中海格林威治城項目后評估報告

1、中海格林威治城項目后評估報告中海格林威治城項目后評估報告 中海集團有限公司后評估工作小組中海集團有限公司后評估工作小組 二二七年十二月七年十二月 第 1 頁 共 29 頁 成都成都【中海格林威治城中海格林威治城】項目后評估報告項目后評估報告 前言： 成都中海格林威治城 項目用地通過公開招標方式，于 2003 年 4 月 10 日競得，并于 2003 年 5 月正式動工，至 2006 年 11 月全面入伙， 于 2007 年 6 月達到后評估時點（數(shù)據截至時間為： 2007 年 6 月 30 日） 。 基于對項目進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估 報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定

2、的借鑒。 中海格林威治城 項目后評估過程中，成都公司同事認真對待，努力 工作，總部的財務資金部、投資管理部、規(guī)劃設計中心和營銷策劃中心 及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目目 錄錄 核心內容提要1 【項目概況及評估綜述】4 【項目投資管理評估】4 【項目規(guī)劃設計工作評估】7 【項目營銷工作評估】13 【項目進度、工程管理評估】22 【項目成本管理評估】27 第 2 頁 共 29 頁 核核心心內內容容提提要要 【投投資資管管理理評評 估估】 *是*地產成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日 在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目。 該項目的重要意義在于為成都公司

3、的首個公開市場競得并基本銷售完畢的 項目，通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程， 均具有重大的參考價值和意義。經過 3 年半的經營建設，目前該項目已 經基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成 功。但其中的問題也值得在今后的項目中進一步關注和研究：如何在可 研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及 價格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進 度的最優(yōu)化和收益的最大化。 【財財務務管管理理評評估估 】 該項目收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入 第 3 頁 共 29 頁 增加而帶來的效益得到體現(xiàn)

4、，項目實現(xiàn)了投資預期，是低投資高利潤的 一個項目。但加強成本控制,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然 是我們項目發(fā)展過程中的重要工作,建議要總結經驗,完善成本預警體系, 提高成本控制水平,實現(xiàn)動態(tài)控制。 【規(guī)規(guī)劃劃設設計計工工作作評評估估 】 *項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產 品策劃的產品構思與形態(tài)結構，在規(guī)劃設計、戶型設計、立面設計、景 觀設計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設計工作過程中 進行適應性調整和創(chuàng)新，保證了產品的領先性；同時由于前期策劃較為 充分和較好的過程控制，成本及質量得到了雙贏的結果。 【營營銷銷工工作作評評估估 】 *項目作為集住宅

5、、商業(yè)、商務公寓、小戶型、農貿市場為一體的 多物業(yè)形態(tài)的復合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關系考慮與利 潤指標的測算，到定位中目標客戶定位、產品定位及價格的定位，再到 營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方 向來看，*項目整體運營及操作較為成功。 住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都 公司市場領導者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛 樂行業(yè)霸主的地位，推動了娛樂經濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務公寓、農 貿市場的銷售使我們積累了大量的實際經驗，同時更清晰的認識到短期 目標與長期目標的關系。 【發(fā)發(fā)展展進進度度、工工程程管管理理評評估

6、估 】 項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式 開工長達 13 個月，超出計劃 3 個月，嚴重影響了整個項目發(fā)展周期，也 是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因。 *小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時 間緊，成品保護困難等特點，通過實施裝修主包制、集成分判，減少分 第 4 頁 共 29 頁 包、現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質量控制，為 今后裝修工程提供了寶貴經驗。 【成成本本管管理理評評估估 】 項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理 費用增加較大。實施階段建安成本與控制指標相比，總體水平因政府不 可抗力原

7、因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內，除去政府原因，實 際建安費用與控制指標基本持平。 第 5 頁 共 29 頁 【項項目目概概況況及及評評估估綜綜述述 】 1、 項目概況 *是*地產成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市 國土資源局以 311 萬元/畝競得的與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域 一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段 邊的望江路，西側臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學比鄰而居， 著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正 處于城

