中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

1、中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 中海集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組中海集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組 二二七年十二月七年十二月 第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 成都成都【中海格林威治城中海格林威治城】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 前言： 成都中海格林威治城 項(xiàng)目用地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，于 2003 年 4 月 10 日競(jìng)得，并于 2003 年 5 月正式動(dòng)工，至 2006 年 11 月全面入伙， 于 2007 年 6 月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為： 2007 年 6 月 30 日） 。 基于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估 報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定

2、的借鑒。 中海格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估過(guò)程中，成都公司同事認(rèn)真對(duì)待，努力 工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目目 錄錄 核心內(nèi)容提要1 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】4 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】4 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】7 【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】13 【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】22 【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】27 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 核核心心內(nèi)內(nèi)容容提提要要 【投投資資管管理理評(píng)評(píng) 估估】 *是*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于 2003 年 4 月 10 日 在成都市國(guó)土資源局競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。 該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司

3、的首個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得并基本銷(xiāo)售完畢的 項(xiàng)目，通過(guò)徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)各流程， 均具有重大的參考價(jià)值和意義。經(jīng)過(guò) 3 年半的經(jīng)營(yíng)建設(shè)，目前該項(xiàng)目已 經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體比較成 功。但其中的問(wèn)題也值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可 研、規(guī)劃和銷(xiāo)售階段客觀合理的評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及 價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn) 度的最優(yōu)化和收益的最大化。 【財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理評(píng)評(píng)估估 】 該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過(guò)成本增加幅度，使得銷(xiāo)售收入 第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) 增加而帶來(lái)的效益得到體現(xiàn)

4、，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤(rùn)的 一個(gè)項(xiàng)目。但加強(qiáng)成本控制,特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然 是我們項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的重要工作,建議要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),完善成本預(yù)警體系, 提高成本控制水平,實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制。 【規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作評(píng)評(píng)估估 】 *項(xiàng)目作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn) 品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景 觀設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過(guò)程中 進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時(shí)由于前期策劃較為 充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。 【營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工工作作評(píng)評(píng)估估 】 *項(xiàng)目作為集住宅

5、、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體的 多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利 潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格的定位，再到 營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方 向來(lái)看，*項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。 住宅的成功銷(xiāo)售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都 公司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷(xiāo)售，重新奠定了區(qū)域娛 樂(lè)行業(yè)霸主的地位，推動(dòng)了娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)的銷(xiāo)售使我們積累了大量的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到短期 目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的關(guān)系。 【發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)度度、工工程程管管理理評(píng)評(píng)估

6、估 】 項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式 開(kāi)工長(zhǎng)達(dá) 13 個(gè)月，超出計(jì)劃 3 個(gè)月，嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期，也 是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原因。 *小戶型精裝房是成都公司第一個(gè)全精裝工程，具有分包多，時(shí) 間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過(guò)實(shí)施裝修主包制、集成分判，減少分 第 4 頁(yè) 共 29 頁(yè) 包、現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為 今后裝修工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。 【成成本本管管理理評(píng)評(píng)估估 】 項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，前期費(fèi)用，建安成本，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用以及管理 費(fèi)用增加較大。實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不 可抗力原

7、因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí) 際建安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平。 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) 【項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況及及評(píng)評(píng)估估綜綜述述 】 1、 項(xiàng)目概況 *是*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市 國(guó)土資源局以 311 萬(wàn)元/畝競(jìng)得的與文里地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目地處成都市區(qū)東南區(qū)域 一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段 邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居， 著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正 處于城

8、市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時(shí)地塊本身又地處川大居 住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠?2、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目占地面積為 76.231 畝（合 50,821.2） ，容積率 3.56?？偨ㄖ娣e 208,109.64，其中住宅（含 1 號(hào)樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為 143,411.28， 共 1,211 戶；商業(yè)建筑面積為 24,819.87；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積為 4,256.05 （含部分商鋪，下同） ，車(chē)庫(kù)建筑面積為 25,068.31，不可售面積 10,554.13 （包括會(huì)所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車(chē)庫(kù)、服務(wù)用房等） 。 3、 項(xiàng)

