小區(qū)的物 業(yè)管理。市建設(shè)與管理局的相關(guān)人員告訴記者， 拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象比較普遍， 比較嚴重的是 拆遷安置小區(qū)。這些業(yè)主過去從來沒有過住房要人管的經(jīng)歷，更沒有交物業(yè)管理費的概念， 有的還

19、對拆遷的具體政策不理解，這些反映出農(nóng)村城市化進程中一個應(yīng)該引起重視的問題。據(jù)悉， 在有關(guān)物業(yè)費的訴訟案例中， 物業(yè)公司狀告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費， 幾乎百分之百 勝訴。道理很簡單，物業(yè)公司只要具有資質(zhì)，收費經(jīng)過審批，業(yè)主就必須繳費。至于開發(fā)商 與物業(yè)管理之間有什么貓膩， 收費標準是不是定得偏高， 服務(wù)質(zhì)量好不好， 并不影響物業(yè)費 欠繳這一事實的存在，也難以由法庭裁定。數(shù)字廈門物業(yè)費收繳率不到 80記者日前從市物業(yè)管理協(xié)會了解到， 由于部分業(yè)主對物業(yè)公司不滿， 我市物業(yè)管理費的 收繳率不到 80% 。近 40% 的物業(yè)公司稱，因物業(yè)管理費收不齊而出現(xiàn)經(jīng)營虧損。廈門市目前有 230 家物業(yè)公司，從業(yè)人

20、員近兩萬人。其中有國家二級企業(yè) 9 家，其他 均為三級。據(jù)市消費者委員會今年第三季度開展的一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào) 查顯示， 15.56% 的業(yè)主不滿物業(yè)公司。這項調(diào)查涉及房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管 理項目的維護、修繕與整治服務(wù)。沒有固定場地， 凱旋廣場公寓的部分業(yè)主借用其他小區(qū)開會， 醞釀成立業(yè)主委員會。 業(yè) 主委員會的早日成立，是業(yè)主權(quán)益得到保障的前提之一。收不齊而出現(xiàn)經(jīng)營虧損。管 06-1 劉蕊案例 1：徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生 間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主， 答復(fù)是他家一點也沒

21、有漏，并且很不情愿配合 檢查問題。 雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題， 但劉先生心里還是不痛快， 認 為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。分析： 1業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè) 主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。2樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致 跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)， 不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。3房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同 法律關(guān)系， 開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失， 開發(fā)商

22、應(yīng)當承擔違 約賠償責任。4樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上 業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失， 該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯， 構(gòu)成 侵權(quán)應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任。5 物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不 屬于公共設(shè)施、 公共區(qū)域， 該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍， 而屬于 特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。結(jié)論 ：業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管 理委員會（下稱 管委會 ）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約

23、定，任意一個業(yè)主 無權(quán)單獨對物業(yè)管理公司的收費標準、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異 議，業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只 是為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)， 而是基于開發(fā)商的委托、 全體業(yè)主的共同委托或代表 全體業(yè)主共同利益的管委會的委托， 為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)， 物業(yè)管理公司與業(yè)主的 合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系， 而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。 其次， 物業(yè)管理 費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用， （見北京市普通居 住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 第二條） 并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。 如果

24、允許任 何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè) 管理費， 則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、 物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難 以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管 理公司收取并使用、 管理物業(yè)管理費的問題， 相關(guān)法律、 法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制， 即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時， 業(yè)主賦予對物業(yè)管理管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、 予以 制止并要求其限期改正 、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要

25、 求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對應(yīng)的是， 任何業(yè)主無權(quán)單獨向物業(yè)管理公司提出對各項收費標準、 義務(wù)，只 有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映費的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費、代繳費用的只有在這種法定的機制下， 才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督， 又能保證物業(yè)管理 公司對小區(qū)維護管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。 （見北京市房屋土地管 理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知第三項 管委會的職責 、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法第十七條的相關(guān)規(guī)定。）由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費以及各項物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)

26、督審核工作的權(quán)利賦予了管委會， 業(yè)主個人無權(quán)對此提出異議， 也不能以此作為拒繳物業(yè)管 理費的抗辯理由。案例 2：順義區(qū)小區(qū)業(yè)主胡先生認為物業(yè)公司擅自在小區(qū)空地上劃分車位，并強迫業(yè)主交 納車位租金的做法違反法律規(guī)定，將北京某物業(yè)管理有限公司推上被告席。記者昨天獲悉， 順義法院支持了胡先生的請求。據(jù)胡先生介紹，在未經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會及業(yè)主大會同意的情況下，物業(yè)今年單方?jīng)Q定在小區(qū)內(nèi)道路和樓前空地上劃分車位，并將車位出租給區(qū)內(nèi)業(yè)主，向業(yè)主收取泊位租金，每車位年租金為960元。2005年3月18日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)張貼通知，要求辦理2005年停車泊位租用協(xié)議，對于不辦理此項協(xié)議的車輛，保安人員拒絕放行。4月

