物業(yè)管理投標書7530148

1、物業(yè)管理投標書目錄1、物業(yè)管理投標書綜合說明書及投標書的介紹22、企業(yè)法人地位及法定代表人證明33、新興物業(yè)管理公司簡介44、物業(yè)管理公司專案小組配備45、對合同意向的承諾56、物業(yè)管理重點66.1、住宅小區(qū)管理66.2、停車場管理67、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容77.1、物業(yè)管理顧問服務(wù)77.2、物業(yè)管理運作服務(wù)148、服務(wù)模式及費用208.1、物業(yè)管理服務(wù)模式208.2、物業(yè)管理服務(wù)費用20小結(jié) 21花園小區(qū)物業(yè)管理投標書設(shè)計 1. 物業(yè)管理投標綜合說明書及投標書的介紹1.1投標綜合說明書 業(yè)主:_xxx_ 1. 根據(jù)已收到的招標編號為物招審字()第()號的_物業(yè)的招標文件,遵照馬鞍山市物業(yè)管理招標

2、投標管理辦法的規(guī)定,經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件招標文件補充通知招標答疑紀要的所有內(nèi)容,我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總報價,承擔上述物業(yè)的全部管理工作。2. 一旦我方中標,我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3. 一旦我方中標,我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。4. 一旦我方中標,我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作。如確需變更,必須征得業(yè)主的同意。5. 我方同意所遞交的投標文件在投標文件在投標有效期內(nèi)有效,在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標,我方將受此約束。6. 我方同意招標

3、文件中各條款,并按投標標價總額3%繳納保證金 萬元(大寫) 。若我方違約,則扣除所繳納的全部保證金。7. 除非另外達成協(xié)議并生效,招標文件招標文件補充通知招標答疑紀要中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標單位：新興物業(yè)管理公司法定代表人或委托代理人:江燕 日期:2011年11月8日 1.2 物業(yè)管理投標書介紹1、含義:投標是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標文件的要求組織編制標書,參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為。2、原則: 在投標過程中必須是正當競爭,并且應(yīng)具有真實性。2、企業(yè)法人地位及法定代表人證明 法定代表人資格證明書 單位名稱: 新興物業(yè)管理公司 地 址: 馬鞍山市霍里山大

4、道888號 姓 名: 江燕 性 別: 女年 齡: 21 民 族: 漢 族 職 務(wù): ceo 身份證號碼:3425011991080808888xx物業(yè)管理公司的法定代表人.負責為xx物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),簽署上述物業(yè)的投標文件,進行合同談判,簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明。 投標單位新興物業(yè)管理公司 上級主管部門:馬鞍山市物業(yè)管理監(jiān)督部門 日期:2011-11-83、新興物業(yè)管理公司簡介2008年8月組建成立的新興物業(yè)管理公司,是馬鞍山市建委核準的物業(yè)管理二級企業(yè)。公司主要以管理住宅小區(qū)為主,近幾年來先后承接了多棟住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù),公司不僅裝備了

5、商務(wù)中心,超市,健身房等服務(wù)場所,還開設(shè)了房屋維修,代辦水,電,煤,電話費,寬帶,等服務(wù)項目,并配備免費專車往返市區(qū)。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控設(shè)施,近幾年所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故,2011年被馬鞍山市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會授予“服務(wù)質(zhì)量信得過的單位”,并且在中央花園物業(yè)的管理工作中,由于服務(wù)質(zhì)量突出,被馬鞍山市精神文明建設(shè)領(lǐng)導小組評為“馬鞍山市共建文明居住區(qū)先進單位” 。4.物業(yè)管理專案小組的配備4.1 本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子?？傌撠熑?項目經(jīng)理)和各級負責人(部門人員)配置見下表。 項目經(jīng)理及部門人員配置表 管理部門人數(shù):領(lǐng)導層職能

