2012大連紅星海世界觀大盤項(xiàng)目提案-同策ppt課件

1、大連紅星海世界觀項(xiàng) 目 提 案Thursday, May 08, 2021對(duì)于大連紅星海世界觀工程，同策工程組接觸時(shí)間只需一周，而真正的討論和研討的時(shí)間只需兩天，因此今天我們無法做到一個(gè)完好、細(xì)致、周全的研討框架。今天我們將直接切入主題，去面對(duì)大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中所面臨的中心問題，并試圖回答這些問題。寫在前面大規(guī)模社區(qū)開發(fā)的中心問題大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中會(huì)碰到哪些中心問題？中心問題1、操作大盤的閱歷缺乏2、如何做到在很長(zhǎng)的銷售周期內(nèi)堅(jiān)持穩(wěn)定的年銷量？簡(jiǎn)單的測(cè)算：大連房地產(chǎn)市場(chǎng)年銷售量600萬方，扣除低端產(chǎn)品，我們所面臨的市場(chǎng)份額在300萬方左右。工程年去化量20萬方，將占到市場(chǎng)總量的3%以上，中

2、高端市場(chǎng)的6%更重要的，如何在8年里面，每年都占到如此的市場(chǎng)份額？大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中會(huì)碰到哪些中心問題？中心問題3、如何繼續(xù)的提高工程的土地價(jià)值，從而提高價(jià)錢？在較長(zhǎng)的開發(fā)周期里，我們將面臨不斷推出的新盤和更多的產(chǎn)品創(chuàng)新、理念創(chuàng)新提綱一 對(duì)工程的初步了解二 客戶框定三 工程整體開展理念四 工程開展規(guī)范體系建立對(duì)工程的初步了解我們對(duì)大規(guī)模社區(qū)的三點(diǎn)關(guān)注價(jià)錢落點(diǎn)工程的價(jià)錢落點(diǎn)將直接決議所面向的客戶以及對(duì)客戶的吸引力開展方向?qū)Υ笠?guī)模工程而言，在工程之初確定其開展方式及目的是決議項(xiàng)目成敗的最關(guān)鍵要素配套層級(jí)配套的層次將決定工程的競(jìng)爭(zhēng)力所屬區(qū)域代表樓盤銷售均價(jià)中山區(qū)金廣東海岸、運(yùn)達(dá)嘉洲陽光、帝柏灣85

3、00-13000元/ 西崗區(qū)托斯卡納、中信海天瀛洲、順達(dá)海濱花園5800元/（公寓）13000-20000元/（別墅）沙河口區(qū)大連明珠、星海陽光、星海假日7000-18000元/甘井子區(qū)小平島、萬科溪之谷、西山陽光水岸二期6000-15000元/金州區(qū)新金州大廈、金園名城、城市假日4000元/開發(fā)區(qū)眾益陽光海岸、東方優(yōu)山美地、乾豪東城天下6000元/價(jià)錢落點(diǎn)價(jià)錢落點(diǎn)除市中心外，其他各區(qū)的價(jià)錢根本處在一個(gè)程度線上開發(fā)區(qū)市場(chǎng)價(jià)錢與市中心區(qū)域的價(jià)錢落差不大，價(jià)錢的優(yōu)勢(shì)難以彌補(bǔ)區(qū)位的優(yōu)勢(shì)工程本身的質(zhì)量較高本工程在價(jià)錢上不具備優(yōu)勢(shì)配套層級(jí)樓盤名稱教育醫(yī)療商業(yè)會(huì)所酒店旅游眾益陽光海岸幼兒園、小學(xué)開發(fā)區(qū)醫(yī)院

