XX商業(yè)中心項目可行性研究報告

1、xx商業(yè)中心項目可行性研究報告二一二年十月目 錄第一部分 項目基本資料.2第二部分 市場狀況分析.4第三部分 項目情況分析.16第四部分 業(yè)態(tài)定位分析19第五部分 項目總規(guī)劃方案建議43第六部分 價格定位及銷售收入預測45第一部分項目規(guī)劃基本資料一、 項目簡介1. 項目名稱：xx國際商貿(mào)城2. 發(fā)展商：xx商業(yè)中心有限公司3. 地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于麓景路黃田直街1、2號xx商業(yè)中 心裙樓，鄰近小北地鐵站，距廣州火車站、流化展館約20分鐘車程。4. 場地性質(zhì)：商鋪5. 可租售面積：-1-2層約6889.43平方米二、 項目配套1. 辦公：8-16層、總建筑面積約2. 餐飲：三家?guī)в兄袞|、印

2、度特色的餐廳、分別位于首層、二層、三層；3. 酒店：xx商務酒店；4. 娛樂：3層為網(wǎng)吧； 4層為金匯國際俱樂部；5. 銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行；6. 交通：距離地鐵5號線約5分鐘路程； 距離廣州火車站、錦漢會展約10分鐘車程；7. 車位：附樓2-5層；第二部分市場狀況分析一、 項目位置概述項目位置南鄰商業(yè)機構(gòu)密集的環(huán)市路，北靠風光旖旎的白云山麓湖公園，處在廣州鬧市的商業(yè)中心；內(nèi)環(huán)路入口就在大廈門前，距離火車站3分鐘車程，距離琵洲國際會展中心約15分鐘車程，距離新白云機場約30分鐘車程。二、 項目地形圖三、 區(qū)域概況1. 地理位置項目位于小北商圈，連接環(huán)市東高檔商務區(qū)、環(huán)市西

3、批發(fā)商圈、小北路國際貿(mào)易出口中心的樞紐位置，緊鄰地鐵五號線麓景路出口，環(huán)市路、內(nèi)環(huán)、地鐵密集交通網(wǎng)，交通便捷，輻射力強。2. 人口總?cè)丝诩s60萬人，其中外來人口近10萬人，3. 商業(yè)狀況 小北-登峰商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個地區(qū)和國家。以來自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來中國外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟體后的第二增長點。小北-登峰一帶就有過千個對外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場，周邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級貿(mào)易集散地。在政府的關(guān)注下，

4、小北登峰商圈正在為廣州打造一個新的批發(fā)商圈。4區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 1）按照區(qū)委、區(qū)政府“兩增一保”考核方案的要求和區(qū)委十三屆八次全會部署，2010年小北地區(qū)確保完成經(jīng)濟指標是：完成地區(qū)生產(chǎn)總值11.4億元，增長20%；完成固定資產(chǎn)投資11億元，增長16%；實際使用外資1200萬美元，增長344%；完成財政收入3591萬元，增長25%，力爭達到各項奮斗指標,實現(xiàn)新的突破。 2）小北商圈一帶的越洋商貿(mào)城、金山象商貿(mào)城于2006年10月和2007年4月相繼開業(yè)，2座商貿(mào)城400余個商鋪加上周邊街巷逐漸形成的200余個商鋪，在寶漢直街、恒安路、童心路一帶共新增了600多個對外貿(mào)易商鋪。如今，這一帶的鋪租已穩(wěn)

5、定在200元/平方米/月，相比4年前的漲幅高達300%-400%. 3）廣東省實施外向帶動和經(jīng)濟國際化戰(zhàn)略，著力調(diào)整優(yōu)化外經(jīng)貿(mào)結(jié)構(gòu)，提升外經(jīng)貿(mào)發(fā)展質(zhì)量，不斷改善投資貿(mào)易環(huán)境，實現(xiàn)又好又快發(fā)展，對外開放水平進一步提高。 4）我國出口在中東、東歐、非洲、拉美的市場份額僅為9.2%、3.7%、10.4%、6.9%，增長空間很大，再加上自由貿(mào)易區(qū)的開辟，擴大外部需求仍然可為。如果2009年我國進出口貿(mào)易總額為2.2萬億美元，2010年可能增長10%以上，恢復到2008年的貿(mào)易總額水平；出口貿(mào)易也將恢復到2008年1.43萬億美元水平，增長幅度為15%以上。5）登峰村位于內(nèi)環(huán)路（恒福路）以北，下塘西路以