27、1日，自己迫于無奈與物業(yè)簽訂了停車泊位租用協(xié)議，并交納了停車費960元。胡先生認為，物業(yè)公司在沒有任何有關(guān)此項收費的法律依據(jù)及有關(guān)主管部門對該園區(qū)停車 泊位協(xié)議收費批準手續(xù)的情況下，采取強制脅迫手段迫使自己簽署的該協(xié)議嚴重侵犯了自己作為業(yè)主的權(quán)益，故向順義法院提起了訴訟，要求：依法確認原、被告所簽租用協(xié)議無效， 判令被告返還原告非法收取的停車費960元，賠償誤工費300元。順義法院審理后認為，住宅小區(qū)內(nèi)的道路和樓間（前）空地，為區(qū)內(nèi)全部業(yè)主的公共用地。 物業(yè)管理企業(yè)對該部分用地沒有所有權(quán)，也無法定的處分權(quán)和收益權(quán)。法院認為原告與被告簽訂停車泊位租用協(xié)議系無效合同，被告應(yīng)將收取原告的泊位 租金返

28、還給原告。原告主張被告賠償其因訴訟而產(chǎn)生的誤工費，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。案例3： 21日海淀區(qū)逸成東苑 B區(qū)業(yè)主謝女士本來想一次性買足一年的水量，但卻被告知每個月只能買5噸。一聽這話，謝女士急了：“因為工作忙好不容易才抽時間買水，沒想到物業(yè)還限制水量?！辈贿^她說，從當天起，買煤氣不再受限制了。另一位業(yè)主王先生則稱 從18日起物業(yè)公司就開始限制買煤氣和水了，后來經(jīng)過溝通，他們現(xiàn)在只限制每次買的水 量，“但是家里人多，一個月至少得用10噸水。限制買水量后，基本生活都保證不了了。”因為只能通過物業(yè)買水，該小區(qū)近百戶業(yè)主買水受限制。物業(yè)：業(yè)主沒交物業(yè)費。“我們只限制了每次購買的水量，沒有限制購買

29、的次數(shù)，其實業(yè)主可以多次購買，一樣能保證水、煤氣的供應(yīng)?！痹撔^(qū)物業(yè)公司王姓負責人解釋說。這樣做 算是對沒交物業(yè)費的業(yè)主的一個提醒。據(jù)王先生介紹，這些受限制的都是不交物業(yè)費的業(yè)主，而且有一年多之久。因為，之前買水的資金是用物業(yè)費先墊付的，業(yè)主不交費物業(yè)工作就不能正常維持，對業(yè)主限買水也屬無奈之舉。記者調(diào)查：都是分區(qū)管理惹的禍。逸成東苑分為兩區(qū)，A區(qū)是塔樓，B區(qū)是板樓，價格和小區(qū)配套設(shè)施存在著差異。 據(jù)業(yè)主謝女士介紹， 業(yè)主入住時，物業(yè)承諾兩區(qū)實行分區(qū)管理。兩 小區(qū)間由一堵長約 80米、由燈柱及綠籬設(shè)施砌成的墻相隔?！暗F(xiàn)在那墻不知被誰推倒后，物業(yè)就沒有重新修砌。” B區(qū)業(yè)主謝女士指著幾根沒被拆

30、除的燈柱說。記者看到，原墻址上 還留下了幾棵樹，幾根繩子系在上面以作隔離之用。她告訴記者，沒墻后B區(qū)居民的生活受到了影響?！八?，我們B區(qū)近一百戶居民就拒絕交納物業(yè)費?！倍飿I(yè)公司解釋稱，那墻 是經(jīng)過首都發(fā)展委員會認定為非法建筑，不能重新修砌，“但實際上即使沒有墻，也是實行分區(qū)管理的。”律師說法：物業(yè)無權(quán)限制業(yè)主購買。中同律師事務(wù)所顧新華律師稱，業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司可以通過法律渠道起訴業(yè)主。但水、電、氣的銷售屬于代購代銷，物業(yè)公司沒有權(quán)力限制業(yè)主購買水、電、氣的數(shù)量和次數(shù)。業(yè)主可以通過向行政主管部門投訴，或向人民法院起訴要求賠償。管 06-1 蔣云濤1. 某女士購買了一套期房， 在辦理入住