4、綜合商場(chǎng)三個(gè)會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)乾豪東城天下幼兒園、小學(xué)、中學(xué)臨近社區(qū)的醫(yī)院URD風(fēng)情商業(yè)街、金瑪超市、菜場(chǎng)會(huì)所,網(wǎng)球場(chǎng)東方優(yōu)山美地幼兒園、七大院校金石灘醫(yī)院商業(yè)街、銀行、超市、郵局會(huì)所酒店旅游配套游艇碼頭浴場(chǎng)大連明珠歐式商業(yè)街、銀行、商場(chǎng)、高級(jí)餐飲區(qū)商務(wù)區(qū)、娛樂設(shè)施小平島周邊大學(xué)城的建設(shè)海岸商業(yè)區(qū)、中心廣場(chǎng)業(yè)主會(huì)所藍(lán)堡俱樂部五星級(jí)酒店海水浴場(chǎng)、帆船游艇港配套層級(jí)小平島大型低密度復(fù)合型地產(chǎn)工程居住、旅游、餐飲、商業(yè)、休閑度假三面環(huán)海 坐擁風(fēng)景環(huán)保節(jié)能住宅觀光電梯私家入戶花園首個(gè)濱海五星級(jí)酒店露天暖和海水浴場(chǎng)帆船游艇港小平島東方優(yōu)山美地社區(qū)配套：教育、醫(yī)療、金融、郵政等公共設(shè)備配套周邊教育：美國國際學(xué)校

5、、加拿大楓葉國際學(xué)校、魯迅美術(shù)學(xué)院分院、沈陽音樂學(xué)院大連分院等七大院校周邊休閑文娛：十里黃金海岸、發(fā)現(xiàn)王國主題公園、金石高夫球場(chǎng)、國際會(huì)議中心、外事公寓、蠟像館、馬術(shù)訓(xùn)練基地、中華武館但對(duì)比大連市的其他工程，尤其是中高端、大規(guī)模的工程與本工程的配套具有很高的重疊性配套層級(jí)本工程的配套層級(jí)全面、高規(guī)范目前的全面配套在大連市整體工程的比較下，只是做到了基本面，短少真正動(dòng)人的配套工程的開展方向?yàn)I海海景溫馨高端低密度17英里國際級(jí)奢侈尊貴+都市感水泥森林簡(jiǎn)約洗練都市感？WHO小眾群體濱海高端群眾群體都市感國際化中心問題工程面對(duì)的客戶是誰?客戶框定置業(yè)次數(shù)客戶年齡首次二次多次青年(20-30)自住中年(

6、30-40)自住（改善）投資（潛力）投資中老年(40-60)自住投資老年(60以上)自住自住客戶屬性一：30歲以上的二次置業(yè)者 從購房目的看客戶框定銷售單價(jià)按照8000元/ 計(jì)算單套總價(jià)1068000=84.8萬按照首付三成計(jì)算74.230%=25萬 從價(jià)錢接受力看客戶框定首期套均面積106基本客戶類型家庭可支配穩(wěn)定年收入 （ 萬）首付30% 公積金10年貸款月供1000商業(yè)貸款商貸月供房屋總價(jià)（萬）（20年）經(jīng)濟(jì)型5.21210181300407.2151025180050中產(chǎn)型9.213.218241010324623003300608017.23010604300100富裕型21.236

7、1074530012027.44510956800150富豪型40600140100002006090021015000300客戶屬性二：屬于中高端收入階層本工程客戶從中產(chǎn)階級(jí)開場(chǎng) 從價(jià)錢接受力看客戶框定30-60歲，任務(wù)中家庭年收入20萬左右重點(diǎn)客層60歲以上，已退休家庭總資產(chǎn)150萬稀少人群客戶屬性三：處于任務(wù)中的人群客戶框定客戶屬性二：屬于中高端收入階層，家庭年收入在15萬以上客戶屬性三：處于任務(wù)中的人群3060歲開發(fā)區(qū)能否有如此的客戶？客戶的量能不能支撐本工程？客戶框定客戶屬性一：二次置業(yè)者為主開發(fā)區(qū)客戶分析開發(fā)區(qū)人口根本情況截至2006年末，開發(fā)區(qū)常住人口約50萬，戶口25萬。單位從