9、目開(kāi)發(fā)周期 *于 2003 年 4 月 24 日與成都市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同 （合同編號(hào)：5101 武出讓和同第 13 號(hào)） ，截止到*b 區(qū)全面入伙， 項(xiàng)目發(fā)展總周期為 3.57 年，共計(jì) 43 個(gè)月。其中 a1 區(qū)、a2 區(qū)及 16#樓、b 區(qū)建筑 施工周期分別為 1 年零 2 個(gè)月（計(jì) 406 天） 、1 年零 1 個(gè)月（計(jì) 176 天） 、2 年零 4 個(gè)月（計(jì) 813 天） 。 4、 項(xiàng)目綜合評(píng)估 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2003 年以來(lái)步入了高速發(fā)展階段，為*的成功開(kāi)發(fā)和銷(xiāo) 售提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。*是*地產(chǎn)成都公司的第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài) 競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是繼*之后的一個(gè)

10、集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項(xiàng)目，其操作難度遠(yuǎn)高于*名城，具有巨大的 挑戰(zhàn)性。 成都公司通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn) 品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量都得到 了良好的控制。 在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)*地產(chǎn)“過(guò) 程精品”的生產(chǎn)施工理念。 銷(xiāo)售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，再到 營(yíng)銷(xiāo)推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制

11、訂等大方向來(lái)看， *項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，克服了 “非典” 、宏觀 調(diào)控等重重困難，最終使本項(xiàng)目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者 的普遍認(rèn)可 【項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資管管理理評(píng)評(píng)估估 】 1.項(xiàng)目背景及合同執(zhí)行情況 【*】項(xiàng)目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼 橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。 該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為 5.08 萬(wàn)平方米，容積率 3.56?？偨ㄖ娣e 20.81 萬(wàn)平方米， 可售面積 19.75 萬(wàn)平方米，其中住宅 14.34 萬(wàn)平方米，商業(yè) 2.48 萬(wàn)平方米，農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng) 0.43 萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù) 2

12、.51 萬(wàn)平方米；不可售面積 1.06 萬(wàn)平方米。 該項(xiàng)目由*地產(chǎn)成都公司首次以公開(kāi)拍賣(mài)方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市國(guó) 土資源局成功競(jìng)得，2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 2.項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 【*】項(xiàng)目于 2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，2003 年 10 月 23 日首 批 a1 區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止至 2007 年 6 月 30 日，完成銷(xiāo)售面積 17.83 萬(wàn)平方米， 占全部可售面積的 90。 在 20032006 年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好： gdp 與人均可支配收入穩(wěn)步

13、增長(zhǎng)，分別由 2003 年的 1,871 億元和 9,641 元/ 人增長(zhǎng)至 2006 年的 2,750 億元和 12,789 元/人，年均復(fù)合增長(zhǎng) 13.70和 9.9； 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城 市市區(qū)人口年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 3.18； 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由 2003 年的 245.4 億元增至 2006 年的 619.17 億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá) 36.14。 該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí) 期，主要體現(xiàn)在： 市場(chǎng)總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快

14、速且交替增長(zhǎng)：20032006 年投資額及銷(xiāo) 售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到 36.14和 39.55，且次年銷(xiāo)售額及投資額 均分別高于上一年度的投資額及銷(xiāo)售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義 上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均對(duì) 市場(chǎng)持有良好的預(yù)期； 銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格同步增長(zhǎng)，2006 年全市商品房銷(xiāo)售面積和均價(jià)分別為 1,533 萬(wàn)平方米和 3,592 元/平方米，與 2003 年相比年均復(fù)合增長(zhǎng) 16.6和 19.7； 供求態(tài)勢(shì)良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 在政策面上，項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)國(guó)家陸續(xù)頒布多項(xiàng)法規(guī)及政策，開(kāi)展了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的綜合治理整頓并逐步加大

15、加深了調(diào)控力度，對(duì)成都市場(chǎng)及本項(xiàng)目均帶來(lái)了一定 影響。2005 年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”為代表的一系列措施來(lái)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)漲 幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望期，本項(xiàng)目銷(xiāo)售速度也受到 一定影響。 3.規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)評(píng)估 可研指標(biāo) （平方米） 實(shí)際指標(biāo) （平方米） 指標(biāo)變化 （平方米） 變動(dòng)率 （） 凈用地面積 50,82150,82100.00% 容積率 3.503.5601.71% 總?cè)莘e率面積 177,874181,0403,1661.78% 總建筑面積 196,474208,11011,6365.92% 可售面積 195,294197,5562,2621.16% 住宅 155