6、東，毗鄰麓湖。用地面積約80公頃，拆遷范圍約5.5公頃，將打造為環(huán)市東智力總部區(qū)的“休閑后花園”，通過“騰籠換鳥”打造具附加值的特色商圈，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)，與世貿(mào)、友誼商店、花園酒店、中環(huán)保利等商業(yè)中心形成點、線、面結(jié)合的新型中心商圈，形成智力總部和時尚商業(yè)中心。四、 小北商圈項目板塊情況1. 商圈概況 小北-登峰商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個地區(qū)和國家。以來自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來中國外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟體后的第二增長點。小北-登峰一帶就有過千個對外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場，周

7、邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級貿(mào)易集散地。2. 競爭對手劃分：針對本項目所在區(qū)域，存在若干競爭對手項目：天秀商貿(mào)城廣福國際商貿(mào)城新泓匯大廈金山象商貿(mào)城中非商貿(mào)城越洋商貿(mào)城3. 競爭對手分析a：天秀商貿(mào)城1） 項目概況天秀商貿(mào)城項目內(nèi)單元主要面積為30-50平方米、現(xiàn)經(jīng)營批發(fā)電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金產(chǎn)品，商場的開門時間為早上10點到晚上10點。2） 價格走勢由于項目已具備良好的商業(yè)氣氛且經(jīng)營多年，結(jié)合市場可持續(xù)發(fā)展資源，現(xiàn)時該項目只租不售；租金價位在120元/。入場費3800/，管理費15/（不包含中央空調(diào)電

8、費）；按照市場發(fā)展走勢，預期年底或明年租金水平會以5-8%的水平增長。b：廣福國際商貿(mào)城1） 項目概況廣福國際商貿(mào)城位于小北-登峰商圈，地理位置亦最臨近本項目，為本項目最大競爭對手?？偨?jīng)營面積6000平方米，1-3層為商場，目前已全部租滿，該項目只租不售；租金價位首層：218元-258元/；二層:160-175元/，2） 招商策略：首年前半年免租，后半年按租金價格的38%計算。第二年按88%計算，第三年按原價計算，管理費15/。3） 價格走勢該項目目前已經(jīng)營2個多月，但由于招商定位已經(jīng)商場布局劃分問題，商場于半年免租期后將會面臨調(diào)整期，目前該項目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機。c：新

9、泓匯大廈1） 項目概況位于廣州市環(huán)市中路301、303號怡東大廈首、二、三層，總建筑面積為4042.7平方米。商城主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，行業(yè)涉及：輕工紡織系列如服裝、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、機電、電子通訊、日化等系列?？土髦饕嫦蚍侵?、中東、拉美等外貿(mào)商家。大廈設(shè)計檔口攤位共160家，于2009年5月19日開業(yè)。2） 招商策略：租期：1-5年租金：首層：298元/；二層：168元/；三層：118元/租金優(yōu)惠：首年折扣55%；第二年遞增8%后再折扣80%進場費：首層：4500元-5500元/；二層：3000元-6000/ 三層：2500元/管理費：15元/（不包中央空調(diào)）3

10、） 價格走勢該項目已經(jīng)營1年，業(yè)態(tài)定位與天秀商貿(mào)城類似，出租率超過90%，租戶相對穩(wěn)定，價格會在每年8%的幅度穩(wěn)定上揚。d：金山象商貿(mào)城1） 項目概況金山象商貿(mào)城占地二千多平方米，擁有200多間鋪位,產(chǎn)品涉及到服裝,飾品,電子,汽配,機械,食品等各個行業(yè).歡迎各地廠家前來進駐. 金山象商貿(mào)有限公司擁有專業(yè)的外貿(mào)銷售團隊,進口非洲優(yōu)質(zhì)棉花,木材等;同時出口電視,投影儀,服裝,發(fā)電機,汽車零配件到非洲和中東各地.2） 價格走勢該項目經(jīng)過長達3年的經(jīng)營，以形成穩(wěn)定市場，并且通過開發(fā)商貿(mào)易帶動，商場有一定的知名度，客源穩(wěn)定。目前租金穩(wěn)定在200/且每年5-8%遞增的水平。e：中非商貿(mào)城1） 項目概況中

