貸款評(píng)估報(bào)告.doc

1、泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司告價(jià)報(bào)房地產(chǎn)估層?xùn)|戶元單目：肥城市新城盛源小區(qū)號(hào)樓估價(jià)項(xiàng)25 2 2程勇委托方:估有限公司產(chǎn)評(píng)估價(jià)方：泰安市正源房地曉峰、梁新成于員：估價(jià)人日年月年業(yè)日期：月日估價(jià)作2010 18 32010317 F016520101泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司錄目 3 4 5 610123 4 5調(diào)查記錄的、法定優(yōu)先受償62泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司致委托方函程勇：估評(píng)則，按照方委托，我公司評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原受貴行進(jìn)評(píng)估方法現(xiàn)場(chǎng)勘察， 然后選用適宜的對(duì)工作程序， 對(duì)估價(jià)象房地產(chǎn)進(jìn)行明如下：告主要內(nèi)容說已完成，現(xiàn)將報(bào)估了評(píng)測(cè)算，評(píng)估工作現(xiàn)層?xùn)|戶單元估價(jià)對(duì)象：肥城市

2、新城盛源小區(qū)號(hào)樓2 252值參考依據(jù)。價(jià)額度提供市場(chǎng)為確定房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)目的：日月點(diǎn)：年時(shí)估價(jià)03 182010元整，幣小寫：結(jié)估價(jià)果：人民441000.00肆拾肆萬壹仟元整。幣大寫人民:。術(shù)報(bào)告報(bào)告及房地產(chǎn)估價(jià)技果告的詳細(xì)內(nèi)容見房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)報(bào)此函估有限公司泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)二零一零年三月十八日3泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司聲明師估價(jià)重聲明：們鄭我的和準(zhǔn)確的；，是真實(shí)告中估價(jià)人、估價(jià)報(bào)員陳述的事實(shí)1專業(yè)分析、意們自己公正的、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我2設(shè)和限制條件的限制。說明的假，但受到本估價(jià)報(bào)告中已見和結(jié)論象沒有利害關(guān)系， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒對(duì)與本估價(jià)、我們報(bào)告中的估價(jià)3見。有個(gè)人

3、利害關(guān)系或偏行分析，形規(guī)范進(jìn)人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)、我們依照中華 4報(bào)告。，撰寫本估價(jià)和結(jié)論成意見記錄。實(shí)地勘察并作了對(duì)象進(jìn)行了已、我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)5專業(yè)幫助。告提供重要本估價(jià)、沒有人對(duì)報(bào)6實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。料的真、委托方對(duì)其所提供資7說明。報(bào)告請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及告，、使用本報(bào) 84泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司和限制條件估價(jià)的假設(shè)：果主要依據(jù)了以下假設(shè)估價(jià)結(jié)、1者；者和買具有自愿的賣、1判周期；使交易完成及達(dá)到合理價(jià)格，有充分的談為、2的；狀態(tài)、價(jià)格水平是不變這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)在、3；轉(zhuǎn)讓象能自由地在市場(chǎng)上出售對(duì)估價(jià)、4值的影響。價(jià)處分對(duì)慮特殊買家的附加叫價(jià)和短期強(qiáng)制不考

4、5、實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。料的真對(duì)其所提供資委托方2、位或單門之外的面同意不得向委托方和報(bào)告審核部未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書 3、報(bào)告的全部或部分內(nèi)容公開于有關(guān)媒體上。個(gè)人提供，不得將，但價(jià)值地反映出估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)估只是客本次評(píng)觀 4、委托方在本次估價(jià)目的下提供價(jià)格參考果僅為不是必須的成交價(jià)，其結(jié)為其它用途使用。依據(jù)，不得作化以及遇有自然力和其變政策觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生評(píng)估中沒有考慮將來國(guó)家宏 、5值的影響。價(jià)它不可抗力對(duì)間截止日期之日起壹年內(nèi)有效，若在此期果有效期自估價(jià)作業(yè)本估價(jià)結(jié) 6、變這，且些象自身狀況發(fā)生重大變動(dòng)由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及估價(jià)對(duì)調(diào)整或重估。進(jìn)行適當(dāng)果，應(yīng)對(duì)結(jié)果評(píng)動(dòng)會(huì)影響估結(jié)產(chǎn)權(quán)糾