6、部門職責經(jīng)理室指揮,決策機構(gòu) 對企業(yè)負責,并負責協(xié)調(diào)副經(jīng)理的工作辦公室 綜合管理部門負責人事,人員培訓,文件,對外宣傳,接待,總務(wù)等工作 管理部 公司業(yè)務(wù)主管部門 負責指導各物業(yè)管理處的管理工作,負責區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生,環(huán)境綠化,消防治安接待客戶投訴等工作4.2 物業(yè)管理專案小組主要成員簡介4.2.1 董事總經(jīng)理: 統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃,為此專案最高負責人。4.2.2 董事: 專責處理該項發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。5、對合同意向的承諾5.1 承包方式。物業(yè)設(shè)計圖紙預算。5.2 服務(wù)價款的計算方式5.2.1 各項服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算。5.2.2 普通服務(wù)單價依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一

7、收費標準計算。5.2.3 特定服務(wù)單價參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費標準,并適當浮動予以確定。5.2.4 設(shè)備的購置租賃價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2.5 管理期間,凡遇有關(guān)政策性調(diào)整,按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。5.3 在計算服務(wù)費用總成本的基礎(chǔ)上,乘以我方投標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。5.4 服務(wù)款項收取方式 物業(yè)竣工接管時,由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1%的管理基金。 物業(yè)管理中日常服務(wù)收費由全體業(yè)主派出(固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。每月收取1次,下月15日以前交至物業(yè)管理處。5.5 材料設(shè)備供應(yīng)方式 管理所用材料設(shè)備除臨時所需的個別種類外,應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場,乙方提供材料

8、堆放場所:臨時所需材料設(shè)備由業(yè)主認質(zhì)定價,乙方負責采購,并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.6 服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。 在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。5.7 為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費,應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化,不得向業(yè)主另行收費。5.8 文明管理,確保安全,實現(xiàn)無重大事故。6、物業(yè)管理重點 物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學問,本公司可以小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,并通過長期的工作改進和提高,努力創(chuàng)造條件使每一棟住宅的收益和投資潛質(zhì)都能達到極限。這種“投資管理”的哲學

9、,能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益,不但使其保值,更能使其增值。6.1住宅小區(qū)管理 現(xiàn)代住宅小區(qū)是指樓宇具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備,如保安監(jiān)控和控制系統(tǒng),消防自動報警系統(tǒng),以及后備電力供應(yīng)系統(tǒng)。而且環(huán)境優(yōu)越,通訊快捷,交通方便,有專門的停車場或地下車庫相匹配。因此需要極為周到的服務(wù),特別是隨著生活水平的提高,人們的要求也相對增強,作為物業(yè)管理公司來說,要對這些裝備進行操作及保養(yǎng),都需要有專業(yè)知識和技術(shù)。業(yè)主對這些住宅,特別是出入口、公共通道等地方的管理水準期望相當高。一幢住宅是否能得到完善管理,對該物業(yè)的售價水平有很大影響,同樣對其資本價值也會影響。6.2 停車場管理 現(xiàn)今停車場設(shè)備的管理大多采用

10、先進的自動化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運作需要。采用自動化管理,可以減少人為差錯,節(jié)省人力資源,加快車輛流量,從而使物業(yè)管理運作更為流暢,租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外,停車場內(nèi)的停車程序也必須做出周詳安排,以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場內(nèi)還必須裝有足夠的通風系統(tǒng)供應(yīng)新鮮空氣,以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費標準,以降低管理費,而無需從管理費內(nèi)補貼,這對整幢大樓的出租、出售和營運都有著正面的積極作用。7 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 依據(jù)富貴花園物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排,本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù),待樓盤竣工后再提供管理運作服務(wù)。7.1物業(yè)管理

11、顧問服務(wù) 物業(yè)管理顧問服務(wù)的項目包括7.1.1開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 這項服務(wù)將于項目建設(shè)工期內(nèi)提供給業(yè)主參照7.1.1.1服務(wù)的功能7.1.1.1.1在管理前期能針對性地提出樓盤現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題,使業(yè)主能有時間考慮增建設(shè)施。7.1.1.1.2節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費用,并可避免影響物業(yè)管理運作。7.1.1.1.3在租用戶入住前可訂立管理費及其他費用的分攤原則,使日后管理運作能夠順暢。7.1.1.2服務(wù)內(nèi)容7.1.1.2.1就本住宅區(qū)的設(shè)計平面圖、立面圖、側(cè)面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對住宅區(qū)設(shè)計在落成后對管理操作的實際運行是否能

