中南商娛休閑體驗之都可行性報告

1、裕天項目可行性分析報告長沙市盛凱投資顧問有限公司2008.12受湖南裕天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道項目開發(fā)進行投資可行性分析，以供投資決策時參考。本案是基于目前長沙市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合我司的專業(yè)實踐以及對項目板塊、周邊相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預測則采用市場比較法。報告相關(guān)計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調(diào)整。前 言我們希望將本項目打造成中南商娛休閑體驗之都購物+娛樂休閑

2、+零售+餐飲+休閑+居住于一體的城市綜合體我們希望將本項目打造成裕天城市廣場橫空出世 震撼登場示意示意示意示意可行性分析論證 第一部分 項目分析第二部分 市場分析 第三部分 項目定位第四部分 規(guī)劃設計草案及發(fā)展建議 第五部分 開發(fā)時序及入市時機第六部分 投資收益分析 第八部分 規(guī)劃深化效果第七部分 風險分析及結(jié)論第一部分 項目分析項目雄踞“大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡 。南城行政商務區(qū)輻射圈。本項目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設施建設以及奧林匹克花園等諸多大型住宅項目的開發(fā)，未來居住人口將大幅增加；同時，紅星建材交易中心等諸多大型專業(yè)市場的密集扎堆，消費人

3、群與日俱增促使該區(qū)域消費人群非常可觀；因此，本項目處于擁有龐大消費群體的重要區(qū)位。湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，大幅加快該區(qū)域市政配套設施建設的步伐，還將為該區(qū)域帶來相當可觀的商務消費。項目位于長沙市雨花區(qū)。東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。宗地位于長沙南城、韶山南路西側(cè)，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶，距雨花亭廣場車程約8分鐘，距東塘車程約10分鐘，距省政府車程約5分鐘。項目東靠長沙最負盛名的風景區(qū)湖南省森林植物園。距湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園3公里。項目位于二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。位居紅星商圈發(fā)展帶。根據(jù)長沙市國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃，紅星

4、商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導、商貿(mào)流通為主導，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。重點發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險業(yè)。努力做大做強物流和以“農(nóng)博會”、“車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。項目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來將對本項目形成利好。長株潭輕軌長株線；長沙地鐵4號線、2號線；4小時經(jīng)濟圈：全省13個市州將與省會長沙全部將通過高速公路實現(xiàn)對接，“4小時經(jīng)濟圈”將圓滿打造成型。 一小時經(jīng)濟圈 ：我省相繼拉通的長常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長沙經(jīng)濟圈得以能夠輻射

5、周邊，實現(xiàn)經(jīng)濟流通一小時的目的 武廣客運專線：建成后，湖南就有了進出省的快速通道，從長沙到武漢、廣州只需要2小時左右，將極大地推動長沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟圈。“四橫”客運專線之一:杭州南昌長沙貴陽昆明客運專線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國家重點規(guī)劃的宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車南站；地塊南面為時代陽光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)；地塊一：僅有南面臨路時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；從本項目四至分析來看，項目緊鄰長沙南北交通干道韶山路，可達

6、性好，配套齊全，但周邊形象不高。地塊規(guī)劃用途容積率建筑密度建筑限高綠地率使用權(quán)年限出讓面積（）地塊一商業(yè)4.535%10035%40年14994.57地塊二商業(yè)6.040%10035%40年14249.43備注臨韶山路留不小于2000平方米的廣場用地從宗地規(guī)劃用途來看，本項目當前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為40年,可變更為綜合用地；本項目宗地限高100米；宗地現(xiàn)狀：項目用地地勢北高南低，高差約20米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無優(yōu)勢自然資源；本項目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割；地塊一：僅有南面臨路時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住

7、區(qū)；該地塊東西長、南北窄；地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時代陽光大道面較窄。地塊一南北窄、東西長，對項目將來的規(guī)劃排布要求較高；地塊一居住價值高，地塊二商業(yè)價值高。項目位于南城板塊省府融城片區(qū)，發(fā)展前景良好。省府駐地及兩型社會試驗區(qū)，將極大地推動該片區(qū)建設步伐。而本項目周邊擁有配套設施齊全、交通便利，與市區(qū)其他地方均有公交相連。但是項目地塊較小，且被分割開，西面及北面均被現(xiàn)有住宅建筑物所圍合，南北窄、東西長的地塊形狀，將對規(guī)劃排布造成一定難度。同時，本項目位居紅星商圈輻射范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，具有很高的商業(yè)價值，如何最大化實現(xiàn)商業(yè)