8、業(yè)人員25萬。以外來移民為其中東北三省居多，暫住人口比例大，家庭月在3000-4000元左右。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)成交圖40606915214020060802003年2004年2005年商品房銷售量(萬平米)商品房銷售額(億元)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本情況2005年開發(fā)區(qū)商品房銷售量69萬方以商品房銷售量的10%計(jì)中高端客戶的購房能力，目前開發(fā)區(qū)符合本工程定位的市場(chǎng)量在7萬方左右，遠(yuǎn)不能到達(dá)工程本身的需求客戶框定開發(fā)區(qū)大連市東北地域其他地域本工程客戶分析及其他區(qū)域客戶區(qū)域客戶框定開發(fā)區(qū)中高管理層+大連市高收入人群+東北三省主力客戶總同時(shí)兼顧投資潛力屬于中高端收入階層對(duì)價(jià)錢較高接受力結(jié)客源區(qū)域不局限于開發(fā)

9、區(qū)應(yīng)輻射整個(gè)大連市以及東北、外地客戶框定30歲60歲的二次置業(yè)者自住需求看重配套及質(zhì)量工程整體開展理念工程整體開展理念尋覓一個(gè)城市的生活理想超級(jí)大盤理想生活為70年代中高端人群提供一種什么樣的生活？工程整體開展理念站在大連肩膀上塑造一個(gè)沒有區(qū)域概念的社區(qū)為70年代中高端人群提供一種什么樣的生活工程整體開展理念工程整體開展理念2000年以前，曉梅家在北京街的老房子臨道邊，對(duì)于在那里的短暫居停，她有著很詩意的記憶，“夜里，窗外昏黃的路燈映到屋里來，有軌電車轟隆隆、轟隆隆地來來回回，感覺很上海“小時(shí)候住在孫家溝姥姥家，福利分房時(shí)代的6層樓。下樓，過電車道，再過一條馬路，就是星海公園西門。從姥姥家窗口

10、就能看到潮漲潮落。5點(diǎn)鐘起床去海邊抓小魚小蟹，做早飯前，就能備足姥爺?shù)摹熬埔АＷ≡谔旖蚪?，每個(gè)星期天都是這樣度過的：到人民浴池花5毛錢洗澡，再花1毛錢的燜子或者山楂糕，吃完回家。那時(shí)，最美的牙祭是“知味齋的餛飩，人多，擠不下，經(jīng)常站著吃。從1毛2分錢一碗，不斷吃到3毛5分錢一碗，百吃不夠的心境，不亞于如今的海參撈飯。2007.10遷居之變?cè)L談節(jié)選 有些片段讓記憶定格工程整體開展理念有軌電車1909年引入大連現(xiàn)有的有軌電車共有條線路，全長(zhǎng)公里左右時(shí)速在15公里左右 大連的城市片段工程整體開展理念城市廣場(chǎng)東方巴黎中山廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)星海灣廣場(chǎng)海軍廣場(chǎng)海之韻廣場(chǎng)勝利廣場(chǎng)希望廣場(chǎng)友好廣場(chǎng)港灣廣場(chǎng)三八廣場(chǎng)奧

11、林匹克廣場(chǎng)五一廣場(chǎng)等 大連的城市片段工程整體開展理念歐式建筑博覽館沙俄占領(lǐng)、日本占領(lǐng)時(shí)期的大量歐式建筑留存至今，構(gòu)成了大連獨(dú)特的建筑博覽館風(fēng)貌大連賓館巴洛克勝利廣場(chǎng)羅馬風(fēng)格旅順火車站俄羅斯風(fēng)格 大連的城市片段工程整體開展理念趕海 大連的城市片段工程整體開展理念天津街老店最喜歡的一條街還是天津街。每周從姥姥家回父母家，從2路車站穿過整條天津街回家。一路上，最喜歡看招牌上的字：五金土雜門市、虹霓電影院、四川飯店、大連文物店、山水樓、蘇楊飯店，25年后，特意去北崗橋的蘇楊飯店重溫“水晶蝦仁，由于總覺得味道不對(duì)，跟飯店的人吵了一架。糯米香 大連的城市片段以生活的名義塑造浸透于居住型態(tài)的生活規(guī)范為70年