12、產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定的。本公司將建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添留出空間,如垃圾處理室的適當位置、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、住宅區(qū)自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預留等。7.1.1.2.2提供住宅區(qū)設(shè)施專業(yè)意見 就業(yè)主預定的各項住宅區(qū)設(shè)施提出對將來管理運作有利的顧問意見,主要從使用者出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備,并提供是否適合日后使用者需要的意見。 住宅區(qū)設(shè)施包括:1) 電梯 2)消防設(shè)備3)電氣設(shè)備4)照明設(shè)備5)給排水系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)6)垃圾處理設(shè)備7)后備發(fā)電機設(shè)備、小區(qū)廣播系統(tǒng)8)停車場管理系統(tǒng)等7.1.1.2.3提供住宅區(qū)大樓建設(shè)專業(yè)意見 就業(yè)主選定的建筑材

13、料提出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見,例如對建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別,判斷材料能否對使用者達到預期效果,以及對管理者能否妥善處理等加以分析。7.1.1.2.4預估住宅區(qū)管理運作成本 就業(yè)主預定的各項住宅區(qū)設(shè)施及配備,提供初步管理運作收支及人力資源費用預算供業(yè)主參考。7.1.1.2.5住宅區(qū)管理進度檢討 本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見,內(nèi)容包括: 1)分析及評估住宅區(qū)設(shè)施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。 2)當有重大設(shè)計修改時,派專業(yè)人員參加會議,與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進程,以便及時提出專業(yè)意見,使日后的管理運作能控制在一定的程度,節(jié)省將來因修改設(shè)計而帶來的費

14、用及時間耗費。 3)就各房地產(chǎn)商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見,例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序,零件配備是否足夠,維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意,以及該項設(shè)計對管理者是否容易處理等,以此作為業(yè)主及建筑師的參考。7.1.1.2.6停車場管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見,內(nèi)容包括: 1)制定停車場整體經(jīng)營策略,如出租營運的安排及收費標準等。 2)停車場車輛樓層分配及運行形式,包括月租停車、記時停車及運車日常運作模式的評估。 3)就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)給分析及建議,包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。7.1.2物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)7.1.2.1制定租約條款、管理守則和租用戶手冊 就租約

15、條款部分,本公司將提供標準租約樣本供業(yè)主參考,并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào),參照業(yè)主意見,在條例中制定特定租約條款及細則。 物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分,本公司將依據(jù)專業(yè)的管理規(guī)范配合特定環(huán)境,制定一套符合標準的管理規(guī)章。 除租約條款和管理守則外,本公司將與各承租戶制定租用戶手冊,使租用戶在搬入和使用住宅區(qū)前對管理運作能有充分了解,從而配合好物業(yè)管理改善的服務(wù)。7.1.2.2員工培訓計劃 本公司將物業(yè)管理視為一項由人為主導的服務(wù)行業(yè),所以在物業(yè)管理中擔當?shù)谝痪€公里人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓練。這些訓練除了灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外,還應(yīng)包括其他項目,如領(lǐng)導才能或公共關(guān)系等課程。培

16、訓結(jié)束的考查將是理論與實務(wù)并重,且配合適當?shù)难萘?保證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。 有關(guān)物業(yè)管理員工的培訓,本公司設(shè)有較為健全的訓練計劃,具體訓練課程有: 1)業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu)) 2)管理員工職責 3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色 4)員工守則、行為及紀律 5)物業(yè)專門名詞介紹 6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備 7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用 8)管理費額的目的及重要性 9)移交及回收物業(yè)單位的程序 10)防火知識及消防消防裝置 11)無線電通話機的使用 12)物業(yè)管理的基準 13)緊急事件處理程序 1)水管爆裂 2)火警應(yīng)變 3)電力故障 4)煤氣泄露 5)