16、,178143,411-11,767 -7.58% 商業(yè) 18,51624,8206,30434.05% 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3,0004,2561,25641.87% 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 車(chē)庫(kù) 18,60025,0686,46834.78% 不可售面積 1,18010,5549,374794.42% 本項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動(dòng)體現(xiàn)在 以下幾點(diǎn)： 不可售面積巨幅增加。項(xiàng)目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 5.92：其中 可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 1.16；不可售面積（包括會(huì)所、游泳池、 球室、架空層、人防設(shè)施、自行車(chē)庫(kù)、服務(wù)用房等）大幅

17、增加了 9,374 平方米， 增幅高達(dá) 794，可研階段對(duì)此部分所需的規(guī)劃面積估計(jì)不足。該部分面積的增 加侵占了部分容積率面積，不但將對(duì)土地相對(duì)成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影 響總建安成本及最終盈利。 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總 量變化最大，與可研相比減少 11,767 平方米（減少了 7.6） ；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積變 化幅度最大，增加了 41.9（增加了 1,256 平方米） ；商業(yè)及車(chē)庫(kù)分別增加了 6,3006,400 平方米，增幅 34。 可從各銷(xiāo)售物業(yè)類型的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)對(duì)收益的影響。 （此項(xiàng)分析中銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為此次后評(píng)估截至日

18、之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)” ，而非“預(yù)計(jì) 銷(xiāo)售情況” ） 銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售面積（平方米） 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 增幅 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 實(shí)際 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售率 可售面積 4,622 5,672 22.71%195,294197,556178,26490.23% 住宅 4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02% 商業(yè)* 9,115 9,3732.83%18,51624,82020,47982.64% 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53% 車(chē)庫(kù) 91011.11%18,60025,06815,20

19、860.67% （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫(xiě)字樓） 住宅部分目前基本銷(xiāo)售完畢，實(shí)際完成銷(xiāo)售面積 98；實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與可 研相比增幅較大，達(dá)到 23.5，而實(shí)際銷(xiāo)售額僅比可研增長(zhǎng) 11.9，主要 原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 采用分解技術(shù)對(duì)其進(jìn)行初步定量分析： pa2b2a1b1 【（a2a1）b1】+【（b2b1）a2】 p：收益增加值 a1：可研銷(xiāo)售價(jià)格 b1：可研銷(xiāo)售面積 a2：實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格 b2：實(shí)際銷(xiāo)售面積 其中：【（a2a1）b1】可理解為售價(jià)（市場(chǎng)）變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值 【（b2b1）a2】可理解為面積指標(biāo)變動(dòng)影響貢獻(xiàn)值

20、商業(yè)部分總體銷(xiāo)售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83，且目前 實(shí)際銷(xiāo)售面積超過(guò)可研預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 10.6；其售價(jià)與可研相比增長(zhǎng) 2.8，銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)了 13.7。經(jīng)測(cè)算，該部分物業(yè)售價(jià)變動(dòng)因素和指標(biāo) 變動(dòng)因素對(duì)總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)貢獻(xiàn)值較大。目 前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格和實(shí)際銷(xiāo)售面積均高于可研階段，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì) 該類型物業(yè)具有一定的需求，該項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收 益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價(jià)銷(xiāo)售完畢， 則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動(dòng)將最終確定對(duì)項(xiàng)目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影 響。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)際建設(shè)面積為 4,256 平方米，與可

21、研相比增加了 41.9，實(shí)際 銷(xiāo)售價(jià)格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到 254，但實(shí)際銷(xiāo)售面積（1,999 平方米）不甚理想，銷(xiāo)售率僅為 46.5且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面 積（3,000 平方米） ，其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超出市場(chǎng)需求、實(shí)際銷(xiāo) 售價(jià)格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。 雖然該部分物業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入增加了 135.9，但由于該部分物業(yè)面積的增 加占用了容積率面積且實(shí)際銷(xiāo)售面積并不理想，因此實(shí)際上該物業(yè)部分指標(biāo) 變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體收益最大化造成了一定不良影響。 車(chē)庫(kù)部分實(shí)際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 34.8， 但銷(xiāo)售面積的實(shí)際

22、銷(xiāo)售率僅為 60.7且實(shí)際銷(xiāo)售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo) 準(zhǔn)（18,600 平方米） ，而銷(xiāo)售價(jià)格僅比可研提高了 11.1，因此最終銷(xiāo)售成 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) 果非常不理想，實(shí)際銷(xiāo)售總收入僅為可研階段的 85。因此在可研階段對(duì) 車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售比率的預(yù)測(cè)，應(yīng)在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、 謹(jǐn)慎的估計(jì)。 小結(jié)：小結(jié)：1.項(xiàng)目總體容積率面積略有增加（3,166 平方米）且住宅容積率面積 減少（-11,767 平方米） ，這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304 平方米） 對(duì)項(xiàng)目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及不可售面積變動(dòng)則