8、市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居 住區(qū)范圍內，因此地塊的質素好，起點高，具相當?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠?2、 項目經濟技術指標 項目占地面積為 76.231 畝（合 50,821.2） ，容積率 3.56?？偨ㄖ娣e 208,109.64，其中住宅（含 1 號樓商務公寓，下同）建筑面積為 143,411.28， 共 1,211 戶；商業(yè)建筑面積為 24,819.87；農貿市場建筑面積為 4,256.05 （含部分商鋪，下同） ，車庫建筑面積為 25,068.31，不可售面積 10,554.13 （包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等） 。 3、 項

9、目開發(fā)周期 *于 2003 年 4 月 24 日與成都市國土資源局簽訂國有土地使用權出讓 合同 （合同編號：5101 武出讓和同第 13 號） ，截止到*b 區(qū)全面入伙， 項目發(fā)展總周期為 3.57 年，共計 43 個月。其中 a1 區(qū)、a2 區(qū)及 16#樓、b 區(qū)建筑 施工周期分別為 1 年零 2 個月（計 406 天） 、1 年零 1 個月（計 176 天） 、2 年零 4 個月（計 813 天） 。 4、 項目綜合評估 成都房地產市場自 2003 年以來步入了高速發(fā)展階段，為*的成功開發(fā)和銷 售提供了良好的市場契機。*是*地產成都公司的第一個通過公開拍賣 競得的地塊項目，是繼*之后的一個

10、集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農貿市 場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復合項目，其操作難度遠高于*名城，具有巨大的 挑戰(zhàn)性。 成都公司通過充分的市場調研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和 第 6 頁 共 29 頁 產品策劃階段決定的產品形態(tài)，并且在過程中不斷的調整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產 品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量都得到 了良好的控制。 在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴格把控工程質量，真正實現(xiàn)*地產“過 程精品”的生產施工理念。 銷售階段，產品定位中目標客戶定位、產品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到 營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制

11、訂等大方向來看， *項目整體運營及操作較為成功。準確把握銷售時機，克服了 “非典” 、宏觀 調控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標志性建筑，得到了行業(yè)內和消費者 的普遍認可 【項項目目投投資資管管理理評評估估 】 1.項目背景及合同執(zhí)行情況 【*】項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼 橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊的望江路，西側臨太平南街。 該項目凈用地面積為 5.08 萬平方米，容積率 3.56。總建筑面積 20.81 萬平方米， 可售面積 19.75 萬平方米，其中住宅 14.34 萬平方米，商業(yè) 2.48 萬平方米，農 貿市場 0.43 萬平方米，車庫 2

12、.51 萬平方米；不可售面積 1.06 萬平方米。 該項目由*地產成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市國 土資源局成功競得，2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 2.項目發(fā)展期內成都市宏觀經濟及房地產市場回顧 【*】項目于 2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，2003 年 10 月 23 日首 批 a1 區(qū)開盤銷售，截止至 2007 年 6 月 30 日，完成銷售面積 17.83 萬平方米， 占全部可售面積的 90。 在 20032006 年項目主要發(fā)展期內，成都市主要宏觀經濟指標表現(xiàn)良好： gdp 與人均可支配收入穩(wěn)步

13、增長，分別由 2003 年的 1,871 億元和 9,641 元/ 人增長至 2006 年的 2,750 億元和 12,789 元/人，年均復合增長 13.70和 9.9； 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內成都市人口集聚效應明顯，城 市市區(qū)人口年均復合增長率達到 3.18； 第 7 頁 共 29 頁 良好的宏觀經濟發(fā)展帶動下，房地產投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2003 年的 245.4 億元增至 2006 年的 619.17 億元，年均復合增長率高達 36.14。 該項目發(fā)展期內，成都市房地產市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時 期，主要體現(xiàn)在： 市場總體投入、產出規(guī)模持續(xù)快

14、速且交替增長：20032006 年投資額及銷 售額年均復合增長率分別達到 36.14和 39.55，且次年銷售額及投資額 均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義 上當年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對 市場持有良好的預期； 銷售量和銷售價格同步增長，2006 年全市商品房銷售面積和均價分別為 1,533 萬平方米和 3,592 元/平方米，與 2003 年相比年均復合增長 16.6和 19.7； 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 在政策面上，項目發(fā)展期內國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開展了對房地產市場 的綜合治理整頓并逐步加大