11、非商貿(mào)城毗鄰秀山樓、天秀大廈總經(jīng)營面積達平方米，云集各行各業(yè)，包括：電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品等。以價格實惠，品種繁多而著稱，該項目只租不售，現(xiàn)共有100多家商戶在經(jīng)營，主要客源為中東、非洲、中費等國家。2） 價格走勢 目前中非商貿(mào)城正面臨調(diào)整階段，大部分租戶將會清出，展望未來價格將會調(diào)整致均價格300元/f：越洋商貿(mào)城1） 項目概況該項目位于廣州市越秀區(qū)下塘寶漢直街2號新登峰賓館商場首、二層，主營服裝、鞋帽、精品首飾、皮革、電器、手機、音響及數(shù)碼產(chǎn)品；總建筑面積越3000平方米，只租不售，從06年調(diào)整經(jīng)營至今，商場內(nèi)各經(jīng)營者已積聚一定熟客，經(jīng)營比較成熟，臨街鋪位租金已達250

12、/2） 招商策略：租期：1-5年；租金：150-200元/；租金優(yōu)惠：無進場費：2500-3000元/平米管理費: 15元/平米（不包中央空調(diào)）3） 價格走勢 由于該項目已經(jīng)過四年運營，展望年底至明年初，租金價格會保持在5-8%的幅度增長。3.項目市場形象、價格定位及目標客戶群項目名稱市場形象價格定位目標客戶群天秀商貿(mào)城經(jīng)營多年的外貿(mào)批發(fā)市場、在商圈中有很大影響力。只租不售入場費：2000-3000元/租價：均價150元/印度、中東、非洲采購商家廣福國際項目于10年初推出市場、商場以外貿(mào)批發(fā)為主、經(jīng)營效果一般。只租不售入場費：首層1000-7000/二層1000-2000/ 租價：均價202元

13、/印度、中東、非洲采購商家新鴻匯大廈項目09年中開業(yè)主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，主營外貿(mào)批發(fā)。只租不售入場費：首層4500-5000/二層3000/三層2500/租價：均價194元/印度、中東、非洲采購商家金山象商城項目06年底開始運營，主要經(jīng)營服裝,飾品,電子,汽配,機械,食品等批發(fā)。只租不售入場費：1000-2000/租金：均價180/印度、中東、非洲采購商家中非商貿(mào)城商場目前以電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主營業(yè)態(tài)，但即將面臨調(diào)整，調(diào)整后租金與業(yè)態(tài)會產(chǎn)生變化，以展貿(mào)為主。只租不售待定印度、中東、非洲采購商家越洋商貿(mào)城項目主營服裝、鞋帽、精品首飾、皮革、電器、手機、音響及

14、數(shù)碼產(chǎn)品，已形成一定市場影響力只租不售入場費：2500-3000/租金：均價200/印度、中東、非洲采購商家以上項目尤以天秀大廈、越洋商貿(mào)城、金山象商城經(jīng)過一段時間的運營，在商圈內(nèi)已形成一定影響力；并且目標客戶一致，帶領(lǐng)小北商圈走向國際化道路?？偨Y(jié)1. 在戶型平面設(shè)計上，各個項目的戶型設(shè)計變化不多，面積一般為20-40平方左右。2. 在市場形象定位上，各個項目都主要針對低端電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主，主要面向印度、中東、非洲等采購商家。3. 在項目形象上，除了廣福國際，小北商圈內(nèi)大部分項目都超過10年，高知名度與殘舊的外觀并存。4. 所有項目皆以只租不售的模式招商。5. 在

15、招商策略上，除了經(jīng)營了長時間的幾個項目，基本都以首年租金低廉，長免租期，第二年打折，為主打。并收取2萬-5萬的入場費。6. 在周邊配套上，小北商圈寫字樓林立，餐飲、銀行、交通配套充足，在廣州市內(nèi)有很高知名度。7. 在價格定位上，現(xiàn)時小北商圈租金價位在150元/平方米200元/平方米范圍，入場費普遍在10003000元/平方米范圍；而這一區(qū)域則成為日后我司項目招商過程中客戶作為對比的區(qū)域。 小結(jié)： 小北商圈地理位置特殊，經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成中東、非洲、印度人最集中的外貿(mào)集散地，每天車水馬龍，且治安管理良好；但同樣，由于消費力、各商場業(yè)態(tài)劃分等問題，導致此商圈的商品只能以低檔次、贗品為主導，中、