23、可能對(duì)項(xiàng)目盈利 最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。2.車(chē)庫(kù)部分面積變化較大且最終銷(xiāo)售效果不理想。 今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷(xiāo)售各階段加深對(duì)市場(chǎng)研究，客觀合理的評(píng)價(jià) 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各物業(yè)類型的市場(chǎng)容量及價(jià)格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比 例，從而獲得項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。 4.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)成都市場(chǎng)雖受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持 快速發(fā)展、量?jī)r(jià)齊升的繁榮態(tài)勢(shì)，在此宏觀環(huán)境下，本項(xiàng)目各物業(yè)類型的實(shí)際銷(xiāo)售 價(jià)格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷(xiāo)售收入大幅提高的最為主要的因素。其 次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對(duì)銷(xiāo)售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)

24、 市場(chǎng)以及車(chē)庫(kù)的面積調(diào)整對(duì)總體銷(xiāo)售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對(duì)各類 型物業(yè)市場(chǎng)容量、價(jià)格及面積配比的研究，同時(shí)需在可研階段對(duì)車(chē)庫(kù)等物業(yè)類型的 價(jià)格及銷(xiāo)售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估。 投資回收期 投資回收期比原計(jì)劃略有提前，于 2005 年第 4 季度回收成本。 【項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作評(píng)評(píng)估估 】 1. 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架 墻體維護(hù)材料空心磚空心磚 外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面， 摩砂面 斷橋鋁合金型材

25、，深灰色粉末噴涂表 面，摩砂面 入口大堂墻面：石材、部分木作；地面：石材； 頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：玻化磚、部分木作；地面：?；?磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈 小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱部 位裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 地面（強(qiáng)化）木地板 墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳線客廳 天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位 地面（強(qiáng)化）木地板 墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳線臥室 天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位 地面防滑地磚 墻面瓷片 天花鋁扣板吊頂 衛(wèi)生間 設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 地面防滑地磚 墻面瓷片 天花鋁扣板吊頂，吸頂燈 廚房 設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī) 地面防滑地磚

26、陽(yáng)臺(tái) 天花乳膠漆；吸頂燈 其他戶內(nèi)門(mén)及門(mén)套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析:*商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過(guò)集中采購(gòu)，降低 裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為 5,272.56，甲供材料單方造價(jià)約 278.96 元/。 第 12 頁(yè) 共 29 頁(yè) 商務(wù)會(huì)館 功能：大堂，咖啡廳，臺(tái)球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球 館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取?2. 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) 概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場(chǎng)、政策的互動(dòng)，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和 人文氛圍，利用教育配套，針對(duì)客戶的文化特征，以“文化融合”作

27、為載體，推出 “多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)” ； 利用無(wú)遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中貫徹“景觀最大化” ，打造 “親水社區(qū)” 、 “親水生活” ；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的 建筑綜合體。 項(xiàng)目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型 公寓以及會(huì)所。多元化成就了*城市綜合體的新穎面貌和獨(dú)特氣質(zhì)。本項(xiàng)目 的案名*就是取意 greenwichvillage 的多元文化特質(zhì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 針對(duì)項(xiàng)目地價(jià)較高、物業(yè)綜合、用地面積有 限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況， 在明確重點(diǎn)、合理分配、適當(dāng)組合、綜

28、合平衡的 原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)控制 景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾個(gè)要素； 在景觀利用最大化的同時(shí)，兼顧景觀的均好性，同時(shí)協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個(gè)區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考慮項(xiàng) 目分期開(kāi)發(fā)的特性和要求。7 棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園， 小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間； 商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，在太平南街開(kāi) 辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性， 劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營(yíng)管理；并結(jié)合入 口設(shè)置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)”的模式 布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地 第 13 頁(yè) 共 29 頁(yè) 為原