15、加深了調控力度，對成都市場及本項目均帶來了一定 影響。2005 年國家出臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲 幅趨緩，下半年成都房地產市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也受到 一定影響。 3.規(guī)劃指標變動評估 可研指標 （平方米） 實際指標 （平方米） 指標變化 （平方米） 變動率 （） 凈用地面積 50,82150,82100.00% 容積率 3.503.5601.71% 總容積率面積 177,874181,0403,1661.78% 總建筑面積 196,474208,11011,6365.92% 可售面積 195,294197,5562,2621.16% 住宅 155

16、,178143,411-11,767 -7.58% 商業(yè) 18,51624,8206,30434.05% 農貿市場 3,0004,2561,25641.87% 第 8 頁 共 29 頁 車庫 18,60025,0686,46834.78% 不可售面積 1,18010,5549,374794.42% 本項目各項規(guī)劃指標同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在 以下幾點： 不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 5.92：其中 可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 1.16；不可售面積（包括會所、游泳池、 球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）大幅

17、增加了 9,374 平方米， 增幅高達 794，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增 加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產生一定影響，而且顯然將影 響總建安成本及最終盈利。 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標變化較大，其中：住宅面積總 量變化最大，與可研相比減少 11,767 平方米（減少了 7.6） ；農貿市場面積變 化幅度最大，增加了 41.9（增加了 1,256 平方米） ；商業(yè)及車庫分別增加了 6,3006,400 平方米，增幅 34。 可從各銷售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進一步探討規(guī)劃指標變動對收益的影響。 （此項分析中銷售數(shù)據為此次后評估截至日

18、之“實際發(fā)生數(shù)據” ，而非“預計 銷售情況” ） 銷售價格（元/平方米）銷售面積（平方米） 可研 階段 實際 建設 增幅 可研 階段 實際 建設 實際 銷售 銷售率 可售面積 4,622 5,672 22.71%195,294197,556178,26490.23% 住宅 4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02% 商業(yè)* 9,115 9,3732.83%18,51624,82020,47982.64% 農貿市場 3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53% 車庫 91011.11%18,60025,06815,20

19、860.67% （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓） 住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積 98；實際銷售價格與可 研相比增幅較大，達到 23.5，而實際銷售額僅比可研增長 11.9，主要 原因為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化，可 第 9 頁 共 29 頁 采用分解技術對其進行初步定量分析： pa2b2a1b1 【（a2a1）b1】+【（b2b1）a2】 p：收益增加值 a1：可研銷售價格 b1：可研銷售面積 a2：實際銷售價格 b2：實際銷售面積 其中：【（a2a1）b1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值 【（b2b1）a2】可理解為面積指標變動影響貢獻值

20、商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83，且目前 實際銷售面積超過可研預計銷售面積 10.6；其售價與可研相比增長 2.8，銷售總額增長了 13.7。經測算，該部分物業(yè)售價變動因素和指標 變動因素對總收益增加值的影響均為正效應，規(guī)劃指標變動貢獻值較大。目 前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對 該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標變動較為合理且可產生一定的超額收 益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內仍可以不低于目前售價銷售完畢， 則該部分物業(yè)類型的指標變動將最終確定對項目整體盈利狀況產生積極的影 響。 農貿市場實際建設面積為 4,256 平方米，與可

21、研相比增加了 41.9，實際 銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達到 254，但實際銷售面積（1,999 平方米）不甚理想，銷售率僅為 46.5且尚未達到可研階段的預計銷售面 積（3,000 平方米） ，其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷 售價格偏高、內部配套設施設備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。 雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加了 135.9，但由于該部分物業(yè)面積的增 加占用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標 變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。 車庫部分實際建設面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 34.8， 但銷售面積的實際

22、銷售率僅為 60.7且實際銷售量尚未達到可研階段的標 準（18,600 平方米） ，而銷售價格僅比可研提高了 11.1，因此最終銷售成 第 10 頁 共 29 頁 果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的 85。因此在可研階段對 車位銷售價格及銷售比率的預測，應在充分市場調查的基礎上，進行合理、 謹慎的估計。 小結：小結：1.項目總體容積率面積略有增加（3,166 平方米）且住宅容積率面積 減少（-11,767 平方米） ，這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農貿 市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304 平方米） 對項目具有一定的良性作用，農貿市場及不可售面積變動則