12、代中高端人群提供一種什么樣的生活工程整體開展理念工程整體開展理念70年代人 生活規(guī)范工程整體開展理念70年代人1.有學(xué)歷背景，有追求，有一定的檔次層次2.任務(wù)努力，事業(yè)上還在追求勝利階段3.樂于接受新穎事物，推崇現(xiàn)代、安康的生活4.面臨生存壓力，責(zé)任感艱苦5.是顧家的人認(rèn)同幸福的家庭，是勝利的動(dòng)力6.每天努力拼搏，內(nèi)心卻盼望著悠閑的生活 生活規(guī)范工程整體開展理念生活規(guī)范子女的教育注重與家庭的共處獨(dú)特的生活理想社區(qū)感平安生活便利性生活的高規(guī)范要求為70年代中高端人群提供一種什么樣的生活以城市的力量打造建筑之外的社區(qū)精神為70年代中高端人群提供一種什么樣的生活工程整體開展理念工程整體開展理念社區(qū)精

13、神以波托菲諾為例波托菲諾占地80萬方，總建面108萬方高層、小高層、多層、TOWNHOUSE、別墅、酒店式公寓多個(gè)產(chǎn)品形狀聚集頂級(jí)豪宅，最高價(jià)別墅15萬/平方工程整體開展理念社區(qū)精神以波托菲諾為例波托菲諾的社區(qū)精神開放、多元面向城市的開放空間完全開放的酒店式公寓工程整體開展理念社區(qū)精神以波托菲諾為例波托菲諾的社區(qū)精神開放、多元面向城市開放的公共空間商業(yè)街集中綠地天然湖工程整體開展理念社區(qū)精神以波托菲諾為例波托菲諾的社區(qū)精神開放、多元完全對(duì)外開放的酒店式公寓工程整體開展理念社區(qū)精神開放、多元開放以開放的理念面向城市，鼓勵(lì)社區(qū)外的交流，營(yíng)造都市感多元城市的社區(qū)，需求多元化的人群多元的人群聚集帶來多

14、元的生活與理念多元的理念塑造社區(qū)價(jià)值工程整體開展理念紅星海世界觀整體開展理念發(fā)明傳統(tǒng)站在大連肩膀上塑造一個(gè)沒有區(qū)域概念的社區(qū)1以生活的名義塑造浸透于居住型態(tài)的生活規(guī)范探尋理念下的開展之路打造建筑之外的社區(qū)精神 開放多元為70年代中高端人群提供一種什么樣的生活工程開展規(guī)范體系建立開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造整體概念發(fā)明傳統(tǒng)國際化社區(qū) 開放多元開展目的傳承文脈 、居住環(huán)境、社區(qū)精神細(xì)節(jié)支撐工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)支撐發(fā)明傳統(tǒng)傳承文脈有軌電車城市廣場(chǎng)建筑元素生活習(xí)慣開展規(guī)范體系建立有軌電車是大連的最重要的文脈積淀利用有軌電車作為社區(qū)內(nèi)交通的主要載體工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述有軌電車貫穿社區(qū)

15、的有軌電車體系有軌電車的節(jié)點(diǎn)作為社區(qū)的景觀節(jié)點(diǎn)及組團(tuán)意味開展規(guī)范體系建立商業(yè)街工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述開展規(guī)范體系建立有軌電車沙灘堅(jiān)持低密度區(qū)的私密性以沙灘作為終點(diǎn)低密度區(qū)貫穿商業(yè)街與社區(qū)以電車作為組團(tuán)分割的邊境工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述城市廣場(chǎng)以端頭廣場(chǎng)聯(lián)絡(luò)商業(yè)街與社區(qū)因廣場(chǎng)組織社區(qū)路網(wǎng)開展規(guī)范體系建立商業(yè)街端頭的中心廣場(chǎng)利用廣場(chǎng)組織社區(qū)廣場(chǎng)表達(dá)城市的、國際化的風(fēng)貌工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述建筑元素在社區(qū)公建部分采用大連老建筑的建筑元素圍繞廣場(chǎng)集中商業(yè)等配套實(shí)施開展規(guī)范體系建立圍繞廣場(chǎng)的建筑表達(dá)老建筑元素整合大連老字號(hào)社區(qū)會(huì)所工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述建筑元素開展規(guī)范體系建立工程開