16、高端產(chǎn)品不適合作為此區(qū)域的主流商品。目前所有項目都只租不售，以首年、次年租金優(yōu)惠、長免租期為主打的招商方式。1993年落成的xx商業(yè)中心擁有商圈內(nèi)歷史悠久的酒店、餐廳，深受中東、非洲旅客和商家的歡迎。但其地址位置相對其他比較知名商廈亦同樣存在位置相對較差之缺點，其商場部位之xx國際商貿(mào)城目前想在此商圈內(nèi)突破重圍，必須找到自身的特點與迎合市場之創(chuàng)新業(yè)態(tài)。第三部分項目情況分析一、 優(yōu)勢分析u 知名度優(yōu)勢：13年成熟經(jīng)營，深入中東、非洲民心的商業(yè)酒店、餐飲配套，帶領(lǐng)本項目成為入住的首選。u 配套優(yōu)勢：商場、酒店、飲食、娛樂、辦公集于一身，三層立體停車場移步到鋪，罕有充足車位配套；無論是商業(yè)用水、用電

17、、隔油排污，還是廣告位，都體貼齊備，24小時智能化監(jiān)控系統(tǒng)，保安人員全天候巡視，商戶利益得到最充分的保障！u 規(guī)劃優(yōu)勢：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，嚴格把關(guān)商家的進駐條件，綜合考慮各業(yè)態(tài)特點，合理布局，充分挖掘業(yè)態(tài)的最大利益！u 組合優(yōu)勢：實力經(jīng)營商、投資商的鼎力投入、引領(lǐng)眾多優(yōu)質(zhì)商家的加盟，強強聯(lián)合必將創(chuàng)造國際商業(yè)新輝煌！u 體量優(yōu)勢：后備貨量充足，商場負一層、三層存在大量面積可作為后備貨量的補充。二、劣勢分析u 位置不佳：對比其他項目，本商場存在位置不佳之明顯缺點u 交樓標準不高：項目中的二樓大部分面積前身為停車場，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。u 周邊消費力低：由于登峰地區(qū)消費力不高，且項目并

18、沒有主干道一線臨街鋪，不能以零售引領(lǐng)臨近消費力，只能引入符合商圈特點的采購消費力。 三、 發(fā)展前景分析u 小北-登峰商圈歷史悠久，小聯(lián)合國外貿(mào)市場已形成多年，各外貿(mào) 采購商場林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒有一個以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場。本項目可以此作為突破點，引領(lǐng)小北-登峰商圈走入一個新時代。u 商圈內(nèi)各項目均只租不售，沒有經(jīng)營權(quán)出售模式，本項目可以以此 為創(chuàng)新賣點打進市場。u 前半年或首年免租為商圈內(nèi)吸引商家之流行手段，但必須收取高昂 之入場費用，本項目同樣可采取放水養(yǎng)魚策略。以不收取入場費之超值優(yōu)惠強勢入市，勢必闖出一片天下。u 本商廈之餐廳、酒店為極大優(yōu)勢，必須將“中東、非洲

19、外貿(mào)批發(fā)的起點”此亮點無限放大。此優(yōu)勢將彌補地段之不足。u 本項目招商之最大競爭對手廣福國際位置及裝修標準皆比本項目優(yōu)越。但從另一角度來看，該項目的經(jīng)營失敗可為本項目利用，在招商方面如能借助該項目帶動，并吸納對該項目失去信心之目標客戶，不失為一個極大商機，危機并存！第四部分業(yè)態(tài)及定位分析一、目前廣州電子、電器批發(fā)市場分析廣州市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈。 海印大沙頭三馬路商圈 以大沙頭三馬路為軸心，兩邊較大的電器批發(fā)、零售的市場有：盛賢舊貨交易市場、澳訊二手手機城、海印電器總匯、星之光電器城以及海印廣場。 大沙頭三馬路是廣州自發(fā)形成的