8、價值成為規(guī)劃難點之一?？傮w來說，本項目位于長沙市乃至湖南重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步成熟，周邊配套日益完善，如何突破現(xiàn)時市價將是重點。項目綜述第二部分 市場分析 一、宏觀環(huán)境分析1.1中國當前宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀一是資金儲備充足。9月末，我國外匯儲備余額達到1.9萬億美元，穩(wěn)居世界第一位。高儲蓄率狀況不會改變，9月末，我國居民人民幣儲蓄存款余額已經(jīng)達到20.5萬億元，比年初明顯增加。二是物質(zhì)基礎(chǔ)雄厚。經(jīng)過改革開放特別是新世紀以來的大規(guī)模建設，我國的物質(zhì)基礎(chǔ)大大改善，原有的對經(jīng)濟增長的瓶頸制約基本解決。2007年，我國能源生產(chǎn)總量達到23.5億噸標準煤，已經(jīng)成為世界上除美國之外的第二大能源生產(chǎn)國。原

9、煤產(chǎn)量25.26億噸，居世界第一位。發(fā)電裝機容量達到7.18億千瓦，居世界第二。三是發(fā)展?jié)摿薮?。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化將為經(jīng)濟增長提供源源不斷的動力和潛力。以城鎮(zhèn)化為例，目前我國城鎮(zhèn)化水平較低。2007年，我國的城鎮(zhèn)化水平達到44.9%，比2006年世界平均水平低4.1個百分點，比高收入國家低33.1個百分點，表明我國城鎮(zhèn)化還有很大潛力可挖。四是積極靈活的政策。針對經(jīng)濟增速的過度下滑風險和日益嚴峻的世界經(jīng)濟金融危機，國家已經(jīng)確定要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經(jīng)出臺或即將出臺的擴大國內(nèi)需求的政策措施將會有效刺激經(jīng)濟的增長。在貨幣政策方面，預計將在控制信貸風險的基礎(chǔ)上適

10、度擴大貨幣供應量和信貸規(guī)模，保持貨幣供應量和信貸規(guī)模的適度穩(wěn)定增長。隨著形勢變化可能會繼續(xù)下調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率。針對中小企業(yè)的資金困難，將加大對中小企業(yè)的信貸支持力度。在財政政策方面，在總量上將依照積極財政政策要求，不斷加大力度，如擴大財政赤字、發(fā)行特別建設國債等。稅制改革將是重點，企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型改革已全面推開，資源稅改革、提高個人所得稅起征點等也有可能相機出臺。在結(jié)構(gòu)上，將繼續(xù)堅持原有的做法，控制一般性行政開支，重點向新農(nóng)村建設、社會事業(yè)發(fā)展以及困難地區(qū)和群眾傾斜。在外貿(mào)、外匯政策方面，將在提高部分出口產(chǎn)品出口退稅率、穩(wěn)定外貿(mào)出口的基礎(chǔ)上，進一步穩(wěn)定人民幣匯率，減弱人民幣升值預期

11、。同時提高紡織、服裝、玩具等產(chǎn)品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會擴大，一些自主品牌產(chǎn)品和高技術(shù)高附加值產(chǎn)品會得到額外關(guān)照。在房地產(chǎn)方面，將出臺更多鼓勵性政策穩(wěn)定住房消費，估計將在已經(jīng)降低個人購房契稅稅率、免征印花稅的基礎(chǔ)上，出臺力度更大的政策措施，比如適當降低房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置費等，使過高的房價能有實質(zhì)性的下降，拉動居民的自住房消費。1.2中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢2、新形勢下居民投資新走勢（1）家庭財富積累呈陡增態(tài)勢（2）居民及家庭投資增速顯著加快（3）居民消費傾向持續(xù)下降（4）居民儲蓄出現(xiàn)負增長（5）投資熱情高漲，投資意識明顯增強可見，中國居民投資意愿和投資意識已經(jīng)逐步成熟并得到進一步增強。不

12、得不承認，“錢生錢”已經(jīng)成為中國家庭經(jīng)濟行為的新的重要方面。3、長沙城市定位及其相關(guān)政策分析（1）長沙區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯作為湖南省唯一的政治核心，長沙區(qū)位優(yōu)勢正在逐漸釋放，在對房地產(chǎn)開發(fā)、資金、人口吸附等方面起到了重要的促進作用。 （2）長沙經(jīng)濟保持快速發(fā)展，是湖南省經(jīng)濟第一極（3）長沙在中部及泛珠合作中的地位（4）南城將是兩型社會試驗區(qū)的重要據(jù)點從房地產(chǎn)角度來看，長沙近兩年吹遍了港澳風、江浙風，大盤新盤迭出，品質(zhì)攀升，大大提升了長沙房地產(chǎn)開發(fā)水平，泛珠三角合作將促進長沙招商引資，推動房地產(chǎn)快速發(fā)展。長株潭三市市域面積約2.8萬平方公里；長株潭正高速走向湖南經(jīng)濟發(fā)展核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