29、則。 戶型設(shè)計(jì) 在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級(jí)差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計(jì)原 則。 彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計(jì)，如采用大開(kāi)間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以 自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計(jì)，可平面橫向變化，如兩戶打通 后可變成一戶。 戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的 多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開(kāi)放、交往空間；第三進(jìn)， 臥室、書(shū)房、主衛(wèi)，私密空間；按空 間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。 完善住宅功能：設(shè)計(jì)如生活陽(yáng)臺(tái)，儲(chǔ)藏 空間，衣帽間等多功能空間。 生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、 生態(tài)小陽(yáng)臺(tái)（花池）等，滿足人與自 然親近的需要，成為戶內(nèi)與

30、戶外、與室 外的緩沖地帶。 空間可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地， 如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改 造成開(kāi)敞式廚房等。 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽(yáng)臺(tái)等重點(diǎn)房間布置在臨河景觀面的同時(shí)， 盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭(zhēng)取景觀、日照、降噪平衡 最優(yōu)組合。 廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 67，大小適用，長(zhǎng)方形的平面便于布置曲尺 型櫥柜，動(dòng)線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)小于 2700mm，轉(zhuǎn)角 部分布置煙道，廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改造成開(kāi)敞式廚房；主衛(wèi)面積 6左 右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺

31、放檔次較高的三件 套，浴缸能看到很好的景色。 家庭緊急求助報(bào)警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個(gè)，與電話保持 垂直，距地 0.8 米。并接后與管理中心報(bào)警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)外窗 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) 防范報(bào)警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開(kāi)啟的門(mén)，窗上預(yù)留門(mén)磁， 窗磁管路。 立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時(shí)覺(jué)得有一些 風(fēng)險(xiǎn)，但是由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計(jì)和施工的仔細(xì)，最 終呈現(xiàn)的效果令人滿意。 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感塔樓體態(tài)挺拔，造型簡(jiǎn)潔，突 出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 modern 感

32、強(qiáng)烈； 另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對(duì)基地文脈具有一定的隱喻。 其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié) 原本只是建筑必須的元素窗檐，陽(yáng)臺(tái)擋水，空調(diào)百頁(yè)，連接梁等對(duì) 其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化凸出、凹進(jìn)、穿透依賴光線的變化形成 豐富的層次。 建筑立面配色原則：*選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴 黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。 立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn) 代、簡(jiǎn)潔和挺拔，突出建筑的都市感和時(shí)代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整 體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。重

33、點(diǎn)考 慮商鋪的經(jīng)營(yíng)需求，在立面設(shè)計(jì)中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和 公共設(shè)備等元素。 環(huán)境設(shè)計(jì) *的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居” 、 “與 文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清 新自然的環(huán)境空間。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“greenwich”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤(pán)的都市 形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見(jiàn)大，營(yíng)造有景 可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河簡(jiǎn)約 greenwich*高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè) 環(huán)境相互輝映，共同營(yíng)造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。 環(huán)境

34、空間架構(gòu)：本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)分為三個(gè)層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) 宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層） 、屋頂綠化三個(gè)不同層次，三個(gè) 層次的景觀設(shè)計(jì)綜合運(yùn)用了多種設(shè)計(jì)手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來(lái)，形成從 平面到立體空間的全方位園林體系。 環(huán)境設(shè)計(jì)導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、 步行化、可滲透性、立體化。 裝飾設(shè)計(jì) 裝飾設(shè)計(jì)以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置 和空間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)處理，對(duì)成敗起著關(guān)鍵作用。 設(shè)計(jì)管理 *設(shè)計(jì)管理流程比較完善和成熟，由于項(xiàng)目的前期策劃時(shí)間和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間都 比較長(zhǎng)，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)

35、流程開(kāi)展工作，并且各個(gè)節(jié)點(diǎn)控制都比較 好。在二裝設(shè)計(jì)工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計(jì)內(nèi)容以前沒(méi)有遇到過(guò)， 再加上項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目的積 累，也為之后項(xiàng)目的二裝設(shè)計(jì)工作的計(jì)劃安排、過(guò)程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn) 一步完善了管理流程。 特色產(chǎn)品精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場(chǎng)定位之初就針對(duì)地理位置和樓盤(pán)規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市 場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶 型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對(duì)這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析， 結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)戶型區(qū)間，對(duì)各個(gè)房間的開(kāi)間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一

36、步，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)例為各種戶型中增加賣(mài)點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽(yáng)光室（當(dāng)時(shí) 可不計(jì)算面積） ，為小戶型設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲(chǔ) 藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對(duì)那些空 間設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意。空間設(shè)計(jì)上的突 出亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是*小戶型的最大賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)*小戶型的實(shí)踐，在有 限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別 是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 3. 各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合 前期策劃階段 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場(chǎng)地條件、紅線圖、地形