5、紛、其他的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)象不存在估價(jià)對(duì)視本次評(píng)估 7、設(shè)前提。為假項(xiàng)權(quán)等他力及影響為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)資料面評(píng)估房地產(chǎn)積以委托方提供的相關(guān)象的估價(jià)對(duì)8、5泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司告果報(bào)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)程勇一、委托方：估有限公司泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)二、估價(jià)方：法人代表：梁新成級(jí)級(jí)：國(guó)家三資格等號(hào)：證書編 103004象：三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：、估價(jià)對(duì) 1吉東臨元層?xùn)|戶，估價(jià)對(duì)象坐落于肥城市新城盛源小區(qū)號(hào)樓單225 2華小區(qū)。周圍距學(xué)校、銀行、盛世年臨肥桃路，北臨山路，西臨鳳山大街，南較好。境較近，交通便利，周邊環(huán)醫(yī)院等體狀況：實(shí)、估價(jià)對(duì)象2層，總層）面積積對(duì)象建筑面，配房（車庫估價(jià),6 139.01

6、 37.66建于房產(chǎn)合格報(bào)告該檢驗(yàn)，經(jīng)到房管局查詢檔案資料建筑質(zhì)量在層2全，國(guó)有施齊結(jié)構(gòu)，水、電等基礎(chǔ)設(shè)住宅，混合年，房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為2007結(jié)構(gòu)，水、電齊住宅，混合實(shí)際用途為為土地 。 房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途住宅，出讓全。益狀況：權(quán)、估價(jià)對(duì)象3人：程勇記產(chǎn)權(quán)號(hào)登房產(chǎn)證編號(hào)：肥房權(quán)證新城字第S075267值參考依據(jù)。場(chǎng)價(jià)貸款額度提供市四、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押日月五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：年201017 03象基對(duì)為值標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)報(bào)定六、價(jià)值義：根據(jù)估價(jià)目的，本告所采用的價(jià)上最場(chǎng)是指在公開市價(jià)公開市準(zhǔn)， 所價(jià)點(diǎn)的公開市于估價(jià)時(shí)場(chǎng)值標(biāo)謂場(chǎng)值6泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司充較有可能形成或成立的價(jià)格。 即交易雙方都掌握了必

7、要的市場(chǎng)信息，有比談時(shí)間進(jìn)行交易。裕的洽七、估價(jià)依據(jù)：章門規(guī)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部、；人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 中華 1、；中華人民共和國(guó)土地管理法2、；中華人民共和國(guó)擔(dān)保法3、辦法抵押管理。市房地產(chǎn)城4程（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；1999GB/T502911布建住頒會(huì)員聯(lián)合、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委2。見抵押估價(jià)指導(dǎo)意房號(hào)房地產(chǎn)20058資料。所搜集掌握的有關(guān)（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員：八、估價(jià)原則；則、本次評(píng)估以獨(dú)立、客觀、公正為基本原1點(diǎn)慎原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)、以合法原則、謹(jǐn)2則。術(shù)性原原則為