13、和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群；長株潭城市群獲國務院批準為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)”；三市城鎮(zhèn)將形成省域中心城市組群（屬于長株潭城市群核心地區(qū)，含長沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等）區(qū)域次中心城市重點鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)四級結(jié)構(gòu)；到2020年，長株潭的三市總?cè)丝诩s為1435萬人，城市化水平分別是70%，60%和65%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)約為943萬，主城區(qū)城市人口約為580萬人，消費潛力大。宏觀市場小結(jié)盡管當前全球經(jīng)濟形勢不容樂觀，但伴隨中國政府及時調(diào)控、調(diào)整，并以初見成效，預計全年經(jīng)濟有望保持平穩(wěn)較快增長；長沙區(qū)位優(yōu)勢的日益凸顯，經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，為本項目開發(fā)建設提供了良好的宏觀社

14、會經(jīng)濟環(huán)境；兩型社會的長遠規(guī)劃，將使本項目處在未來城市整體發(fā)展戰(zhàn)略的熱點區(qū)域和優(yōu)勢環(huán)境區(qū)域。1、長沙商品房市場整體供給狀況分析（1）長沙商品房供應量年度分析長沙市前幾年土地供應較大，經(jīng)過這兩年的開發(fā)，已經(jīng)逐漸進入上市銷售周期，導致今年上市量穩(wěn)步攀升；另一方面，意味著長沙房地產(chǎn)市場基本呈健康的發(fā)展態(tài)勢，泡沫程度不高。（2）長沙商品房供應量月度分析從圖看,表明縱然當前經(jīng)濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導致市場觀望情緒彌漫，但開發(fā)企業(yè)對長沙房地產(chǎn)市場未來走勢仍持樂觀態(tài)度。二、中觀市場分析2、長沙商品房市場整體需求狀況分析截止9月份，2008年長沙市商品房銷售面積為438.68萬平方米，同比下降26.62

15、%，意味著自去年二套房貸出臺以來，長沙商品房整體需求受到一定影響，客戶觀望情緒蔓延。3、長沙商品房市場整體價格分析長沙商品房銷售價格自去年瘋漲40%后，今年有一定回調(diào)，但仍處于高水位運行，基本保持4000元/以上水平。 中觀市場小結(jié)縱然當前經(jīng)濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導致市場觀望情緒彌漫，但開發(fā)企業(yè)對長沙房地產(chǎn)市場未來走勢仍持樂觀態(tài)度，供應量仍呈遞增趨勢。長沙今年商品房銷售總量相比去年雖下滑，但月度銷量仍逐步攀升。長沙商品房銷售價格今年波動較大，仍呈高水位運行，預計仍有小幅度回調(diào)趨勢。三、分物業(yè)類型市場分析南城住宅市場小結(jié)供需方面，南城板塊省府融城片區(qū)供應量居首，消化情況亦良好；價格方面，受

16、別墅物業(yè)影響，圭塘河天際嶺片區(qū)最高，板塊整體價格出現(xiàn)一定的波動，但下滑幅度不大；戶型供應方面，三房仍是主流，居家型特征明顯；本項目處于省府融城片區(qū)，片區(qū)形象高端，配套完善，交通便利，同時周邊市場經(jīng)營戶眾多，為本項目奠定了良好的客戶基礎(chǔ)。商業(yè)市場小結(jié)長沙市整體商業(yè)發(fā)展方向以西向和南向發(fā)展為主。兩大新興商圈并存的南城商業(yè)局面正在逐步形成。長沙市商業(yè)供應偏大，但由于政策影響，消化暫時略顯低迷。南城商業(yè)整體檔次偏低、參差不齊，專業(yè)市場密集，但商業(yè)發(fā)展迅速，日益集中。當前，南城商業(yè)開發(fā)后續(xù)項目眾多，市場整體商業(yè)規(guī)模巨大，消化能力逐漸得到體現(xiàn)。南城商業(yè)消費群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著省政府的南遷以及