17、雷電及臺風 6)盜竊或搶劫 7)處理租用戶投訴 8)處理可疑物體及恐嚇電話 9)偷車及拾獲財務(wù) 10)發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外、物業(yè)內(nèi)違例或亂放車輛等 14)領(lǐng)導才能、組織能力及責任感等 對于物業(yè)維修技工,其訓練課程除了選擇上述部分外,還可以加如以下課程: 1)機電維護的措施及程序 2)物業(yè)空調(diào)運作流程 3)維修工具維護及保管 4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等 本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的餓管理員工提供上述訓練課程,以使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前,對專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的,深入的認識并獲得應(yīng)有的訓練機會。7.1.2.3財務(wù)預算 現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理,除了需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)

18、設(shè)備外,對整幢建筑物的財務(wù)管理更為重視。精確的事前財務(wù)預算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益,另一方面,也能確保并增加不動產(chǎn)的價值。物業(yè)管理預算應(yīng)當把握各項物業(yè)支出及定期收入,制定出一套完整而合理的預算方案,并預留基金用作長期保養(yǎng)及更新計劃,以確保該項物業(yè)投資能達到效益極限。 本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達國家及地區(qū)所采用的先進預算模式擬就的財務(wù)預算案。預算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備做出評估,而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的,所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。 該項財務(wù)預算應(yīng)包括下列各項支出,以便作為確定日后管理運作費用的基礎(chǔ):7.1.2.3.1管

19、理員工薪金1)薪金及年終獎金2)加班費3)員工保險費4)制服費用5)員工訓練費7.1.2.3.2維修及保養(yǎng)費1)升降機2)排水設(shè)備3)電器設(shè)備4)保安系統(tǒng)5)消防設(shè)備6)后備發(fā)電機設(shè)備7)給水設(shè)備8)樓宇維修9)住宅區(qū)標志及指示牌10)通訊及廣播11)住宅區(qū)自動化系統(tǒng)12)垃圾處理設(shè)備13)清洗貯水池14)衛(wèi)生設(shè)備15)洗窗機16)停車場設(shè)備等7.1.2.3.3公共事業(yè)支出費1)電力2)自來水3)電話4)煤氣7.1.2.3.4其他支出1)園藝保養(yǎng)2)節(jié)日布置3)住宅區(qū)清潔4)行政管理5)會計稽核住宅區(qū)賬目6)樓宇保險7)預留修繕基金8)管理經(jīng)理人酬金7.1.3用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)

20、從物業(yè)落成到用戶搬運階段, 住宅區(qū)內(nèi)將充斥各方面人士,包括租賃代理,承租戶,裝修工程承包商,建筑工程人員,維修人員及管理人員等,這必將對住宅區(qū)整體管理,保安,清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)。該項服務(wù)包括以下內(nèi)容:7.1.3.1移交住宅區(qū)單位及與用戶程序 包括檢查用戶的有效租約文件,并由組長級員工向用戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項,如住宅區(qū)內(nèi)各項設(shè)施,裝修須知,運送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。此外,本公司將負責審閱用戶提交的單位裝修圖紙,并限定用戶在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程,以保障住宅區(qū)設(shè)施及業(yè)

21、主權(quán)益。7.1.3.2裝修工程及物料運送控制程序 為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合住宅區(qū)整體營運規(guī)劃,要求各業(yè)主指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用,以免妨礙住宅區(qū)的正常運作,確保其他業(yè)主的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用。 1)裝修樓層/單位的證明 2)24小時的聯(lián)絡(luò)人,電話,尋呼機,手機號碼 3)承包商綜合保險單資料 4)公共第三者保險單資料 5)估計裝修工程天數(shù) 6)裝修物料運送時間表 7)每日工作人數(shù) 8)駐場主管聯(lián)系電話,手機號碼 9)裝修期間的臨時水電供應(yīng)費用與保證金等7.1.3.3保安控制 保安顧問服務(wù),將包括住宅區(qū)入口,公共廁所,道路,監(jiān)控房及樓梯等處的