8、操作技九、估價(jià)方法：情況及本實(shí)際對(duì)象的資估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的料，根據(jù)估價(jià)評(píng)估的基本方法。為本次場(chǎng)比較法作次估價(jià)目的，選取市能力分析： 十、房地產(chǎn)變現(xiàn)失的條件多損過時(shí)實(shí)現(xiàn)評(píng)時(shí)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)點(diǎn)估目的，在沒有7泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。下，將房地，不所確定的合法用途前提下，獨(dú)立使用性較強(qiáng)（一）估價(jià)對(duì)象在房產(chǎn)證宜分割使用、轉(zhuǎn)讓。制，因存在短期內(nèi)強(qiáng)估價(jià)對(duì)象時(shí)（二）假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣的價(jià)格一般群體受到限制及心理排斥因素影響， 最可能實(shí)現(xiàn)處分、 潛在購買場(chǎng)價(jià)格要低。比公開市和短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)（三）處置房地產(chǎn)時(shí)，其置房處來，以拍賣方式營(yíng)銷

9、策略等因素有關(guān)。 一般說清償順序與處置方式和賣高，要支付拍變現(xiàn)成本較變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，地產(chǎn)時(shí)，續(xù)費(fèi)。稅及部分手傭金、營(yíng)業(yè)勢(shì)、城市規(guī)劃、環(huán)形狀變更、國(guó)家經(jīng)濟(jì)現(xiàn)（四）估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋致房導(dǎo)預(yù)見因素， 價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等不可境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)。生波價(jià)值產(chǎn)地產(chǎn)告使用提示：抵押估價(jià)報(bào)十一、房地產(chǎn)可抵押價(jià)值化對(duì)房地產(chǎn) （一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變使用，害，能正常維護(hù)實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象報(bào)估價(jià)動(dòng)的情況下， 預(yù)計(jì)償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有大的波且未增加法定優(yōu)先受穩(wěn)定?；颈３值盅簝r(jià)值告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)予告使用者應(yīng)給信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)可能（二

10、）對(duì)抵押期間產(chǎn)生的房地產(chǎn)價(jià)格場(chǎng)產(chǎn)市境現(xiàn)狀變更、 環(huán)變化以及房地象可能會(huì)由于房屋估價(jià)關(guān)注對(duì):應(yīng)告使用者值減損。 估價(jià)報(bào)抵押價(jià)整等原因波動(dòng)、 房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)導(dǎo)致房地產(chǎn)費(fèi)用的影響。變現(xiàn)及快速置房地關(guān)注值評(píng)合理使用估價(jià)處產(chǎn)時(shí),8泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司果：十二、估價(jià)結(jié)取適宜估工作程序，選根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估價(jià)人員：價(jià)值為時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)評(píng)的估方法，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)肆拾肆萬壹仟元整。大寫小寫幣元整，人民幣人民:441000.00日月日年月十二、估價(jià)作業(yè)日期：年3317 2010 2010 18截止日期之日起壹年內(nèi)有效自估價(jià)作業(yè)十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：估價(jià)師 十五、注冊(cè)房地產(chǎn)估有限

11、公司產(chǎn)評(píng)泰安市正源房地二零一零年三月十八日9泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司告估價(jià)技 術(shù)報(bào)房地產(chǎn)因素分析：一、個(gè)別在，總層層配房（車庫）面積估價(jià)對(duì)象建筑面積， , 637.66139.01年，產(chǎn)建于告該房資料建筑質(zhì)量檢驗(yàn)合格報(bào)層，經(jīng)到房管局查詢檔案2 2007房。全，國(guó)有出讓土地住宅，混合結(jié)構(gòu)，水、電等基礎(chǔ)設(shè)施齊房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為二、區(qū)域因素結(jié)構(gòu)，水、電齊全。用途為住宅，混合產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為住宅，實(shí)際分析：吉東臨層?xùn)|戶，對(duì)象坐落于肥城市新城盛源小區(qū)號(hào)樓單元估價(jià)2 252華小區(qū)。周圍距學(xué)校、銀行、盛世年肥桃路，北臨山路，西臨鳳山大街，南臨較好。邊環(huán)境較醫(yī)院等近，交通便利，周背景分析：三、市場(chǎng)，中經(jīng)濟(jì)區(qū)，有多