17、周邊各大高檔樓盤的開發(fā)，未來的消費潛力巨大。規(guī)劃中的南城商業(yè)定位于南長沙復合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈，以專業(yè)市場、會展業(yè)特色商業(yè)形態(tài)為主導。酒店市場小結(jié)長沙酒店業(yè)發(fā)展迅猛，國際知名酒店品牌紛紛進駐長沙；近年來，長沙高檔次產(chǎn)權(quán)式酒店市場反響強烈，消化速度快；2005年2007年，長沙產(chǎn)權(quán)式酒店售價上升25%50%；長沙高星酒店年入住率保持在75%以上水平，客源相當穩(wěn)定；南城高星酒店異軍突起，已初步形成高星酒店圈；隨著湖南旅游業(yè)、會展業(yè)等的迅猛發(fā)展，高星級酒店需求大大提升，尤其是高檔酒店。目前長沙星級酒店客房數(shù)為3萬3.2萬間左右，到2010年預計將達到5萬間左右，其間，髙星級酒店的需求量將大大提升。寫字

18、樓市場小結(jié)長沙寫字樓市場存有較大需求空間，但空置率逐年攀升，由此可看出寫字樓實際的需求是大于供應量的，而其中很大部分需求正被非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)。價格方面，從早期的平和堂5500元/、湖南文化大廈5500元/、亞大時代5800元/到目前的700010000元/主流價格區(qū)間，長沙寫字樓售價已有大幅攀升。目前，新南城板塊寫字樓市場推出量少，但市場潛量充足，未來供應量大，即使以省政府為中心的湘府路和芙蓉南路沿線正逐步形成南城新的行政商務中心，但短期內(nèi)需求有限，銷售出現(xiàn)一定滯緩，出租情況仍相當堪憂。本項目雖位于省府融城片區(qū)，屬于未來南城行政商務中心范疇，存在一定的位置優(yōu)勢，但本項目若開發(fā)寫字樓，不僅面

19、臨同片區(qū)眾多同類物業(yè)的競爭，還同時面臨眾多非專業(yè)寫字樓、空置寫字樓的租賃競爭；而且由于寫字樓屬于投資性產(chǎn)品，與周邊商務氛圍、交通等關(guān)系緊密；因此，綜合考慮上述因素，本項目開發(fā)寫字樓存有一定的風險性。第三部分 項目定位一、項目定位策略根據(jù)以上市場及地理位置分析，對于本項目雄踞“大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡，正是長株潭城市群的核心位置，且位居紅星商圈發(fā)展帶上。紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導、商貿(mào)流通為主導，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。重點發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險業(yè)。努力做大做強物流和以“農(nóng)博會”、“

20、車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。另外，項目地塊本身具有其特殊性，市政道路將本地塊劃分為大小兩塊，應充分考慮這一特殊性，對本項目的發(fā)展方向進行定位。充分發(fā)揮這種綜合功能，合理有序地規(guī)劃建設高水準的居住小區(qū)及相關(guān)配套型商業(yè)及酒店類物業(yè)，以完善區(qū)域的配套功能。因此，本項目定位目標，將本項目打造成湖南購物、休閑、娛樂、居住、文化于一體的體驗之都。中南地區(qū)商娛休閑第一極二、物業(yè)發(fā)展方向的確定我司建議，將本項目建設成為長沙大南城區(qū)域的高端性綜合體項目。本項目項目物業(yè)整體發(fā)展定位：集中性商業(yè)+酒店+國際公寓+商業(yè)街+住宅三、項目功能定位購物+娛樂休閑+零售+餐飲+休閑+居住 四、項目

21、開發(fā)主題定位現(xiàn)代、科技、國際、時尚體驗式生活館本項目地塊相對規(guī)模比較小，但地理位置優(yōu)越，因此本項目一定要充分發(fā)揮商業(yè)和酒店類物業(yè)的價值才能做到項目價值的最大化。故此，在項目的開發(fā)主題定位上一定要突出城市綜合體的概念，而在開發(fā)主題上要強化本項目商業(yè)、酒店的主導地位?，F(xiàn)代科技國際化時尚化五、項目形象定位定位原則：（1） 利用現(xiàn)代、科技、國際的特色主題統(tǒng)領(lǐng)建筑外型及裝飾風格（2）利用現(xiàn)代、科技、國際的特色文化引領(lǐng)、襯托項目品牌形象定位：中南商娛休閑體驗之都六、住宅產(chǎn)品定位建議建筑形態(tài)戶型戶型面積區(qū)間公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105高層住