31、手續(xù)時對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì) 量問題，認為該房沒有達到入住條件。 但因為全家要出國就在入住交接單上簽了 名，提出了自己的意見并收了房門鑰匙。 半年后該女士回國發(fā)現(xiàn)有關(guān)的細部質(zhì)量 問題仍沒解決而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催繳物業(yè)費的通知，該女士覺得很 冤，當初收房時就對房子不滿意這半年自己也沒住怎么還要繳納這么多物業(yè)管理 費。問1認為房屋細部有問題并提出了自己的意見但又收了房屋鑰匙該女士的這種做 法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢2 是否應(yīng)交物業(yè)管理費3對質(zhì)量問題應(yīng)怎樣解決 答：1 按照程序及相關(guān)標準該女士已經(jīng)屬于房屋交付在檢驗房屋過程中提出的細 部問題屬于房屋質(zhì)量問題如果是房屋有重大建筑結(jié)構(gòu)性

32、問題及重大安全質(zhì)量隱 患或者房屋沒有達到交付條件與房屋合同有巨大差異等業(yè)主才有權(quán)拒絕領(lǐng)房2 物業(yè)費的交納是從合同約定的交付之日次日按照前期服務(wù)協(xié)議的約定收 取物業(yè)管理費因為業(yè)主全家出國半年在次期間物業(yè)管理公司將其房屋視為空關(guān) 房物業(yè)費的收取也應(yīng)是按照正常比例的 80%來收取另很多業(yè)主以房屋有質(zhì)量問 題為由拒絕交納物業(yè)費是沒有任何法律依據(jù)的3 房屋質(zhì)量問題應(yīng)聯(lián)系物業(yè)督促其盡快對房屋質(zhì)量問題聯(lián)系相關(guān)維修人員 按照國標整改并最終達到業(yè)主滿意為止2. 樓上扔煙頭 , 導(dǎo)致業(yè)主甲家陽臺上的東西著火 , 將業(yè)主甲家玻璃以及業(yè)主甲 家陽臺磁磚燒壞 ,管理處幫忙來救火 ,但滅火器 ,防毒面具的錢以及陽臺墻體磁

33、磚 的錢要求業(yè)主甲出 , 是否合理？ 另在幫業(yè)主甲家救火過程中 ,消防栓出現(xiàn)故障 , 消防袋和消防栓脫開 , 無法關(guān)上 , 使水流入業(yè)主甲家 ,水差點流入電梯 ,當時及時將電梯開打到樓上 , 但造成電梯攝 象頭壞,管理處要求業(yè)主甲家賠償攝像頭的費用 , 是否合理答：1. 關(guān)于樓上扔煙頭所致業(yè)主甲家著火及遭受部分損失，物業(yè)公司前往救援過程 中所產(chǎn)生的費用應(yīng)該由業(yè)主甲家支出， 但業(yè)主甲可以在事后向法院提請訴訟， 將 業(yè)主甲家樓上所有業(yè)主告上法庭， 只要不能證明事發(fā)時間不在小區(qū)， 業(yè)主甲所損 失的費用將提請法院由樓上未能證明未在小區(qū)或請他情況下的業(yè)戶承擔。2. 物業(yè)公司要求 業(yè)主甲 支付電梯內(nèi)攝像頭

34、費用一事， 業(yè)主甲 不必理會物業(yè)公司， 因為公共消防設(shè)備在物業(yè)公司管理期間未能做到管理完善，以至消防栓出現(xiàn)故 障，最終導(dǎo)致電梯內(nèi)物品出現(xiàn)損失 . 另，如業(yè)主甲 家存在因因消防栓故障導(dǎo)致家 中進水引起的損失，可向物業(yè)提出賠償，如雙方協(xié)商未果，可向法院提請訴訟， 以物業(yè)不作為、管理不到位為由申請賠償損失。3. 罪犯經(jīng)小區(qū)南面圍墻未上鎖的小鐵門進入小區(qū)，翻入徐先生的住房，采取暴 力手段致使徐先生死亡。 罪犯已被判決死刑。 此后，徐太太以物業(yè)服務(wù)公司未盡 到保安職責為由，將物管公司告上法庭，要求賠償喪葬費、誤工費、撫恤金、精 神損失費等共 46 萬多元。經(jīng)查，小區(qū)公共契約約定：物管公司負責對小區(qū) 進行