23、可能對項目盈利 最大化產生一定負面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。 今后應進一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價 當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比 例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。 4.項目綜合評價 銷售收入 項目發(fā)展期內成都市場雖受到國家宏觀調控政策的部分影響，但總體上仍保持 快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售 價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其 次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻，但住宅、農貿

24、 市場以及車庫的面積調整對總體銷售收入為負效應。今后需進一步加強加深對各類 型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的 價格及銷售率進行謹慎評估。 投資回收期 投資回收期比原計劃略有提前，于 2005 年第 4 季度回收成本。 【項項目目規(guī)規(guī)劃劃設設計計工工作作評評估估 】 1. 項目基本情況 項目的建筑標準 住宅商業(yè) 結構體系框支剪力墻框架 墻體維護材料空心磚空心磚 外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 第 11 頁 共 29 頁 勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面， 摩砂面 斷橋鋁合金型材

25、，深灰色粉末噴涂表 面，摩砂面 入口大堂墻面：石材、部分木作；地面：石材； 頂棚：石膏吊頂，吊燈 標準層公共空間 墻面：玻化磚、部分木作；地面：?；?磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈 小戶型精裝修標準 房間名稱部 位裝 修 標 準 地面（強化）木地板 墻面乳膠漆、木質踢腳線客廳 天花乳膠漆，預留吊燈位 地面（強化）木地板 墻面乳膠漆；木質踢腳線臥室 天花乳膠漆，預留吊燈位 地面防滑地磚 墻面瓷片 天花鋁扣板吊頂 衛(wèi)生間 設備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 地面防滑地磚 墻面瓷片 天花鋁扣板吊頂，吸頂燈 廚房 設備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機 地面防滑地磚

26、陽臺 天花乳膠漆；吸頂燈 其他戶內門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析:*商務小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低 裝修成本。精裝商務小戶型總建筑面積為 5,272.56，甲供材料單方造價約 278.96 元/。 第 12 頁 共 29 頁 商務會館 功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內羽毛球館，室內籃球 館，室內恒溫游泳池，室外游泳池。 裝修標準：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取?2. 值得借鑒和推廣的經驗 概念設計 產品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊和 人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作

27、為載體，推出 “多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內涵和現(xiàn)代氣質的“人文大社區(qū)” ； 利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產品設計中貫徹“景觀最大化” ，打造 “親水社區(qū)” 、 “親水生活” ；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的 建筑綜合體。 項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務公寓，商業(yè)街，臨河商務樓，小戶型 公寓以及會所。多元化成就了*城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質。本項目 的案名*就是取意 greenwichvillage 的多元文化特質。 規(guī)劃設計 針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有 限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況， 在明確重點、合理分配、適當組合、綜

28、合平衡的 原則之下，在各棟塔樓的布局設計中，重點控制 景觀、朝向、主導風向、視野間距等幾個要素； 在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調景觀和朝向關系。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考慮項 目分期開發(fā)的特性和要求。7 棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園， 小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內空間； 商業(yè)布置沿地塊周邊進行設計，在太平南街開 辟內街，擴大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性， 劃分較清晰的區(qū)域，便于經營管理；并結合入 口設置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)”的模式 布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地 第 13 頁 共 29 頁 為原

29、則。 戶型設計 在規(guī)劃上依據江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設計原 則。 彈性空間：戶型內部的彈性設計，如采用大開間大跨度結構，內部房間可以 自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設計，可平面橫向變化，如兩戶打通 后可變成一戶。 戶型平面“三進式”布置：第一進，入戶花園或玄關，緩沖空間和半公共的 多功能空間；第二進，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進， 臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空 間私密性的增強遞進布局。 完善住宅功能：設計如生活陽臺，儲藏 空間，衣帽間等多功能空間。 生態(tài)空間：設計入戶花園、空中花園、 生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自 然親近的需要，成為戶內與

30、戶外、與室 外的緩沖地帶。 空間可延續(xù)性：室內空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地， 如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改 造成開敞式廚房等。 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布置在臨河景觀面的同時， 盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內景色，爭取景觀、日照、降噪平衡 最優(yōu)組合。 廚衛(wèi)與設備：廚房面積在 67，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺 型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應小于 2700mm，轉角 部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6左 右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺

31、放檔次較高的三件 套，浴缸能看到很好的景色。 家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設置緊急求助按鈕各一個，與電話保持 垂直，距地 0.8 米。并接后與管理中心報警控制主機相連。戶內及陽臺外窗 第 14 頁 共 29 頁 防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預留門磁， 窗磁管路。 立面設計 立面設計有較大突破，將現(xiàn)代風格和文化色彩結合到一起，當時覺得有一些 風險，但是由于設計風格是源于概念定位的，再加上設計和施工的仔細，最 終呈現(xiàn)的效果令人滿意。 糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突 出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構成、明暗變化和材質肌理的 modern 感

32、強烈； 另一方面，塔樓頂部的造型構架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。 其中，少而精致的細節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細節(jié) 原本只是建筑必須的元素窗檐，陽臺擋水，空調百頁，連接梁等對 其作一些適當?shù)奶幚砗蛷娀钩?、凹進、穿透依賴光線的變化形成 豐富的層次。 建筑立面配色原則：*選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴 黃色（提亮）的立面色彩，以及內斂低調但富有層次的配色原則。 立面設計特點：高層塔樓和臨河底商立面設計采用現(xiàn)代風格，講求建筑的現(xiàn) 代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據業(yè)態(tài)進行整 體考慮，講求細膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重

33、點考 慮商鋪的經營需求，在立面設計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調位和 公共設備等元素。 環(huán)境設計 *的景觀設計以“現(xiàn)代簡約的北美風格”為概念，以“濱水而居” 、 “與 文為鄰”為目標，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結合，演繹出清 新自然的環(huán)境空間。同時強調“greenwich”的藝術氛圍，烘托樓盤的都市 形象；在內部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景 可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。 延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關系，圍繞濱河簡約 greenwich*高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè) 環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風情的社區(qū)環(huán)境。 環(huán)境

34、空間架構：本項目景觀設計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住 第 15 頁 共 29 頁 宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層） 、屋頂綠化三個不同層次，三個 層次的景觀設計綜合運用了多種設計手法，將三部分協(xié)調統(tǒng)一起來，形成從 平面到立體空間的全方位園林體系。 環(huán)境設計導則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應性、多樣性、參與性、 步行化、可滲透性、立體化。 裝飾設計 裝飾設計以更好的展現(xiàn)建筑設計亮點為主要目標，但是細節(jié)，特別是設備布置 和空間節(jié)點的細節(jié)處理，對成敗起著關鍵作用。 設計管理 *設計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設計時間都 比較長，所以都能夠按照公司制定的相關

35、流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較 好。在二裝設計工作和施工配合工作中，由于有許多新的設計內容以前沒有遇到過， 再加上項目本身比較復雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經過該項目的積 累，也為之后項目的二裝設計工作的計劃安排、過程控制等積累了寶貴的經驗，進 一步完善了管理流程。 特色產品精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當時的市 場產品進行了全面仔細的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎資料，包括戶 型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎資料進行分析， 結合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進深尺寸進行了詳細的設定和推敲。進一

36、步，結合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴大的落地窗成為陽光室（當時 可不計算面積） ，為小戶型設計陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲 藏空間結合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空 間設計的亮點進行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設計上的突 出亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是*小戶型的最大賣點，通過*小戶型的實踐，在有 限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別 是廚衛(wèi)設備器具的選用。 3. 各階段與相關部門協(xié)調配合 前期策劃階段 第 16 頁 共 29 頁 與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形

37、圖、市政管 網圖等基礎資料，并要有準確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場 地標高、周邊道路標高，相鄰場地標高，對總平設計提供準確的基礎資料；對沒有 完成的市政道路，一定要拿到準確的道路高程（政府文件） ，避免因為資料不準確， 造成場地標高設計失誤。 與營銷策劃部配合，成立項目調研和產品策劃小組，共同進行市場調研和開展 產品策劃工作，為市場定位提供基礎數(shù)據。由于營銷和設計一起開展工作，可以較 好的彌補各自業(yè)務層面的不足，提高工作效率。 圖紙設計階段 與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的 設計要求。與合約部、物資部配合，做好產品標準制定工作，重點控制大量