20、傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營超過8年以上。 04年，廣州市政府對該區(qū)域進行調(diào)整，將原來位于大沙頭馬路珠江邊的“海印舊貨市場”悉數(shù)搬到現(xiàn)在的盛賢舊貨交易市場及澳訊二手手機城里。 由于該區(qū)批發(fā)市場已成規(guī)模，所以該地段的租金價格也較高，租金約每平米400500元。 盛賢舊貨市場分析位于海印大沙頭三馬路，內(nèi)有4層，約2500間鋪，建筑面積約15000/主要經(jīng)營有：二手通訊設(shè)備，數(shù)碼攝像、影音，二手電腦，小品牌電視、音響、辦公用品（復印機、打印機等）及其他精品（皮包、鐘表、軍用服裝）。商城配套設(shè)施：場內(nèi)中央空調(diào)、多臺手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場、大型室內(nèi)停車場。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：首

21、層的臨街旺鋪550600元/，裙樓：450500元/； 二層已經(jīng)全部租滿； 三層150元/。消費客戶群體：管理費：60元/進駐率：約85%綜合分析：位于海印大沙頭三馬路(海印廣場旁邊)，是原來大沙頭拆遷后，新改造出來的舊貨市場，由于租金價格水平比較高，因此，都有針對性的做“黑人”和其他外國人的生意，所賣的二手產(chǎn)品的價格普遍偏高。 海印電器總匯 海印電器總匯于1991年9月開業(yè)，是廣州市第一家電器專業(yè)市場，市場內(nèi)經(jīng)營各類國內(nèi)外品牌家用電器。 其經(jīng)營區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場：主要經(jīng)營白色家電類，包括冰箱、洗衣機、空調(diào)等，其次產(chǎn)品有對講機、手機、影響線材器材等；新場：主要經(jīng)營液晶電視、電玩、手機、

22、數(shù)碼產(chǎn)品等；二場：最多商鋪林立的一個區(qū)域多以手機、品牌音響專賣店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動玩具、監(jiān)控設(shè)施器材等。二、三層：主要經(jīng)營是電腦、電玩類、打印等辦公用品。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：第一手租金：400元/（含管理費、水電費）；二手轉(zhuǎn)租租金：750850元/（含管理費、水電費）。進駐率： 100%消費群體：綜合分析：海印電器總匯有較悠久的歷史，經(jīng)營將近20余年，在廣州以及全國都較為有名。主要經(jīng)營國內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價格都與國美、蘇寧無異，與本項目的“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突。從上述數(shù)據(jù)分析，該商場主要以內(nèi)銷為主，從根本上就不具備完善的貿(mào)易功能。 星之光電器城海印商圈的大

23、沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車站，從這一點可以說明星之光電器城是該區(qū)域的一個標志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨厚的優(yōu)勢。10多年前，星之光電器城的前身僅僅是廣百的一個儲運庫房，租金從8元/到如今最貴鋪位的400元/，上漲了50倍。其主要經(jīng)營包括：黑電（電視、音響、dvd）、白電（冰洗、空調(diào)）、數(shù)碼影音、手機等家電。業(yè)態(tài)分布：進駐情況：50%新推出的后場部分原來由中原地產(chǎn)代理，但效果不理想，空置率達到95%以上，星之光現(xiàn)已經(jīng)與中原地產(chǎn)終止合同，改由星之光電器城自行招租。 租金水平：后場部分：230280元/（含管理費），三按一租，合同為期5年；前場部分：鋪位已經(jīng)全部租滿，之后少量的柜臺出租。約1.

24、2米長的柜臺，兩條4500元/月（含管理費）；二手轉(zhuǎn)租的鋪位60/，20000元/月（含管理費）。上述的均不需要進場費。綜合分析：從儲運庫房到聞名遐邇的電器專業(yè)賣場，租金從/到如今最貴鋪位的400元/，上漲了50倍，僅僅用了10年的時間。在廣州及全國都較有名氣。但新推出的后場部分，招租情況極其不理想，空置率高，對整體的一個經(jīng)營造成很大的影響。而該賣場主要經(jīng)營的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專業(yè)影音器材為主，總要針對的都是國內(nèi)市場，不具備對外的貿(mào)易功能，極少外商進出該賣場，與本項目“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突。 海印大沙頭電器批發(fā)商圈分析、總結(jié)：優(yōu)勢分析：該商圈內(nèi)的電器批發(fā)市場大