35、日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)安全防范、治安保衛(wèi)、巡檢、警戒等工作。又查， 小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程已經(jīng)開工建設(shè)， 但無竣工驗收合格證明； 之前小區(qū)住戶曾 對小區(qū)安全提出質(zhì)疑，要求安裝防盜門，遭拒；案發(fā)當晚，監(jiān)控中心人員發(fā)現(xiàn)42 號監(jiān)控點有異常，隨后到現(xiàn)場查看，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。請問：根據(jù)上述案情，你認為物管公司是否需要承擔責任？為什么？答：根據(jù)我國物業(yè)管理條例以及合同法的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的義 務(wù)及責任取決于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 在物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中 約定的義務(wù)， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的情況下， 應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的 法律責任。 一般來說，如果物業(yè)服務(wù)合同中包

36、含了安全保障這一服務(wù)項目， 而物 業(yè)管理企業(yè)也謹慎履行了合同義務(wù)（比如采取了出入登記、安全巡邏等措施）， 無失職行為，則無需對損失承擔賠償責任。徐太太，需舉證物業(yè)公司對小區(qū)進行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)安全防范、治安保衛(wèi)、巡 檢、警戒等工作有失職行為。管 06-1 王為案例一：大風刮倒了危樹，砸壞了私人的財物 北京的大風天容 易發(fā)生刮倒大樹的事件， 今年 6 月 10 號中午 12：30 一場大風刮倒了 居民區(qū)內(nèi)的一棵粗大的加楊， 砸在了二層住戶的玻璃窗上， 砸壞了窗 戶，砸碎了玻璃， 幸好沒有傷著人。原車輛工程學(xué)院實驗室內(nèi)的一棵 大洋槐的一枯枝被風刮落， 掉在一輛桑塔納車上， 砸壞了車的前擋風

37、玻璃，幸而也未傷及人。為此，住戶和車主均向物業(yè)公司提出索賠， 原因是物業(yè)公司對樹木養(yǎng)護不當， 應(yīng)賠償一切損失。 而物業(yè)公司認為 樹木的折斷是外力的作用，不可預(yù)見。因而不應(yīng)賠償，但是物業(yè)公司 還是迅速派人維修了住戶的窗戶，并將汽車送往修理廠修理。 經(jīng)過 此事，物業(yè)公司綠化部立即對全校的樹木進行了檢查，發(fā)現(xiàn)了 39 棵 危險的樹木，立即以學(xué)校的名義向園林局打了緊急砍伐危樹的申請報 告，并獲得了批準，消除了安全隱患。此事反映了綠化的養(yǎng)護管理上 還有不細的問題， 特別是枯枝砸車事件完全可以避免， 因為枯枝可以 見到，只要細加修整就可預(yù)防此事發(fā)生?！驹u析】 亡羊補牢，為時未晚。堵住事故發(fā)生的漏洞是物業(yè)管

38、 理的關(guān)鍵，只有將事故隱患消滅在萌芽之中，才能保證安全。案例二：樓上漏水維修費應(yīng)由誰承擔 ? 2002年某高校 143 單位 8 號的住戶蘇某發(fā)現(xiàn)廁所頂棚往下漏水， 于是與樓上住戶趙某交涉， 要 求將廁所的防水再做一遍， 并且費用要由趙某承擔， 趙某以自家沒有 裝修為由不予理會，蘇某多次要求解決未果， 因此將趙某告上了法庭， 但在庭審中由于蘇某的證據(jù)不足而敗訴。 于是蘇某將自家的廁所頂棚 重新更換。 2003年 1 1月某日，蘇某家的廁所項棚的面積漏水，蘇某 又到趙某家查看原來暖氣管的閥門被趙某弄壞，大量暖氣水流到地 面，造成大量向樓下滲漏。 蘇某又向趙某提出更換廁所地磚，重做防 水的要求。由

39、于以前的糾紛，上過法庭，趙某持意不肯。于是蘇某找 到物業(yè)管理中心，要求給予解決，物業(yè)管理中心了解情況后，又親自 到兩家進行了調(diào)查， 發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修， 已經(jīng)腐爛，需要更換， 管道系學(xué)校售房給個人時承諾由學(xué)校維修的公共部位， 因此，維修費 應(yīng)由學(xué)校支付。 物業(yè)管理中心向?qū)W校上報了申請?？畹膱蟾妫?并經(jīng)批準，再與兩家協(xié)商后達成共識，將趙家的防水重做一次，并保證使用 與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛和矛盾?！驹u析】 樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素， 及時解決漏水問題有利于維護業(yè)主之間和睦共處的關(guān)系。 在中華人 民共和國民法通則 的第 83條明確規(guī)定 “不動產(chǎn)的相鄰各