22、保安工作。住宅區(qū)管理處將嚴格執(zhí)行上級指示的各項保安措施,以確保住宅區(qū)在此期間的安全運作。7.1.3.4搬運控制 為防止住宅區(qū)樓板承重超過建筑法允許的限度,公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定,同時也要求用戶提供搬運特別物件或器材的明細計劃,以便審核這些行為是否違規(guī)。此外,對于搬遷期間的電梯安排及運送方法等,管理處將制定適當程序及運作模式,以配合用戶的遷入搬運安排。7.1.3.5安全控制 本公司特別強調(diào)安全第一,無論管理人員,裝修承包商還是業(yè)主,必須遵守住宅區(qū)制定的安全守則,以防發(fā)生意外。如房間內(nèi)樓板禁止切割和挖掘,再如用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改,易燃物件管理及處置等,管理處都將制定專門條規(guī)進行監(jiān)管,以保安全。7

23、.2物業(yè)管理運作服務(wù) 本公司可在住宅區(qū)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務(wù)。7.2.1具體服務(wù)內(nèi)容如下:7.2.1.1住宅區(qū)保險事宜本公司可提供專業(yè)人士認可的物業(yè)估值報告,以供確定住宅區(qū)的保險價值。7.2.1.2住宅區(qū)管理人力資源7.2.1.2.1配合住宅區(qū)所需,聘請及培訓合適的員工負責日常管理,保安及維修等工作,以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)。7.2.1.2.2 制定員工編制表, 當班時間表,員工手冊及各項運作報告等。7.2.1.2.3在住宅區(qū)正式入住前調(diào)派機電及管理人員進駐以熟悉各項設(shè)施運作,配合日后管理服務(wù)。7.2.1.3保安服務(wù)7.2.1.3.1聘請合適的員工并進行專業(yè)訓練。依本公司以往

24、經(jīng)驗,直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題,如員工流動性,缺乏歸屬感及對住宅區(qū)的認知。7.2.1.3.2本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位,設(shè)立特定的并合適本物業(yè)的保安制度及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。7.2.1.3.3為確保保安服務(wù)能達到預期的效果,本公司將定期會同業(yè)主委員會舉行會議商討住宅區(qū)保安問題。7.2.1.3.4在住宅區(qū)正式接管前,本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬定一套符合住宅區(qū)需要的保安計劃供業(yè)主審核確認。7.2.1.4清潔服務(wù)7.2.1.4.1本公司將制定住宅區(qū)清潔服務(wù)標準,如建材的類別,位置,清潔次數(shù)及所需員工等。7.2.1.4.2本公還將擬定清潔服務(wù)條款,以便就所承

25、包的清潔及垃圾清運服務(wù)進行招標。本公司憑借以往接管住宅區(qū)的經(jīng)驗,定能獲得具有價格競爭力的清潔服務(wù)合約,使業(yè)主能以合理費用達到理想的結(jié)果。7.2.1.4.3本公司將備有適當報表用以監(jiān)督清潔承包商日常運作,如核查清潔員工資力,檢驗清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司還設(shè)設(shè)置了處罰條例以規(guī)范服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì),處罰記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。7.2.1.5維護保養(yǎng)服務(wù)7.2.1.5.1本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設(shè)備的運行及保養(yǎng)服務(wù)。負責住宅區(qū)的維修技工將在高級技師督導下做好各項操作,維護及定期保養(yǎng)工作。7.2.1.5.2本公司將編制短期及長期修繕計劃,建立機電維護的質(zhì)量標準,并備有各類保養(yǎng)報表以備檢查

26、。7.2.1.5.3選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計劃,該項計劃將由本公司負責制定工程細則并通過核查,由業(yè)主核準后進行。7.2.1.5.4本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后,為住宅區(qū)制定一套長達5年的修繕計劃書,并由業(yè)主審核后施行。7.2.1.6財務(wù)管理7.2.1.6.1住宅區(qū)管理預算案 1)管理預算案主要針對住宅區(qū)日常運作支出作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后,該預算案將作為住宅區(qū)財務(wù)預管理基準,由業(yè)主授權(quán)本公司權(quán)責處理。 2)依據(jù)預算案,本公司將建議管理處制定保證金金額。7.2.1.6.2管理賬戶 1)本公司將在指定的銀行開設(shè)住宅區(qū)管理賬戶,以備業(yè)主審核各項開支。 2)除有支出外,所有