12、條國(guó)道、省道，高速路通過肥城市位于泰安市西部，屬魯聯(lián)系。逐步建立起適經(jīng)濟(jì)，科技和文化交通便利，有利于同全省建立密切的產(chǎn)業(yè)代化軌接的運(yùn)行機(jī)制， 努力培植現(xiàn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際經(jīng)濟(jì)應(yīng)進(jìn)程。的產(chǎn)業(yè)政策加快城市建設(shè)，資源優(yōu)勢(shì)和國(guó)家構(gòu)體系，利用區(qū)位結(jié)優(yōu)勢(shì)的象房地產(chǎn)的好轉(zhuǎn)， 估價(jià)對(duì)形城市輪總體規(guī)劃的實(shí)施， 整體經(jīng)濟(jì)勢(shì)隨著新一發(fā)揮。值潛力得到充分保值增：四、估價(jià)方法選擇象自身特點(diǎn)與對(duì)結(jié)合估價(jià)掌握的現(xiàn)有資料，員根據(jù)以上情況及估價(jià)人評(píng)估。行較法進(jìn)場(chǎng)評(píng)估目的，選用市比程：算過五、估價(jià)測(cè)法基本公式：比較場(chǎng)市10泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司因素別交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格=修正系數(shù)修正系數(shù)修

13、正系數(shù)修正系數(shù)例實(shí)、選取交易可比1對(duì)象在用途、建筑結(jié)取三宗與估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況及交易情況，選根據(jù)例列表如下：實(shí)似的房地產(chǎn)交易可比構(gòu)、區(qū)位等方面相同或類例實(shí) 目項(xiàng)ABC象估價(jià)對(duì)坐落盛源小區(qū)盛源小區(qū)盛源小區(qū)盛源小區(qū)用途住宅住宅住宅住宅構(gòu)結(jié)混合混合混合混合數(shù)層所在2222交易情況正常正常正常價(jià)單）（元251025302490/時(shí)間交易920099200992009、交易情況修正2實(shí)例、均為正常交易，所以無需進(jìn)行交易情況修正。BC A、交易日期修正3實(shí)例、均為近期交易，由于近期以來，同類地段同類物業(yè)房產(chǎn)成ACB交價(jià)格基本穩(wěn)定，故無需進(jìn)行交易日期修正。、區(qū)域因素修正4取估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為，將影響區(qū)域情況的

14、各因素賦與不同的權(quán)重，100然后將交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象分別比較，逐項(xiàng)打分，匯總之后確定修正系數(shù)。區(qū)域因素交易實(shí)例估價(jià)對(duì)象CAB/11泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司程度華商服繁20202020距商服中心距離10101010公交狀況10101010交通道路通達(dá)便捷程度10101010施配套完善度礎(chǔ)設(shè)公共基20202020生的程度公害發(fā)10101010劃限制城市規(guī)10101010影響觀景10101010計(jì)合100100100100因素修正、個(gè)別5權(quán)予不同的，將影響個(gè)別情況的各因素賦取估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100例交易實(shí)別因素個(gè) /ABC估價(jià)對(duì)象型及年限權(quán)類土地使用20202020次建筑層20202020平面

15、布局15151515構(gòu)建筑結(jié)10101010準(zhǔn)標(biāo)裝修16171415新舊程度10101010便利利用程度10101010計(jì)合1011029910012 重，然后將交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象分別比較打分，匯總之后確定修正系數(shù)。、求算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格6泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司：例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為計(jì)算， 可得三個(gè)交易實(shí)利用基本公式及以上數(shù)據(jù)目項(xiàng) ABC交易價(jià)格 249025302510 ）（元 /交易情況 100/100100/100100/100交易日期 100/100100/100100/100區(qū)域因素 100/100100/100100/100因素個(gè)別 100/99100/102100/101比準(zhǔn)價(jià)格 2515.002485.002480.00/（元）比準(zhǔn)價(jià)格差異不大， 取其算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果單價(jià)，即：（）元 /3