40、方， 應(yīng)當按 照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截 水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙 或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 ”因此，由樓上 漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過錯責任原則來判定責任。 過錯責任原則以過錯為要件， 因當事人一方的過錯造成的后果， 就由 過錯者承擔責任負擔費用； 沒有過錯就沒有責任， 那么費用的承擔就 適用公平原則， 由雙方公平分擔。 本糾紛由于是學(xué)校承諾的公共部位 長久使用，管道損壞所致，所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費用。案例三：施工現(xiàn)場摔傷學(xué)生要求賠付案 2002年5 月，某大學(xué)校 內(nèi)的一個暖氣井被施

41、工的大車壓壞，需要修建，由于白天行人較多， 改在夜晚施工，白天只是將壓壞的井進行了圍擋，晚上九點多鐘時， 施工人員剛剛撤去圍擋，放上了施工牌，但還未掛上指示紅燈。一名 學(xué)生騎著自行車直奔欲修理的暖氣井而來， 一頭撲倒在地， 磕破了手 腳，磕掉了兩顆門牙。 施工人員立即將學(xué)生送往校醫(yī)院， 治療了傷病。 事后，該學(xué)生提出了索賠， 要求我們物業(yè)公司賠償他的醫(yī)藥費和精神 損失費一萬元， 同時該學(xué)生所在系院的領(lǐng)導(dǎo)也找我們， 學(xué)生和系院以施工單位沒指示燈為理由， 要求必須賠償。 物業(yè)公司也以該學(xué)生未看施工牌子理由，拒絕支付。 經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最后施工單位賠償了學(xué)生 的醫(yī)藥費和 2000 元的營養(yǎng)費。【評析】

42、 施工現(xiàn)場的管理要正規(guī)化，不能隨意，在施工之前一定要 有所提示，安裝指示紅燈， 防止意外事故發(fā)生。此事件的原因是施工 單位圍擋不及時，未先安裝指示紅燈，才造成了學(xué)生不慎掉入井內(nèi)， 受到傷害，施工單位負有管理責任，但學(xué)生也有不看指示牌，快速騎 車而掉入井內(nèi)。根據(jù)建筑法第四十四條指出 “建筑施工企業(yè)必須 依法加強對建筑安全生產(chǎn)的管理， 執(zhí)行安全生產(chǎn)責任制， 采取有效措 施，防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生，第四十五條指出 “施工現(xiàn) 場安全由建筑施工企業(yè)負責。 ， 既然施工單位負有安全責任，因此， 需要賠償學(xué)生一定的損失。管 06-1 肖君(1) 物業(yè)案例分析：一起環(huán)境噪音糾紛 某小區(qū)前面有一個大廣

43、場，系政府投資建造和管理。廣場上有花壇、石階、噴泉，是一個可以休閑健 身的好地方。所以每天一大早，周圍小區(qū)居民便來廣場上跳舞、健身，并一邊放音樂一邊操練拳腳， 加上兒童的嘻笑叫喊，廣場上噪音很大。住在靠近廣場的小區(qū)業(yè)主被噪音所打擾，紛紛打電話到小區(qū) 物業(yè)管理部投訴，要求給他們一個安靜的環(huán)境。維護和創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境，是物業(yè)管理部的職責。小區(qū)物業(yè)管理部得知該情況后，立 即派員與晨練隊伍進行交涉， 但他們以“廣場不屬于你們所管”為由， 不予理睬， 有的人還破口大罵， 揚言如果管理部再加干預(yù)，他們就要動武對此，管理部并沒有采取過激行為，與晨練隊伍發(fā)生直接的沖突。首先管理部就此問題向小 區(qū)業(yè)主委員

44、會做了匯報，聽取業(yè)主委員會的意見和建議；其次，以業(yè)主委員會名義書面向街道居委會 和警署匯報此事，請求他們參與協(xié)調(diào)處理此事。管理|來源|考試|大|一級建造師 |部和居委會與晨練隊伍再次取得溝通，向他們說明：根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第二十六條(八)，發(fā)出超過規(guī) 定標準的噪聲是損害公共利益的行為。 告知他們影響他人休息是違反相關(guān)法律法規(guī)的， 因此在廣場上 跳舞、健身也要注意不發(fā)出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業(yè)內(nèi)居民的休息。管理部就是這樣 不厭其煩地擺事實， 講道理， 終于在居委會、 街道、警署等政府部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下， 使問題得以解決。分析：優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅僅是對物業(yè)加以管理。管理部在處理這

