麒龍房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)可行性研究報告

1、xx房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：麒龍房地產(chǎn)公司編制人員：趙 艷 海完成日期：2005-9-3目錄調(diào)查人員聲明4第一部分：項目總論51.1項目背景51.2項目概況51.2.1項目名稱51.2.2項目建設單位概況51.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀51.2.4項目規(guī)劃控制要點71.2.5項目發(fā)展概況71.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議8第二部分：市場研究82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢92.4板塊市場分析92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況92.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

2、102.4.3區(qū)域市場目標客層研究102.5項目擬定位方案102.5.1可類比項目市場調(diào)查102.5.2項目swot分析112.5.3項目定位方案11第三部分：項目開發(fā)方案113.1項目地塊特性與價值分析113.2規(guī)劃設計分析123.3產(chǎn)品設計建議133.4項目實施進度153.5營銷方案163.6機構(gòu)設置163.7合作方式及條件17第四部分：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關(guān)說明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務分析204.1.7項目資金預測214.1.8現(xiàn)金流量表214.1.9自有資

3、金的核算214.2融資方案224.2.1項目融資主體224.2.2項目資金來源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用計劃224.2.5借款償還計劃22第五部分：財務評價235.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取235.2財務評價（方案1）235.2.1財務盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標表245.3財務評價（方案2）255.4財務評價結(jié)論25第六部分：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動因素一成本變動266.2.2變動因素二售價變動266.2.3變動因素一容積率變動266.3

4、風險分析276.3.1風險因素的識別和評估276.3.2風險防范對策27第七部分：綜合評價277.1社會評價（定性）277.2環(huán)境評價（影響及對策）277.3公司資源匹配分析27第八部分：研究結(jié)論與建議278.1結(jié)論278.2建議27第九部分：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、 我們依照xxxx公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進行分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行

5、了實地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面

6、的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金

7、融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒

8、有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示

9、意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；l 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。l 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平l 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場l 文化、體育、娛樂設施l 公園l 銀行l(wèi) 郵局l 其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設

10、等。9)其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃

11、擴容和增加的情況。1.2.4項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5項目發(fā)展概況已進行的調(diào)查研究項目及成果項目地塊初勘及初測工作情況項目建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況1.3可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位

12、或可行性研究單位的請示報告的批復文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2）a市城市拆遷管理條例（3）城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定（4）住宅設計規(guī)范（5）住宅建筑設計標準（6）建筑工程交通設計及停車場設置標準（7）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范（8）高層民用建筑設計防火規(guī)范1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表第二部分：市場

13、研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的

14、地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓

15、盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物

16、業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)

17、各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標客層研究各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本

18、區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。2.5項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調(diào)查序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車

19、分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典

20、型樓盤價格*106計算。備注：1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。類比因素在水一方南方美鎮(zhèn)集資房本項目1、地段資源綜合-0地理位置-0自然環(huán)境0-0人文環(huán)境0+0交通條件00+0地塊規(guī)模0+-0市政配套00+0不可控的污染、干擾因素00-02、正常成本綜合樓面地價建安成本公共配套其它合計小高層平均單位成本16550015090905多層平均單位成本25045015090940聯(lián)排別墅平均單位成本400450200901140獨立別墅平均單位成本10005002509018403、

21、項目可實現(xiàn)價值最高最低平均小高層售價140012001300多層售價190011001350聯(lián)排別墅售價250020002200獨立別墅售價600040005000可提升價值因素權(quán)重在水一方南方美鎮(zhèn)本項目（估）評分加權(quán)評分加權(quán)評分加權(quán)地段資源20%30.620.440.8市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃設計30%41.230.941.2小區(qū)配套和物管10%40.440.420.2形象包裝及營銷策劃10%40.430.320.2產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和質(zhì)量10%10.130.330.3發(fā)展商的品牌和實力10%40.440.410.1區(qū)域規(guī)劃因素10%30.310.130.3合計100%3.42.83.12.5.2項目

22、swot分析不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對公共效能的依賴很強強一般弱對噪音、環(huán)境干擾的依賴強較強弱很弱對小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量、裝修的要求低一般高很高容積率、綠地率要求無一般低極低對休閑空間、娛樂要求無一般高很高景觀、人文的稀缺要求無一般高很高項目swot分析操作方向：s-優(yōu)勢：1.基地屬風水寶地，稀缺的湖資源2.成功的郊居經(jīng)驗3.規(guī)劃設計能力4.差異化營銷理念5.開發(fā)成本低6.區(qū)位屬最佳的郊居區(qū)域w-劣勢1.企業(yè)品牌不支撐大盤操作模式2.企業(yè)組織機構(gòu)不健，全操作不規(guī)范3.售后服務不支撐4.配套、交通障礙5.輻射力不夠，吸