25、多都經(jīng)營了1020年的時間，在廣州及全國都較為之出名，經(jīng)營以大平品牌家電，發(fā)燒音響，專業(yè)音響設(shè)備器材，手機，數(shù)碼影音為主。而該區(qū)域大多在發(fā)燒影響、專業(yè)影音這一塊的領(lǐng)域享負盛名。劣勢分析：該區(qū)域多數(shù)以個體戶為主，尤其是黑電與白電、手機數(shù)碼這一塊基本是飽和，競爭相當激烈。而近7、8年崛起的蘇寧國美他們統(tǒng)一了所有的廠商、經(jīng)銷商，統(tǒng)一的價格，統(tǒng)一的優(yōu)惠折扣，統(tǒng)一的搞大型的促銷活動，對海印商圈的電器零售業(yè)造成了很多的影響?；旧?，現(xiàn)在廣州買品牌家電的都會到國美、蘇寧這些地方，他們品種齊全，統(tǒng)一的送貨，統(tǒng)一的售后服務，在廣州還是占領(lǐng)了很大一部分的市場。高昂的租金也是該區(qū)域得一大特色，經(jīng)過了將近20年經(jīng)營，

26、該區(qū)域得租金從原來的50、60元/上漲到現(xiàn)在均價500/不等，漲幅達到10倍之多。二手的批發(fā)交易能吸引部分中東及中非的外商，但是，外商的數(shù)目不多，形成不了外貿(mào)批發(fā)市場的這樣一個格局。乏善可循的經(jīng)營模式，沒有更好的創(chuàng)新理念經(jīng)營。發(fā)展商只負責管理場內(nèi)經(jīng)營秩序，沒有定期的大型活動舉辦，難以更好的帶動消費客戶群。難以實現(xiàn)統(tǒng)一的折扣優(yōu)惠，商品的質(zhì)量保證不如蘇寧國美這些大賣場有信心。 文化公園西提二馬路商圈 以西提二馬路為軸心，一直延伸到黃沙的六二三馬路，是全國有名的電子產(chǎn)品批發(fā)商圈。該商圈內(nèi)有數(shù)十個大大小小的批發(fā)市場，其中規(guī)模最大、產(chǎn)品最為集中的以新亞洲國際電子數(shù)碼城、南方大廈國際電子城最為出名。而文園

27、電器城就是該區(qū)域里面歷史較為悠久的電子、電器批發(fā)市場； 該區(qū)域得租金價格相對海印電器批發(fā)商圈而言不要高，一間建筑面積12的商鋪約2200元/月，但是，就是這樣的意見12的商鋪二手轉(zhuǎn)租就要17萬元的轉(zhuǎn)手費。只能說該區(qū)域內(nèi)真是一鋪難求； 文園電器城由于歷史悠久，物業(yè)需要重新包裝。文園原有的商家現(xiàn)在基本都搬到海珠區(qū)南田路的新文園電器城。據(jù)了解所得到的信息，原來的文園電器城重新裝修/以后，租金價格將會上漲到800元/。和原來文園電器城的一些商家溝通過，他們都紛紛表示，無法這么貴的租金價格。 該商圈業(yè)態(tài)分布比例： 消費群體比例： 南方大廈國際電子城全國最大的手機、通訊配件專業(yè)市場核心位置。是一個集國際、

28、國內(nèi)貿(mào)易、展示、物流配送等多功能為一體的大型數(shù)碼電子配件專業(yè)市場。主要經(jīng)營電子通訊、手機整機、手機配件及其相關(guān)的通訊產(chǎn)品。經(jīng)營面積18000多平方米，1018個商鋪。 進駐率：100% 租金水平：二手轉(zhuǎn)租12的商鋪2200元/月，頂手費17萬元綜合分析：進駐率達到100%，開鋪率達到99.5%以上。全國有名的手機、手機配件、電子、數(shù)碼的批發(fā)交易市場。租金相對而言屬于合理。但是，頂手費偏高，很多有心經(jīng)營的商家未必會那么容易就接受17萬元的頂手費。 新亞洲國際電子數(shù)碼城 新亞洲國際電子數(shù)碼城位于荔灣區(qū)西提二馬路，是一座以手機、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品零售兼批發(fā)的大型數(shù)碼商城。經(jīng)營項目主要為通訊器材、數(shù)碼電子