45、件棘手的環(huán)境糾紛事件中，以 業(yè)主的利益為第一出發(fā)點，盡自己最大的努力與廣場上健身、跳舞的居民進行溝通，并充分利用平時 與居委會、警署建立的良好關(guān)系，進行協(xié)調(diào)，避免一起可能發(fā)生的沖突。如果管理部當時在第一次勸 阻無效的情況下，采用過激行為強行制止居民跳舞、健身活動，后果將不堪設(shè)想?？梢娢飿I(yè)管理部在 處理緊急突發(fā)事件中，與附近居委會、警署取得溝通是非常必要的。(2)保安員是否有權(quán)查驗居民身份證 案例介紹： 李女士某日到深圳蓮花物業(yè)公司管理的福源大廈拜訪朋友時， 樓內(nèi)保安人員 要求她出示身份證并進行登記。 李女士認為身份證屬于私人證件， 上面含有許多 個人信息，有些還與銀行、證券等業(yè)務(wù)有關(guān)，如果這樣

46、隨便登記，不僅對個人住 址、年齡等個人隱私失去保護， 而且還存在安全隱患， 且查驗身份證是公安部門 的事，物業(yè)公司的保安員無權(quán)查驗居民的身份證。 事后，李女士請深圳某報刊對 此事作了曝光。物業(yè)公司： 蓮花物業(yè)公司的負責人解釋說： 物業(yè)公司的保安員對公寓來訪者實行身份證 登記制度的做法是根據(jù)市公安部門提出的要求， 在征求市住宅局物業(yè)監(jiān)管處意見 后付諸實施的。許多小區(qū)和企業(yè)為安全起見均采用這種方法。企業(yè)觀點： 福田保稅區(qū)內(nèi)有一家外資企業(yè)， 規(guī)定除公司部門經(jīng)理以上職務(wù)陪同的訪客之 外，都要出示身份證并進行登記。對此，公司負責人解釋說：由于經(jīng)常有不明身 份的推銷人員和廣告人員前來打擾，公司不得不加強管

47、理，對來訪者進行登記， 一方面可以擋住那些搞推銷和拉廣告的人員， 另一方面也可避免公司的貴重生產(chǎn) 材料和產(chǎn)品丟失。律師觀點：廣東正信和律師事務(wù)所主任律師張憲忠認為， 身份證作為國家頒發(fā)的公民身 份證明文件，各級人大及有關(guān)政府部門對身份證的管理及查驗等問題頒發(fā)了多項 法規(guī)及規(guī)章進行規(guī)范， 對需要公民出示身份證的場合作出了明確的規(guī)定， 對有權(quán) 查驗身份證的機關(guān)亦作了明確的規(guī)定。 保安對公民不享有查驗及登記身份證的職 權(quán)和職責。所以，除公民進入黨政機關(guān)等部門需要出示居民身份證證明身份外， 在出入物業(yè)小區(qū)及企業(yè)時，沒有義務(wù)出示身份證。公安部門說法：據(jù)深圳市公安局身份證管理科官員說： 查驗居民身份證是指

48、公安機關(guān)在執(zhí)行 任務(wù)時，為查明公民身份， 依法命令或強制公民出示居民身份證。 群眾治安聯(lián)防 組織在維護社會治安時， 遇到形跡可疑的人需要查明其身份時， 應(yīng)由在場參加值 勤的公安干警查驗當事人的居民身份證， 治安聯(lián)防隊無權(quán)查驗。 目前的保安人員 的性質(zhì)與治安聯(lián)防隊員相同。 此外，除公安機關(guān)依法對被告人采取強制措施可以 扣留公民的居民身份證外， 其他任何單位和個人都不得扣留或抵押身份證。 市公 安部門從來沒有授權(quán)保安人員登記來訪者身份證， 也從來沒有做出這方面的相關(guān) 規(guī)定。保安人員沒有查驗居民身份證的權(quán)力。 保安人員在工作中， 如果發(fā)現(xiàn)有可 疑人員時， 可向?qū)Ψ教岢龃_定身份的要求， 但不一定是出示