23、引主城居家置業(yè)難外部機會 區(qū)位優(yōu)勢主城外擴，高速公路的開通，項目應屬重慶遠郊區(qū)域（35分鐘車程）。 環(huán)境優(yōu)勢：國家級旅游區(qū)縉云山山腳下。 重慶經(jīng)濟的發(fā)展，為高層置業(yè)提供了良好的基礎。外部威脅 區(qū)域與南山相比，南北有離主城近，而且主城區(qū)內(nèi)在此消費以上規(guī)模、成氣氛，優(yōu)勢明顯，而項目區(qū)域卻清淡，缺上檔次的休閑，娛樂配套。 北培區(qū)政府對縉云山資源開發(fā)的不夠。項目自身優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢：有稀缺的景觀，環(huán)境資源 人文環(huán)境：美齡別墅 地塊規(guī)模90多畝，不大不小，屬“可為”空間劣勢： 基地的交通障礙：老路：1個半小時；高速：35分鐘，但45元過路費 市政配套較弱，周邊缺少高檔次設施?？偨Y(jié)：參考方面：成都青城山競爭

24、來源：短期：南山區(qū)域 遠期：渝北區(qū)統(tǒng)景方向2.5.3項目定位方案市場定位目標市場定位項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標價格定位：項目 銷售均價 （元/） 出租均價 （元/月） 可租售面積（） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售定位建議幾個方向：類型目標消費群區(qū)域操作要點別墅市場居家型別墅市區(qū)遠郊頂級別墅，交通解決后，主城區(qū)：一環(huán)高速收費取消，北部頂級別墅區(qū)北培：市場調(diào)查旅游渡假型別墅主城區(qū)人群適當降低總價控制戶型面積產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型，產(chǎn)權(quán)渡假主城區(qū)人群與宋美齡故居整合其他長期經(jīng)營老年療養(yǎng)中心等拓展訓練基地主城區(qū)人群資金回收期主要構(gòu)想：在力求最大保護基地環(huán)境的前提下，修建2030幢獨

25、立別墅，如下：總體90多畝，6萬平方米20幢占地：3000平方米/幢5畝地，容積率：0.12建面：360平方米，價格200萬30幢占地：2000平方米/幢3畝地，容積率：0.15建面：300平方米，5000元/平方米，價格150萬主力目標消費群：北培高端市場次要市場：主城高端人群第三部分：項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.

26、4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。3.2規(guī)劃設計分析3.2.1初步規(guī)劃設計思路設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產(chǎn)品類型：

27、多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設施配置方案3.2.2規(guī)劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊

28、的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體

29、育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2（略）3.3產(chǎn)品設計建議3.

30、3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層

31、。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積（） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面

32、積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，

33、則主要看戶型設計和公攤面積的比較。戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320 停車場為地下

34、1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35/個造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 15.8年 69344出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位 191個 40/個造價 1378萬元 1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停

35、車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個

36、車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。建議使用ic卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時ic卡）。3.4項目實施進度在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7

37、8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認購正式銷售竣工-3.5營銷方案3.5.1對租售市場的預測3.5.2項目經(jīng)營方案方案a寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。方案b（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想營銷方式營銷費用預測3.5.4銷售計劃銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。3.6機構(gòu)設置在可

38、行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用

39、量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓費用：3.7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務

40、。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項成本估算房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。a土地費用：土地出讓金政府一次性收取的標準地價拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5

41、層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：按照a市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*

42、（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經(jīng)營性用房

43、：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費：35000元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照a市人民政府第9號令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，a市房屋拆遷管理辦法即將出臺，

44、其基準價在原基礎上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。b建設成本估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)

45、的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計

46、費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規(guī)劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務功能裝修按1000元/計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟

47、*50萬元/棟=450萬元室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程：按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提。預備費由于項目開發(fā)的可預見

48、性較強，預備費按建安成本的6%計提。c營銷預算項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業(yè)的公關(guān)開支d金融成本貸款引起的利息支出按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支4.1.3總成本估算說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費

49、用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項費用

50、 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2毛利潤：銷售收入總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項目資金預測項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)

51、現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 300

52、0 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 61164.1.9自有資金的核算建設期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。經(jīng)營期自有資金占用項目 資金占用量(萬元) 計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/;酒店管理辦公設備：50萬元；流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預見費 128 上述兩項費用之和的10%4.2融資方案4.2.1項目融資主體4.2.2項目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金