37、圖、市政管 網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場(chǎng)地平整后實(shí)測(cè)場(chǎng) 地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場(chǎng)地標(biāo)高，對(duì)總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對(duì)沒(méi)有 完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件） ，避免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確， 造成場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。 與營(yíng)銷(xiāo)策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和開(kāi)展 產(chǎn)品策劃工作，為市場(chǎng)定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)一起開(kāi)展工作，可以較 好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段 與營(yíng)銷(xiāo)部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的 設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量

38、和大型 設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計(jì)要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)地區(qū)公司評(píng)審。 與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過(guò)程圖審圖節(jié)點(diǎn)的 管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè) 計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。 施工階段 與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對(duì)施工圖交 底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng) 懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，邊修改的情況。 與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)完成二裝樣板 制作工作，并對(duì)

39、樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修 設(shè)計(jì)的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭(zhēng)取在主體施工圖完成一段時(shí)間 （大約 23 個(gè)月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度 的影響。 項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段 與項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目部配合，協(xié)助完成各項(xiàng)質(zhì)檢驗(yàn)收工作。做好信息收集工作， 便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷(xiāo)售中心和地產(chǎn)服務(wù) 部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問(wèn)題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì) 工作的參考。 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) 4. 有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面 有待改進(jìn)的實(shí)例 1空調(diào)外機(jī)位 在*的 57 號(hào)樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，

40、為了減少空調(diào)位對(duì)外立面的不利影響， 達(dá)到外立面“簡(jiǎn)潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽(yáng)臺(tái)。 但是，此舉帶來(lái)了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場(chǎng)采用了在墻體內(nèi)埋 置冷凝水管（鋼管） ，在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排 放的難題，但是，如果要檢修立管，勢(shì)必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其 二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽(yáng)臺(tái)距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi) 生間（或儲(chǔ)藏室） ，現(xiàn)場(chǎng)采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方法。 但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長(zhǎng)，耗電量大的缺點(diǎn)，最后不得不將空調(diào)位 調(diào)整到臥室窗下。 空調(diào)位一直是我司樓盤(pán)考

41、慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用 節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問(wèn)題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因 而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問(wèn)題暴 露了設(shè)計(jì)師對(duì)業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)， 在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮， 滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。 有待改進(jìn)的實(shí)例 2中心廣場(chǎng)的洗米石 *園區(qū)的中心景點(diǎn)，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成 的。但是一開(kāi)始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果 檔次不高，而且由于洗米石與花崗

42、巖硬鋪的交接沒(méi)有作好處理，邊沿參差不平，效 果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問(wèn)題。 此問(wèn)題暴露了設(shè)計(jì)師對(duì)材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè) 計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬 鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。 有待改進(jìn)的實(shí)例 3電梯廳的瓶頸 *塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了 1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會(huì)館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱 子落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來(lái)了很大的空間，單元大堂個(gè) 個(gè)都高大開(kāi)敞，突出了樓盤(pán)的檔次。但是由于沒(méi)有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織 第 18 頁(yè) 共 2

43、9 頁(yè) 是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來(lái)在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐 角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響， 局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來(lái)處理。此問(wèn)題反 映了設(shè)計(jì)師對(duì)空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對(duì)重要的公共空間如 電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專 業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵” 。 可供借鑒的實(shí)例商業(yè)外立面設(shè)計(jì) *商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝 修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)

44、很高。商家未裝修經(jīng)營(yíng) 前，外立面效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營(yíng)需要需進(jìn)行二裝 和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)” 。 由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來(lái)的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整， 比如適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，或者壓縮時(shí)間。為了不影響對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的 經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開(kāi)始進(jìn)行，并且通過(guò)建 立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫(kù)，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng) 緊張的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的難點(diǎn)。 主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒(méi)有確定，模型和樓

45、書(shū)的制作都很困難，并影 響推廣效果。另外一方面，還會(huì)影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫(kù)頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后 的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工作，保證在施工圖完成后 1 個(gè)月內(nèi)，完成景觀方 案設(shè)計(jì)定稿工作，落實(shí)道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項(xiàng)工作的開(kāi)展。 由于*的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來(lái)比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊 張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的*（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì) 與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好*公司的工作 節(jié)奏是重點(diǎn)。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及相關(guān)控制措施；第二， 在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分利用好各個(gè)重要的控制節(jié)點(diǎn)（本地匯報(bào)