38、和大型 設備、材料的選擇，達到設計要求和成本控制的平衡。產品標準通過地區(qū)公司評審。 與項目部配合，在施工圖設計階段，嚴格控制施工圖設計交底和過程圖審圖節(jié)點的 管理質量，確保施工圖設計質量。 執(zhí)行規(guī)劃設計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設計，立面方案設 計，景觀方案設計等重要設計成果。 施工階段 與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產品完成質量。應對施工圖交 底做好充分準備，留出合理看圖時間，并且用相關制度參與人員做出責任劃分和獎 懲界定，保證施工圖交底質量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。 與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設計，指導現(xiàn)場完成二裝樣板 制作工作，并對

39、樣板進行優(yōu)化和確認，保證施工成果滿足設計要求。提高二次裝修 設計的圖紙完整性、準確性，提高設計質量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間 （大約 23 個月）后整體完成二裝圖紙的設計和樣板確認工作，降低對現(xiàn)場進度 的影響。 項目結利、入伙階段 與項目事務部、項目部配合，協(xié)助完成各項質檢驗收工作。做好信息收集工作， 便于提前做好資料準備工作，避免臨時忙亂。與客服服務部、銷售中心和地產服務 部（物管公司）配合，及時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設計 工作的參考。 第 17 頁 共 29 頁 4. 有待改進和可供借鑒的的方面 有待改進的實例 1空調外機位 在*的 57 號樓的空調位設計中，

40、為了減少空調位對外立面的不利影響， 達到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調位從窗下調整到生活陽臺。 但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內埋 置冷凝水管（鋼管） ，在戶內機位處預留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排 放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內裝修，為今后物管留下隱憂。其 二，是冷媒管的架設，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi) 生間（或儲藏室） ，現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。 但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調位 調整到臥室窗下。 空調位一直是我司樓盤考

41、慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用 節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因 而對部分空調位的設置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習慣的方式。此問題暴 露了設計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設計師在今后的設計中，要不斷積累經驗， 在立面設計的同時就將空調外機位作為極重要（且敏感）的設計因素進行充分考慮， 滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調布置。 有待改進的實例 2中心廣場的洗米石 *園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成 的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果 檔次不高，而且由于洗米石與花崗

42、巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效 果很差。之后將洗米石調整為花崗石板，解決了問題。 此問題暴露了設計師對材料的把握不足和細部處理考慮不深的弱點，今后的設 計工作中，應該不斷積累設計經驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬 鋪的設計質量。 有待改進的實例 3電梯廳的瓶頸 *塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設計，為了節(jié)約成本，除了 1 號樓和 2 號樓下做了轉換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱 子落下。架空層的設計，為底層的單元大堂的設計帶來了很大的空間，單元大堂個 個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉換，實際上大堂的平面組織 第 18 頁 共 2

43、9 頁 是在住宅平面上進行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標準層不明顯的一些拐 角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響， 局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反 映了設計師對空間把握的不足，今后的設計工作中，應該對重要的公共空間如 電梯廳、公共走道等特別是裝修復雜的大堂空間進行仔細的推敲，結合設備專 業(yè)，進行局部的調整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵” 。 可供借鑒的實例商業(yè)外立面設計 *商業(yè)外立面在設計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝 修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價

44、很高。商家未裝修經營 前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經營需要需進行二裝 和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點“勞民傷財” 。 由于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流程進行靈活的調整， 比如適當?shù)暮喕?，或者壓縮時間。為了不影響對設計質量的控制，應該利用已有的 經驗，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進行，并且通過建 立標準二裝設計資料庫，合理選用成熟的設計和工藝，縮短二裝設計的周期，適應 緊張的開發(fā)節(jié)奏。 同樣，景觀設計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項目營銷推廣的難點。 主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓

45、書的制作都很困難，并影 響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設計中地庫頂板的結構設計，造成之后 的修改。應該提前準備景觀設計工作，保證在施工圖完成后 1 個月內，完成景觀方 案設計定稿工作，落實道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項工作的開展。 由于*的主體設計單位是深圳的設計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進度緊 張的項目已經不可能應用。但是，現(xiàn)在常用的*（香港）公司進行方案、立面設計 與本地公司進行主體施工圖設計的模式，仍有相似之處。如何控制好*公司的工作 節(jié)奏是重點。首先，合同要理清楚，理仔細，明確工作計劃及相關控制措施；第二， 在設計過程中，要充分利用好各個重要的控制節(jié)點（本地匯報