29、產(chǎn)品，經(jīng)營面積約19000平方米，經(jīng)營業(yè)戶有900多檔。是廣州荔灣文園地區(qū)的4家大型電子城之一。 文園電器城 位于西提二馬路，屬于荔灣區(qū)的繁華地段。主要經(jīng)營通訊機電及配件、日用電器、攝影器材等。是廣州教為知名的電器商場，現(xiàn)該商場正在重新裝修。據(jù)了解，該商場重新裝修好以后的租金價格是750850元/。由于重裝后價格過于高昂，該商場就有的商家都紛紛搬到海珠區(qū)南田路的鳳凰展貿(mào)城。該項目前身是廣州茶葉廠，現(xiàn)由廣州市市場管理局投資重新翻新、裝修推出市場。由于剛推出市場，進駐率不高，只有60%左右。一層租滿，二層空置率45%，三層空置率65%。該展貿(mào)城經(jīng)營面積約5000，是該項目的其中一個部分，整個項目占

30、地5萬平方米，今后還會推出寫字樓，創(chuàng)意寫字樓等的商業(yè)配套。 鳳凰展貿(mào)城優(yōu)勢分析：交通便利，地鐵8號線鳳凰新村總站口，項目旁邊就是南田路公交車站，車站內(nèi)有8條線路進過。另外一邊，原茶葉廠正門是工業(yè)大道，是海珠區(qū)的其中一條交通要道。每天都有數(shù)百班次的公交車經(jīng)過。劣勢分析：所處位置大多都是居民樓，周圍都沒有商廈或者批發(fā)市場，商業(yè)氣氛不濃厚。租金水平：均價150元/；簽三年合同租金優(yōu)惠：首年租金全免，第二年租金打6.8折，第三年正常繳納，第四年開始租金遞增8%，首次繳納三個月按金和一個月的租金。管理費8元/不含公用水電，公用水電、空調(diào)平分。 西提二馬路電子、數(shù)碼批發(fā)商圈總結(jié)、分析：優(yōu)勢分析：全國著名的

31、電子配件、手機配件、數(shù)碼產(chǎn)品集散地。經(jīng)營時間大多都超過5年以上。所處的位置又是荔灣區(qū)的旺地，周邊都以批發(fā)市場為主。在中東及非洲商客心目中也有一定的名氣。產(chǎn)品主要以電子配件、元件，數(shù)碼產(chǎn)品，電玩為主，成品電器占得比例不大。劣勢分析：交通狀況差。西提二馬路以北有十三行服裝批發(fā)商圈，以東是一德路干貨交易商圈，都是廣州著名的批發(fā)市場。但是，由于都處于老城區(qū)，道路設(shè)計比較狹窄，沒有足夠的停車位置，在物流上帶來了很大的不便，所以該區(qū)域內(nèi)的西提二馬路，人民橋，十三行馬路，一德路，人民南路經(jīng)常會塞車的現(xiàn)象。正所謂路通財通，在現(xiàn)今這個物流需求量不斷急速上漲的時代，在一個這樣擁擠的道路環(huán)境下做生意，您會覺得安心、

32、放心嗎？ 將軍東電器城位置概況：位于中山六路口，連接解放中路。離公園前地鐵站約兩分鐘路程。東西向，南北向右數(shù)十條公交線穿行。市場概況：共分兩層，一樓約100余個檔口，主要經(jīng)營的產(chǎn)品有家電配件，監(jiān)控器材，線材，影音產(chǎn)品，新舊電器。二層約60多個檔口，300條柜臺，二層主要經(jīng)營二手電腦，電器，手機為主，還帶有少量的辦公用品。租金水平：柜臺租金約每月500-600元一個柜臺，柜臺長約1米；交三個月的按金和一個月的租金，合同簽1年，管理費每個柜臺150元/月，所有合同到2011年到期。業(yè)態(tài)分布比例：優(yōu)勢分析：中山六路將軍東電器城，處于中山六路北側(cè)，兩個地鐵口的中間，附近有樂購等商業(yè)中心。地理位置及交通

33、條件都十分優(yōu)越，人流量大。主要以國內(nèi)本地市場為主，外商多是零售，少有外商在此地批發(fā)。劣勢分析：處于老城區(qū)中心地段，基于地理條件，商場發(fā)展以到了極限，附近交通便利，商業(yè)中心密集，競爭壓力大，大多都是依靠零售為主。幾大電子、電器批發(fā)商圈分析總結(jié)：本次調(diào)查的結(jié)果表明，廣州市內(nèi)的電子、電器批發(fā)市場他們主要經(jīng)營大多以手機、電子數(shù)碼產(chǎn)品為主，跟本項目的小品家電批發(fā)市場的市場定位不相沖突，競爭性不大。而在消費群體中，以國內(nèi)的消費群體為主，占的比例約在92%以上，而國外客戶都較少。本項目的理念是以國外的商人為主。所以，也是與本項目的市場定位不相沖突，競爭性不大。二、需求量分析電話訪問投資客戶群109家，走訪的

