房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)一、對房地產(chǎn)市場相關(guān) 概念的前沿探索概念的前沿探索 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識n“management” 意指

2、經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。n“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件1 1、（房地產(chǎn)）管理的概念、（房地產(chǎn)）管理的概念 成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運用各種資源來達到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件2 2、機制（生產(chǎn)、機制（生產(chǎn)流通流通消費）消費）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件3 3、城市建設(shè)的怪圈、城市建設(shè)的怪圈n區(qū)位-第一代住宅n配套-第二代住宅n環(huán)境-第三代住宅n生態(tài)-第四代住宅房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二）房地產(chǎn)概念的定位（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和

3、地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（三）土地概念的拓展（三）土地概念的拓展n土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體） 有限性n土地的特點： 集資性 擴延性 生地n勞動產(chǎn)品 毛地 熟地 n土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（四）土地權(quán)屬的改變（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地

4、使用制度的歷史沿革房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（六）土地使用方式的認(rèn)識（六）土地使用方式的認(rèn)識n收土地使用費n出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌n轉(zhuǎn)讓n劃撥n其他（出租、作價入股等）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件0 050050010001000150015002000200025002500300030003500350040004000450045008585929294949696989800000202.1-9.1-9公司數(shù)公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)1、公司數(shù)、公司數(shù)

5、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件2.批租數(shù) 歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表 年年 份份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬）出讓面積（萬）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年年 份份19981999200020012002累計累計出讓地塊數(shù)（幅）出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬）出讓面積（萬）1614.961645.962183.22

6、5228.343871.9928026.27房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP5%-供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP8%-供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。2005 13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007 14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010 16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015 19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件1、多余的話House（Housing）（

7、房）Home（家）Family（家庭）n開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件2、住宅建設(shè)工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖 住宅建設(shè)工程實施過程住宅建設(shè)工程實施過程 城市建設(shè)管理過程城市建設(shè)管理過程可行性研究報告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計建設(shè)項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件3 3、開發(fā)程序、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨設(shè)計與整體設(shè)計b、出讓土地及實例

8、 c、審圖公司房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三 控（進度、質(zhì)量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（4）竣工驗收與交付使用驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理） 新建住宅交付使用許可證-驗收合格可使用。 物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理 項目設(shè)計啟動 項目竣工驗收出售 業(yè)主委員會成立房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等） 4、進度安排5、資源供給6、市場分析7、財務(wù)評價8、風(fēng)險分析（西

9、寶興路）9、國民經(jīng)濟評價10、結(jié)論（唯一）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（四）房地產(chǎn)項目評估管理1、市場研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件2、財務(wù)評價（技術(shù)面） a、傳統(tǒng)評估技術(shù)b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例）c、財務(wù)內(nèi)部收益率評估（重點）財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期衡量項目盈虧的主要指標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件三、房地產(chǎn)（管理）三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討個別問題探討房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間

10、環(huán)境硬件房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件 2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000） 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（三）房型與價格的誤區(qū)（三）房型與價格的誤區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營與

11、管理(4)課件1、房型（1）是板式還是點式（2）戶室（比）（3）建筑面積（4）車庫房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件2、價格房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（四）經(jīng)營（四）經(jīng)營123123 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件四、房地產(chǎn)市場營銷管理四、房地產(chǎn)市場營銷管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（一）房地產(chǎn)市場營銷分析（一）房地產(chǎn)市場營銷分析三個階段：宣傳、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段段房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（三）房地產(chǎn)定價方法與策略（三）房地產(chǎn)定價方法與策略1、方法2、策略（技巧）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件五、房

12、地產(chǎn)交易與五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理權(quán)屬登記管理 房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項是土地使用權(quán)出讓制度）。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件六、租售比的實質(zhì)與管理六、租售比的實質(zhì)與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（一）租售并存（一）租售并存 合理租售比價的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價的總支出，這樣買房才比租房合算。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二） 租售比價推算 11105.0112/1112/112122iiiiinnVR房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件七、上海住宅建設(shè)七、上海住宅建設(shè)“十五十五”計劃的主要內(nèi)容計劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（一）指導(dǎo)思想（一）指導(dǎo)思想房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（二）總體思路（二）總體思路n“一個出發(fā)點”n“兩個目標(biāo)”n“三個面向” n“四個必須” 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（三）發(fā)展目標(biāo)（三）發(fā)展目標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(4)課件（四）發(fā)展布局（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)