49、身份證。 如果保安人 員提出了出示身份證的要求， 訪客可以予以拒絕。 保安人員應(yīng)該通過對講機或電 話等方式與住戶或被訪者取得聯(lián)系，以此來確定來訪者的身份。案例點評：物業(yè)公司和企業(yè)對來訪者進行身份登記是從其自身管理考慮， 有一定的合理 性，但合理的東西未必就合法。 隨著人們法律觀念的增強， 市民對個人隱私的保 護意識越來越重視。其實住宅區(qū)如果僅 * 保安員登記身份證，而不采取其它有效 措施，也起不到對住戶的安全保衛(wèi)作用，所以，我們不能局限于某一種方式，而 應(yīng)該尋求更多更有效的方法來加強小區(qū)的安全防范工作， 如采用智能化手段來維 護安全，盡量做到在避免登記的繁瑣和沖突的同時實現(xiàn)最有效的安全保護。3

50、、半夜驚覺屋內(nèi)有人 誰知竟是物業(yè)保安 張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動驚醒， 立即起床并打開臥室的門， 發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥 室過道處。 這個人自稱是物業(yè)公司的保安， 于是， 張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭要求賠償 精神損失。 北京朝陽法院做出一審判決， 物業(yè)公司一次性賠償張先生夫婦精神撫慰金各 1500 元。據(jù)悉，由于原被告雙方均未在上訴期內(nèi)提起上訴，該判決已生效。案情介紹：張先生夫婦是居住在北京朝陽園的業(yè)主，而朝陽園的物業(yè)管理由 XX 物業(yè)顧問（北京） 有限公司負責。 事情發(fā)生在 2000 年 1 月 19 日凌晨 3 點左右， 據(jù)張先生回憶， 當時夫婦倆被 室內(nèi)的響動驚醒， 立即起床并打開臥

51、室的門， 發(fā)現(xiàn)有滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室間 的過道處， 當時便質(zhì)問來人： “為什么闖入住宅？ ”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員， 并聲 稱在檢查時發(fā)現(xiàn)張家房門沒關(guān)， 認為室內(nèi)無人， 就進來檢查情況。 張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上 門，而且質(zhì)問來人： “既是保安為什么不著保安服裝？ ”來人無言以對。于是，張先生當即找 來物業(yè)公司值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會。第二天， 張先生到物業(yè)管理公司投訴， 但管 理處只是在口頭上表示歉意， 當張先生要求物業(yè)公司解釋這名保安入室的原因時， 物業(yè)公司 只說已經(jīng)開除了這名保安， 拒絕給予明確答復(fù)。 張先生則堅持要求物業(yè)管理公司方面就保安 入室的原因、 物業(yè)管理

52、公司的調(diào)解結(jié)果和開除保安的原因等問題給予答復(fù)。 張先生稱， 當天 下午，自己就接到騷擾電話，此后多次在深夜接到騷擾電話。原告訴訟請求：張先生夫婦認為， 作為接受物業(yè)管理服務(wù)的消費者， 具有知情權(quán)。 物業(yè)公司匆忙把保安 開除， 拒絕向張先生夫婦給予保安入室事件的解釋， 使張先生夫婦的合法權(quán)利受到侵害。 而 且，在保安被開除當天， 張先生夫婦就不斷接到騷擾電話，嚴重影響了正常生活。 物業(yè)公司 在解決事件的過程中一直采取消極的、 不負責任的態(tài)度， 致使問題不但沒有解決， 也使張先 生夫婦精神受到了巨大的傷害。張先生講 “夫妻在事發(fā)后很長一段時間深夜不敢睡覺，聽到門響就會驚恐萬分，聽到電話鈴聲就極度緊

53、張。 ”因此，張先生夫婦向法院起訴，要求法院 判令物業(yè)公司就保安深夜入室原因、 處理及在解決該事件中的消極、 不負責任的行為向張先 生夫婦書面道歉，并賠償每人精神損失各 5 萬元。被告辯論：保安員是由于在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情況 下，進入房內(nèi)進行檢查， 完全是在履行職責， 對張先生夫婦的安全負責。根據(jù)物業(yè)公司了解 的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度， 保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙， 而張先生沒有任何物品 丟失、門鎖及其他損壞后果。因此保安入室沒有任何過錯，不構(gòu)成侵權(quán)，最多屬于違紀。解 聘保安屬于對違紀行為的處理， 在法律上不能說違紀就構(gòu)成侵權(quán)， 故解聘保安與本案侵