27、住宅區(qū)管理金額將存放于專有賬戶。7.2.1.6.3代收租金及管理費7.2.1.7停車場管理 1)制定停車場整體經(jīng)營策略,如出租營運安排及收費標準等。 2)規(guī)劃停車場的日常管理秩序,制定停車場守則及車輛進出路線安排。7.2.1.8處理業(yè)主投訴 1)駐住宅區(qū)將記錄所有業(yè)主的建議或投訴,并在最短時間內(nèi)處理。 2)本公司物業(yè)規(guī)律部門主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定拜訪各業(yè)主,建立友好溝通。7.2.1.9園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 1)安排住宅區(qū)園藝保養(yǎng)員及保潔員處理日常園藝景觀的維護工作,并挑選廠商供應(yīng)適時的盆栽以改善住宅區(qū)環(huán)境。 2)在特定節(jié)日,如中秋節(jié),春節(jié)等期間安排住宅區(qū)公共區(qū)域布置,所有計劃將在業(yè)主核

28、準后方才施行。7.2.1.10公共關(guān)系 1)定期與住宅區(qū)各業(yè)主溝通并收集意見,保持雙方友好關(guān)系,促進物業(yè)管理運作更順暢。 2)與附近政府機關(guān)及相關(guān)機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用。7.2.1.11業(yè)主聯(lián)系及管理報告 1)本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要業(yè)主,收集有關(guān)改善管理運作的意見及建議。 2)本公司將每月與業(yè)主委員會舉行例會,檢討及報告管理進度,必要時還可以舉行業(yè)主大會,商討其他有關(guān)管理問題。 3)本公司將每月提交詳盡的管理報告供業(yè)主審核,內(nèi)容包括住宅區(qū)人力資源狀況,住宅區(qū)維修事項,管理費用等。管理運作進程與員工工作細則 就新興花園物業(yè)的規(guī)劃,本公司建議物業(yè)管理組織的運作

29、如下表所示:管理員工編制與工作時間表職位人數(shù)日班人數(shù)夜班人數(shù)工作時間物業(yè)主管11-8:00-17:00維修保養(yǎng)員11-7:00-17:00(日)物業(yè)安防管理員6338:00-20:00(日)20:00-8:00(夜)7.2.2.1管理運作進程 1)業(yè)主與新興物業(yè)管理公司 由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人,負責本物業(yè)的一切管理事宜,本公司則直接向業(yè)主負責并定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料。 2) 新興物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管/其他管理人員 本公司在被委任為管理經(jīng)理人后,將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐住宅區(qū)統(tǒng)籌處理日常管理事宜,本公司物業(yè)管理部門負責人將會同駐物業(yè)管理現(xiàn)場主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項管

30、理運作事務(wù)。 3)新興物業(yè)管理公司與基層管理員工 各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配和訓練。本公司將負責督導及培訓各管理員工掌握專業(yè)知識,并將所學理論自覺運用于物業(yè)管理實踐。7.2.2.2管理員工工作細則7.2.2.2.1物業(yè)主管 1)按其職權(quán)所屬,嚴密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。 2)編制員工輪值表,安排時調(diào)派適量員工當班,避免出現(xiàn)人手不夠的問題。 3)每日交工作報告給公司物業(yè)管理部。 4)負責主持每周工作工作會議。 5)檢查其職權(quán)范圍內(nèi)的工作:清潔情況滿意,自動化系統(tǒng)操作正常等,確保能順利進行。 6)第一時間處理業(yè)主投訴,并使之滿意。 7)如發(fā)生偶然事件,應(yīng)第一時間趕赴現(xiàn)場指揮員工并控制場面。 8)熟悉所有緊急情況處理步驟,如臺風預防措施,放火設(shè)施等。7.2.2.2.2物業(yè)安全管理員 1)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。 2)隨時保持最佳工作狀態(tài),處理意外時應(yīng)沉著冷靜。 3)絕對服從公司的合理安排。 4)駐守崗位,巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)可疑之處,應(yīng)立即通知主管。 5)下班時如接班同事因任何理由未能準時到達,不可離開崗位,應(yīng)通知主管代安排接班。6)控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施,并記錄日常進出車輛資料等控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施。7.2.2.2.3維修保