34、客戶66家。 走訪客戶： 在走訪的客戶當中有89%的客戶表示對本項目有興趣，只有11%的客戶是暫時不想開設(shè)對外貿(mào)易這個業(yè)務。但是，對本項目有興趣的客戶紛紛都提出以下的問題：1.客戶對我們首城租金的均價140元/平方，感到有些偏高占84.45%；2.客戶擔心的問題就是客源和租金的問題占100%；3.有些客戶不知道本項目的具體位置，對小北商圈也不夠了解占75.5%；4.到底現(xiàn)在做外貿(mào)還做不做的起來占45%；5.有些沒有做過外貿(mào)市場的商家都不知道怎么做，擔心自己不會做占82.2%；6.由于商家對小北商圈不太熟悉，不知道本項目到底怎么樣.還是抱著一個看一看的心態(tài)占91.45%；7.很多商家認為自己的電

35、子產(chǎn)品在外貿(mào)市場是否受歡迎，是否有競爭力占68%；8.這個項目開發(fā)商用什么樣的經(jīng)營方式來保證這個場的生意，從而維護商家們的利益占100%；小結(jié)：以上問題表明商家們已經(jīng)對本項目開始思考，開始關(guān)注?，F(xiàn)階段還是缺乏對小北商圈以及本項目的了解和認識。 電話訪問的投資客戶群：從上面的數(shù)據(jù)不難看出在電話訪問的過程中占了82%的客戶都是對本項目是有一定的興趣，只是礙于對本項目的認知還不深。在問題方面可以分以下幾類：1、價格的接受程度：2、返祖年限的吸引力：3、返祖回報吸引力：4、按揭與一次性付款接受程度：小結(jié)：從上述的數(shù)據(jù)表明，在電話訪問的109個投資客戶當中，占據(jù)很大一部分的客戶對本項目存有很大的興趣，只

36、有部分問題有待解決。三、2009年廣州對外貿(mào)易額及需求分析1、廣州地區(qū)2006年2009年對中東17國和非洲出口總額 （單位：萬美元）從06年到09年整個廣州的對外貿(mào)易出口都是呈上升的趨勢，雖然08年底爆發(fā)全球的金融危機，但是09年的出口貿(mào)易額對比06年和07年仍然是呈上升趨勢。差不多是三年的時間翻一翻。2、2009年112月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)分布比例圖數(shù)據(jù)說明，廣州的對外貿(mào)易主要是中東17國。而非洲國家也占據(jù)了相當?shù)囊徊糠郑@與我國的外交策略有很多重要的關(guān)系。中東國家的主要以石油為支柱產(chǎn)業(yè)，其他物質(zhì)匱乏。一般的生活物資基本上都是依賴進口。而非洲國家的情況也和中東17國的情況非常相似。甚至更

37、差。戰(zhàn)亂的破壞，造成非洲很多國家的第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常薄弱，形成不了產(chǎn)業(yè)鏈。所以，很多的生活物資都依賴進口。在09年里面，中東17國，東盟，非洲的貿(mào)易出口額就達到了68個億。3、2009年112月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)產(chǎn)品分布比例圖 上面的數(shù)據(jù)表明，在09年里面，廣州出口中東、東盟、非洲、拉美、大洋洲的貿(mào)易總額約是68億美元。而電器、電子產(chǎn)品所占比例達到34%，約合24億美元。4、廣州地區(qū)2009年112月外貿(mào)出口電子、電器、機電產(chǎn)品分布比 （以上數(shù)據(jù)僅作參考，此數(shù)據(jù)來源于廣州市海關(guān)）小結(jié)：通過以上數(shù)據(jù)表明，中東17國、非洲、東盟這些地區(qū)非常依賴外國的進口，尤其是中東及非洲地區(qū)。其中電器進口占總比例的34%就很好說明中東及非洲地區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)非常落后?？偨Y(jié)綜合以上三個部分廣州市外貿(mào)出口概況；廣州本土綜合