54、權(quán)在 法律上沒有任何必然聯(lián)系。在事件發(fā)生后， 物業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)， 包括物業(yè)總經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理、 保安經(jīng)理于事發(fā)當天 和次日兩次登門進行解釋、致歉并送了鮮花， 為張先生家免費更換門鎖，加裝了防盜鏈，還 曾委托律師進行書面答復(fù)。 因此物業(yè)公司在處理本案糾紛中始終是積極主動的， 并無任何不 當之處。 張先生夫婦無任何證據(jù)證明騷擾電話確實存在且與物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)， 因此騷擾電話 與本案侵權(quán)無關(guān)， 張先生夫婦無權(quán)為此要求物業(yè)公司承擔責任。 其提出的精神損害賠償， 沒 有法律和事實依據(jù)，不應(yīng)予以支持。因此，物業(yè)公司不同意書面道歉和賠款。法院判決：法院查明， 2000 年 1月 19日凌晨 3 點，物業(yè)公司聘請

55、的一位張姓保安員進入了張先生 夫婦的房屋。當天，張先生夫婦向 XX 物業(yè)顧問（北京）有限公司下屬的朝陽園物業(yè)管理處 投訴。物業(yè)方當天以 “工作中有違章操作行為 ”為由將張姓保安辭退，并于次日派物業(yè)經(jīng)理、 保安經(jīng)理兩次登門致歉， 并免費更換門鎖。此后， 物業(yè)方接張先生投訴，稱深夜接到騷擾電 話。物業(yè)方已向公安機關(guān)報案， 但至今未查清騷擾電話是何人所為， 張先生夫婦也不能提供 證據(jù)證明其懷疑是被開除的保安打來騷擾電話并與深夜入室事件有關(guān)。另外，朝陽園住戶手冊規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作 24 小時巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按 登記的電話號碼聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安部門或消防等部門，如無法聯(lián)系有關(guān)住戶時，

56、即邀請公安人員或消防人員見證， 由管理公司人員開啟正門， 進入單元審查事故情況， 并做 適當處理。法院認為，張先生夫婦身為業(yè)主， XX 物業(yè)顧問（北京）公司是受委托的朝陽園物業(yè)管 理公司， 雙方間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。 保護業(yè)主的安全， 維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公 司的職責。但在履行職責時應(yīng)注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業(yè)主的權(quán)利， 應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。 物業(yè)公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間， 其自稱因為房門虛 掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照朝陽園住戶手冊規(guī)定，遇此緊急情 況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系， 又未請公安人員見證， 該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的， 侵害了公

57、 民住宅不受侵犯的權(quán)利。 而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入， 給張先生夫婦帶來了一 定的精神刺激， 影響了生活， 應(yīng)該就此不當行為承擔責任。 因該保安員是在履行職務(wù)中侵害 了張先生夫婦的權(quán)利， 故由物業(yè)公司承擔責任。 關(guān)于賠禮道歉的方式， 因該事實僅發(fā)生在原、 被告之間，口頭方式已能夠消除影響， 因此法院對張先生夫婦要求書面致歉的請求不予支持。 對物業(yè)公司做的口頭致歉行為予以認可。 關(guān)于賠償損失問題， 因為被告工作人員深夜入室給 熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，因此應(yīng)給予適當?shù)木駬嵛?。最后，法院判決， XX 物業(yè)顧問（北京）有限公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一 次性向張先生夫婦賠

58、償精神撫慰金各 1500 元。案件點評：本案發(fā)生、處理，最后造成矛盾升級，業(yè)主訴諸法律，除了管理公司對員工的教育培訓(xùn) 有不足之處，員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高外，該公司工作人員對事件的處理善后工作也欠妥當， 事件發(fā)生后，雖采取了上門道歉等處理措施， 但忽視了業(yè)主受到侵權(quán)之后， 對侵權(quán)當事人如 何進行處理的知情權(quán)，因而無法得到業(yè)主的諒解，如果管理單位事事從業(yè)主的角度出發(fā)考慮 問題，而不是簡單地將當事人辭退了之，也許事態(tài)不致發(fā)展到如此嚴重的地步。管06-1朱平案例一2006年5月28日上午，家住某小區(qū)的4歲小孩李某，由其姥姥陪同，在橫 穿小區(qū)噴水池小溪時，身體失去平衡，右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。 經(jīng)醫(yī)院 診斷，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植術(shù)，經(jīng)某法醫(yī)驗傷所鑒定其傷殘程度為 8級。為此，李某作為原告，