46、與交流） ，做好各項 會議準備比如提前進行內部商討，統(tǒng)一意見；準備好足夠的材料樣板等保 證會議進程快，質量高，并且形成會議紀要嚴格控制設計單位下一步工作進程和設 計重點，確保沒有遺漏。第三，根據實際情況，適當調整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段 第 19 頁 共 29 頁 緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設計師工作積極性和設計成果的質量。第四，靈 活利用各種設計控制手段，比如可以讓*設計師在本地待上個 34 天，進行封閉 式設計，大幅提高設計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設計進程。第五，通過努 力，確保設計費用的按時支付。 5. 綜合評價 *作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產品策劃階 段

47、決定的產品形態(tài)，并且在過程中不斷的調整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產品的先進性； 同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量都得到了雙贏的結果。 【項目營銷工作評估 】 1. 項目定位與銷售階段市場變化情況 2004 年市場特征 2004 年成都房地產盡管受國家宏觀調控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢， 呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅 下降、房價漲幅明顯的特征。 2005 年市場特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產市場競爭激烈；政府加大經濟適用房力 度建設，經濟適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)， 商品房價格漲幅回歸。下

48、半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費者變得較為理 性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。 2006 年市場特征 2006 年市場恢復良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速 度得以提升。 2. 項目戶型定位與實際情況對比表 戶型分類 定位面積范圍 （） 套數(shù)比（） 建成面積范 圍（） 套數(shù)比（） 二房二廳 單衛(wèi) 大二房8595 2589-9426 小三房110120 1011211三房二廳 雙衛(wèi)大三房140150 40 30145-149 46 34 第 20 頁 共 29 頁 四房三廳 雙衛(wèi) 大四房160170 33153-16328 復式單位200230 22361 從上表可以看出：

49、大三房的戶型比例實際建成后增加 4%，四房的戶型比例實際建 成后減少 5%。 3. 對住宅推售時機的思考 住宅各批次推售時間： 首批次推售時間 2004 年 12 月 項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月 商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備的過程。10 月正式啟動住宅的客戶儲備。12 月第一次開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把握較好。 二批次推售時間 2005 年 3 月 三批次推售時間 2005 年 6 月 從三批次儲客以來，恰逢 2005 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴 重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當

50、不理想。此時再 推售與二批次剩余物業(yè)同質性強的大三房與四房單位，預計開盤情況將不太理想。 因此我們調整了推售范圍，將原計劃最后批次推售的 907 棟，調整為本次推售， 滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調控的不利影響，完成了該批次推售的 任務。 四批次推售時間 2005 年 9 月 四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復期，為保證開盤的人氣與成交額， 將客戶關注較多的商務公寓（1 棟）打包推出，增加項目整體的關注度，同時又促 成了成交。 分批次確定推售范圍的總體原則： 以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn) 項目價值的最大化，又可以保證一定時間內的成交量。比如

51、：四房的推售每 批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引 導不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房 與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策 第 21 頁 共 29 頁 略有利的促進了銷售。 4. 各戶型銷售速度情況 銷售期各房型的去化速度為：小三房兩房四房大三房。原因如下： 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經濟實用，總價控制較好，且朝向最好， 所以每批次一經推出即銷售完畢，是*最暢銷的房型。 兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性

52、與稀有性， 銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質形象的 地位，銷售較為平穩(wěn)。 大三房：由于大三房面積近 150，與 160的四房單位在面積上沒有拉開 間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。 從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制較好 但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適 中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋，生生 存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設計細節(jié)，存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房

53、間設計細節(jié)， 享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 5. 銷售價格總結 據項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標為 2004 年 12 月開盤，2006 年底完成 95銷 售，價格定位為均價 4,400 元/。從實際銷售結果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計劃， 銷售價格從首批次推售 4,900 元/到最后一批次均價為 6,500 元/，項目整體成交 均價 5,309 元/，成交價格比定位價格高出 900 元/，主要原因為： 定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是“三低產品”即低價 位、低品質、低市場接受度。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質的高 密度樓盤，高