16、展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述生活習(xí)慣商業(yè)引入適當(dāng)大連老字號(hào)，喚起對(duì)城市的回想引導(dǎo)社區(qū)居民參與適當(dāng)?shù)膫鹘y(tǒng)活動(dòng)圍繞廣場(chǎng)的老字號(hào)趕海的樂趣開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)支撐國際化社區(qū)居住環(huán)境教育體系國際化居住者自然環(huán)境節(jié)能環(huán)保開展規(guī)范體系建立在社區(qū)內(nèi)建立小量的純粹用于出租的產(chǎn)品吸引在大連任務(wù)的外籍人口的居住經(jīng)過少量外籍人口，營(yíng)造社區(qū)國際化風(fēng)貌工程開展規(guī)范體系構(gòu)造經(jīng)過不同類型人群的聚集，會(huì)聚不同的理念和文化重點(diǎn)是吸引少量外籍客戶的居住細(xì)節(jié)論述國際化居住者開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造推開世界的門國際學(xué)校細(xì)節(jié)論述教育體系提供從幼兒園到高中的全程式國際教育為學(xué)生培育直接赴國外繼續(xù)進(jìn)修的時(shí)機(jī)提供全

17、家移民的時(shí)機(jī)對(duì)社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的學(xué)校體系進(jìn)展整合，打造全程式的特征教育系統(tǒng)引入日韓國際學(xué)校，滿足大連及東北地域高端客戶的需求開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述教育體系走出學(xué)校接受教育山體公園里的自然課與父母一同的課外活動(dòng)充分的利用社區(qū)本身優(yōu)勢(shì)，把教育社區(qū)化利用社區(qū)，組織全家共同的課外活動(dòng)開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述自然環(huán)境與自然交融的建筑原生態(tài)的資源維護(hù)及改良經(jīng)過不同類型人群的聚集，會(huì)聚不同的理念和文化開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述節(jié)能環(huán)保推行環(huán)保生活方式利用節(jié)能建筑資料建筑資料、戶型設(shè)計(jì)節(jié)能有軌電車貫穿社區(qū)內(nèi)部交通生活渣滓的無公害處置對(duì)環(huán)保的社區(qū)教育開展規(guī)范

18、體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述節(jié)能環(huán)保推行環(huán)保生活方式利用節(jié)能建筑資料對(duì)環(huán)保的社區(qū)教育植物認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)社區(qū)居民社區(qū)綠色維護(hù)組織認(rèn)養(yǎng)山體公園內(nèi)植物定期修剪、保養(yǎng)果實(shí)采摘定期種植新苗全社區(qū)的自然維護(hù)理念周末的家庭活動(dòng)對(duì)子女的自然維護(hù)教育開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)支撐開放多元社區(qū)精神多層次交流多方式共治多樣休閑開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造Small共有空間組團(tuán)內(nèi)部的交流空間虛擬空間BBS/BLOG/社區(qū)網(wǎng)站社區(qū)涂鴉墻細(xì)節(jié)論述多層次交流多樣的交流空間營(yíng)造融洽的社區(qū)關(guān)系在交流中尋覓共同的生活理想實(shí)現(xiàn)不同生活方式的調(diào)和共處開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造細(xì)節(jié)論述多層次交流small交流空間開展規(guī)范體系建立工程開展規(guī)范體系構(gòu)造一樣興趣喜好者的溝通驢友會(huì)、車友會(huì)、綠色環(huán)保組織社區(qū)圖書館細(xì)