46、與交流） ，做好各項(xiàng) 會(huì)議準(zhǔn)備比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見(jiàn)；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等保 證會(huì)議進(jìn)程快，質(zhì)量高，并且形成會(huì)議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè) 計(jì)重點(diǎn)，確保沒(méi)有遺漏。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) 緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈 活利用各種設(shè)計(jì)控制手段，比如可以讓*設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè) 34 天，進(jìn)行封閉 式設(shè)計(jì)，大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過(guò)努 力，確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。 5. 綜合評(píng)價(jià) *作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階 段

47、決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性； 同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。 【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估 】 1. 項(xiàng)目定位與銷(xiāo)售階段市場(chǎng)變化情況 2004 年市場(chǎng)特征 2004 年成都房地產(chǎn)盡管受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢(shì)， 呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷(xiāo)售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅 下降、房?jī)r(jià)漲幅明顯的特征。 2005 年市場(chǎng)特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力 度建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市場(chǎng)總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)， 商品房?jī)r(jià)格漲幅回歸。下

48、半年受“國(guó)八條”等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理 性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。 2006 年市場(chǎng)特征 2006 年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，立面呈現(xiàn)，銷(xiāo)售速 度得以提升。 2. 項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表 戶型分類 定位面積范圍 （） 套數(shù)比（） 建成面積范 圍（） 套數(shù)比（） 二房二廳 單衛(wèi) 大二房8595 2589-9426 小三房110120 1011211三房二廳 雙衛(wèi)大三房140150 40 30145-149 46 34 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 四房三廳 雙衛(wèi) 大四房160170 33153-16328 復(fù)式單位200230 22361 從上表可以看出：

49、大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建 成后減少 5%。 3. 對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考 住宅各批次推售時(shí)間： 首批次推售時(shí)間 2004 年 12 月 項(xiàng)目八月亮相以來(lái)，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，在 9 月 商業(yè)開(kāi)盤(pán)前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備的過(guò)程。10 月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲(chǔ)備。12 月第一次開(kāi)盤(pán)，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。 二批次推售時(shí)間 2005 年 3 月 三批次推售時(shí)間 2005 年 6 月 從三批次儲(chǔ)客以來(lái)，恰逢 2005 年“國(guó)八條”新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒較為嚴(yán) 重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲(chǔ)備相當(dāng)

50、不理想。此時(shí)再 推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況將不太理想。 因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的 907 棟，調(diào)整為本次推售， 滿足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的 任務(wù)。 四批次推售時(shí)間 2005 年 9 月 四批次推售時(shí)，市場(chǎng)正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開(kāi)盤(pán)的人氣與成交額， 將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（1 棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促 成了成交。 分批次確定推售范圍的總體原則： 以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如

51、：四房的推售每 批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過(guò)合理的價(jià)差，引 導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房 與園景三房搭配銷(xiāo)售。在市場(chǎng)處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) 略有利的促進(jìn)了銷(xiāo)售。 4. 各戶型銷(xiāo)售速度情況 銷(xiāo)售期各房型的去化速度為：小三房?jī)煞克姆看笕?。原因如下?小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好， 所以每批次一經(jīng)推出即銷(xiāo)售完畢，是*最暢銷(xiāo)的房型。 兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于拉動(dòng)成交量的房型。 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性

52、與稀有性， 銷(xiāo)售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的 地位，銷(xiāo)售較為平穩(wěn)。 大三房：由于大三房面積近 150，與 160的四房單位在面積上沒(méi)有拉開(kāi) 間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。 從房型、面積與實(shí)際銷(xiāo)售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好 但房源配比過(guò)少；大三房源配比量過(guò)多且面積定位過(guò)大；兩房單位房源與面積配比適 中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購(gòu)房心理反饋，生生 存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房

53、間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)， 享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 5. 銷(xiāo)售價(jià)格總結(jié) 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷(xiāo)售目標(biāo)為 2004 年 12 月開(kāi)盤(pán)，2006 年底完成 95銷(xiāo) 售，價(jià)格定位為均價(jià) 4,400 元/。從實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果看，銷(xiāo)售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃， 銷(xiāo)售價(jià)格從首批次推售 4,900 元/到最后一批次均價(jià)為 6,500 元/，項(xiàng)目整體成交 均價(jià) 5,309 元/，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出 900 元/，主要原因?yàn)椋?定位期間與銷(xiāo)售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是“三低產(chǎn)品”即低價(jià) 位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)接受度。但隨著土地市場(chǎng)拍賣(mài)的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高 密度樓盤(pán)，高