54、層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。 公司品牌形象隨著*名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產生 積極的推動。 價格策略價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略； 銷售中期，為均衡速度與價格的關系，鞏固項目品牌，價格逐漸提高；銷售后期， 力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的 銷售價格產生了直接的影響。 第 22 頁 共 29 頁 6. 物管費價格確定的檢討 住宅：現(xiàn)行物管費 2 元/月，基本合理，客戶滿意度較高。 車位：地下車位 75 元/個月，第二個車位 100 元/個月，客戶反應價格較貴， 特別是雙車

55、位物管費的收費標準，客戶反應較強烈。 商業(yè)：1f 6 元/月，2f 4 元/月，基本合理。 *項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較為滿意，對銷售產生了 積極的影響。 7. 銷售價格對銷售速度的影響 住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速 度的關系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證 合理的利潤。 商業(yè)：商業(yè)外街銷售時對客戶的心理價格把握較為準確，較好地控制了速度與價 格的關系；商業(yè)內街在銷售時由于對租金與售價之間的關系未梳理清晰，過于偏 重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。 農貿市場：在項目定位階段，對供求關系評估不夠

56、準確，在銷售過程過于偏重對 利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。 商務公寓：由于對政策風險評估過于謹慎，加上 2005 年的任務指標壓力，雖然 實現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn)較高的銷售利潤。 車位：較好的協(xié)調了速度與價格的關系。 8. 客戶總結 通過銷售，*的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結如下： 購買目的 *高層住宅自住客戶占 87%，投資型客戶占 13%。05 年受政府調控房地 產市場的相關政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但 看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 居住區(qū)域 成都本地客戶仍然是購買*的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、 成華

57、區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價格敏感度較高。 外省及其他二級縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上?？蛻粽嫉?70%左 右，這與公司通過短信及直郵方式進行拓展有關。外省客戶對價格的敏感度 第 23 頁 共 29 頁 較低，購買主要看重品牌與地段，購買以投資為主，相比之下本地客戶還較 為保守與謹慎。 職業(yè) 從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領與私營主是購買的主力軍，占成交量的 62%，白領企業(yè)注重生活品質，看中地段便利，就醫(yī)、就學等生活配套；自 營客戶從其購買的物業(yè)看，呈兩級分化狀，即臨河的高價單位與總額較低的 兩房、小三房，由此看私營業(yè)主分為少數(shù)較有實力的私營企業(yè)主與大部分小 本工商業(yè)主。 購

58、買原因 地段是客戶選擇*的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè) 主看重的地段價值內涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重 地段優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇*的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。 綜上所述，在*客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項目周邊、城南片區(qū)與 沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費實力大約處于中上水平，年齡結構偏 年輕，文化程度較高，以自住為主要目的，看中地段所帶來的便利、配套齊全，具有 品牌意識，追究生活美感。 9. 其它物業(yè)銷售總結 商業(yè)物業(yè) 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯

59、不足：由于區(qū)域住宅密集，人 口密度大，區(qū)域內商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內商業(yè)分布而 言，僅有科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔 次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結構上都不能滿足區(qū)域消費的要求。 缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商 或裙樓內，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài) （除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外） ，分布較為零散，缺乏 核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內 擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè) 第 24 頁 共 29 頁 帶，但

60、這幾個商業(yè)帶輻射力不強。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的 沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強的校園商業(yè)傾向） ，九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商 業(yè)的空白點。 商業(yè)物業(yè)定位 根據本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產開發(fā)模式，并充分預估商業(yè)發(fā)展中 可能出現(xiàn)的問題，結合項目自身特點，本項目將商業(yè)劃分為三個板塊： 沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊-品牌餐飲+商務休閑：該路段現(xiàn)無成熟 商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風景優(yōu)美，交 通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園的文化底蘊，使得該路 段更適應于大型特色餐飲或休閑娛樂業(yè)的經營；該區(qū)段商業(yè)經營定位 考慮到商業(yè)形態(tài)對住區(qū)的影響，因此采用獨棟、低層的建筑形式，定 位品牌餐