22、宅二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105考慮到本項目的地塊價值，及綜合體屬性定位，我司建議住宅產(chǎn)品定位走緊湊型路線。整體戶型以一房、兩房、三房為主，不考慮四房等戶型產(chǎn)品。七、項目定位規(guī)劃文化理念打造長沙“豪布斯卡”(hopsca)商業(yè)街區(qū) hhotel (酒店)五星大酒店ooffice (辦公樓)酒店部分ppark、parking (公園、停車場)市政公園sshopping (購物)超市專賣店等cconvention (休閑、娛樂集會)休閑廣場aapartment (高檔公寓)項目周邊把單一的商業(yè)購物街區(qū)變成旅游休閑生活街區(qū)，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活休閑街”

23、，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游、居住為一體的生活休閑空間。第四部分 規(guī)劃設計草案及發(fā)展建議 一、東地塊規(guī)劃初步建議1、地塊說明東地塊有效用地面積25249平米，容積率為6.0，建筑密度40%，限高100。當前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。2、規(guī)劃示意圖東地塊規(guī)劃方案一東地塊規(guī)劃方案二東地塊規(guī)劃方案三二、西地塊規(guī)劃初步建議1、地塊說明西地塊有效用地面積16394.57平米，容積率為4.5，建筑密度35%，限高100。當前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。2、規(guī)劃示意圖第五部分 開發(fā)時序及入市時機一、總體開發(fā)次序1、對項目地塊的整體分析東地塊項目處于韶山南路和

24、新時代陽光大道交角處,韶山南路商業(yè)延長線,紅星商圈主流圈層,商業(yè)價值巨大適合布局大體量商業(yè)、酒店、公寓類物業(yè)。西地塊臨新時代陽光大道，適合布局公寓，臨街商業(yè)，居住價值大于商業(yè)價值。2、總體開發(fā)次序step1：西地塊step2：東地塊3、首期位置選擇的理由控制風險，利于成功啟動；快速回籠資金，便于為后續(xù)滾動開發(fā)提供現(xiàn)金流；交通條件便利，利于引導消費者正面進入售樓現(xiàn)場；景觀資源條件相對稍差，利于采取“低開高走”策略。二、入市時機的確定根據(jù)對整個宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的研究分析，我司認為2009年下半年底長沙房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)供不應求局面，主要原因是因為2007年11月份一直到2008年底市場相對低落

25、，相當一部分工程停頓，開工項目減少，竣工面積不足。而到2009年市場經(jīng)歷過調(diào)整，市場將逐步走向復蘇。因此2009年底上市比較符合項目開發(fā)的利益，能夠為項目入市提供好的市場環(huán)境。是本項目入市的理想時機。工程開發(fā)模擬上海畢越咨詢 200842孔雀城銷售現(xiàn)場客戶接觸點分析與建議用家具凸現(xiàn)項目個性細節(jié)傳遞的不僅僅是信息建筑形態(tài)戶型戶型面積區(qū)間公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105高層住宅二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105裕天項目可行性分析報告5、本項目投資分析項目方案三銷售收入（萬元）192786.8投資總額

26、（萬元）95737.35銷售稅金及附加（萬元）12887.798土地增值稅（萬元）1927.868利潤總額（萬元）82233.784所得稅（萬元）39519.324稅后利潤（萬元）42714.461盈余公積（萬元）4271.4461可分配利潤（萬元）38443.015投資利潤率85.90%全部投資的投資利稅率127.17%自有資金投資利稅率381.29%資本金凈利潤率198.1%（1）投資利潤率 投資利潤率又稱投資收益率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。本項目投資利潤率達到85.90%，具有較強的獲利水平。（2）資本金凈利潤率是稅后利潤對資本金總額的比率，它反映資本金的占用所帶來的財

27、務成果，衡量投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力，綜合反映企業(yè)財務狀況的好壞。 本項目資本金凈利潤率達到198.1%，反映出本項目投資能帶來較高的凈利潤。6、資金籌措與運用貸款還本付息估算表(貸款利息5.58%)序號項目合計建設經(jīng)營期200920102011201220131借款及還本付息1.1期初借款余額10863.99 1.2本期借款16350.25 16350.25 1.3本期應計利息2737.0324912.34 912.34 912.34 0.00 1.4本期還本付息19087.28912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5期末借款余額10863.99 0.00 0.00 0.00 2借款償還資金來源1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1投資回收再投入剩余1971.55 26611.71 0.00 0.00 資金籌措表序號項目合計建設經(jīng)營期2