54、層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。 公司品牌形象隨著*名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生 積極的推動(dòng)。 價(jià)格策略價(jià)格策略：初期為建立熱銷(xiāo)的市場(chǎng)形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取低開(kāi)高走的策略； 銷(xiāo)售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系，鞏固項(xiàng)目品牌，價(jià)格逐漸提高；銷(xiāo)售后期， 力爭(zhēng)利潤(rùn)最大化，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的 銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) 6. 物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討 住宅：現(xiàn)行物管費(fèi) 2 元/月，基本合理，客戶滿意度較高。 車(chē)位：地下車(chē)位 75 元/個(gè)月，第二個(gè)車(chē)位 100 元/個(gè)月，客戶反應(yīng)價(jià)格較貴， 特別是雙車(chē)

55、位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。 商業(yè)：1f 6 元/月，2f 4 元/月，基本合理。 *項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶總體較為滿意，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生了 積極的影響。 7. 銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售速度的影響 住宅：銷(xiāo)售過(guò)程中正確地評(píng)估了各批次面臨的市場(chǎng)環(huán)境，有效的控制了價(jià)格與速 度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì)劃的不斷攀升，既保證良好的銷(xiāo)售趨勢(shì)，又保證 合理的利潤(rùn)。 商業(yè)：商業(yè)外街銷(xiāo)售時(shí)對(duì)客戶的心理價(jià)格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價(jià) 格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷(xiāo)售時(shí)由于對(duì)租金與售價(jià)之間的關(guān)系未梳理清晰，過(guò)于偏 重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠

56、準(zhǔn)確，在銷(xiāo)售過(guò)程過(guò)于偏重對(duì) 利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。 商務(wù)公寓：由于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)于謹(jǐn)慎，加上 2005 年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然 實(shí)現(xiàn)了較快的銷(xiāo)售速度，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。 車(chē)位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。 8. 客戶總結(jié) 通過(guò)銷(xiāo)售，*的購(gòu)買(mǎi)客戶與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下： 購(gòu)買(mǎi)目的 *高層住宅自住客戶占 87%，投資型客戶占 13%。05 年受政府調(diào)控房地 產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長(zhǎng)，但 看重長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 居住區(qū)域 成都本地客戶仍然是購(gòu)買(mǎi)*的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、 成華

57、區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)量最大，本地客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。 外省及其他二級(jí)縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上海客戶占到 70%左 右，這與公司通過(guò)短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。外省客戶對(duì)價(jià)格的敏感度 第 23 頁(yè) 共 29 頁(yè) 較低，購(gòu)買(mǎi)主要看重品牌與地段，購(gòu)買(mǎi)以投資為主，相比之下本地客戶還較 為保守與謹(jǐn)慎。 職業(yè) 從成交客戶的職業(yè)來(lái)看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買(mǎi)的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自 營(yíng)客戶從其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額較低的 兩房、小三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小 本工商業(yè)主。 購(gòu)

58、買(mǎi)原因 地段是客戶選擇*的首要因素，但通過(guò)與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè) 主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重 地段優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè)主看重交通購(gòu)物的便利性。 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇*的第二因素，但卻是其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。 綜上所述，在*客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項(xiàng)目周邊、城南片區(qū)與 沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費(fèi)實(shí)力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏 年輕，文化程度較高，以自住為主要目的，看中地段所帶來(lái)的便利、配套齊全，具有 品牌意識(shí)，追究生活美感。 9. 其它物業(yè)銷(xiāo)售總結(jié) 商業(yè)物業(yè) 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯

59、不足：由于區(qū)域住宅密集，人 口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而 言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無(wú)論在規(guī)模、檔 次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。 缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商 或裙樓內(nèi)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài) （除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外） ，分布較為零散，缺乏 核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差。 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi) 擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個(gè)商業(yè) 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) 帶，但

60、這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的 沒(méi)落（其商業(yè)帶本身也具有較強(qiáng)的校園商業(yè)傾向） ，九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商 業(yè)的空白點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中 可能出現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊： 沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊-品牌餐飲+商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無(wú)成熟 商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交 通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園的文化底蘊(yùn)，使得該路 段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影響，因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定 位品牌餐